住宅小区改造

住宅小区改造（精选十篇）

住宅小区改造 篇1

关键词：小区,改造,施工

住宅小区作为市区整体环境的密不可分的一部分, 其建设也就与城市的整体环境形象密不可分, 而住宅小区在修建完成之后其建设实际上并未结束, 因为其会随着时间的流逝而出现一系列的结构和设施问题, 而这些问题会或多或少地影响到人们的日常生活以及城市环境的整体形象。所以无论是出于对用户居住环境的维护, 还是出于对城市整体环境的整顿建设, 相应的管理部门都应该定期对住宅小区进行一定的改造建设, 从而使住宅小区的居住条件能够依照人们的意愿得到一个合理的改善。

1 住宅小区改造问题综述

住宅小区的改造建设包含于住宅小区的建设之中, 其属于从属关系, 这也就说明其在本质上有些许的差异, 住宅小区的建设大体包括住宅小区的建立以及维护环节, 而住宅小区的改造建设实际上属于对住宅小区的维护范畴, 二者关系从属, 不相冲突。而在这里我们主要提及的是住宅小区的改造建设环节。实际上小区的建设是需要一定的过程的, 而在这期间必然会耗费一定的时间, 如果把这段期间看作一个周期的话, 那么住宅小区建设的周期性就是决定着住宅小区是否要进行改造建设的因素之一, 因为一旦这一周期跨度很大, 那么建成之后的住宅小区整体风格与相应的技术可能会随着时代的冲击而渐渐为其他建筑理念所抛于身后, 这也就使得其建设期间内的房屋建设的相关标准不符合新时代的全新建筑理念。

在建设完成之后相应的问题亦十分尖锐, 在时间的作用下, 小区内部也会随之出现相应的系统老化以及设施与环境磨合度欠佳等问题, 进而就会衍生小区内部生态环境恶化以及楼梯的质量下降等一系列影响到住户实际居住体验和居住质量的后果。所以针对这一系列的问题, 住宅小区的负责机构必须及时采取住宅小区改造策略进而通过一定的施工维护处理来使影响降至最低。因此, 也就有了相应的住宅小区改造这一说法, 总体来说, 这一体系是为人们的良好生活质量而服务的。

2 住宅小区改造策略

2.1 小区外墙的改造

住宅小区的外墙在整个建筑体系之中属于较为脆弱的部分, 因为其作为建筑与外界接触的表层, 受外界自然因素和人为因素影响的程度极高。因此其在投入使用之中时所承受的损坏程度相较于住宅小区建筑结构的其他体系而言会显得略微严重。因此在住宅小区改造环节之中, 首先要考虑的就是住宅小区的外墙修复和改造工序。墙体在长时间与外界接触之后, 在外力的影响之下会产生开裂等问题, 因此在改造环节中, 要对其进行恒温修护, 恒温是指尽量在修复过程中保持外墙周围的温度恒定化, 以免其因温度变化幅度过大而发生墙体二次开裂等情况, 进而影响相应的改造工期。

2.2 小区电力设施的改造

改造施工时, 需要先整理输电线路, 取消低压架空线路, 更新已经老化、载流量不够的电缆, 并更新存在安全隐患的配电柜、变压器等变配电设备, 通过合理调整供配电系统的整体布局, 从而保证住宅小区的电力供应安全。

2.3 小区排水设施的改造

可以将现有管网按照雨水系统的技术标准要求进行局部的整改与疏通后作为小区雨水系统, 同时单独建设污水系统, 可以大大降低施工难度及对小区设施的破坏程度。此外, 还需将污水系统接入城市污水干管, 从而以达到小区排水系统合理配置的目的。

3 针对小区改造过程的管理机制

3.1 对改造工程内部的管理

住宅小区的改造工程一定要在一定管理程序的约束下进行, 因为其改造必须具备一定的目的性与时效性, 而将这两种变量交由施工人员来控制的话, 其很可能会因个人的能力差异而变得不可控。进而失去我们预期的效果。因此将其通过一定的安全管理程序约束起来有利于使住宅小区的改造进程有序化, 合理化, 从而使得小区居民的利益能够得到最大限度的维护。而施工安全问题无论是在具体的施工环节之中还是在施工之后起到善后作用的改造环节之中都是要尤为关注的重点为问题。

针对这一系列情况, 小区改造部门应设立特定的管理部门, 进而将管理问责体系落实到每个参与人员的身上, 以强化相应人员的安全意识和责任意识。管理部门应该定期派人抽查相关建设活动的合理性与安全性, 同时还要保证每一名工人都要经过必要的考核程序的检测合格之后在上岗, 从这一角度来间接提升工人的素质, 进而是整个住宅小区改造工程之内的员工的安全意识都能够得以强化。

3.2 对质量的控制机制

在具体的改造工程施工管理中要切实加强施工原材料、中间产品的质量检查, 并对施工过程的每道工序进行质量检查与验收工作, 并结合工程施工的具体情况采用不同施工工艺与施工方法, 从而确保工程的施工质量。

3.3 与住户的协调机制

老旧住宅小区改造施工的顺利实施需要广大居民的支持与配合, 工程施工管理中要合理安排施工时间, 并做好与居民的沟通协调工作, 根据工程的进度安排提前与居民进行沟通协商。当施工方与居民产生矛盾时, 小区领导人员要及时协调。住宅小区的改造施工中需要认真落实以人为本的施工管理思想, 尽量减少施工对居民生活的影响, 从而确保工程施工的顺利进行。

结束语

总而言之, 住宅小区的改造与居民的生活息息相关, 其将小区的实际建设进一步延伸, 进而使其能够更加符合人们的日常需要, 同时也能够对在建设初期因理念和思想发展的深度不够而没有实现的建筑方案进一步完善, 有利于为居民营造更为舒适的人文环境, 有利于为城市的整体规划提供一定的支持, 同时还有利于推动我国建筑业的革新与发展。因此, 相关部门一定要重视这一环节, 通过相应的支持政策完善其内部的管理环节, 为其提供一定的保障, 以推动我国建筑改造事业的发展与革新。

参考文献

[1]王璐.旧住宅的适老性改造[D].济南:山东建筑大学, 2010.

[2]王文儒.现代城市住宅小区改造工程的施工探析[J].四川建筑, 2013.

[3]周玉明.老住宅小区改造设计探讨[J].苏州大学学报 (工科版) , 2007.

[4]孙少群.谈住宅小区给水旧管网改造[J].山西建筑, 2014.

山东启动老旧住宅小区改造 篇2

山东启动老旧住宅小区改造

齐鲁网9月20日讯(山东台记者 王希 )据山东广播电视台新闻中心《山东新闻联播》报道，山东日前启动老旧住宅小区改造，争取用五年时间基本完成1995年前建设的老旧住宅小区整治改造，同时实现物业全覆盖。铺设完了排水管道、改造完电力管线，这两天，在淄博临淄区临园社区，施工人员正在回填硬化路面。等全部工程结束以后，通讯光缆、电线这一块都会进行处理，就不会出现电线满天飞的情况。临园小区建于上世纪90年代，设施条件差;供电、供水早已老化失修。临淄区住建局副局长朱祥明表示，道路、绿化，停车位，体育设施，门禁系统包括弱电下地，主要是改造这些项目，根据各小区的.不同情况一个小区制定一个标准。在安平社区，48栋楼分属邮局、铁路等17家单位物业管理，改造完成后，将由一家物业统管。根据部署，山东每年将安排财政专项资金6亿元，改造重点为1995年前建成的老旧小区，包括完善治安防控设施，安装防盗门和电子监控;健全环卫消防设施，配备密闭式垃圾桶，疏通小区消防通道;改善小区环境设施，硬化路面，绿化院落等;小区排水、供电、供暖、供气同步改造。用5时间基本完成整体改造、实现物业全覆盖。

九十年代既有居住小区改造研究 篇3

关键词：小区；改造；方案

本文以呼和浩特铁路局赛马场铁路小区为研究对象，在充分研究我国既有居住小区更新规划相关机制、原则、方法的理论基础上，深度剖析了呼铁局既有居住小区现状及存在问题，并提出了对应策略。

1 项目简介

呼和浩特市赛马场铁路小区位于呼和浩特市新城区北二环路以南，东邻哲理木路，西邻呼伦北路，北接成吉思汗大街。该小区为2000年以前呼和浩特铁路局呼市地区建设规模最大的职工居住小区，占地138亩，建筑面积158760m2。小区布局为“行列式”多层住宅，是典型的铁路职工 “单位大院”型社区。

2 现状分析

赛马场小区分三期进行建造，建造年代自1981年起至1998年止。由于当时建造初衷是以满足职工基本居住条件为主，所以小区户型、面积配套设施等设计与当前职工生活需求产生了矛盾。加之公共部位设施、设备、小区住户及物业部门缺乏有效的维护和管理，导致环境相对杂乱，设施相对老旧，小区整体品质急需改善和提高。

由于户型较小，居住密度较高，楼梯间内公共部分很多家庭用来存放杂物，环境脏乱。在保温节能方面，建筑外墙未设保温层，屋面保温性能也较差，窗户为双层钢窗。90年代末为改善居住环境和面貌，铁路局对该居住小区外里面进行了粉刷，但小区缺乏物业管理及统一维护目前状况并不理想。部分居民为改善自身居住条件，对自家门窗设备进行了更换。

