土地租赁（精选七篇）
土地租赁 篇1
关键词：土地使用,土地租赁制度,土地权利分配
一、土地的使用与权利分配
(一) 关于土地私有化。
土地权利问题是当前学界、政策研究部门、媒体以及社会大众关注的一个焦点问题。最近几年, 国内外学界和媒体发出强大的要求土地私有化的声音。从学界来看, 海外华人经济学家主张土地私有化的呼声最高。在学界和社会上影响颇大的媒体如《财经》、《南方周末》、《经济观察报》等, 也是连年不止地主张土地私有化的文章。他们论证土地私有制合理性, 大都从三个方面进行:一是世界通则;二是自古如此;三是经济学原理。
当然, 针对主张土地私有化三个方面的论证, 也有很大一部分专家学者也发表了相驳的观点。
第一, 关于“自古如此”。所谓“普天之下, 莫非王土”。历史学家秦晖证明, 中国历史上的土地制度一直属于国有, 而不是私有的。
第二, 关于“世界通则”。从法律意义上讲, 当代世界不存在绝对的土地私有产权。众所周知, 诸如新加坡这样发达国家, 土地全部属于国有, 且美国和日本也有大量的土地是国有的, 日本国土的2/3以上为国有。从理论上讲, 产权明晰是相对的, 全世界几乎所有国家都对土地用途进行管制。权属是为了使用, 干预使用就是干预权属。可以说, 土地使用权实际上在国家与法律意义上的所有者之间发生了分割。即使在美国, 土地使用权也是受到极其严格控制。举个例子来说明一下, 一位美国友人在加州海岸中部最昂贵的地区买下了上百平方公里的山地, 但加州政府批准这单交易的条件是禁止砍掉山中的任何一棵树, 否则交易作废。私人间的土地交易凭什么要政府批准?因为美国土地从来就不是什么“完全私有”, 正如英国土地也不是私有的, 英国政府凭借出让999年的土地使用权合约来干预每块土地的具体用途, 私自改变用途就收回了。
第三, 关于“经济学原理”。经济规律绝对不是脱离具体语境的抽象的绝对真理。任何经济学的规律都是有预设有前提的, 脱离经济学定律的预设和前提, 抽象使用经济学定律是不合理的。在中国, 根据对中国的实际情况和社会环境的调查和研究表明, 土地私有化在现阶段是不能实行的, 也不满足经济学规律。
(二) 土地使用权出让和土地租赁。
完整的土地产权应包括使用权和收益权两项基本权利。所谓出让土地使用权即是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。而国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的, 是土地使用权出让制度的完善与补充。1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用, 由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式, 是出让方式的补充。”
在国有土地租赁的系统下, 土地所有者保留土地所有权, 在一定条件下将土地使用权给其他人。一般来说, 土地所有者的权利包括物质权利和个人权利。所谓物质权利, 即包括将土地用于农业开垦或短期使用土地 (如建设短期性建筑) 等权利。土地租赁即是这样一种物质权利, 它是能建立、使用和出售土地上永久性建筑的土地权利, 具体的解释为“享有和使用土地上属于另一私有个体的财产”。这样的权利可以用来进行交换, 因此具有货币价值。
二、国有土地租赁制度
(一) 设立国有土地租赁制度的原因。
在澳大利亚、瑞典、芬兰、荷兰、英国等国, 使用土地的主要方式是通过租赁而非土地所有权实现的。这些外国政府设立国有土地租赁制度的原因, 主要体现在两个方面——规划和财政。
1、政府的规划权利与承租人的使用权。
政府选择以签订长期租赁合同的形式而不是出售所有权的形式分配土地, 这样政府能比单纯的土地规划掌握更多的权利, 也即是对承租人使用权利的限制。土地租赁赋予政府更多的规划权利包括:
(1) 长期控制土地的使用。通过所有权转让形式出售的土地, 其使用方式是和第一任买主商量决定的, 并且在必要的时候能够通过法律强制实行。然而, 这很难强迫其后的土地所有者都遵守这项条款。若不是通过所有权转移, 而是以租赁的形式, 条款就很容易持续执行, 因为出租者仍拥有土地的物质利益。这样就能持续维护公用的公共设施, 管理土地上零售业和商业的性质。
(2) 责成承租者维护租赁土地上的建筑。这一点对已经开始退化的老城市尤为重要, 并且在单纯的法定城市规划权下是很难达到的。
(3) 促使土地适合未来发展规划。如果政府想再开发一个地区, 就必须获得这个地区的土地所有权。若友好的土地收购不能成功, 政府可以强制购买。但如果政府保有土地所有权, 仅出售土地租赁合同, 土地就较容易被开发, 因为违背承租人的意思终止合同要比强制获得土地所有权来的容易些。当然, 在租赁合同中通常应包括这样一个条款:“若政府要在合同到期前废除合同, 他们将付出一定的费用, 数额与强制购买该地产的价格差不多。”
综上所述, 通过国有土地租赁获得的附加权利与通过出售土地所有权获得的权利相比, 前者可以为政府在开发后的规划和控制土地与建筑的权利。
2、政府的收益权与承租人的开发权利。
采用土地租赁方式分配建设用地而不是私人所有制, 其中一个原因就是政府可以获得预期土地价值增加的利益。政府获得土地增值的收益主要通过以下几个方面来实现:
(1) 合同期限。从世界各国的土地租赁制度来看, 首先可以通过修改合同期限实现。在荷兰、瑞典等国已逐步开始实行浮动地租, 改革方式为:初始地租的设定方式保持一样, 改变在租期内的地租, 一般为每5年 (或一定年限) 按通货膨胀调整地租。调整必须反映土地的产出和不足, 从而保证土地所有权未来的经济价值。
(2) 对开发权利的限制。可以通过对承租人对开发权利的限制使作为出租者的政府获得土地增值的利益。租赁合同通常规定合同只适用于规划制度下的开发权利。若承租人再开发土地 (增加土地的使用密度或产生更高的使用价值) , 都会导致土地价值上涨。根据合同规定的条款, 承租人必须获得出租者 (政府) 的允许, 并且一旦土地发生使用变化, 征收的地租也会随着改变。政府通常情况下会允许承租人的新开发权利, 因为这是增加收入的一种方式。在以色列, 这部分政府允许承租人额外开发权利的费用称之为允许费。
(3) 对市场权利的限制。政府部门通常会授予承租人的合同转让权, 但是会利用这个机会征收土地价值增加的费用。以色列的基本规定是获得土地自然增值产生利润的市场权利部分归承租人, 部分归土地管理部门。这种以出售或馈赠的形式转让土地的税收费用称之为同意费。
