房产税是如何征收的

第一篇：房产税是如何征收的

美国如何防止房屋空置—谈美国房产税的征收方法

在美国，住房约占居民家庭资产的30%，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。据统计，自1995年以来，美国住房销售收入每年达1500亿美元，房地产业有着广阔的发展空间，为税收创造了稳固的税源。

美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定。

美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。例如，根据加州房地产税法规定，凡当地房地产拥有者都是房地产税纳税人。

美国房产税的课税对象为房屋，以房屋估价为课税依据。在实际估价过程中，估价和市价往往相差较大，这主要是由于地方政府要求低估大额房地产的价值，以利于吸引外地资本。一般只将估价定为市价的3/4甚至一半。例如，加州房地产税法规定，房产税的课税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

1 税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

美国房产税税率在各地是不一的，但税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价;一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。例如，新泽西州的泽西市房产税税率为4.125%。李堡市的税率为2.18%，其中市政府征收的房产税税率为0.936%;代县政府征收的房产税税率为0.276%。纽约市的房产税最复杂，该市将房屋分为四种类型。第一种，1个～3个家庭共同居住的住宅，名义税率为10.694%，实际税率为0.85%;第二种，多个家庭居住的民用住宅，名义税率为10.552%，实际税率为4.75%;第三种，公共设施，名义税率为7.702%，实际税率为3.47%;第四种，商业用房屋(如商店、仓库和办公楼等)，名义税率为10.608%，实际税率为4.77%。纽约市有近100万幢建筑，总价值近4000亿美元，每年大约征收房产税75亿美元，占房屋总价值的1.9%。

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免

2 规定不尽相同。本文以加州为例。加州关于房产税减免税的规定主要有(1)纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税;(2)残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税;(3)教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税;(4)对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次;(5)父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移后的房屋不须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内;(6)合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。

第二篇：2013年房产税如何征收

各大城市房产税征收以来，房产税如何征收已慢慢成为大家所关心和热议的问题了。房产税如何让征收?这更是各位购置房屋的朋友更想了解的事。那么要了解房产税如何让征收，我们必须对房产税的相关信息和相关板块有一定的了解。为此，小编在这为大家总结了一些相关的资料，希望能帮助到大家进一步了解关于房产税如何征收。

房产税如何征收?首先，我们先了解下什么是房产税?房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。这是政府针对目前市面上的房产投机者进行的一次宏观市场调控，以保证人民住房的公平、降低房价的有效方法。

一 、房地产如何征收之房产税的依据。房产税的征税依据主要有两种一种是从价计征，一种是从租计征。下面我们就来详细了解一下这两种不同方式的征税情况：

1、从价计征——按照房产余值征税，房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。在这里，所扣除的比例具地域性特征，是有房产所在地的政府根据当地情况进行不同程度的比例扣除。

补充：房产原值，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2、从租计征——按照房产租金收入计征，房产出租的，则以房产租金收入为计税依据。 对融资租赁房屋的房产税征收依据，以房产余值计算征收，在租赁期内房产税征收依据则由当地税务机关根据实际情况确定。

二、房地产如何征收之房产税的征收方式。在现阶段，我国房产税征收主要实行因地制宜的房产税征收方式：个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率。

三、房产税如何征收之房产税的税率。按房产余值征收的，年税率为1.2%。按房产出租租金征收的，税率为12%，对于个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，则可暂减按4%的税率征收房产税。

四、房产税如何征收之房产税的征收时间。个人住房的房产税缴纳：原有房产用于生产经营的，则从生产经营之月开始缴纳房产税;自建房屋的，则从建成次月起;纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起;购置商品房的，则从屋交付使用次月起;购置存量房的，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，开始缴纳房产税。

第三篇：房产税征收的方法有哪些

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房产税征收的方法有哪些

房产税征收是相关法律的规定，统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，这对于想要购买二手房的然来说加大了经济压力。那么，就目前而言房产税征收的方法有哪些?赢了网小编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

