房产合同纠纷分析论文

2022-04-18

基本案情2006年3月13日，被告人杨某与韩某签订房屋买卖合同，将其位于余姚市城东新区万丰苑15幢103室的房产以34.8万元人民币的价格转讓给韩某。合同签订后，被告人杨某从韩某处取得房款人民币28.8万元，将房屋钥匙及购房原始发票交给韩某，并口头约定余款6万元待房产过户后付清。下面是小编为大家整理的《房产合同纠纷分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房产合同纠纷分析论文篇1：

金融借款合同纠纷研究报告

摘要：目前在法院审理民事案件工作中金融借款合同①纠纷多发，调查显示，金融借款合同纠纷在审判实践中有五个特点：案发数量多，涉案人员反复出现，缺席审理和判决成为常态，担保人抗辩案件少、抗辩事由集中，文书送达很困难。金融借款合同纠纷的多发，主要由于作为出借人的银行，未严格履行审查义务和监管义务，贷款过程中存在弄虚作假的行为，担保抵押不符合法律规定。据此，该报告从保障担保人的权益角度切入，站在担保人自身、银行和法院三者的视角进行理性分析，深入剖析保障担保人权益的方法和注意点。此外，法院应认清自身在金融借款合同纠纷中的定位，及时作出公正裁判。

关键词：金融借款；重复担保；审查程序；利益权衡

一、审判实践中金融借款合同纠纷的样态

通过查阅案卷、旁听庭审以及与案件承办法官交流，笔者发现，金融借款合同纠纷在审判实践中呈现以下样态：

（1）案发数量多。在协助登记案件过程中，笔者发现，金融借款合同纠纷的案发率相当高——平均三个案件中大概就有一个是金融借款合同纠纷。

（2）案涉人员在不同的案件里重复出现。查阅案卷发现，在标有不同案号的金融借款合同纠纷卷宗内，同一个人出现的次数会很多——在这个案子中可能是借款人，在另一个案子中就是担保人。

（3）“缺席”审理和“缺席”判决成为常态。相当数量的金融借款合同纠纷案件，当事人双方没有争议或争议较小，只是借款人或担保人暂无偿还能力，以致被诉至法院。这种情形下，借款人或担保人多数不到庭参加诉讼。

（4）担保人抗辩案件较少，抗辩事由集中。与担保人多数不到庭相关的是，担保人抗辩案件较少。而且，即便担保人提出抗辩，抗辩事由也大多集中在担保人欺诈担保、保证合同无效、保证责任免除、主体资格等方面。

（5）文书送达很困难。相当一部分金融借款合同纠纷案件的产生，系因私力救济不能实现预期目的。私力救济的无效，除了因借款人确无偿还能力导致的客观履行不能外，很重要的一个因素在于借款人躲债、逃债导致债权无法实现。

二、金融借款合同纠纷多发的成因及防范

据笔者观察，金融借款合同纠纷的多发，主要归咎于作为出借人的银行未严格履行审查义务和监管义务。

1.银行作为借贷的主体一方，防范意识较差、监管不严格

（1）银行对借款人和担保人的诚信程度、还款能力审查不到位，导致“担保”方式形同虚设。

（2）疏于对办理借款人、借款用途和实际用款人是否一致的考察。借款用途大部分借款人写的用于工厂生产，或者农业生产经费，但是实际上部分贷款用于赌博、炒股等高风险的用途。

（3）疏于对借款人或担保人后期的跟踪调查。前期对借款人的资金状况和经营状况的审查都不错，但是后期可能因为天灾人祸，导致个人或企业的资金流转不靈，导致无力偿还借款。

（4）管理清欠的贷款不及时，导致诉讼时效过期。银行不在规定的担保期限和还款期限内清理贷款，案件会因超过法定的诉讼时效被驳回请求。

2.贷款程序中弄虚作假，担保抵押不符合法律规定

（1）担保人重复担保，债务人之间互相担保。如笔者上述所总结的特点所言，经常出现重复担保的情况，这其实也是担保流于形式的表现。而这种常见的现象，银行往往是不会太在意的。

