国际物业服务标准

2024-05-19

国际物业服务标准（共6篇）

篇1：国际物业服务标准

翠屏国际城独立别墅物业管理服务标准

依据《物业管理条例》、《南京市物业收费管理实施办法》对翠屏国际城的物业收费进行说明，物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定时各类房屋及其共用设施设备、公用绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。通常所指的物业管理费实际上是指物业管理公共性服务费，即目前翠屏国际城独立别墅区暂定5元/平方米的物业收费，公共用电产生的能耗费用依据实际产生的费用合理分摊，定期对分摊情况向住户公布。根据物业类型、收费性质的不同情况，住宅实行政府指导价，别墅实行市场调节价。代收代办服务费、特约服务费实行市场调节价。

物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：1、2、3、4、5、6、7、8、9、管理服务人员的工资按规定提取福利费、养老保险、医疗保险等费用；房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费；清洁卫生费；绿化管理费； nmj 公共秩序维护费；物业管理企业办公费；

物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；合理利润。

以上费用不含业主的人身及财产保险费

以上是物业管理的基本工作内容，费用的高低主要取决于其相对服务标准的差异，以下为莲花物业对翠屏国际城独立别墅区物业管理服务标准。

一、公共服务标准一）、接待

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。二）、值守

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。三）、服务时限

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护服务标准一）、巡检

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

2、每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；

3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

4、每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

5、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；

6、巡检有记录：

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。二）、房屋

1、装修管理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行 1）、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

2）、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 3）、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 4）、装修结束组织验收；

5）、验收合格2个月后组织复验；

6）、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

7）、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、油漆粉饰

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1）、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；

2）、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；

3）、楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。三）、建筑物外立面

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、委托合同另有约定的按合同约定执行。四）、给排水系统

1、给水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行 1）、饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

2）、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；

3）、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 4）、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

2、排水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1）、化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

2）、楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；

3）、每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4）、每3日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；

五）、供配电系统：

由物业公司配合供电部门进行维护

六）、弱电系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、操作人员受过专业培训，持证上岗；

2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

3、有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。七）、避雷接地系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。八）、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；

2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁服务标准一）、道路保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每日清扫2次，分别在6:30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。二）、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。三）、绿化带保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。四）、休闲、娱乐、健身设施保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每半月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。五）、门卫、岗亭、监控探头保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

六）、垃圾桶、果皮箱

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污；无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

七）、垃圾收集与处理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日上门收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。八）、卫生消杀

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。

四、绿化养护服务标准一）、草坪

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、成活率在90％以上，生长正常；

2、整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；

3、基本无病虫害；

4、绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；

5、绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

6、根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。二）、园林树木

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

2、树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；

3、枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；

4、缺株在2％以下；

5、管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

6、绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

7、有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。三）、花坛

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；

2、在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；

3、宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；

4、有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

5、叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；

6、株形丰满、整齐、姿态匀称优美。十）、人工湖、喷水池

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1、每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复；

2、每月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等）；目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

十一）、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。

五、安全防范服务标准一）、人员组织

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；

2、接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

3、熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

4、安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

5、当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

6、上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

7、讲普通话，可以进行简单英语会话；

8、交接班制度完善，并有工作及交接班记录。二）、门卫

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。三）、巡逻

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。四）、紧急事故反应

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

2、3、有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；4、5、6、高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。五）、其他防范措施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；3、4、5、涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

6、建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。六）、交通、车辆管理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。七）、消防

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

2、3、健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

4、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；

5、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

6、发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

7、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

8、9、每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

10、消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

11、每日填写工作记录，建档备查。六）、档案资料

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、档案资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

六、专项服务

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

一）、业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。

二）、专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。

七、特约服务

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

一）、业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

二）、特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司

翠屏国际城管理处

篇2：国际物业服务标准

xxxxxxxx大厦物业管理有限公司

xxxx年xx月xx日

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：xxxxxxx大厦物业管理有限公司

乙方：

前期物业管理是指：在业主、业主大会成立、选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本物业名称：xxxxxxx（下简称物业）

乙方所受让（租赁）的房屋合同编号：

乙方所受让（租赁）房屋基本情况（下述各面积均为预测面积）：

类

型：办公楼及商场

坐落位置：xxxxxxxxxx号

座,实际

层(电梯编号

层)，室。

建筑面积：

㎡（以房管登记面积为准）

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条

双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《用户手册》（在乙方领房时提供），并书面告知乙方。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反现代国际大厦有关物业管理制度及《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法律法规的行为。

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向乙方收取物业管理服务费用。

7、编制物业管理服务工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划。

8、按约定向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目。

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方在签订本协议同时签订《业主公约》，在乙方领房时与之订立《现代国际大 1 厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。

12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止时起30日内，与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

13、按《前期物业管理服务合同》，实施大厦具体管理。

二、乙方的权利和义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业的物业管理制度、《用户手册》及《重要事项约定》的规定。

4、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向甲方交纳物业管理服务费用、泊位费等，承担乙方自用部分产生的费用（如水、电、电话、空调、网络等，按相关行业收费标准收取）。

5、领房时，和甲方签订《现代国际大厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定。

6、不占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不擅自安装防盗栅栏或在自用花园、阳台、露台等处内乱搭、乱建。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

7、转让（出租）房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方（租用方）与甲方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《用户手册》规定造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

10、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时使用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合。

11、不得擅自将本物业改为非办公用途。

第二条

物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

本物业管理区域内的共用部位，是指属全体业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

本物业管理区域内的共用设施设备是指属全体业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、娱乐设施等设施设备。

三、物业管理区域内供水、供电、通信、有线电视等设施的维修和养护，由相关企事业单位负责，甲方及乙方予以配合。

四、环境卫生

1、本物业管理区域内公共场所保洁、清扫，道路保洁。

2、共用设施设备保洁。

3、办公垃圾收集、清运。

4、绿化养护。

五、安全防范

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内公共秩序和公共安全；（2）24小时门岗执勤；

（3）24小时巡逻检查；

（4）周界报警及闭路电视监控等；（5）消防安全监控及防范。

2、责任

（1）协助公安部门做好物业管理公共区域内的安全防范工作。发生安全事故，甲方在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