建筑室外环境相对宽敞，有公共空间系统绿地、活动场地及基础设施。由于该居住小区缺乏管理和必要维护，绿地植被被大量破坏，有些地方成了私家车停放场地，基础设施也需要进行修缮，整体环境有待改善。

3 更新改造方案

由于呼和浩特市赛马场铁路小区建筑结构为砖混结构，对户型平面的改造影响建筑主体结构，存在安全隐患，所以该项目改造主要着力于在总平面布局框架不变，按照现有布局重新规划交通流线，组团内不允许机动车辆行驶，实现人车分流，重新考虑添置一定比例停车空间；对于公共绿地容易破坏部分一是加高维护，二是采用植草砖等措施进行保护，三是对集中绿地进行设计，形成居住小区景观；整治增加居住小区内社区服务设施及配套商业设施，使居住小区内配套设施更加整体、完善具有活力，居民生活便利，小区管理方便。

3.1 道路及停车情况改造

道路情況改造：

呼和浩特市赛马场铁路小区内的道路分为主干路（车行道）、支路（步行道）及部分小径。主干路的任务繁重，车行、人行及停车，在居住小区中其主要的交通内容有上下班（学）、购物、服务等最日常的生活性行为。在实际的规划设计中，居住小区空间环境的基本骨架是道路，更是居住区内功能布局的基础；在住户的心里，道路是日常生活中家与外界连接的媒介。所以，提高居民整体的生活品质是研究居住小区内通路规划结构的主要依据。

“人车分行”：居住小区主入口设置在西侧赛马场东路，整个居住小区分为四个部分，车辆主要围绕四个部分的环路双向行驶，由于未进行妥善规划和管理，车辆会无序驶入宅前硬化路面或绿化带中。为防止这种无序行驶状态，建议对主要干道路沿石进行加高，并在各宅前道路入口处种植绿色植物或加装易拆卸移动障

碍物进行阻挡，同时设置局部停车位及临时停车位。居民步行系统主要在区域内硬化部分及集中绿地内，这样基本可以做到人车分流。

停车设施：

观察居民实际生活使用情况，我们发现最方便的停车方式是按照每个单元设置停车场或者停车位，例如在住宅单元入口或附近的路边；在绿化带内铺装植草砖，布置若干停车位。根据不同规模不同形式的住宅区，设置停车的布局应该采用多种形式并存的方式。

停车系统：在改造过程中考虑到建造成本居住区以地上停车为主，多为道路两侧及宅前，基本满足各类用户停车需求。

3.2 景观环境改造

对居住小区域内植被进行整合，在主干道路两边补植行道树，对集中绿地部分进行细化，增加曲折小路、休息区，安置健身器材等设施，使公共空间绿地、休闲及活动功能相互渗透，增加空间趣味性。

在绿化改善设计时：一是对现有绿化植物进行修缮；二是要适当增加绿地面积充分利用闲置荒废空间。景观设计应有层次性，不同的景观区域应有主次之分。注意植物搭配的经济性，同时考虑不同季节的景观变化及居民对绿化空间的可参与性。注重广场、入口等重要节点增加雕塑，水景等景观设计，塑造居住小区的文化性。居住小区景观设计也要充分考虑与休憩设施、休闲小径、健身步道相结合，综合把握各个因素之间的相互联系，打造一个具有系统性、主体性、人文性的居住小区景观环境。

环境设计应考虑：①考虑使用者的心理因素，满足安全性、可观、可触、可听的心理需求；②不同人群的使用需求；③要结合人体工程学进行设计，满足人体的日常行为模式，尺度宜人。

3.3 服务用房改造

整合居住小区社区服务用房，拆除小区东侧锅炉房，建立社区服务中心，服务中心设置活动室、办公用房、幼儿园、小型超市及商业中心等功能。一方面补充小区服务设施，整合小区分散杂乱的服务功能，另一方面主入口东侧位置车流量较小不影响住户正常出行交通。

住宅小区维修改造施工管理 篇4

一、小区维修改造中的问题

住宅小区维修改造的问题主要集中在以下几点。一是楼房外墙多是水刷石等比较粗糙的装饰材料,随着岁月的流失,风吹雨淋,楼房外观显得陈旧,部分出现墙皮裂缝、破损,小区整体外观视觉感官不良;二是顶层楼房的防水层年久失修,防水层出现损坏,造成楼房漏水;三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀,雪水冻融,很多地砖破裂,地面隆起不平;四是道路损坏严重,坑洼不平;五是小区排水沟多是采用地沟排水的形式,极易造成淤积堵塞,夏季臭味逸出,影响小区空气质量;五是楼房内排水铸铁管线破裂,内部锈蚀严重;六是楼房内楼梯间墙壁碱蚀严重,墙皮脱落,斑驳参差。上述现象的出现,使得居民居住生活环境与时代发展不符,影响了居民生活质量的提高,为解决上述问题,胜利石油管理局领导及社区领导多次深入调研,在广泛征求居民意见的基础上,决定对多处居民小区进行投资维修改造。

二、小区维修改造施工的特点

小区维修改造不同于一般的新建工程,施工环境有着自己的独特特点。一是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中,直接影响居民的生活,施工时需要居民配合,在家中留人,便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广,不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行,对居民的生活影响较大,安全隐患多。

三、小区维修改造施工管理注意的问题

1、小区维修改造的施工管理应把加强文明施工的管理放在首位。

使施工现场和临时占地范围内秩序井然,文明安全,环境得到保持,绿地树木不被破坏,交通畅达,防火设施完备,居民不受干扰,场容和环境卫生均符合要求。为此,施工管理中应做到主管挂帅,系统把关,普遍检查,建章建制,责任到人,落实整改,严明奖惩。(1)主管挂帅,即社区成立主要领导挂帅,各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。(2)系统把关,即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责,每月组织检查,发现问题及时整改。(3)普遍检查,即对施工现场的检查内容,按达标要求逐项检查,填写检查报告,评定现场管理水平。(4)建章建制,即建立施工现场管理规章制度和实施办法,按法办事,不得违背。(5)责任到人,即管理责任明确到部门,部门责任明确到人,以便落实管理工作。(6)落实整改,即对各种问题,一旦发现,必须采取措施纠正,避免再度发生。无论涉及到哪一级,哪一部门,哪一个人,决不能姑息迁就,必须整改落实。(7)严明奖惩,对于成绩突出者,应按奖惩办法予以奖励,出现问题者,进行必要的惩罚。

2、加强小区维修改造施工的安全管理。

小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序,小区是居民的集中生活区,车辆、人员密集,安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。(1)社区基建管理要建立安全管理系统,落实安全管理责任,做到人人肩上有责任,人人有指标。(2)施工前重点核查施工组织设计中的安全管理措施的内容,是否与工程实际相符,是否有针对性与实际可操作性。(3)施工现场制定安全生产的管理制度,并做成“安全生产制度板”,与“消防保卫制度板”以及“施工标志牌”一起置于小区施工现场。(4)施工现场的安全防护应包括以下六个方面:操作现场及洞口临边安全防护、土方工程安全防护、脚手架及高处作业安全防护、施工临时用电安全防护、施工机械安全防护、拆除工程安全防护,上述各项作业中作业条件、料具要求、技术要求、操作防护要求等,应符合国家及当地颁布的规程、规范、标准的规定。(5)特种作业人员必须持证上岗特种作业包括电工作业、锅炉工、压力容器操作、起重机械作业、爆破作业、金属焊接作业、机动车驾驶、电梯司机、脚手架搭设、卷扬机操作、搅拌机操作等。(6)对施工工人的安全教育情况进行检查。(7)对施工的工程经常进行巡回检查,对项目经理部的安全管理体系及其运行状况进行抽查。(8)施工现场安全检查的重点部位和重点项目,土建施工安全防护中的脚手架、安全网、防护棚等;临时用电安全防护中的线路、照明设备安装,配电箱、开关箱的设置与安装,漏电与防雷保护;施工机械安全防护中的设备安装;以资料形式表现的项目,包括安全措施方案、安全技术交底、培训、考试记录、持证上岗情况、验收手续、临时用电设计书、用电管理制度、配电系统线路图、接线图、值班记录、设备检测、维修记录等。

3、小区维修改造施工管理中的质量管理。

“百年大计,质量为本”,小区维修改造更是如此。为不辜负油田、社区领导的重托,不辜负居民的期望,管好小区改造的工程质量是社区基建系统同志们的重任,义不容辞。为做好工程质量管理,应遵循以下几项基本原则。

小区维修改造工程质量管理要不分工程大小,包含所有的工程,进行全方位管理。居民小区改造涉及千家万户,可以这么讲,小区改造无小事,工程的每一处都是敏感点。工程质量管理要全过程管理,善始善终,每一阶段都马虎不得,稍有失误,就会产生不良后果。工程质量管理要重点突出,对于居民集中敏感点,重点关注,重点管理。