(二) 国有土地租赁制度对租赁双方产生的影响及保障措施
1、国有土地租赁制度的影响。
根据世界各国实行国有土地租赁制度的实施情况来看, 国有土地租赁对政府和承租人产生的主要正负面影响归纳如表1所示。 (表1)
2、国有土地租赁的保障措施。
采用国有土地租赁制度的根本目的不在于使租赁收入最大化。其目的主要是促进城市发展和公共住房建设。从表1可以看出, 国有土地租赁制度带给政府的好处大于弊端, 而对于承租人正好相反。为了保证国有土地租赁制度的有效实施, 世界各国政府都采取了重要的措施平衡承租人和政府之间的权利分配, 以促进国有土地租赁这项制度的健康发展。主要措施包括:
(1) 提高土地租赁的安全性。首先, 针对承租人在合同过期时会丧失他们的财产的担心, 政府应保障承租人在合同到期前可以续签合同。在芬兰, 当合同过期, 承租人可以续签合同。若合同没有续签, 出租人必须补偿承租人土地开发的费用。在芬兰地方和区域管理协会制定的合同中, 当土地用于住房建设时, 承租人有权续签合同。在瑞典, 土地租赁合同不会在一个特定的时刻自动过期。第一个期限是60年, 接下去是40年, 这样承租人可以保证长期拥有土地。最短的期限, 也不少于20年, 主要针对用于工业发展的土地租赁合同;其次, 世界各国相关租赁法律法规禁止政府任何武断性的单方面终止合同, 并且合同到期时对土地开发进行赔偿。这些措施能够减少承租人对合同到期时会失去财产的担心, 也将合同到期时忽略建筑维护的问题最小化。在芬兰, 出租者只有在承租人没有缴纳租金、忽略土地维护、不按合同条款规定使用土地以及没有在规定期限内开发土地等情况下才有权废除土地合同。若政府基于公共利益而不得不终止租赁合同, 可以选择与承租人进行协商以转让权利或者强制购买。对于合同到期时对土地开发进行赔偿的问题, 芬兰通常运用法律和特殊的合同条款来解决。在这些法律文件中一般规定, 出租人必须赔偿承租人的开发费用。通常, 考虑到折旧问题, 赔偿费定为建筑技术价值的60%~70%。对于工业用地而言, 只有双方在合同中明确规定, 才需要支付赔偿金。若事先没有明确的合同条款, 当合同到期时, 承租人必须彻底推翻和挪走土地上现有的建筑和设备。
在瑞典, 政府有权废除土地合同的原因是政府可能需要土地进行其他建设, 他们主要通过一些平稳的措施来收回土地。若房屋土地租赁合同终止, 土地所有人必须购买土地上的所有建筑物和其他固定设施;若是工业土地租赁合同, 双方可以协商购买部分或不购买土地上的建筑和固定设施。若政府想在合同到期前获得租赁土地则有两种做法:其一, 可以像其他一些私人个体一样, 向承租人购买租赁权;其二, 进行征收, 并说明土地需要用于城市发展或公共使用。对于不同使用用途的土地, 政府的开发赔偿力度是不一样的。如上所述, 工业租赁与房屋租赁的赔偿问题之所以不同, 原因在于工业建筑通常是因为特殊目的而建造的。对于这些特殊建筑的价值, 由于其没有明确的市场价值, 难以进行客观公正的评估, 而且许多用于工业的房屋地基难以用作其他用途。
与此相对应, 各国相关租赁法律法规也禁止损坏或者滥用租赁土地以保护出租人的权利。若承租人污染土地或者没有按照合同或者法律的规定使用土地, 出租者有权废除土地合同。若租赁土地受到损害, 租赁法律法规允许出租者要求赔偿。
(2) 提高承租人的心理满足程度。国有土地租赁系统能够维持的原因在于, 土地租赁大规模存在是与市场经济和社会结构并存的。针对土地租赁可能不能给承租人类似所有权的心理满足, 在芬兰采取的一个方法就是授予承租人向其他人出售租赁权益和建筑权利或者以遗产的形式分配。承租人可以出售、捐赠或者作为遗产的形式将他们的土地租赁权及土地上的建筑转让给其他人。在以色列, 将城市租赁合同按照市场价值进行转让是不受限制的。承租人通常可以在任何时间出售、继承、出租或者按照他们的意愿馈赠给任何人。对于大部分城市土地的交易, 合同完全是流动的。
三、租金调整的明确化和法律保证
若合同双方能够制定一种机制以确保土地租金计算的公平性, 调整土地租金就不存在问题。避免不必要争端的一个方法是在合同条款中明确规定基础租金和以后租金的调整方法。芬兰确保公平租金的目标是通过两种途径达到的。一是租赁法令包括解决合同双方矛盾的仲裁方法;二是芬兰公共当局所采取的行为受公共审查和评判部门的监督。这样就可以防止政府出租人对承租人收取不合理的租金。
四、保障政府的规划要求
在法律和合同中得到保障政府对城市的规划权利。租赁合同中会说明, 若土地建设或者其他开发没有在规定的时间内完成, 要征收罚金或将合同视为无效。在澳大利亚, 租赁法律法规有对完成土地开发的时间限制, 土地开发完成前, 租赁合同是不可转让的。在芬兰, 租赁条令对开发的时间安排没有限制。然而, 政府通常在合同条款中增加了特殊的规定, 要求承租人在特定期限内完成建筑建设。若承租人不能履行这条规定, 政府有权废除合同、收回土地并出租给其他人。这样既鼓励承租人按时完成土地建设, 也可以防止土地投机行为。
五、土地租赁制度构建与土地权利分配
土地权利的合理分配在土地租赁制度中扮演至关重要的角色。既要促进城市发展和公共住房建设, 又要兼顾各方利益最大化, 保障国有土地租赁制度的有效持续发展。
利益分配首先是权利分配, 从上文世界各国实施的土地租赁制度的经验来看, 构建土地租赁系统, 应重点把握好以下几点内容: (1) 期限:即租赁合同的期限是多长; (2) 续签:即是否有延期或者续签权利; (3) 价值:即怎样决定租赁合同的价值, 包括最初的价值确定和续签的租赁价值; (4) 承租人的使用权利:即是否对承租人使用权利进行限制, 确定使用规划限制的土地的关系; (5) 承租人的开发权利:即承租人未来开发的权利与条件; (6) 承租人的转让权利:即是否对转让进行限制, 当然这个转让包括出售、继承等; (7) 承租人的市场权利:包括土地转让时财产价值的受益利益的分配, 土地是否抵押等; (8) 政府控制开发进度的权利; (9) 政府合同终止的补偿机制。
土地租赁制度作为土地使用的一种方式, 在世界各国有了广泛的应用和丰富的实践经验。在当前我国法律规定的城市国有土地所有权和土地使用权分离的情况下, 城市土地租赁制度建设将有助于国有土地所有权的经济利益的实现。
参考文献
[1]贺雪峰.地权的逻辑[M].北京:中国政法大学出版社, 2010.
