娱乐综合体可行性报告

报告具有汇报性、陈述性的特点，只有按照报告的格式，正确编写报告，报告才能发挥出它的作用。那么在写报告的时候，应该如何写才能突出的重要性呢？以下是小编整理的《娱乐综合体可行性报告》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：娱乐综合体可行性报告

城市综合体项目可行性研究报告大纲

第一部分综合体项目概况

1.1 项目名称

1.2 建设地址

1.3建设主体

1.4 建设内容

1.5投资规模

1.6建设周期 (可分三至五个阶段完成)

1.7 效益评估

1.8编制依据

第二部分铜陵市(商业)市场概况

2.1我国

2.2区域

2.3铜陵市现有城市

2.4项目提出背景

2.4.1现状与差距

2.4.2项目发展趋势

2.5项目建设的可行性

2.6项目建设的必要性

第三部分项目优势与劣势分析

3.1项目优势

3.1.1区位及交通优势

3.1.2项目定位及规划优势

3.1.3 市场竞争优势

3.1.4 专业运营优势

3.1.5政策环境优势

3.2项目劣势与局限性

重点强调软性环境,政策环境等方面,为后面的”政策扶持”埋下伏笔.

第四部分项目选址与定位

4.1项目选址

4.1.1选址原则

4.1.2地理位置

4.1.3地块现状

4.2项目建设条件

4.2.1自然条件

4.2.2基础设施

4.2.3社会经济条件

4.2.4其它条件

4.3项目定位

4.3.1项目整体定位

4.3.2项目功能定位

第五部分项目布局与运营

5.1总平面布置

5.1.1总平面布置原则

5.1.5总平面布置方案

5.2项目建设规模方案

5.2.1项目建设总规模

5.2.2规模方案

一般应包括相关主题的商城、商住一体办公区、住宅配套区、市场信息化工程建设等具体内容。

综合体项目组成

分析主要业态构成等

5.3项目运营方案

5.3.1完善专业市场整体配套

5.3.2保障项目运营的基本措施

5.3.3构建专业化运营团队

5.3.4明确领先发展战略

5.4优惠政策扶持

重点从土地政策、财政政策、税收政策、规费政策等各项政策方面来分析论述，如篇幅过长也可考虑此一部分单列。

第六部分环保、消防及节能

6.1环境保护

6.1.1项目拟采用的环境评价标准

6.1.2施工期环境影响分析

6.1.3运营期环境影响分析

除优惠政策外,适当分析下该项目在施工期和运营期的环境影响;注明该项目综合体具体设计时应有哪些节能政策要求和措施安排.

6.2消防安全

6.2.1消防工作方针

6.2.2消防措施

6.3节能安排

6.3.1设计要求

6.3.2节能措施

第七部分财务分析

7.1投资估算

7.1.1估算说明

7.1.2投资估算范围

7.1.3投资规模

7.1.3流动资金估算

7.2项目总投资及构成

7.2.1资金筹措

7.2.2财务评价

第八部分项目效益评估

8.1项目经济效益分析

可从市场、产业结构、消费文化、创业发展、扩大就业、提升人才素质、参与国际交流竞争、提升区域专业分工与效率等多方面进行论述和分析。

8.2项目社会效益分析

8.3不确定性及风险分析

第九部分城市综合体项目可行性研究结论与建议

9.1结论与建议

主要包括对推荐的拟建方案的结论性意见; 如有参照相关城市或地区或类似综合体,则对主要的对比方案进行说明; 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议; 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见; 对可行性研究中主要争议问题的结论等.

