旧村改造汇报（通用8篇）
篇1：旧村改造汇报
强湾乡旧村改造情况汇报
（2008年11月10日）
强湾乡地处白银市区南部14公里处，南邻水川镇，东与水川镇、四龙镇接壤，西北与王岘镇、皋兰县相连，土地总面积248平方公里，属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区。全乡现辖7个行政村，44个村民小组，2746户，9750人，其中劳动力4905人。现有耕地28643亩，其中旱地15946亩，12697亩。2007年全乡生产总值22936万元，其中农业生产总值2190万元，农民人均纯收入3746元。在开展社会主义新农村建设中，我们紧密结合自身实际，紧紧围绕“二十字”方针的总体要求，按照《白银区建设社会主义新农村，推进城乡一体化实施纲要》的总体安排部署，明确目标，合理定位，从基础建设和改善村容村貌入手，逐步推进社会主义新农村建设，现将旧村改造有关情况汇报如下：
一、基本情况
1、自然条件
强湾乡强湾村地处白银市区南部14公里处，是强湾乡政府所在地，白崖子村地处白银市东南部15公里，两村都属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区，干旱少雨，水资源匮乏，加之植被稀少，生态环境恶化，自然条件差，土壤贫瘠，农业经济结构单一，抗御自然灾害的能力脆弱，农民生活水平不高，但从全乡来说经济发展相对较好。随着城郊经济的发展，西部大开发战略的实施和扶贫开发建设项目的带动，干部群众脱贫致富愿望强烈，积极性高。
2、社会经济状况
强湾乡强湾村有7个村民小组，农户453户，人口1563人，共有劳动力755人，耕地面积3713亩，其中有效面积2239亩，保灌面积2033亩，旱地1474亩，2007年农民人均纯收入3752元。
强湾乡白崖子村有6个村民小组，农户497户，人口1754人，共有劳动力984人，耕地面积5303亩，其中有效面积2808亩，保灌面积2113亩，旱地2495亩，2007年农民人均纯收入3761元。
二、基本原则
1.坚持保护环境，可持续发展的原则。旧村改造要着眼于长远利益，立足于资源的节约与综合利用，切实保护好生态环境，加强环境综合整治，大力发展循环经济，推广使用新材料、新能源、新技术，建设节能省地、防震防灾型住宅，实现经济、社会和生态的可持续发展。
2.坚持规划先行，合理有序建设的原则。旧村改造必须依据所在乡镇的土地利用总体规划和乡镇域规划，做好改造村的建设规划、土地利用规划和经济发展规划，并按照有关程序报批，杜绝未批先建、少批多建、越权审批等违法行为。
3.坚持农民自愿，维护农民利益的原则。旧村改造要尊重农民的意愿，充分发挥农民在旧村改造中的主体作用，调动和发挥农民的积极性和创造性，统筹经济发展、产权制度改革、就业安置、社会保障等方面的工作，妥善处理农民与集体经济组织的利益关系，切实维护农民的权益，提高农民的收入水平。
4.坚持合理推进，防止盲目开发的原则。旧村改造必须考虑本村的经济基础、就业环境和改造后的问题，必须进行充分论证和可行性研究，防止急功近利，不切实际，一哄而上，搞遍地开花、低水平分散建设。
5.坚持保护耕地，集约利用土地的原则。旧村改造的建设用地要严格控制在村庄占地范围内，严格控制占用农用地，严格禁止占用耕地，特别是基本农田，要节约并集约利用土地，大力发展二三产业，提高土地的利用效益。
三、主要做法
1、强化组织，加大宣传力度。
村里成立了以村委会主任为组长的新农村建设领导小组，选出工作踏实、责任心强的村民代表为工作骨干，负责新农村建设日常事务。利用各种宣传方式，大力宣传新农村建设的意义、办法和建设目标，进一步调动全村村民关心新农村建设、投身新农村建设的积极性和主动性。从而加快新农村建设速度。
2、责任到位、分工合作、建立奖罚激励机制。按新农村建设标准的九项要求，村新农村建设领导小组依任务性质不同进行了分工，将工作人员分成5组，分别负责不同工作，避免了推诿扯皮事件的发生。与此同时，经村两委和村民代表会议研究，制订了切合实际的奖罚措施，充分调动工作人员的责任心和工作积极性，各工作组定计划定目标，制订了切实可行的工作日程表，保证了各项工作的按时完成。
3、发动社会力量，多方筹集资金，确保工程顺利开展。针对新农村建设基础设施建设量大，需用资金多的情况，村建设领导小组发动社会各方力量，在取得多方支持的同时，借助市县帮扶单位，筹措资金，使各项建设工程有了可靠保障。
四、基础设施建设初步成效
根据强湾村的实际情况，主要完成以下主要项目：
1、完成2007年强湾村中低产田改造项目。
2、安置无房、危房、特困户4户。
3、完成强湾村小学和文化室基础设施建设。
4、新建强湾村文化活动中心1处，并配套相应的文化娱乐设施
7、砂化硬化村级道路13公里。
8、完成植树造林200亩。
9、兴建生活垃圾收集场1处。
9、维修村委会办公用房，并配套办公设备。
10、建立相关“村规民约”等制度。
根据白崖子村的实际情况，主要完成以下主要项目：
主要是维修道路2000米，综合开发土地400亩，新增水浇地300亩，新建50平方米泵站一座，并配套机电设备，衬砌水用隧道600米，衬砌渠道6600米，投入小尾羊200只，扶持养殖示范户60户，培训农民技术员600人次。
五、村容村貌改造 通过旧村改造我乡强湾村、白崖子村的村容村貌有了明显的改善。主要是：
1、通过“三池一改”项目建设，在强湾村、白崖子村建设沼气池130座（其中：强湾村100座，白崖子村30座），合理利用清洁能源，改善了人居环境，提高了农民生活水平。
2、通过美化白金公路，减少因水土流失对白金公路的损坏，改善生态环境，我乡在白金公路沿线10公里（强湾段）进行植树造林，栽植树木为白杨、刺槐等树种，在白金公路到何及沟特困群众安居点1.5公里乡村公路段栽植刺槐、白杨，在白崖子村苦水沟沿渠3公里栽植白杨等措施，增加了植被覆盖，改善了农民居住点生活环境，营造了一个舒适、美丽、温馨的居住环境
3、全村完成了长久垃圾的清理以及村内外的乱堆乱放清除，落实了四有一落实的环境卫生长效管理机制，使村容村貌焕然一新。
4、通过强湾村阵地建设项目，建起了村卫生室，使村公益公共设施逐步完善。白崖子村阵地建设项目正在紧张筹备中。
六、精神文明建设情况
