醋项目可行性研究报告

2022-10-23

很多人对于写报告感到头疼，不了解报告的内容与格式，该怎么写出格式正确、内容合理的报告呢？今天小编给大家找来了《醋项目可行性研究报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：醋项目可行性研究报告

东湖醋厂参观报告

学院食品科学与工程

专业生物工程班级 101 学号姓名

二○一三年十二月二十日

东湖醋厂参观报告

摘要：为了进一步学习醋生产的知识和技能，通过参观把理论和实践相结合，2013年12月20日我们对太原东湖醋园进行了参观。根据参观指导的要求，再结合实际参观了解，完成了对东湖醋相关的调查报告。关键词：太原东湖醋园参观报告

根据参观报告的要求，我们主要对东湖醋园的陈列室和制作工艺流程进行了参观。

一、东湖醋园简介

山西最为盛名的是老陈醋,而东湖醋园是山西省第一家动态展示传统与现代老陈醋生产工艺流程和老陈醋历史文化内涵的公司化、工厂化博物馆。东湖醋园的陈列室和醋疗园，分别收集了我国西汉以来各种酿醋器具、农耕器具和700余个醋疗药方，以古今器皿展示、文献典籍摘记，图片照片写真，产品实物陈列等形式充分展示了山西老陈醋的历史文化底蕴。临近仿古建筑美和居醋坊，迎面而来的是既酸又香的老陈醋气味。进入古色古香的美和居醋坊，犹如来到了500年前的老陈醋作坊，老醋芳香、扑鼻沁心，醋味十足，难以忘怀。作坊内“蒸、酵、熏、淋、晒”的老陈醋制作工艺和步骤一览无余，我们参观了东湖醋厂的陈列室和东湖醋的制作过程并品尝了老陈醋的“绵、酸、香、甜、鲜”之感。

东湖醋园创立于明1863年，自2000年开园至今，接待海内外游客300万人次，并成功接待国家领导人温家宝总理、贾庆林主席、原商务部部长薄熙来，以及省、市领导和国家级专家学者等。东湖醋园现有被业内人士誉为“中国酿醋第一坊”的美和居作坊;有老陈醋与健康醋疗园，以及“东湖”品牌的荣誉展示室;还有山西老陈醋的传统酿制技艺和现代化灌装流水线等项目。目前该园形成一个以“美和居醋坊”为载体的山西老陈醋文化历史博物馆，以及独具特色的以醋为主体的工业旅游园区。2004年“东湖醋园”被国家旅游局评定为“全国工业旅游示范点”，2010年由国家旅游局颁发“国家4A级旅游景区”。

“美和居”首创“熏蒸法”和“伏晒抽冰”法，为山西老陈醋的形成做出了巨大贡献，其标准化的传统与现代相结合的美和居酿制技艺打造出了高质量、高品位的东湖醋产品，包括五大系列、一百多个品种，使“东湖”品牌老陈醋成为市场畅销品牌;使“东湖”牌老陈醋成为消费者非常喜爱产品;使“东湖”成为集“驰名商标、中华老字号、中国地理标志保护产品、国家级非物质文化遗产、国家质量银奖”等殊荣于一身的晋醋唯一传统工艺纯粮酿造企业;使美誉六百余年的“东湖”“美和居”老陈醋传统酿造技艺，成为当今酿造学界和文化界备受关注的非物质文化遗产重要保护项目。在国家旅游局公布的333家“首批工农业旅游示范景点”中，东湖醋园是唯一以醋文化为主题的项目，也是唯一的醋文化旅游园。此次“东湖醋园”及“醯园”、“醯坊”等商标全面注册，是企业对知识产权实施保护的一种有效办法，使企业可以用法律的手段打击不正当竞争，同时也为世界提供了一个了解山西的平台。作为注册商标，其保护范围不仅涵盖旅游，还包括醋文化展示、工艺操作表演。

弘扬醋文化、实现食疗醋疗养生健康试验园，创造中国特色谷醋工业旅游园。以纯粮原料、传统工艺、至上产品质量形成了“国粹东湖、老醋养人”的强大市场影响力。“东湖”品牌旨在做强调味品、做精保健醋、开发药用醋、做好醋饮品、拓展有机酿造植物用醋，向养生保健新品领域迈进。

游客在园内可尽观600年前的传统美和居酿制技艺、呼吸扑鼻而来“东湖醋”

的醇香、品尝纯正东湖老陈醋的味道，还可以蒸蒸“东湖醋桑拿”，更真实地了解到东湖醋的使用价值和保健养生功效，真正地让每一位游客感到不虚此行。

二、景点参观 1.东湖醋园入口

木质的大门古色古香，上书“东湖醋园”四个大字，目前该园已形成一个醋文化的历史博物馆。在国家旅游局公布的333家首批工农业旅游示范景点中，东湖醋园是唯一以醋文化为主题的项目，也是唯一的醋文化旅游园。 2.荣誉陈列室

陈列室收藏了大量的奖杯、奖状以及各界人士对“东湖”的赞誉，山西醋代表性的功勋和代表性的荣誉在这里得到了充分的体现。 3.历史陈列室

历史陈列室内收集了西汉时期至今的各种酿醋器具，它以古今器皿展示、文献典籍摘记、图片照片写真、产品实物陈列等形式充分展示了山西老陈醋的历史变迁及丰厚的文化底蕴。 4.东湖醋疗园