（2）给不符合借款条件的主体违规借款、担保。信贷人员为保障自己的利益，给不符合条件的主体办理手续时弄虚作假，有些人用不动产进行抵押，但是并没有在房产或相关部门进行抵押登记，最终导致银行利益受损。

三、金融借款合同纠纷中担保人权益的保护

生活中经常能听到一些悲剧——某某替某某担保，把身家财产全部搭进去，这辈子白忙活了。笔者在调查中也发现，除去担保人恶意担保外，在金融借款合同纠纷中，最容易被忽视的就是担保人的合法权益的保护问题。

针对担保人的权益可以采取以下方式进行保障。

（1）从担保人自身角度出发：能不担保尽量不去担保，如果发生必须要担保的情形，那么担保人应当在保证合同中明确约定：其所承担的保证方式为一般保证，以此避免连带责任保证造成的悲剧。

（2）从银行角度出发：在担保人做出担保行为，在合同上签字之前，应当明确详细地告知其应当履行的义务，避免担保人由于自己的主观失误造成不必要的经济损失。

（3）从法院的角度出发：法院在审理此类案件时应当尽量做到原被告双方的利益权衡，虽然这一点是审判员的本职工作，但是接触到同类的案件多了之后，很容易形成误判。如担保人如果存在欺诈担保的情况，但没有充足的证据，法庭需要给予这样的人足够的耐心，以保障少数人的正当权益。

四、法院在审理金融借款合同纠纷中存在的弊端

1.审理周期长

大部分金融案件涉及多被告，且很多被告在签订合同的时候留的地址和被银行起诉时留的地址是不一样的，同时还有相当一部分当事人采取各种手段拒绝接收法院寄送的文书，以此拖延诉讼进程。故法院不得不采取公告送达的办法，该方法既耗时又耗力，大大延缓了法院审理的期限。如果当事人再提起管辖权异议。那么将会更加麻烦。一个案件的审理期限可能会达到两三年之久，审判的质量和效果会大大降低。

2.基层法院为了降低上诉率，在审判的过程中有时并未切实考虑到当事人双方的利益

因为笔者所在的实习法院是基层人民法院，所以在大部分案件中，原告是农商行，被告是农民等缺少法律意识的群体。审判员经常审理此类案件，在面对相对处于劣势的被告时，有时候会缺乏耐心，被告人的权益其实并没有得到应有的保障。

笔者认为法院应当适当缩短审理的周期以确保审判的质量和效果，在审理的同时还要充分兼顾双方当事人的利益，当然这对法院的要求大大提高，但为了实现普遍的正义，司法机关的确有必要做出相应的调整。

五、结语

以上对于金融借款合同纠纷的特点，以及其中涉及系列问题和解决方案，都是笔者的一些看法，尚存在许多漏洞和不足。虽有“存在即合理”一说，但笔者认为合理化的前提是权益的充分保障，只有充分考虑到了各方的利益，才能实现真正的公正。

注释：

①特指企业或者个人向银行借款，后因未能如期还款，被银行起诉至法院的案件，即包括民间借贷合同纠纷。

参考文献：

[1]茹作勋.典当纠纷案件审理中存在的问题及对策[J].法律适用，2016.

[2]戴天华.赔偿案件执行难的原因及对策[J].法制与社会，2012.