同时,小区维修改造施工质量管理要重点做好以下工作。加强施工过程中的质量检查与验收工作,对原材料、中间产品的质量进行检查,质量保证资料要完备,针对不同的施工季节,采用不同施工工艺与施工方法,确保工程质量落实到位。

4、小区维修改造施工管理中的人本管理。

小区维修改造工程位于居民小区,工程的实施离不开广大居民的支持与配合。所以,工程施工管理中要重点做好与居民的沟通协调工作,言必信,行必果。根据工程的进度安排,提前与居民沟通打招呼,确保工程施工顺利进行。施工过程中爱护居民财物,保持好居民家中卫生环境,保证居民及时的用电、用水、用气。一旦出现意外,要提前通知居民,让居民有充分的时间准备,不影响居民的生活。施工方与居民产生矛盾,物业管理人员要及时协调,化解矛盾。土方开挖施工在夏季雷雨季节要及时回填,防止雷雨天气造成泥水横流,污染环境,妨碍居民出行。夜间在危险地段设置警示灯,防止居民出现安全问题。施工人员驻地要注意保持环境卫生,材料堆放要整齐,不能妨碍居民交通出行。中午与夜间不得施工,不能妨碍居民的休息。人本管理是一种非常细致的工作,做好人本管理是小区维修改造工程顺利开展实施的保证。

5、小区维修改造工程施工管理中的投资控制。

小区维修改造工程非常繁杂,点多面广,工程投资不易控制。为做好投资控制,不妨从以下几个方面着手。一是做好工程前期的调研工作,调研越细致,后面工作才不会此起彼伏。二是工程管理中管好工程签证工作,凡是图纸工程量明确的一律不得签证,签证工程量要有多人共同核实,任何人不得随意签署工程量。三是做好工程材料价格的核实工作,特别是量大的工程材料,更应注意。

小区改造工作汇报 篇5

大家好，春去秋来，又是新的一年开始，在过去的一年中，我把我的工作向大家作以下简要的汇报。

一、电子十二所施工管理 自2013年5月份受公司安排，从电子十二所基础设施改造工程中受公司安排全面管理基础设施改造工程收尾工作。这对我来说是一个新的课题，自从领导安排后，我就暗自下决心，一定要把自己的这摊事干好。

针对本工程特点、难点、重点，结合本人的施工特长、经验、技术、及设备能力，按照系统工程理论进行总体规划。质量以iso9001 质量保证体系实行全过程控制，安全以“预防为主，常抓不懈”，保证所内道路交通安全和施工安全。施工技术以解决难点工序施工为主要内容，实行施工队的技术骨干定岗负责，动态指导，组织有效攻关。在整个施工改造过程中，我严格按照设计图纸、甲方要求及施工规范进行施工，并认真听取甲方、监理提出的意见及要求，做到及时发现，及时整改问题，在各分项项目施工前做到各种原材料合格及检验，试验报告符合要求时在进行施工，每一道工序都有监理工程师验收，重要的工序请甲方和监理人员验收合格后，才进行下道工序，确保工程质量。本工程达到了甲方的要求，并交给了甲方满意的答卷。

二、清河16#院施工中的管理

自从电子十二所完工后，本8月份受公司安排调往清河项目部任水暖工长，由于本人以前对新建工程比较熟悉，对旧楼改造工程不是熟悉，这对我来说是个赞新的开始，须从零开始。

由于清河16#院是老旧小区，老年人比较多，道路狭窄，路上行人较多，而且户内改造比较繁琐，难度比较大，由于本人对老旧小区改造工程比较陌生，有的部分工序自己管理失误，导致后期核量比较麻烦。

管理失误：针对热计量改造工程，（有业主签认的确认单没有仔细的的核查），在前期没有做到施工队工人干完活后，没有全部到每家每户都去核查，而是有时间就去，没时间的就不去了，导致后期与施工队核对时发现施工队虚报、多报量。再重新每家每户核对，每个暖气沟自己还得亲自钻，导致了浪 费了精力自己弄的还很累。假如不去认真的每家每户去核对，就有可能给公司带来了经济损失。在以后的热计量改造中，吸取了一定的经验。但是自己在管理方面也成熟了很多，也学到了很多东西。

质量管理：质量是企业的生命，也是一个队伍的生命，质量是生存的根本。这个道理人人都懂。“真抓实干、尽职尽责”贯彻到每个工人身上，其次是每天在每位工人施工的作业面去及时发现有无问题达到及时解决的，只要做到腿勤、眼勤、嘴勤就能达到我们所要的目标。安全生产管理：“没有安全就没有生产，没有生产就没有质量”这是建筑行业的规律，在生产管理方面我觉得做到要“教育”，发现问题及时纠正，相互配合是特别的重要，水和鱼永远是离不开的，包括和其它专业配合。

三、个人建议

1、劳务对的选择： 针对热计量施工队伍，热计量施工队伍是层层分包，导致施工管理困难，建议公司招聘劳务队时一定要和劳务队说明或采取一定的相关措施。

四、个人心得

很简单“身心皆入”四个字

‘身入’就是要多走基层，少座而论道；多沉入一线，少“走马观花”；多接触矛盾，少避让推诿；多排忧解难，少敷衍应付。“心入”，就是学习调研要有耐心，分析检查要有真心，解决问题要有决心。这几句话的意思很简单，用在我们施工管理也很合适。我的理解就是：经常和工人在一起探讨，多在施工现场，执行真正的过程控制，不要每天在办公室大言不采说三道四，事后马后炮，应当多提一些问题，发现问题，能及时解决问题。发现问题不要互相推诿；多给工人排忧解难，不要用各种理由来应付领导。

“在工作中学习，在工作中总结”是我们一个永恒的主题，我相信明年以后的今天，我们将有一个不可估量的飞跃与发展，我期待这一天的到来！由于本人文采有限，说的不好，请各位领导多多指正！谢谢大家我的发言完毕。2014年2月篇二：2012年老新村改造工作汇报 2014年老住宅小区和零星楼宇整治工作汇 报

各位领导：

自2014年4月中旬老住宅小区和零星楼宇综合整治工程启动以来，友新街道在区委、区政府的正确领导下，区住房建设和市容市政局的指导下紧紧围绕既定目标，稳步推进各项任务。下面，我就街道整治工作情况作简要汇报：

一、2014年整治工作概况

1、老住宅小区整治情况。2014年******及***老住宅小区综合整治工程即将启动，此次综合整治地面面积达116415平米，建筑面积*****平米，涉及**栋楼体，住户***户。其中**栋将进行平改坡施工。

2、零星楼整治情况。2014年我街道零星楼改造范围包括****，土建改造共涉及**幢，***户居民，建筑面积***平米。道路绿化改造近***平米，主要包括路面铺设，雨、污水管网改造，停车位改造及绿化景观工程。

二、2014年整治工作情况

2014年我街道按照市、区统一部署，以严谨细致的作风、扎扎实实的工作，有序推进整治工作。在整治工作前期主要做好2个方面的工作：

一、组织人员。结合两项整治工作跨度大、涉及面广的实际，在2个属地社区全程参与的基础上，组建2个现场办（老住宅小区改造现场办6人、零星楼改造现场办2人）、2个项目部，有效提高现场工作实效。注重人员配备，将会干事、能干事的人员安排进去，社区由书记牵头，抽调经验丰富、善于做群众工作的社区人员加入队伍，配齐配强一线人员，同时为了有效配合改造期间的拆违工作将街道城管执法中队队员加入到改造第一梯队。

二、改造前期的准备工作。

1、层层动员、营造整治氛围。街道，社区层层召开动员会议和工作会议，明确整治工作的目的、意义、目标、责任和要求。同时在改造小区张贴公告，悬挂横幅营造整治氛围。

2、设点公示，入户调查，听取居民改造建议。通过设点公示，安排现场办工作人员在公示现场向居民做好解释工作，收集居民改造建议。同时社区和现场办工作人员挨家挨户上门，做好入户调查，***于2014年3月26日至4月3日向全体居民发放了《征求意见表》，广大居民积极参与，为老新村的整治出谋划策。本次共发放《征求意见表》***份，回收***份。其中同意进行综合整治有***份，不同意的**份，废票***份，同意率为99.2%。归纳整理出居民意见561条。公示期间街道现场办还组织召开居民恳谈会认真听取居民对公示方案的建议，对部分居民不理解的条目进行了细致的解释，同时将居民意见认真做好统计并反馈给住建部门。从而进一步优化整治方案

3、重点问题安排专门会议。在今年的零星楼宇整治工作中涉及到的小区停车位不足，居民需求强烈，在公示阶段，街道现场办组织居民代表并邀请区整治办负责人和相关设计单位人员一起到现场召开专题会议，认真研究讨论停车位设臵问题，根据现场实际情况和居民实际需求做好图纸修改工作。

三、2014年改造工作中遇到的难点问题与解决办法

1、部分居民对公示方案不满意 在零星楼改造公示方案中要增加近20个车位，但是仍不能满足小区停车要求，同时部分居民对车位设臵的位臵有异议，现场办联系社区对小区车辆数量和车位数重新进行了统计并按照居民要求重新进行车位设臵。