（2）协助公安部门维护物业管理公共区域内的秩序，尽到安全防范责任。

六、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）限速、限重、限高；（2）禁鸣；

（3）车辆停放管理。

2、责任

（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；（2）保持小区安静；

3（3）确保出入口畅通；（4）维护交通安全。

七、房屋装饰装修管理

1、乙方在领房时，应与甲方另行签订《现代国际大厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。

2、甲方要履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务。

3、甲方对乙方违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。

4、乙方装修应符合国家建设部、浙江省、杭州市装修管理办法及《重要事项的约定》等有关房屋装饰装修的法律法规以及本物业有关房屋装饰装修制度的规定。

八、消防管理

1、内容

（1）公共区域消防设施设备和易燃物品的管理；（2）24小时消防监控；（3）消防宣传。

2、责任

（1）消防器材无缺少、不失效；（2）消防通道畅通；

（3）发现火灾及时报警，并积极组织灭火及人员疏导。

九、公共绿化

1、内容

（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2）清理公共绿地；（3）除虫和必要的补种。

2、责任

（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁；（3）绿化少虫害。第三条

物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；

2、维护大厦建筑设计上统一美观的风格。

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；

2、定期维护保养；

3、专人维护保养。

三、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清；

3、定期对公共区域进行灭虫及消毒。

四、公共绿化

1、养护得当，定期修剪；

2、美观协调；

3、绿地整洁，不被非法侵占。

五、交通秩序与车辆停放

1、道路畅通有序；

2、车辆按规定停放；

六、安保

1、统一服装，持证上岗；

2、文明值勤；

3、物业管理区域内无重大刑事责任案件、无重大道路交通责任事故、无重大火灾责任事故。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

1、小修：及时修理，二天内完成，并建立登记、回访制度。

2、急修：24小时内采取必要措施，并建立登记、回访制度。第四条物业管理服务费用

不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、外墙清洗费及其他有偿服务费用。

一、乙方缴纳费用周期：首期预付六个月，以后每三个月首月的10日前缴纳物业管理服务费，由甲方开具正规的财务票据。

二、物业管理服务费按以下标准收取：

按建筑面积： xxxxx元/月/㎡（含公共能耗费）

三、乙方从开发商发出的入伙通知书约定的领房之日起计交物业管理服务费。

四、因乙方原因空置房屋的，由乙方按物管费标准的xx﹪比例向甲方交纳。

五、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。第五条

其他有偿服务费用

一、地下机械停车泊位使用费xxxx元/月/辆；

二、临时停车，按x元/小时/辆，不足1小时按1小时计收；

三、泊位维护费：xx元/月/辆。

四、乙方的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付。

其它有偿服务项目的收费标准另行约定。

第六条

维修基金的管理与使用

一、根据浙江省物业维修专项资金管理暂行办法的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

二、维修基金的使用由甲方提出使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，由业主大会决定续筹方式。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第七条

保险

一、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保险责任。第八条

广告牌设置及权益

一、甲方统一布设，但不得有损物业整体观瞻和侵害业主权益。

二、收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

三、乙方不得擅自在物业内设置任何形式的广告（包括门牌、标识）。第九条

违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退多收费用，并按多收费用支付每天2‰的违约金。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金，并可依法向人民法院起诉，申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第十条

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助，造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十一条

本协议有效期限为现代国际大厦业主委员会成立且重新签约之日,在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十二条

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十三条

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十四条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向杭州市仲裁委员会申请仲裁。

第十五条

本协议正本连同附件共柒页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十六条

本协议自双方签字（盖章）之日起生效。

甲方（章）：xxxxxxxx 大厦物业管理有限公司

代表人：

乙方（章）：

代表人：

篇3：国际物业服务标准

虽然物业行业多年前就出现过企业间的并购案例,但伴随移动互联网、社区商务的发展以及外来资本的侵入,物业行业外部环境发生了巨大的变化,此次彩生活的并购案例不仅是规模最大的一次案例,而且我们更能藉此看出整个行业将要面对的“颠覆”与未来发展的端倪。

一、企业经营“颠覆”?

上海朗荣投资管理有限公司合伙人张玲对彩生活进行了专门的研究,她表示彩生活有自己的战略定位和目标,“树立物业服务标杆,成为中国最大的社区服务运营商,将一个微利行业做成高利润行业”。

张玲介绍,彩生活的盈利模式已经不再是传统的物业收费,传统的物业服务只是一种手段,终极目标是通过这种物业服务获取海量客户和大数据,通过各种跨界资源整合,形成一个多方共赢的商业生态系统。通过建立一公里微商圈,利用现代电子商务平台“彩之云”、社区支付方式“彩付宝”实现电子商务与社区的对接,形成线上线下一体化的社区微商圈。而在技术方面,则是B2F结合了B2B、B2C、C2C的优点,融入地方特色。以家庭为单位,根据生命周期针对不同阶段家庭人群的需求,提供基础服务、增值服务和特殊服务。“彩生活的盈利模式强调关联性和多样化。以低价的主营业务为平台,提供多样化的增值服务,多样化的收入持续增长,不依赖地产商,可复制和规模化扩展。

而这实际上就是一种商业模式,并且与多种经营有明显的区别。很多企业还在为降低成本和创收“伤脑筋”的时候,彩生活已经可以实现3倍溢价收购公司,而这正是因为在彩生活眼中,社区资源具有潜力,运作得当能产生巨大的价值与财富。

也正是有了彩生活,使得其他物业企业思维被激活,无论是否马上投身到社区资源的运营中去,但思维上已经开始自我颠覆了。

美佳物业管理(深圳)有限公司总经理汪英武也表示,“今时的收购不同往日。以前企业收购更多为了获得资质,是出于对增加管理面积、规模的考虑,而现在的收购则是为了搭建社区商务的节点。也可以说,以前的收购是做加法,而现在的收购是为了化学反应,做乘法”。

在未来,物业管理费可能只是物业公司微不足道的一部分。

二、“外来客”对物业管理的颠覆?

