岳阳项目商业调研报告（精选11篇）
篇1：岳阳项目商业调研报告
商业项目调研报告
此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：
项目一：金正缔景城
物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域
物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达
6.9米。
商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。
项目二：优盘
物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，一、二层相通，整体销售。
商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。
项目三：中国盒子
物业地址：休门街与四中路交叉口
物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。
一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（2007年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。
项目四：万隆国际中心
物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南
物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，一、二层整体销售。
商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。项目五：旺角
物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）
物业概况：2层商铺，一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。
商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。
此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。
篇2：岳阳项目商业调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、PEST分析
政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；
经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；
社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
区域性质与功能特点
各项城区的机能
城市规划
三、区域商业现状调研
商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）
商业发展规划（政策规划、趋势研判）
租金水平、售价水平研究等；
发展商开发情况研究；
零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
新店开设趋势研究
典型案例分析
四、区域商业物业供需分析
区域供应
区域消化
供需交叉分析
租金走势
售价走势
租售交叉分析
典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究
地理细分调查分析
购买人群细分调查
年龄细分调查分析
经济状况细分调查分析
消费者交通和出行方式
购买者购买心理及行为分析
六、意向项目SWOT分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
区域投资价值建议
项目投资建议
篇3：岳阳项目商业调研报告
关键词：旅游资源开发,常规模式,人防工程,商业模式
一、问题提出
伴随着旅游业的快速发展, 旅游资源的内涵逐步呈现出扩大化的趋势, 学术界也在不断拓宽自己的视角, 对旅游资源的界定已经摆脱了传统的束缚, 形成了“凡能够吸引旅游者产生旅游动机, 并可能被利用来开展旅游活动的各种自然、人文客体或其他因素都可称为旅游资源”的认识。因此, 由于具有旅游资源的特性, 过去只是作为人类作业空间的一些工程、厂房、遗址等日益受到学术界的关注, 对于这些类型的人文旅游资源开发和应用的研究也越来越多。不少学者在这方面进行了许多研究, 较早的是在工业遗址的旅游开发研究方面出现了不少研究成果, 如李开宇、王兴中、孙鹏的《矿区工业旅游开发研究———以江西德兴铜矿为例》。最近出现了对于水利工程的旅游开发研究, 如宋建平的《小浪底水利枢纽工程旅游开发与管理研究》。