2、小区内围墙拆除工作

根据小区内围墙2800米大都破损严重，防盗作用缺失，形成卫生死角的实际情况，设计院的秉承有效利用小区空间合理布局绿化的设计理念，施工中将对围墙进行拆除，扩大该区域空间，为拓宽道路，消除监控死角，合理规划绿化种植，缓解小区交通拥堵及扩充停车位创造有利条件，在征求意见中有部分居民对改方案持反对意见，居民认为围墙拆除会其固有的空间造成侵害。就目前的情况我们将对拆除围墙进行逐段拆除公示，通过前期的意见征集反映出反对拆除围墙的居民毕竟占少数，大多数居民都赞成按公示方案进行改造，在逐段公示中遇到问题的，我们将和社区干部、社区居民一同对个别持反对意见的居民做思想工作，如不能协商达成一致意见，再与区住建局现场指导员重新设定方案。

3、小区停车位不足的问题

目前****现有车辆900多辆，停车位只有***个，根据2014年的改造要求，小区内绿化面积不能缩减，特别是对高大乔木不能进行移种，而***的高大乔木大都种植在道路两侧，这就局限了道路的拓宽和居民停车位的设臵。改造完毕后停车位***个左右，远远不能满足小区居民的停车需求。在这种情况下，我们需要与设计方和区住建局共同设定增加道路两边类似于港湾式停车的方式来适当增停车位。

4、*****新建社区用房

2014年将在****幢东新建社区用房，建筑面积**平米。前期公示后，**幢居民**户同意，**户反对，其他居民未持意见。新建过程中可能会遇到的问题，1、新建区域有一组高压线南北向通过新建楼体上方，改组高压线需入地埋设。该项工程需报省供电公司批准，报批周期较长，需要区住建局尽早申请，避免影响新建的完工日期。还有在施工区域内存在煤气公司的违章用房，需要尽快与燃气公司协商，尽快拆除。

四、下一步工作思路

改造工作即将全面展开，在下一步的工作中街道主要做好以下3点工作：

1、上下协调，合力推进整治。下一步街道现场办积极区住房建设和市容市政局沟通协调，落实改造计划，完善改造方案。同时通过自愿报名、社区推荐，建立每个社区不低于40人的居民监督员队伍，对安全、质量等问题进行巡查。坚持每周例会制度，对居民整改呼声高、实施难度大、标准众口难调等问题进行协商落实。完善信访投诉办法，现场办设臵居民调解室，专人负责信访接待、督办、回访，及时化解矛盾纠纷，及时处理群众反映的工程质量问题。

2、规范管理，确保质量进度。在下一步的整治过程中，街道现场办将制定现场管理规定，要求现场人员挂牌上岗，提高安全意识，加强防护措施，确保施工安全。做好材料公示，将材料封样展示，扩大样板房示范效应，提高公示实效。邀请区整治办指导监督，会同质监、安监等部门开展质量、安全检查，把好安全、质量关，完善施工单位质量保证金制度。

3、积极探索，落实长效管理。篇三：胜南社区管理中心住宅小区综合治理情况汇报 胜南社区管理中心

住宅小区综合治理情况汇报（2014）

2014年胜南社区完成了南苑小区南区综合治理改造、南苑小区北区综合治理改造，实现了“改造一片，完善一片，提升一片”的目的，社民和谐度进一步提升。

一、小区简介

南苑小区始建成于1980年，位于东营区西三路以西，枣庄路以北，分为南北两个区。南苑南区占地面积17.65万平方米，共有住宅楼52栋、住户1196户，建筑总面积8万平方米，公用建筑等建筑面积1.28万平米。南苑北区占地面积24.66万平方米，现有住宅68栋，住户1545户，建筑总面积10万平方米，公用建筑等建筑面积1.92万平方米。

二、改造工程的主要内容

近几年，小区居民关心的主要问题。一是住宅屋面漏水、墙面渗水的问题；二是排水不畅、雨污混流的问题；三是小区交通拥堵、停车难、出入不便的问题；四是小区公共安全、治安技防的问题；五是休闲活动、环境美化建设的问题。结合居民关注的民生问题，本着服务居民、应修必修、能节则节、注重效益、科学合理、综合平衡的原则，在保证不超计划总量的前提下实施了住宅楼外墙维修、住宅楼室内污排改造、雨污分流治理和排水系统改造、道路维修改造、停车场建设、监控改造和楼宇防盗门的更换等。

三、改造的效果和效益情况通过实施小区维修改造，极大的惠及了小区居民，在小区居住安全、生活保障、美化环境、环保治理、经济效益等方面都有了明显改善。

一是监控系统的建设有效的配合和支持了安全保卫工作，提升了社区治安技防管理水平，达到建设平安和谐社区的目标。二是通过对道路、场地、绿化布局进行的合理规划调整，在维修破损场地、道路的同时，新增了大量停车位、拓宽了拥堵的道路，达到老旧小区改造的规划要求。三是实施墙面维修、室内污排改造等工程，解决了小区居民最为直接的困难，同时也降低了物业维修压力。四是利用雨污排系统改造的时机，加强雨污分流治理的改造，保障居民生活的同时治理了环境问题。五是开展小区改造民生工程以来，小区居民的环境得到了改善，缩小了新旧小区的差距，提高了居民幸福指数，温馨和谐胜利家园的建设迅速推进。小区居民报修下降了90%、服务满意率由96%升至98.5%、物业收费率由95.6%升至98.37%。

四、积累的经验做法

1、民生问题征集落实一个“广”字，做到了改造立项广纳民意。主要是强化计划信息平台建设，充分利用小区维修改造意见征询会、社区季度行风问卷调查、居民代表座谈会、职代会提案、社区合理化建议等十几个信息渠道，全面而深入地了解小区居民关心的热点问题，以及基层物业管理工作中的难点问题，对每个涉及民生、民意的问题，做到现场落实清楚，问题剖析彻底，方案论证充分，项目库建立完善。

2、维修改造规划体现一个“前”字，体现了改造方案的超前谋划。小区维修改造坚持总体规划、3年滚动规划与计划的有机结合，建立健全了小区维修改造项目库，切实做到了“实施一批、研究一批、储备一批”的规划要求。每年11月份社区就完成下建议计划的收集汇总整理工作，并利用施工冬休期开展现场落实，方案编制、论证和施工图设计工作。

3、工程设计方案做到一个“优”字，达到了吸收民智、优化设计的效果。为了计划资金见效显著，实现“投入一分，见效一分”的总体要求，在广泛征求社区居民意见的基础上，坚持实事求是的原则，做到实用与美观相统一，努力满足居民合理需求。一是积极开展多角度的设计方案论证，合理引用先进技术，大力推广节能技术和产品，严格执行限额设计，改造设计标准满足5年以上社会发展要求。二是注重与小区居民的沟通，倾听居民意见，集中群众智慧，将上报改造方案张贴在小区宣传栏和读报栏里，请居民出主意、提意见。

4、现场施工管理做到一个“勤”字，确保了现场问题处理得快，工程质量把控得严，文明施工监管得好，进度和投资掌控得准。一是按照施工规范和技术标准，要求现场施工管理人员“腿勤、眼勤、手勤、嘴勤、脑勤”，紧盯施工现场，把好现场第一关。二是与居民沟通“勤”，通过居委会、居民代表及时了解居民对安全文明施工、施工质量的意见，及时纠正施工企业的不良做法。三是与专业化公司“勤”交流，坚持现场运行例会制度，及时通报彼此施工安排和进度计划，无论哪一家的项目，在单项工程开工前，都要组织各相关单位到现场明确和标识所属设施的地下情况，有效地防止相互损坏设施而影响居民正常生活的现象发生。四是检查和督导工作做得“勤”，除了施工管理人员和监理人员的日常检查，还有物业、居民代表的义务监督；每周有现场运行小组的集中检查；每月有社区维修改造管理小组的月度检查；以及效能监察小组的不定期督察，及时消除一切不利于安全、质量、进度、投资、文明施工的问题。

生活小区改造中的投资控制与管理 篇6

随着我国市场经济的不段完善和发展、人民生活质量的得到了空前的提高，对生存环境和生存质量的要求也是空前提高。有鉴于此，对小区的投资也要根据小区的实际情况量力而行，不能盲目地求全求大，而是要本着经济、实用、科学合理地原则进行投资，使其成为一个真正和谐的满足人们现实需求的实用型经济区，在此本人希望将自己在从事小区改造过程中的一些投资管理经验，从经济的角度也分析一下小区改造中的经济投资管理问题，希望能在这方面与同业者一同学习提高，也希望得到同业专家的指导。

1. 90年代以前建造的生活小区状况分析

1.1设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差

由于受历史的局限，这些老旧生活小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足居民日益增长的住房需求。

1.2老旧生活小区管理现状及综合整治面临的问题

（1）是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”， 如房屋外墙粉刷面起壳风化；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低。

（2）是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。

（3）是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被 挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。