社区资源一时间成为香饽饽,不仅业内争抢,“外来客”更是虎视眈眈。汪英武指出,正是因为社区资源可能成为巨大的价值与资产,才使得物业管理行业界限虚化,成为众多“外来客”想要抢夺的“金矿”。

“物业管理社区资源有五大优势:拥有中国最具消费能力的客户资源——中产阶级;客户资源最稳定——50～70年产权不变;客户粘性最高——天天见面,客户关系稳定;客户互动性最高——三分之二的物业管理工作源自沟通;最容易取得客户信任——通过优质服务降低信任成本”,汪英武认为物业公司有着先天的优势,物业管理是一个非常好的资源平台,最大的特点就是物业公司实际上掌握着所有的市场终端,他们拥有的数量庞大的业主群与阿里巴巴、京东商城等大鳄的客户群是平等交叉的,马云、刘强东他们可能正在为电商物流的最后一公里发愁,而物业公司则紧握着开启财富的钥匙。外来客与物业公司,更多应该是合作的关系。

对此,余绍元也表示,“物业管理不会被外来客颠覆,但物业管理的客户资源可能会被冲击,因为现在的社区资源,已经被越来越多机构看好和窥视,反而越是这个时候我认为传统物业管理做得越好的企业就越有竞争力,特别是团队的管理和在设备设施管理专业化程度高以及顾客服务质量好,会使得物业企业变成无法替代”。

利用物业管理嫁接外来资本与社区资源的平台化战略,也许会成为物业管理的未来。

三、物业管理核心价值颠覆?

关于物业管理到底是做什么的讨论,现在已经变为物业管理企业做什么最赚钱。那如果离开了对物业的管理,还叫物业管理吗?是否物业管理的核心价值已被颠覆?

余绍元表示,“我认为物业管理还是物业管理,就是通过对物的管理和对人的服务体现价值。现在可以看到很多物业企业去做社区资源的整合或者做写字楼的经营以及其他的产业,我觉得这是物业管理的现状让企业被迫如此。传统物业管理本身来说是很难成为一种商业模式的,或者说传统的物业管理并不是特别赚钱,所以当企业规模扩大之后,当有了一定的资源就想做一些别的事情,如做社区资源整合、上市等。但这些跟传统物业管理并没有直接的关系,必须要承认这是行业的现状,因为企业很难,所以不得不做别的事情”。

“对之平物业来讲,作为一个市场化的物业企业,发展到一定阶段也会面临着跟其他企业一样的问题。就是单纯做物业管理,从企业内部来讲,是很难支持这个企业长期健康快速的发展的,所以有一些别的考虑也是正常的。我认为更多应该在现有的业务链上考虑,最好的方式是,既能让企业人均创收能力变强,同时又能够让你的顾客更满意,这个是双赢的。”余绍元认为,物业管理核心价值与社区资源整合并不是一定对立的。

篇4：国际物业服务标准

[关键词]物业税;开征;国际;经验

[中图分类号]D922.22[文献标识码]A[文章编号]1009-9646(2010)07-0028-04

物业税又称财产税或房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,应缴纳的税款额通常会随着不动产的市价价值的升高而提高。各国由于历史文化背景和社会经济发展情况不同,其配合税种之间就存在差异,这样决定各国对税种的选择也就不尽相同。国家之间没有完全一致的税收制度,即使再同一税收体系中也不可能完全雷同。同样,在开征物业税方面也存在着较大的差异。虽然。建设中国特色社会主义市场经济不能照搬照抄他国的经验,但是,‘他山之石。可以攻玉”,世界其他国家在开征物业税实践中的经验无论如何都对我国开征物业税有一定的借鉴与参考作用。

一、欧美主要国家物业税制度观摩

1.美国的物业税制度

美国是物业税制度最完善的国家。作为联邦制国家,美国的税收体系实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制,三级政府共同分享税收权利。联邦和州之间不具有上下级隶属关系,州具备独立的税收立法权,而地方政府没有立法的权力,只能在州制定的税法约束下征税。在这样的税收体系下,联邦的税收收入主要来自于个人所得税和公司所得税,州政府的收入主要来自于所得税和销售税,而地方政府的主要收入来源则是包括动产和不动产在内的财产税。

在美国,不动产税又称房地产税,归在财产税(物业税)项下,占财产税收入的95%以上,占地方税收的70%以上。不动产的纳税义务人是不动产的所有人,课税对象是纳税人所拥有的不动产,主要包括土地、房屋、土地上(下)附属设施、矿藏等。财产税的征收依据是房地产等财产的评估价值。经过长期发展,美国已经形成了完善的房地产价值评估体系,由政府专门设立统一机构对房地产的市场价格进行核定,并以此作为财产税的计税依据。目前美国的50个州都征收财产税,但各州和地方政府的财产税税率都不尽相同,平均为房地产评估价值1%到3%。各地方政府一般依据地方的支出规模、非财产税收入额及可征税财产的估价,每年确定一次财产税税率。税率的确定原理可以表达为:税率=(地方支出一非财产税收入)/可征税的财产的估价。

在减免税方面,美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定,分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、教育、宗教、慈善等非营利组织免税;对家庭自用住宅设一定的宽免:对低收入家庭,当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定标准时刻享受一定的抵免额,用于抵免个人所得税或直接退回现金;所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

2.英国的物业税制度

在英国,物业税是地方财政的重要收入来源,税包括住房财产税和营业房屋税(非住房财产税)两个税种。住房财产税的征收对象是居民住宅(自有和租用的住宅),包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活动房以及可供居住的船只。纳税义务人为年满18周岁的住房所有者或承租者,包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者、居民以及住房所有者等六类。住房财产税的计税依据是住房价值以及住房价值的变化。根据英国地方税法规定,地方政府定期对应税住房的价值进行更新评估和分级,估价以房屋1991年8月1日的市场价值为基础,结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定,每五年重估一次。英国环境部将应税住房的价值按地区划分为A-H共8个级别,并规定各档次应纳税额的法定比例,实行超额累进税率。但每个档次的具体税额多少。则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定,英国环境部不作统一规定。住房财产税的减免政策包括折扣、优惠、伤残减免和过度减免。折扣包括三种类型:第一种是对学生、学徒居住房屋完全免税;第二种是对只有一处住房且居住者中只有一位是成年人的,可减征25%税额;第三种对有两处以上住房,居住者中只有一位是成年人的,可减征50%税额。优惠适用于没有收入或低收入的纳税义务人,视其储蓄和个人境况,最高优惠可达100%。伤残人住房可降低其住房价值应税级别,给予减免照顾;无收入者或低收入者可申请房屋税优惠,提出申请者需说明纳税人抚养人口、收入状况等个人和家庭情况,税务机构查实后酌情给予减免税额。