醋疗园内收集了大量的药方，并以药理的形式阐述了醋在治疗方面所显现出来的作用。 5.美和居醯坊

临近仿古建筑美和居醋坊，迎面而来的是既酸又香的老陈醋气味。进入古色古香的美和居醋坊，犹如来到了500年前的老陈醋作坊，老醋芳香，扑鼻沁香，醋味十足，难以忘怀。作坊内“蒸、酵、熏、淋、晒”的老陈醋制作工艺和步骤一览无余，游客可以参与部分制作过程，或者尽兴品尝老陈醋“绵、酸、香、甜、鲜”之感。

6.东湖“中国名牌”

2004年，作为全国酿造业唯一的旅游品牌，东湖醋园成功获得了国家旅游商标的注册。同时，东湖醋园现已被太原市政府作为立项，向社会重点招商，对园区进行扩建改造。

三.老陈醋酿造流程----蒸.酵.熏.淋.陈。下面介绍一下制醋的主要步骤：

1.蒸：将精选的高粱磨碎加水拌合均匀，润水蒸熟后置于冷却池中，同时加热水拌匀成软饭。

2.酵：发酵要经过酒精发酵和醋酸发酵，也就是先液态后固态，这是山西东湖老陈醋与其他醋最大的区别。

3.熏：熏制，既进行了高温灭菌，有促进了酯化，为老陈醋添加了色泽，增加了口感。

4.淋：淋醋的过程是一个萃取的步骤，将熏制好的醋醅放在淋缸里，加水加温将醋醅中的酸性分子萃取出来，几经淋制最后流出的就是醋。

5.陈：依秘法采用“夏伏晒、冬捞冻、贮陈老熟”工艺中，醋发生了二次发酵，在自然界的冷暖更替下，醋最后形成了老陈醋。

四、老陈醋工艺特点

东湖老陈醋的工艺特点是大曲发酵，酒精发酵周期长，醋酸发酵温度高，将一半成熟醋醅熏醅。淋得的新醋再经三伏一冬的夏日晒、冬捞冰的陈酿老熟工艺，故而质地浓稠、醋味醇厚，久贮无沉淀，不变质。

1.原料处理。高梁磨碎，使大部分成4～6瓣，粉末以少为宜，加水拌匀，润料

12小时以上(若用30～40℃的温水，则4～6小时亦可)。蒸煮以熟透不粘手，无生心好。取出放入缸内，加沸水，拌匀后闷20分钟，使充分吸水，晾凉至25～26℃(冷却时间越短越好)。

2.制曲。大曲是以70%的大麦，30%的豌豆为原料，粉碎后加水用踩曲机制成。其主要工序有：

(1)原料粉碎、压曲。即将大麦或豌豆磨碎，使粉状细料占60%左右，小米粒状粗面占40%。将曲料压制成砖形块，便于堆积、运输和贮存，曲胚含水36～38%，每块重3.2～3.5公斤。

(2)曲的培养：制曲工艺着重于排列，曲坯品温控制在50℃以下。曲坯入房前，将曲室温度调节至15～20℃，在地面辅上谷糠或稻壳，曲坯排列成行侧放，间隔2～3厘米，行距3～4厘米，每层曲坯，上放芦苇秆，撒上粗谷糠，上面再放一层曲坯，两层曲坯间隔15厘米，待曲坯稍风干后，即在曲坯上面及四周盖湿麻袋保温，曲房门窗紧闭，使温度上升，一般经七天左右，曲坯表面出现白色霉菌菌丝。夏季经过36小时，冬季经过72小时即可升温至38～39℃，此时可开门窗排除湿气和降低室温，并揭去上层覆盖的保温材料，并将上下层曲坯翻倒一次，改为堆积成三层，拉开曲坯的排列间距，以降低曲坯水分和温度，防止菌丛过厚，其表面干燥，使曲固定成形(称为晾霉)。晾霉要及时，以防菌丛长得过厚，曲皮起皱，曲坯内部水分不易挥发。晾霉开始温度28～32℃，晾2～3天，每天翻曲一次，增加一层。晾2～3天后，曲坯表面不再粘手，封闭门窗进入潮火阶段。入曲室5～6天后，品温上升到36～38℃后翻曲，抽去苇秆，曲坯则5层增至6层，间距5厘米，曲坯排成人字形，每1～2天翻一次曲，每日放潮2次，昼夜开窗2次，使品温两起两落，曲坯品温由38℃升至45～46℃，约需4～5天。此后即进入高温阶段，维持品温44～46℃，持续7～8天，不得高于48℃，也不能低于28～30℃，每天翻曲1次，高温阶段结束时，有50～70%的曲块可成熟，即可进入后火阶段，品温降至32～33℃，直至曲块不再升温，时间约3～5天，进入养曲阶段，此时尚有10～20%的曲块曲心留有水分，宜用微温蒸发，室温保持32℃，品温保持28～30℃，使曲心残留水分继续蒸发，室温保持32℃，曲块间距缩小至3.5厘米。出曲前大晾几天，以利贮存。堆放阴凉透风处，防止发热。??3.加大曲。高梁饭冷至25～26℃时，按100公斤高梁加入磨细的大曲粉62.5公斤，拌匀，入酒精发酵缸，再加冷开水65公斤拌匀，入缸的温度一般掌握在20～24℃左右。?4.淀粉糖化及酒精发酵。入缸后逐渐糖化发酵，至第3天品温可达30℃，第4天发酵至最高峰，主发酵结束。用塑料薄膜封缸口，再盖上草垫，使之不透气，此后品温逐渐下降，发酵前3天，每天要开耙2次，3天后用塑料薄膜封闭，在18～20℃下保持15天以上的后发酵。