（4）老旧小区综合整治的目标。首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。

2.小区改造中的投资控制与管理

为了达到小区综合治理的目标，我们特制定投资组织设计，按新的投资体制的管理、设计、施工和设备材料供应是承包体系的一个有机整体。制定投资组织设计的目的，是为了有效地控制投资活动，因此，在内容上必须抓住重点，突出以下两个方面：一是投资各方造价人员的组织关系，研究投资活动各方必须具备的组织方面的客观条件，具体指导投资活动工作的实施；二是规划投资活动，研究控制方案的有关方法和采取快速、便捷地控制任务的措施。这两方面内容应有机地联系在一起，对投资活动实行科学管理。在项目建设阶段的投资控制贯穿于项目建设全过程，根据国内外描述的不同建设阶段影响建设项目投资的程度看出，影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计阶段，其对投资的影响度在75%以上，因此，项目造价人员从一开始设计联络、方案比选就参与项目的具体投资控制工作，坚持货比多家，择优择廉，引进成熟可靠、价格适宜的先进技术，使最后确定的最适合投资为我方理想值。按投资组织设计，投资主体造价控制人员自始至终参与设计的方案比选和定购方案，提供最新价格信息，控制订购价格，掌握设备的外购投资情况。投资控制从过去的被动转为现在的主动控制，能动地影响设计，优化设计，使业主资金得到最有效的利用，使项目投资控制在限额以内，使投资从关键的技术设计方面得到控制。

合同价款的合理确定是项目施工图完成之后，合同管理 员及时熟悉工艺技术，计算工程量，深入现场，对照图纸，了解施工前的工区实际情况，同造价人员做出详尽的施工图预算。由业主方组织施工单位、设计单位、监理单位各方进行预算会审。在施工开始前，确定详细的工程预算，以此作为工程结算的一部分，并为签定合同价款及在施工期间控制 投资和拨款提供依据。以施工图预算为基础，确定承包合同价，做为施工阶段控制建安工程投资的目标，它严格限制在投资限额以内。

在项目施工阶段的投资控制在过去的项目投资控制工作中，一般将投资控制重点放在项目实施阶段。在这方面经过多年的实践已形成了一套可行的措施方案，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施。在主体实施过程中，我们除了加强这四种措施外，还特别加强了参与控制投资人员的管理，即各投资主体部门负责控制投资人的管理。

项目投资的控制是多方面的，既有横向控制，也有纵向控制，要达到控制的最佳效果，在目前这种新旧体制并存的环境下，用投资组织设计来规范各投资主体的投资活动，使投资管理走集约化之路，是项目业主必须认真对待的问题。

总之，要通过对油田老旧小区的综合整治，并在其改造过程中加强投资管理和控制，从而真正地把老旧小区建设成为一个个经济、各具特色、环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为油田居民的幸福家园。

住宅小区改造 篇7

1 老旧住宅小区供配电系统中普遍存在的问题

1.1 供配电系统规划缺乏前瞻性

老旧住宅小区建设之初受当时经济条件影响, 没有考虑到社会经济的迅速发展, 缺乏前瞻性, 其供配电系统只是在被动中逐步扩充。随着社会发展, 人民群众生活水平提高, 整个供配电系统就会产生一系列的问题。如:生活区内电缆线径大小和变压器容量都远远跟不上居民用电的需求;供电距离过远造成供电电压偏低;变配电设备型号参差不齐, 老化严重, 使用和安全性能较低;小区电力设施无专人排查和维护等。

1.2 供配电系统规划缺乏整体性

老旧住宅小区建设早, 年限长, 供配电系统未能进行整体规划。随着时间的推移和生活区面积不断扩大, 原有的设计规范已经不能适应现今需求。如:输电线路杂乱无章, 线路走向、布线方式缺乏整体规划, 私拉乱扯现象严重;供配电系统运行损耗大, SJL、SJ和S7等系列明令淘汰的高耗能变压器和线路阻抗高的铝芯电缆仍在大量使用;变配电室位置设置不合理, 低压输配电距离过远, 造成线路损耗加大等。

1.3 供配电系统供配电能力小

配电设计中, 一部分为不能更换部分, 如:各住户的室内配电方式, 暗埋管线的导线截面、各房间的插座等。另一部分为能更换部分, 例如供电变压器的台数 (或容量) 、电能表9用4倍率表、进户线和电源干线。由户用电表开并箱向室内配电回路, 应以照明、空调及其它电器用插座分三个回路为基本回路。除以上三个回路外, 尚应根据地区条件和工程要求增设厨房电器具专用回路, 以及卫生间电热水器专用回路。供配电设计的第一项任务是分清用电负荷的类别和用电负荷的统计, 然后进行负荷计算。

由于家用电器的频繁增长和使用, 用电负荷迅速增长, 导致供配电线路、断路器和电能表不能匹配迅速增长的电气负荷。近几年居民家庭电气负荷迅速增长, 住户的配电线路、电能表和断路器频繁发生故障和跳闸, 有的住户自己更换大容量断路器或将其短路, 强行使用空调机、电饭煲、微波炉等电器。结果导致发生户内外导线严重发热, 加速绝缘老化, 最终发生短路事故, 甚至引发火灾。从居民小区供配电设计上分析, 确定好最终用电负荷容量, 如果换暗埋导线就相对容易些。配电方式一旦确定就不能再变动了。在现实生活中, 如果房间内插座少, 住户加装多用插座和临时线或所有房间只有一个插座或一个组合插座, 显然不安全和不合理, 更影响美观。为保证用户安全, 末端负荷的电源开关应采用可同时断开相线和N线的开关, 即双极隔离电器。

2 老旧住宅小区供配电系统改造应遵循的原则

2.1 符合规范原则

改造方案设计要符合现行的住宅设计标准和规范原则。实际施工中, 涉及到更换老产品选用新产品, 需要结合经济性比较, 与业主方充分沟通, 按照国家现行相关规范进行改造设计。

2.2 节能环保原则

改造方案要从技术和材料层面注重绿色、环保、节能和可持续性。应采用节能产品, 科学合理布置变配电设备, 降低能源消耗和环境污染。

2.3 节约成本原则

供配电系统改造工程中材料费的比重较大, 预算时要从从技术方案上入手, 既要节约材料、合理使用、减少浪费, 又要保证材料质量及工期要求。在保证使用功能, 不违反施工规范的前提下, 可采取限额领料、节省人工等措施降低成本。

3 老旧住宅小区供配电系统改造方案的确定步骤

3.1 现场考察

要深入老旧住宅小区进行现场实地考察, 听取管理人员对设备运行情况和存在问题的介绍。要收集齐供配电设备的原始档案和图纸资料。一些老旧住宅小区的资料不完备或已经遗失, 在这种情况下应深入细致进行调查研究, 掌握第一手资料。

3.2 重新核算

按照国家现行的住宅用电标准和规范重新核算用电负荷, 查找影响供电质量和安全的因素, 为供配电系统的改造设计提供依据。

3.3 综合评估

结合现场的实际情况和今后的发展规划, 综合评估现存供配电网络情况, 为改造方案提供依据。评估中应正确处理近期和远期发展的关系, 做到远近期结合, 以近期为主, 适当考虑发展的可能, 按照负荷的性质、用电容量、地区供电条件, 合理确定设计方案。

3.4 确定方案

根据老旧住宅小区的情况“量体裁衣”, 制定针对性的改造方案。

1) 合理调整供配电系统的整体布局, 保证到每一栋住宅楼的供电距离都在允许的范围之内。

2) 更新已经老化、存在安全隐患的配电柜、变压器等变配电设备。

3) 整理输电线路, 取消低压架空线路, 淘汰铝芯电缆, 更换载流量不够电缆或减小供电范围, 规整输电通道, 对功率因数偏低的变配电箱增加无功补偿装置。

4) 为住户进行“一户一表”改造, 方便居民生活。

摘要：老旧住宅小区供配电系统普遍存在问题, 严重影响人民群众的日常生活。改造设计方案应遵循符合规范原则、节能环保原则和节约成本原则, 在现场考察、重新核算、综合评估后制定针对性改造方案。

关键词：老旧住宅小区,供配电系统,改造,方案

参考文献

[1]刘朝永.住宅小区供配电系统探讨[J].安徽建筑, 2005 (1) .