营业房屋税的课税对象是经营性不动产,包括企业法人营业房屋和其他法人和个人营业用房屋,以不动产的市场租金为计税依据,计税价格是不动产的年净值(等于不动产的市场租金减修缮费)。全国实行统一税率,由财政部逐年核定或变更,且根据不动产的不同用途确定不同税率。目前税率为41.6%。营业房屋税的减免项目主要包括:对教堂、农用不动产(除住宅外)免税;工业运输业的空置房免税;新设立的工业区有10年免征期;慈善机构用于慈善目的占用不动产的减免50%税额;其他房屋空置超过3个月的减免50%税额等。

二、亚洲国家和地区的物业税制度范例

1.日本的物业税制度

日本与不但是我国的近邻,而且政治文化、生活习惯也与我国很相似。虽然日本国土面积狭小,但却位居世界发达国家之列,因此研究研究日本的房地产税制对我国开征物业税具有重要的参考价值。经过长期的调整和改革,日本已经形成了一套较为完备的房地产税收体系。日本的房地产税种较多,税负相对较重,共有13个税种,按房地产经济运行过程中取得、保有和转让三个环节划分,日本现行房地产税收体系大致包括:对房地产取得的课税:主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费税、继承和赠与税等税种;②对房地产保有的课税:主要有固定资产税、城市规划税等税种;③对房地产转让的课税:主要有个人所得税和个人居民税等税种。具体可见下表:

表3-2日本房地产税收体系

参考资料:王玉翠,我国开征物业税的理论研究与现实思考,2008年6月7日,28页。

2.香港地区的物业税制度

‘物业税”一词的来源地是香港,但香港征收的物业税与目前大陆所探讨的物业税所包含的内容并不形同,前者所说的物业税实际上相当于香港的物业税和差饷这两个税种的综合。其中,香港

的物业税课税对象是本港用于出租的土地(不包括农业用地,但包括码头)、房屋、建筑物等物业。纳税人是拥有租金收入的土地、房屋、建筑物等物业的所有者,不收取租金的业主不成为物业税的纳税人。物业税的计征采用“评税值”法,由税务部门按照物业评估署对物业在有关年度头一天出租可能获得的租金进行评定,然后扣减20%的修缮费及免税额,余额乘以标准税率则为应纳税额,其税率在15%左右。香港税法对物业税规定了不同的免税和减税方式,减免对象主要包括香港政府所有或者外国机构所有并为领事活动而使用的物业,团体、祠堂、会社、商会团体拥有的物业、闲置物业以及业主自用楼宇。

香港的差饷是向土地及房屋建筑物等不动产的拥有或使用人征收的一种财产税。与物业税相比,两者都是对土地、房屋等物业征税,但物业税的征税范围仅限于出租经营并获得租金收益的物业,而差饷则是对纳税人拥有的所有土地和房屋,包括自用和非自用的都征税。差饷的纳税人一般是物业的使用者,计税依据是应课差饷租值,指的的假设物业在一个一个指定估价依据日期空置出租时,估计可得的年租金,它是按照土地和房屋何以整体评估的。差饷每年的税率由香港立法局议定,采用比例税率。一般来讲,市政局辖区香港及九龙的一般差饷较区域市政局辖区要高,而香港及九龙的市政局差饷则比区域市政局差饷要低,平均维持在3%左右。差饷=应课差饷值+规定税率。纳税人无论是否获得租金收入,都必须缴纳差饷。但如果物业没有获得政府输水管供应的淡水,或只获得政府输水管供应未经过滤的淡水,则可分别获得15%和7,5%的应缴差饷额扣减。同时,出现下列情况之一的,可申请退还差饷:一是空置一个月以上的非住宅楼宇可获得返还已缴纳差饷的50%二是空置的土地以及因政府行为而空置的物业(包括住宅和非住宅物业),除附加罚款外,可或返还全部已缴纳差饷。另外,非牟利的教育、慈善及福利机构的物业。若由于推广某项政府认可的目标或政策。可活动一定减免。

三、国际物业税收实践的启示

正如著名法学专家苏力所说:‘吟日之世界,不可能有任何国家完全依靠本国的法治。法律的移植不可避免。”物业税课税历史悠久,各国均在实践中取得了不少可资借鉴的成功经验,从中吸取一些对我国物业税立法有意义的经验是大有裨益的。

1.日趋一致的税制设计原则

纵观国际各国和地区的物业税收政策,多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则。宽税基是指物业税税基涵盖范围较宽,除了对公共、宗教、慈善机构的不动产实行免税外,其余的均要征税。例如我国香港地区的差饷,极少有物业可获豁免,亦难以避税或瞒税。这就为稳定充足的物业税收收人提供了坚实的物质基础。少税种,顾名思义就是简化税种,这样做不但避免了因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,也可以减低税种征管成本,提高税收效率。低税率是指物业税的税率通常都比较低,多数国家在0.5-3%之间。例如:目前美国各州和地方政府的平均税率为1%-3%;日本的房地产税种虽然较多,但税负水平低,其固定资产税的最高税率为2,1%;我国香港地区近年来的税率都在5%左右。这样的税制设计可以说是代表国际各国和地区的物业税制的发展趋势。

2.健全的财产价值评估体系

健全的财产价值评估体系为物业税收的顺利实施提供了前提条件。物业课税的一个重要障碍就是对物业财产价值的估价,只有先确定了征税对象的价值,才能进一步确定税率。各国或地区都有专门的评估机构对不动产价值进行评估。例如:英国由“地产估价局”每年汇总房地产交易信息并形成独立的房地产价值评估系统。公布英国各个城市和地区不同类型、不同用途的土地或房地产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署,每年负责对香港各区的房屋租金及楼宇价值进行估价,并编制“差饷物业估价表”作为差饷和物业税的征收依据。这些专门的评估机构都设立了详细的信息储备。例如,美国各地方政府为了加强对物业税的征收,建立的比较详细的财产信息管理制度。在使用计算机加以管理后,这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。而且对土地、房产的测绘,评估资料,各种变更情况,历年价值变化,征税等情况均采用计算机管理。

3.适当的税收减免政策

大部分国家或地区的物业税都设有税收减免政策,概括起来主要有以下几点:(1)对政府、宗教、教育、军队、慈善等非盈利组织实行税收免除;(2)对自用住房免除税款;(3)对低收人者购房和租房给予视具体情况给予相应的税收优惠;(4)对一些特殊群体,如老人和残疾人,减税或免税。同时,很多国家都采取累进税率,对土地所有者或拥有豪宅的人群课以重税,以防止贫富差距过于悬殊,体现社会公平。