[2]国家土地管理局赴以色列考察团.以色列公有土地的租赁形式[J].中国土地科学, 1998.1.
土地租赁 篇2
土地租赁协议书
甲方:XX区XX镇XX村 乙方:XXX
土地租赁登记的若干问题探讨 篇3
关键词：土地租赁 土地出租 房屋登记
中图分类号:F301 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）09-054-02
近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。
笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。
一、两者的法律内涵不同
1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”
1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
从以上法律规定可以看出，国有土地租赁与国有土地使用权出租是两个不同的概念，两者存在重要区别：
第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地使用权的原始取得，它发生在土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地使用权部分权能的传来取得，它发生在土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是国有土地所有者（目前由县级以上人民政府土地行政主管部门代表）与土地使用者。国有土地使用权出租主体是各土地使用者，其出租人是通过划拨、出让或转让方式取得国有土地使用权的受让人；承租人是为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或部分使用权，定期向出租人支付租金的行为人。
第三，法律关系客体不同。国有土地租赁的客体只可以是国有土地使用权不含地上建筑物、其他附着物的使用权，国有土地使用权出租的客体可以是国有土地及地上建筑物、其他附着物使用权。
第四，取得方式不同。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议方式。采用双方协议方式租赁国有土地的租金，不得低于租金底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议租赁结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地使用权出租的方式没有限制也无须向社会公开。
第五，期限不同。国有土地租赁的期限由双方通过租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，也就是说期限可以超过20年；而国有土地使用权出租的期限由双方通过出租合同约定，但最长期限不得超过20年。
第六，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
土地使用权出租的承租人只取得土地使用权的部分权能，在通常情况下无法改变该宗土地的土地使用权权属，承租人也无权将该宗土地的土地使用权转让、抵押。
二、两者土地登记实务不同
根据国土资源部颁发的《土地登记办法》规定：依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有建设用地使用权初始登记。
根据土地登记相关规定：土地使用权出租，出租人应当持出租合同及有关材料依照规定办理登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有土地他项权利登记。
从以上分析可以看出，国有土地租赁虽然有租赁和租金等字眼，但它的实质更应该理解为是一种特殊形式的国有土地使用权出让，与通常意义上的国有土地使用权出让不同的只不过是以分年形式缴付土地出让金的形式。国有土地使用权出租则是通常意义上的出租。
现在回到房屋所有权登记的问题上来，反对给通过土地租赁方式取得土地使用权后在地上合法建造的房屋进行房屋所有权登记的一派，最主要依据是“房地权属一致”的原则（即房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用范围的土地使用权人，必须是同一人）。笔者认为不能一看到租赁或出租两字，不加分析就认为房地权属不一致，不予登记。原因就是上面笔者分析了土地租赁的两种不同形式其土地使用权归属、土地登记形式截然不同。国有土地租赁形式下，土地使用权归承租人所有也就是房地权属一致；国有土地使用权出租形式下,土地使用权仍归出租人所有也就是房地权属不一致。
综上所述，笔者的意见是：
1.通过国有土地短期租赁取得土地使用权的承租人按规定只能在其地上建造临时建筑，不符合房屋所有权登记的条件，房管部门应不予登记。
2.通过国有土地长期租赁取得土地使用权的承租人在其地上进行合法建造房屋的并申请房屋所有权登记的，其申请登记的房屋所有权和土地使用权主体都是国有土地租赁的承租人，登记部门在承租人齐全地提交房屋所有权登记所需的材料且材料符合法定形式的，房管部门没有理由不予登记，应该按规定予以登记。在房屋登记具体操作中应注意的是在房屋登记簿和房屋所有权证上应该载明该宗土地的使用年限，以防范可能的风险。
3.通过国有土地使用权出租取得土地使用的承租人，在该宗土地上进行房屋建造并申请房屋所有权登记的，虽然房屋由承租人建造但由于该宗土地使用权仍归属土地使用权的出租人所有，承租人获得的只是该宗土地的他项权利，明显不符合《房屋登记办法》中对房屋所有权初始登记的要求，房管部门应不予登记。
参考文献：
1.国土资源部.规范国有土地租赁若干意见.
2.国土资源部.土地登记办法.