5.醋酸发酵。发酵好的酒醪拌入麸皮与谷糠后，置于浅缸内进行醋酸发酵。种子可取醋酸发酵已第3天，经过三次翻拌，品温达到43～45℃的鲜醋醅进行接种。接种量为每只缸内料量的10%，置于中心，盖上草帘，约经12小时左右，品可升至41～42℃，每天早晚各翻拌一次，到第3～4天发大热，第5天开始退热，第8天即成醋。

6.成熟加盐。醋酸发酵第8天后，醋酸已成熟，加入食盐，既能调味，又能抑制醋酸菌过度氧化，使醅温下降。

7.熏醅淋醋。取发酵成熟的醋醅的一半置于熏醅缸中，用文火加热至70～80℃，缸口盖上瓦盆，每天翻拌1次，经4天出醅。另一半醋醅先加入上次淋醋的淡醋液，再加冷水至总量为醋醅重的2倍后，浸泡12小时后进行淋醋。淋出的醋加

入香辛料加热至80℃左右，放入熏醅中，浸泡10小时后再进行淋醋，淋出的熏醋即为老陈醋的半成品。每100公斤高梁控制淋出熏醋400公斤左右。余下淋出的淡醋液，可下次浸泡醋醅。

8.陈酿。原醋放在室外缸中，除下雨，刮风时盖盖外，经日晒夜露三伏一冬，

五、老陈醋的功效妙用

下面介绍一些老陈醋的使用方法和功效：

1、原料：生黄豆、东湖八度老陈醋

做法：将适量的生黄豆洗净亮干后浸泡于东湖8度老陈醋中，在阴凉处密封浸泡两周左右。每早醋豆10粒，豆醋一汤勺，用40毫升的凉开水稀释后服用。

功效：调节血脂疗效好。

2、原料：带衣生花生米、东湖八度老陈醋

?? 做法：用适量的带衣花生米洗净晾干后浸泡于东湖8度老陈醋中，在阴凉处密封浸泡一周左右，每晚临睡前嚼食10粒，醋一汤勺，用40亳升的凉开水稀释后服用。

? 功效：调节血压疗效好。

3、原料：生鸡蛋、东湖八度老陈醋

做法：取180毫升8度酸老陈醋装入大口瓶中，然后将一个洗净晾干的生鸡蛋放入浸泡。经过一周，蛋壳被软化，只剩下一层薄皮。剥开薄皮把蛋清蛋黄与8度老陈醋搅匀，即成醋蛋。取醋蛋25毫升，加适量的蜂蜜及2—3倍的温开水调匀可服用，每日一次。一个醋蛋分七天服用完，30—45天为一个疗程。

