信托投资基金论文

评职称或毕业的时候，都会遇到论文的烦恼，为此精选了《信托投资基金论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。摘要：随着房地产调控政策的陆续出台，我国房地产业正面临着日趋严峻的融资困境。而炒房——这一广大民众参与房地产投资的唯一途径，不断受到政策的打压，已越来越难以实现。

第一篇：信托投资基金论文

房地产信托投资基金风险探析

摘要：房地产信托投资基金作为房地产融资创新方式的重要成果，在拓宽房地产企业的融资渠道、增加社会大众投资渠道的同时，也存在一定风险。对房地产信托投资基金的主要特征进行系统阐述，从房地产企业本身角度出发，对其潜在的行业风险、经营风险、政策风险等进行深入分析，并提出防范对策，以促进房地产行业的健康发展和持续推进。

关键词：信托投资基金，兑付高峰，风险，防范

房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。2008年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。

1 房地产信托投资基金发展的现状

信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《2012年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末，继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元，直至2012年底增加到6983亿元。

房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了2011年的年中，从2011年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。

2 房地产信托投资基金面临的风险

目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。

2.1 提前清盘风险

在真正的兑付高峰到来之前，2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如2012年2月10日，天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从2011年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风险即呈现，信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷，尽管目前没有信托产品爆出兑付失败，但房地产信托投资基金风险暗流涌动，市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示，去年三季度以来，房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支，涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘，房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过，引起了社会舆论的集中关注。

2.2 企业不能集中兑付风险

经过过去两年的爆发式增长后，房地产信托投资基金迎来了集中兑付期，兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元，迎来首个兑付小高潮，其中季度高峰出现在3季度，为716亿元，单月高峰出现在7月份，到期总额达到504亿元，兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示，截止到2011年底，我国信托资产总规模达到4.8万亿元，同比增长58%，其中投向房地产市场的资金达到6882亿元，占比14.83%，2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示，2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元，2013年成为信托兑付高峰年，随着兑付高峰期的到来，受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响，兑付风险严峻。

2.3 到期不能兑付约定收益风险

近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注，此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行，总规模为500亿元，一期资金为101亿元，根据该基金的背景资料，信托投资人的年化收益率高达20%到37%，上不封顶，其主要赢利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发，该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地，但是由于房地产市场受政策影响巨大，土地价格有着极大的不确定性，进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的，因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台，各家公司产品披露情况差异巨大，因此，在高收益的背后，整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力，是否能如期兑付约定收益，使房地产行业在收益构成方面，协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定，是房地产行业需不断警示自身发展的动力。

3 房地产信托投资基金风险产生的根源

房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式，但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩，房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源，如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。

3.1 兑付高峰引来提前清盘风险

2012年出现的50支信托提前清偿，主要原因有三：第一，房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高，房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款，资质好的地产集团，基本上利率都在15%-18%左右，高于银行同业利率10%左右，有的地产商借了信托的资金，拿到地后四证齐全，即可到银行申请开发房地产贷款，贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降，因此房地产商拿到这笔钱之前，会想办法先把信托这部分余款补足，信托项目就会提前终止。第二，提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下，不愿意开发项目，造成提前偿还。第三，信托公司严加监管，及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险，在房地产信托投资基金里面，信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的，信托公司针对每一笔信托项目，都会采取大股权项目，指派项目监理及财务总监控制现金流，公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时，会造成提前还款，这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。

3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险

目前房地产信托投资基金融资规模巨大，到期日又相对集中，陆续出现地产信托到期难支付的案例：如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此，大量集中兑付风险的产生原因有两方面：首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年，根据单家公司房地产信托规模排行，发现排在前列的都是大型房地产公司，诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元，融资规模远大于中小房地产企业。

2012年9月初，万科以51亿元的购地金额领跑土地市场，粗略计算，其2012年前8个月，累计购地金额已达135亿元，巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例，2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，套现33.7亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期，必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。

3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险

在追捧这种具有高收益率的投资产品时，切记要注意其风险，主要原因有两方面：首先，预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲，在市场上共运行着138款信托产品，其中预计年化收益率高达12.5%的有两支，分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析，如此高的预计年化收益率，主要是因为央行，特别是国务院对房地产进行调控后，开发商想从商业银行正常贷款会受到限制，通过信托方式来融资实属必然之选。其次，多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中，投资风险大小在于所投项目优劣，在国家加大对房地产企业融资监管的背景下，这种现象的产生有了一定的必然性，因为信托有约定性，信托产品有人数限制及资金限制，所以一个信托能够融资的量是有限的，而房地产开发商需要的资金量却比较大，必须分散给几个信托去做，产品所募资金除用于具体项目外，还用于银行存款，同业拆借，短期贷款等资金市场运作，以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用，作为闲置资金，投资于银行间市场，在资金盘活角度上来讲没有太大风险，但如果投资于其他实业，如制造业、股票等风险比较高的市场上，开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去，资金没办法预期回笼就会造成极大风险。