一、房产税征收范围：

房产税的征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、房产税征收的方法有哪些：

房产税征收标准从价或从租两种情况：

(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

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赢了网s.yingle.com (2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

(1)以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)

(2)以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

三、房产权的征收对象：

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外

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赢了网s.yingle.com 游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

以上就是关于房产税征收的方法有哪些的详细介绍，希望对即将买房的您有帮助。在实际购房中您一定要对相关的房产税收有了解，这样才不会有损失。如果您咨询的情况比较复杂，赢了网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

来源：(房产税征收的方法有哪些http://s.yingle.com/fc/247858.html) 房产纠纷.相关法律知识

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第四篇：浅析加强房产税的征收管理

近日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在国家税务总局《关于今年开展第十二个全国税收宣传月情况的报告》上作了重要批示，指出要强化税收征管，加强税法宣传。 房产税在地方税收中是一个既有潜力可挖又容易流失的税种，几年来， 我们平湖市的房产税虽然税收增幅较大，但征收管理工作中也是薄弱点较多、难度较大的一个税种。随着经济的发展，城市化建设加快，对房产的投资以及相应租金收入融入了老百姓的理财观，房产税纳税人队伍逐年壮大，强化房产税的征管对于提高全民的纳税意识、规范公民税收行为具有较大的现实意义。

一、房产税税种的特殊性

房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它只规定在城市、县城、建制镇和工矿区中征收，在整个税法体系中，除房产税外，按区域征收税种税率的税种还有城建税、城镇土地使用税等，而以房屋租金收入为征税对象的税种还有营业税和个人所得税等。

二、房产税征管中存在的主要问题

(一)房产原值的确定。

一方面，城镇一部分新办小型个私企业由于企业经营规模小，自身财务制度不够健全，征管局在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业(个人)所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法发票或开具低于成本价的建筑发票，企业则以估价入帐或干脆不入帐，在流失营业税的同时给房产价值的确定也带来了困难;另一方面，城镇部分房产已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定，税务干部不是专业的房产评估人员，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。

(二)租金额的确定。

由于房产租赁情况复杂，租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，给税收征管带来很大困难，征管工作中有较大漏洞，偷税现象比较严重。

一是租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换好几位，不少业主刚刚租房经营不久，就赔了本钱，在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，税务机关征收管理往往滞后。

二是房产转移。在小城镇地区，房屋较多属自行开发建造，无房产产权证。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假像而偷税。

三是多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价，或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。

四是实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。

(三)房产税的税收宣传。

根据房产税有关规定，纳税人应将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，依照房产租金收入计算缴纳的纳税人大多是个人，平时工作生活在不同地点，甚至有些房屋出租房纳税人常年在外地工作，一年内也只回

家两三次，将房产税政策宣传到每一纳税人手中，不仅需花费大量的人力物力，而且效果不明显。而房产税与其它税收相比，公民的纳税意识更为淡薄，平湖辖区内对房产税的举报案件统计数为零。从承租方来说，自己付出租金，从不要求出租方开具合法凭据，而出租方，能逃则逃，能避则避，能少则少，主动到税务机关申报缴纳房产税的纳税人少而又少。

(四)纳税期限的遵照。

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税申报期限间隔长，占较大比重的纳税人的情况和税基变化都较大，纳税人出现忘记申报，这一情况较突出。税务机关要化费大量的人力、物力进行提醒申报和对未申报户进行清理。

(五)与其它税种的联系

由于房产税在城乡税负上区别较大，地理位置相近的纳税人由于划分区域的不同，而产生征与不征等的问题，同时，房产税在征管过程中，各税种是否按同一区域标准征收在征收中也经常碰到。一方面按区域征收过程中与城建税等的联系，特别是处于地域边缘的纳税人，在认定过程中出现城建税等按城市、县城、建制镇征收开征，房产税按乡村征收办法不开征等，在给纳税人偷逃税的同时，给收“人情税”、“关系税”提供了一个操作平台，另一方面，税务机关在处理租赁收入时，由于政策不够吃透，出现征收了营业税等税种后未按规定征收房产税的情况。