综合体 (行业) 未来发展及投资可行性结论及建议

第二篇：建设某县城市综合体开发项目可行性研究报告

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租(赋予业主一定的利率回报)，交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限(大多是

五年)，协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，

形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。

第三篇：专业编制现代田园综合体生态农业园项目可行性报告

现代田园综合体生态农业园项目可行性报告是针对企业实际情况编制的，主要用于企业立项，投资，批地，环评等。现代田园综合体生态农业园项目可行性报告是在制定生产、基建、科研计划前期，通过全面调查研究，分析论证某个建设或改造工作而提出的一种书面材料。

随着我国经济的高速发展、环境污染，人们对健康饮食、科学饮食等越发重视，越来越多的人需求绿色，有机农产品，自然引起整个农业的产业升级。伴随着人们对安全、健康食品的诉求和休闲度假需求，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——田园综合体生态观光农业应运而生。越来越多人开始投资田园综合体生态农业项目。

作为投资决策前必不可少的关键环节，田园综合体生态农业园项目可行性研究报告主要对该项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场、销售、规模、产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案。

武汉博文佳编制的《XX市现代田园综合体生态农业园项目可行性研究报告》，项目占地面积554.4亩，总投资25000.00万元，资金来源主要是企业自筹。该现代田园综合体生态农业园充分依托XX省重点建设100个特色小镇的规划，紧扣环保、健康、旅游极大产业发展方向，利用当地原有的生态农业资源的基础上，加强

一、三产业结合，重视现代农业新技术，发展现代综合生态农业。

现代田园综合体生态农业园项目立足生态农业开发，以创新农业生产经营体制，实现农业市场化、产业化、现代化、休闲化为宗旨，走观光、休闲度假、拓展培训之路。现代田园综合体生态农业园项目园区规划有采摘园、儿童乐园、设施农业农作物迷宫、田园观光区、生态养殖、野营烧烤、越野体验区，亲子活动中心等项目。该生态农业园是久居城市的人回归自然，追究野趣的理想休闲度假场所，也是参与者进行“寓教于乐，寓教于游”的理想之地。

田园综合体生态农业园项目每年可向市场提供无公害的有机蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。项目发展农业旅游将新建大量服务设施，并需要大量生产、服务人员，能显著改善周边的环境，创造大量农村剩余劳动力就业机会，增加区，乡财政收入，促进农业结构调整。

武汉博文佳编制现代田园综合体生态农业园项目可行性研究报告，报告中指出项目建设的必要性有以下三方面：

一、现代田园综合体生态农业园项目促进旅游业可持续发展的需要。

二、现代田园综合体生态农业园项目满足城乡居民日益增长的休闲消费需要。

三、现代田园综合体生态农业园项目促进食品安全发展，维护社会安全稳定的需要。

第四篇：2017年农业旅游综合体项目可行性研究报告(编制大纲)

2017年农业旅游综合体项目可行性

研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告：

农业旅游综合体项目建议书 农业旅游综合体项目申请报告 农业旅游综合体项目商业计划书

农业旅游综合体项目节能评估报告 农业旅游综合体项目资金申请报告 农业旅游综合体项目市场调查研究报告 农业旅游综合体项目投资价值分析报告 农业旅游综合体项目投资风险分析报告

农业旅游综合体项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整) 第一章 总 论

1.1农业旅游综合体项目概况 1.1.1农业旅游综合体项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3农业旅游综合体项目承办单位及负责人 1.1.4农业旅游综合体项目建设地点 1.2农业旅游综合体项目设计目标 1.3农业旅游综合体项目建设内容与规模 1.4农业旅游综合体项目投资估算与资金筹措 1.4.1农业旅游综合体项目建设总投资 1.4.2资金筹措

1.5农业旅游综合体项目主要财务经济指标 1.6可行性研究依据 1.7研究范围

第二章 农业旅游综合体项目建设背景

2.1宏观形势 2.1.1地理、历史 2.1.2交通 2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展(GDP发展) 2.2.2固定资产投资情况 2.2.3人均生产总值 2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划 2.3.1城市总体规划(2015—2020) 2.3.2城市近期建设规划

第三章 农业旅游综合体市场分析与市场定位 3.1农业旅游综合体市场分析 3.1.1农业旅游综合体市场近况 3.1.2农业旅游综合体市场划分 3.1.3板块特征分析及小结 3.1.4农业旅游综合体 市场总结 3.1.5农业旅游综合体项目机会分析 3.2项目市场定位