作者简介：

周晗，女，汉族，江苏人，现就读于浙江财经大学非诉法律实验班。

作者：周晗

房产合同纠纷分析论文篇2：

“一房两卖”如何认定

基本案情

2006年3月13日，被告人杨某与韩某签订房屋买卖合同，将其位于余姚市城东新区万丰苑15幢103室的房产以34.8万元人民币的价格转讓给韩某。合同签订后，被告人杨某从韩某处取得房款人民币28.8万元，将房屋钥匙及购房原始发票交给韩某，并口头约定余款6万元待房产过户后付清。同年10月下旬，被告人杨某因债务所逼，遂产生再次出卖上述房产骗取钱财的犯意。而后采用购房原始发票已遗失等欺骗手段，从所在村领取了其户下的万丰苑15幢103室的房产证一本，同时又更换了该房屋的门锁。同年11月1日被告人杨某与陈某签订了一份“房屋买卖协议书”，约定“将上述房屋出售给陈某，房屋售价为人民币30万元，款于同日一次性付清。”后双方口头约定房屋售价变更为20万元。之后，被告人杨某在仅取得陈某给付的人民币7.5万元的情况下，与陈某一起在本市办证中心办理了房产过户手续。同年11月11日韩某向余姚市公安局报警而案发，被告人杨某于同月15日被余姚市公安局民警抓获。韩某支付的28.8万元购房款已被被告人杨某用于个人赌博、归还赌债及个人挥霍。

2007年4月30日，浙江省余姚市人民法院判决被告人杨某以非法占有为目的，采用隐瞒房屋已被出卖的事实，又就同一标的物利用前房屋买卖合同的方法，骗取对方当事人的钱财，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪；公诉机关指控的罪名成立，但公诉机关指控“被告人杨某诈骗数额特别巨大”不当，应予纠正。［1］

分歧意见

本案争议的焦点集中在合同诈骗罪中非法占有的故意认定以及非法占有的故意产生时间的确定上，围绕这两个问题有以下分歧意见。

第一种意见认为，被告人杨某把同一处房产卖出两次，这种一房两卖的行为在现实生活中非常普遍，属于民法上的合同纠纷，应按照民事案件来处理，杨某的行为不构成犯罪。

第二种意见认为，被告人杨某就同一处房产与韩某签订房屋买卖合同，并收取了韩某的大部分购房款的情况下，采用拖延、换锁等手段秘密的将该处房产又卖给了善意第三人陈某并办理了房产过户手续，此时杨某理应将收取韩某的购房款返还，但杨某已将韩某的购房款挥霍殆尽，收取的陈某的购房款也用于还债等个人消费，根本没有返还的意思，因此杨某主观上非法占有韩某的购房款的故意非常明显，被告人杨某骗取了被害人韩某的购房款28万余元，诈骗数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。

第三种意见认为，被告人杨某的行为构成了合同诈骗罪，理由与第二种意见类似。不同的是，认为杨某诈骗的对象是第三人陈某，骗取的购房款数额为7万余元，因此，杨某诈骗数额巨大，而非特别巨大。

评析意见

（一）非法占有的故意应如何认定

“一房两卖”的行为在市场交易过程中经常发生，大家普遍认为，该行为仅仅是履行合同过程的违约行为，属于单纯的合同纠纷，一般很难将其与合同诈骗犯罪联系起来，其实不然。在司法实践中，利用合同进行诈骗的犯罪已成常发态势。区分合同诈骗犯罪行为与一般合同纠纷的关键点就在于行为是否具有非法占有的故意。

合同纠纷，是指合同双方当事人在履行合同过程中为行使权利和履行义务所发生的争议。合同纠纷与合同诈骗有许多相似之处：第一，两者都产生于民事交往过程中，都以合同为主要特征；第二，在合同签订之后，合同都没有履行或未完全履行；第三，两者都表现为有虚构事实或隐瞒真相的行为，即存在欺诈。尽管合同纠纷与合同诈骗有许多相似之处，但二者之间也有本质的区别。区别的关键在于是否有非法占有对方当事人财物的目的。合同诈骗罪的行为人只想单方面享受合同所规定的权利而不履行合同义务，根本没有履行合同的意思。所以，非法所有或占有对方当事人的钱物是合同诈骗犯罪行为人的目的，其欺骗行为就是在非法占有或所有的目的支配下实施的。而合同当事人是在平等互利、协商一致、等价有偿的原则上签订合同，并希望通过合同履行，互惠互利，实现正当的经济目的，获得合法的经济利益，赚取合法利润。故合同纠纷当事人不具备故意骗取和非法所有、占有的目的和动机。

根据1996年12月16日最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（以下简称《解释》）第２条规定，行为人具有下列情形之一的，应认定为以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗。

（1）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：①虚构主体；②冒用他人名义；③使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；④隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；⑤隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；⑥使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。