对于人防工程的旅游开发研究虽然国内学术界还没有涉及到, 但是经济实践中, 我们早就接触到过这样的旅游产品, 如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (又名131工程) 、湖南岳阳临湘的6501地下工程, 已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
位于岳阳火车站的“891”人防工程, 由于其存在世界独有的地下空间自然通风现象, 该现象的产生与其独特的地物关系密切, 这明显地显示了“891”工程的异它性特征。岳阳“891”工程由于能够实现定向自然通风, 使得人们看到了构造地下空间良好自然环境的现实可能性;并且由于定向自然通风现象的存在, 工程内部原设计安装的通风除湿设备也没有了存在的必要。另外有关这种现象的发现的故事也充满了神秘色彩, 所以岳阳旅“891”人防工程本身是一个具有环保意义的绿色工程, 也具备了旅游资源的基本特征。
问题的关键是, 如果仅仅从供游客观赏的角度来考虑岳阳“891”人防工程的旅游开发与应用的话, 由于其独特的地理位置 (地处火车站广场) , 我们如果仍然采用出售门票的方式供游人参观, 以这种方式向市场提供产品, 其可操作性值得探讨。如果按照我们固有的方式来开发利用这种独特的旅游资源, 岳阳“891”人防工程的旅游资源价值将难以体现。本文的目的在于探索一种合理的应用机制, 展现岳阳“891”人防工程所蕴涵的知识性、趣味性、教育性的旅游资源特征, 不仅使它成为科普教育的现场, 而且又可以通过一定的商业模式的设计来获得良好的经济效益。
二、常规的人防工程旅游开发商业模式
将人防工程作为旅游资源进行开发, 形成新的旅游景点, 这在经济实践中, 已经有许多成功的例子, 如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (又名131工程) 、湖南岳阳临湘的6501地下工程, 已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
湖北澄水洞地下工程 (又名131工程) 位于湖北省咸宁市高桥镇境内, 北距武汉80公里, 南距湖南岳阳150公里, 距咸宁市所在地的温泉仅17公里, 紧靠京广线与107国道, 交通方便。它是于1968年中苏边境局势紧张的背景下始建的地下军事工程。1969年1月31日地下军事工程开工, 故工程代号为“131”。整个工程神秘而传奇, 原计划投资3亿元, 后因林彪篡党夺权于1971年停建, 实际完成投资仍高达1.3亿。
6501工程位于湖南临湘15公里处, 是一项巨大的国防工程。现已解密的部分史料显示, 这个代号为6501的工程, 是依据中央军委和国防部1965年第1号令而建造并得名。该工程在当时投入资金达几个亿, 耗时8年, 后因林彪事件而停工。工程施工采取极为保密的方法, 就连当地老百姓也无从知晓。6501工程被当地开发为旅游区, 废弃了多年人工山洞终于发挥了一些旅游价值, 附近的一些学校把其作为国防教育基地。作为亚洲第一大人工山洞, 6501工程身世之隐蔽、投资之巨大、难度之艰巨、规模之浩大、设计之复杂、作用之微小, 都可以给参观者带来更深层次的思考。
现今澄水洞地下工程和6501工程已经被成功地进行了旅游开发, 成为游人常选的景点, 它们的经营模式的主要特点是以工程建设的背景资料等作为旅游资源开发并对外宣传, 以吸引观光游客前来参观, 开发者在工程的入口处设置关卡收费, 从而获取商业利润。
它们的开发模式正是参照目前我国大部分自然景区的开发模式:景区策划→景区规划→景区开发建设→客源市场开发→旅游观光→旅游综合收入的模式。这是一种依托旅游景点, 开发收益以游客门票收入为主的开发模式。这种模式的最突出特点是经济利益主体关系明晰而直接:谁拥有开发主权, 谁就直接通过门票而获取收益, 属于一种可操作性强的开发模式。
三、岳阳“891”工程的地理位置与功能上的特殊性
对于岳阳“891”工程的旅游资源特征, 笔者在文章《岳阳“891”工程的旅游资源特征分析》中已经进行了详细的论述, 即岳阳“891”人防工程由于其是国内乃至世界上唯一实现了自然通风的地下工程, 而具有了鲜明的旅游资源特征。但是它与湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程有所不同:
一是从地理位置上分析, 湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程远离城市, 处于一个相对独立的地带, 开发者可以很方便地圈定一个区域, 限制游人从专门的入口进入, 从而实现收费参观的商业模式。而岳阳“891”人防工程地处闹市区, 其本身就有4个进出口。
二是从功能上分析, 湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程都是在特殊的历史时期, 为了备战的需要而独立建设的, 并且目前都是被废弃了的工程。而岳阳“891”人防工程是一项平战结合的工程, 和平时期是作为岳阳火车站地带行人的出入通道, 而战时是充当临时仓库等用途。即岳阳“891”人防工程发挥着其日常的功用。
四、岳阳“891”人防工程的旅游开发的商业模式设计
因为岳阳“891”人防工程地理位置特殊, 它并不是一个被废弃的工程, 发挥着其日常的功能, 假设套用常规的自然景区开发模式, 就必须将岳阳“891”工程圈起来, 通过设关卡实现收费而获得经济效益, 这种模式对于岳阳“891”人防工程的旅游开发而言, 可操作性不大。
其实, 岳阳“891”人防工程目前已经成为了火车站行人的通道, 有着一定数量的过往行人, 建设单位本着充分利用其巨大的空间, 引入了一些个体工商业者, 在其中开设店铺从事经营活动, 主要是服务于火车站过往旅客和行人。
基于岳阳“891”人防工程地理位置和功能上的特殊性, 岳阳“891”人防工程的旅游开发不能简单地套用常规模式, 也就是不可能直接通过门票收入获得经济效益, 唯一可行的只有通过广泛的宣传, 吸引游客前来参观 (免费) , 有了巨大的游客流量, 就可以带来大规模的旅游购物。所以, 岳阳“891”人防工程的旅游开发商业模式应当设计为基于利益相关者的旅游开发模式。
(一) 建设和维护单位主导
岳阳“891”人防工程由于其功能上的特殊性, 是由岳阳市人民防空办公室 (简称人防办) 主持建设的, 并且日常的维护和管理也都由该部门负责。所以, 将其作为旅游资源开发, 也只能由岳阳市人防办主导。
作为岳阳“891”人防工程的主管单位, 从旅游开发的角度, 首先需要考虑从新设计工程的内部环境布置, 必须适于游人参观;其次要考虑向不同层次需要的顾客提供不同层次的产品。如对于一般的参观者, 一般只需要手持一根小小的丝带, 在工程内部走动一番, 就可以很明显地观察到自然通风现象;而对于一些游学的旅客 (如学生) , 则可以通过提供专门的科学检测仪器来观察。当然, 这里有一个前提, 就是收费标准不同, 前者可以考虑免费, 而后者可以适当收取一定的费用。再次要考虑的重要问题就是市场推广与策划。
(二) 政府扶持
岳阳市是一个旅游资源丰富的城市, 有着久负盛名的岳阳楼, 而属于现代文明的旅游资源并不多, 那么从城市旅游发展角度, 更应将岳阳“891”人防工程所独有的自然通风现象作为城市代表性的旅游资源来宣传, 这对于提升整个城市的品味和形象是有很大帮助的。
同时, 作为政府的一个职能部门, 岳阳市人防办缺乏从事商业经营活动的经验和管道, 市政府更应该给予大力的扶持与帮助。
(三) 企业参与
通过大力的对外宣传, 岳阳“891”人防工程进行旅游开发成功的话, 将吸引更多的专门的游客, 在其中经营的个体业将是最直接的受益者;同时他们的服务质量、服务态度也关系到他们在旅游者当中的口碑效应问题, 只有游客在这里玩得开心, 才会有更多的后来者。这就要求在这里经营的个体工商业者充分意识到自己就代表了一个城市的形象, 必须提高自身素质, 不仅要熟悉本身所从事的领域的业务知识, 而且也要树立为过往游客服务的意识, 懂得基本的旅游接待的知识, 这样才有利于体现高品位的旅游城市的形象, 更利于吸引到此一游的游客。
五、结束语
对人防工程的旅游开发还是一个比较新的课题, 从观赏的角度, 这类旅游资源有一定的可看性, 但是又不同于一般的自然景观, 需要深挖其中蕴涵的科学教育题材, 才更加能够体现其社会价值和经济价值, 而出于休闲娱乐目的而出游的游客, 总是希望在轻松愉快的心境下接收来自不同文化领域的信息, 所以如何更好地设计这类旅游资源的旅游开发商业运营模式, 对于成功地开发和应用这类资源是至关重要的。本文引入利益相关者理论, 尝试性地提出“主管单位主导、政府扶持、企业参与”的人防工程旅游开发新模式, 并就不同利益相关者如何发挥各自作用进行了深入探讨。
参考文献
[1]、 (英) 艾伦·法伊奥, 布莱恩·加罗德, 安娜·利斯克著;郭英之译.旅游吸引物管理新的方向[M].东北财经大学出版社, 2005.
[2]、马耀峰, 宋宝平, 赵振斌.旅游资源与开发[M].科学出版社, 2005.
[3]、李开宇, 王兴中, 孙鹏.矿区工业旅游开发研究——以江西德兴铜矿为例[J].人文地理, 2002 (6) .