3.3农业旅游综合体项目的SWOT分析 3.3.1农业旅游综合体项目优势(STRENGTH) 3.3.2农业旅游综合体项目劣势(WEAKNESS)

3.3.3农业旅游综合体项目机会(OPPORTUNIES) 3.3.4农业旅游综合体项目威胁(THREATS) 3.4营销策略 3.4.1营销主题 3.4.2广告创意 3.4.3营销策略 3.4.4宣传推广策略 3.4.5促销策略

第四章 农业旅游综合体项目区建设条件 4.1市区域概况 4.2区域文化特色 4.3区域人居环境 4.4区域交通网络 4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件 4.5.2.基础设施配套建设条件

第五章 农业旅游综合体项目建设方案 5.1总体规划 5.1.1设计依据 5.1.2规划设计构思 5.1.3指导原则 5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计 5.2.1总平面布置 5.2.2道路及景观设计 5.2.3竖向设计 5.2.4技术指标 5.3建筑单体设计 5.3.1平面设计 5.3.2立面设计 5.4结构设计 5.4.1工程概况 5.4.2设计依据 5.4.3基础设计 5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载(作用)取值 5.4.6主要结构材料 5.5公用辅助工程 5.5.1给排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3电气工程 5.5.4燃气工程 5.5.5人防设计 5.5.6无障碍设计

第六章 农业旅游综合体项目环境影响评价 6.1环境保护执行标准 6.2施工期环境影响分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期环境影响分析 6.3项目建成后环境影响分析 6.3.1大气污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3环境保护措施 6.4公众参与

第七章 农业旅游综合体项目劳动安全卫生与消防 7.1卫生防疫 7.2消防

7.2.1消防给水系统 7.2.2防排烟系统 7.2.3电气消防

第八章 农业旅游综合体项目节能节水措施 8.1节能 8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析 8.1.3节能技术措施 8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水 8.2.3节水器具应用 8.3太阳能利用

第九章 农业旅游综合体项目组织管理与实施 9.1项目组织管理 9.1.1项目组织机构与管理 9.1.2人力资源配置 9.2物业管理 9.2.1物业服务内容 9.2.2物业服务标准 9.3项目实施安排

第十章 农业旅游综合体项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算 10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数 10.1.3投资估算 10.2资金筹措 10.3借款偿还计划

第十一章农业旅游综合体项目工程招标方案 11 .1 总则

11 .2 项目采用的招标程序

11 .3 招标内容

第十二章 农业旅游综合体项目效益分析 12.1财务评价的依据和原则 12.2成本费用、销售收入及税金估算 12.2.1 成本费用估算 12.2.2收入及税金估算 12.3 财务效益分析 12.3.1项目损益分析 12.3.2项目财务盈利能力分析 12.4盈亏平衡分析 12.5敏感性分析 12.6财务效益分析结论

第十三章 农业旅游综合体项目结论与建议 13.1农业旅游综合体项目结论 13.2农业旅游综合体项目建议 1 、农业旅游综合体项目位置图 2 、主要工艺技术流程图 3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、农业旅游综合体项目所需成果转让协议及成果鉴定 5 、农业旅游综合体项目总平面布置图 6 、主要土建工程的平面图 7 、主要技术经济指标摘要表

8 、农业旅游综合体项目投资概算表 9 、经济评价类基本报表与辅助报表 10 、农业旅游综合体项目现金流量表 11 、农业旅游综合体项目现金流量表 12 、农业旅游综合体项目损益表

13 、农业旅游综合体项目资金来源与运用表 14 、农业旅游综合体项目资产负债表 15 、农业旅游综合体项目财务外汇平衡表 16 、农业旅游综合体项目固定资产投资估算表 17 、农业旅游综合体项目流动资金估算表 18 、农业旅游综合体项目投资计划与资金筹措表 19 、单位产品生产成本估算表