（2）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的。

（3）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的。

（4）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的。

（5）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的。

（6）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。

另外，根据2001年最高人民法院下发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》所确定的规则，在司法实践中，认定是否具有非法占有为目的，应当坚持主客观相一致的原则，既要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不能仅凭被告人自己的供述，而应当根据案件具体情况具体分析。在处理具体案件的时候，对于有证据证明行为人不具有非法占有目的的，因不具备签订合同的主体条件而采取了欺骗手段获取对方当事人的财物，案发时有可能履行合同约定义务，或能够归还有关款物，或者案发时不能归还对方当事人的款物是因为意志以外的原因，如因经营不善、市场风险等，不能以合同诈骗罪定罪处罚。

在本案中，杨某在与韩某签订房屋买卖合同还未办理房屋过户登记时，又将该房屋卖给了陈某并办理了房产过户手续。为了获取更高的经济利益，将房屋以更高的价格卖给第三人，在这种情况下，善意第三人取得房屋的所有权，而卖主对另一方合同当事人要承担违约责任，即退还购房款赔偿其他损失。而本案中的杨某，一房二卖的行为并非为了获取更高的经济利益，而是为了非法占有韩某的财物。杨某在与韩某签订房屋买卖协议后，又对韩某隐瞒事实真相，反而将房屋以较低的价格卖与陈某，而本应承担违约责任返还的购房款也早已被韩某赌博挥霍殆尽。因此，根据《解释》的规定，杨某的行为应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗，构成了合同诈骗罪。

（二）非法占有的故意形成于合同签订之时，还是之前，抑或形成于签订合同之后

关于合同诈骗罪非法占有目的的形成时间，存在不同的认识。有人认为，本罪的故意只能产生在签订合同时或之前。如果行为人签订合同时并无非法占有的目的，也无任何欺诈行为，则合同是有效的。此时，行为人依有效合同取得相对人财物实际上是依合同而享有的权利，其取得财物为合法占有，行为人是不可能产生非法占有目的的。如果说有故意，那么它或是民法上不履行债的故意，或是侵占罪的故意，而不可能是诈骗的故意，因而不会构成合同诈骗罪。［2］我们认为，将非法占有的目的形成时间局限于合同签订前或者合同签订时，是十分片面的。首先，就《刑法》第224条的规定来看，明确了合同诈骗犯罪发生“在签订、履行合同”的过程中，就是说，既可以发生在签订合同的过程中，也可以发生在履行合同的场合。人为限制合同诈骗的主观故意只能发生在签订合同前或者签订合同时，排斥履行合同时的诈骗，是缺乏法律依据的；其次，行为人签订合同时虽然没有非法占有目的，但在合同签订之后，由于种种原因致使合同无法履行，从而产生诈骗故意。行为人为了达到侵吞对方财产的目的，采取虚构事实或隐瞒真相的手段欺骗对方，这完全符合合同诈骗罪的主客观特征，没有理由限制行为人的主观目的只能是产生在签订合同前或签订合同时。

合同签订之前在非法占有他人财物故意的支配下，实施诈骗他人财物的行為，行为人的性质比较容易认定。但在合同签订之后，合同的履行过程中产生非法占有故意的情形，对行为性质的认定却常有争议，如前面所论述到的合同纠纷与合同诈骗的区分。在合法取得他人为履行合同而交付的财物以后，不履行相应的合同义务，他人对行为人享有的是相应的合同债权，是否构成合同诈骗罪，应做具体分析。首先，行为人在取得对方财物以后，将该财物用于生产、经营或者其他合理用途的，由于种种原因客观上无法履行自己的合同义务，此时，不论如何都不能构成合同诈骗罪；其次，行为人取得对方当事人的款物以后，有履行合同的能力，但出于非法占有的目的，拒不履行合同的，也要具体分析：（1）对方当事人可以通过救济手段实现自己债权的，宜作为合同纠纷处理，不构成合同诈骗罪，因为这种情况下，行为人先行取得他人财物是合法的，即使行为人主观上产生了非法占有目的，但客观上，行为人没有积极的占有行为，对方仍可以通过私力救济的途径取回自己的财物；（2）行为人在取得对方当事人的款物后，积极实施了使他人债权永久灭失无法实现的行为，应认定为合同诈骗：行为人不是单纯地不履行合同义务，而是实施了使对方当事人债权不能实现的行为；行为人取得对方当事人财物后，在非法占有目的的支配下，采取种种手段完全排除权利人债权的实现，与直接占有他人财物本质上并没有什么区别。［3］

