信托投资基金论文提纲

论文题目：房地产信托投资基金融资案例研究 ——以天虹商场为例

摘要：企业的正常生产运营少不了资金的支持,随着企业生产经营活动的增加,合理的融资决策俞显重要。在过去的近十年发展中,境外的金融体系逐渐完善,融资方式也较为丰富。2001年中国加入WTO,中国的经济贸易开始跻身国际舞台,与此同时按照世贸组织规则,境内的金融领域逐渐放开,金融体系建设加快,融资渠道拓宽,企业不仅可以通过贷款直接融资,还可以通过信用、股权、债券、可转换债券、资产证券化等多种金融工具融资,企业可以根据自身企业的经营特点选择融资工具,实现企业更好的生产经营。2008年,中国政府注意到在美国流行的房地产信托投资基金可以很好的盘活不动产资金,且利于投资,于是准备推进试点工作,为后期的正式引入做准备。房地产信托投资基金始创于20世纪60年代的美国,起初是希望能够盘活企业的不动产,同时希望中小投资者也能对不动产进行投资。随着几十年的发展,虽然中间经历过一些挫折,房地产信托投资基金已然成为美国不动产融资的一个重要渠道。房地产信托投资基金具体而言,是一种信托基金,是通过发行股票或者收益凭证的方式,将汇集到的资金由专门的机构进行经营管理,投资者通过其管理收益按比例获取收益的一种融资方式。本文围绕“房地产信托投资基金”这一主题,以天虹商场为研究对象,分析其在2015年的REITs行为、实施REITs的动因以及带来的各方面影响。通过REITs对企业的利润、现金流、偿债风险的控制三方面的影响来评价天虹商场采用REITs融资的效果。研究结果表明,天虹商场通过房地产信托投资基金融资的主要动因是为了在全国零售业不景气且作为国企而拥有着沉重的物业资产压力的背景下,推进企业轻资产转型,而REITs同时能够带来巨额资金流入并盘活企业存量资产,既能推动天虹商场轻资产转型,又能帮助企业盘活其不动产。同时还可以帮助天虹商场拓展融资渠道,优化融资结构。天虹商场在成功发行REITs之后,市场业绩取得了明显提升。短期来看,当期财务指标改善明显,其中偿债能力得到较大提高,当期利润率增幅明显。从长期来看,由于REITs的成功发行,使得天虹商场得到了充足的资金保障,在全国盈利低迷的零售行业中异军突起,给予了正处于转型期的天虹商场继续变革的信心。最后,关于如何最大程度发挥REITs在实体经济方面的作用,本文也给出建议:企业应注重REITs的战略意义,发挥REITs的持续性作用,同时在REITs过程中完善其交易结构,最大化降低融资成本,更为合理的防控REITs的风险。

关键词：房地产信托投资基金;企业融资;基金

学科专业：会计硕士（专业学位）

摘要

abstract

1.绪论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 文献综述

1.2.1 国外研究综述

1.2.2 国内研究综述

1.2.3 文献述评

1.3 研究内容与方法

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究方法

1.4 创新与不足

2.房地产信托投资基金概述

2.1 房地产信托投资基金内涵及分类

2.1.1 房地产信托投资基金概念及特征

2.1.2 房地产信托投资基金分类

2.2 房地产信托投资基金融资动因

2.2.1 政府推进经济转型

2.2.2 企业改善融资结构

2.2.3 丰富投资者选择

2.3 房地产信托投资基金融资的运作流程

2.3.1 确定参与主体并签订计划及协议书

2.3.2 REITs产品的设立与销售

2.3.3 定期披露资产管理及收益分配报告

3.天虹商场房地产信托投资基金融资案例分析

3.1 天虹商场的基本概况

3.1.1 天虹商场的发展历程

3.1.2 天虹商场主要的融资形式

3.2 天虹商场房地产信托投资基金融资动因分析

3.2.1 推进企业重资产转型

3.2.2 改善现金流不足状况

3.2.3 提高股价

3.2.4 迎合国家开展REITs融资模式试点需要

3.3 天虹商场房地产信托投资基金融资过程

3.3.1 选择参与主体

3.3.2 设定交易结构

3.3.3 添设信用增级

3.4 天虹商场房地产信托投资基金融资的效果分析

3.4.1 对利润的影响

3.4.2 对企业现金流的影响

3.4.3 对偿债风险的控制

4.启示与建议

4.1 合理设计交易结构

4.2 选择优质商圈

4.3 兼顾抵押型REITS发展

4.4 探索基础设施市场

4.5 完善相关法律制度

5.结论与展望

参考文献

致谢