物业服务作业指导书

第一篇：物业服务作业指导书

物业接管验收作业指导书

工程验收标准

1.电梯层门应设置1%的坡度，且门槛高于地坪5MM; 第

1、

2、

3、

4、

5、6条根据《电梯安全使用制度》

2.夏季最高温度超过40度，且设在楼宇顶层的电梯机房应考虑空调的设置，预留空调洞和空调板及空调用电并考虑与中心报警连接;

3.电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下

4.电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风(规格250mm*250mm)，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统

5.轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施

6.控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能

7.电梯应设置五方(底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心)对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电

8电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应的平层对照表，塑封贴于显著位置处

9.电梯用钢丝绳满足GB8903-2005，钢丝绳直径损耗为原直径的1/10时即需更换

10.电梯曳引机须满足 GB/T13485-1992

11.电梯启动、运行、停止时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠。超载实验必须能安全启动、运行和停止

12.电梯底坑排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行

13.极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠

14.电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开专用，电源与应急电源能正常快速切换

15.随行电缆应使用60线的通信电缆，电机推荐使用永磁同步电机，限速器一般采取1.15倍动作 高低压配电

第二篇：客户服务作业指导书

客户服务部作业指导与规程---物业管理质量体系文件

一、 目的

规范客户服务管理行为，提高物业管理服务质量，增强商户对物业管理服务的满意度。

二、适用范围

适用我公司所管辖的物业项目。

三、客户服务部规程与职责

(一)客服前台接待职责：

(1)受理商户咨询、求助、建议、投诉、报修等工作(注意核实商户缴交物业费的情况); (2)办理入驻手续、二次装修、出入证、物品放行、钥匙借用等相关手续; (3)配合其他部门做好停水停电通知等突发事件及特殊天气的应急处理。 (4)有偿代办服务;

(5)协助收费员开发票，并做好对账工作。

(二)客服前台收费职责：

(1)将数据录入电脑，自动生成费用，打印收费通知单，核对后交客服专员派发; (2)收费并登记收费台帐;

(3)每月填报银行划扣清单(信息盘)交银行，划扣成功返回后编制银行划账分解表，并填报资金审批表请款; (3)统计缴费情况;

(4)打印欠费清单、催款通知书;

(5)每两个月统计并制作水电费平衡报表; (6)清点收费情况，做好交接班工作。

(三)客服专员岗位职责

(1)协助商户完成验收手续;

(2)每日对辖区范围内的楼宇、公共区域及其公共设施进行日常巡查，并记录在《物业客服每日巡查日志》中;紧急状况，需立即致电前台客服开单处理; (3)装修单元的日常巡查工作; (4)空置房的日常巡查工作; (5)商铺的日常巡查工作;

(6)投诉报修的协调、跟进、处理和检查; (7)每月配合维修工抄录水电表; (8)及时催缴管理费、水电费; (9)定期上门走访、回访;

(10)及时签发每月付款通知单及欠费催缴单; (11)每月更新商户信息。

(四)客服主管岗位职责

(1)履行客服主管日常工作职责;

(2)日常工作的安排、督导、检查和协调;

(3)组织班前会，做好岗前培训和检查，岗后总结和汇报工作; (4)跟进、处理前台客服专员无法处理的各类投诉和报修; (5)监督收费员及客服助理交接班工作;

(6)规范前台服务模式，对客服专员技能的现场培训和示范。 (7)掌握辖区水、电分布情况和水电费收支的情况，发现不合理地方，及时提出整改措施，发现欠费，及时安排物业助理进行催缴。

四、客户服务部作业指导

(一)收楼流程及承接查验

(1)商户携带相关资料和证件到客服前台办理入驻手续; (2)核实商户证件、入驻资料; (3)商户缴纳相关费用;

(4)办理相关的交接手续，商户在《商户信息表》、《设施设备移交确认单》、《商户安全责任书》、《钥匙移交确认单》上签字确认; (5)为业主发放相关资料和物品;

