廉租房税收政策（精选8篇）
篇1：廉租房税收政策
1、我省廉租住房分几类？
我省廉租住房分为以下三类：
（1）城市廉租住房。包括由住房保障机构或政府所属国有企业直接实施建设、委托开发企业建设和购买的在建工程。
（2）农林场廉租住房。由地方国营农林场统一组织建设或廉租户自建的廉租住房。
（3）棚改解决廉租住房。在棚户区（危旧房）改造工程中解决的廉租住房。
其中：棚改解决廉租住房是廉租住房保障的一种重要方式，已得到国家的认可。住房和城乡建设部、发改委、财政部联合下发的《关于印发2008年廉租住房工作计划的通知》（建保〔2008〕122号）文件中，明确要求“通过棚户区改造加快解决其中符合规定条件廉租住房对象住房困难。为加快改造步伐，各地分解中央预算内投资补助资金时，要优先解决城市棚户区中符合廉租住房保障条件家庭的住房困难问题。”
2、我省新建廉租住房建设有几种方式？
（1）统建。是指由住房保障部门、政府所属国有企业、地方国营农林场统一组织实施建设的廉租住房。
（2）委托建设。是指由住房保障部门委托开发单位新建廉租住房，含新开工和回购在建项目。
（3）按比例配建。按照《吉林省廉租住房配建暂行办法》（吉安居办〔2009〕6号）文件规定的按5%比例配套建设，具体是指在新建商品住房、经济适用住房、城市棚户区（危旧房）改造项目中，按照规划建筑面积的5%配套建设廉租住房，产权归政府所有。
（4）棚改解决。通过棚户区（危旧房）改造解决廉租住房。
（5）改建。通过改建原有公房，使其成为廉租住房。
3、按5%比例配建建设成本谁出？
按照《吉林省廉租住房配建暂行办法》（吉安居办〔2009〕6号）文件第五条规定，按5%比例配套建设廉租住房的建设成本由市、县人民政府用规定比例的土地出让金、行政事业性收费等折抵，不足部分由当地政府补齐差价。补齐差价所需资金通过吉林省人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（吉政发〔2007〕37号）所规定方式解决。
4、廉租住房建设投资由那几部分构成？
按照《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目支持办法》（发改投资〔2007〕3676号）文件规定，廉租住房建设投资主要包括以下几部分：
（1）征地和拆迁安置补偿费。
（2）房屋建安工程费、小区相关配套设施费、附属工程建设费。
（3）项目前期工作费、勘察设计费、监理费、招标代理费、建设单位管理费及应交税金。
在新建商品房、经济适用房、棚户区（危旧房）改造项目中配建的廉租住房项目，上述费用应按比例分摊。
5、我省廉租住房建设资金来源有哪些？
（1）中央预算内投资补助资金。
（2）中央财政廉租住房保障专项补助资金。
（3）省财政补助资金。
（4）地方政府债券。
（5）市、县财政预算拨款。
（6）土地出让净收益中核定不低于10%比例的资金。
（7）住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额。
（8）社会捐赠的资金。
（9）一次性处理无籍房的收益。
（10）廉租住房租金收入。
（11）政府出让廉租住房产权的收入。
（12）金融贷款。
（13）其他方式筹措的资金。
其中：（2）中央财政廉租住房保障专项补助资金，可以用于购买普通商品房、二手房、回购经济适用房、按份共有产权廉租住房、改建原有公房等。（13）其他方式筹措的资金主要包含企业自筹。
6、我省廉租住房建设有哪些优惠政策？
（1）土地实行行政划拨。
（2）行政事业性收费和政府性基金全免。
（3）经营性收费减半收取。
（4）廉租住房建设用地免征城镇土地使用税。
（5）开发商建设廉租住房，按所建廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
7、廉租住房建设应实行那四制？
廉租住房建设要严格实行项目法人制、招标投标制、合同管理制、工程监理制。
8、我省廉租住房建设由什么部门组织实施？
我省廉租住房建设原则上由各地具备事业法人资格的住房保障机构具体组织实施，负责廉租住房委托建设、购买、新建项目的组织实施工作。也可以由政府所属国有企业或国营地方农林场组织实施。
9、各地住房保障机构成立依据是什么？
根据吉林省人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（吉政发〔2007〕37号）文件规定，各市（州）、县（市）要整合房地产管理部门现有事业机构编制资源，成立廉租住房和经济适用房管理中心，作为非营利性事业机构，具体负责廉租住房的购建、维修管理、租赁住房补贴发放、经济适用房项目前期准备和销售代理等工作。各级政府应为住房保障管理部门及其工作机构提供必要的工作经费和工作条件。
10、那些廉租住房项目可不进行公开招投标？
统建廉租住房，对于施工单项合同估算价在２００万元人民币以下的，设备、材料等采购单项合同估算价在１００万元人民币以下的，勘察、设计、监理等单项合同估算价在５０万元人民币以下的，可直接发包，不必进行公开招投标。对于在新建商品房、经济适用房、棚户区改造、危旧房改造项目中，按建筑面积5%配建的廉租住房，由农林企业或职工个人直接实施的农林场廉租住房及棚户区改造项目中解决的廉租住房，可直接委托建设，不必履行招投标程序。具体按照国家《招标投标法》第三条、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委第3号令）第七条、《吉林省建筑市场管理条例》及《吉林省廉租住房项目委托建设、购买招投标管理办法》（吉建房〔2009〕5号）的相关规定执行。
11、我省廉租住房项目建设状态如何划分？
（1）项目开工。征地拆迁开始即视为项目开工，通常取得房屋拆迁许可证即视为征地拆迁开始。
（2）项目在建。从项目开工至具备竣工验收条件时视为项目在建阶段。
（3）竣工验收。项目设计内容全部完成，经建设项目法人单位组织勘察、设计、施工、监理等相关部门验收。
12、棚改解决廉租住房应具备什么条件？如何组织实施？
按照省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅联合下发的《关于进一步规范廉租住房建设相关工作的意见》（吉建保〔2009〕7号）文件规定，通过棚改解决廉租住房应满足以下条件：