20 、农业旅游综合体项目固定资产折旧费估算表 21 、农业旅游综合体项目总成本费用估算表

22 、农业旅游综合体项目产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表

第五篇：老年公寓综合可行性分析报告

(一)老年人住宅市场机遇分析 1 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2 老年人住宅市场潜力巨大

2010年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪二十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

3 老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

养老机构现状

~

~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程，主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看，我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养老年人的传统方式，但是随着老年人数增加，人口流动加快，家庭小型化和子女工作负担加重情况的出现，家庭养老功能开始弱化。养老机构在为老年人提供服务方面发挥的作用不可否认，但是大多数的老年人不愿意去院所养老，子女也大都不愿意让老人去养老机构。分析这种现象的原因：一是因为老年人对家的安全感的心理需求;二是我国现存的大多数养老机构都被定位为一个社会福利机构，属于社会公益事业，它不应以盈利为目的，不适用利润最大化的商业运行模式，应由国家财政、社会福利拨款和社会集资支持，并由政府提供质量监控、免费人员培训、行业化管理，用于提高养老机构的质量和水平，解决养老机构的实际问题，保障养老机构服务到位。这就使我国的养老机构很难做到内部硬件设施符合老年人需要，

医疗服务有保证等等。这也就是为什么老人，尤其是退休前有固定收入、家庭条件较好的老人不愿去、子女不放心老人去的关键原因。在收入水平日益增长的今天，养老机构的收费对于是否选择去养老机构养老的影响已经且必将越来越弱。