本案中的杨某，在与韩某签订购房协议并取得部分购房款后，产生非法占有该购房款的故意，遂采取种种欺骗手段，将房屋又卖给第三人陈某并办理了过户手续，而杨某从韩某处取得的购房款也被其挥霍豪赌一空，使韩某的债权永久灭失无法实现。在这里，我们可以明确的是杨某诈骗的对象是先前与之签订合同的韩某，而非之后的陈某。

（三）杨某诈骗的对象数额是巨大还是特别巨大

关于杨某诈骗的数额是巨大还是特别巨大的问题，我们可以用民法上的物权制度来予以分析。物权破除债权是物权优先效力的表现之一，它是指就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力破除债权，使已成立的债权归于消灭。在这种情况下，债权人不能请求物权人交付原债的标的物，只能请求原债务人承担违约责任。本案中的杨某，作为具有完全民事行为能力的自然人与具备完全民事能力的第三人陈某，通过合同的方式取得法律允许自由流动的财产——房屋，并且办理了不动产过户登记手续，况且也无证据证明第三人陈某在取得房屋时是出于恶意（即知道该房屋已经卖给了韩某，只是还未办理转移登记），因此，该第三人陈某取得了该房屋的所有权。此时，韩某只能请求杨某承担违约责任，返还购房款并赔偿损失。因此，我们认为本案中的杨某非法占有的是韩某的购房款，而非第三人陈某的购房款，因此，杨某合同诈骗的财物数额是特别巨大，而非巨大。

综上，我们认为，杨某在签订合同之前、之时并无非法占有的故意，但合同诈骗罪并没有限定其主观故意必须产生于合同签订之前或之时，即合同诈骗的故意也可以产生于合同签订之后，结合民法上的物权优先制度，可以判定杨某合同诈骗的对象是韩某，因此，杨某合同诈骗的数额是特别巨大，而非法院判决认定的巨大。

注释：

［１］案例来源于浙江省余姚市人民法院（2007）余刑初字第247号判决书。

［２］吴巍、黄河：《合同诈骗罪犯罪故意形式新论》，载《国家检察官学院学报》2000年第4期。

［３］孙国祥：《论合同诈骗罪主观目的形成时间》，载《法学论坛》2004年第4期。

［４］江平：《民法学》，中国政法大学出版社2000年1月，第327页。

作者：陈吉明　刘新锋

房产合同纠纷分析论文篇3：

简述“凶宅”买卖纠纷案件的相关法理与处理思路

一、引言

“凶宅”买卖纠纷案件近几年发生了很多，尤其是在二手房交易中，是一个不小的问题。具体来说，在一般二手房交易中，卖方并不会主动对凶宅的情况进行明示或者告知，这就导致交易在凶宅这个重要信息上存在未告知或者隐瞒的问题。而买方在了解凶宅的情况后，可能采取对方违背诚实信用的合同原则等法理依据，对已经达成的交易合同进行撤销或者终止合作。笔者通过在中国知网上检索“凶宅买卖”，检索到以“凶宅买卖”为主题的论文399篇，以“凶宅买卖”为篇名的有10篇，以及关键词含有“凶宅买卖”的论文1篇。“凶宅”买卖问题在司法实务中的表现更为突出，据查中国裁判文书网，检索“凶宅”一次，共有46份文书（其中包括一份刑事一审裁判文书，并不符合本文需求标准）。据笔者自己翻阅文书以及相关文献，发现不同地区，不同情况下法官对其判决会有很大不同。我国的法律并没有对其有明确规定，只能从民法与合同法理上对其进行分析判断。可见，“凶宅”买卖纠纷案件着实有很大的研究空间。对“凶宅”买卖交易纠纷案件的处理只有对其认定或者不认定同意当事人撤销两种情况，可其中的理论支撑很值得我们细细揣摩。本文从所参考的文献、案例判决以及基本的《民法》与《合同法》出发，浅析“凶宅”买卖纠纷案件的处理思路。