强湾乡一直把村民道德建设当作一项大事来抓，积极采取秦腔折子戏演出、张贴标语、广播等为农民群众喜闻乐见的形式加强宣传，进一步推动了创建文明村工作不断向广度和深度发展。工作中，我们一是抓制度，强化外在约束。制定了符合村情、民情的《村规民约》，并发放到各家各户，要求各家各户认真学习，遵照执行，以此来不断规范村民们的言行举止，引导广大村民争做“四有”新人。二是抓载体，提高活动质量。同时，强湾乡在这两个自然村积极探索文明建设的有效载体，精心举办开展了“十星级文明户”、“五好家庭”等一些村民喜闻乐见的活动，使村民在自我教育、自我评价中享受到精神文明建设的成果，从而大大调动了广大村民参与文明村建设的积极性。三是抓风气，推进移风易俗。近年来，强湾乡出台了婚丧嫁娶不得大操大办、不得赌博酗酒、不得参与迷信活动、不得涉嫌违法犯罪、发现有违规现象要向村委会报告的规定，村领导班子成员向全村人民承诺，带头遵守有关规定，争做移风易俗的带头人，一个崇尚科学、文明、健康、向上的良好社会风气已经形成。四是抓依法治村，保持社会稳定。为提高农民群众的法律素质，我们一方面在两村深入开展普法教育活动，引导村民自觉做到学法、用法、遵法、守法；另一方面，坚持依法进行民主选举、突出民主决策、实行民主监督、搞好民主测评，认真落实“依法建制、以制治村、民主管理”等制度，大大提高了广大村民的参政议政能力，使广大群众充分享受到了政治上的民主权利。
七、改造中积累的经验和存在的问题及今后打算
（一）几点体会
1.先行试点，科学规划。旧村改造是一项系统工程，内容繁杂，涉及面广，必须先行选择一批基础条件好的村庄进行试点，并科学合理地做好试点村的规划和建设工作，起到引导示范作用。
2.因村制宜，多种形式。由于各村之间基础条件不同，差异性较大，因此不能搞“一刀切”，要结合本村的实际情况，本着相互合作、共同发展的原则，选择适合于本村的改造方式，创出特色。
3.点面结合，带动周边。在规划建设上应与新城、中心镇、中心村建设、山区险村搬迁、生态移民搬迁结合起来，在产业发展上应与农业结构调整结合起来，在基础设施建设上应与周边的公路干线、同时带动周边村向试点村聚集。
4.多元筹资，共同建设。要充分发挥市场配置资源的基础性作用，采取多种方式，多渠道筹措建设资金，形成政府、社会、企业、农民等相结合的多元化投资渠道。
（二）存在的困难和问题
一是农业生产基础薄弱，水利设施欠帐较大，农业生产成本高，直接影响着两村农业产业结构调整和经济社会发展的步伐；二是两村还未形成规模产业，经济总量低；三是资金匮乏，项目建设进度缓慢；四是部分群众的思想有待解放，市场经济观念跟不上实际需要。
（三）下一步打算
一是进一步落实白崖子旧村整治改造和强湾村新农村建设试点各项工作，完善乡文体中心和“农家书屋”的建设，完成乡卫生院的扩建任务。二是狠抓节水灌溉，进一步加大农田水利设施建设力度，降低农业成本，保证粮食产量。三是积极与有关部门协调，争取项目、资金，硬化乡村道路15公里，对强湾、白崖子乡村道路进行改造，逐步改善乡村道路交通条件。四是进一步优化种植业结构，调整抓好以日光温室为主的蔬菜产业、大棚油桃、红葱、红枣等特色农产品，把特色产品做大、做强。五是立足区位和资源优势，面向市场需求，在规模养殖上下工夫。以春雨公司为龙头，大力发展生猪养殖业，积极带动、培养一批规模户，力争建成规模村、专业村，逐步向产业化方向发展，不断提高畜牧业经济效益，促进农民增加收入。
篇2：旧村改造汇报
按照市政府工作安排，今年年初我局已经委托济南市规划设计研究院进行控制性详细规划的编制，而城中村改造是作为控制性详细规划的一项内容进行编制的，由于城中村改造工作的紧迫性，4月份我局向设计院提出，要求将城中村改造规划作为一个专项规划在控规中提出来，进一步细化，并提前完成。
该次规划范围是总体规划确定的建设用地范围，总面积是30.99平方公里。旧村改造的用地主要从两个方面来考虑：一是满足村民的居住要求，即村民的安置用地；二是满足城区村民失地之后的生计要求，需要拿出一部分用地分配给村民进行建设，可以是住宅、商铺、市场等，村民自己经营或者出租以作为其生活保障，即村民保障用地。人均用地的标准借鉴济南市和潍坊标准，目前济南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，潍坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。综合济南、潍坊两市的标准，参考龙山新居的指标，确定我市旧村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米设置。本次规划共涉及42个村庄、9片城区平房区，总人口26696人。村民原居住用地8054.3亩，规划村民安置用地1040.25亩，生活保障用地1040.25亩，节省建设用地5973.8亩（由于04年航测地形图变化比较大，这次用的地形图是08年的航拍图片，数据不是太准确，新的航测工作现在正在进行，估计8月可以完成，等完成后这些数据会更准确些）。
等初步成果编制完成后进行方案汇报与论证工作，组织专家咨询，根据咨询意见修改完善，形成公示成果，进行社会公示，听取公众意见，根据各方意见，深化完善，编制报批成果。
建议：
1、加大力度严格控制个人建房，堵住私搭乱建的口子。08年影像图和04年航测图进行初步比较，我市在4年时间内增加平房800余户（不包括加盖楼房户数），其中拆迁安置200余户（黄金水岸和大东吴金色阳光城项目拆迁安置），按照每户20万元将这些新增平房进行拆迁大概需1.6亿元。这些新增平房给我市城中村改造和合村并居工作带来很大障碍。建议以09年地形图航测为契机，对09年航测完成后未经法定程序审批擅自建设的在拆迁时一律不予补偿，对04年航测完成后私自建设的出台相关拆迁安置政策。
2、严格控制零星建设，对单位报建和个人自建住宅等小型项目不予审批，全部成片开发建设，保证居住区的统一规划、合理布局。
3、拆迁安置不再划分宅基地，结合城中村改造和合村并居工作进行安置。
篇3：农村旧村改造评估实务探讨
1农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
1.1房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有, 而农村土地属于农村集体所有, 其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证, 在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有, 颁有房屋产权证书。如果两证齐全, 可以根据农村旧村改造项目实物补偿 (拆一补一) 原则进行评估测算, 在这种情况下, 评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现, 虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书, 但是证书却与现实状况并不相符, 这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的, 已经过去20年, 土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代, 按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续, 但是农民法律意识薄弱, 没有及时办理变更手续, 导致现实房主与产权人不相符, 部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改, 使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