（1）棚改项目必须是本在建项目，已竣工项目不在此列。
（2）棚改解决廉租住房的保障对象，必须是居住在棚改地块中的、经审查和公示认定为廉租住房保障对象的低收入住房困难家庭，并规范建立保障对象档案。
（3）当地住房保障部门与棚改实施单位已签订委托建设合同，明确了套型、户数、规模。
（4）中央预算内投资补助资金由住房保障部门按合同约定拨付棚改实施单位，用于棚改解决廉租住房建设。
（5）为保持城市棚户区改造政策的连续性，棚改解决廉租住房所形成的产权归属，执行各地已出台的城市棚户区改造相关政策。
13、我省廉租住房建设实施程序有哪些？
（1）廉租住房保障规划编制、报批、公布。
（2）实施方案（初步设计）编制、上报、批复。统建的廉租住房项目，建设单位应委托有资质的设计单位编制初步设计。配建的廉租住房项目，建设单位应委托有资质的设计单位编制实施方案。
（3）廉租住房项目建设招投标。
（4）合同签订（委托建设合同、购买合同、统建的勘察、设计、施工、监理合同）。
（5）组织实施（委托建设的监督管理，统建项目建设的实施管理）。
（6）竣工验收。委托建设、购买在建工程的做好房屋交接验收，统建项目组织做好竣工验收。
14、申请中央预算内投资补助的廉租住房项目应具备什么条件？
申请新建廉租住房中央预算内投资补助的项目，必须符合以下条件：
（1）所在地建立了规范的低收入住房困难家庭档案。
（2）市、县已编制廉租住房保障规划，编制了新建廉租住房投资计划，并向社会公布。
（3）廉租住房项目实施方案（初步设计）已经省发改委批复。
（4）项目各种审批手续齐全，已具备开工条件。
（5）地方资金已落实。
15、实施方案（初步设计）的编制要点是什么？
实施方案（初步设计）中，应明确廉租住房项目（小区）名称、建设地点、建筑面积、套型建筑面积（包括最大单套面积）、总套数、廉租住房投资和资金来源等内容。具体应由设计说明书、设计图纸、工程概算书、资金来源说明等四项组成。其中：设计说明书包括设计总说明和各专业设计说明，设计图纸包括总平面图、标准层建筑平面图（配建单元平面图），工程概算书包括单项工程综合概算书、建设项目总概算书。
16、廉租住房项目应履行哪些审批手续？
廉租住房项目要严格履行发改、土地、规划、建设等审批手续，及时办理实施方案（初步设计）批复、办理土地行政划拨决定书或建设用地批准书，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理建筑工程施工许可证。严格执行工程招投标、施工图审查、质量监督、工程监理、竣工验收备案等基本建设程序。严格落实建设主体执行建设程序的责任，对未按规定履行基本建设程序的项目及单位，要严肃查处。
17、申请中央预算内投资补助的程序如何规定？
（1）各地住房保障部门委托有资质设计单位编制廉租住房项目实施方案（初步设计），办理土地、规划、建设、财政等相关手续。
（2）以市（州）为单位，由市（州）发改委、住房保障主管部门联合行文，向省发改委上报关于廉租住房项目实施方案（初步设计）批复的请示（即：实施方案报批请示），并带领所辖县（市）发改、住房保障部门相关人员参加廉租住房项目实施方案（初步设计）审查会。
（3）廉租住房项目实施方案经省发改委批复后，在经批复的项目内，以市（州）为单位，由市（州）发改委、住房保障主管部门联合行文，向省发改委、省住房和城乡建设厅上报关于廉租住房项目申请中央预算内投资补助的请示（即：资金请示）。同时，填报“中央投资项目编报系统软件”（IMO文件）。
18、廉租住房项目档案指什么？
廉租住房项目档案是指在廉租住房项目从立项、规划、设计、审批、施工到竣工验收、交付使用及管理的全过程中形成的、应当归档保存的文字材料、图纸、图表、计算材料、电子文档等资料。包括：各种审批资料、相关合同文件、工程档案资料及廉租住房房源档案、分配方案、建后管理方案等材料。具体按《吉林省廉租住房项目档案管理办法（试行）》（吉保房〔2009〕2号）文件执行。
19、廉租住房项目档案由哪个部门管理？
按照《吉林省廉租住房项目档案管理办法（试行）》（吉保房〔2009〕2号）文件规定，廉租住房项目档案的收集、整理、归档、保管和利用，由当地住房保障部门牵头负责。其中：城市廉租住房项目档案管理由住房保障部门负责，地方国营农林场廉租住房项目档案由住房保障部门会同地方国营农林场负责，棚改解决廉租住房项目档案由住房保障部门会同棚改部门负责。
20、廉租住房项目建设分几个阶段？
廉租住房项目和其他工程建设项目一样，建设周期可划分为四个阶段：
（1）项目立项决策阶段。
（2）项目准备阶段。
（3）项目实施阶段。
（4）项目竣工验收交付使用阶段。
21、廉租住房项目申请办理施工许可证应具备哪些条件？
按照《建筑法》第八条、《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备的条件：
（1）已经办理项目建设用地批准手续。
（2）已办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
（4）已经确定施工企业。
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
其中：技术资料是指在建筑工程开工前，必须要有满足施工需要的技术资料。包括地形、地质、水文、气象等自然条件资料和主要原材料、燃料来源，水电供应和运输条件等技术经济条件资料。
（6）有保证工程质量和安全的具体措施。
（7）已委托工程监理。
（8）建设资金已经按要求落实。
（9）法律、行政法规规定的其他条件。其中一个是已按规定委托工程质量监督。
上述九个方面的条件，是建设单位申领施工许可证所必须具备的必要条件。这九个条件必须同时具备，缺一不可。
22、农林场廉租住房实施范围是什么？
按照《吉林省地方国营农林场廉租住房建设指导意见》（吉安居办〔2009〕7号）文件规定，农林场廉租住房实施范围是，纳入住房保障范围的地方国营农林场低收入住房困难家庭，对土坯房、泥草房、夹板房及30年以上的危旧房进行建设改造。
23、农林场廉租住房建设应把握哪些关键环节？
按照《吉林省地方国营农林场廉租住房建设指导意见》（吉安居办〔2009〕7号）文件要求，应把握以下环节：
（1）政策引导，职工自愿，边建边补，国家、省、地方补助与个人投入相结合。