4.合理的税收分权制度

在第一届欧洲地方税研讨会上,欧洲学者认为适合地方征收的税种应当符合以下五个条件:第一,税基应当是不可移动的,否则纳税人将从高税地区迁移到低税地区。第二,税收的收入应当具有可预见性,以增强地方政府的责任和义务。第三,分配给地方的税种应当能够筹集足够的收入,以满足地方政府的需要;同时,税收产出应当是趋向增长的,不应当受到较大的波动。第四,作为地方税的大部分税种不应当有税输出的可能性,那样就削弱了地方税收与受益之之间的联系。第五,作为地方税的税种应当是容易管理的。从税收立法权上看,各国中央立法只对物业税制度进行框架式的规定,而具体的内容,如税率等等,则由地方政府自己立法确定。这样的税收分权制度,可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来,有利于调动地方政府征收物业税的积极性,同时也有利于地方政府投入地方基础设施建设,使税费增长与地方发展形成良性循环。我国拟开征的物业税也应根据国情和具体的地区经济发展状况制定出合理的中央和地方的税收分配制度,兼顾中央政府与地方政府财政收益,

四、借重各色经验:开启我国物业税收之门

国际各个国家和地区在经济发展水平和社会政治文化存在重大差异决定了其物业税收制度也不大一样。有效的物业税收制度体系是物业税收实践的保证,在一国经济和文化等条件还不成熟的情况下,决不可贸然开征物业税,否则必将遭受失败。同时在开征物业税过程中,不开避免会引起一些社会波动,为了保证税收实践的顺利进行,建议一套健全的税收法律制度也是必要的。

此外,为了慎终于始,一定要加强对国外一些国家和地区物业税收制度的研究,弃短取长,择善从之。可以说,目前世界已实行物业税制度的国家和地区,都是我们学习和借鉴的对象。但是,由于各国国情有别,开征物业税的模式也就各不相同,故而在学习和借鉴中我们不能一味效仿,犯幼稚的“拿来主义”错位,即使是他国的成功经验,也不能‘对号入座”。我们应该走有中国特色之路,根据我国的国情和经济发展的需要,积极探究进行物业制度,在不断自我探索实践的基础上,为我国社会主义市场经济的最终建立,缔造有中国特色的新型的物业税收体系。

我国现行的房地产税收相对于前几年而言,无疑有了一些突破性的进展,它使房地产税收行为更加规范。但是如何进一步加强房地产税收征管,为物业税收制度的根本推进创造条件,这显得尤为迫切。目前,我国开征物业税的各种条件正在建立和完善之中,因此要实现房地产税收的规范化,我国应尽快建立与国际接轨的物业税收制度,建立起既适合我国国情又符合国际惯例的物业税收模式。

(下转第32页)

注释:

①财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000,302.

②朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997,39.

③朱广俊,中因香港税收制度[M],北京:中国税务出版社,1997,317-319.

④熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版,第112页.

参考文献:

[1]财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[2]财政部税收制度国际比较课题组编著,英国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[3]熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版.

[4]朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997.

[5]各国税制比较研究课题组编著,财产税制国际比较[M],北京:中国财政经济出版社,1996.

[6]马丽波,我国物业税启动有关问题探析,西南财经大学,2005.

篇5：龙运国际汽配城物业合同

物业合同

哈尔滨龙运汽配物流管理有限责任公司

物业管理服务合同

（合同编号）

甲

方：哈尔滨龙运汽配物流管理有限责任公司注册地址：哈尔滨市香坊区学府东路1号联系电话：0451——51785178 物业服务报修电话：***

乙

方：

使用人（法定代表人）姓名：身份证（护照）号：营业执照注册号：

地

址：

区

栋—

号联系电话：

为确保龙运国际汽配城物业的正常使用，为业户（使用人）创造整洁、舒适、安全、文明的经营环境，维护业户及使用人的经营权益，根据《哈尔滨市物业管理规定》，龙运国际汽配城《房屋使用权转让合同》，经双方友好协商一致，同意签订本合同。

一、甲方是龙运国际汽配城综合管理机构，并根据相关规定选聘专业管理服务人员，设立“龙运国际汽配城物业服务中心”，根据本合同约定，对该物业行使管理服务权。管理及服务内容如下：

1、负责该物业房屋建筑公共部分（屋面、梁柱、内外墙体和基础的承重部位、外墙面、共用楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。

2、负责该物业房屋建筑共用设施（电梯、供热管道、给排水管道、雨水管、排风道、消防设施设备等）维修养护和管理。

3、负责该物业配套设施及附属物（道路、停车场、化粪池、雨水井等）维修养护和管理。

4、负责该物业区域内的卫生环境清理，保持环境整洁、优美。

5、负责该物业区域内的公共秩序的维护与管理，协助配合政府相关部门做好物业区域内的安全防范工作，保持该物业的正常经营秩序

6、政策和法律法规规定的须由甲方管理的其他事项。

7、开展便民服务或有偿服务，满足业户的需求。

二、甲、乙双方的权利、义务

（一）甲方的权利、义务

1、依据省市有关政策规定，行使本合同第一款规定的权利，承担相应的义务。

2、按照“龙运国际汽配城”经营管理实际需要，制定本物业必要的规章制度。

3、按照相关规定，向乙方收取物业服务费、供暖费、水、电费。

4、对于违反本物业管理规定或损坏本物业共用设施行为的，甲方有权按规定要求其停止违章、侵权或违法行为；对于造成损失的并要求其赔偿、恢复原状，同时有权提请市政相关部门处理。

5、对于拒不交纳物业服务费、供暖费、水电费等费用的业户及使用人，甲方有权采取相应措施进行催缴，必要时诉讼法律催缴，拖欠的费用按规定收取相应的滞纳金。

6、政策和法律法规规定的须有甲方管理的其他事项。

（二）乙方的权利、义务

1、依照本合同约定享有接受物业服务的权利。

2、享有对甲方物业服务的监督、建议的权利。

3、享有对本物业共用设施、共用部位合法使用的权利。

4、对于房屋的使用必须严格遵守本物业的相关管理规定，原则上不允许私自改动房屋建设格局，如确需要改动的必须向甲方的物业部门提出申请，经同意并办理相关手续，签订装饰装修协议后方可施工。