功效：醋蛋可防止动脉硬化、脑血栓、心肌梗塞、骨质增生、糖尿病等症。

4、原料：生薏仁、东湖八度老陈醋

做法：将250克薏仁，浸于500毫升8度老陈醋中，密封十天后启用，每天服用醋液一勺，服用十粒薏仁。

功效：可使皮肤光滑柔嫩、色素减退、美白。

5、原料：红枣、东湖八度老陈醋

做法：先将红枣洗净阴干，浸泡东湖8度老陈醋中一周左右食用，红枣每日早晚各三粒，醋液一勺。

功效：补血养肝、散瘀解毒。

6、原料：麦麸、铁砂、东湖八度老陈醋

做法：用老陈醋、麦麸、铁砂按一定的比例拌匀后装入纱布袋中加热，放于患处，每晚一次。

功效：治疗关节炎，骨质增生等。

7、原料：东湖八度老陈醋、大蒜

做法：将大蒜在老陈醋中浸泡15天左右，每日早晨空腹吃蒜1-2瓣并喝一些醋汁，连服10—15天。

功效：止咳平喘

8、原料：老陈醋

做法：流感“发病”季节，用老陈醋加热后在房间熏。

功效：预防流感

9、原料：老陈醋

做法：失眠者再睡前倒杯凉开水，再放入一勺老陈醋，喝下后会很快入睡。临睡前用温热老陈醋搓搓脚心，也会使您容易进入梦乡。

功效：主治失眠

10、原料：老陈醋

做法：将约5毫升的老陈醋放入1000毫升的洗涤器里清洗鼻孔，1日洗2次。

功效：治疗鼻炎

11、原料：生姜、老陈醋

做法：生姜100克洗净切成细丝放入250毫升的老陈醋中密封7日，每日空腹服用10毫升。

12、原料：老陈醋

做法：在温水中加老陈醋10—20毫升洗发，每三日洗一次，多次见效。

功效：去头屑，使头发变得更有光泽。

13、原料：老陈醋

做法：取老陈醋15—20毫升加适量温水稀释后搅匀，每晚睡前双脚在其中浸泡15分钟左右。

功效：治脚臭。

14、原料：干生姜、老陈醋

做法：将干姜研末以老陈醋调成糊状，直接贴于患者脐部，盖以纱布固定。

功效：治疗腹泻。

六、参观感悟

通过对东湖醋园的参观，我深深的感受到了我们民族文化的博大精深和源远流长。我们的民族是一个不断追求创新和发展的民族。一个醋厂就有几百年的历史文化，而且现在仍在不断的发展前进，可见我们应该重视我们传统的历史文化和传统技艺，取其精华、去其糟粕的继承和发展。参考资料：

东湖醋园主页网站、东湖醋园宣传材料、实地参观记录

第二篇：中国刺梨醋饮料市场分析报告

人类生产、食用果醋已有7000年的悠久历史，比粮食醋早3800多年，10世纪时葡萄醋在法国已相当盛行，17世纪以后欧洲各国结合各自的物产和饮食习惯生产出不同品种的果醋;现在各种类型的果醋产品更是层出不穷。果醋产品的商业开发从20世纪80年代末开始起步，随着果醋营养、保健作用的不断挖掘和发现，消费者已逐渐认识并开始接受果醋产品，现在已经有了一定的市场。而苹果醋因其原料丰富、生产工艺简单、用途广泛、功效卓越，己经成为果醋家族中的重要一员，其产量及所占比重正节节攀升。

根椐最近几周对醋饮市场的走访和调研，以及从成都糖酒会关注和收集到的市场信息与资料，从下面几方面对市场情况进行综述：市场品牌情况、市场规模、品种规格、终端渠道价格、销售情况、行业标准、今后的发展趋势以及樽熟苹果醋的未来品牌规划。

一、市场品牌情况

国内在90年代曾掀起过一段时间的醋酸饮料热，但是由于当时价格昂贵，市场切入点不准，宣传力度不够，以及人们消费观念，生活水平等因素制约，没有持续多久，很快便销声匿迹。做的较大的厂家大部分是以配制苹果醋饮料为主，真正发酵苹果醋饮料很少，且产品包装成本较高，销售情况大都不理想，其主要原因是市场定位不准，产品宣传、促销力度不够，没有将产品真正导入大众化市场。

目前，中国醋饮市场全国大大小小的品牌有上千个，主要生产厂家集中在河南省，光河南省醋饮企业就有几百家，例如：天方原创、三峰、远村、世锦、窖藏、焦作一支绿、果之源、和丝露等等，占到全国醋饮生产厂家总数的50%左右，其中广东的大部分果醋品牌都是在河南贴牌生产的。以下是市场主流果醋品牌的具体情况：

1)品牌河南天方原创的醋饮，其产品定位于爱美的女性消费者，诉求的产品功能是——清脂养颜、预防感冒、解除疲劳、解酒护肝，品牌宣传主题“喝醋漂亮，醋进健康”

2)北京汇源果汁出品的果汁醋，产品定位于年轻白领一族，诉求的产品功能是——爽口，解油腻，纯鲜果酿造，真正2次发酵;

3)山西绿韵的紫晨醋爽，诉求的产品功能是——解救醒脑、预防衰老、促进消化、预防肥胖、美容养颜、软化血管、平衡血液酸碱性、增强肝脏功能、提高肠胃的杀菌力，是新一代高纯天然饮品;

4)沈阳麦金利，产品定位于——从事繁重脑力劳动的人士、减肥女士和需要无糖饮品人士;

5)佛山海天调味品公司的苹果醋，其果醋定位为家庭调味果醋，在家庭烹调中使用，其产品主要覆盖商超渠道和一小部分餐饮渠道;

6)烟台绿杰苹果醋，其产品定位于身体需要保健的女性消费者，诉求的产品功能是——纯正烟台苹果酿造，补充维生素，提高免疫力，其品牌宣传主题“更多维生素，更好抵抗力”。

二、市场规模

1998年我国人均饮料消费量达到9.6kg，是80年代初期的30倍以上，年平均增长超过10%，年绝对增量超过100万吨。但与国际人均饮料消费水平相比，目前我国人均消费水平偏低，随着国民经济的快速增长，城乡收入水平和消费能力的持续提高，饮料市场需求正处于一个持续增长的时期。

二是饮料需求品种不断增多，人们生活水平的提高以及由此带来的消费观念的转变，促使饮料需求结构不断发生变化，新型饮料品种发展迅速。现在碳酸饮料、瓶装水已处于市场成熟期，天然果汁、液态奶、茶饮料正处于市场成长期，也是未来饮料市场的一个大趋势，醋酸饮料却刚处于市场导入期。其次，从相对市场空间来看，消费者消费口味的多元化，以及使用场合的多样性，使得不同饮料品类之间并不能绝对替代;由此可见，国内饮料市场空间巨大，醋酸饮料目前市场基本上还是空白，没有任何垄断性的著名品牌，假如能够在营销运作上注重产品差异与品牌定位，那么苹果醋饮料定能取胜于市。全国有上千家醋饮料生产企业，在广东就有大小品牌40多个。去年7亿元的全国果醋总销售额，有七成被天地壹号、华生堂、海天、原创、麦金利等五大品牌夺走。