（2）从实际出发，宜平则平，宜楼则楼。
（3）鼓励集中建设，成片实施，与基础设施建设相配套。平房原则采用两户以上联建形式。
（4）房屋设计体现地域风貌，套型建筑面积控制在50㎡以内。
（5）采用保温墙体、塑钢门窗，屋面设保温隔热层。
（6）房屋产权由当地住房保障部门与保障对象按出资比例按份共有。
24、廉租住房项目实施过程中如有调整如何办理？
廉租住房项目在实施过程中，原则上必须按批复内容执行。如由于建设位置变更等原因确需对项目进行调整，应严格按新申报项目批复的要求，重新组织编制实施方案，以市州为单位，由市州发改、住房保障主管部门联合请示，履行调整程序，进行集中调整。
25、廉租住房项目竣工交付阶段包括哪些工作内容？
主要包括如下内容：
（1）建设单位组织项目竣工验收。
（2）办理竣工备案手续。
（3）竣工文件资料归档，需移交的，按规定移交给当地住房保障部门，并办理移交手续。
（4）实物配租分配，办理入住手续，实施物业管理。
（5）产权登记。
26、对廉租住房建设实施的监督检查包括哪些内容？
按照《吉林省廉租住房工作监督检查办法（试行）》（吉保房〔2009〕2号）文件规定，检查内容包括：
（1）是否与申报批准的项目一致。包括建设地点、建筑面积、套数等。
（2）相关审批手续是否齐备、真实、有效。包括发改、土地、规划、建设等审批手续等。
（3）应进行公开招投标的项目是否履行了公开招投标手续。包括勘察、设计、施工、监理、设备材料采购等。
（4）套型面积是否符合规定标准。单套套型面积不大于50㎡。
（5）工程质量、进度情况。
（6）安全生产情况。
（7）建设资金管理情况。包括专户存储、分账核算、专款专用。
（8）配套设施建设情况。
（9）验收备案情况。
（10）房源管理、分配入住及产权办理情况。包括统计制度、分配制度、建后管理制度的制定实施等。
（11）物业服务情况。
篇2：廉租房税收政策
建设廉租住房是解决城市低收入家庭住房难的惠民政策。那么，什么样的家庭才算低收入家庭呢？在宝鸡市2013年廉租住房分配中，城市低收入家庭认定标准为：金台、渭滨、陈仓和高新区为 1000元 /人·月，其余 9县为 850元 /人·月。
据介绍，城市低保对象家庭可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖（助）学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。城市低收入家庭认定严格按照“户主申请、镇街初审、信息核对、县区审批”的程序进行。
另外，有以下几种情况不予认定：
1、在就业年龄内具有劳动能力的下岗、失业、无业人员，连续3次无正当理由拒绝接受县级以上公共就业服务机构或者街道办事处、乡（镇）人民政府、社区劳动保障工作机构等单位介绍就业的；
2、家庭成员吸毒、赌博且不悔改的；
3、在申请低收入家庭前两年内购置住房（因拆迁购置经济适用住房除外）或者中高档装修住房的；
4、采取转移、变卖、隐匿等手段，制造无生活来源或生活困难假象的；
5、有私有房屋出租、固定经商摊位或者有经营性收入，并高于当地低收入家庭标准的；
6、拥有汽车、名贵宠物等非生活必需消费品的；
7、民政部门规定的其他不符合条件的。
廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
办理程序：
1、给镇城建站递交申请。
2、提供相关材料（家庭收入情况的证明材料；家庭住房状况的证明材料；家庭成员身份证和户口簿）。
3、由城建站和民政办予以初步审核认定。
4、公示（时间为7天）。
篇3：廉租房政策实施中的四大困境
一、建设资金不足, 缺口较大
现阶段, 我国廉租房建设的主要资金来源包括:住房公积金增值收益扣除提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;土地出让净收益中不低于10%的资金;市县财政预算安排用于廉租房保障的资金;省级财政预算安排的廉租房保障补助资金;中央预算内投资中安排的补助资金;中央财政安排的廉租房保障专项补助资金;社会捐赠的廉租房保障资金;其他资金。但是, 我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定, 在提取风险准备金、支付管理费用后, 剩余资金有限;受我国的经济水平等基本国情的影响, 社会捐赠和其他资金的数量较少且不稳定, 对廉租房资金缺口来说更是杯水车薪。所以, 政府的财政投入成了目前我国廉租房建设资金的主要来源。根据住房和城乡建设部的测算, 要实现廉租房对象“全覆盖”, 廉租房建设资金每年需要500亿元。即使今年政府能够投入330亿元, 资金缺口仍差170亿元, 仅靠政府的财政投入难以支撑廉租房的顺利实施。廉租房建设资金的严重不足仍将成为目前各级政府落实廉租房政策、推动廉租房发展的一个瓶颈。
二、地方政府执行不力
中央政府对廉租房相当重视, 相继出台了许多政策, 而要把这些政策落到实处, 关键要靠各级地方政府和具体实施管理的基层部门, 只有切实把中央的政策落到实处, 才能真正解决低收入者的住房问题。但当前地方政府在推动廉租房建设中, 尚存在一些不足。一是对廉租房的定位不准。一些地方对廉租房的供应对象及建设标准等尚缺乏明确认识和定位, 这在很大程度上限制了地方政府推进廉租房建设的速度。二是地方政府对廉租房建设的职能缺位。住房制度改革以来, 住房市场化进程不断加快, 部分地方政府片面强调市场的作用, 强调住宅与房地产业发展对当地经济发展、财政收入的作用, 忽略了住房问题的社会性一面。近几年, 这种倾向虽有较大扭转, 但在一些地方仍有不同程度的存在。据有关学者的统计, 廉租房的供给每增加5%, 就会迫使房价下降3%~4%。而房价下降, 又会带来地价下降, 从而直接影响地方土地出让金收入。土地出让金是地方政府财政预算外收入的主要来源, 在我国东部地区的一些县市, 土地出让金占政府预算外收入的比重高达60%以上;在中西部地区, 预算外收入的增长也主要来自于土地出让收入和与土地相关收入的增长。加之政府财政又与地方GDP息息相关, 那么土地出让金减少必定影响地方GDP。这也是一些地方实施廉租房政策不力的原因之一。
三、廉租房房源不足, 供应紧张