(6)由客服专员及工程维修人员陪同商户前往验收移交房屋。如存在工程遗留问题，应填写在《商户房屋移交确认单》上。需进行钥匙托管的，应填写《钥匙托管承诺书》。

(二)装修流程

(1)商户到客服中心前台填报《商户装修申请表》，提供相关申请资料及缴纳费用;

(2)装修申请在三个工作日内审批完毕，在缴纳相关费用或押金后，由客服前台发放《装修施工许可证》;

(3)装修结束时，商户到前台提出验收申请;

(4)初验一段时间后进行复验，验收合格的给予办理退押金手续; 装修办理资料：

(1)商户及装修负责人的身份证原件及复印件;

(2)施工单位的《营业执照》及《资质证书》的复印件(加盖公章); (3)装修平面设计图及文字说明; (4)装修水电布置图及文字说明; (5)结构改动施工图。

(三)装修巡查

(1)是否有《装修许可证》;

(2)装修工人是否有《施工人员临时出入证》; (3)实际装修内容是否与审批的装修内容相符; (4)是否有防火措施，配备灭火器;

(5)是否有损坏公共设施设备和消防设施; (6)装修垃圾是否及时进行清理。

(四)公共区域巡查

(1)楼栋外墙有无影响辖区形象及楼栋外立面的违章搭建、雨棚、户外防盗网或室外招牌、广告牌等;

(2)辖区公告栏内张贴的文件是否整齐有序、有无失效文件; (3)公共区域及消防通道有无占道摆放自行车、杂物或清洁工具; (4)楼栋内的墙面和天花板有无明显污迹、蜘蛛网或乱写乱画现象; (5)公共门窗有无破损，拉手、门锁等是否完好，有无污迹或灰尘; (6)水电管井房门是否常闭上锁，有无破损; (7)楼层内的标识是否完好、清晰、干净整洁;

(8)楼栋垃圾是否及时清运，垃圾桶是否定期清洗，有无明显污渍、积垢;

(9)楼栋内公共区域的灯具、开关、防火门、应急灯、疏散指示灯等公共设施是否完好; (10)楼栋内的烟感、消防警铃、消防栓等消防设施是否完好;

(11)楼栋天面有无垃圾、杂物、积水，下水口有无堵塞、青苔，有无晾晒衣物;

(12)电梯面板、按钮、轿厢扶手等电梯设施是否完好，轿箱内有无垃圾、污迹或灰尘。 (13)大门上是否有灰尘。

(五)空置房巡查

(1)电表是否运行;

(2)管道井内水表是否处于关闭状态; (3)门窗是否关闭;

(4)室内所有水阀开关是否关闭;

(5)电箱总开关及电源开关是否处于关闭状态; (6)室内卫生是否达标。

(六)商铺巡查

(1)商铺的经营项目是否符合公司规定;

(2)招牌和灯箱有无按公司规定的标准制作安装; (3)铺面卷闸门以外的地方是否有摆放物品; (4)门前是否有落实“三包”(包卫生、包绿化、包秩序)。

(七)催费

(1)每月1号打印缴费清单，20号打印催费清单，每月两次派发到商户手中 (2)每月三次电话催缴，二次上门提示，并填写催费记录

(3)每月按片区催收，按当月考核标准执行，低于标准每个点扣***元，超过标准每个点奖励***元。

(4)物业管理其他部门可相互配合，共同催缴费用。

五、物业工程问题整改流程

(1)

客服中心接到商户电话报修，立即填写《维修派工单》，同时通知物业维修领班接单10分钟内到达报修现场，由物业维修领班负责牵头查找分析质量问题原因，明确责任施工单位和维修方案，协调责任施工单位进场维修。

(2) 如商户现场报修，客服专员现场填写《维修派工单》，商户签字确认工程问题， 客服专员将《维修派工单单》返回客服中心前台，前台根据情况登记《维修派工单台帐》，通知