[4]、刘洪丽.基于利益相关者的村寨旅游开发模式研究[J].消费导刊, 2008 (17) 。
篇4：岳阳项目商业调研报告
关键词:旅游资源开发;常规模式;人防工程;商业模式
一、问题提出
伴随着旅游业的快速发展,旅游资源的内涵逐步呈现出扩大化的趋势,学术界也在不断拓宽自己的视角,对旅游资源的界定已经摆脱了传统的束缚,形成了“凡能够吸引旅游者产生旅游动机,并可能被利用来开展旅游活动的各种自然、人文客体或其他因素都可称为旅游资源”的认识。因此,由于具有旅游资源的特性,过去只是作为人类作业空间的一些工程、厂房、遗址等日益受到学术界的关注,对于这些类型的人文旅游资源开发和应用的研究也越来越多。不少学者在这方面进行了许多研究,较早的是在工业遗址的旅游开发研究方面出现了不少研究成果,如李开宇、王兴中、孙鹏的《矿区工业旅游开发研究——以江西德兴铜矿为例》。最近出现了对于水利工程的旅游开发研究,如宋建平的《小浪底水利枢纽工程旅游开发与管理研究》。
对于人防工程的旅游开发研究虽然国内学术界还没有涉及到,但是经济实践中,我们早就接触到过这样的旅游产品,如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(又名131工程)、湖南岳阳临湘的6501地下工程,已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
位于岳阳火车站的“891”人防工程,由于其存在世界独有的地下空间自然通风现象,该现象的产生与其独特的地物关系密切,这明显地显示了“891”工程的异它性特征。岳阳“891”工程由于能够实现定向自然通风,使得人们看到了构造地下空间良好自然环境的现实可能性;并且由于定向自然通风现象的存在,工程内部原设计安装的通风除湿设备也没有了存在的必要。另外有关这种现象的发现的故事也充满了神秘色彩,所以岳阳旅“891”人防工程本身是一个具有环保意义的绿色工程,也具备了旅游资源的基本特征。
问题的关键是,如果仅仅从供游客观赏的角度来考虑岳阳“891”人防工程的旅游开发与应用的话,由于其独特的地理位置(地处火车站广场),我们如果仍然采用出售门票的方式供游人参观,以这种方式向市场提供产品,其可操作性值得探讨。如果按照我们固有的方式来开发利用这种独特的旅游资源,岳阳“891”人防工程的旅游资源价值将难以体现。本文的目的在于探索一种合理的应用机制,展现岳阳“891”人防工程所蕴涵的知识性、趣味性、教育性的旅游资源特征,不仅使它成为科普教育的现场,而且又可以通过一定的商业模式的设计来获得良好的经济效益。
二、常规的人防工程旅游开发商业模式
将人防工程作为旅游资源进行开发,形成新的旅游景点,这在经济实践中,已经有许多成功的例子,如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(又名131工程)、湖南岳阳临湘的6501地下工程,已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
湖北澄水洞地下工程(又名131工程)位于湖北省咸宁市高桥镇境内,北距武汉80公里,南距湖南岳阳150公里,距咸宁市所在地的温泉仅17公里,紧靠京广线与107国道,交通方便。它是于1968年中苏边境局势紧张的背景下始建的地下军事工程。1969年1月31日地下军事工程开工,故工程代号为“131”。整个工程神秘而传奇,原计划投资3亿元,后因林彪篡党夺权于1971年停建,实际完成投资仍高达1.3亿。
6501工程位于湖南临湘15公里处,是一项巨大的国防工程。现已解密的部分史料显示,这个代号为6501的工程,是依据中央军委和国防部1965年第1号令而建造并得名。该工程在当时投入资金达几个亿,耗时8年,后因林彪事件而停工。工程施工采取极为保密的方法,就连当地老百姓也无从知晓。6501工程被当地开发为旅游区,废弃了多年人工山洞终于发挥了一些旅游价值,附近的一些学校把其作为国防教育基地。作为亚洲第一大人工山洞,6501工程身世之隐蔽、投资之巨大、难度之艰巨、规模之浩大、设计之复杂、作用之微小,都可以给参观者带来更深层次的思考。
现今澄水洞地下工程和6501工程已经被成功地进行了旅游开发,成为游人常选的景点,它们的经营模式的主要特点是以工程建设的背景资料等作为旅游资源开发并对外宣传,以吸引观光游客前来参观,开发者在工程的入口处设置关卡收费,从而获取商业利润。
它们的开发模式正是参照目前我国大部分自然景区的开发模式:景区策划→景区规划→景区开发建设→客源市场开发→旅游观光→旅游综合收入的模式。这是一种依托旅游景点,开发收益以游客门票收入为主的开发模式。这种模式的最突出特点是经济利益主体关系明晰而直接:谁拥有开发主权,谁就直接通过门票而获取收益,属于一种可操作性强的开发模式。
三、岳阳“891”工程的地理位置与功能上的特殊性