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》, 我国目前可提供的廉租房房源主要有四个途径:一是腾空的公有住房;二是政府出资收购的住房;三是政府出资兴建的住房;四是社会捐赠的住房。但是实际上, 第一类房源因使用多年, 面积小、设施差, 而且影响城市形象和市政规划, 不可能成为廉租房的主要房源;第二类房源房屋新、设施全, 而且方便集中, 但是成本过高, 政府无法提供大量的此类住房;第三类房源可以在短期内解决房源严重不足的问题, 但是政府财政负担过重;第四类房源是有益的补充, 但这类住房数量极少, 不可能成为廉租房来源的支撑力量。房源紧张、供需矛盾突出已是一个不争的事实, 有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%, 远远不能满足目前的需求。
四、管理机制不健全, 监督不到位
高效的管理和健全的监督是贯彻实施政策的重要前提, 而我国廉租房政策在实施过程中尚存在以下明显问题。
一是准入机制不健全。科学合理地确定最低收入标准和有效的收入审核管理办法, 是对最低收入家庭采取住房保障的前提。从全国范围来看, 当前我国尚缺乏有效的统计与审核机制, 因而无法对保障对象的收入进行准确的核定, 致使一些非最低收入家庭搭上了政策的便车, 而那些真正需要保障的最低收入家庭却被排除在外。
二是退出机制不完善。住房和城乡建设部统计数字显示, 从1998年至2008年初, 全国有95万户居民通过廉租房制度改善了住房条件, 但其中因收入提高而腾退的人却寥寥无几。退出机制不完善, 廉租房保障就是一个“无底洞”。
三是奖惩机制不明确。关于廉租房制度的建立和廉租房政策的落实, 目前我们缺乏明确的奖惩机制, 除了建设部的通报外, 并没有刚性的问责。
四是激励机制不灵活。廉租房不同于商品房, 也不同于经济适用房, 没有相应的激励机制, 房地产开发企业不愿承建廉租房。建设商品房可以获得较高利润;建设经济适用房, 在房价中除了可以记入1%~3%的管理费外, 还可以记入3%的利润, 也可以实现保本微利;而廉租房只能租给城镇最低收入家庭居住, 其租金实行政府限价, 而且租金标准很低, 无法形成建设资金投入产出的良性循环。因此, 一般房地产开发企业从经济效益出发, 不愿从事廉租房的开发建设, 从而减少了参与廉租房建设的社会力量, 增加了廉租房政策贯彻实施的难度。
五是监督机制不到位。当前廉租房政策执行过程中还缺乏相关的监管法律规定, 特别是对廉租房资金使用情祝的监管, 因此容易出现个别部门利用其职权挪用、占用廉租房建设资金的现象。缺乏有效的监督和约束, 很难保证廉租房政策的贯彻落实不会变形、走样。
鉴于廉租房政策在落实过程中还受困于以上几点, 在今后政策的制定和落实过程中, 应进一步拓宽渠道, 以保障廉租房的资金和房源充足;细化廉租房准入、退出机制, 保证廉租房政策的公平性;明确地方政府在实施廉租房政策中的主导地位, 充分调动开发商的积极性, 形成中央、地方、企业共同为低收入家庭谋福祉的局面。只有这样, 廉租房政策才能真正得到贯彻落实。
参考文献
[1].苗迪.公共政策执行失灵:以博弈为特征的廉租房政策执行.天水行政学院学报.2008.6
[2].韩文海.廉租房政策执行的困境及解决对策.辽宁经济.2008.7
[3].汪泽青朱周斌.我国城镇廉租房制度论析.华北电力大学学报 (社会科学版) .2008.5
篇4：我国廉租房政策的问题研究
我国廉租房制度的政策发展历程
廉租住房保障制度的提出
1998年《国务院关于一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，第一次明确提出关于进建立廉租房社会保障体系的设想，提出“对不同收入的家庭实行不同的住宅供应政策，最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买商品房”。1999年，建设部制定了《城镇廉租住房管理办法》，基本上确立了廉租住房政策的基本框架。
廉租住房保障制度的初步形成
2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，提出要建立和完善廉租住房制度，稳定规范住房保障资金来源，以财政预算资金为主，并实行以发放租赁补贴为主，物配租和租金核减为辅的保障方式。同年，建设部和财政部等部门颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，初步建立了廉租住房保障制度。
廉租住房保障制度的基本建立
2007年8月13日，国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，并把廉租房保障对象调整为城市和县城镇低收入住房困难家庭。同年，国务院相关部门制定一系列配套文件如《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《中央廉租房保障专项补助资金实施办法》等，这标志着廉租住房保障制度体系基本建立起来。
我国廉租房制度建设中存在的问题
廉租房法律法规不健全
我国虽然有一系列关于保障性住房的法律法规，但至今为止，各类社会保障房都尚未形成系统的法律体系，相关的社会保障住房的法律制定仅仅停留在国务院、各部委以及各级政府颁布的政策性文件及少量部门规章之中。由于没有专门或相关法律对廉租房用地的供给、项目的审批、项目建设等问题给予明确的规范，公共住宅建设自然被地方政府忽视，导致各地方政府在廉租房制度建设中应承担的责任严重缺失。
政府住房保障职责缺位
一方面，我国廉租房实施过程中， 地方政府控制着政策实施的各个环节，在追求经济利益最大化的今天，这就使得廉租房的开发建设很难得到地方政府的大力支持。另一方面，在廉租房供给过程中，由于缺乏社会力量的参与，单一的供给主体无疑带来廉租房供给的低效率和供给不足。此外，由于廉租房的开发很难获得正常投资回报和政府没有制定相应的激励措施，社会其他力量不愿意参与到政府的廉租房供给体系中。
