销售房产时机（精选三篇）
销售房产时机 篇1
代理销售公司站在开发商与购房者之间对楼盘进行专业剖析, 推进开发商项目的整体投资、规划和建设;对消费进行需求调查, 推进购房者心意项目的市场调研、开发和设计;代理公司则及时提供市场相关信息, 营造项目的品牌效应并专注于楼盘的推介和销售。三方有效接洽、专业强强联手, 共同推动市场成功发展;促使合作项目的良性循环并扩大各自在市场上的知名度, 同时使房产代理销售公司逐步在房地产销售中占据着主导地位, 逐步形成一种成功的专业营销模式。
全权代理销售是房产代理销售公司的主要操作形式。根据其承担的风险和义务, 全权代理销售又可分为无风险包销和风险性包销两种销售方式。无风险包销属于一般代理销售方式, 是指代理销售公司根据房地产开发商的定价和宣传组织销售, 按实际销售情况向开发商进行结算、收取代理佣金的一种经营模式;而风险性包销则属于特殊的代理销售方式, 是指商品房的代销情况与合约结算无关, 代理销售公司必须按照销售合同定期、定额向房地产开发商支付房款的一种高报酬、高风险的经营模式。
根据代理销售方式的不同, 在财务方面其收入、成本、税金核算不同;本行业还涉及较为特殊的异地经营申报的问题。同时根据本行业特有的阶段性和流动性经营特点, 企业可以享受到相应的用工利好政策。
一、财务收入核算的区别
(一) 无风险包销的收入一般有两种形式。
第一种主要是根据与开发商确定的固定价格, 按照签订的代理合同确定提成比例提取相关的代理佣金。对于代理佣金的确定一般来说, 是以与购房者签订房屋销售合同并支付首付款后结算全部的代理佣金;或在房屋销售合同签订后交付全部房款时结算全部佣金;或在房屋销售合同签订后按照各期房款实际收取阶段结算相应的佣金;对于按揭购房的, 则可在房屋销售合同签订后且银行借款合同生效后结算全部代理佣金。若合同特别约定按照房款实际到账时间结算相应代理佣金的, 对于代理期限届满前签订商品房购销合同却在代理期限届满后或代理合同解除后由开发商自行收取的房款, 代理佣金计提时间和计提比例有必要在合同中约定, 以免使企业的利益受损。
第二种形式是房产代理销售公司与开发商签订合同确定的是商品房的内部结算底价, 房产销售代理公司可以根据营销策略和市场需求的情况具体确定折价或溢价的销售策略, 房产代理销售公司除了享受到原合约内按底价应提取的佣金之外, 还可以享受到高于其内部结算底价扣除相关税费后按照相关约定比例获取的高额部分。
(二) 风险性包销的收入主要有合同期内和超过合同期经营的两种情况。
在合同期内风险性包销与无风险包销在收入的确认上是一致的, 按照代理合约收取相应的销售代理佣金;而风险性包销的收入在合同期满后, 如若出现房屋未能及时售出的情况, 房产代理公司必须按照相关合同定期、定额向房地产开发商支付到期约定的房款。换句话说, 房产代理销售公司对到期未售出的商品房需要按照约定以内部结算底价打包自购。超期部分在会计核算上是以开发商开具的商品房发票作为企业的存货购入进行管理, 对外进行商品房的销售, 按照“销售不动产”进行计算的。
二、成本费用的确认区别
(一) 无风险包销的成本在会计核算方面主要包括销售人员的佣金、广告宣传费、房屋租赁费、样板房装修费、制作提案标书和展板费等。
(二) 在合同期内的风险性包销成本在会计核算方面主要包括在合同期内为本项目支付的销售人员的佣金、广告宣传费、房屋租赁费、样板房装修费、制作提案标书和展板费等。而对于超出合同期的风险性包销成本在会计核算方面, 可参考开发企业会计核算方法。其成本主要包括商品房的成本、开发项目的各种税费、销售人员的佣金、广告宣传费、房屋租赁费、样板房装修费、制作提案标书和展板费等。
三、税种的确认区别
(一) 无风险包销是以“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税及其他相关税费。
(二) 风险性包销则需要按照合同期进行划分。在合同期内的, 是以“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税及其他相关税费。然而在合同期满后, 房屋未售出的, 由房产代理销售公司对其进行收购的, 应按“销售不动产”税目缴纳营业税及其相关税费。同时对于过户购入的房产在持有期内还需交纳“土地使用税”和“房产税”;在房产实现销售时, 以转让房地产取得的收入, 减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据, 并按照四级超率累进税率进行“土地增值税”征收。
四、申报地点的确认
房产代理销售的项目地域跨度往往很大, 一般会超出公司注册经营地。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 (国务院令[2002]362号) 第二十一条:从事生产、经营的纳税人到外县 (市) 临时从事生产、经营活动的, 应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明, 向营业地税务机关报验登记, 接受税务管理。从事生产、经营的纳税人外出经营, 在同一地累计超过180天的, 应当在营业地办理税务登记手续。
依据相关税收管理规定, 公司应根据项目实际属地办理临时税务登记。同时在异地交纳相关税费, 同期公司在注册地的税务申报时, 应依据异地完税凭证, 作为当期已交税款进行抵税处理。
五、充分享受用工利好政策
房产代理销售公司随项目异地销售, 同时会带来一个新的用工问题。将原有企业的销售人员随项目配备, 会产生员工异地工作的困难, 而代理销售项目开始需要大量的跑盘业务人员。如果就地招聘, 当地人员不但熟悉本地情况而且还可以充分利用社会保险给予的用工优惠政策。
(一) 补贴对象:
在招聘人员方面女性年满40周岁、男性年满45周岁的大龄失业人员、持“双零”就业援助卡的城镇家庭中的失业人员;持离婚或丧偶证明抚养未成年子女单亲家庭中的失业人员;持有民政部门核发的低保证明的失业人员;持有残联部门核发的残疾证明的失业人员;另外有些项目会处于不受限购令影响的郊区, 还可以在雇佣农村零转移失业人员和失地失业人员。
(二) 补贴标准:
社会保险补贴标准以上年度当地在岗职工平均工资的60%为基数, 按照基本养老保险18%、基本医疗保险9%、失业保险2%的比例计算补贴标准。以青岛2012年为例, 2011年职工平均工资的60%为1638元, 企业聘用到合乎条件的失业人员, 2012年度养老保险办将给给予5700.24元的用工补贴。
(三) 补贴期限:
按政策规定除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外, 其余人员最长不超过3年。
销售房产时机 篇2
2. 因为自信，所以成功!