对于岳阳“891”工程的旅游资源特征,笔者在文章《岳阳“891”工程的旅游资源特征分析》中已经进行了详细的论述,即岳阳“891”人防工程由于其是国内乃至世界上唯一实现了自然通风的地下工程,而具有了鲜明的旅游资源特征。但是它与湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程有所不同:
一是从地理位置上分析,湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程远离城市,处于一个相对独立的地带,开发者可以很方便地圈定一个区域,限制游人从专门的入口进入,从而实现收费参观的商业模式。而岳阳“891”人防工程地处闹市区,其本身就有4个进出口。
二是从功能上分析,湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程都是在特殊的历史时期,为了备战的需要而独立建设的,并且目前都是被废弃了的工程。而岳阳“891”人防工程是一项平战结合的工程,和平时期是作为岳阳火车站地带行人的出入通道,而战时是充当临时仓库等用途。即岳阳“891”人防工程发挥着其日常的功用。
四、岳阳“891”人防工程的旅游开发的商业模式设计
因为岳阳“891”人防工程地理位置特殊,它并不是一个被废弃的工程,发挥着其日常的功能,假设套用常规的自然景区开发模式,就必须将岳阳“891”工程圈起来,通过设关卡实现收费而获得经济效益,这种模式对于岳阳“891”人防工程的旅游开发而言,可操作性不大。
其实,岳阳“891”人防工程目前已经成为了火车站行人的通道,有着一定数量的过往行人,建设单位本着充分利用其巨大的空间,引入了一些个体工商业者,在其中开设店铺从事经营活动,主要是服务于火车站过往旅客和行人。
基于岳阳“891”人防工程地理位置和功能上的特殊性,岳阳“891”人防工程的旅游开发不能简单地套用常规模式,也就是不可能直接通过门票收入获得经济效益,唯一可行的只有通过广泛的宣传,吸引游客前来参观(免费),有了巨大的游客流量,就可以带来大规模的旅游购物。所以,岳阳“891”人防工程的旅游开发商业模式应当设计为基于利益相关者的旅游开发模式。
(一)建设和维护单位主导
岳阳“891”人防工程由于其功能上的特殊性,是由岳阳市人民防空办公室(简称人防办)主持建设的,并且日常的维护和管理也都由该部门负责。所以,将其作为旅游资源开发,也只能由岳阳市人防办主导。
作为岳阳“891”人防工程的主管单位,从旅游开发的角度,首先需要考虑从新设计工程的内部环境布置,必须适于游人参观;其次要考虑向不同层次需要的顾客提供不同层次的产品。如对于一般的参观者,一般只需要手持一根小小的丝带,在工程内部走动一番,就可以很明显地观察到自然通风现象;而对于一些游学的旅客(如学生),则可以通过提供专门的科学检测仪器来观察。当然,这里有一个前提,就是收费标准不同,前者可以考虑免费,而后者可以适当收取一定的费用。再次要考虑的重要问题就是市场推广与策划。
(二)政府扶持
岳阳市是一个旅游资源丰富的城市,有着久负盛名的岳阳楼,而属于现代文明的旅游资源并不多,那么从城市旅游发展角度,更应将岳阳“891”人防工程所独有的自然通风现象作为城市代表性的旅游资源来宣传,这对于提升整个城市的品味和形象是有很大帮助的。
同时,作为政府的一个职能部门,岳阳市人防办缺乏从事商业经营活动的经验和管道,市政府更应该给予大力的扶持与帮助。
(三)企业参与
通过大力的对外宣传,岳阳“891”人防工程进行旅游开发成功的话,将吸引更多的专门的游客,在其中经营的个体业将是最直接的受益者;同时他们的服务质量、服务态度也关系到他们在旅游者当中的口碑效应问题,只有游客在这里玩得开心,才会有更多的后来者。这就要求在这里经营的个体工商业者充分意识到自己就代表了一个城市的形象,必须提高自身素质,不仅要熟悉本身所从事的领域的业务知识,而且也要树立为过往游客服务的意识,懂得基本的旅游接待的知识,这样才有利于体现高品位的旅游城市的形象,更利于吸引到此一游的游客。
五、结束语
对人防工程的旅游开发还是一个比较新的课题,从观赏的角度,这类旅游资源有一定的可看性,但是又不同于一般的自然景观,需要深挖其中蕴涵的科学教育题材,才更加能够体现其社会价值和经济价值,而出于休闲娱乐目的而出游的游客,总是希望在轻松愉快的心境下接收来自不同文化领域的信息,所以如何更好地设计这类旅游资源的旅游开发商业运营模式,对于成功地开发和应用这类资源是至关重要的。本文引入利益相关者理论,尝试性地提出“主管单位主导、政府扶持、企业参与”的人防工程旅游开发新模式,并就不同利益相关者如何发挥各自作用进行了深入探讨。
参考文献:
1、(英)艾伦·法伊奥,布莱恩·加罗德,安娜·利斯克著;郭英之译.旅游吸引物管理新的方向[M].东北财经大学出版社,2005.