廉租房制度之所以无法充分发挥作用，资金和房源供给不足是最主要的原因。由于资金不足，导致难以实现应保尽保。如2011 年国务院决定建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。粗略估算，有大约4300 亿元左右的资金缺口需要靠地方财政来填补，这严重制约了各地方政府建设廉租房的积极性。同时由于廉租房是政府提出的，不少地方政府以市场为主导，但由于租金价格非常低廉，使得政府和企业均对廉租房这种盈利极少的房屋建设积极性不高，致使廉租房房源供应十分匮乏。
根据现行的规定，目前我国廉租房的分配对象主要是具有城镇户口的双困家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，不少地方还制定了非常严格的申请标准，致使廉租房覆盖的人群十分狭窄。另外，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征收后的农民也都是一个不可忽略的新的住房弱势群体。若不对他们的住房问题给以充分的重视，将给城市的和谐发展带来不良的影响。
一方面，我国廉租房准入机制存在漏洞。我国的廉租房政策虽然比较全面的考虑了廉租房申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭总资产净值等标准，但是还是存在很多问题，诸如廉租房被“异化”的现象屡屡发生，中低收入者的规定过于苛刻，覆盖比例低，廉租房带有浓重的户籍歧视等等。
另一方面，廉租房退出机制也不完善。退出机制虽然有制度设计，但是从各地实践分析，至今也仅仅停留在制度设计上，由于各方面的原因，如个人收入无法准确核实，低收入者收入状况无法监测退出很难；缺乏相关法律制度，廉租房退出机制的惩罚措施力度不够；没有政府的后续保障措施，购房压力过大，退出很难。这些问题导致廉租房的供给严重失衡，需求无法得到满足。
完善我国廉租房制度建设的对策建议
第一，建立健全法律法规，为廉租房制度的建设提供全面而有力的法律保障。
我国应尽快制定一部符合我国国情的廉租住房制度的行政法规，建立廉租住房制度的科学体系，尽快（下转第109页）（上接第57页）制定和建立公共住宅制度的法律体系。这一体系的内容至少应包括实施住宅保障的主体、保障目标、资金来源、保障水平、保障标准、保障的进入与退出条件和机制，以及保障机构的设置等等。
第二，提高政府对廉租住房制度实施的认识，明确职能定位。
一方面，实施主体多元化。政府作为唯一的主体，在廉租房的建设管理方面具有一定的局限型，应该充分吸收社会资本进入房屋租赁市场，提高制度运行效率。另一方面，构建多中心的供给主体体系。在保证政府在廉租房建设中的主导地位的基础上，充分发挥市场力量和非营利组织供给主体的作用，提高廉租房供给的效率。
第三，多渠道筹集廉租房保障资金，增加房屋供给
一方面，必须加大各级财政对廉租房建设资金的投入，同时还要多渠道的筹集建设资金，政府可以从土地收益以及社会的福利筹集中适当的提取一定比例，用作住房保障的专项资金。另一方面，积极拓宽城市廉租房的住房来源，政府不仅可以收购空置房作为廉租房的来源，还可以通过给与政策优惠鼓励开发商参与到廉租房的建设当中来，从而增加廉租房的数量。
第四，扩大廉租住房制度的覆盖范围。
应该根据住房困难家庭收入的不同情况，按照分层次推进的原则，建立多渠道的住房保障体系。第一层次针对最低收入家庭扩大廉租房的实物配租；第二层次针对城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征收后的农民群体提高补贴，改善困难家庭的住房条件；第三层次放松户籍限制，将流动人口纳入廉租住房申请体系。
第五，完善保廉租房的准入与退出机制。
现阶段，应在廉租房准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制。各地政府要建立动态管理制度，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。要加快建立低收入家庭的基础信息系统, 通过实行申请、资格审查、信息核对、公示等制度措施, 确保廉租住房保障工作的公開、透明。
自古以来，“安居”就是人类生存最基本的需求。在当今中国社会的贫富分化已愈加明显的情况下，廉租房的建设，适当缩小了社会各阶层之间的贫富差距，有助于维护社会稳定、促进社会公平。因此，我国政府应不遗余力的大力发展和完善廉租房制度，争取实现全体居民“住有所居”的目标。
（作者单位：武汉大学社会保障研究中心）
篇5：廉租房税收政策
在中国,廉租房政策真正开始实行始于2007年,这一政策的出台,使中国的社会福利制度更加的健全,对于经济的发展和居民生活的改善发挥了积极的作用。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者.与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比，在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同：经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。
产生的背景当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有不可移动性、惟一性、寿命长久性和相互影响性等物理特性；同时还具有价值量大、流动性差、具有保值增值潜力等社会经济特性。也就是说，住房同时具有生活必需消费品和投资性资产的双重角色。从住房的这些特性及其具有的双重角色不难看出：
一是住房问题与经济发展问题息息相关。它一方面可以促进消费,另一方面可以拉动投资；
二是住房问题与“三农”问题息息相关。“三农”问题的最终解决需要通过不断提高城镇化水平，从而减少农民来实现。而大量的农村富余劳动力进入城市，需要住房；
三是住房问题与金融安全问题息息相关。房地产业是资金密集型产业。房地产市场的资金很大一部分来自于金融机构，一方面是开发项目贷款，另一方面是个人抵押贷款。大量金融资金的注入促进了房地产业的快速发展，同时也产生金融风险；
四是住房问题与社会**问题息息相关。“居者有其屋”，这是一个**社会必需的基本条件。