二、加强房产税征收管理的措施

第一、 要加强税法宣传。

要采用多种方式更好地与国际接轨，借鉴西方国家唯“死亡”和“税收”不可免的提高全民纳税意识的经验，使房产税的税法宣传真正达到家喻户晓、人人皆知。在宣传纳税人权利和义务的同时，强化处罚力度，加强对反面教材的报道，以达到“查一户，教育一大片”的目的，对有“无所谓”思想的纳税人在脑海里敲响警钟,切实提高纳税人纳税意识和自身的财务观念，使纳税人自觉主动正确的申报纳税。

第二、 要健全纳税档案，加强规范化管理。

要从基础资料抓起，分户建立房产登记卡，对应征收的新建房产及时与房主建立联系，对有新出租、变更户租金收入以及同时无相关房产证的纳税人，要经多方取证核实房产主，及时建立及调整登记卡，适应租赁关系变化，要搞好跟踪检查，详细记录房产建造交货日期、租赁时间、租金、房产主和租赁人、租赁合同签订期限和房产税缴纳情况。并录入计算机，随时调阅和监控。

第三、 要强化依法治税理念，加强干部的技能培训。

要坚持“法制、公平、文明、效率”的方针，全面推进依法治税，切实规范税收执法行为，实现地税管理工作向法制导向型的转变。不断地加强业务培训和学习，鼓励干部参加相关学科如注册评估师等的资格考试，不断地提高自身的执法水平和处理相关业务的能力。第

四、 要重新划分城镇区域，按区域规划统一征收管理。

区域的划分，是一项涉及面广，政策性强，影响面大的工作，要充分借助社会各界及政府的力量，将社会化管理与专业化管理紧密结合起来，从而更有效地促进征收管理。一是年初召开相关会议，邀请政府部门主管领导及纳税人代表参加，统一划定城镇区域，若干时间内保持不变;二是加强对房产税、城镇土地使用税和城建税等的征收，凡认定为城镇区域内的纳税人，强化房产税、城镇土地使用税和按城镇城建税等的征收;三是认真做好调整税种税目纳税人的解释工作，实施阳光作业。

第五、 要协调好与有关部门关系，实行源泉控管。

争取城建、房产、工商、公证等部门的支持和合作。通过城建部门的规划，房产部门办理房产证，工商部门办理营业执照，公证处进行合同公证等多种渠道，掌握房产的初建、自用、出租、转租、停用等情况，用严密的管理办法，从源头上堵塞房产税流失。

第六、 要经常进行实地检查清理，将清理情况登记入卡。

加大巡回检查和清理力度。将纳税人的房产证、营业执照、税务登记证、租赁合同认真核对，以严格区分真假房产自用。对于多重租赁，除向房产所有人征收房产税外，对转手出租人还要征收营业税，房产主若不在本地，由租赁者代扣代缴。

第五篇：论房产税在我国征收的必要性

北京信息科技大学

民商法期末设计

论房产税在我国征收的必要性

[摘要]随着市场经济的发展，房地产行业的弊端日益凸显，开征房地产税必将成为我国下一步税制结构创新的重要内容，这对促进房地产业长期稳定健康发展、调节收入与财产差距、构建地方税体系具有重大战略意义。本文从房地产税的发展历程、财税体制改革、开征房地产税的积极效应、对于相关争议的回应及发达国家或地区房产税制改革现状五个方面分析了我国房地产税立法的必要性。

[Abstracts]With the development of market economy, the drawbacks of the real estate industry has become increasingly prominent, the introduction of real estate tax will become the next step tax structure innovation important content, which promote the real estate industry long-term stable and healthy development, adjust income and property gap, build local tax system hasSignificant strategic significance. This paper analyzes the necessity of the legislation of real estate tax in China from five aspects: the development process of real estate tax, the reform of finance and taxation system, the positive effect of levying real estate tax, the response to relevant disputes and the reform of real estate tax system in developed countries or regions.