二、“凶宅”的法律限定

何为“凶宅”？目前并无公认的或权威的界定。一般普通民众对“凶宅”的定义也不尽相同，在我国传统观念之中，对于死亡，一般人都有着很深的恐惧。所以一般意义上只要“出事死过人”的都是“凶宅”。可是这并不能完全的概括“凶宅”的定义。借鉴南开大学法学院陈耀东教授的分类，可把“凶宅”分成以下两类：

1.人为原因致人非正常死亡的房屋。这类凶宅需满足两个条件：客观上死过人，并且死亡原因是人为导致，比如凶杀或自杀。由人为原因导致人死亡的我们也称作“横死”，这样就排除了自然死亡。而客观上死过人不包括所谓没死过人而“闹鬼”的房屋。这也是实践中比较多的“凶宅”买卖纠纷案件中的“兇宅”。如《程卫强与平成贝斯特电子（平湖）有限公司财产损害赔偿纠纷》、《上诉人丁乐与被上诉人刘淑芬房屋租赁合同纠纷》等。

2.由于特定环境导致一般人认为所处地段异常而不适合居住的房屋。这种房屋一般是建立在坟场上或坟场周边的。依此作为买卖纠纷的案件比较少，因为这种“凶宅”较前一种凶宅比较好区分，对于购房人不会有太大的查明困难。根据各地风俗不同，也可能不仅仅在坟场周围，还有会许多当地民俗的设定。比如《李尚相与李仁法相邻关系纠纷》中，当事人所在河北省平乡县就有一种“轿轩宅”，当地人视为不吉利的“凶宅”。

三、“凶宅”买卖纠纷案件的处理结果

1.认定其为“凶宅”，出卖人若隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。多数“凶宅”买卖纠纷案件的购房人其实并不知道他所买的房子为“凶宅”，不然他也不会去买。比如《周某诉与方某房屋买卖纠纷案》中，一般情况下出卖人都会隐瞒曾经“凶宅”内发生人为原因致人非常死亡的事实，妄图用于市场相当的价格出卖房屋。这样的合同使得买房人在未知情的情况下违背自己真实意思与其订立房屋买卖合同。这样的行为，违反了诚实信用、公平交易的原则，而且根据当地的习惯，“凶宅”确实会使房屋贬值，所以卖房人存在欺诈行为。根据我国《合同法》第五十四条规定：

下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

1.1因重大误解订立的。

1.2在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。故若凶宅交易过程中存在隐瞒重大事实等欺诈行为，认定购房人在法定期间内请求撤销该房屋买卖合同，合法有理。

2.不认定其为“凶宅”，但出卖人隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。根据《张某某与董某某等房屋买卖合同纠纷上诉案》广东省广州市中级人民法院认为由正常生老病死的，并不认定其为“凶宅”，但是由于出卖人故意隐瞒房屋内重大事实，也属于违反诚实信用原则，合同可以撤销。这就表明了，“凶宅”纠纷案件的焦点似乎并不在于“凶宅”本身的存在，而是卖房人为了获得与市价相同的价位，而隐瞒某些事实，没有尽到信息披露义务，从而导致购房人发生误解，没有在自己真实意思表示下签订合同。也就是说，“凶宅”纠纷案件，是出卖人欺诈买受人的案件的一种具体表现。这与《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中二审法院的看法很不一样，二审法院认为对一般人而言，居住使用过程中偶然发生“生老病死”亦属正常现象，并非决定缔约与否的决定性因素，因此，作为出卖方王路成无须主动加以披露，除非买受方购买房屋时有特殊的用途及特别的要求。