1.2房屋的面积问题
1.2.1 农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前, 考虑到税费的问题, 往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后, 由于时间的推移, 又进行改建、翻新, 在这些情况下, 产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
1.2.2 产权证书办理年限不同, 导致产权面积不同
进行旧村改造的地区, 房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现, 这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的, 还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在房屋进行翻新或者重建之后根据房屋的现实状况办理的, 基本上可以真实的反映房屋的面积及现状。在20世纪90年代之前的房产证已经不能反映房屋状况, 主要原因是农村地区对于房屋的翻新、加盖等方面没有明确的法律制度规定, 农民便根据自己的需要, 随意更改自有房屋的面积大小和结构。这些房屋经过翻修、改建, 已经无法按照房产证进行核实。在同一区域存在这样两种状况, 会使相同状况的房屋由于房产证办理年限的不同而产生不同的拆迁评估价值。这种情况的存在使房屋评估价值很难确定。
在进行拆迁评估时, 估价师无法根据产权证书来核实房屋的真实状况, 无法进行房屋的有证面积和无证面积的准确计算。这些都直接影响到估价师的评估工作。
根据有关规定, 只有房屋的有证面积才能进行相应的补偿。按照有证房屋实物补偿 (拆一补一) 的原则, 农民会有很大的损失, 必然会给后期的拆迁工作带来很大的困难。如果按照现实面积进行评估, 又会为房地产估价师和估价单位带来很大的评估风险。在评估实务工作中, 如何解决上述问题是农村旧村改造评估工作的核心内容。
2解决方法
针对上面出现的问题, 经过不断的实践和研究探讨。在评估工作中, 经常采用以下方法解决上述问题:
2.1房屋的权属问题的解决方法
针对权属不明现象, 根据产生产权不明的根源不同, 采取不同的方式进行确权。
对于没有产权纠纷仅仅是继承等原因造成的产权人改变的情况, 评估工作的确权工作主要是同房屋主管部门、土地主管部门和公证部门一起完成。而对于具有产权纠纷的房屋, 即使会同相关管理部门仍未能确权的, 可以进行产权不明房屋的评估工作, 与确定产权房屋的评估原则和评估方法相同, 但是要注意在评估过程中应注明权属不清的原因。
2.2房屋面积不清的解决方法
同一个地区即使房屋的面积随着产权人的翻新、改建等发生变化, 农村宅基地的面积也是固定不变的, 因此农村宅基地面积的确认是容易的。根据农村地区这一独特的土地使用权占有方式, 在农村旧村改造评估中, 使用宅基地的面积作为评估的基础数据, 然后根据宅基地的面积来进行拆迁补偿, 这在一定程度上解决了时间变化等不同因素导致的产权证书面积差的问题。
在按照宅基地面积对农民进行实物补偿的方式下, 为保证公平通常还结合货币补偿的方式来评估房屋装修以及其附属物, 使不同的房屋状况、装修情况等给予不同的货币补偿价值。
通过上述解决方法, 不但可以避免农民过多的损失, 也会减少评估师的评估风险。
摘要：农村旧村改造过程中的房屋评估工作在我国没有明确的法律规定和规范, 评估工作基本上按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者根据地方管理部门的要求进行的, 但是实务工作中, 农村旧村的房屋在权属和面积确定方面存在一些问题。针对房屋权属和面积确定过程中出现的问题进行了分析, 并为这些问题提供了相应的解决方法。
篇4：旧村改造静悄悄
年近70的崔广珍是土生土长的北京人，祖祖辈辈都住在海淀区东北旺乡安宁庄村，直到2011年。
那年的11月26日，是崔广珍的儿子儿媳举行婚礼的日子。“我提前就把新房都准备好了，亲戚朋友也都请好了。但是我真没想到，他们居然会强拆。”
4年来，崔广珍和六七十位原来安宁庄村的村民，不断奔走在法院、检察院、乡政府、区政府、建委、国土资源局……不为别的，就为讨个说法。“2004年国发28号文件明令禁止宅基地上建商品房，我就想问问，他们凭什么来拆我们？”
崔广珍不知道的是，2002年北京市人民政府京政地第1号文件，已经同意了海淀区人民政府征用东北旺乡安宁庄村农村集体所有“工矿用地14.618公顷”、“交通用地3.0763公顷”，共计17.6943公顷，进行旧村改造，同时建设“居易园住宅小区A区和B区”。
而在此之前，北京市上地房地产开发有限责任公司已经与安宁庄村委会签订了旧村改造征地协议书，并取得了原海淀区计划委员会、原北京市计划委员会、北京市发改委和北京市建委的批文。
2003年6月9日，原北京市国土资源和房屋管理局，向上地房地产开发有限责任公司颁发了建设用地批准书。该批准书显示：该建设用地的批准用地面积“14.6185公顷”，所有权性质为“国有”，土地取得方式为“有偿”，有效期至“2005年6月”。
然而，崔广珍怎么回忆也想不起来那两年曾经进行过所谓的“旧村改造”。“直到2006年，村委会才来动员大家伙拆迁。给多少钱搬走的都有，最开始说4000元一平方米，到后来5000、6000、7000、8000一直到9000都有。”
可崔广珍就是不肯搬。她坚决认为脚底下这块祖祖辈辈生活过、留下来的宅基地，就是农民的地、是集体的地。“开发商拿着《城市房屋拆迁许可证》，可我们是城市吗？”她一遍又一遍地问《经济》记者。
记者查询北京市国土资源局海淀分局的土地出让结果发现：早在2004年5月1日，海淀区东北旺乡安宁庄居易园住宅小区A区117844.45平方米的国有土地，就已经被出让给上地房地产开发有限责任公司，规划用途为住宅、配套和地下车库。土地出让价格未写明。
而崔广珍等人申请政府信息公开后，获得了一份土地出让合同，其中明确：该宗土地的出让方式是“协议”，出让价格为“82976710元”。直到此时，崔广珍仍然稀里糊涂：村集体的地，怎么就不声不响地变成了国家的地？又怎么就被出让给了开发商？
由于坚持不肯搬家，崔广珍和老伴被开发商安置到了在原安宁庄村的土地上建起来的上林溪小区“周转房”里，除了水电费以外，每个月还需要交300多元的物业费。
“我真不是想当‘钉子户’。”崔广珍说。“我们家原来是4间大北房，一共200平方米。外边盖点小房子租出去，一个月也能有四五千元的收入。可是现在，一个月只有1400块钱的养老金，别的一分都没有，这房子我真的住不起。”
不愿意搬家的不止崔广珍。