其中，天地壹号是绝对的领头羊，高于第二名10倍的份额，仅在广东市场就占据80%~90%的份额，目前中国醋饮料消费量50%都集中在华南尤其是广东市场，在外省还不成气候，一年只有几千万的销售规模，且以不上规模的小厂为主，天地壹号在广东一个乡镇一年就能卖到2千万。

下面是主流果醋品牌在全国各个区域的市场表现情况：

(1)、国内品牌



河南天方原创果醋的产品主要在华北、华东区域销售，走商超和餐饮酒店、夜总会渠道



北京汇源的果汁醋，主要操作北方市场，走商超和餐饮渠道



广东天地一号，以陈醋饮料为主，主要在华南区域，在广东销售的很火。以商超渠道及餐饮渠道、夜总会、流通渠道为主，基本遍布全渠道



山西绿韵的紫晨醋爽在西北及华北区域比较有优势，在北京很有名气，主要走餐饮渠道。 

沈阳麦金利则在东北区域比较有优势，走餐饮和商超渠道 

烟台绿杰果醋主要在山东市场销售，走餐饮渠道和商超渠道

(2)、国外品牌



诗尼坎普(德国原装进口)曾在湖南卫视《百科全说》中有过报道，750ml装，市场售价在30-70之间;



有机尼奥(意大利进口)，250ml装，市场售价40-60元之间; 

BRAGG有机苹果醋(美国进口)，473ml装，市场售价70-100元之间; 

纯酿苹果醋(台湾进口)，500ml,市场价格50-70元之间; 

亨氏苹果醋(美国进口)， 946ml,市场价格50-70元之间;

三、品种规格

目前醋饮市场主要分为果醋饮料和调味果醋2大类，其中果醋饮料当中又细分了很多果味醋饮，包括蓝莓醋、枸杞醋、枣醋、梨醋、桑葚醋等 佛山海天调味品公司推出650ml三星、四星苹果海天果醋(餐饮渠道)，375ml 精装海天苹果醋(餐饮渠道)，450ml塑瓶海天苹果醋(流通渠道)，500ml纸盒海天苹果醋 ( 商超渠道 ) 等系列产品 ;



烟台绿杰苹果醋的260ml*15瓶，500ml*12盒屋顶包苹果醋，200ml*15瓶，900ml 加量版;

 河南天方原创的200ml爱漂亮果醋，见得最多，330ml屋顶包，338ml苹果醋;  广东天地一号的330ml苹果醋，650ml苹果醋，650ml陈醋饮料;  山西紫晨的310ml 果醋，330ml 果醋，245ml醋爽;

 沈阳麦金利的420ml*12果醋(商超)，400ml,380ml，(商超)330ml,280ml无糖果醋(商超)，420ml胶原蛋白苹果醋(商超);

 汇源果汁醋200ml*8礼盒装，500ml*15,200ml*12,180ml*12,365ml*15;

四、终端渠道价格

醋饮的渠道及销售政策与果酒、白酒极为相似;苹果醋调味品方面在国内主要走高端市场，国外则走普通调味品销售渠道;苹果醋保健品方面在国内主要与调味醋销售渠道一起进入市场，国外则走正规保健品市场渠道。以下是走访市场调研到的市场销售价格：

A. 原创果醋：

商超零售价——200ml 鲜橙果醋3.8/ 瓶，200ml 苹果醋3.8/瓶

B. 三峰果醋：

商超零售价——木糖醇果醋 320ml 4.2瓶 ,酷派e族苹果醋350ml 3.7 /瓶

C. 绿杰果醋：

商超零售价——200ml 5.5/ 瓶,500ml 14.8 /瓶 , 750ml 29.8/瓶 ,无糖 5.4/ 瓶， 500ml 10.5/ 瓶

D. 华生堂果醋：

商超零售价——320ml 3.7 /瓶,500ml 3.8/瓶

E. 天地一号：

商超零售价——650ml

15 /瓶 ,330ml 4.5 / 瓶

F. 紫晨醋爽：

商超零售价——420ml，团购18元/瓶;330ml，团购16元/瓶

G.汇源果汁醋200ml*8礼盒装，48元/盒

五、销售情况

苹果醋产品根据品种类型的不同以及定位档次的高低其主要销售渠道也不同。中、高档苹果醋酸饮料主要通过地区总经销商直接进入酒店(占总销量的80%)、夜总会;而中、低档苹果醋酸饮料主要通过地区总经销商直接进入超市(占总销量的80%)、公司福利消费，其次是再经过当地批发商进入上述终端市场;另外生产厂家通过直接设立专卖店的形式拓展市场;目前苹果醋酸饮料以国内市场为主，且主要集中在几个酒店销售品种，超市销量情况一般。但是就调味型果醋而言，国外的调味果醋与我国的粮食调味醋类似，已经进入大众市场，而国内目前主要以发达地区的大型超市、高级涉外酒店为终端市场。

总之，目前产品的销售渠道根据三类产品的不同主要分为三方面渠道。国内目前各主流醋饮品牌的销售情况如下：

1) 河南天方原创果醋的产品走商超和餐饮酒店、夜总会渠道，总体年销售额不到5000 万元. 2) 广东天地一号，以陈醋饮料为主，，在广东销售的很火。年总销售额在一亿元左右.