2、马耀峰,宋宝平,赵振斌.旅游资源与开发[M].科学出版社,2005.
3、李开宇,王兴中,孙鹏.矿区工业旅游开发研究——以江西德兴铜矿为例[J].人文地理,2002(6).
4、刘洪丽.基于利益相关者的村寨旅游开发模式研究[J].消费导刊,2008(17)。
5、郭井立.旅游景区旅游开发模式的探讨[EB/OL].http://blog.soufun.com/12727165/2241515/articledetail.htm,2008-07-20.
*本文为湖南省教育厅立项课题“岳阳‘891’人防工程旅游资源特征分析”(项目编号08C372)的最终成果。
篇5：商业项目考察报告
第一部分：考察背景说明
为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。第二部分：考察主要商业项目分析
一、项目名称：张家口德高森板业有限公司
1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。
2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。
3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。
4、项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。
5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。
二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司
1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。
2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品９０％外销。
3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。
4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。
5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。
三、项目名称：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司
1、基本情况：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。
2、经营现状：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。
3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。第三部分：商业考察总结
1、商业项目定位
我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。
2、项目开发建设
商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理；每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。
3、项目运营管理
运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。
汇报人：张连婧
篇6：三星湖商业项目定位报告
本项目商业的成功与否，关系整个项目的价值是否真正实现。
一、永川商业状况：
（1）.城市规划商圈分布及现状 五大商圈带动城市商业建设
1.渝西广场商圈：总投资3.5亿元，占地73亩，商业面积10万平方米的俊豪中央商业中心，整体提升了老城商圈的形象
2.人民广场商圈：投资2亿元，占地180亩，营业面积10万平方米，集购物、休闲、观光于一体的华创商业中心，竹映三清楼盘大型百货的进驻进一步提升新区核心地位。
3.桃花山仿古商业步行街商圈：建设完善营业面积1.5万平方米，集生态观光、地域人文、时尚商业、餐饮美食为一体的十里棠香生态美食园；着力打造投资3亿元，占地1000亩的，着力提升IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品一条街等项目的档次。
4.商贸城及客运中心商圈：商贸城的逐渐起色，在新老城交界处一个新的商圈正在兴起。
5.兴龙湖CBD商圈：金科等大型地产商的介入，作为城市CBD规划的商圈正在形成。（2）.商业业态状况分析
永川区渝西广场位于老城市商业黄金地段，规划区范围内产业方面主要为服务业，包括商业、金融、贸易、百货、餐饮及其他生活服务业。
人民广场商以大型SHOPING MALL 为主，酒店等各类休闲娱乐行业发达。
餐饮、家居、IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品等行业也在永川各大商圈呈蓬勃发展态势。
总结：整体来说永川商业发展迅速，各类行业特别是大型商业和服务产业发展迅猛。城市商业发展齐备，规划完善。
二、．项目周边商业状况
（一）购物场所
人民广场有崇尚百货、新世纪、吉又吉等大型超市，兴龙湖及凤凰湖大中型百货超市即将出现。
（二）休闲娱乐
新区高档茶楼、歌城等娱乐场所发达，竞争激烈。市场需求也大。
（三）餐饮娱乐
项目附近有丰富多样的餐饮配套，众多特色餐饮、娱乐休闲等设施。总结：由于周边商业较为发达，本项目所处区域相对不够成熟，传统商业在本区域很难快速形成和成活。三星湖商业定位原则
1.本项目商业必须为提升项目品质服务
2.项目商业须成为城市商业的补充或重要组成部分。3.项目商业必须具备与项目合适的文化气质和内涵。
4.项目商业必须根据本项目特殊地理位置和地理条件，最大限度发
挥优势。
三星湖项目商业定位：
1.关于儿童游乐主题商业的调查分析： 请星哥填写，哈哈~~~ 2.商业定位：以儿童文化为主题的集游乐、购物一体的永川第一游乐商城