物业维修领班接单跟进。

(3) 客服专员根据每日客服主管派发的《维修派工单》，每日对商户室内工程问题进行监督、检查。并及时与物业维修领班沟通，保证维保修进度顺畅及商户的信息反 馈。在客服专员日常巡查期间，注意维保修单位的工程质量、工期、操作规范、及钥匙的借还情况，遇到异常情况及时向主管领导汇报。严禁接受商户答谢或礼品，违者失职问责，情节严重者劝退。

(4)工程整改完毕，根据物业维修领班的返单进行验收检查，代商户把好第一关，并根据情况对商户进行现场回访，商户在《维修派工单》上签字确认工程完毕。 (5)《维修派工单》返回前台存档。

第三篇：物业公司停车管理作业指导书

停车管理作业指导书

一、职责划分

1、品质管理部

负责全面指导、检查、考核项目日常停车管理，每季度开展一次专项检查工作。

2、物业服务中心

2.1、各物业服务中心负责人负责执行停车管理制度，并监督员工执行，每半月开展一次停车收费管理自查自纠。各物业服务中心停车管理实施方案需报品质管理部审批后执行。

2.2、客户服务部负责停车服务和租赁协议的签订、月租卡的办理与收费工作，停车场IC卡(或车牌识别备案)授权工作，建立健全相关收费、车位租售和IC卡(或车牌识别备案)台账;负责临停车辆的收费和临停卡的管理，收费票据的保管和建全临停车位收费台账;负责停车场卫生环境的管理;客户服务部负责人每周对各类停车卡盘点核对。

2.3、秩序维护部负责车辆进出园区管理、停车场内秩序管理、停车场智能识别系统的使用，对进出园区的临停车辆进行登记、管理;确保车场标示标牌完整。

2.4、维修部负责带领业主进行车位验收，安装车牌号，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并维护停车场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作。

二、收费管理

1、收费准备工作

1.1、物业服务中心应在首批次交楼5天前完成停车场收费许可等相关手续的办理，自首批次交楼之日起计收停车费，若停车收费道闸系统暂未调试完成的，须实行人工收费。特殊情况无法开展收费的物业服务中心须以呈批形式报地区公司负责人审批并报物业管理中心备案。

1.2、物业服务中心应在停车收费开始前4天完成《车位租用协议》、《停车服务协议》、《车位租用三方协议(代管车位)》印制工作，并于停车收费开始前2天完成客服管理填写培训工作。

2、收费方式及标准

2.1停车费包括月租、临停及月结三种收费方式。 2.2月租收费流程

2.2.1月租卡(或车牌识别备案)办理与续费

2.2.1.1业主首次办理月租卡的，客服前台须核实办理人的业主身份，签署《车辆停放协议》，留存业主身份证复印件、行驶证复印件。 2.2.1.2客服收费员按照标准收取费用(属于私家车位的收取车位服务费)，当天录入NC系统。

2.2.1.3客户服务部安排专人进行授权操作，收费与授权不得为同一人。

2.2.1.4车主缴纳停车费用后，授权人员凭收费单据进行授权操作。 2.2.1.5每月最后一天前完成次月月租卡续费，逾期未办理的车辆原则上取消其月租停车卡授权，按临租车辆计收取费用，如继续按月租进行授权的，必须收取整月停车费。 2.2.2月租卡挂失补办

2.2.2.1客服前台核实月租卡挂失办理人身份，经客户服务部负责人同意后，将原月租卡注销，同时更新《月租卡台账》信息。 2.2.2.2客服收费员按照收费标准收取业主工本费后按2.2.1进行补办。

2.2.2.3客户服务部专人根据账目缴费记录，当日进行重新开卡并授权，原卡余额转移到新卡。 2.3 临停收费流程

2.3.1临停车辆自行在道闸读卡器上领取临时卡进入车场。 2.3.2临租车辆离开时，车场收费员收取临时卡，验证进出场图像，核算收费金额，收取费用，开具发票后起闸放行。 2.4月结收费流程