住宅小区改造 篇8

二次加压也有两种方式, 一是用工频水泵将水提升到楼顶水箱, 超高层建筑还会增加中间楼层水箱 (统称高位水箱) , 再由高位水箱供给用户;二是采用变频水泵直接从地下水池加压供给用户。第二种方式由于减少了高位水箱这一中间层, 减少二次供水污染环节, 更减少了高位水箱对建筑面积的占用, 因此在新设计中普遍采用。

我国《城市供水条例》中曾规定:“禁止在城市管网公共供水管道上直接装泵抽水。”这是因为抽水时可能产生的负压会干扰水力工况, 影响周围用水, 甚至造成管网破坏。所以在工程设计时首先建一个水池, 再用增压泵加压到用户供水管网。但由于管理不善、水池、水箱缺乏定期的清洗、二次消毒措施失效以及系统本身的缺陷, 造成的水质二次污染已直接影响了供水水质安全, 甚至产生了严重的水质污染事故。

注: (1) 不锈钢罐体 (泵组安装在罐体内) ; (2) 压力表; (3) 进·排气阀; (4) 泵组动力电缆; (5) 电动阀; (6) 过滤器; (7) 阀门 (闸.蝶.球) ; (8) 软接头; (9) 止回阀 (销声) ; (10) 可调式减压阀; (11) 远传压力表; (12) 电接点压力表。

与此同时, 二次加压给水系统的能耗居高不下, 据物业统计, 一般居民小区加压供水系统能耗占总公共能耗25%~50%甚至以上。

深圳某住宅小区, 原设计采用地下水池+变频水泵供水, 每年水泵能耗在70000度左右, 对管理费用产生很大压力。为此笔者主持对该小区进行无负压供水系统改造。

该住宅小区位于政府开发成熟的区域内, 靠近市政加压站, 市政管网进水压力达0.49MPa, 完全具备条件进行无负压供水改造。

系统改造示意图如图1所示。

示意图说明: (1) 本系统由1组节能供水装置组成, 系统的量变调节范围4m3/h~30m3/h, 供水压力可根据实际所需设置, 为了确保供水压力的可靠与稳定, 分别配有电接点压力表对供水压力的运行工况进行水压跟踪检测和监控, 如出现异常情况会自动报警提示, 不管任何情况, 任何运行方式 (自动和任意手动操作) 都不会因超压造成系统配套设施的损坏。 (2) 系统设备的进水管网是由水池管网。市政自来水管网同时连接贯通, 并配有电接点压力表对市政自来水管网的供水压力进行跟踪检测判断, 配有电动阀门。根据水压的变化进行可选择性的自动切换 (如表1) 。

其工作原理是充分利用市政自来水管网的原有压力能源, 通过微机控制变频调速来实现恒压供水。首先根据实际情况设定用水点工作压力, 并时刻监测市政管网压力, 当压力低于用户所需压力时, 微机自动控制子变频器启动, 调节水泵转速提高, 直到管网压力上升到用户所需压力, 并控制水泵以一恒定转速运行进行恒压供水。当用水量增加时转速提高, 当用水量减少时转速降低, 时刻保证用户的用水压力恒定。在同样供水需求的情况下, 选用功率相对较小的水泵及控制设备, 同时在夜间小流量用水的情况下利用自来水水压直接供水而无需起动水泵。相比较于传统的带水池的供水设备可节约大量的电能运行成本及投资成本, 尤其适用于小区居民楼生活用水。

改造选用全自动无负压恒压稳流系统。

1设备结构形式 (占地面积1m2~3m2)

(1) 防回流污染装置; (2) 负压消除器; (3) 稳流补偿器; (4) 压力传感器; (5) 液位控制器; (6) 水泵机组; (7) 增压变量器; (8) 变频控制柜。

2设备特点

(1) 智能化稳流防负压, 完全不影响市政管网。

传统无负压设备大多采用机械式呼吸阀来消除负压, 消除动作滞后于形成动作;而全自动无负压恒压稳流则采用真空抑制器及智能微机系统来抑制负压的形成。真空抑制器是一组真空度检测及反馈的功能组件, 系统通过该功能组件连续不断地检测流量平衡器内部真空度变量值, 并将数据传送回微机, 微机再通过变频器调节水泵的转速, 使水泵的抽吸水量等于市政管的进水量, 从而防止负压的产生。同时, 新产品配备了贮能器, 通过吸纳或释放能量, 有效抑制瞬变流负压的产生, 稳流稳压, 确保不会对市政管网产生任何影响。

(2) 三项节电措施, 使新设备比传统设备节电60%以上。

(1) 不影响市政管网压力前提下叠加市政管网压力——约20%。

(2) 按实际用水需求合理选配机泵设备;变频运行。7.5kW以上采用双泵变频配合工作, 使水泵运行在高效区的时间更长, 从而大大提高了运行效率;当用户长时间不用水时, 水泵自动进入休眠状态——约20%。

(3) 市政低压力不停水, 供水连续不间断。

传统无负压设备在市政来水压力低于设定的临界值时, 立即停泵, 停止向用户供水;而新的技术则是降低水泵的转速, 减少供水量, 但不停水, 直至市政管网停水才停机。

(4) 水池并用, 防变质、停水应急。

水池的水参与供给, 永保畅通, 不会变质;以备管网停水应急之用。

(5) 防原始设备老化锈死。

让原始设备每天自动参加工作二小时, 无需人为的启动工作。

(6) 故障率低、寿命长、易保养。

水泵保持运行在高效区, 性能更佳, 易损件的寿命更长 (官方寿命为20年) , 故障率极低;同时设备内大量采用不锈钢材料, 也可进一步延长设备的使用寿命。水泵至于陆地干燥工作更方便维修、保养;易损件更更容易更换 (如表1) 。

该项目于2010年4月底完成改造, 节能效果显著, 水泵房内噪音下降近20分贝。下表为小区给水系统改造前后能耗对比 (如图2) 。

由数据可见, 改无负压供水系统后节能达70%以上, 大大优于原估计效果。

总之, 随时社会的发展, 市政管网日益成熟, 在可预见的未来, 无负压供水的应用将更加广泛。

参考文献

既有住宅节能改造实证研究 篇9

2010年10月, 经住建部批准, 太原理工大学长风住宅小区被确定为中德技术合作“中国既有建筑节能改造示范项目”。

太原理工大学长风住宅小区位于山西省太原市新晋祠路31号, 共16栋住宅楼, 建成于上世纪八十年代, 全部为5、6层砖混结构住宅, 总户数734户, 总建筑面积65884.85m2。

示范项目组织机构

节能改造领导组

山西省住房和城乡建设厅节能科技处——负责项目总体策划、指导, 负责与住建部科技司、德国技术合作公司 (GTZ) 的沟通、接洽。

太原市建筑节能管理中心——负责项目的业务管理、指导。

太原理工大学后勤保障处——负责项目的具体组织、管理。

示范项目改造目标

第一, 能耗目标

示范项目通过对小区16栋楼的外墙、屋面、地下室顶板进行保温, 外窗更换安装, 采暖系统分户计量改造, 达到国家建筑节能65%标准。耗热量指标:14.5w/m2;耗煤量指标:9.7kg/m2。

第二, 示范目标

——将示范项目打造成全省节能改造参观观摩基地, 以高标准、高层次的65%节能示范项目成果, 提高社会各界对节能改造的认识, 引导、推动全省既有建筑节能改造的健康发展。

——将示范项目作为太原理工大学相关专业师生理论探索和实际运用的实验基地, 为社会培养更多高素质的建筑节能专业人才。

第三, 计量收费目标

——通过“供热计量收费”, 实现居民自主调节室内温度, 在提高室内舒适度的同时节约采暖40%左右。

——通过“供热计量收费”, 引导居民行为节能, 实现小区每个采暖季节约燃煤30%以上。

示范项目节能改造前期诊断

*体形系数及窗墙比诊断 (见表1)

*改造前建筑节能措施诊断 (见表2)

*改造前建筑物能耗诊断 (见表3)

示范项目改造方案

*外墙保温

——原外墙面基层清理, 涂刷界面砂浆;

——100mm厚阻燃性模塑聚苯板保温层 (专用粘结砂浆粘贴, 辅以断桥锚栓, 板缝用发泡胶填缝) ;

——阳台栏板和阳台底板也同样做与外墙相同厚度的保温系统;

——3~5mm厚抗裂砂浆复合耐碱涂塑玻纤网格布 (首层双层网格布加强) ;

——外墙腻子涂料。

*屋面保温

——屋面太阳能热水器统一编号拆除, 放置到楼下安全区域;

——原屋面基层清理, 旧防水层修补;

——细砂找平, 铺100mm厚挤塑聚苯板保温层;

——1:3水泥砂浆保护层 (附加钢丝网) ;

——4mm厚SBS卷材防水层;

——原有太阳能热水器恢复安装;

——对旧通风道进行修缮;

——女儿墙和挑檐顶部安装金属压顶。

*外窗改造

注:括号内数值为国家建筑节能65%标准设计值。

诊断结论:改造前的建筑物耗热量为65%节能标准耗热量指标的1.56~3.10倍

——逐户尺寸测量登记;

——拆除原有旧窗;

——安装的塑钢中空玻璃内平开下悬窗, 中空玻璃空气层厚度12mm;

——阳台同时进行封闭安装新的塑钢窗;

——室内窗口四周抹灰修复。

*地下室顶板保温

——地下室顶板基层清理;

——胶粉聚苯颗粒基层找平 (根据平整度需要) ;

——100m m厚复合岩棉板保温层 (专用粘结砂浆粘贴, 辅以专用锚栓) ;

——3~5mm厚抗裂砂浆复合耐碱网格布;

——内墙腻子涂料。

1、钢筋砼底板100mm

2、原抹灰层和饰面层

3、100m m复合岩棉板保温层

4、3~5mm抹面砂浆复合耐碱网格布

5、内墙腻子涂料饰面层

*楼宇门改造

更换所有楼宇门为双扇保温钢板门, 带有自闭装置和对讲装置。

*采暖系统节能改造

——户内采暖改造:

1、拆除顶层水平供热管道和室内旧采暖管道;

2、改造为共用立管一户一环的采暖系统在楼梯间增加采暖主管道 (采用热镀锌钢管) , 在休息平台部位封闭设置采暖管道井, 管道井内安装德国原装进口恩乐曼户用机械式热计量表 (附带远传功能) 和锁闭阀、过滤器等装置, 实现采暖分户计量;