3. 相信自己，相信伙伴!
4. 一鼓作气，挑战佳绩!
5. 自我提升，良性竞争;相互欣赏，相互支持。
6. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。
7. 职责，咱们为咱们的行为行动和结果负责
8. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单
9. 呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，必须要成为你工作最大的资产。
10. 真诚，咱们有以诚相待诚实守纪开诚布公的人文环境。
11. 市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手
12. 大海，务必先由小河川开始。
13. 市场竞争不一样情弱者，不创新突破只有出局
14. 抱怨事件速处理，客户满意又欢喜
15. 市场竞争不一样情弱者，不创新突破只有出局
16. 金九月，多累积，我出单，我愉悦，哦耶!
17. 制造须靠低成本,竞争依靠高品质
18. 虎年新气象，(公司名称)十年强，笑问谁能比，数我(部门名称)狂!
19. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单
房产投资，介入时机最重要 篇3
从海外成熟的房产市场来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的。因此，介入时机和市场趋势才是房产投资最重要的依据，绝非位置。
时钟原则确定介入时机
如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？通常采用时钟原则（左下图），根据房产市场的周期变化来识别购买房产的市场拐点，确定最佳的投资介入时机，判断未来房市趋势。
12点钟方向：达到房产市场周期的顶峰，经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。
3点钟方向：进入房产市场的回调周期，经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。
6点钟方向：进入房产市场周期的底部，经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。
9点钟方向：进入房产市场上升周期，经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。
中位价格房产最合适
确定时机后，要选择价格跟自己收入及可负担的支出相匹配的房产，即中位价格的房产（不是平均价格）。由于国内地产立项的目的不同，人群定位不同，平均房产价格的升降无法真正反映市场的未来走势，而中位价是100套价格由低到高成交物业中第50套的成交价格，能够更加科学地反馈这个国家、地区的中产阶层的房价负担能力，更能体现和反映市场的未来走势和趋势。
而国人恰恰要么热衷买便宜货，如：抄底海外连银行都不要的、无法抵押的“劣质”房地产 （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美国底特律市中心等地的房产）；要么是投资海外的豪华住宅，如加拿大西温动辄300万加币的大房子、美国比弗利山500万美元的别墅、伦敦金融区百万英镑的豪华公寓等。
对于成熟的房地产投资市场而言，买房自住和投资房产完全是两码事——如果房子用于自住，即使房子升值了却沒有减轻还款压力和带来收入，其实还是负债；相反，投资型物业升值了，并且带来了额外租金溢价和负债率的降低，那么这样的资金投入才叫作投资，该类房产才可称得上收益型资产。
可以这样说，凡是那些通过房产投资致富的成功者，自住房的资产规模仅是其整体资产架构组合中的一小部分，通常控制在房产财富总额的30%以内，他们是真正的房产财富的拥有者； 而那些坐拥豪宅自住的所谓的富人们，充其量只是高收入者、高负债者、是现金流流出的“穷人” 罢了。
有发展预期的位置才是好位置
最后的择房格言才与位置沾边，即：投资有潜力和发展预期的位置， 而非已被大家公认的好位置。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即“您要为您所看到的‘好位置’付出代价和支付成本。”
如何判断是否是具有增长潜力的位置及该区域的未来房价趋势？在海外成熟房地产投资市场中，职业、成熟和成功的投资者是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的。
资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱关系，挑选出来一些能促使房屋价值提升的市场特征和因素，加以考虑和判断。
市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等 。（20分）
就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等。（20分）
房屋供给：供给长期短缺。（20分）
人口因素：增长率高、数量稳步增长、收入稳定提高等。（20分）
交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 。（10分）
公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等 。（10分）
名校名企：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部等。（10分）
人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等。 （10分）
在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、房屋供给与人口增长排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，都将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来房产价格的攀升和租金的稳定增长。如：新的铁路、桥梁，新的经济开发区、金融和商业中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工程等。交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推，综合打分超过100分，且诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大，位置的投资优势最强。
但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻，只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。如很多国内投资者只为了看海景而投资澳洲的黄金海岸公寓，黄金海岸有62公里的海岸线，不缺的恰恰就是海景，反之，这个城市最缺的是常住人口和就业机会，因为缺了人，所有的美景都是残缺的。
“位置、位置、位置”是美国商业地产大亨唐纳德·川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助地产投资者创造房产财富的成功秘诀。作为开发商的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下，“位置”只能沦为把购房者作为“引君入翁”的宣传陷阱而已！而相对客观的判断投资项目和市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机，投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产，及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化、有潜力的位置作为投资目的地”。
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