3.殷琳.土地租赁的两种方式.中国改革，2005（7）
4.陈令枫.土地租赁法律制度研究.湖南大学硕士论文，2005
5.黄钊.论民法上的土地与建筑物的关系.中国政法大学硕士论文，2004
（作者单位:福建省三明市资产管理营运中心 福建三明 365000）
农村土地租赁博弈分析 篇4
农村土地作为稀缺资源，其利用效率是整个经济体系的基石，而土地租赁是高效利用的重要途径，因而对土地租赁进行分析具有重要意义。现有文献研究了影响农村土地租赁的存在因素，比如家庭非农经济发展水平、家庭的社会和经济特征(张丁，万蕾，2007)，又如是否有富余劳动力、是否外出打工和是否种植经济作物(陈午，聂斌，2006);或者分析土地租赁的不完全合同，以及由此带来的各种后果，如：长期有效的农家肥的不充分使用和短期速效的化肥的广泛使用(Hanan G.Jacob,Ghazala Mansuri,2006);或者土地改革带来的土地租赁关系的改变，由此引起贫富差距的缩小(Timothy besley,Robin Burgess,1998)。而国内外关于土地租赁博弈分析的研究尚不多见。那么，租赁双方博弈模型是什么呢?以及对土地资源配置效率有何影响呢?为了分析这些问题，本研究结合调查资料进行了具体探讨。
二、研究区域概况及入户调查情况
（一）研究区域概况
本研究区域为湖南省资兴市、宁乡县和怀化市。资兴市是全国重点杂交水稻制种基地;柑橘、茶叶远销俄罗斯和东南亚各国(如越南，泰国);农业耕地面积2万公顷，农业人口24万人。宁乡县是全国闻名的“鱼米之乡”、“生猪之乡”、“茶叶之乡”，先后被列为全国优质米、瘦肉型猪、水产品生产基地，生猪和粮食产量分列全国第五位和第九位;农业耕地面积9.461万公顷，农业人口113.79万人。怀化市主要农业特产有薇菜、腌肉、苦酒等;农村耕地面积29.8万公顷，农业人口400万人。3个市(县)地理位置、经济发展程度、土地耕种面积和农业人口各有差异，保证了样本的代表性和差异性。
（二）入户调查的主要内容
博弈的数据来源于笔者2008年对湖南省资兴市、宁乡县和怀化市3个市(县)的调查，每市(县)随机抽取了5个村庄，每个村庄随机抽取4—7个土地出租方和4—7个租入方，共150个样本。采取入户访问形式，数据来源可靠。调查时间范围为2008年5月至2008年8月，重点了解在该时间段内农村土地租赁双方的土地收益。
样本分析。资兴市5个村庄的土地租入方为5、5、4、5和6个，土地租出方为：6、5、4、4和6个。宁乡县5个村庄的土地租入方为5、6、4、5和5个，土地租出方为5、5、4、6和5个。怀化市5个村庄的土地租入方为7、5、4、5和4个，土地租出方为6、5、5、5和4个。
各个村庄收益分配总体分布。高质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下，土地租入方的收益为50、100和150;土地出租方的收益为150、100和50。中等质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下，土地租入方的收益为-50、50和75;土地出租方的收益为100、50和25。低质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下，土地租入方的收益为-100、-50和25;土地出租方的收益为75、32和25。
土地质量的分类是以低质量土地为标准，划分中等质量和高质量土地;地租的分类是以低地租为标准，划分中等地租和高地租;不同地区，土地和地租的划分标准不尽相同，但总体差异不大。在数据的处理过程中，对土地出租方与土地租入方的收入做了一定调解，但仍保持数据基本一致性。
三、博弈模型分析
（一）建立不完全信息静态博弈模型
此模型中，2个参与人，土地租入方和土地出租方。第一阶段，参与人土地租入方类型空间只有一个类型;出租方类型空间T1，分别是高质量土地、中等质量土地和低质量土地。类型依存策略空间A1,A1(T1)为高地租、中等地租和低地租3类。参与人土地出租方知道自己的类型，参与人土地租入方不知道土地出租方的类型。
第二阶段，参与人土地租入方类型空间T2有2个类型，分别是机会主义行为(欺骗)和非机会主义行为(诚实);类型依存策略空间A2,A2(T2)为骗中等质量土地为低质量土地和中等质量土地为中等质量土地2类;参与人土地出租方的类型空间只有一个类型。
第一阶段和第二阶段的支付函数不变，U表示参与人支付函数，支付函数由调查各个村庄收益分配总体分布决定，即出租方出租土地带来收益为出租方的支付函数，租入方的租入土地带来的收益为租入方的支付函数;支付函数U(R)是R的函数(具体见表1、表2和表3)。
（二）土地租入方和出租方博弈模型分析
第一阶段
(1)土地租入方有区分高质量和低质量土地的能力，不具备区分高质量和中等质量土地的能力，因而可以认为土地出租方的类型为高质量和中等质量土地。概率P1是土地租入方认为，高质量土地的概率;概率P1大于0，小于1。
土地出租方选择不同行动策略，导致土地租入方不同的期望收益。策略是高地租、中等地租和低地租的条件下，土地租入方期望收益各为：R*(2P-1)、R*P1+R和3/2R*P1+3/2R。
比较不同期望收益差。比较高地租和中等地租、高地租和低地租、中等地租和低地租的土地租入方期望收益差各为：R(P1-2)<0、1/2R(P1-5)<0和R*(-1/2)(P1+1)<0
分析上述结果：1)：在出租方收取高地租的条件下，仅有P1>=1/2时，即租入方认为高质量土地的概率大于50%，土地租入方期望收益大于0，才有参与的可能;而在出租方收取中等地租和低地租的条件下，无论P1为多少，土地租入方都有参与博弈的积极性。