3、每户的出户管位于楼梯间靠外墙一侧, 离楼梯间外墙内侧50mm, 高度距室内地面100~200mm, 室内供回水管并列安装, 管间距50mm, 为防止管道高温变形, 室内管材采用PPR塑铝稳态复合管;

4、散热器利用原有散热器, 安装前进行彻底冲洗并更换新的堵头和排气针, 每组散热器前加装温控阀, 可设定温度, 实现分室温控。

——楼梯间新增加采暖立管管道井, 管道井内安装热量表, 锁闭阀, 过滤器等装置。

——室外楼前新增采暖主管网 (采用热镀锌钢管50mm厚聚氨酯发泡保温实埋敷设) , 新装闸阀, 平衡阀, 过滤器等装置。

——热计量表配套加装远程智能抄表系统。

示范项目群众工作

*宣传动员

由于节能改造工程涉及到小区居住的每一位居民, 而且节能改造过程中居民还生活在其中, 因此, 居民对节能改造的理解和支持是节能改造工程顺利实施的重要前提条件。改造宣传初期, 太原理工大学后勤保障处以每栋楼的楼长和小区物业、房产科和积极热心的居民代表等相关人员组成节能改造领导组, 并多次在小区进行节能改造宣传动员。

*组织参观

太原理工大学为了顺利推动小区的节能改造, 组织了20多位居民代表到在省建设厅支持下完成的另一个中德合作节能改造项目, 即山西长治澳瑞特小区进行了实地参观、考察, 许多居民参观后, 发现改造后的住户对节能改造十分满意并没有出现他们原来担心的改造会给室内美观造成破坏, 担心计量收费不公平等现象。

因此, 这些居民都成了太原理工大学长风小区节能改造工程的坚定支持者。

*签署改造确认书

示范项目开工前, 节能改造领导组工作人员逐户进行耐心细致的思想工作, 与每户居民签署了节能改造确认书。

*运行指导

——编写宣传指导手册

——组织现场宣传活动

——工作人员定期检查、指导

——定期对设备使用情况进行调查

示范项目改造效果

*“供热计量收费”成果

2011年底, 示范项目完成了对小区16栋楼的全套节能改造, 并执行“供热计量收费”。采暖费执行国家政策规定的两部制热价法 (即50%按面积收取固定热费, 另50%按热表计量值收取计量热费) 。固定热费=4.8元/平米·月×50%×取暖面积 (m2) ×采暖月数 (3个月) 。

计量热费=0.075元/kwh×热表计量值 (kwh)

用户总热费=固定热费+计量热费

我们对2011/2012采暖季前三个月的采暖能耗和采暖费进行了对比分析。

——改造后的单位能耗与节能改造前平均降低44%。 (见表4)

——改造后的单位能耗是未实施节能改造小区的26%。

长治市电力小区只进行了采暖分户计量改造, 未实施节能改造, 太原理工大学长风住宅小区进行了全套节能改造。 (见图1)

2011年11月至12月份, 我们对两个小区的能耗情况进行了对比分析, 长治电力小区单位能耗为63.6w/m2, 太原理工大学长风住宅小区为16.4w/m2, 太原理工大学长风住宅小区的单位能耗是长治电力小区的26%。单位能耗 (w/m2) 。

——单位能耗比例分布 (见图2)

柱形图中, 1、达到4%, 2、达到27%, 3、达到46%。

——供热计量成果

仅2011年采暖季前三个月居民采暖费最高节约547元, 合计节约10万余元 (见表5)

——节约燃煤, 减少二氧化碳和二氧化硫等有害气体排放

示范项目通过对小区16栋楼进行全套的节能改造并实行供热计量收费, 仅2011年11月至12月两个月就可节约燃煤492.5吨 (标准煤) , 据此推算整个采暖季可节约燃煤1231吨 (标准煤) , 进而减少二氧化碳排放3225吨、二氧化硫和氮氧化物排放19.5吨。 (见图3)

——室内温度舒适度大大改善

·改造前室内空气平均温度12℃左右, 改造后室内空气平均温度达到20℃左右。

·室内舒适度明显提高。

·既解决了过去冬季温度过低的问题, 也没有出现由于温度过高而开窗降温的现象, 同时室内环境噪音得到了明显的改善。

——采暖改造采用共用立管一户一环采暖系统, 改变了传统的供热方式, 实现了分户计量采暖管道井内的热量表等装置新型平开上悬塑钢窗安装效果。

——改善、美化了小区环境通过对建筑外围护结构进行保温改造, 可以使建筑物的外观焕然一新, 获得令人满意的外观效果。建筑物外观的改善虽然不涉及能耗, 但涉及到居民的满意度以及居民祥和而稳定的生活环境。

改造后的小区环境改善、美化了小区环境。

示范项目的验收

2011年10月, 太原理工大学长风住宅小区节能改造示范项目顺利完工, 我们对项目进行了初步验收。

2011年12月, 建设部科技司与中德技术合作项目办公室对项目进行了总体验收。

示范项目尚需继续跟踪完善的方面

存在的问题:

1.没达到最佳效果

2011年采暖季, 我们对太原理工大学长风住宅小区前三个月的能耗情况进行对比分析发现:小区50%的高能耗住户消耗了总能耗的69%, 而50%的低能耗住户仅消耗了总能耗的31%。见图4

示范项目的外墙保温采用100mm厚模塑聚苯板 (E P S) , 屋面采用100mm厚挤塑聚苯板 (XPS) , 窗户更换为单框双玻内平开上悬塑钢窗, 采暖系统进行了分户计量改造, 节能硬件非常好。

根据2010年采暖季的能耗对比发现, 在结构形式基本一致的条件下, 有些小区的单位能耗为9.1W/m2, 太原理工大学长风住宅小区13#楼的单位能耗为17.01W/m2。

我们对长风小区2011年11月~2012年1月份三个月的能耗情况进行对比分析发现:16栋楼能耗排名第一的住户所消耗的能耗是排名后六户甚至后十三户消耗能耗的总和。

这些现象表明, 示范项目的节能潜力还没有真正发挥出来。 (见表6)

通过对比分析研究, 出现这种情况的主要原因表现在如下几个方面:

由于2010年处于节能改造起步阶段, 居民对节能的认识还比较模糊或是节能技巧还不够熟练, 许多住户还是习惯于“温度低了投诉, 温度高了开窗”, 大量的能量通过窗户被白白浪费到大气中去了。

由于2011年示范项目才刚刚竣工, 未制定出符合“供热计量收费”的合理供热价格体系, 然而没有科学合理的供热价格体系很难调动居民节能的积极性。

2.计量单价的变化对能耗的影响

我们对某小区2011年采暖季前三个月的单位能耗与2010年采暖季前三个月进行了对比, 2010年单位能耗为14.9w/m2, 2011年为15.7w/m2, 2011年的单位能耗是2010年的1.05倍。

为了解决供热计量运行过程中存在的这一系列问题, 我们与德国SIV公司建立了合作关系, 截止目前已经开展了多次经验交流座谈会, 通过多方位的交流, 学习德国先进的供热计量经验, 进一步制定出更加合理的供热计量价格体系。

3.需要持续跟踪探索、完善的几个方面

行为节能很重要。在2011~2012采暖季后两个月将固定热费比例由50%调整为30%, 原因是原有的占比50%固定热费严重挫伤居民节能的积极性, 而调整为占比30%的固定热费有利于最大限度调动居民节能的积极性。见图5

今后的方向

继续加强与德国供热计量专家合作, 探索更加适合中国供热计量收费技术和制度, 设计出切实符合居民、供热公司利益的价格体系和制度, 使硬件节能与管理服务节能自然地结合起来, 实现更高层次的社会节能。

继续组织德国既有建筑节能改造专家与国内专家进行交流合作, 探索更适合中国国情的节能改造技术, 以尽可能低的成本完成较好既有建筑节能改造。

浅析既有住宅建筑节能改造 篇10

1 兰州地区的气候特点

兰州地处西北, 属高寒气候特征, 昼夜温差及室内外温差大, 冬季室内热量易散失, 建筑的采暖负荷大, 其中很大一部分来自墙体的传热, 而夏季外界热量也易通过辐射、传导方式进入室内。因此在兰州地区, 对既有建筑进行节能改造, 最大限度地发挥保温层的作用, 是有效利用能源的必经之路。

2 既有住宅建筑节能改造的重要性

建筑即是人类活动的基本场所, 也是大量消耗能源、资源的重要环节。我国的建筑能耗量约占全国总用能量的1/4, 居耗能首位, 单位建筑能耗比同等气候条件下国家高出2~3倍, 与此同时, 由于建筑供暖燃料用大量煤炭等矿物能源, 使周围的自然与生态环境不断恶化。所以建筑节能已成为我国实施能源节约战略的重要环节, 发展既有建筑节能改造技术是建筑节能的主要实现方式, 也是贯彻国家可持续发展战略的一个关键问题, 需要对既有建筑有步骤地推行节能改造, 也是中国改革和发展的迫切要求。