收入状况的改善使得对现代养老机构的条件更加看重 ~

~~~~现在正在面临和即将面临退休问题的老年人，已和再老一辈的革命前辈们不同。他们中的很多人在工作的时候有相对稳定的收入，家里有房产，手头有一定的积蓄。而且子女在接受高等教育后进入社会就业，特别是相对发达的省份毕业且就业后，收入来源足以满足自身甚至家庭需要。这类老年人虽然面临很难得到子女照料的问题，但是要他们搬离自家而入住条件远不如自家的养老院，他们自然是不愿意。他们的子女也不会允许在生活条件改善的今天把双亲送进养老院受苦。然而，这时如果能有条件更好的、条件不低于甚至好于一般家庭的老年疗养机构，环境舒适优雅，设施齐全，医疗、服务全面到位，且可以有更多的自主选择，即使收费相对高，也是绝对有市场的且是一块很广大的市场。这些只有市场化的养老机构才能提供。

4 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了一系列没完没了的

家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

5 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

6 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.69亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓大力发展的热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产

业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者(老年人极其子女)所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

(二)老年人住宅市场现状

1 老年人住宅明显不足

市场的红火让人相信，养老服务确实是一个朝阳产业;而来自“官方”的说法也佐证了这一判断。民政局社会福利处副调研员廖典清就告诉记者，现在主城所有养老机构的入住率都接近100%，其中中高档的老年公寓更是供不应求。

2 户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

3 住宅区规模小、配套设施不足

目前的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

4 环境质量有待提升

现有的养老院中，绝大部坐落在城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患

突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。

5 服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而

无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之，养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。老人呼吁应建设大规模高档次生态休闲式的养老基地。

(三)老年人住宅市场发展趋势

1 非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件

配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，非产权租贷式老假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、上海，广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。江西省南昌市长堎镇全权策划和开发的中华情老年公寓也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。

2 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，

而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

3 老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有的180多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来市场开发的主流。

4 山水型老年公寓将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。

项目选址(地块)应具备的基本条件

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假，旅游，养生，养老为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

1 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

2 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入建议有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

3 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才能营造一种良好的人文氛围以满足老年人的这种生理和心理需求。

4 地块距离城郊3～5km，距离中心城区10～15 km为宜，老年人住宅不宜选

址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更 不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将 会承受很大的压力，不利于身心健康。

项目产品规划

根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。

(一)园区规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人 的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶(有台阶处应有相应的轮椅通道)，电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于15cm，踏面宽度不小于30cm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

2 生活要智能化

应配备紧急呼叫系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

3 环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

4 户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在30～60㎡左右。即户型设计要个性化、合理化。

5 配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、会所、健身房、阅览室、书画室、康复理疗中心、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、桌球会所，乒乓球场，习习毛球场，卡拉OK舞厅，钓鱼台，公共娱乐场所等生活配套设施。

6 建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

(二)园区规划特征

项目占地170亩，规划建筑总面积270000余平方米，可售面积{(30-60cm)*1000｝平方米;低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，以多低层为主，辅之以少量小高层;有相应的配套服务设施;整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，

充分展现古朴、传统的江南田园风光。

(三)总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射(可适当偏西南、偏东南15°，避免兵营式排列，没有层次感)，沿河(沿湖、主题公园、山丘走势)呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有多层，又有小高层，要正确处理好多层和小高层的平面布置关系。