据媒体公开报道：
2014年8月8日凌晨，河南省新郑市龙湖镇107公路旁的张红伟家，被十几个不明来历的人撬门而入。睡梦中的张红伟和妻子被强行拖入一辆轿车，拉到附近一处公墓。二人在墓地被困4小时，回家时，房屋已成废墟。
2014年5月20日下午，山西省运城市夏县裴介镇裴介村因征地引发暴力冲突：60多名村民在冲突中受伤，其中10多名村民伤势较重。
2014年3月21日凌晨1点30分左右，青岛平度市凤台街道杜家疃村的农田里发生一起惨案。据村民介绍，平度杜家疃村被违法征地，村民被迫自己组织24小时看住自己的地。4名负责值守看地的村民被堵在帐篷里，帐篷四周被浇上了汽油点燃。一名63岁的村民被当场烧死，其他3名村民不同程度烧伤。
……
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：房屋征收实行“先补偿、后搬迁”，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。房屋征收部门应该给予被征收人包括“被征收房屋价值的补偿”在内的3方面补偿。至于具体的补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的面积和地点、搬迁费、停产停业损失等事项，则需按双方订立的补偿协议执行。
集体土地上的房屋征收问题，至今没有出台专门的补偿办法，只能参考《土地管理法》和《物权法》的相关规定。但由于其过低的补偿额度，每每遭人诟病。
“新世纪以来，过低的征地拆迁补偿，已经造成了大量的群体性事件。城乡矛盾、干群矛盾，很多由此引发。”中国人民大学农业与农村发展学院党委书记、副院长孔祥智接受《经济》记者采访时说。“实际上，高低是一个相对的概念，对于政府来说，通过行政手段把土地征收过来，做了几通一平以后，再倒手卖给企业。几十万、几百万元就有了，给农民可能只有几万元。但是对于农民来说，你拿我的东西，翻了好几十倍，凭什么？”
辽宁省某地级市房地产开发商石先生也向《经济》记者透露，集体土地征地补偿时，老百姓个人补偿一块，村集体里补偿一块。“两块加在一起，一亩地差不多12万元。但是我们拿地一般是一亩地160万元，剩下的140多万就都归地方财政了。”
篇5：旧村改造售房合同
旧村改造售房合同
甲方：济南市市中区白马山办事处袁东居委会旧村改造办公室乙方：
（合同编号）
出卖方（以下简称甲方）：济南市市中区白马山办事处袁东居委会旧村改造办公室
联系电话：
买受方（以下简称乙方）：姓名：身份证号：
联系电话：住址：。
根据《中华人民共和国合同法民法通则》及其他有关法律法规规定，结合旧村改造计划的实施实际，甲、乙双方本着自愿协商一致的基础上乙方向甲方购买宅楼，达成以下协议：
第一条房屋概括：
甲方在济南市市中区机一西路北侧袁柳村南部开发建设袁柳小区南区。主体建筑物的使用性质为住在，属砖混结构，建筑层数为七层（含阁楼）。
第二条乙方所购房屋面积及套数
1、乙方所购房屋为袁柳小区南区号楼单元层室号
地下室号阁楼、号车库。
2、房屋建筑面积为：平方米：地下室建筑面积建筑面积为平方米：车库建筑面积为平方米。
上述建筑面积，如与竣工验收后实际测定建筑面积有误差时，误差绝对值以实际测量为准，平方面积结算时核实调整，每平方米依照本合同规定价格不变，总金额多退少补。
第三条房屋及配套售价
1、房屋建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
2、地下室建筑面积售价为每平方米计人民币
3、阁楼建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
4、车库建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
5、防盗门、楼宇对讲门计人民币：1200.00元。
6、总计价款为人民币：元
大写人民币佰拾万仟佰元。带有煤气的房屋，购房款内不含煤气开户费。
第四条付款方式及时间约定
乙方向甲方支付房款的结算方式为：付款。
1、日前支付全部房款的%，计人民币：元。大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
2、，计人民币元大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
3、前支付全部房款的%，计人民币元大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
4、双方房屋交接时，乙方累计交齐购房款。
第五条房屋交付期限。
该住宅于年月日竣工验收。乙方按第四条规定：购房款交齐后，甲方将房屋交付使用。如甲方提前交房，乙方提前交款，如遇不可抗拒因素，缴付期限后延。
第六条设计变更的规定（只限六楼.。阁楼的客户）
如在施工前或施工中，乙方对该工程提出变更要求，应按形象进度提前20天通知甲方，经双方协商同意并签字认可后方可执行。工程变更费用及由此造成的相应损失，按实际发生由乙方承担，工程期顺延。
第七条工程质量维护
自双方签订结算移交协议书之日起，甲方对该房屋承担建筑施工质量保证责任，保修范围及时间依照国家相关规定执行。
第八条质量等级确定
该房屋质量等位合格
第九条甲方逾期交付的违约责任
除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方未按本合同固定期限将该房屋交付给乙方使用，乙方有权按已交付的房款向甲方追究违约利息，月利息按银行规定的当期银行贷款总价款的万分之一/天，支付违约金并赔偿利息。
第十条乙方逾期付款的违约责任
乙方如未按合同第四条规定的时间付款。甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，月利息按银行规定的当期银行贷款利率计算，若逾期超过一个月，只为乙方不履行合同。甲方有权要求乙方按购房合同总价款的万分之一/天向甲方支付违约金并赔偿利息，甲方有权自行处理该房。
第十一条物业管理
1、该房屋办理房屋结算移交协议书的同时，乙方向物业管理部门签订物业管理合同，乙方遵守小区物业部门的各项规定，并按时交纳物业管理费。
2、乙方使用期间未经小区物业管理部门同意，不得擅自改变该房屋管理结构和用途。
第十二条房屋交接
甲乙双方按本合同的第三、四、六条结算完毕无误后，该房屋的所有权即属乙方所有，因本房产为旧村改造项目，甲乙双方均应在符合法律、法规、政策的前提下，办理房产手续。
第十三条合同生效与终止
1、本合同生效日期：自甲乙双方签字之日起生效。
2、本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。
第十四条附则
本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协定，并签订补充协议，补充协议条款与本合同具有同等法律效力，如补充协议条款与合同条款有矛盾是，以补充协议为准。