2)相比出租方收取中等地租和低地租，出租方收取高地租，租入方的期望收益要小，没有激励;相比低地租，出租方收取中等地租，租入方的期望收入要小，没有激励。博弈结果将导致，低地租的土地最有可能出租出去，高地租的土地最没有可能出租出去，而中等地租的土地介于两方之间。
3)出租方对租入方的反应了解，出租方被迫把高质量土地按中等质量土地出租，这样，出租方就没有激励改良中等质量土地为高质量土地;同样，多次博弈以后，中等质量土地将占据统治地位。
(2)租入方有区分高质量土地和低质量土地的能力，不具备区分中等质量土地和低质量土地的能力，可以认为出租方的类型为低质量土地和中等质量土地。P2是租入方认为是中等质量土地的概率，概率P2大于0，小于1。
出租方选择不同的行动策略，租入方的期望收益也不同。在土地出租方选择高地租、中等地租和低地租策略的条件下，土地租入方期望收益各为：R(P2-2)、R(2P2-1)和1/2R(1+2P2)。
比较不同期望收益差。比较高地租和中等地租、高地租和低地租、中等地租和低地租，不同行动策略的租入方期望收益差各为：-R(P2+1)<0、(-5/2)R<0和R(P2-3/2)<0。
分析上述结果：1)在出租方收取高地租的条件下，租入方期望收益为负数，租入方不会雇用这样的土地，没有参与的可能;在出租方收取中等地租的条件下，仅当概率P2大于1/3时，即租入方认为中等质量的土地有大于1/3的概率时，租入方的期望收益为正数，租入方有参与的激励;在出租方收取低地租的条件下，租入方期望的收益为正，不管概率P2为多少。
2)比较高地租和中等地租或者比较高地租和低地租是没有意义的，因为高地租时，租入方期望收益小于0，租入方永远不会租用高地租的土地。比较中等地租和低地租，当P2大于2/5，租用中等地租土地，所带来的期望收益要大于低地租土地。当P2小于2/5时，租用低地租土地，所带来的期望收益要大于中等地租土地的期望收益。
3)出租方的类型为低质量土地和中等质量土地时，高地租没有存在的可能性。如果出租方知道土地租入方的选择时，中等地租和低地租的概率大致各占一半，出租方有改造低质量土地为中等质量的激励，但动力不大。
第二阶段
出租方是机会主义者。在第一阶段出租方将中等质量土地不以中等地租出租，而是按高质量土地高地租的价格出租，并且成功出租给不知情的地租入方，即获得额外收益：3R-R=2R。
假设1：租入方采取“针锋相对”的策略，即“如果出租方是机会主义者，那么，租入方在下一次谈判中也变成机会主义者”。租入方很有可能在第二阶段的地租谈判中，把中等质量土地伪装成低质量土地。并且租入方以P3的概率成功欺骗了出租方，即相信了租入方认为中等质量土地是低质量土地。
那么第一阶段以后，每阶段损失为：P3*(R-1/2R)=P3*1/2R。按银行10%的利息，计算第二阶段到无穷期的损失的现值为：P3*(1/2*R/(1+10%)+1/2*R/((1+10%)^2)+....+1/2*R/((1+10%)^n))，取正无穷极性为：P3*5R。
对比，可知：ⅰ：P3大于40%，第一阶段的额外收益要小于以后阶段额外损失的现值和。ⅱ：P3小于40%，第一阶段的额外收益要大于以后阶段额外损失的现值和。
因而出租方知道租入方会采取“针锋相对”的策略，也知道有小于40%的概率被成功欺骗，在第一阶段就有欺骗租入方的激励;相反，出租方知道有大于40%的概率被成功欺骗，就有在第一阶段没有欺骗租入方的激励。
假设2：租入方采取“冷酷到底”的策略，一旦发现被出租方欺骗，在以后各阶段都不与土地出租方合作，即出租方以后各阶段的收益都为0。很明显，出租方净收益大于以后净损失总现值，出租方不敢欺骗租入方。
对出租方将低质量土地以中等质量土地价格出租做类似分析可知：“针锋相对”的策略是不可信威胁;“冷酷到底”的策略是一个可信威胁。
四、结论与建议
（一）结论
(1)土地租入方偏爱于低地租土地，或者是低质量土地;相对于中等质量和低质量土地，对高质量土地有参与积极性，没有激励作用。土地租入方是“针锋相对”的策略，并且相信自己有较低的被欺骗率，土地租出方有欺骗土地租入方的激励;但是，发现土地租入方是“冷酷到底”的策略，租出方没有欺骗租入方的激励。
(2)参与人博弈的结果，使得出租方更加偏爱低质量土地，对高质量土地敬而远之。随着博弈次数的增大，租入方更多地耕种低质量土地，更加偏爱实施“冷酷到底”的策略;结果将导致高质量土地不可能被出租。出租方丧失高质量土地高地租行动;最终造成了土地资源的低效率。
（二）建议
(1)建立完全、透明的土地出租市场，减少信息的不对称性，变私人信息为共同信息。在出租高质量土地的条件下，出租方获得高地租，租入方获得高额收益，增加社会福利，使高质量土地也有生存的空间，实现土地资源的最优配置和高效率利用。
(2)建议土地租入方采取“冷酷到底”策略，针对土地出租方的机会主义行为，比如：向出租方提供信号，以表明如果出租方采取机会主义行为，土地租入方将永远不再租用其的任何土地。
参考文献
[1]张丁.农村土地承包经营权流转的影响因素分析—基于2004年的15省(区)调查[J].中国农村经济,2007,(2):24-34.
[2]陈午.农户土地租赁行为分析—基于福建省和黑龙江省的农户调查[J].中国农村经济,2006,(2):42-48.
[3]Hanan G.Jacob,Mansuri,Ghazala.Incomplete Contracts and Investment.A Study of Land Tenancy in Pakistan(February1,2006)[J].World Bank Policy Research Working Paper,No.3826.