5、乙方有义务告知“共同使用人”遵守本合同及其他管理规定，如确因“共同使用人”给该物业造成损失或危害的，乙方应承担连带责任。

6、有配合异产毗邻住户维修的义务，否则承担给他人造成损失的责任。不得私自占用、移动或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地。不得在非指定位臵倾倒抛弃垃圾、杂物，不得向排水设施内倾倒杂物，因使用不当造成管道堵塞，责任人除承担维修费用外，造成他人财产损失的应由责任人承担。

7、对于经营的易燃、易爆物品应采取相应安全措施，防止发生火险，禁止在物业区域内排放有毒有害物质，发出超标噪音污染，未经许可不得在共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂抹、刻画。

8、乙方不得私自改变房屋用途。

9、如发生危及公共利益或其他业户权益，确因紧急避险的紧急情况，必须进入物业某部位，在无法通知相关业户的情况下，甲方物业人员可在有效第三方（派出所、街道办事处）的监督下，进入该部位作业或排险，事后应及时通知相关业户并做好善后工作。

10、有按照相关规定交纳各项费用的义务，不论房屋是否使用或闲臵，均需交纳各项费用。

11、业户将房屋转让、转租他人使用时，有义务告知新

户重新与甲方签订物业管理服务合同，否则继续承担原签订合同所规定的一切责任。

12、乙方专有部分及自有的财产（包括但不限于乙方放臵公共部位但未交付甲方保管的），由乙方自行管理。室内、车辆内的安全防盗措施与责任由业户自己负责。

13、业户有义务遵守安全防火条例，同时遵守园区用火规定，禁止明火作业，五级以上大风室内外禁止有火源。

三、物业服务费的服务成本构成及主要用途

根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》的规定，物业服务费的服务成本构成及主要用途，一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域内的清洁卫生费用；

4、物业管理区域内的绿化养护费用；

5、物业管理区域内的秩序维护费用；

6、物业服务办公费用；

7、固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、其他费用。

10、物业共同部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入

服务成本或物业服务支出。

四、车辆停放管理

为了维护全体业户的经营利益，达到物业区域内交通秩序井然有序的标准，车辆停放应停放在停车场，不得占道停车或妨碍他人的经营店面。

五、公共秩序的维护与管理、安全防范的协助管理

1、本物业区域内实行监控管理、门卫管理、巡视管理，停车场实行亭岗管理。

2、发生治安、刑事案件，应在第一时间及时报警，并配合公安机关及时处理。

六、其他事项

1、本合同按规定或法定程序可进行补充或修改，双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同执行期如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方可按规定及时协商处理。

2、甲方未达到约定服务标准的，乙方有权要求甲方按约定执行，同时有向人民法院的诉讼权和向上级主管部门的投诉权，按照人民法院的判决承担相应民事责任；按照上级主管部门的要求改正。

3、乙方凡违反本合同的行为，应停止违章、排除危险、返还财产、恢复原状、并予以修复更换、赔偿损失、消除影响、赔礼道歉等形式承担责任。

4、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同经甲乙双方签字后生效。

甲

方：哈尔滨龙运物流管理有限责任公司

代表人：

乙

方：

使用人或法人：

代表人：

****年**月**日

装饰装修管理协议

甲方：“龙运国际汽配城”物业服务中心乙方：使用人（法人）

身份证、护照、营业执照注册号：地址：

区

栋——

号联系电话：

为维护“龙运国际汽配城”全体业户的经营利益，保障汽配城园区建筑结构和设备设施的安全，同时确保业户入户期间经营区域环境整洁，特签订本协议。

一、乙方在对房屋装饰装修前，应填写《装修申请表》后交与甲方，待甲方审定同意后方可施工。

二、乙方在房屋装饰装修期间应做到以下几点：

1、遵守国家法律、法规，执行建设部（2002第110号令）《住宅室内装饰装修管理办法》以及省市有关房屋装饰装修法规。

2、监督并与装修公司或装修人员共同遵守本协议。

3、按照经甲方同意的施工方案及图纸施工。

4、接受甲方的检查与指导。

三、装饰装修工程的实施期限：最长不得超过一个月。

四、装修施工时间：为了不影响其他业户的正常经营活动和休息，施工时间为8：00—11：30时、13：00—17：00时，每日17:00至次日8：00时不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装饰装修活动。

五、装修垃圾的堆放、清运处臵，施工中产生的装修垃圾应堆放在自己的商户门前，不得影响毗邻商户的正常营业，施工中的白色垃圾、易产生漂浮的垃圾应装袋后堆放，由甲方清运出园区。

六、装饰装修中的禁止行为：

1、严禁改变房屋承重结构和使用功能。

2、不得在承重墙、楼板、梁、柱处打孔。

3、不过量增加楼板静荷载，包括在室内砌墙、吊顶（棚），安装大型灯具等。

4、不得破坏卫生间、地下室的防水层。

5、不得使用不符合消防要求的装饰材料。

6、不得私自改动给排水、供热共用管道，对管道装饰时应预留检查口，凡未留检查口一旦影响维修，乙方必须无条件拆除装饰部位的装修，损失由乙方自负。

7、严禁高空抛物，倾倒杂物以及向排水管道中倾倒杂物，造成后果有责任业户负责。

8、业户在设计室内电气配臵时，应保证用电量不超过额定电量。

9、不得改变供暖方式。不得在屋面上安装太阳能热水器、卫星电视接收天线，损坏屋面防水。

10、其他的违章装饰装修活动。

七、注意事项

1、乙方的装修期应确保最迟在一个月内完成，因特殊原因不能按期完工应向甲方说明并征得同意。

2、装修施工期间，甲方负责对装修情况的巡视，检查，施工人员必须服从管理接受检查，如有违规行为的，巡查人员有权令停止施工。

3、施工现场应做好安全防火，合理动用火源，园区内禁止流动吸烟。

4、装修公司及业户需签署《治安、消防承诺书》。

八、乙方在办理进户时须向甲方交纳装修保证金及装修垃圾清运费。

装修保证金是按照《民法通则》规定的一种民事约定，是维护业主和大多数业户经营利益的重要措施，对经甲方验收合格且无违约行为的，在装修完并正式营业后，如数返还给乙方。如果乙方违反本协议，必须承担违约责任，该保证金不予返还，转为限期恢复保证金，按照甲方要求在规定期限内恢复，恢复后该保证金如数返还。