六、行业标准原来准备今年9月出台的《果醋饮料》国家标准因生产厂商各自为政迟迟未出台，标准“就低”还是“就高”成为争论的焦点。另一方面，国标长期缺失造成的行业混乱局势正在加剧：不久前“华生堂”苹果醋饮料因产品包装设计专利被侵权，将2家苹果醋生产厂商同时告上法庭;日前又有业内人士向信息时报记者惊爆内幕，市面上有90%以上醋饮料为“三精一水”勾兑而成，一瓶的成本不到一毛钱。

实际上，真正的果醋是由果汁经过两次发酵(酒精发酵、醋酸发酵)而成，时间一般需要3到6个月。而勾兑果醋饮料却是以业内俗称的三精一水勾兑出来的，可以说是香精、糖精、醋精混合物。偏偏叫人纠结的是，一般消费者是无法从口感那里判断出来的，甚至有可能会觉得后者的口感更好。

国家就在日前公布了由饮料工业协会、天地壹号、沈阳麦金利、河南淼雨四家参与制订的首个苹果醋饮料国标《发酵型苹果醋饮料》，实施时间建议为2012年5月1日。在此一标准中，对苹果醋使用的原辅料、特征性有机酸进行了规定，明确提出不得使用粮食等非苹果发酵产生或人工合成的食醋、乙酸、苹果酸、柠檬酸等调制苹果醋饮料;此外标准还对苹果醋饮料中苹果汁、苹果酸、柠檬酸、乳酸等进行了规定，特别提出发酵型苹果醋不得含有游离矿酸等成分，因为这种成分在食用以后轻者会造成食用者产生消化不良、腹泻的反应，危害身体健康。

对于消费者来说，关于发酵型苹果醋饮料国标的出台，有助于他们能购买到真正的天然苹果醋饮料。

七、樽熟苹果醋品牌规划

i. 消费族群定位：中、高端消费族群

ii. 产品卖点：

1、果醋保健养生、改善疲劳、美容养颜的功效;

2、果醋+鲜牛奶=酸牛奶营养饮食新观念;

(★需国家权威机构出具检测认证报告)

3、最佳理想效果：既能突出果醋本身功效，同时尽量避免破坏鲜牛奶自身的营养成分，同时还可以产生酸牛奶所富含的营养成分。 (★鉴于目前消费者对健康饮食诉求不断提升，如果可以突出体现该商品的理想效果，将会产生很强的市场竞争力)

※

鉴于目前国内商品市场针对日本进口食品类商品核辐射问题持续关注(例如明治奶粉)，如何避免或者降低消费者心中的疑虑，也将是重点探讨问题之一。 iii. 产品定位：单一营养保健饮品/牛奶(酸奶)伴侣

iv. 产品营销策略：联合中国国内知名纯牛奶生产企业(如伊利、蒙牛、君乐宝等)联合推出，重点突出其果醋+鲜牛奶=酸奶的鲜明特点，及上述的理想效果。

八、果醋市场的发展趋势

随着社会经济的发展、人们物质生活水平的提高、消费观念的转变以及对苹果醋功能了解的加深、消费口味的变化适应，苹果醋产品将逐渐被人们所接受。可以说，国外的欧美、日本等发达国家苹果醋市场将日趋成熟，国内苹果醋系列产品，特别是天然发酵苹果醋饮料的大市场正在孕育形成。

尤其是针对普通消费者的高品位、中低价位的保健清凉型苹果醋饮料，市场潜力巨大，将是目前各厂家的重点开发方向;针对高消费层次的高档苹果醋调味品、保健品也将成为新消费时尚，国外市场较成熟，国内短期内尚无法形成大规模市场，目前适合以特定场所(如：宾馆、酒店)、高消费群体为目标消费者，以出口为方向，进行开发性、小批量的储备性生产。

我国果醋饮料拥有惊人的市场潜力，未来几年，我国果醋饮料有望维持每年数倍的高速增长。2011年，我国果醋市场规模有望达到20亿，2012年市场规模有望突破50亿。目前广东果醋饮料的年销售额已达到5亿元，今年果醋饮料的增长率将高达50%，并且在未来的几年还将保持每年数倍的高速增长。业内人士指出，近两年果醋饮料开始呈快速增长趋势，巨大市场潜力被激活后，果醋极有可能成为继碳酸饮料、茶饮料、乳饮料之后的饮料“新秀”。

第三篇：项目可行性研究报告项目可行性报告可行性研究报告

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中哲咨询编写可研报告需要准备哪些资料?

1、关于此次项目的项目名称、项目简介、项目背景资料

2、建设单位名称及简介

3、本次项目生产的具体产品是什么?产品介绍资料?产品工艺资料?

4、本次项目的产品方案是什么?即具体生产多少单位?什么价格定位?