建厂土地租赁合同 篇5
5、乙方不得留宿婴、幼、儿童。出入本公司院内须严格执行甲方规定
6、防汛期间的防汛措施由乙方自理，因汛情造成的经济损失，甲方不承担责任。
7、对于租用的厂房等建筑结构和门窗、照明设备等乙方不得擅自变动、处置。如确有需要应征得甲方同意方可实施，且费用由乙方承担，退租时恢复原状，合同终止后，乙方必须在3天之内将原租赁物归还甲方
8、合同期满前90天，乙方如有意续租，要向甲方提出书面申请。
六、免则条件
对于在合同履行中非人为发生的责任，应免除双方责任(如：国家占地、乡域和村域规划，自然灾害等)
七、合同的解除
有下列情形之一双方可解除合同：
1、国家征用或其他不可抗力(如自然、人为灾害)的原因。
2、当事双方协商一致可以同意解除合同。
3、法律规定的其他情况。
八、违约
本合同双方签字，即具备法律效率，双方不得自行终止、解除合同，单方面终止、解除合同的属于违约。
九、违约责任
违约责任由违约方负责，并支付适当数额的违约金(￥5.5万元正)
十、解决纠纷的方式
1、双方协商解决
2、提请北京市朝阳区仲裁委员会仲裁
3、向当地人民法院提请诉讼
十一、其他事项尽适宜协商解决
十二、本合同未作规定的按照〈中华人民共和国合同法〉的规定执行
本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。双方签字，即时生效，既具备法律效力。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法人代表(签字)： 法人代表(签字)：
签字时间： 签字时间：
地点： 地点：
建厂土地租赁合同范文三
甲方：
乙方：
为了保护租赁双方合法权益，明确双方的权利和义务，经甲乙双方友好协商达成如下条款：
一、租赁场地及用途
位于XX市XX开发区工业区现是xxxXXX有限公司部分厂房及土地，(详见红线图标)土地面积约X亩，厂房约XXX平方米。场地只作建设XXXXXX(项目)。
二、租赁期限：
租期为 年： (从 年 月 日至 年 月 日)。
三、租赁押金
签订本合同时，乙方先付人民币XX元作为押金。合同期满后，乙方没违反本合同条款，则甲方将押金无息退还给乙方。另外乙方动工前再付人民币XXXX元作为建设保证金后，动工后按进度退还。
四、租金收取办法
前三年每月XXX元，年租金为XXX元，以后每三年递增X%。
五、双方议定事项如下：
1、租金缴交规定，先缴租金后经营的原则，乙方须在每月20日前一次性缴交次月租金，逾期未交，除补交欠租外，须另交所欠租金金额10%违约金给甲方，无正当理由拖欠租金一个月的，甲方有权中止合同，收回厂房及场地，并没收押金。
2、乙方在租用过程中需要对现有的建筑改建，必须征得甲方同意，并且改建费用由乙方自行承担。
3、在租赁期间，建筑物遭受自然灾害损坏或不可抗拒因素损坏，由双方确认协商修复，若因乙方原因造成损坏，乙方负责修复。
4、甲方给乙方提供独立的水、电使用，若需要改造由乙方负责办理，费用由乙方自负。
5、乙方与甲方相邻的道路(含消防通道)不得围蔽，作为公用路。
6、本合同场地建设期为 个月，从甲方搬迁后及交付使用时算起，报建、办证等有关手续及费用由乙方负责，甲乙双方共同参与办理报建相关手续，报建建设单位名称由甲方提供，报建过程中由于土地使用性质所产生的相关费用由甲方承担。如由于甲方原因无法正常开工建设，建设期顺延。
7、租赁期间，乙方债权债务与甲方无关。
8、乙方在甲方未交厂房及场地之前，办理报建等手续，不纳入建设期。
9、乙方不得擅自改变场地的用途，若需改变用途，需征得甲方同意，在租赁期间，乙方若需转租、转让或转借，新承租方须与甲方从新签订合同，否则甲方有权中止合同，没收押金。
六、建筑物使用权限规定
1、乙方在甲方场地新建的建筑物，乙方在合同期内具有使用权。合同期满，使用权交由甲方。场地的建筑物及装修配套要保存，不得拆除、损坏，若有损坏部分，由乙方负责修复，否则没收押金并追究修复费。
2、由于甲方发展需要，要提前终止合同时，甲方必须提前 个月通知乙方，并赔偿乙方的损失，赔偿办法，以建筑物总造价除以合同使用年限，为一年赔偿金额。具体总造价为 万，合同使用年限 年，每年为 万元。
3、若乙方单方面提前终止合用，则甲方不予退还押金，同时终止乙方对所有厂房、场地的使用权。
4、在合约期间，甲方同意让地面由乙方出资建设的房产部分到相关部门作抵押登记的备案。
七、合同期满，同等条件下，优先租给乙方。
八、本合同未尽事宜由双方协商解决，若协商不成，可提交所在地人民法院仲裁解决。
九、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，自签订之日起生效。
甲方：
法定代表：
乙方：
法人代表： 签订日期： 年 月 日
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土地租赁 篇6
依照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)要求,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开“营改增”试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
依据财政部、国家税务总局《关于进一步明确全面推开“营改增”试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条第二款规定,纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
按照国家税务总局《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
二、某企业土地租赁案例背景
甲方(承租方)系某公司上市企业,为增值税一般纳税人,适用西部大开发所得税15%优惠税率,今年业务盈利;乙方(出租方)为该公司未上市企业,由于历史原因,创效资产少,常年亏损,甲乙双方同为某大型企业集团的地区公司。
乙方提供给甲方承租的土地使用权所依附的土地共19块,土地总价值为38020.07万元,面积为976.91万平方米,属工业用地。乙方拥有的土地使用权,属经中华人民共和国国土资源部批准,由其集团公司授权经营的资产,属于集团公司对乙方权益性投资的一部分。
乙方通过与甲方签订关联交易合同方式将土地出租给甲方(属于经营租赁),土地租金按当地基准地价确定并随基准地价变动而调整,全年租金为2800万元。
三、土地租赁业务“营改增”税负变化
(一)甲方税负变化
针对此土地租赁业务,“营改增”以前,甲方的账务处理如下:
借:管理费用——租赁费——土地租赁费2800
贷:应付账款——土地租赁2800