3 既有住宅节能改造技术和措施

既有住宅建筑围护结构的节能技术是指通过采用门窗、墙体及屋面保温节能等措施, 减少建筑的使用能耗。

3.1 门窗节能改造

窗具有采光、通风和围护的作用, 然而门窗又是最容易造成能量损失的部位, 门窗能量损失方式主要是辐射、对流、传导和空气渗透, 在建筑围护结构的门窗、墙体、屋面围护部件中, 门窗的绝热性能最差, 约占围护结构能耗的40~50%, 是影响室内热环境质量和建筑节能的主要因素之一。因此, 门窗改造是节能改造的重点, 提高既有住宅门窗节能效果的技术措施主要有:采用特殊的热反射玻璃、贴热反射薄膜, 减小太阳辐射热的进入。最好采用低辐射玻璃, 减少对采光的影响。其中, 贴热反射薄膜最为经济实惠。优化节能门窗框材料, 改善窗户的保温性能, 减少冷空气渗透。主要是采用双层窗、多层窗或双玻璃、中空玻璃显著增加窗户的热阻, 对于窗户的框架最好采用导热系数小的塑料、断热处理过的金属框材、钢塑、铝塑、木塑复合材料取代原有的实腹钢窗, 既保温, 又美观。

3.2 墙体节能保温技术

墙体是建筑外围护结构的主体, 墙体保温节能关键要降低墙体传热系数值, 其所用材料的保温性能直接影响建筑的耗热量。提高墙体保温性能的措施只有一种, 即在旧住宅外墙内或外增设保温层, 构成一种附和式复合墙体。这复合墙体保温材料的选择和构造, 可因地制宜, 灵活多样, 各种板块状、纤维状保温材料及保温砂浆或空气层都可应用。对于既有住宅, 外墙外保温比较合适。与内保温相比, 外保温具有保护主体结构、节能构造技术合理、不占室内使用面积、不影响室内装修、保温节能效果好、综合经济效益高等优点, 另外, 在外墙根部女儿墙、阳台、变形缝等易产生“热桥”的部位, 采用外墙外保温技术, 可显著消除“热桥”造成的热损失, 有效减少了建筑结构热桥, 增加建筑的有效使用空间, 同时消除了因围护结构保温隔热性能差导致外墙室内一侧产生产生结露和霉变的现象, 提高室内居住环境的舒适度, 外保温做法不干扰住户正常使用, 不减少室内使用面积, 住户容易接受。目前比较成熟的外墙保温技术主要有以下几种。

3.2.1 外挂式外保温

外挂的保温材料有岩 (矿) 棉、玻璃棉毡、聚苯乙烯泡沫板 (简称聚苯板, EPS、XPS) 、陶粒混凝土复合聚苯仿石装饰保温板、钢丝网架夹芯墙板等。其中聚苯板因具有优良的物理性能和廉价的成本, 已经在全世界范围内的外墙保温外挂技术中被广泛应用。这种外挂式的外保温安装费时, 施工难度大, 且施工占用主导工期, 待主体验收完后才可以进行施工。在进行高层施工时, 施工人员的安全不易得到保障。

3.2.2 聚苯板与墙体一次浇注成型

该技术是在混凝土框—剪体系中将聚苯板内置于建筑模板内, 在即将浇注的墙体外侧, 然后浇注混凝土, 混凝土与聚苯板一次浇注成型为复合墙体。由于外墙主体与保温层一次成活, 工效提高, 工期大大缩短, 且施工人员的安全性得到了保证。该技术解决了外挂式外保温的主要问题, 其优势是很明显的。但在浇注混凝土时要注意均匀、连续浇注, 否则由于混凝土侧压力的影响会造成聚苯板在拆模后出现变形和错茬, 影响后序施工。

3.2.3 聚苯颗粒保温料浆外墙保温

将废弃的聚苯乙烯塑料 (简称为EPS) 加工破碎成为0.5~4mm的颗粒, 作为轻集料来配制保温砂浆。该技术包含保温层、抗裂防护层和抗渗保护面层 (或是面层防渗抗裂二合一砂浆层) 。其中ZL胶粉聚苯颗粒保温材料及技术在1998年就被建设部列为国家级工法。这种工法是目前被广泛认可的外墙保温技术。该施工技术简便, 可以减少劳动强度, 提高工作效率;不受结构质量差异的影响, 对有缺陷的墙体施工时墙面不需修补找平, 直接用保温料浆找补即可, 避免了别的保温施工技术因找平抹灰过厚而脱落的现象。同时该技术解决了外墙保温工程中因使用条件恶劣造成界面层易脱粘空鼓、面层易开裂等问题, 从而实现外墙外保温技术的重要突破。与别的外保温相比较, 在达到同样保温效果的情况下, 其成本较低, 可降低房屋建筑造价。例如与聚苯板外保温相比较, 每平方米可降低25元左右。此外, 节能保温墙体技术中还有将墙体做成夹层, 把珍珠岩、木屑、矿棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫塑料、聚氨酯泡沫塑料 (也可以现场发泡) 等填入夹层中, 形成保温层。

3.3 屋面保温节能改造

在不断改进建筑外墙、外门窗的保温性能后, 还必须进一步加强屋面保温隔热的性能。屋面由于直接受太阳大面积、长时间辐射, 而成为节能设计的关键部位, 就既有建筑来说, 常可采用如下做法:将平屋顶改为坡屋顶 (斜屋顶) 。就是在屋面防水层上采用薄型制品架设一定高度的空间, 起到隔热作用的屋面, 通过架空板形成通风的架空层, 把屋面的辐射热量大部分带走了, 大大降低了屋面的表面温度, 还有可能提供新的使用空间, 也有利于防水;屋面绿化。屋面种植宜采用覆土栽培和无土栽培技术, 能有效降低住宅的外表温度, 同时, 屋面绿化若在城市中大量应用, 可以是整个城市成为高低错落的大花园, 降低噪声, 提高节能率, 改善生态环境。

4 建筑节能改造施工经验

4.1 做好前期准备工作

既有住宅楼建筑都经过多年的使用, 建筑物经过大自然的侵蚀有了很多改变;另一方面居民在使用过程中, 都进行了各不相同的装修或改造, 对既有建筑应通过查勘、设计验算及实地考察, 了解室内热环境状况, 详细记录各种参数和破损程度, 可以为节能改造施工图设计、节能改造施工组织等的开展提供依据;对住户室内装修程度等调研, 可以为工程补偿方案提供依据。

4.2 做好住宅居民工作

既有建筑节能改造是在居民不搬出的条件下进行的, 节能改造离不开居民的支持和理解, 在节能改造施工前要做好改造的宣传, 要宣传节能改造能够提高冬季供暖保温效果, 节约能耗, 提高居民生活质量, 调动居民参与节能改造的积极性。

在施工阶段, 由于既有居住建筑节能改造施工直接影响住户的正常起居和生活, 对居民的生活和安全会产生很大影响, 有些施工工序要入户施工, 如阳台改造等, 不仅有噪音, 而且有时会断水、断电, 还可能会损坏住户原有的装修, 施工过程的群众协调工作也非常重要。

4.3 选用科学成熟技术和方法

既有建筑综合节能改造, 要和建筑物的功能改造相结合, 和建筑物修缮相结合, 和环境整治改造相结合, 节能改造要应用目前成熟的节能技术;基层表面应清洁, 无油污、脱模剂等妨碍粘结的附着物, 对原基层上由于侵蚀所产生的损害予以修复处理, 易于实施;选用优良的建筑材料, 材料在使用中应注意其使用的条件, 目前广泛采用的外保温材料的防火性能较差, 容易引起大面积过火, 要重视保温材料安全防火设计, 严格执行国家现行的有关防火设计规范, 因此在此环节上应细心核查, 严禁不合格材料进入施工现场;外墙外保温技术是一项系统工程, 应从构造设计、体系和材料性能、施工技术及现场管理、质量监督管理等多方面加以控制;提高施工工人的技术能力, 在一般情况下选用技术水平优异的技术工人操作, 这样容易做好, 若用一般技术工人操作, 则难以达到优良标准。

5 实施效果

建筑保温是非常重要的节能措施, 通过建筑物外墙外保温、屋面保温、改善门窗的密闭程度, 节约了能源保护墙体不受外界侵袭, 减少了对建筑物冷热冲击, 很好地解决了建筑热桥的热损失问题, 即使冬天 (夏天) 室温较低 (较高) 的家庭, 在不增加能源消耗的条件下, 室温普遍提高 (降低) 3℃左右, 提高了住户室内环境的舒适度, 此外, 弹性涂料的应用保护了外墙, 防止雨水内渗, 提高了外墙的美观性。

6 结束语

甘肃省地处高原地区, 冬季寒冷、多风、昼夜温差大, 并属能源比较匮乏地区, 因此, 推广实施建筑节能改造既有利于国家可持续发展, 延长建筑物使用寿命又有利于住户节省开支, 是大势所趋。既有住宅建筑节能改造技术和措施已被各方面所认识和接受, 建筑节能改造正在快速增加, 建筑节能的大力发展带来了重大的经济效益和社会效益, 是我国解决能源危机的必经之路。

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