甲方（签章）：乙方（签章）：
篇6：旧村改造项目分析
旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。
旧村改造类型
旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。
1、旧村改造模式和开发类型
旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址改造型。
依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：
（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。
优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。
缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。
所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。
（2）村级主导型
以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。
优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。
缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。
因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。
（3）开发商主导型
在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。
优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。
缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。
这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型
政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。
优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。
缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。
在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。
（5）政府与开发商联合开发型
实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。
优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。
缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。
因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析
截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。
加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。
（1）资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2012]21号）明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。
二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。
三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。（2）群众思想障碍问题
对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改（为改善生活质量）、又怕改的等待观望心态。
（3）政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。
济南市旧村改造发展前景（1）济南市政策的大力支持
为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县（市）区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。
（2）经济发展居民对住房环境改善的需求
篇7：旧村改造典型经验材料
（一）加强宣传，使全村干部群众齐心协力，是实施旧村改造的内在动因 旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，再加上农村传统思想根深蒂固，工作难度较大。因此，能不能统一干部群众的思想，激发新农村建设的热情，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地 1307亩。1984年开始，该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业，1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业，全年实现工农业总产值905万元，人均存收入1000元。有了钱就要盖房子，这是中国农民的传统，望川村的百姓也一样。以前，望川村民无钱修房子，360户人居住在三个自然庄中，居住区占地面积185亩，自1978年以来，富裕起来的望川村人，纷纷建新房，截止1989年，全村共建新房1000间（眼），占地185亩。这样形成了三个问题：一是村庄土地浪费严重，村庄占地已占地370亩，而许多村民仍无房住，要彻底解决，村委估计至少还得占地300亩，这样一来望川村占地将达到670亩，而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少，除了村民修房占地外，望川村办企业也要占地，企业要发展，就要上规模，上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地，人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱，以前的居民点没有改变，还是那样低、矮、破烂、污水横流，垃圾随处可见，排水排污都是问题，而新的建筑虽然新，但东一处，西一处，显得杂乱无章，公共设施无法配套，导致了望川村街道低洼不平，雨天水路不畅，因排水、走路造成了许多民事纠纷，村庄建设水平上不去，仍是“年年建新楼，岁岁无新貌”。针对上述问题，我们国土资源局积极为该村出谋划策，在参观该村时，与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。在我们的宣传下，望川村两委认识到了这一点，从1988年开始，两委干部统一了意见，决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造，我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识，消除村干部的畏难思想，齐心协力做好拆迁户思想工作，消除群众的担忧、害怕、抵触情绪，取得群众的理解和支持，为征地、拆旧铺平道路，确保旧村改造的顺利进行。