[关键词]房地产税;改革立法;财税体制改革

[Key words]Real estate tax; reform legislation; fiscal and taxation system reform

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一、 房地产税的产生与发展

房地产税的前身是房产税。其最后形成大致分为三个阶段。 第一阶段是从1950年政务院公布《全国税政实施要则》到1984年恢复城市房地产税之前，可统称为工商税制改革之前时期。1950年政务院发布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

第二阶段是从1984年工商税制改革恢复城市房地产税到2011年房产税改革试点之前，称为现行房产税时期。1984年10月，全国改革工商税制，国营企业实行第二步利改税，同时确定对企业恢复征收城市房地产税。鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。征收范围限于城镇的经营性房屋。

第三阶段起于2011年上海、重庆两地宣布试点房产税到2013年十八届三中全会之前，这个阶段属于房产税试点阶段。2011年1月27日，上海、重庆两地宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%一1.2%。其依据来自于国务院第136次常务会议有关精神。国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》和国务院同意发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出适时扩大房产税试点城市范围。

第四个阶段为房地产税立法阶段，时间是从十八届三中全会至今。十八届三中全会决定中明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，这实际上是间接否定了之前从2011年启动的房产税试点模式。很多人认为加快房地产税立法就是将启动于2011年的房产税试点向全国铺开，实则不然。这从十八届三中全会决定的表述中即可看出端倪。首先，房地产税与房产税并不相同。其次，“加快房地产税立法并适时推进改革”的立足点在于改革，即通过加快房地产税立法来推动房地产税改革，并非媒体所理解的通过房产税全面铺开来调控房价。

二、 财税体制改革视野下的房地产税

我国现行的房产税制度是以1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为依据，而2011年上海、重庆进行的房产税试点的依据则来自于国务院常务会议精神。从全面推进依法治国的大背景来看，2011年起于上海、重庆两地的房产税试点的合法性存在不足的问题。2000年的《中华人民共和国立法法》(2015年修订)明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度必须由人大立法。根据1985年全国人大对国务院的授权，国务院可以对税收相关条例进行调整，但是2011年上海、重庆两地的房产税试点并未获得全国人大的授权。即便是国务院对于上海、重庆两地的公开授权也没有。所以，2011年上海、重庆两地的房产税试点，试图绕开房地产税立法，依据现行1986年房产税条例的修改来对地方房地产税破冰，实际上破坏了法治，即便其动机是调控房价，进行房地产税改革，也是不值得鼓励的。

实际上，十八届三中全会决定与十八届四中全会决定是姊妹篇。一个是全面深化改革，一个是全面依法治国，而现在看来，从一开始两者就是统一体，一个是目标，一个是方略，即改革与法治。站在改革与法治的高度来观察房地产税改革则会发现，从2011年的“房产税试点”到2013年的“加快房地产税立法”，背后是改革目标和改革方略的根本转折。前

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者立足于房地产价格调控，试图通过全面推开房产税来调控房价，改善民生问题;后者则立足于财税体制改革，力图以此为突破口来完善地方税收体系，缓解分税制之后中央与地方财权事权不匹配的压力。前者着力于行政手段。绕开复杂的法律程序，试图快刀斩乱麻;后者则立足于法治，力图通过全国人大主导的立法程序，收拢各路意见，建立较为完善的房地产税制度.从而实现房地产税改革的有效突破。