(四)产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要量身定做，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

(五)园区会所设计与布置

社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会 所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

(六)园区内环境规划设计

1 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

2 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

3 园区内(旁)应具备特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

4 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置

于步行区域之中，人流与车流近而不扰;应沿河(沿湖、环山)设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息座椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

5 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以梅、兰、竹、菊，岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

6 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

(七)户型及户型面积控制

户型主要分为四种：单人间和双人间.其中双人间双分为三个等级;单人间面积应在25㎡左右，采用中等装修;双人间分为爱心房，贵宾房，豪华套房三种;爱心房面积为30㎡，采取中档装修;贵宾房面积为35㎡，采用高档装修;豪华套房(一室一厅)面积为55㎡，采用豪华装修。采用不同的房间类型满足不同的客户需求。

(八)车位、商业配套的设置

1 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团

道路及庭院道路，形成合理道路系统。

2 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

项目投资成本核算

(一)项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件 1 规划用地总面积：XX亩 2 土地用途：住宅用地

3 使用功能：居住养老，休闲，度假，旅游，养身，养心等 4 建筑形态：以低层为主，小高层为辅，底层架空 5 建筑结构：框架结构 6 建筑高度：4层16层 7 综合容积率：XXX 8 绿化面积：70% 9 总户数：XXX户 10 总人口：XXX

2、项目预算

随着社会的进步，老年人对生活品质的要求越来越高，现代老人非常重视健康快乐，注重保养，为了符合老年人的生活追求，重庆永桥实业拟计划在老年公寓中，应配备大型娱乐场所，老年活动中心，康复理疗中心，图书馆，由于公寓地处偏僻，公寓还应配内大型超市，并保证交通便利。

公寓建设XX栋4层低楼，以及一栋16层综合大楼，和一栋双层低楼用于员工宿舍

以及大型超市。

公寓内部计划设房间XXX个，根据房间大小及档次，分三种等级，分别是爱心房(中档装修，28-30平方米)，贵宾房(高档装修，35平方米)，豪华套房(豪华装修，55平方米，一室一厅。)，三种房间均采用防滑木地板，房内配有电视，空调，热水器，独立卫浴，独立阳台，紧急呼叫装置，写字台，沙发等。 房间与房间过道的间距应为2.2米，并在过道两边置有扶手，便于老人行走，每个台阶高度不得高于15厘米，宽度为2.5米。每栋楼顶应做好防雷措施，栋与栋之间建议采用无障碍通道以及轮椅专用通道。

餐厅以及康复理疗中心，分别建于低楼的第一栋和第五栋，餐厅内采用包厢10-15个，餐桌采用圆桌XXX个，每桌可容12人，康复理疗中心建议和医院联合举办。

综合大楼内顶楼设为多功能会议厅(XX平方米)，厅内建议设软座XX个，厅中央为大型舞池，综合大楼2-3楼为老年大学，4楼为网吧与老年活动中心，网吧内配备XX台电脑，活动中心内有健身房，茶楼，棋牌室，阅览室。5-15楼为宾馆以及流动住户房间。

一：前期投入

根据以上的建议报告，在此特陈列出以下数据报告： 1：房间构思方案：

房间：基础设施价格：XX(间)标准房X10000元=XX万 XX(间)贵宾房X元=XX万 XX(间)豪华房X元=XX 万 XX(间)单人间X 元=XX万

房间：装修：200(间)标准房X元=XX万 XX(间)贵宾房X元=XX万 XX(间)豪华房X元=XX万 XX(间)单人间X元=XX万

房间：设备配置费：XX(间)标准房X元=XX万 XX(间)贵宾房X元=XX万 XX(间)豪华房X元=XX万 XX(间)单人间X元=XX万 以上为房间的基础设施及装修配置费用总和为： XX万 2：通道设施方案：

通道长度为40M，宽度为2.2米

40M x2.2=XXM2 根据以上基本设施费用及设备配置装修费用： 88/40=XX 2.2XXX元=XX万

设想构建5幢五层及1幢综合大楼16层 5幢X5层XXX万=XX万 16层XXX万=XX万

以上通道全部设施及全部装费用为：XX万+XX万=XX万

3：电梯预计投入XX万/部XXX=XX万 4：餐厅：设想建议一个400M2

按照贵宾房的设施基础建设，40M预计需要XX元 400M =XX万

装修费用估计 10XXX元=XX万

其中内设有XX个包厢以及每个包厢内都设有小型卫生间

包厢内设有豪华的桌椅和公共营养分餐制餐厅的桌椅 XX个包厢XXX元=XX万 XX个桌椅XXX元=XX万 分餐制餐厅内部全部费用为：XX万 5：多功能厅

建议多能厅面积为400M左右，内设有软座位300个及移动滑动椅子500个 按照40M为XX万元基础设施费用建设： 400M=XX万

装修费用可能会比一般的房间和餐厅较比要贵定于XX元 400M=XX万

基中配有300个软座：300个X400(市场价)=XX万 500个X300=XX万 多功能厅建议以上费用为：XX万 5：老年大学

建议老年大学内应配备乐器，图书馆，培训班

预计乐器类费用为XX万，图书XXX册费用为XXX万元，培训班内设施费用约为XXX万，其它XX万，预计老年大学投入建筑费XX万+配置费XX万。合计XX万 7：老年活动中心

建议老年活动中心内应设有茶楼，棋牌室，健身房，网吧;其中茶楼预计投入40万，棋牌室预计投入20万，健身房内应配备大部分健身器材预计投入60万，

老年网吧建议300M，其中电脑配备XXX台 300MX基本建筑费/40MXXX=XX万 200台X3000元/台=XXX万

老年活动中心总共投入约为：XXX万

8：因为公寓地处较为偏僻，离市区商场繁华地段较远，建议在公寓建设一个大型超市，可以招商形式 超市建议800M/40XXX元XX万 设备框架及装修800M/40XXX元=XX万 老年超市预测投入：XX万

9：医疗门诊(老年康复理疗中心)

因为老年人是弱势群体，生理疾病在所难免，所以成立一个老年门疹是非常必须的。在此建议与医院合作或投标招建议老年医疗门疹2000M 基本设施费用：2000M/40XXX元=XXX万 装修费用：10XXX元=XXX万 医院估计投入： XXX万

10：电线，电缆，天然气管道，玻璃，门窗，灯具，消毒柜预计投入XXX万 11：地基+绿化约投入XXX万 前期建设费用预测总投入：XXX万 前期设备配置投入总投入：XXX万 预计多准备流动资金XXX万 二：预计收入(入住率100%)

标准间：XX(间)XXX元/月=XX万X12月=XX万 贵宾房：XX(间)XXX元/月=XX万X12月=XX万

豪华房：XX(间)XXX元/月=XX万X12月=XX万 客户餐饮标准：XXX元/人/月X2000人X12月=XXX万 茶楼+超市+理疗康复中心+老年娱乐中心+网吧 茶楼：XXX位 XXX人XXX元X30天X12月=XX万 超市：承包制 XXX元/天X30天X12/月=XX万 医疗中心：X万/天X30天X12/月=XXX万 网吧：XXX元/天X30天X12/月=XXX万 预计年收益XX万/年