九、本协议未尽事宜执行国家、省市有关房屋装饰装修的规定。

十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议经甲乙双方签字后即生效。

甲

方：龙运国际汽配城物业服务中心

代表人：

乙

方：使用人或法人

代表人：

年月

日

治安、消防承诺书

为了确保“龙运国际汽配城”

区

栋—

号在入住期间的治安、消防安全，遵照哈尔滨市人民政府有关规定，实行治安、防火责任制，特向龙运国际汽配城物业服务中心（以下简称物业）签订本承诺书，承诺要点如下：

1、遵守《中华人民共和国消防法》、《哈尔滨市治安管理处罚条例》中的相关规定，如在装修活动中有任何改动（包括小改动），也务必到物业办理相关手续，并要严格遵守与物业签订的《装饰装修管理协议》中的各项条款。

2、依据经物业审定的施工方案进行施工，接受物业对本装修工程进行监督。

3、如物业发现施工有不安全的隐患和现象，有权下达整改或停工通知书直至不安全因素消除为止。

4、自行负责上述房屋施工期间消防安全责任，保证不发生水、火灾、燃气泄漏等事故。

5、施工前书面通知物业，以便物业提早安排进场事宜。

6、设立现场安全负责人，负责施工消防安全。

7、电气操作人员应有电工操作证。

8、进行动火作业前，到物业提出书面申请。严格按照申请单中标明的时间、地点进行动火作业。如更换动火地点或延长动火时间，将重新办理动火手续。由有焊工证人员进行操作，不违章操作。动火前必须清除周围易燃物，配备灭火器；动火后必须做到“工完场清”，不留隐患。

9、遵守远去的安全规定，并听从管理人员的安排，主动出示施工人员《临时出入证》。

10、不雇佣社会闲杂人员和有违纪违法行为的人员，教育本商户家人、职工严格遵守园区有关规定，不在非工作区滞留、闲逛，文明施工，不喧哗打闹、打架斗殴。

11、在施工中如需使用易燃物品时，需提前做好物品安全存放工作，并报物业，得到物业批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后须将剩余物品带离园区。

12、园区范围内禁止流动吸烟。施工现场需配备足够的灭火器和灭火砂箱。

13、当发生消防事故时应及时处理，同时报告物业或启动报警器进行报警，以书面文件报告事故原因，并保护好现场，配合调查。

14、当日产生的施工垃圾应当日清理，尤其刨花、锯末或易燃垃圾，施工堆料不得散放在露天。

15、每天施工完毕后，安全负责人（或指定专人）认真检查施工现场，并且断水、电、燃气闸门。

16、不随意挪动、更改消防管线、探头、消火栓等设施，不阻挡和影响消防设备使用。不得破坏拆改或碰撞室内消防系统，还要特别注意此系统的工作原理，应个人原因而造成消防系统漏水，责任人将承担因此产生的全部责任。

17、对施工人员进行安全教育，服从物业人员监督检查。

18、如未遵守与物业签订的《装饰装修管理协议》中的有关规定及本承诺书中各项条款，从而造成直接或间接损失，照价赔偿并承担引发的责任。

业户使用人签章：

装修方安全负责人：

篇6：国际物业服务标准

总体物业要求

本标准反映了电影院多样的建筑构成和结构基本原则。有关条款的责任分配请按双方达成的合同主体文件执行。出租人应确保其工作与相关的标准、规范、规程及地方条例相吻合，本文件不作为合同附件，仅作为资料使用。

总体要求：

1、一般条件介绍：多厅影院通常由影厅、大堂、进出通道、附属停车场构成。

2、所有影院建筑都应符合现行的国家建筑法律、法规、条例和国家建筑标准、规范以及地方建筑法律、法规、条列及地方标准、规范。并取得政府主管土地、立项、规划、建设、消防、环境、卫生、人防等机构的批准文件或替代性文件。同时该建筑应符合电影相关技术的建筑要求。

3、出租人交付的租赁场地符合五星级影院各项技术标准要求的消防设施设备技术条件、空调设施设备技术条件，隔墙起坡等二次结构完工标准。

4、项目室内、外公共装修均达到出租方承诺及双方议定标准。

5、针对本项目，影院总体建筑面积不低于5000平方米且不高于6000平方米，拟设计10个影厅（含1个中国巨幕3D影厅，4个标准3D影厅，5个标准2D影厅），总座位数预计在1800座-2200座之间。巨幕厅面积不低于700平米，梁下净高15米。普通影厅梁下净高8米。柱间距不低于8米×8米。

6、巨幕厅银幕高宽比：不低于12米×23米。普通影厅银幕高宽比：不低于6米×11米。

7、本影院项目总体定位：五星级豪华多厅多功能高标准电影城。

具体要求：

第一部分土建项目

1、建筑物主体

2、影院主体

第二部分机电、给排水工程

1、空调

2、电气

3、给排水第三部分消防工程

1、消防水系统

2、送风、排风排烟系统

3、报警及消防联动系统

4、疏散通道第四部分物业管理

1、客梯

2、停车场

3、户外招牌及广告

4、公共设施的合理利用

第一部分土建项目

1、建筑物主体

1.1 建筑物主体设计耐久年限不得低于50年 1.2 建筑物耐火等级不得低于二级

1.3 建筑物抗震设防烈度不得低于当地设防烈度

1.4 建筑物具有供残疾人进出影院的专用通道及无障碍设施 1.5 建筑物二层以上观众厅应设有电梯或扶梯

2、影院主体

2.1 最低高度(净高)所有影厅高度：上楼板至最低障碍物（即本层楼板）的净高对带VIP包厢的影厅为13.0米（即楼座包厢），标准影厅净高为10.2米，小影厅最小净高为7.0米。

所有影厅放映室：台阶式座席最高踏步完成面至放映窗口底端的最小净高为2.2米。所有影厅入口：吊顶至地面的最小净高为2.5米。放映机房：吊顶至地面的最小净高为3.8米,内部宽度最小值通常为4.5米。2.2 楼板

2.21影院楼板应为现浇钢筋混凝土结构，以承受影厅、大堂、储藏室和走廊4.0kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系数）。放映室不低于4.5kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系