（二）加强指导，注重规划和建设管理，是高质量完成旧村改造的前提和条件在旧村改造中，许多村庄由于不重视规划和建设管理，结果使村庄旧村改造半途而废，新村面貌依旧、质量不高。因此，旧村改造首先要因地制宜，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划，同时要强化建筑设计工作，对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下，由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至XX年新村建设和产业结构布局的总体规划，提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走：第一步在91年建成两栋三层居民楼，安排居民48户；建成宽12米，长1000米的柏油新街；建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步，从1992年至1995年，建成居民楼8栋，安排居民200户的同时，建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到XX年，居民全部进入新村，并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议，但在今天看来，我们对望川旧村改造的超前规划是正确的。国土资源部长孙文盛在任山西省省长时，多次深入该村进行调研，对该村旧村改造节约用地、集约用地的做法给予了充分肯定，并进行了具体的指导。
（三）和谐发展，制定一套切实可行的改造方案，是确保旧村改造顺利实施的有效保证 1991年,望川村开始了旧村改造工程,首先的阻力来自传统观念。有相当部分的村民认为再基地是祖上传下来的，属于私有财产，加上一些风土习俗、家族势力等多分面因素的纠结，撤旧房很困难；第二是村民住房问题，谁先谁后住，新楼价款问题。为了使望川村旧村改造顺利进行，我们从和谐发展的角度出发，坚持符合国家法律与政策的精神，积极借鉴外地成功经验，坚持群众路线，做到了旧村改造民主决策、科学规划。从而有力的促进望川村旧村改造了工作。我们在望川旧村改造中主要处理好了以下三个问题：
1、旧房拆除。望川村通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传“旧村改造”的目的、意义和目标要求。在广泛宣传的基础上，在党员干部中进行动员，并拉上全村党员干部外出参观，使他们认识到了旧村改造工作的重要性和必要性，从而主动撤除自己的房屋，腾出宅基地户用于建设新楼房。该村老党员郝世愧1987年刚盖起16间新房，但却首先不同表态，主动撤除自己的房屋。在党员干部作出表岁的同时，该村组织了旧村改造政治思想动员工作组，挨门逐户做思想工作，为该村的旧村
改造工作打下了坚实的基础。
2、改造资金的筹集。实施旧村改造，基础设施配套建设、公益事业建设、旧房老宅基补偿等都需要一大笔资金。部分实施整体迁建的村庄更需要投入大量的启动资金。望川村旧村改造中，拆迁户房屋按当时房屋造价赔偿，新楼价款采用群众出小头，集体出大头的办法、并且每户免1.6万元。拿1991年新建的两栋楼来讲，两栋楼总投资150万元，建筑面积5100平方米，可安排居民48户，户均建筑面积106平方米，户均居住价款仅1.2万元，总价57.6万元，仅占总投资的零头。村集体收回的旧房有偿使用、投入部分土地征用款、村集体资金投入等方式解决旧村改造资金问题
3、新楼房的安排。从各地旧村改造来看主要做法有以下几种做法：一是采取抽签的方式决定新房的位置；二是通过竞投，谁出钱多谁先选择宅基地；三是按照旧房拆除（或腾空）的先后顺序，谁先拆除（或腾空）旧房谁先挑选。但是素～办法在望川村旧村改造工作中难以行通。望川村在旧村改造中，有许多意想不到的问题发生，第一、二栋楼竣工时，群众都不愿意住；当群众看到新楼宽敞、明亮、水、暖、电、气配套设施齐全，又张着要住楼。在我们的帮助下，该村出台了分房制度：群众要住，优先群众，群众不住，优先党员，党员不住，干部带头住。几经反复，使全村群众都住进了楼房。
（四）积极协调有关部门协同支持，是实施旧村改造的重要外部条件 旧村改造涉及面广，政策性强，矛盾较多。望川的旧村改造表明，要搞好旧村改造，除了望川村自身要有较好的内部条件外，还离不开政府及相关部门的支持和配合。我们积极协调有关部门在资金、政策、土地指标、审批服务等方面采取倾斜政策。在工作中，从方案制订到具体操作，我们都把握政策，加强指导，把政策用足，落实到实处。为了减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。乡镇一级政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。望川村所属润城镇是我县的一个经济大镇，在望川村的旧村改造工作中，润城镇两委班子给予了大力的支持，在我们的指导下积极推广望川旧村改造经验，有力的促进了该镇旧村改造工作的进展。今后的工作和建议近年来，我县的旧村改造工作虽已取得了一些阶段性的进展，但从整体而言，尚处于试点起步阶段。从横向看，区域之间甚不平衡，部分乡镇进展缓慢。从纵向看，两头热中间冷。即上级政府十分重视，村民呼声十分强烈，但部分乡村干部和一些部门存在畏难情绪。究其根源：一是缺乏共识。即没有充分认识旧村改造与农村现代化建设乃至全面建设小康社会的关系及其重要意义。二是畏难情绪作怪。在土地指标、建设资金、旧村改造中的矛盾纠纷这三大困难面前，部分干部或多或少产生畏难情绪。三是政策缺位。旧城改造工作目前尚处在探索性阶段，相关部门未出台一些配套政策，自上而下至今还没有明确规范的法律政策。