通过房地产税改革思路的变化可以看到中央对于改革与法治关系的重新思考。即习近平同志在2014年2月28日全面深化改革领导小组第二次会议上的指出：“凡属重大改革都要于法有据。在整个改革过程中，都要高度重视运用法治思维和法治方式，加强对相关立法工作的协调。”之后在2014年5月发布的国务院批转的国家发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出：推进房地产税立法相关工作。在2015年4月发布的全国人大2015年立法规划中，房地产税法与环境税法一起被列入了2015年全国人大立法规划中的第三类预备项目之中。这些立法项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2015年或者以后安排全国人大常委会审议。而在2015年5月发布的国务院批转的国家发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中则删去了推进房地产税立法相关工作，保留了推进环境税立法相关工作。

十八届三中全会决定中第五节专门论述了财税体制改革的重要性及路线图，明确指出：“财政上升为国家治理的基础和重要支柱的高度，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统

一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。”十八届四中全会决定中明确提出：“加强重点领域立法，保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，保障公民经济、文化、社会等各方面权利得到落实。实现立法和改革决策相衔接，做到重大改革于法有据、立法主动适应改革和经济社会发展需要。”结合十八届三中全会和四中全会的精神可以看出，决策层强调财税体制改革需要通过立法方式来推动，确保公民财产权不受侵犯。而财税制度正是确保公民财产权利不受侵犯的重点领域。再回过来看房地产税的四个阶段尤其是后两个阶段就会很好理解为什么三中全会后房产税试点被实质上叫停，而要加快推动房地产税立法，到2015年全国人大立法计划提法则变为“由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2015年或者以后安排全国人大常委会审议”。因为治国理政的方略发生了变化，通过立法方式推动房地产税改革的思路.要在整个财税体制改革与立法的整个格局中进行，所以不可能一蹴而就，必须稳步推进。当然，稳步推进并非无限期推出.因为十八届三中全会决定对于财税体制改革整体上是有时间表的，那就是2020年要落实税收法定原则。

三、 开征房地产税的积极效应

1、促使供需平衡，增加有效供给

如果把房地产业和建筑业整体作为国民经济的重要组成部分，可以说这二者依然是未来几十年我国城镇化发展过程中的国民经济支柱产业。但房地产业的发展除了市场化轨道之外，还有基本保障轨道。这两者必须在市场经济环境中协调统筹而共同引导房地产业的健康发展。房地产调控新政运行几年以后依然矛盾重重。处理好这种矛盾需要系统性地理顺相关制度和政策，整合优化从土地开发环节到不动产交易环节，再到住房的保有环节等整个流程中所有的税费，推行合理配套的改革。对于公众关注的房地产调控问题，要体现出“调控新政”的治本水准，制度建设是不可忽视和回避的，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调，是制度建设的关键。

房地产税改革作为整个税改重要的内在组成部分，事关国民经济支柱产业的健康发展而形成长久的支撑力量，也涉及千家万户的实际利益以及整个局面的和谐稳定。此税在住房保有环节从无到有，会影响相关方方面面利益主体的利益预期，促使房地产市场上供需更平衡

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一些，在整个社会即使不增加投入的假设前提下，原来很多的空置房也会进入市场出租或交易。这在资源配置上看，当然是一件使整个市场中有效供给增加的好事，会减少房价动不动就往上冲的势头。虽然总体而言，它还不足以改变我们城镇化水平一路走高过程中城镇中心区不动产价格上扬曲线的基本大趋势，但是可以使这个曲线的斜率低一些，使发展过程中大起大落的威胁与不良影响少一些。

2、推动地方政府职能转变，加强财源建设

目前，我国的地方税体系远未成型。1994年建立的税制框架运行和演变至今，从中央到以省为代表的地方之间分税制的维系，主要是靠共享税的“一刀切”，它规范了从北京、上海到西藏、青海的税收分享标准：在主要税种上，增值税75%归中央，25%归地方;营业税名义上全归地方，金融机构的营业税则按照隶属关系划分。这种共享税为主的框架，还是维系了分税分级的基本规范性，但省以下的规范性则严重缺失。我们把各个省级行政区的省以下体制列出一览表发现，即使是发达地区，也没有真正进入分税制状态，而是五花八门、复杂易变、讨价还价色彩仍很浓厚的分成制和包干制。这几年批评之声不绝于耳的地方基层财政困难，地方天文数字的隐性负债，还有大家不断抨击的短期行为非常明显的地方土地财政倾向，其中确实有体制原因，但并非是1994年分税制改革造成的。因为省以下的各层级间财政体制安排并没有真正落实分税制。正是省以下的财政体制仍然在延续种种规范性极差的分成制和包干制，才和其他因素一起导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等问题。解决这个问题，出路就是使省以下的财政体制实际贯彻分税制。