数）。

2.22建筑结构应考虑放映机房的夹层楼板。

2.23财务室的地面应被设计成足以支架三个保险箱，其荷载为1000kg，400kg和200kg。财务室地面的任何位置都应能承受1000kg的荷载。（承租方应及时提供设备尺寸和位置）2.24影厅楼板厚度最小不得少于150mm，以防止表面裂缝裂纹。如果结构设计工程师认为有必要，应增加楼板承受荷载的能力，以便容纳影厅的座椅、台阶、音响设备、影厅储藏室及夹层内放映机房和保险柜的外加荷载。在完全荷载的情况下，应对影厅座席处混凝土楼板的承载做限制。

2.25影院观众厅阶梯式起台结构建设

根据承租方设计方提供的方案为前提，由出租方交专业设计院完成。混凝土楼板应由注册结构工程师根据设计标准设计。阶梯式起台不低于4.0kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系数）。

2.3 影院观众厅隔声墙砌筑及墙体抹灰工程

影院观众厅隔声墙应满足影院建筑功能要求，为双层墙体形式，每层墙体不小于200MM厚度，中间隔不小于200MM的空气层，空气层与墙体之间不可有任何物理形式的连接。如连接无法避免，为符合隔音标准，应在连接处使用弹性隔膜垫。双层墙体均应做到不小于15MM厚的水泥沙浆墙体抹灰，抹灰应保证充分的饱满密实，以防止表面裂缝裂纹。

若该空气隔层未做，导致隔音问题时，应采取替代解决办法。应在承租方和属于物业方或其他承租人的区域之间的间隔墙上做类似的隔音层。影厅中裸露的混凝土装饰面不得出现伸缩缝和活动接缝。地板变坡点的变化不应出现在座椅的固定点处。应在影厅隔墙中央所有相连的影厅楼板处使用制动缝，以防业桥梁振动效应及影厅之间串音。2.4 影院经营区与建筑内其他承租户（或者公共区域）分界墙体墙体应满足建筑及结构相关规范，尤其满足隔音标准 2.5 影院经营区内卫生间

2.51应具有与卫生间分离的盥洗室，每4个大便器设1个洗手盆，男女卫生间至少一处设污水池

2.52应具有排风风道

2.53出租人应负责影院经营区内卫生间地面防水

2.54具有蹲便器（或坐便器）和分离式小便斗各自的给排水管道

2.55观众使用卫生间的男女人数比例应按1：1计算，多厅影院使用卫生间的人数可按60%折减。男厕：每50人设1个小便斗，400人以内，每150人及其尾数设1个大便器；400人以上超出部分每200人及其尾数设一个大便器。女厕：400人以内，每50人及其尾数设一个大便器；400人以上超出部分每75人及其尾数设1个大便器 2.6 影厅工艺要求

观众厅的长度不宜大于30m,长宽比宜为（1.5±0.2）:1 观众座椅短排法(每排座位数不多于22座)排距应不小于1.05m,长排法排距应不小于1.10m 设计视点高度应不高于1.50m 最近视距应大于有效放映画面宽度的0.6倍

最远视距不应大于最大有效放映画面宽度的1.8倍视线超高值应大于0.12m 最大仰视角宜不大于40°

变形宽银幕画面宽度应不小于8m 放映光轴的水平偏角应不大于3°

放映光轴的垂直偏角宜不大于4°,应不大于6° 影院观众厅不应开设窗户 2.7影院其它要求门厅面积不得小于每座0.5M售票厅位置设置必须明显 2.8通道

根据承租方设计方提供的方案为前提，由出租方交专业设计院完成。所有通道需符合消防疏散及影院功能要求。2.9影院地面

影院内地面应全部水泥砂浆找平压光 2.10影院屋顶

屋顶结构一般使用钢筋混凝土板上加隔热保温层和防水层,避免航空噪音、雷电、冰雹等空气声和撞击声 2.11门窗

多厅影院最好采用双层隔音门,双层门之间如能设“声闸”则更好。

第二部分机电、给排水工程

1、空调

出租方需按照承租方设计方提供的空调图将空调系统的各子系统（即空调风柜）引入到观众厅及影院其它公共区域(承租方只须确定风口位置及分支风管施工,其余设备出租方提供),且功用必须满足影院开业后，影院区域内夏天不高于２６℃，冬天不低于１８℃。此项服务还须满足：

1.1空调运行时间与影院营业时间一致

1.2空调的制冷及制热周期应不短于政府的有关规定 1.3空调服务的卫生标准应与国家相关规定一致

1.4出租方须负责空调系统直至与承租方接驳部位的隔音、消声及防震设备及措施，以保证在放映机、通风及空调系统均开启时空场观众席的综合噪音不得超过40dB(A)1.5厅与厅之间须为独立管道系统，并有单独控制

2、电气

2.1供电系统，供电主电缆的采购、铺设

2.11由物业配电室向影院配电室提供双路供电，负荷不低于700KW 2.12主供和备供电源之间必须配置（自动转换开关、切换开关、接触四组）防止并列运行，确保影院可靠供电。详见国标《常用低压配电设备安装90D367》 2.2影院合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装；承租方提供总用电负荷量参数，出租方提供影院合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装。

2.3影院合作经营区所需电信外线线路前端

承租方提供电话线路数量，出租方提供电信外线线路前端到影院指定的弱电机房。2.4出租方需负责配合申请电话中继线及IDD线路，并完成相关的工程。

2.5出租方需负责宽带线路引至影院合作经营区（两兆宽带，由承租方提供具体位置）；

2.6出租方需负责电脑系统接地引至电脑机房（由承租方提供末端具体位置）； 2.7出租方需负责放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地（由承租方提供具体位置）； 2.8出租方需负责有线电视系统预留埋及点数申请（由承租方提供具体位置）。

2.9以上交付标准按照《建筑电气安装工程质量验收规范》GB/50303-2002和《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》GB/T50312-2000中有关内容执行。

3、给排水

3.1出租方需负责给、排水主管道设备采购及安装（施工部位：卫生间，小卖部，咖啡厅，放映机房），其中包括计量设备采购及安装 3.2以上交付标准按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB/50242-2002中有关内容执行。

第三部分消防工程

由出租方按承租方影院的功能分布，请专业设计院设计完成，并负责为影院提供完整的消防工程，包含但不限于以下项目：

1、消防水系统

2、送风、排风排烟系统

3、报警及消防联动系统