（一）合理配置农村集体土地资源，满足旧村改造用地需要 目前，我县农村旧村改造工作首先面临的一个制约因素就是土地指标问题。由于存在着城乡两元结构，以往在土地指标使用上，往往存在“重城市，轻农村；重工业，轻农业”的不公平现象，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村庄没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。从各地的实践看，当前解决土地指标的途径主要有三条：一是政府每年拿出一定指标用于旧村改造；二是根据政策，通过土地整理获取折抵指标，或中心村通过宅基地复垦还耕置换建设用地指标。但上述办法都受到了配额、经济、地域等条件的限制。根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在。我们认为，旧村改造用地问题，还是要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。
1、政府部门要加大支持力度，最大限度满足旧村改造用地需要。旧村改造，从总体上看，有利于土地集约利用。目前，许多地方都把农村宅基地整理作为一项重要工作来抓，其目的就在于保护耕地、节约土地。因此，我们要提高认识，鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。
2、开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。从集约用地，减少人均占地面积入手，积极探索节流新思路、新办法。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在城市规划区内、中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积上、购买价格上、房产处置上等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是建立城乡土地置换机制，允许农民在一户一宅原则下，原有农村宅基退耕后，按一定比例置换中心村或城镇建房用地。目前，农村居民为了经商、务工、子女读书，进城定居较多，城乡土地置换条件已日趋成熟。我们要制定明确的、可操作性的政策，并加上宣传力度，不能停留政策文件层面上。四是出台农村建房节地奖励政策，鼓励农民减低用地标准。目前，农村家庭人口趋少，而农居占地较大，空置现象较普遍，要在观念更新、政策鼓励二个方面加以引导，逐步消除农村建房中土地资源浪费现象。
篇8：旧村改造汇报
佛山市为了推进“三旧”改造,在2007年下发了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及3个相关指导意见[1]。为推进农村集体建设用地的改造,佛山市规定原工业用地可转为商服用地;如果集体土地所有者和土地使用者一致,在符合城市规划的前提下,土地可按城市规划用途开发使用,政府不收取改变用途的土地出让金。同时为了鼓励社会资本参与改造,佛山市政府还规定“三旧”改造中,可通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作[2]。这些政策为旧村改造提供了有利的政策支持。有鉴于此,本文以佛山市禅城区石头村为例,详细介绍石头村的改造过程及其方案推导与实施,并对方案效益进行评析,总结改造特色与对旧村改造的启示。
1 背景与概况
1.1 项目背景
《佛山市禅城区城市总体规划(2007-2020)》中确定“一带两轴、三中心六片区”的城市空间结构[3]。而佛山市石头村位于石湾片区、“三中心”中的佛山市级中心商务区、东平水道城市特色带与岭南大道旅游景观商务发展轴的交接处,具有重要的战略区位。
《佛山市“三旧”改造专项规划(2009-2020)》提出通过对旧村居改造推进农村地区的城镇化,在分区改造特征中指出禅城区旧村居改造以村的意愿为主,规划予以指导。《规划》提出新建型、更新型、改建型、整治型旧村居4种旧村居改造策略,同时将改造模式依据实际情况分为政府主导模式、政府与市场合作模式、集体主导模式、集体与市场合作模式4种。在改造机制上,提出各种政策,包括完善改造前评估、设定项目准入门槛、提供规划条件、完善土地市场、财政扶持等[4]。这为石头村的旧改提供了政策支持,而石头村改造采用集体与市场合作新建型。
在佛山的旧村改造中,政府制定城市的总体规划和专项规划,并通过建立各种协调和创新机制,引导各方积极参与,促进城市发展建设,从而实现经济和社会发展目标。
1.2 项目概况
1.2.1 地理区位
研究案例石头村位于佛山市禅城区石湾街道办,而石头村进行旧村改造的新市村小组(滨海御庭房地产项目)位于石头村的东南部,佛山东平河的北岸,岭南大道东侧,与东平大桥引桥相邻。周边的居住楼盘有碧桂园城市花园、星海岸、海景蓝湾和东方水岸等。
1.2.2 社会经济概况
石头村位于禅城区东南部的石湾镇街道,拥有佛山澜石(国际)金属交易中心、普澜路不锈钢交易市场、东江龙有色金属物流中心等一大批不锈钢专业交易市场的石湾镇街道是全国最大的不锈钢加工基地和不锈钢制品及材料集散地。2002年被认定为广东省不锈钢专业镇,2003年被认定为全国唯一的不锈钢名镇。
1.2.3 历史进程
佛山市石头村在改革开放前以务农维持生计;1978年前后分田到组开始了承包责任制;1992年探索农村工业化,私企遍地开花,出现了“村厂相融,厂店相间”的现象[5];2005年前后关闭陶瓷厂,建佛山澜石(国际)金属交易中心[6];2006年至今利用社会资本,入股改造旧村,引入“滨海御庭”项目[7],该项目总用地面积约10.8ha,总建筑面积约42hm2,投资金额10亿元[8]。
2 石头村改造方案推导与实施
2.1 多方利益协调
石头村是佛山市三大改造的重点区域,城市的发展为石头村带来了良好的改造机会。而新市村(石头村的一个村小组)位于石头村的东南侧,用地约15ha,地形大致平坦,现有厂房和自建住宅楼大约130户,共4.4ha,其中房屋面积3.3ha。鉴于新市村地理区位优越,居住人数较少,拆迁工程易进行,村委通过召开村民大会确定将新市村作为石头村首次改造的实验项目。根据以往的旧村改造模式,农村旧村改造所需资金数量多,如果仅靠集体资金既支撑不起也存在很大的风险,既不专业也增加改造成本。石头村创新改造模式,采用“政府引导,规划先行,市场参与,多方受益”的思路,将集体土地转为国有土地以进入市场流转,通过土地的招拍挂吸引开发商投资以解决资金问题,并以土地入股与房地产开发商共同成立项目公司共同开发“滨海御庭”项目,开发商承担改造开发资金,双方根据各自所持股份比例进行分成。政府针对该旧村改造,提供了相应的控制性技术指标对其改造开发进行引导。项目分为A、B两个地块分期开发:一期B区建设用地约8.5ha,主要规划为商住小区,B区建成后对村民进行回迁安置再开发A区;二期A区建设用地约6.5ha,功能为商业金融用地,主要规划为大型商业综合体。在石头新市村的土地招拍挂中,佛山禅城石头有限公司拍得该地块,通过建立利益协调平台及召开村民大会,开发商与村民最终取得共识,摒弃“建新不拆旧”的模式,将有限的土地资源通过高规划、高起点、高标准的拆旧建新的整体改造来获取红利[9],同时在以下几个方面保障村民利益[10]。