地方税基的合理化、主体财源支柱税种的建设与最适合地方掌握的不动产税或房地产税有着紧密联系。房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化。房地产税的概念可宽可窄，广义上房地产税是指和房地产相关的所有税收，狭义上是指不动产保有环节的税收。美国人把不动产税称为propertytax或realestatetax，它是美国地方政府最主要的税种，来自住房保有环节，而且每隔一段时间就要重评税基，由地方通过立法程序和每年的预算程度决定具体征收方案和税率。房地产税成为地方政府最主要的财源，使得地方政府只要维持好市场经济运行、优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，财源建设问题就会自然地得到解决。在这种努力下，辖区内的不动产进入升值轨道，地方政府也就不用侧重于用短期行为和其他财源去解决主要的支出资金筹措问题。只要地方政府踏踏实实、不偏不倚地发挥好市场经济所要求的职能，整个财力分配体系里的支柱财源问题就一并解决，这是由内生因素引致的职能转变和激励—兼容式优化的制度建设。

因此，对于地方税体系来说，这个税制建设很重要，房地产税最适合由地方政府掌握，使他们充分考虑怎样优化本地投资环境和提高公共服务水平。在自觉实行职能转变的同时，地方的财源建设问题也随每隔一段时间重评一次税基的机制而一并解决了，即内洽地结合了地方政府转变职能和财源建设两重目标的一体化实现。

3、调节收入分配，优化财产配置

收入分配效应与我国改革开放以来的财产配置演变紧密相连。收入与财产这两个概念在目前的收入分配格局里如影随形，很多收入现金流是和财产配置以后产生的收益、溢价和影响力密切相关的，而且由于财产配置的作用，致使很多社会成员实际收入的差距进一步扩大。其中有一个更深刻的、也是民怨很大的问题，就是收入分配、财产配置秩序的紊乱和不公。对于老百姓而言，一些杰出的企业家、科学家和体育界、文艺界的成功人士有高收入或得到重奖是可以被接受的，他们不能接受的是不公与腐败问题，但今天我们先抛开不公和腐败的问题来看与住房相关的财产配置领域，仅仅由于理财路线的不同就可能导致差异悬殊。实际

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上，我国很多“普通人”手上的资产存量其实是很大的。导致收入分配差距扩大和我国当前财产配置格局两极分化的主要原因之一就是住房所形成的资产存量和存量溢价。

房地产税显然是调节收入分配和财产配置的优化机制，可以减少两极分化对于社会形成的负面影响。保有环节房地产税的调节下形成的合理局面应该是：先富起来的人、住豪宅的人、有多套房的人，他们适当地对公共财政收入多作一些贡献，这符合支付能力原则，不会对他们伤筋动骨。而公共财政收入中添加了这样一些财力后，在更好地优化税制的同时，可以更好地去扶助处于相对弱势的社会成员，使其共享改革开放的成果，提升他们的幸福感。