2.4.1物业服务中心可根据实际情况，与管理区域内的酒店、销售中心、会所、影城等客户签订停车费月结协议，明确月结方式、月结凭证相关事项。

2.4.2酒店、销售中心、会所、影城等客户车辆凭对应单位开具的代付停车凭证予以放行,客户服务部月末汇总统计，统一向开具月结凭证的客户收取停车费用。 2.5车辆免费管理

2.5.1原则上别墅业主只可按别墅车位数办理本人及直系亲属(以户口本为准)的免费停车卡，由业主到客户服务部办理相关手续，只收取工本费不收停车费用。

2.5.2集团内部来访车辆、业务单位前来楼盘车辆由收费员随卡派发《会客单》，出场时凭物业服务中心负责人签字的《会客单》可免收停车费。

2.5.3政府规定的特种车辆(如军车、警车、消防车、救护车、运钞车、邮政车及工程抢险车)可临时免费停放，由收费员实行手动开闸，登记在《免费车辆出入登记表》上并由车主或驾驶员签名。 2.5.4客户服务部负责人每日对出入的免费车辆进行核实及抽查，并签字确认。 2.6特殊情况处理

2.6.1月租和临停车辆信息与收费系统核对不符，车场收费员须截停车辆，立即通知中队长到场处理，有偷盗嫌疑的还须报警处理。 2.6.2车辆离开不能提供停车卡的，车场收费员须核实车主的身份证、驾驶证、电脑入场资料，确认无误后在《车辆出入登记表》填写相关信息，并由车主签字后方可放行，发现可疑情况立即通知中队长到场处理。

2.6.3.临时卡丢失的，按照实际入场时间计费，收取临时卡押金并在《停车卡遗失损坏登记表》登记。

2.6.4月租卡丢失的，须与车主签署《未执行月租卡车辆出入登记表》后手动起闸放行，并通知车主到客服前台填报挂失补办申请。 2.6.5停车道闸系统故障，车辆收费员须及时报告维修部负责人处理。 2.6.6停车道闸系统暂未使用、道闸系统故障及停电不能正常使用的，车辆收费员对进入车辆发放一式两联的记录单，填写《车辆出入登记表》执行人工收费，道闸系统故障及停电不能正常使用的，物业服务中心还应安排专人对收费进行监督。

2.6.7车辆收费员在每日交接班时须清点好剩余临时卡，做好现金、票据等交接，填写《车辆收费每日工作交接表》，交接双方签字确认，当班中队长监督确认。每日中班车辆收费员在当班中队长陪同下将现金、票据下班前交付客服收费，完成投包工作。

三、车场管理

1、车辆驶入

1.1车辆驶近停车场入口时，离道闸约2-4米时，车辆值班员示意车辆停下。启用车场系统的，若IC卡刷卡或识别异常，车辆值班员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。未启用车场智能系统、有《停车证》的车辆可以开启道闸放行。当班中队长应抽查《停车证》，驶入车辆信息与《停车证》信息不符者禁止放行。

1.2没有IC卡(车牌识别备案)或没有《停车证》的外来临停车辆，秩序维护员应示意车辆减速停车。当车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，成立正姿势并敬礼，询问车辆进入园区事由，并将相关信息登记在《停车场车辆进出情况登记表》上。

1.3符合放行条件的车辆，秩序维护员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。经车主确认后，发放《车辆临时停放服务证》。车主接过《车辆临时停放服务证》后，秩序维护员开启道闸，指引车辆驶入园区停车场制定的临停区域。

1.4外来临停车辆进入停车场，车辆外观有异常情况的，当班秩序员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中。 1.5如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时第一时间报告当班中队长，由当班中队长负责处理。

2、车辆驶出

2.1车辆驶近停车场出口时，当值收费员应注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。车辆停稳后，礼貌向车主收回临时IC卡，并快速核对车牌号、进入时间等信息。对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。对不愿意收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。

2.2临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主和上级签名确认。

2.3如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务证》上的车牌号不符等异常情况，秩序维护员应立即报告当班中队长，查验车主的有效证件：车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明签名后方可放行。