篇7：商业广场项目可行性研究报告
项目背景：
近年来，xx市房地产市场运行呈现以下特点：1.新增供应再创新高。自新一轮国家调控政策实施以来，市区房地产供求节奏明显放缓，上市量有所下降。在全国楼市整体回暖的背景下，企业信心有所提升，市场新增供应量回升。推盘量继续加大，房地产项目新增供应再创年内新高;2.销售态势涨幅明显。 年，市区房地产项目销售整体处于回升通道，呈较大幅度上涨的态势。多个新项目上市，特别是西区部分楼盘由于竞争压力明显，在定价策略上进行合理调整，促进了市场成交。东区东方运河名城、和昌运河东郡等楼盘，由于文昌路东延的交通优势，带动了江都区客户成交量;3.市场价格保持平稳。从国家统计局公布的 70 个大中城市住宅销售价格变动情况来看，XX市仍处于中等偏下水平，在省内监控城市中也处于后位，保持了稳定的.态势。因此，保持房地产适度开发,是改善人民生活和完善城市功能的需要。
近年来，XX市区房地产市场以住宅投资为主，近几年所占市场比重来基本都保持在70%-80%左右，但商业用房仅占 4%左右，随着市区人口的增多和经济状况的进一步发展，市场对商业房地产的需求日益增多。
项目概况：
项目总投资10亿元，建设期1.5年，主要用于土地费用、前期费用、建安费用、配套工程费用及财务费用的使用。项目建成后，将主要以对外出租铺面的方式取得收入，获得盈利。
目录
第一章 项目概况
1.1 项目单位情况
1.2 项目概况
1.3 项目背景
第二章 项目建设的必要性及可行性分析
2.1 项目建设的可行性
2.2 项目建设的必要性
第三章 项目市场分析
3.1 宏观环境分析
3.2 政策环境分析
3.3 上海市商务房地产需求分析
第四章 项目建设条件
第五章 建设方案
5.1 建设任务与规模
5.2 规划设计原则
5.3 规划设计方案
5.4 工程设计方案
第六章 项目管理与实施计划
6.1 项目组织
6.2 经营模式
6.3 项目建设管理
6.4 项目实施计划
第七章 投资估算和资金筹措
7.1 投资估算依据
7.2 投资估算
7.3 资金筹措
7.4 资金使用和管理
第八章 环境保护、节能与安全卫生
8.1 环境保护
8.2 节能及安全
第九章 财务评价
9.1 销售及运营回款
9.2 营业税金及附加
9.3 成本利润
第十章 结论与建议
10.1 结论
篇8：岳阳项目商业调研报告
二、调查范围
以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。
三、调查方式
走街选点访问。
四、综合分析
1、人民北路。
本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元;二层：日租金1.6左右。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
人民北路银时代店 一层 30 8 7.3人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.6
4西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.54、长安路。
该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
金陵中路292号(空置)一层 25 10 10.9
5金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4县前中街385号(空置)二层 800 70 2.395、县前街。
重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。
该项目一层日租金报价每平方3.5元;二层报价2.5元。
据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2解放中路389号(空置)一层 90 41 12.4解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64
解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.6
5五、本案租金定位
综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。
理由：
1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。
篇9：代理行商业项目定位报告任务书
一、工作任务
完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。
二、工作内容
㈠市场调研分析
1、总体环境分析
⑴区域规划
⑵区域环境发展趋势
⑶产业发展布局
⑷区域交通状况总体分析
①公共交通状况分析（地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。）②区域交通未来规划及道路改造分析
⑸人口状况分析
①宅项目发展及人口状况分析
②域人口结构及未来人口放量（住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。）③年龄、职业状况分析
2、区域商业市场环境分析
⑴区域商业市场发展历程
⑵区域商业市场现状分析
①现有商业供应分布
②现有商业供应特点
③现有商业供应结构
④现有商业物业租售价格
⑶区域商业市场未来发展趋势
①区域未来商业格局
②新增及规划商业项目
③区域未来商业整体放量
3、本项目周边（2公里）的状况分析
⑴项目区位及研究范围
⑵项目交通状况分析
⑶项目周边写字楼状况分析
⑷项目周边住宅状况分析
⑸项目周边商业状况分析（商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消
费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。）