5、此次项目的建设内容是?建设规模是?占地多少亩?总平面图?如何布局和规划的?

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6、项目选址地在哪里?

7、项目设备方案是?即设备的型号、参数、功率、数量等资料

8、本次项目的实施进度计划是?即建设多少年?分几期?

9、本次项目总投资额多大?具体投资项各多少?土地购置费多少?固定资产多少?流动资金多少?

10、本次项目的筹资方案是什么?是银行贷款，还是其他?利率、借款期限和还款方案是什么?

11、本次项目财务规模做多大?项目的投资回收期几年?项目产品的毛利润、净利润多少? 如何分析项目可行性研究报告中的融资方案：

分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境，面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题，需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。

中哲咨询整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下： (1)项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式? (2)若采取公司融资方式，则需说明：

公司近几年的主要财务比率及其发展趋势、权益资本是否充足?若不充足，如何扩充权益资本?建设期内公司提现投资的可能数额，若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施?原股东对这些设想持何态度?债务资金占多大比例?公司既有的长期债务及资信情况、所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等; (3)若采取项目融资方式，则需说明：

权益资本的数额及占总投资的比例，各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告) 、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同; (4)无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权保证分析。

(5)对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。融资方案分析的对象是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是

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项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：

①根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案; ②根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析; ③计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影; ④进行融资主体的债务清偿能力分析。

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第四篇：某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告)

某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目)

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

(1)项目名称：“风华盛世”

(2)建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F (3)建设地点：沿江东路(原江西第四建筑工程公司) (4)规划用途：居住、商业

(5)建设单位：上海金厦房地产有限公司

(6)经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 (7)企业性质：其他有限责任公司 (8)资质等级：二级

(9)企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 (10)工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米;容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

(11)资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》;

(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;

(3)南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》; (4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》;

(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;

(6)南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》; (7)省审计事务所验资证明; (8)中国建设银行江西分行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版); (10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》; (11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型125平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房) 8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数(地上) 个300

表2：居住区用地平衡控制指标(%)

序号用地构成居住区(%)用地面积(平方米) 1民建用地(R01)2515150 2公建用地(R02)3018180 3道路用地(R03)106060 4公共绿地(R04)3521210 5居住区用地(R)10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

(一)2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额(亿元) 56同比增长(%) 60 固定资产投资额(亿元) 218同比增长(%) 55.4 GDP(亿元) 638同比增长(%) 15.1 房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格(元/平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)供应量(万平方米)所占比例(%) 2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占比例(%) 2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%;从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89 商品住宅均价(元/平方米) 2438增幅(%) 18.18 居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0 居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例(%)40 新城区9.6万平方米所占比例(%)60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)10 95平方米~150平方米所占比例(%)20 150平方米以上所占比例(%)70 按单价划分2000元以下所占比例(%)8 2000~3000元所占比例(%)32 3000元以上所占比例(%)60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件(套)，面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金(市场价)9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

(二)房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于

一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%;均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房(含商品住房)契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%)。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

(三)拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》(以下简称《补充意见》)。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在

一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平(通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整)，所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

(四)2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

(1)、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

(2)、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

(3)南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房(含房改房)上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

(4)、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。

2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

(1)、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121文件)，对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 (2)、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

(3)、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。

3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

(1)、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

(2)、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。 (3)、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

(4)、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

(一)基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

(二)交通网络

9、20、

25、207

(三)金融银行工行、农行、中行、建行

(四)教育文化工业技术学校、南浦小学

(五)休闲购物建材市场、洪城大市场

(六)医疗保健市三医院、九四医院

(七)楼盘情况

三、本项目地块优劣分析(SWOT)

1、优势(S) ①、地处老城区;

②、地块临街面，有商业潜力; ③、人气旺; ④、市政配套齐全;

⑤、毗邻火车站、长途汽车站; ⑥、两公里范围常住人口40万; ⑦、社区内部有学校;

2、劣势(W) ①、地价偏高、有一定的市场风险;

3、机会(O) ①、户籍制度的改变; ②、房贷贴息政策的落实; ③、与知名的代理商合作; ④、聘请知名物业管理公司;

4、威胁(T)

①、银行信贷体系严格; ②、通货膨胀人民币贬值; ③、其他区域楼盘不断上市;

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度;综合服务配套设施齐全;体现小区独特的整体建筑风格;人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

(一)、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

(二)、小区整体规划原则

1、高绿化低密度;

2、综合服务配套设施齐全;

3、户型设计适合“升级换代”居住要求;

4、体现小区独特的整体建筑风格

(三)、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅;中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口;对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

(四)、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

(五)、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

(一)、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

(二)、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间;

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地;

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级;

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨;

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰;

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路;

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积;

8、垃圾袋装化(即垃圾不落地工程)，自行车就近入库，预留汽车停车车位;

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套;

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则; 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四

套型面积系列标准(平方米)使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准(平方米)起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6(双卫可适当增加) 门厅2~3 储藏2~4(吊柜不计入) 工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机(****作面延长≥2700mm)

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机(操作面延长≥2700mm)

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)

Ⅱ型浴盆(1.5m)和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器(1~2个)、洗衣机位、机械换气(风道) 设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月负荷1560~4000W(大套可增至6000W) 电表5(20)A~10(40)A 电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器(窗外预留位置)