(1)拆迁安置及补偿方式
在拆迁过程中,根据村民原有房屋的面积,付以每月10元/m2的租金。拆迁补偿方式一是根据村民原有房屋面积,根据市值进行补偿,二是以1∶1的拆迁补偿比例原地回迁到“滨海御庭”小区。考虑到村民集中居住的意愿,由村民民主决定回迁楼,并抽签决定选房顺序。
(2)村委提供的利益
村民入住新房后将聘请物业管理公司管理,并免除拆迁村民的物业管理费。新市村改造开发后,村集体以改造开发中所持有的股份比例享受收益分红,同时为达到村集体的经济可持续发展,部分底层商铺的产权和经营权保留给村集体,村民享受商业分红。改造后村集体盈利1亿多元,其中物业租金年收入约1000多万元,是改造前的5倍。
(3)开发商提供的利益
开发“滨海御庭”项目,建设高档住区,改善原村民的居住条件与生活环境。同时为满足村民的生活居住需求,为每户提供一个地面停车位。回迁楼根据村民提出的户型进行设计,确保户型南北对流,家家户户都是江景房。村民选择的住宅面积有6%的浮动,超过浮动范围的面积可按照市价进行购买。
2.2 设计方案评析
设计师为了最大限度地协调各方利益,5次更换设计图纸,最终实施方案较好地综合体现了各方利益。
(1)经济技术指标
滨海御庭总用地面积约15ha,净用地面积约11ha,总建筑面积约49hm2,综合容积率A地块为4.0,B地块为2.3,绿地率35%,总户数2174套[11]。
(2)空间布局
A地块主要安排高层住宅、会所及商业,并配套幼儿园、肉菜市场等公服设施;B地块安排高层住宅与别墅,在地块周边配以临街商业。该项目功能分区明确,对住宅的景观视线及朝向考虑充分。小区通过架空住宅首层,使公共空间联通、景观相互渗透。A、B地块在中间的规划路设置了小区的主入口广场,使两个地块在空间上富有连续感,在相对独立的基础上又能表现出良好的整体效果(图1)[12]。
(3)环境景观组织
该项目的园林空间采取开敞式与半开敞式相结合,将不同面积大小的景观绿化设置为相应的“点、线、面”,通过住宅区内的道路与公共空间进行连接与组合,达到不同层次的组织布置,形成了开合有秩、丰富有趣的环境景观组织。
2.3 项目实施过程
“滨海御庭”的项目建设与实施管理引入市场化的操作。佛山市石头房地产开发有限公司负责筹建该项目,该项目的勘察、设计、监理及施工等放入市场,建立一定的标准,通过招投标确定合作单位。建设单位通过招投标确定施工单位,项目建成后引入物业管理公司负责滨海御庭的物业管理(图2)。
项目实施过程中的拆迁安置问题,开发商以10元/m2的价格供村民异地安置,超过承诺的2年建设期限,租金按每月10%增加。
3 方案效益评析
3.1 各方效益分析
对石头村周边住户进行问卷调查以分析该项目对周边产生的影响。对回收的96份有效问卷进行分析可得:79.2%的人对在此地建该项目不反对;71.9%的人认为该建设项目对周边环境影响很小,并且对其工作与生活没有影响;53.1%的人认为该项目会对其经济收入带来增长;71.9%的人对改造项目满意。通过调查问卷可以发现滨江御庭改造项目对周边人群的生活和工作影响小,对周边环境影响小,但能带动经济收入的增长,得到大部分人的认同。
对于原石头村居民来说,获得的利益有原村民户口变成城市户口,但仍享受原村民福利。新市村民每人每年获得分红6万元,对比改造前增长巨大;住宅朝南望江、小区环境优美、社会保障提高;多余的回迁房出租能获得约3000元/月的租金,且租户多为中等阶层,易管理。但同时也存在着“一户一个地面停车位”实质上是公共车位与租房市场竞争大的遗憾。
由搜房网资料可知,滨海御庭的起售价达12000元/m2,周边所有在售的28个楼盘中,有22个即78.6%低于滨海御庭。对与开发商来说,该项目不仅成为了旧村改造的新模式,提高了社会认可,同时也创造了高的物业出售总额,获取了满意的物业出售利润。政府在该改造中主要起引导作用,通过免除土地转让金让利于村民,但承担了城市基础设施建设与维护等任务,实质上是公共财产的流失(表1)。
3.2 改造特色
(1)政府引导、规划先行、市场参与、多方受益
采用“政府引导、规划先行、市场参与、多方受益”的思路进行改造。以地引资[13],将集体土地转为国有土地放入市场流转,通过土地招拍挂引入开发商筹资改造,同时村集体以土地为资本入股,与开发商共同组建开发公司联合进行改造开发。村民1∶1补偿住宅原地回迁。村集体以股权享受整体改造开发利益分红,并享有部分底层商铺的产权和经营权,实现经济上的可持续发展。
(2)整村开发、连片改造
摒弃建新不拆旧的想法,整村开发、连片改造,对有限的土地资源进行高起点规划、高标准建设,对石头新市村实施拆旧建新整体改造获取红利。
(3)充分发挥市场作用
充分发挥市场主体作用。石头村的联合多村开发、引入开发商联合改造开发的方式,充分体现了土地权利人的市场主体地位。而政府通过制定政策与编制规划对改造开发进行正确的引导。政府与市场相结合,有效调动政府、村民、相关权利人等的积极性,实现多方共赢。
(4)构建利益平衡机制
找准利益分配的平衡点,石头新市村通过建立利益协调平台让村民、村委、开发商获得正规的、制度化的参与途径,从而形成平等的对话机制。在一个平台上统筹各方利益,鼓励农民参与到城市化进程,让广大人民群众从“三旧”改造中分享到发展成果[14]。
结语
滨海御庭项目的改造成为佛山市的一个成功的改造样本。项目所在地原处于旧村居,本地人口与外地人口混杂,居住与工业交汇,虽然位于东平河北岸,但景观环境杂乱。通过统一规划和环境的整改,不但提升了该地块的经济价值,为本地居民提供了更多的就业机会,同时也提升了区域的总体景观,产生了积极的经济效益和社会效应。
在本次改造中,石头村采用集体与市场合作的改造模式,村集体以积极的姿态面对城市快速发展所带来的契机,以自身土地资本为基础,在政府的引导与开发商合作的基础上,借助外力转变村集体经济的发展模式,在城市扩张的大背景下通过理性博弈最大化自身利益。但同时我们也应看到石头村特殊的地理区位带来的巨大改造潜力是成功改造的一个关键性因素;并且改造开发地块内原有村民生活水平低、经济发展模式落后,不存在外来租客与商铺租客,因此面临的改造群体也相对简单;而基地内无历史保护建筑,无违建建筑,原土地容积率较低,使得改造工程的拆迁成本低开发商改造工程进行较为顺利。在其他的旧村改造中,必须要结合周边环境与自身条件,制定合理的改造开发模式[15,16]。
图、表来源
本文图表均为作者绘制。
摘要：为破解佛山市“自下而上”高速发展的同时带来的土地资源配置低效问题,佛山市开展了“三旧”改造。作为旧村改造典范的佛山市石头村因地制宜,创新旧村改造模式,走出了一条以改造促调整推转变的特色之路。基于对石头村的实地调研,从旧村改造背景与项目概况、方案推导与实施、改造方案效益评析三个方面进行探讨分析,总结其改造特色,以期为广东省旧村改造提供引导借鉴。