随着改革开放近30年经济的持续发展，行业、地区、城乡之间收入逐渐拉大，中低收入家庭收入增长滞后于经济增长速度，城市低收入家庭、经过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业不久的职场新人、进城务工的农民都在埋怨房价太高、涨得太快。究其原因，笔者认为，主要是在近30年里，我们一度将房地产政策与住房政策混为一谈、将房地产调控的重点放在了供应方而忽视了对需求方进行调控。住房问题因此逐步转化为社会问题和政治问题，成为影响社会**的重要因素。
国外情况
美国：审查程序很严格
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。美国共有130万户住在“廉租房”里的家庭。
法国：“廉租房”的天堂
与美国相比，法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。
与
美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在美国的人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。
加拿大：“廉租房”很大
福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。
加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“廉租房”。仅在安大略省，就有27万个“廉租单元房”。
中国廉租房政策的问题
（1）保障水平：覆盖人群少，房源质量低
政策本身保障面偏小，廉租住房保障享受人群少，要求高；各地绝大多数地方廉租住房制度覆盖面低，与国家要求有较大差距，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；实物配租方式使用很少，能够得到住房的家庭在低保户中所占比例很小；发放的住房租金补贴标准过低，与目前的市场租金差距较大。现有房源集中兴建的大部分小区在城市边缘地区，“廉租房偏远，生活成本高，不太方便”，项目规划、配套设施落后。
（2）制度建设：进展缓慢
尚未建立廉租住房制度；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善，地方城市住房保障机构不健全、人员未落实。
（3）资金房源：严重不足
房源方面严重不足，毋庸多言。资金方面主要表现在：绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设；区级财政配套的20％资金没有到位；资金未落实。资金投入不足，没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；住房公积金管理部门资金到位比例小；超过保修期的廉租住房维修资金问题，廉租住房后期管理工作经费。
（4）管理方面：问题多多
将廉租住房作为自己产权房的现象并非个例 ；廉租房住户把本该自己住的房屋转租给他人，出借廉租房，连续空置；取得补贴不租房；公务员占廉租房转
租赚钱；退出机制建立难，因收入增加或条件不符而腾退的人却寥寥无几；廉租住房相关数据不清；出现了一些骗保现象；所谓“廉租房白白空着，困难户眼巴巴等着”的政府困境。
（5）可能引发新的社会问题
廉租住房人为地制造“城中村”、形成低保家庭集中居住区，新的贫困区，造成贫困家庭的边缘化，人为造成新的地区性的贫富差别；担心承租家庭能否按标准及时缴纳物业服务费用问题，能否按时缴纳租金问题。
篇6：钦州市廉租房保障政策知识
2010钦州廉租住房保障申请受理须知
申请条件：1.家庭人均月收入668元以下/人（含668元），无房户或有房户但人均占有面积低于15平方米以下（含15平方米）。
2.家庭成员均具有本市区范围内（含康熙岭、沙埠、尖山、黄屋屯、皇马工业区等）城镇非农业常住户口一年以上且在本市市区范围内实际共同居住生活。3.家庭成员相互之间应当具有法定的赡养、扶养或抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。申请家庭成员中已享受住房政策或者已作为其他家庭成员参与廉租住房申请的人员，不得再次参与申请 受理时间：2010廉租住房保障申报截止时间由原2010年10月12日延长至2010年11月30日。咨询机构：钦州市房地产管理所：电话：0777—2824550、0777—2825752.申请廉租房需提交的材料
（一）家庭收入情况的证明材料。收入证明可以是以下材料之一；
1.民政部门出具的城市居民最低生活保障家庭证明或求助证明；
2、市总工会核定的特困职工证明；
3、经单位盖章确认的单位职工年收入证明（包括工资、各类补贴、加班费和其他收入等）；
4、领取养老金、失业保险金的相关证件或证明；
5、居住地社区居委会出具的就业状况证明；
6、其他符合要求的收入证明材料。
（二）家庭成员身份证、户口薄（验原件、交复印件）；
（三）家庭成员婚姻、婚育状况证明；（验原件，交复印件）；
（四）家庭住房状况的证明材料，住房证明可以是以下材料；
1、家庭成员所在单位或居民委员会出具的住房证明材料；
2、市城建档案馆出具的家庭成员现有的住房证明材料或自有住房的房屋所有权证；
3、租住私人房屋、单位公房或直管公房的，需要提交房屋租赁合同；借住的，要出示借住证明；
4、属孤老、孤残、孤病、伤残军人、烈属或者丧失劳动能力家庭的，提供相关证件材料；
（五）依法需要提交的其他证明材料。
申请廉租住房要经过哪些程序，社区、街道、房管所各部门的职责是什么？
（一）《钦州市廉租住房保障办法》规定廉租保障工作中各部门的职责，社区居委会、街道办事处负责廉租住房申请的受理、初审等工作；民政局负责对申请家庭的收入状况进行审核；市房管所负责复核、调查核实等管理工作。
（二）申请廉租住房保障的低收入家庭，应当由户主（户主为挂靠户亦可）到户口所在地社区居委会领取《申请表》如实填写、申报，并提交相关材料，居委会和街道办事处就申请人的户籍、人口、收入及住房状况等是否符合规定条件进行初审，对初审合格的，提出初审意见并将申请材料报送市房管所；对初审不合格的，社区、街道办书面通知申请人，退回材料并说明理由。
（三）房管所收到材料后对申请人的住房状况进行审核，并将符合条件的申请人的资料移交给相关辖区民政部门审核。
（四）申请人所以辖区民政局就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈给市房管所。