2.4对晚上12:00至凌晨5:30、雷雨天晚上23:00至凌晨6:00驶出停车场的车辆，需询问车主姓名和住址。

3、停车场秩序管理

3.1停车场区域秩序维护部员应按照规定对负责区域的车辆进行巡查，巡查时应确保停车场每个路口两边停放的车辆按要求停放，不得堵挡道路和车库出入口,对于停放在路口两边影响视线或出入的车辆应及时通知车主移动车辆，确保车场车辆、行人出入的安全。

3.2通过车场道闸系统时，秩序维护员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速5公里/时。地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢二看三通过”。禁止超长、超高车辆进入地下停车场。 3.3对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场秩序维护员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告当班中队长。 3.4车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。其他维修一律禁止在车场内进行。 3.5车主自负车辆安全及车内物品的安全。停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其他贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。 3.6秩序维护员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知当值中队长联系车主处理。未通知到车主时，需做好《交接班记录》。发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

3.7严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。一经发现，应及时制止。 3.8因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。 3.9车辆应停放在业主所认购的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。不按规定停车，秩序维护员应及时联系车主要求其整改，拒不整改的，物业有权将违规车辆拖离，拖离费用由违章车辆车主承担。

3.10停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。一经发现，秩序维护部应及时制止，并联系业主要求其整改。

3.11车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，追究司乘人员的责任。

四、停车场标识及配套设备系统管理

1、各项目在交楼前，应做好停车场标识系统、设备配套系统的查验工作;标识系统应做到交通流向、禁止区域及车尾标识全覆盖，且清晰、准确。智能出入系统、挡车器、道闸应齐全，未尽事宜及时向地产工程部提出整改或补充。

2、各项目在停车场收费备案结束后，应按照政府相关规定及分公司统一的样式、格式制作公示。如：收费停车场标识、停车场收费标准及停车须知标识等。

3、各项目维修部应建立停车场标识系统、配套设备系统档案。按照工程维修部指定的维护保养计划，定期对系统进行维护、保养。

4、各项目秩序维护部日常巡视发现或设备设施突发故障时，5分钟内通知维修部，一般故障维修部当天修复，复杂故障三天内修复。

五、应急事件处理

1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序 1)、业主向物业服务中心投诉车辆偷盗事故的处理程序

A、秩序维护员应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告秩序维护部经理和项目负责人。

B、项目负责人根据案情及时作出工作指示：业主未报警的应及时向公安机关报案;已报警的在警方到来之前，应指派秩序维护经理查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班秩序员等相关人员了解情况。 C、警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供项目掌握的相关资料信息。

2)、巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序

A、巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知秩序维护经理带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。

B、发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。 D、如有车辆拖走，门岗须查明证件及车主，并通知项目秩序维护部联系车主。取得车主同意后，方可放行。因秩序维护员原因造成车场内车辆丢失的，应追究当事人的责任。

2、发生车辆损坏事故应急处理程序

(1)、当秩序巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时，应立即通知当值中队长联系车主，并报告秩序维护部经理。 (2)、撞车事故造成的损坏

A、秩序维护员不得放行造成事故的车辆，并及时通知秩序维护部经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。

B、秩序维护部经理到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。

C、配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。

3、高空坠物造成的损坏

1)、客服专员接到投诉电话后，应立即报告秩序维护经理和项目负责人。

2)、秩序维护部经理应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。

3)、配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。

第四篇：物业公司返修部作业指导书

返修工程作业指导书

1、 按照开发商物业部的要求，下班前提交当天维修单日汇总表到开发商物业部主管或经理处。

2、 按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本周维修单周汇总表发给开发商物业部及工程部，做好签收工作。

3、 按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本月做维修单月汇总表发给开发商公司物业部及工程部，做好签收工作。16点30分前交上。