3.认定合同为双方的真实意思表示，合同真实有效。在房屋购买的过程当中，卖房人已经尽到自己的告知义务，由于购房人没有尽到自己的查明义务的，不应认定合同可撤销。在《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中，原审法院认为原告应婉琦与被告王路成、应泽美签订了关于武义县城北下山脱贫示范村30幢5号房屋的买卖合同，并办理了房产证、土地证过户手续的事实清楚。买卖双方在签订房屋购买合同的时候，卖房人王路成并没有故意隐瞒房屋内有人死亡的事实，并且对于购房人应婉琦的各种问题都进行了详尽的回答。而法律上并未规定对于此类信息被告有必须告知的义务，所以双方的买卖合同真实有效。

四、“凶宅”纠纷案件的对策建议

1.判断“凶宅”在买卖合同上对于卖房人的披露义务。如果要证明卖房人是隐瞒了重大的事实，欺诈了购房人，那么必须对卖房人在于购房人签订房屋买卖合同的时候的披露义务加以明确。在不动产交易关系中，卖方占有不动产自身就有充分的激励来发现关于不动产的信息，其目的在于发现增加不动产价值的信息，这对于其增加利润非常关键。而且卖方往往长期占有不动产，这种生活体验对于充分了解不动产自身是非常重要的。买方不占有不动产，其所获得信息自然会受到更多的限制，即使买方获得进入不动产的机会，也会因为接触时间较短很难发现。将凶宅视为标的物有瑕疵的观点在学界广受认可，但并非不动产所有的瑕疵都要予以披露，很多明显的经过当事人检查就可以发现的瑕疵没有必要要求披露。这就涉及对卖房人信息披露义务与购房人调查义务的权衡的问题，值得深入研究与讨论。

2.撤销权救济。如上部分中的第一种情况和第二种情况一样，购房人大部分都是在受欺诈的情况下购买的房屋，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。依据《合同法》第五十四条，享有撤销权的买受人可以主张该买卖行为无效。合同撤销后即自始无效，双方已为的给付应按不当得利处理，互负返还义务。买房人应将房屋返还出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，即违反告知义务的出卖人，还应对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。

3.违约救济。有可能基于失效的原因，买卖合同已经确定有效而不能撤销。此时如果购房人想要挽回自己的损失，还可以通过违约来救济。根据事实情况，如果用于市场同样的价格购买了具有瑕疵的“凶宅”，卖房人交付有瑕疵的标的物，构成违约。根据《合同法》第111条规定：“当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。”所以购房人可以请求出卖人降低房款价，价款应与实际“凶宅”贬值的价款相符。再根据《合同法》第113条规定，购房人还可以就其损失请求损害赔偿。

4.适度判定卖方降低房价。笔者认为，凶宅交易纠纷的对策研究，可以不局限于判定合同是否成立，也可以采取更多有效措施对不同的凶宅交易纠纷进行判定。在我国香港特区和台湾地区，凶宅的正常售价一般低于同类住宅20-30%，对于符合凶宅售价的房屋买卖交易，法律予以承认，并且视为双方当事人清楚凶宅信息。我国也可以借鉴这个做法，一方面，设定凶宅的正常售价，进而通过价格达到明示凶宅信息的作用，降低卖方或中介不了解或者疏忽等导致凶宅信息未告知的法律风险。另一方面，应该规定，在凶宅售价基础上达成的交易，买方事后不得以凶宅为由提请诉讼或行驶合同撤销权，同时，买方不享有以凶宅为由请求赔偿等权利。

参考文献：

[1]《祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.

[2]《应婉琦与王路成、应泽美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.

[3]《韦相莲与欧阳宗泽、东莞市三人行房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.

[4]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.

[5]《赵文龙与王琼房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》.

[6]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.

[7]《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案》.

[8]《不动产交易信息披露义务研究》.孙良国.《当代法学》. 2008年第1期.

[9]《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》.陈耀东张瑾.《河北法学》.2007年第10期.

[10]《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》.吴进福.《人民司法》.2006年第9期.

[11]陈耀东，张瑾. 对“凶宅”交易的法律思考[J]. 中国房地产，2007，02：74-77.