“营改增”以后,甲方的账务处理为:
借:管理费用——租赁费——土地租赁费2666.67
应交税费——应交税金——应缴增值税(进项税额)5%——其他133.33
贷:应付账款——土地租赁2800
假定仅此一项业务变动,不考虑其他因素,对甲方来说,“营改增”后管理费用节约133.33万元,增值税可抵扣进项税额增加133.33万元,增值税负降低133.33万元,进而导致营业税金及附加减少133.33×(0.07+0.05)=16万元,但企业盈利情况下利润增加133.33+16=149.33万元,导致所得税增加149.33×0.15=22.4万元,综合影响甲方税负降低133.33+16-22.4=126.93万元。
(二)乙方税负变化
“营改增”以前,土地租赁业务缴纳营业税,税率为5%,乙方账务处理如下:
借:应收账款——租赁资产——土地租赁费2800
贷:其他业务收入2800
借:营业税金及附加140+9.8+7=156.8
贷:应交税费
——应交营业税2800×0.05=140
——应交城市维护建设140×0.07=9.8
——应交教育费附加140×0.05=7
乙方亏损,故不用交企业所得税。
“营改增”后,乙方选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额,对该项业务的账务处理为:
借:应收账款——租赁资产——土地租赁费2800
贷:其他业务收入2666.67
应交税费——应交税金——应缴增值税(销项税额)5%——其他133.33
假定不考虑其他因素,仅此一项业务变动,对乙方来说,“营改增”后收入减少133.33万元,增值税销项税额增加133.33万元,增值税负担增加133.33万元,进而导致营业税金及附加增加133.33×0.12=16万元,企业亏损不影响所得税;相对“营改增”前,乙方税收负担减少156.8-(133.33+16)=7.47万元。
从集团整体来看,“营改增”后土地租赁费业务影响企业整体税负降低126.93+7.47=134.4万元。
四、纳税筹划建议
由于增值税是价外税,建议考虑将土地租赁费2800万元作为不含税金额开具增值税专用发票,优点有以下几个方面。
(1)不减少乙方收入金额,利于减亏。
(2)原营业税额相当于乙方可增加利润,利于扭亏。
(3)对于乙方来说,增加的销项税额也可用其他业务进项税额抵扣,不一定增加增值税负担。
(4)对于甲方来说费用不变,增加增值税进项可抵扣税额,可减轻增值税负担。
(5)从企业整体来看,增值税进项和销项抵消,不用再交营业税,整体税负降低。
摘要：“营改增”自2012年起开始试点,2016年5月1日起全面实行,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”范围,其中也包括不动产租赁服务,至此营业税退出历史舞台。本文以土地租赁费业务为例,对比了“营改增”前后企业的税负变化,并通过账务处理分析提出了纳税筹划建议。
关键词：不动产租赁,“营改增”,税负变化,纳税筹划
参考文献
[1]财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号).
[2]财政部、国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号).
[3]国家税务总局《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号).
土地租赁 篇7
目前，我国土地有偿使用制度虽然实施时间不长，但在城市土地出让机制方面却取得了长足发展，结束了城市土地原来的无偿、无限期、无流动的单一行政划拨土地使用制度时代，形成了由计划经济体制向市场经济体制转轨过渡,实现了城镇土地国有制基础上的土地市场化改革，为我国社会主义市场经济发展、城市化进程与城市建设等发挥了重要的作用。由于我国城市土地出让制起步较晚，制度实施环境各有不同，尚未形成完整和健全的有偿使用体系，相关问题逐渐暴露出来，需要土地租赁机制的这种方式来延伸土地有偿使用的范围，进一步完善单一“招、拍、挂”出让制为主的土地有偿使用机制，提高有偿使用的覆盖面，促进城市土地集约节约利用，土地租赁制度是出让制的有效补充和有机组成。
1 城镇化建设中城市土地租赁机制发展
城镇化建设的发展过程是人口就业结构、经济产业结构的转化过程,是城乡空间社区结构的变迁过程,城镇化建设使得城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大,同时也带动了城镇经济社会现代化和集约化程度的提高。目前,我国城市化水平已经超过30%,步入快速城市化阶段,[1]根据预测,2010年城镇人口可达6.4亿,城市化率超过46%,设城市数有可能增加到1000个;2030年城市化水平预计约70%。城镇化的快速过程不仅包括人口非农化,而且也是一个土地非农化、农地城市流转的过程。因此,探讨富有弹性的城市土地政策和有效的土地使用调控机制,以促进工业化和城市化的显得尤为重要。改革开放以来,市场要素逐步被引入农业、制造业、住房和其他领域,然而土地作为最重要的一种生产要素,土地制度的改革并没有和经济改革同步进行。1988年我国才开始正式建立土地有偿使用制度,国家为此修订了宪法和土地管理法,准许土地使用权的依法转让,1990年国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。1999年7月关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知。2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》,明确规定经营性用地一律实行土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。2006年7月来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿,其中出现了“勾地”这一概念,并且少数城市试行类似香港“勾地制度”的土地出让政策,至此除了“招、拍、挂”外,勾地制度也将成为土地出让的一种方式,但是有关专家则认为“勾地”只是现行土地出让制度完善的一种努力和尝试。现行的城市土地有偿使用机制主要还是通过出让土地使用权得以实现,土地出让制度的建立在推进土地使用制度的改革和培育土地市场方面起到了重要的作用,为地方政府提供了建设基础设施所需的资金,为中国近年来城市的快速发展奠定了基础。[2]而土地租赁制度是一种古老的土地有偿使用制度,通行于世界各国。从古至今,都是国家土地制度的重要组成部分,但在我国,由于特定的历史原因,土地租赁及其相关法律制度已在现实生活中消失了几十年,现适应改革开放及土地使用制度改革的需要,又重新起步。城市土地租赁制度是出让制的有效补充和有机组成,社会各界有关学者对城市土地租赁也有不同的研究。国内经济界、法学界专家侧重于从法权制度角度研究城市土地租赁,对城市土地租赁的概念、适用范围、权利性质、租金标准和期限确定、权利流转等方面进行了较为全面系统深入的探讨;也有学者从(经济)制度建设的角度对城市土地租赁问题进行了探讨。其中,有学者结合现代企业制度的建立来探讨土地租赁制的建设;有学者借鉴其他国家或地区经验来探讨;也有一些学者对城市土地年租制持保留态度,对不同社会形态下的土地租赁关系进行了初步考察分析研究。在国外发达资本主义国家,人们对城市土地租赁制度有较为深入的研究和丰富的实践经验,这些地区在实践中,制度更加完善、规则更加透明,操作较为规范,市场较为发育,管理更为专业化,效果也更明显。尽管在获得开发收益方面取得了成功。但是学者们和政策制定者对这种土地批租方法对物业价格的影响却有不同的认识。