4 防范房地产信托投资基金风险的对策

针对上述问题，只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力，采取切实可行的措施，才能有效防范信托投资基金风险。

4.1 协调平衡政府监管力度

房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面，需加强监管。在兑付高峰期，房地产商面对的主要是资金链问题，并不是亏损问题，所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金，它是用高利息去吸引投资者进行投资的，但在投资项目不明确时就进行筹资，把资金投给房地产开发商，这必然存在投资风险，例如信托业发展良好的香港在没有项目之前，是不允许这样筹资的，从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮，经过40多年的发展，从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究，建立了风险调控系统，值得我国政府借鉴。因此，我国政府在协调平衡监管力度的同时，应借鉴国际先进经验，从技术层面出发，全力提升我国信托行业风险监管水平。

4.2 创新改革银监会调控方式

银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革，创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响，尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者，银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展，加强信托资产的运用监控，严控对大型房企集团多投授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场的调整风险。此前，银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导，这是非常好的举措。今后，银监会应不断创新调控方式，预防房地产信托投资基金业务风险，促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。

4.3 稳步提升房产商应对方式

就房地产商而言，应在原有应对方式基础上，不断提升自身应对方式，开展更多应对手段，一是借新还旧，找另外一家信托公司发一个新的信托产品，新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金，这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司，由于抵押率低，哪怕最后偿还不了，将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入，对于投资人来说，只要抵押物有价值，就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商，在股权信托模式下，把信托公司持有的股权卖给股权公司，按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金，由于地产基金期限比信托长，更利于其度过房地产低迷期，对于投资人来说，等于把风险慢慢消耗掉了。

4.4 改善调整信托调控能力

此前，信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括：延期兑付，借新还旧，第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等，但是由于信托对到期收益条款的刚性规定，以及新发行信托难度加大等原因，所以上述措施在实施上困难重重。于是，信托公司应改善原有做法，创新防范措施，预防风险，转化风险，保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今，不管是监管层，还是房地产公司自身，都对房地产信托投资基金风险十分重视，监管层已发文控制信托风险，那么，对于信托公司自身来说，严控风险发生势在必行。

业内人士指出，房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看，房地产信托投资基金虽然整体风险可控，但随着兑付高峰期的到来，极有可能发生不能如期兑付风险，这就需要以上四方通力合作，从源头抓起，重视房地产开发商资质，提升信托公司的监管与防范意识，积极研发多元化产品，共同防范信托风险，协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展，使房地产信托投资基金在其独特的优势下，得到进一步提升。

参考文献：

1.尹阿东 何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.2011.3

2.吕洪 魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.2011.36

3.冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究.金融市场.2009.7

4.王根兴 余茂辉.房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制.时代经贸.2011.8

作者简介：

迟丽华，辽宁师范大学会计系教授、中国注册会计师、高级会计师，主要研究方向为企业财务管理。

唐雪佳，辽宁师范大学研究生，主要研究方向为企业财务管理。

王春敏/责任编辑

作者：迟丽华　唐雪佳

第二篇：发展房地产信托投资基金

摘要：随着房地产调控政策的陆续出台，我国房地产业正面临着日趋严峻的融资困境。而炒房——这一广大民众参与房地产投资的唯一途径，不断受到政策的打压，已越来越难以实现。在这种背景下，文章提出通过发展房地产信托投资基金来缓解各方矛盾，分析了房地产信托投资基金在我国发展将对各方产生的积极意义，并就其在我国的发展可能存在的潜在问题提出了几点政策建议。

关键词：房地产信托投资基金;政策建议

一、引言

随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。

随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。

二、房地产信托投资基金概述

房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。

三、我国推行房地产投资基金的意义

(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖

随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。

(二)成为机构投资者业务创新的新渠道

发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。

(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场

由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。

(四)丰富我国现有金融产品

房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。

四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议

(一)加大对我国房地产业的整顿规范

目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。

所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。

(二)设计更为合理的税收制度

我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：

第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。

第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。

第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。

对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。

(三)建立完备的监管体系

房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。

(四)加快培育大量的机构投资者

只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。

(五)完善人才培养机制

从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

五、结论

发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。

参考文献：

1、陈柳钦.美国房地产投资信托基金的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).

2、中华全国工商业联合会房地产商会,太平星集团,新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社,2006.