室内环境质量标准光环境采光≥1%(室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比)

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境(按不同气候区区别)冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季<28℃

卫生环境日照(按不同地区区别)大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420(首层架空1220平方米) 4住宅标准层使用系数高层多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85(20套)125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套) 6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

(三)、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

(四)、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 (1)、外墙：高级外墙涂料;

(2)、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉; (3)、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉; (4)、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;

(5)、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门; (6)、厨房设施：洗涤盆;

(7)、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器; (8)、阳台：塑钢窗封闭式阳台;

(9)、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手;

2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

(一)、住宅部分

1、市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积(平方米)平均价格(元/平方米)销售率(%)开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格(元/平方米)销售状况权重(销售率)加权的相对价格(元/平方米)本项目住宅销售价格(元/平方米) A2698100%2698 B295133590%- C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格(元/平方米)建筑面积(平方米)共计(万元)

A2698285297697 B多层：2850高层：33592500007125083975 C多层：2903高层：3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

(二)、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①(总价等于N年的收益) RS≥PSλ÷(2×10000)……………②(月租大于月供) 由①、②可推出N≤14.7859(年);K=1/N=6.76%(年收益率) 注：P为商铺价格;S为商铺面积;N为收益年限(按50年计算);R为市场租金;λ为人民银行10年期抵押贷款常数。 PS=12RS[1-(1+K)-N]/K P=12R[1-(1+K)-50]/K=12×60[1-(1+6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

(三)、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

(四)、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米高层住宅：3250元/平方米商铺：10000元/平方米车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型：高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米(20套); 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米(44套); 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米(20套); 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米(20套); 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米(168套) 多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米(504套) 多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米(168套) 多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年(24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月：项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。 1#~4#楼设备安装。 1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元;商铺每平方米10000元;地下车位每个15万元;

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表(%)

项目合计200420052006200720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表单位：面积(平方米)销售收入(万元) 销售期间项目2005200620072008 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633 多层

高

层

商

业

车

位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%2676413174490050%900 小计15565148898396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表(%) 税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税(按租金)12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元;剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费住宅商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费住宅商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。 2004年不可预见费用：310万元; 2005年不可预见费用：224万元; 2006年不可预见费用：27万元; 2007年不可预见费用：1万元; 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。 2004年管理费用：465万元; 2005年管理费用：336万元; 2006年管理费用：40万元; 2006年管理费用：2万元; 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元;广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率(r=5.58%)估算，详见附表10。 2004年财务费用：167万元; 2005年财务费用：391万元; 2006年财务费用：446万元; 2006年财务费用：223万元; 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年(2004年)全部投入;商业性银行贷款8000万元，第一年(2004年)贷款6000万元，第二年(2005)贷款2000万元;不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

七、贷款条件

第五篇：项目可行性研究报告

关于筹建福建省莆田市农副产品电子交易有限公司可行性研究报告

总论

1.1项目背景

1.1.1 福建省莆田市农副产品电子交易有限公司象山县城东市场建设项目。

1.1.2承办单位概况

本项目由城东市场开发有限公司承办。公司成立于2007年5月，注册资金2000万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。

1.1.3报告

(1)《投资项目可行性研究指南》(试用版);

(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

(3)《象山县城市总体规划(2001～2020年)》

(4)《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》

(5)《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》

(6)《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》

(7)相关设计规范标准等

1.1.4项目提出的理由与过程

公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民以食为天，中国人口密度大，菜市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。

2007年宁波市工作目标要求《宁波市商贸流通“十一五”》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导，以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“两荤两素”供应安全为主体，以“菜篮子放心工程”为核心，通过全面构建七大体系，实现七大提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现全市菜篮子商品供应率达到100%,质量安全达到95%以上，打造走在全国全省前列，充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导，改善居民新区的购物环境。

县政府对菜市场的建设给予了高度重视，在《关于表彰2005宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。象山县贸粮局积极争取县政府支持，落实了90余万元菜篮子工程建设资金，用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。

象山县城区总人口12万，面积10平方公里，现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场，主要覆盖区域为城北和城南。市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。面对城市步伐的加快，消费市场进一步加大，按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3 万人口，每千人250平方米建筑面积配置，菜市场服务半径500-1000米的标准，象山县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求。尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。为了提高菜市场建设水平，加快传统菜市场向现代流通业态升级，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，城东市场的建设显得尤为迫切。城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河，北临丹峰路，西临兴盛路，南为河道。

1.2.2与建设内容

建设规模：项目总占地面积21470平方米，建筑面积43447平方米，其中地上建筑面积29112平方米，地下建筑面积14335平方米。

建设内容：建筑物地上主体三层，局部四层，地下一层。一至二层布置为菜场;三层布置为超市;四层为综合管理用房;地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“L”型广场，广场上布置机动车、非机动车车位。

1.2.3主要建设条件

本项目为象山县城东市场建设工程，地处象山县城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。

1.2.4项目建设进度

本项目计划于2007年10月开始，2008年12月完成，预计建设工期15个月。

1.2.5和筹资方案

本项目总投资为15656万元，其中建设投资14980万元，筹资方案为银行贷款。