4、提升直接税比重，减少税收痛苦

在我国，低收入阶层“税收痛苦”与直接税比重偏低有关。人们已越来越多提到税制方面直接税比重偏低、间接税比重偏高的矛盾，并已体现在现实生活里中等收入阶层民众“端起碗来吃肉，放下筷子骂娘”的心态和对于当局的压力上。在早些时候，公民的纳税人意识尚未上升到一定水平，因此对于税收负担问题大都浑然不觉。但近几年，民众在纳税人意识方面有了显著提升，例如，听说馒头里还有税、月饼里还有税，民间的怨气很大。实际上间接税在消费品里几乎是无处不在的。财政部、税务总局都用大量数据反复论证说明，我国国内的宏观税负绝非高得离谱，目前我国的宏观税负大体上就是发展中国家的平均水平，明显低于发达国家。但这还并不能够否定我国民众感受到的税收痛苦问题。这种痛苦最主要的来源其实就是间接税。间接税成为国库收入的主体部分，就意味着消费大众是国库收入的主要贡献群体，而消费大众的主要构成部分是低中收入阶层。这些税负的转嫁与归宿涉及很复杂的经济分析，精确计算出某一个具体的消费品在不同阶段的税负演变十分困难，但总的来说，每个消费品里或多或少都含税。而给国库作贡献的主体—消费大众中的低中收入阶层，是在恩格尔系数还很高(较大部分收入用于满足基本生活需要)的情况下让渡了他们的物质利益。这是生存资料层面上的让渡，也是痛苦程度很高的让渡。

保有环节房地产税作为一种重要的直接税，将在整个税收收入里面提升直接税比重，如果宏观税负不变，也就可以降低间接税比重，减少社会成员总体税收痛苦并增进社会和谐。此外，国内外相关研究亦早已表明，选择对土地和房产征税，相较于其他税种，对市场机制所造成的扭曲更小，除了有利于保持税收收入的稳定性以外，更利于市场经济的长期发展。

5、推动民主理财、依法理财制度建设

还应特别指出，作为地方税中适合于由地方来掌握、为公众提供公共服务的资金来源，这一税制有非常值得重视的对于民主理财、依法理财制度建设的催化作用。可以观察一下美国：地方政府层面主要的税收收入就是直接税里面的财产税，也称为不动产税。大到近几千万人的纽约市，小到几千人的一个自治镇，都是美国称为local层面的地方最低层级，这个层级的政府收入里面，财产税(不动产税)可以高到80%甚至90%，最低不少于40%。我国未来可以参考美国这一税制运行过程中的做法—透明度很高，地方政府辖区的社会成员都可以参加讨论：一个这个辖区内应收多少财产税(通常是在预算程序中把其他收入算清楚以后，看到一个相对于支出的缺口，再按照填补这个缺口的要求倒算出这一当地财产税的税率)以及税收上去后怎么用。大家都参与讨论后，一旦这个税率在预算程序中确定，该交税的就依法交税，得到的回应是政府税务机关给各纳税家庭一个非常明确的通知：感谢您对本地本贡献了多少财产税，其中多少用于教育、多少用于绿化、多少用于我们的道路建设，等等。这就是民众参与民主监督、依法治税法律框架下一个很好的机制。显然，我国以后在税收建设发展中所培养的这种现代化制度安排，是会纳入国家现代化历史潮流的。

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四、 对于相关争议的回应

另外，关于房地产税还有很多的争议问题。有讨论者说我买的房子里面已经包含前面缴付的土地出让金了，为什么还要重复征收这个税?其实土地出让金是地租，租与税性质不同，各行其道，并无“二者只能取其一”的关系，各国皆如此。

还有人强调：别的国家开征有道理，而我国法律上说不过去，因为人家是土地私有制，我国是土地国有制。这个说法其实也是不成立的。国外确实存在城乡土地私有制，但也有土地国有制。比如英国，土地终极所有权既有公的也有私的，所有住房的土地所有权可归为两种类型：一种是直接有一个很清晰的不动产私有产权;另外一种是要签一个契约，比如取得公有的土地的使用权，再在上面盖居民住房。无论是这两种类型的哪一种，房地产税都是全覆盖的。另外还可以看看我国的改革经验。我们20世纪80年代初经两步“利改税”推出了国有企业所得税，当时有人就说连企业自身都是国家的，国家还征什么所得税啊。但当时的道理也说得很清楚：在国家终级所有权的旁边，现实情况是经营权与之分离，一个个国企具体而言是具有相对独立物质利益的商品生产经营者，需要以税收调节让他们进入公平竞争状态，所以所有的企业包括国企都须上缴法定的企业所得税。这个逻辑，对我们现在认识国有土地上的不动产调节机制也适用。我国城镇建成区的土地均为国有，但取得土地使用权和持有自己住房的主体，都有自己相对独立的物质利益，如果需要调节相关利益关系，我们可以通过立法程序确立房地产税来进行调节。当然，“70年”土地使用权到期之后，一般情况下应按《物权法》对住房的用益物权作“展期”处理。