（五）经审核，对家庭收入、住房状况符合规定条件的，由房产局对审核决定在新闻媒体和居住地所在社区、街道办予以公示。公示无异议或异议不成立的，由房管所对其廉租住房申请予以登记，并书面通知申请人。
申请人实际居住地与户口所在地不一致的如何处理？
申请人户口所在地和实际住地不一致的，实际居住地的社区、街道办应当配合审查。就是说，申请人到实际居住地的社区委会出具住房状况及收入证明，然后向户口所在地社区会进行申报。另外人数较多的家庭，可以小家庭为申请单位进行申报，具体就是说，一个家庭中，建议已婚的子女作为一个小家庭进行申报。
廉租住房保障的实施的方式有哪些？
廉租住房保障方式以实物配租为主，以货币补贴、租金核减为辅。
实物配租是指向申请廉租住房保障的低收入住房困难家庭直接提供住房补贴，由其自行到市场面上租房，以减缓住房困难。租金核减是指对现在已承租公有住房且符合廉租房保障申请条件的低收入住房困难家庭，由公有住房出租单位按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。
目前，我们钦州市主要采取的是实物配租和货币补贴的形式。申请家庭根据自己的意愿，可以选择实物配租方式，通过租赁政府的房子解决住房困难问题，也可以选择货币补贴的形式，自行到市场上租用房子。
享受廉租住房保障后是否进行年审？
答：廉租信房保障复核（即年审）工作是针对所有已享受到廉租住房保障（包括实物租务、租金补贴、租金核减）的申请家庭进行的每的复核工作。主要是针对家庭人口、收入及住房等情况发生变动进行复核。为便于申请人办理年审，申请家庭直接到
篇7：经济适用房和廉租房的税收优惠
您好！您在我们网站上提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（七）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
（八）企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发〔2007〕24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
根据《江苏省徐州地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（徐地税规〔2011〕1号）
第一条的规定，1.对房地产开发企业建造的普通住宅，土地增值税预征率为2%。2.对房地产开发企业建造的普通住宅、普通标准住宅之外的其它商品房，土地增值税预征率为4%。3.对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，不能分别核算或不能准确核算的，从高计征土地增值税。
因此，如果您公司为政府开发建设的经济适用房和廉租房属于普通标准住宅的，取得预售收入不预征土地增值税。
篇8：广州廉租房政策分析及改进建议
关键词：广州,廉租房,政策
1 广州廉租房政策效果评价
1.1 社会公平效果评价
根据广州的具体情况, 廉租房保障范围由双特困户扩大至低收入困难群众, 在其发展历程中采取逐步扩大保障范围的政策发展措施, 逐步扩大施政对象政策收益机会范围, 逐步在过程中实现纵向公平。而在横向公平实现方面, 广州市 2005年登记在册的5643户人均居住面积不足10平方米的双特困户, 仅余的3000户也在2007年11月28号下午进行的摇珠分房中全部获得廉租房, 其过程较好的实现了机会均等及横向公平。但在实际过程中也忽视了非广州户口的其他低收入弱势群体的政策公平实现。许多非广州户口低收入住房困难户因为廉租房政策申请条件户籍规则的限制造成政策收益机会的不均等。
1.2 效率评价
运用垂直效率、水平效率和运作效率三项评价指标可分别对广州廉租房政策的执行力、作用力及成本收益比较进行评价。垂直效率的计算公式为:垂直效率 (Ev) =为施政对象社会阶层带来的利益/为社会各阶层带来的利益总和, 它反映了政策能否容易作用到政策对象。水平效率的计算公式为:水平效率 (Eh1) =施政对象社会阶层中的受益人数/施政对象阶层的总人口, 它体现了在政策覆盖的所有作用对象内部的作用均匀度和作用力度。运作效率的计算公式为:运作效率 (E0) =施政对象获得的利益/政府投入, 它体现了政府干预下的操作相对于市场化运作的效率高低。
本文通过计算政策受益人群在无政策情况下所要付出的买房成本和有政策情况下所要付出的租房成本之间的总成本差额来计算政策为为施政对象社会阶层带来的利益。考虑到廉租房政策的施政对象社会阶层, 买房成本以2007广州十区平均最低房价为计算标准。由此可得, 施政对象买房成本=2007广州十区平均最低房价×基本需求住房面积+住房贷款利息+居住住宅贬值-养护成本-升值收益=[ (6155+5933+5408+5619+3434+3354+4586+4497+4394+3759+3975+3628) /12×60]+[ 4253 ×12×5-223710]-15×12×5=223710+31470-900=254280 (元) 。而租房成本=资金成本+贬值成本 +养护成本+生活成本=1×60×12×5+0.7×8601×5+15×12×5+500×12×5=3600+30105+900+3000=37605 (元) 。则可得:
广州廉租房政策为施政对象社会阶层带来的利益= (买房成本-租房成本) ×受益户数= (254280-37605) ×5643=1222697025 (元) 。根据广州市政府颁布的数据, 现阶段入住廉租房的广州市民共有5643户, 而平均家庭人口以4人/户的标准计算的话, 可得施政对象社会阶层中的受益人数=4×5643=22572 (人) 。施政对象阶层的总人口:4×17726=70904 (人) 。政府在1998年至2007年, 广州共投入城镇廉租住房保障资金19.3432亿元。
(1) 政策执行力评价。
根据广州廉租房政策的具体规定, 所有符合条件的购房家庭享受政策利益, 不符合条件的购房家庭无法享受。所以可得广州廉租房政策垂直效率 (Ev ) =为施政对象社会阶层带来的利益/为社会各阶层带来的利益总和=1。2007年11月28日下午, 广州举行了近年来第一次大规模摇珠分配廉租住房活动, 3000多户双特困家庭将通过摇珠分配到新社区廉租住房, 12月起便可陆续安排入住。至此, 广州2005年在册的5643户双特困户住房问题将全部得到解决。由此可见, 修订了廉租房保障范围和保障标准后, 广州是目前全国廉租房保障范围最大、保障标准最高的城市之一。
