浅析区分所有建筑物共有部分之专用使用权

2022-09-11

建筑物区分所有权作为一种新形式的所有权, 顺应了现代社会人口城市化和住房公寓化的趋势, 对物权制度的完善和生活方式的发展产生了较大影响。随着城镇化和房地产经济的发展, 露天平台、车库车位、楼底花园等共有部分的争议在实践中屡见不鲜, 实践中, 专用使用权具有合理性和可操作性, 通过完善相关法律法规, 逐步推进设定合理合法的专用使用权, 充分发挥专用使用权设定的优势和作用。

一、共有部分专用使用权主体界定

在区分所有建筑物的露台、车库、车位等特定共有部分设定专用权, 由特定区分所有人或第三人享有排他、独占的使用权, 最大限度发挥共有部分之作用, 此即共有部分专用使用权。

按照物权法相关法律规定, 建筑物区分所有权中的共有部分应由全体业主共同使用。但随着商品房经济的发展, 实践中一般对区分所有建筑物的共有部分设定专用使用权, 由特定区分所有权人或第三人行使该部分权利。理论界及实务界对于专用使用权的主体范围的认识较为一致, 即建筑物区分所有权人及特定第三人均可成为专用使用权的主体, 此处的第三人包括自然人、法人和其他组织。一般认为, 特定建筑物区分所有权人及特定第三人可以通过商品房买卖合同、业主管理规约、业主大会的方式成为建筑物区分所有权之专用使用权的主体,

二、共有部分专用使用权客体范围界定

不当的专用使用权设定将会对区分所有人的利益造成较大影响。我国物权法及相关司法解释对于专用使用权的客体范围却未明确规定, 但具体到某种情况, 承认了其在现实生活中的合理性。

具体哪些共有部分可以设定专用使用权, 从各国和地区立法来看, 确定可为专用使用权客体的共有部分范围, 既要保证共有权人共同生活和谐, 又要达到经济利益最大化。原则上如果共用部分有专门的使用安排, 对区分所有权人的生活不可或缺, 就不能成为专有使用权的客体, 例如, 建筑物的楼梯、走廊等;除此之外的其他部分则可创设专有使用权, 由特定人使用, 例如, 将地下室改建为停车场等, 这样既有效保障了全体区分所有权人的共同利益, 又有利于营造和谐、稳定的小区生活环境。

三、共有部分专用使用权的法律性质

在今后的立法活动中, 如果要建立专用使用权制度, 应首先明确专用使用权的法律性质, 这样才能根据现代社会的发展, 建立与时俱进的专用使用权制度。目前主要观点如下。

(一) 租赁权说

此说认为, 共有部分设定专用使用权时, 如为有偿使用, 则个别区分所有权人或第三人基于租赁权而获得专用使用权, 如为无偿, 则属借贷权性质, 即专用使用权之权利为债权性质的使用权。但是, 专用使用权作为建筑物区分所有权之共用权中的下位权利, 专用使用权本身具有物权性, 其将专用使用权的性质理解为债权性具有先天不足性, 当专用使用权人为特定小区业主时, 该学说将无法适用。

(二) 地役权说

此说认为, 专用使用权在性质上即对区分所有建筑物的共有部分上设定物权负担, 由特定专用使用权人在设定目的范围内对共有部分享有专用使用权。此学说首先肯定了专用使用权的物权性质, 具有一定的可取之处。但专用使用权与地役权相比, 却不具备地役权从权利之性质, 其本质上不同于地役权。专用使用权是对一定共用部分使用收益之权利, 一般具有独立存在的价值, 不具有从属性之特征, 如就一定土地设定停车之权等, 即为独立存在之权利。

(三) 反射利益说

此说认为, 一部分建筑物区分所有权人放弃行使其应有共有部分之权利, 交于特定区分所有权人或第三人行使该部分权利, 享有该部分专用使用权的反射利益。

此说虽然表面上揭示了专用使用权之区分所有权人将特定部分的支配利益交由特定专用使用权人行使的实质, 但还是没有明确回答专用使用权之性质, 也无法涵盖专用使用权人为区分所有权人以外的第三人的情形, 因此该学说也不可取。

与其他国家和地区在专用使用权方面的先进立法相比, 我国对于区分所有建筑物共有部分专用使用权的研究及相关立法存在严重不足和较大差距。现代社会的发展要求必须与时俱进, 对于建筑物区分所有权这一新型权利的研究具有重大的理论和实践意义, 今后应逐步加强对于露台、车库、车位等共有部分的专用使用权相关问题的研究, 通过法律明确界定专用使用权的主体、客体、法律性质等, 通过建立完善的专用使用权制度, 使区分所有建筑物共有部分发挥最大限度价值, 有效维护建筑物区分所有权人的利益。

摘要：随着人口城市化和住房公寓化的发展, 建筑物区分所有权制度极大的影响着人民的生活方式, 对于共有部分的使用成为关注的核心问题。为了最大限度的发挥共有部分的价值, 实践中已大量存在在露台、车库、车位等共有部分设定专用使用权的情形。本文通过对可以设定专用权的共用部分以及专用权的性质、设定等问题进行理论研究和实践分析, 相关立法应建立和完善建筑物区分所有权专用使用权制度, 以更好的解决实践中的纠纷, 顺应时代发展。

关键词：专用使用权,主体,客体范围,法律性质