2 城市土地租赁制度对城镇化建设的影响
近几年，城镇化建设进程的不断加快，城市对建设用地的需求量增加迅猛，建设用地需求与建设用地供应的矛盾日益尖锐，各地“地王”频现、房价猛涨和土地腐败案件频发等与土地相关的经济社会问题,引发了一些人对城镇土地管理制度规则的新思考。如何使城镇居民能够买得起房,降低城市化门槛;有利于保护耕地和节约用地,有利于实现全面的、协调的、可持续的科学发展。[3]城市土地根据现行规定,协议、招标、拍卖及挂牌等四种市场化土地出让方式,通常要根据不同情况进行选择。原则上经营性用地都要招拍挂,公益性用地采取协议出让方式,产业用地要逐步实现招拍挂。在实行土地有偿使用过程中,由于出让制度的局限性,使一些按照国家法律法规应属于有偿使用范围的用地,仍然保留划拨使用,土地有偿使用难以实现全覆盖。虽然内地近期城市土地出让制度出现了重大变革,除了“招、拍、挂”外,新增了“勾地”出让方式,还是不能有效解决城镇化和工业化发展对城市土地的弹性矛盾。土地租赁制有着与出让制不同的操作方式与特点,能弥补出让制的不足。土地出让属于长期买卖,而短期买卖才是我们所说的土地租赁,是双方依次约定行使权力履行义务的经营行为。土地管理部门依据城市规划、土地利用总体规划及国民经济发展计划,制定城市土地储备计划;通过土地征用、回收、购买等方式完成土地储备计划,对储备的土地进行平整开发使土地“熟化”,根据城市经济发展对土地需求或土地供应计划,以有计划出让、转让、租赁等方式将土地投入市场,以促进土地市场的健康高效运行。
通过多年的实践和探索，城市土地出让使用制度已经建立，尤其是实施土地储备制度以来，经营性土地普遍采用招标、拍卖与挂牌出让方式出让，出让制得到了进一步完善和提升。与此同时，对于城市零星分散土地和城市大量原有行政划拨用地等形式的土地使用方式的转变为有偿使用形式存在一定的难度，显然不宜采用同样形式的出让制。土地租赁制作为土地出让制的必要补充则在土地用途转变、行政划拨用地等方面具有灵活性和可操作性，对土地市场的全面培育将产生一定的影响，它有助于盘活存量土地，通过挖潜改造，提高土地使用效率；有助于进一步明确产权关系，规范土地市场。采用土地出让制度，由政府向土地使用者一次性收取若干年限的土地出让金，无疑可以为政府在短期内筹措到大量资金，用以进行城市建设和改造。然而一次性交纳如此高额度的出让金，对大部分用地者尤其是当前国营企业来说无疑是一道“门槛”，这种现实方式导致了两种情况产生，一是政府与土地使用者之间讨价还价，最终以政府让利削减地价为结果，有些城市的企业干脆将地价减低后再空挂起来，仅是出让形式而已；二是部分用地者面对巨额出让金别无正常渠道选择，于是采取回避、绕行的方法，以非正常的方法在隐形市场上获取土地。产生这种问题的关键并不在于土地出让制度本身，而在于现有的土地市场体制及形式的不健全。[4]土地本身所具有的特点以及各种社会经济活动对土地产生的不同需求，决定了一个完整和有效的土地市场体系必然包括土地交易市场、土地租赁市场和土地金融市场等。当前土地出让制度难以满足土地使用者的多种需求，这是我们土地资源市场配置与流动相对不合理且处于低水平，同时相对经济改革仍处于滞后状态的重要原因。自我国实行土地使用制度变迁以来，通过建立国有土地出让制度，使政府一段时间内获得了大量土地收益，但是，当土地使用权出让后，政府对土地利用的调控能力相对减弱，由于土地市场体系的不健全和不完善，使得国有土地资产流失数量十分巨大并趋于蔓延态势。土地租赁机制建立可以缓解土地资源的市场配置与流动问题，可以理顺规范土地市场和防止土地资产流失，将本属于政府的土地收益通过租金的形式获得，[5]政府可以确定土地租赁期限，定期调整土地租金，及时调整土地利用方向和方式，随着土地租赁制的建立完善与推广，地租收益完全有可能逐步超过土地出让收益，成为城市建设资金的稳定来源和城市可持续发展的重要经济保证，实现优化土地利用结构的目标。在城市土地有偿使用以出让为主要方式的情况下，土地租赁制是土地出让制的有效补充和重要组成部分。
3 结束语
城市土地使用制度改革是社会主义市场经济体制改革的重要一环，它的发展变化受到计划、财政、税收、金融、住房等体制的制约和影响，并且反作用于后者。城市土地租赁制度的发展完善与否，直接影响到城市经济应对经济全球化、经济体制转轨和快速城市化的能力。在城镇化、工业化快速发展的时期，系统地研究城市土地租赁制度问题，理论上可以丰富制度分析的个案，实践上可以为全面建立规范的城市土地租赁制度提出可供选择的发展思路。同时，随着社会经济的发展，加大耕地占用成本，促使用地者形成内在约束机制，为保护耕地、节约集约用地奠定了长期有效的制度基础，城市土地租赁制度是我国城市化进程中土地使用制度的一项创新形式，土地租赁制地扩展了有偿使用的范围，是城市土地有偿使用制度变革的重要体现，为我国土地产权制度的健全建立，土地市场的健康持续发育和完善，土地资源的优化和合理配置创造了条件，土地租赁制必然由其自身的发展空间。
摘要：随着城镇化建设进程的不断加快,城市对建设用地的需求量增加迅猛,建设用地需求与建设用地供应的矛盾日益尖锐,各地“地王”频现、房价猛涨等与土地相关的经济社会问题,引发了对城镇土地有偿使用采用招标、拍卖与挂牌出让为主的城市土地供应方式的思考。城市土地租赁机制是土地有偿使用机制的有效补充和重要组成部分。
关键词：城镇化建设,土地租赁,分析思考
参考文献
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[2]赵南.谈推行国有土地租赁方式的优越性.国土资源,2008,1.
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[4]司成兰,周寅康.南京市建设用地变化及其驱动力分析.南京社会科学,2008,11.