(2) 政策作用力评价。
广州廉租房政策水平效率 (Eh1) =施政对象社会阶层中的受益人数/施政对象阶层的总人口=22572/70904 =0.318=31.8%。计算结果反映出广州廉租房政策在作用力方面主要存在以下两个问题:
第一, 覆盖面小, 保障范围狭窄。上式最终计算结果为31.8%, 反映出政策覆盖面还很有局限, 政策受益人数只占政策目标阶层总人数三分之一, 保障范围比较狭窄。根据目前的规定和各地的做法, 广州廉租住房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭, 即满足低保条件同时人均居住面积低于某一标准的家庭。这种比较狭窄的范围规定, 从广州居民当前的居住情况看, 这一保障范围无疑是十分狭窄的。
第二, 忽视外来弱势群体施政对象。受益人数比例之所以小, 与广州廉租房政策申请条件限制有很大关系。随着社会的转型, 广州打工者、民工是一个不可忽略新的住房弱势群体。这个群体的形成不但有历史的因素, 而且在中国这个二元结构的社会, 随着城市化进程的加快, 这个群体还将不断地扩大。如果不对他们的住房问题给以充分的重视, 将给城市的发展带来不小的冲击, 而问题不及早地得到解决, 拖的越久, 所付出的代价也将越大。
1.3 政策成本/收益比较评价
广州廉租房政策运作效率:E0=施政对象获得的利益/政府投入=1222697025/1934320000=0.632=63.2%计算结果反映出广州廉租房政策在成本收益方面主要存在以下两个问题:
第一, 资金投入不足, 难以发挥政策优势。上式直接反映了广州政府在廉租房政策实行过程中的资源利用率, 但也从一个侧面反映了政府资金投入不足。在努力提高投入效率的同时, 应该加大政策投入, 以获得更大的政策收益。就广州政府方面而言, 虽然《廉租住房保障资金管理办法》已于2008年1月1日开始实施, 并明确规定廉租住房保障资金的来源包括8个方面。但是, 资金如何有效到位以及是否能真正到位, 是广州政府需要解决的一大难题。在这种情况下, 广州政府要做到“发现一户、解决一户, 当年新增、当年解决”, 有限的资金是难以发挥有效作用的。
第二, 施政对象额外成本较高。上式中的分子施政对象所获得的利益与其政策成本成反比。目前广州不少廉租房远离市区, 各项生活配套不全, 要额外增加物业费和交通费等等, 导致施政对象额外成本增加, 进而致使政策收益减小。截至2008年4月1日, 3148户摇珠分得廉租房的双特困户中, 还有900多户没有搬入新社区。三个新社区中, 只有同德围新社区几乎全部入住, 金沙洲新社区有800多户没有入住, 大塘新社区还有100户左右没有入住。而一部分双特困户因为负担不起物管费、租金, 以及因交通费、伙食费等生活成本增加, 无奈放弃入住新社区。
1.4 政策稳定性评价
对广州廉租房政策的稳定性评价主要是对其调控房价的效果进行评价。在运用房地产市场均衡的四象限模型分析的时候, 我们发现, 存在廉租房下的房地产市场下, 均衡。如果政府建成一批廉租房, 并提供必要的租金补贴投入房地产市场, 使需求曲线向左下方移动, 导致使用市场租金下降, 同样资产市场价格也下降。根据房地产价格公式P=R/I, R下降, 最终导致房地产价格下降。如图1所示。
2 广州廉租房政策改进建议
2.1 逐步扩大廉租房政策覆盖范围, 切实实现社会公平
按照国际通行标准, 占城镇人 13.20% 的低收入群体应纳入到廉租房制度的保障范围中。目前广州市廉租房适用对象仅限于拥有城市户口而且住房困难的低收入人群, 这一范围相对于当前广州市社会人口比例状况无疑是非常狭窄的。而广州拥有农村户口和非广州市户籍的打工流动群体已经成为了广州市人口重要的组成部分, 他们当中相当一部分住房困难的问题日益突出。以户籍制度为基础的廉租房政策, 无疑将这部分人群排除在保障范围之外。政府应当逐步扩大廉租房政策体系的覆盖范围, 实现政策的去地方化, 切实实现政策的社会公平性。
2.2 使廉租房政策成为宏观调控的有力手段, 加大财政投入, 提高社会效率, 促进经济发展
政府在现阶段应当逐步提高廉租房建设投入在财政支出所占比例, 合理规划, 不断加大廉租房投入以满足日益增长的住房需求。同时在政策实施过程中逐步提高社会效率, 将廉租房政策作为调节房地产市场的有力杠杆, 通过廉租房的建设全面促使就业机会增加、抑制房价上涨、促进经济良性发展。
2.3 廉租房政策资金来源渠道面向市场, 实现多元化的商业融资方式
广州市廉租房建设在加大政府投入的同时, 应当促进制度创新, 在坚持以政府财政为主体的基础上, 拓宽资金筹措方式, 实现资金来源多元化, 确保政策资金来源: (1) 借鉴国际经验, 通过优惠政策措施吸引民间资金, 使廉租房建设引入民营企业参与; (2) 采用BOT模式, 使廉租房建设运作市场化, 促进建设质量和效率的提高; (3) 通过在金融市场和证卷市场引入公债和住房卷等融资方式解决资金来源问题; (4) 征收社会保障税。
2.4 不断改善廉租房规划建设工作, 建设节能省地型廉租房, 确保房源充足
廉租房的选址布局应当科学合理, 实现廉租房和商品房、市区与郊区的合理配置, 要充分考虑居民的生活交通条件等, 避免“贫民窟”等现象的出现。政府可将已达不到社会住房标准的老城区住房改造成廉租房, 这样不仅降低建设成本, 也促使居民的生活更为便利。廉租房单套面积控制在50平方米以下, 降低居民租借成本。鼓励实施节能省地型廉租房建设项目, 优化资源配置。
2.5 加强廉租房政策监管体系的建设, 建立信用机制, 促进法律法规的完善
在政策体系内建立健全的监管机制, 实现管理和监督的分离。建立专门的监督机构, 对政府廉租房的行政操作进行全面的监督, 促使政务公开透明化。建立全面的廉租房个人信用档案, 保障政策实施过程的公平公正。另外, 逐步完善廉租房政策的法律建设工作。
参考文献
[1]陈振明.公共政策学》[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.