还有人提出房地产税税基评估的复杂性与难度问题，其实十余年前已启动的“物业税模拟空转”就是要解决这方面的技术性问题：试点十个城市，所有的不动产都要确权，取得全套基础数据，把所有的数据输入计算机，设计好税基评估程序软件，具体区分制造业的不动产、商业的不动产和住宅，然后给一个指令就自动给出一个评估结果。这种评估结果可以跟当事人见面，有争议的情况下可以通过仲裁认定。要做这些事情一开始当然要付出管理成本，但没有过不去的硬障碍。现已明确，2015年3月1日实行全国不动产登记制度，到2018年，所有的数据信息将可以“一网打尽”。这些事一旦进入轨道，以后就是常规运行的问题了。

此外，还有一种担心：从无到有征房地产税，会不会引发激烈的抗税?可以观察重庆试点的经验：重庆在房地产税试点中涉及了住房存量，但那里是按照“调节高端”原则对本地几千套独立别墅开征房地产税，同时在方案中设计了180平米的起征点，即180平米扣除之后，剩下的面积才征税。实际上，重庆的征收相当顺利，因为富裕阶层不会在乎一年的这点儿税。重庆的启示是，未来我国立法开征房地产税，“第一单位”应该扣除，使富豪也有一个基本的“免税住房保障”。

五、 发达国家或地区房产税制改革现状

1、日本房产税现状

日本房产税由营业场所税、都市规划税以及固定资产税三个部分组成。固定资产税由地方政府征收，并且占一半以上的税收归其所有;设置的标准税率1.4%，最高上限为2.1%;征收范围还扩展到可折旧资产;税基以评估的应税价值为基础。都市规划税除了以市町村政府为征税主体并自行制定税率外，其他均与固定资产税相同。营业场所税主要针对居往人口大于30万的城市开征，按自报房屋面积计征。

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2、美国房产税现状

美国房产税是物业税的一种，构成地方财政税收的主要来源。政府会定期评估房屋的公允市场价值，采用公允价值乘以一定比例的方式来确定应税价值。税率的设计完全掌握在各地政府的手中，发达地区与不发达地区的税率在1.1%—3%。对于拒不纳税的地方政府可以采用质押权变卖、变卖等方式进行处罚。

3、台湾地区房产税现状

台湾地区的房产税也叫做房屋税，作为财产税的一种，以房屋为课税对象向房屋所有人征收;采用差别税率，如住家用房屋一律按房屋现值的1.2%课税，营业用的非住家用房屋的税率最高不得超过其房屋现值的5%，最低不得少于3%，若房屋兼具住家和非住家的功能，则根据其实际使用面积分别课征房屋税。

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总结

按照党的十八大三中全会关于税制改革的总体要求，结合房地产税收现状和存在问题，我国房地产税改革的总体目标应该是在统筹房地产税费制度的基础上，改变目前重交易环节税收、轻保有环节税收的做法，通过简并税种、扩大税基、健全征收管理和配套制度等，构建结构合理、负担均衡的房地产税收体系。开征房地产税不是一个孤立的改革，要统筹考虑、综合改革，将之放在整个税制改革背景下考虑。还要注意落实税收法定原则，从我国当前房地产税制现状、征管基础、产权制度等现实条件出发，做好顶层设计，避免碎片式改革。

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参考文献

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