3、张健.房地产金融实务[M].上海财经大学出版社,2007.

4、拉尔夫·布洛克.房地产信托投资[M].中信出版社,2007.

5、余凯.我国房地产信托投资基金发展模式探析[J].商业时代,2008(17).

6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).

(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)

作者：吴海波

第三篇：由《证券投资基金法》修订刍议股权和创业投资基金立法及监管

《中华人民共和国证券投资基金法(修订草案)》经十一届全国人大常委会第二十七次会议初次审议，已面向社会公开征集意见。而业界最为关注的则是，该法案对股权和创业投资基金的立法及监管态度。

回顾历史，最初的立法初衷就是将产业投资基金、创业投资基金等各种类型基金纳入其中，然而囿于立法技术原因未能实现统一立法，证券投资基金立法遂于2004年率先出台。《证券投资基金法》于2009年重启修订工作，恰值国内各类投资基金尤其是股权和创业投资基金行业快速发展，是否对各类基金统一立法，社会各界意见不一。综合历次修订草案，显然立法者倾向于统一立法。与此前相同，立法者面临立法技术问题，其中包括：第一是证券界定问题，如将股权投资基金纳入该法调整，证券则应包括股权、股票、债券等，2011年初修订草案即做出类似规定;当然，将《证券投资基金法》直接改名《基金法》也是一种选择。第二是各类基金法人治理结构、企业组织形式、投资对象差异较大，监管措施亦应不同，较难体现在同一部立法中。

7月11日最新公示的修订草案中，首次将非公开募集基金纳入调整范围，并在第十章中确立了基金管理人的注册和登记制度、合格投资者制度、豁免注册及事后报备制度等，并对其宣传和推介做出了限制、提出托管和基金合同必备条款。此外，还明确公司或者合伙企业类型非公开募集基金参照适用该法。

股权投资基金行业的“野蛮生长”正在改变着国内金融资本市场格局，其伴生的非法募集等问题也经常见诸报端并遭人诟病，借鉴国外经验，通过立法对股权投资基金业适度监管业已成为共识。国内现有股权投资基金立法主要是2011年1月颁布的《国家发展改革委办公厅关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》以及同年11月以253号文件为基础出台的《国家发展改革委办公厅关于促进股权投资企业规范发展的通知》(即2864号文件)，多个地方政府也出台过类似文件。相对而言，创业投资立法体系较为完善，但主要是以部门规章形式颁布。毋庸讳言，股权和创业投资行业立法凌乱，层次较低，政出多门，行业将无所适从。具体例证如下：几年前，银监会刚出文鼓励信托资金可从事股权投资业务，证监会即以“窗口指导”形式加以限制。新设外资创业投资企业，商务部要会商科技部，而科技部更关注管理人对高新技术企业的投资业绩。外商投资股权投资企业(有限合伙形式)设立过程虽无须商务主管部门批准，但商务部却发文投资过程视同外资管理。在投资基金投资项目企业上市退出过程中，证监会将会有更多的监管“话语权”。发展改革委作为股权和创业投资行业主管部门，而在地方层面，却由地方金融办/局、科技部门等代行其职能。

单一部门规章有明显局限性：一是适用范围过窄，无法涵盖整个股权和创业投资行业;二是效力不足，不能有效约束快速发展的投资基金行业;三是容易导致不同监管部门思路分歧。借鉴国外经验，构建统一完备的立法及监管体系至为重要。美国的《证券法》(1933年)、《证券交易法》(1934年)、《投资公司法》(1940年)、《投资顾问法》(1940年)、《金融监管改革法案—多德弗兰克法案》(2010年)共同构成了私募股权基金监管框架。2011年欧洲议会出台《欧盟对冲基金监管法案》，标志着欧盟也建立了一套适用于对冲基金、私募基金的监管体系。

此前，投资基金统一立法承载了立法者及业界构建中国投资基金立法及监管体系的理想，但借《证券投资基金法》修订实现“毕其功于一役”并不现实。在成文法体系下，“分开立法、分开监管”或许是更为务实的选择。但无论分开立法或是统一立法，投资基金立法层级都亟待提升。笔者预判，如不能跳出部委单独立法的局限而统一立法，多部门共同监管的格局仍将在股权和创业投资行业得以维系。

从修订草案公示到进入“二审”、“三审”乃至最终表决，《证券投资基金法》能否顺利修订仍存有变数，相关政府部门监管职能划分将是关键所在。《证券投资基金法》的修订考验立法者的智慧和远见，更考验业内机构对行业的信心和耐心，毕竟它代表了股权和创业投资基金立法及监管的未来走向。