①大体量商业状况（明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。）
②中小体量商业状况（华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。）
③商业街状况（建国道、永丰道、女人街等。）
④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析（品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。）
⑤项目周边未来商业放量分析
⑥项目周边配套状况分析
4、消费调研
⑴廊坊商场消费情况调研（展开年龄段）
①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。
②高档品牌、商业环境、商业布局
③消费目的④消费频率情况
⑤消费习惯与喜好
⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业、收入、消费习惯）
⑦消费导向及消费金额分析
⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析
⑨重点项目消费者研究
⑵娱乐街、餐饮街
①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。
②娱乐街、夜店特点及品牌分析
③消费频率情况
④档次、内部装修
⑤规模与定位
⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业）
⑦消费导向及金额分析
⑧经营状况分析
⑨重点娱乐、休闲消费分析
⑶餐饮类
①各商圈餐饮一览表
②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布
④餐饮消费客群的特点（如家庭、朋友、公费）
⑤消费年龄构成⑥餐饮口味、喜好和变化调研
⑦消费者对环境的要求
⑧餐饮商户分类及特点（餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求）
⑷项目周边（2公里）消费者调研
①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。
③潜在消费群体特征（家庭构成、购买力、购买习惯）。
④消费地点和消费环境关注因素（包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店）。
⑤消费生活方式和价值观（包括运动习好）
⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析
⑦重点竞争项目分析
5、建筑规划建议
⑴外立面及动线建议
⑵室内设计建议
⑶硬件设施建议
⑷机电配置建议
6、商业策划及策略（结论）
⑴市场定位建议
⑵商业布局建议
⑶业态组合建议
⑷品牌落位建议
⑸租金评估及回报分析
三、工作要求
1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录；
2、详细说明工作方法和工作周期；
3、工作各阶段部署计划表；
篇10：岳阳项目商业调研报告
以及推广可行性报告提纲
第一部分小微企业生存现状调查
重点关注小微企业的融资渠道、融资成本、财务状况、资产结构、法律问题、信用问题、用工问题、管理问题等。
第二部分目前针对小微企业经营发展提供服务的业态
重点研究有哪些业态；他们是如何为小微企业服务的，以及服务的现状；各业态中的龙头公司，以及这些龙头公司的发展情况。（高新投、创新投、普兰金融、小微银行等）
第三部门MIG金融地产的商业模式及运营方案
MIG金融地产项目的商业模式；如何搭建MIG的金融服务平台，如何创造出金融地产的价值优势：
1）软件平台的搭建：金融服务咨询中心的建设、不同行业
产业链、价值链的营造等。
2）硬件平台的搭建：楼宇设计的要求、网络通信设备的满
足、电商技术的应用等。
3）研究平台的搭建：创办产业、金融研究院、全国性协会、杂志期刊、网站等载体。
第四部分MIG金融地产商业模式可供推广的可行性
篇11：岳阳项目商业调研报告
作者：佚名转贴：不详
商业计划书是创业者或企业为了实现未来增长战略所制定的详细计划，主要用于向投资方和风险投资商说明公司未来发展战略与实施计划，从而取得投资方或风险投资商支持的一份商业计划报告。同时也是展示自己有实现战略和为投资者带来回报的能力及拥有资源实力的商业计划报告。
项目可行性论证报告主要侧重于项目本身技术方面的分析，同时也针对项目实施所带来的经济效益进行评估，但项目可行性论证报告一般并不涉及项目实施中管理因素、人的因素和对投资人在利益方面的回报以及回报的方式等方面的内容。
商业计划书不仅要在技术方面和产业化的模式方面进行详实说明，同时更要在管理团队、经营战略、投资者回报的方式和投资者如何参与未来项目的经营监管等方面进行详细说明。
商业计划书对项目的论证比项目可行性论证更加全方位、多视角，换句话讲，商业计划书是一份全方位的项目计划，它从企业内部的人员、制度、管理以及企业的产品、营销、市场等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析。商业计划书除作为企业融资的重要组成部分外，还可以使创业者有计划地开展商业活动，增加成功的几率。特别是对于创业者来说，这是不可缺少的。当你处于创业阶段，或者准备开展一项新的经营活动时，总会面临各种各样的问题，被大量繁杂的工作所困扰。这个时候，你就需要一份完备的商业计划。商业计划书可以从以下几个方面促进事业的成功：
1、分析你将开展的经营活动的可行性。只有美好的设想是远远不够的，商业计划书对你的设想进行科学的分析，让你知道你的设想是否可以实现；
2、帮助你得到风险投资商的投资，或者其它形式的融资，找到投资方或合作伙伴。只有拥有一份完美的商业计划书才能使你的融资需要成为现实，这对于
你来说是至关重要的；