4、 每周四提交存在严重问题汇总表，等待领导审核再发给开发商公司物业部，好签收工作。16点30分前交上。

5、 每天早上上班时候就要去前台看下昨天业主打电话来询问返修工程进度的问题，做好记录，待去巡查、跟进做好文字工作。

6、 在业主收楼期间，发现的工程问题要及时通知开发商工程队进行维修，三日内要通知业主返修工程的进度，做好回访登记。

7、 如出现开发商施工队返修工程进度太慢，要及时通知开发商领导进行协商。

8、 每天在园区内至少巡查2-3次，看下施工队在那间商铺进行维修，做好登记。在巡查期间看下商铺外墙玻璃有无破碎、空置房是否有铁链锁死，没锁的要及时锁好，如有就登记下来。

9、 每月在园区内至少巡查2次，登记好商铺内的问题，如(墙体、天花墙脚渗水 发维修单给各个开发商施工队负责人。如没及时过来拿维修单的施工队，做好登记通知开发商领导。)

10、 每天打电话询问每个施工队负责人的工程员工在那间商铺维修，与已维修完的商铺，做好电话记录、登记，对于施工队反馈回来已完成的单元，亲自检查是否维修好，如未维修好的，立即打电话给对应的维修队要求返工，如验收合格后，需要跟开发商物业部报备，并致电业主前来验收。

11、 按照开发商工程返修施工队的种类：土建、装修、配合单位(幕墙、木门、铝窗、人行道)，分为10个工程负责人，每天需要按照商铺中的各类问题来交给对应的各个负责人。

12、 发维修单时要与工程队做好签收工作，以免做成负责人不知情。

13、 如在收楼、巡查中如有工程问题要在“商铺工程整改记录表”中记录好问题，一定要清晰明了。

14、 如工程队确定返修完成的商铺，要去商铺处巡查一次、确定一次是否已维修完成。

15、 检查已维修完成的商铺内的卫生情况、返修淤泥是否清理好、是否锁门，未做好的，立即要求施工队重新做好。

16、 如出现严重工程问题，在约定时间约好开发商领导门一同去商铺中看，遇到重点难以解决的

返修工程作业指导书

返修问题，以书面形式报告到开发商物业部处请求解决方案。

17、 凡任何施工队需要维修的，必须到服务中心登记借用钥匙，并要求当天内把钥匙归还到物业部;

18、 如施工队需要在单元内使用水电的，服务中心必须在开水电前登记好水电读数，方便财务日后收取施工队的水电费。

19、 凡是已维修好的商铺单元要及时通知业主，要求业主尽快过来检查是否维修完成，如再又问题就登记下来再通知施工队进行维修。

20、 在回访业主的返修问题，要隔2-3天就要回复业主维修进度。(上门或电话通知)

21、 在商铺单元没过保修期内，如出现特殊情况(水管爆裂、下雨时管道堵塞，排水不及、等)要及时通知工作人员，进行抢修，再行通知施工方进行修补。

第五篇：物业小区停电管理作业指导书

1. 方法和过程控制

1.1. 市政计划性停电，管理处应提前知会业主，并及时做好停电前的准备和解释工作。 1.2. 因管理需要的计划性停电，由设备责任人提前2天详细填写《停水/热/电/气试消防设施申请单》，详细说明停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项，经设备主管审核后，报管理处经理审批. 1.2.1. 停电范围涉及到业主用电，经批准后的停电通知，管理处应提前1天由客户服务中心通过电子显示屏通知业主。

1.2.2. 计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。

1.2.3. 主管指定一名设备责任人提前1天作好停电检修所需工具、材料及备用电源的准备，并检查。 1.3. 由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应做好详细记录并迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知主管处理，并填写《突发事件登记表》及《突发事件处理记录表》。

1.4. 威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。

1.5. 停电时间、原因、恢复送电时间必须向管理处经理报告。 1.6. 停电检修设备时的安全注意事项：

1.6.1. 维修主管指定一名设备责任人为现场监护人。

1.6.2. 断开隔离开关前，必须由现场作业设备责任人悬挂相关标识。 1.6.3. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线。

1.6.4. 最后由维修主管核对，用高压验电器、低压验电笔对变压器和配电柜确认无误后方可进行检修。

1.6.5. 检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时拆去标识。