业委会工作总结（共9篇）
篇1：业委会工作总结
1、已经解决的问题
1.1小区照明问题
除个别因夜间安防系统需要应调整位置的光源外，整个小区灯光按照体现小区的美观，满足业主的正常生活需要，适当节省能源的目的配置。
1.2会所内的乒乓球台子物业公司已提供一个，大家现在都比较喜欢打乒乓球，能否考虑在增加1-2乒乓球台子。
1.3 喷水池里石板脱落问题
物业公司已组织施工完成维修。
1.4 小区正门交通秩序的整理问题
物业公司已在小区的正门口，划出了准确的停车位置，以后凡是在小区正门口停放的车辆，应按线停放。
1.5 进出小区出租车的管理
物业公司已责成保安开始对小区的进出车辆开始登记，请大家监督定期检查保安部的登记记录。下一步考虑晚上8：30后禁止出租车出入.
1.6 楼道入户门前积水维修
物业共司已组织保洁人员对所有的排水口进行了清理，物业公司解释目前多数楼道入户门前的积水问题已得到解决，请大家核实。
1.7 三表远传问题经过调整，三表远传已投入使用，应通过公示栏、网络公示所有业主。
1.8 小区车库一侧路面随便停车问题
已责成小区保安人员负责清理。
1.9 小区路面标示问题
开发商已经在小区安装了安全镜和减速器。
2、正在解决的问题
2.1塑钢门窗的维修
物业公司委托大连明达门窗公司已经开始对小区有问题的塑钢门窗开始进行维修，维修的标准是达到业主满意为止。
2.2墙体透寒的维修*
物业公司要求大连普乐士节能材料科技开发有限公司做出了维修方案，现已在网上公布，并有几户业主已经做完，我们了解了有关专家，他们认为这是解决墙体透寒的唯一办法。
2.3墙面大白:墙体透寒维修后的大白处理由大连誉思装饰公司负责
2.4屋顶渗漏的维修：由大连福君防水公司在进行维修，7月底前全部结束。
2.5阳台防护栏的维修
阳台防护栏的维修由物业公司负责，7月底前全部结束。上述维修在五一期间人员投入有所减少，业委会发现后及时与物业公司协调，现已改正.
3、近期准备解决和维修的问题3.1 取暖问题
物业公司计划从7月份开始对各户取暖设备和管道有问题的业主进行免费维修，但更换设备、管道，以及配件的费用由业主自己承担(对原系统和设备没有改动的业主除外)。
3.2智能系统的维修
5月10日前，小区的智能系统维修完毕。5月10晚业主委员会主任葛志男、副主任孙路、唐治清核工程组组长李至义对小区的智能系统进行了抽查，结果如下：抽查孙路家紧急按钮报警和窗栅报警30秒钟上传到中控室。小区的周边红外线和摄像监视系统：33#-35#间的消防通道上放红外线报警没有反应，摄像监视系统盲点，9#-11#间红外线报警有效，摄像监视系统有效，但所有报警录像回放无效，21#-1#间红外线报警有效，整个13#南侧红外线报警没有反应，摄像监视系统由于距离太长无法准确完成监视。
综合实地抽查得出结论，整个小区的23#-21#-1北侧、1#-3#-5#-7#-9#-11#东侧、11#-13#南侧红外线报警和摄像监视系统可以正常使用，31#-33#-35# 西侧和13#南侧红外线报警和摄像监视系统需要进一步调整方可正常使用。
4、不能解决的问题
4.1烟道串味的问题
目前，各栋楼的分包商已明确回答开发商和物业公司，烟道串味问题是由于设计不合理所造成的。物业公司正在想办法解决，这个问题我们应直接找开发商索赔。
5,目前正在接洽的问题
5.1小区公示板的建设.已经与物业达成共识，建立电子公告板.并加大网站的宣传力度.
5.2停车场内健身场地的建立.业委会成员普遍认为：yjbys.com我们工作的重点应当是签订一个尽力保障业主合法权益，并且可以量化考核的物业合同
其中的关键点包括：
1)小区的安保.安保设施的故障率控制在什么范围内，抽查电子巡更记录，出现保安失误导致案件出现怎么出理等，2)取暖(改成集中供热再议)：明确是保持的室温，对室温的温度记录做约定如下，业委会、业主、物业三方共同记录温度(必要时可请专业计量部门用专业计量工具)具有法律效力，如不能达到合同约定标准，取暖费下调5%(以泥补业主用其他方式取暖而发生的费用)，前提是业主已经按照物业的建议增加或者改进线路。
3)在开发商无欠账的前提下，出现任何问题物业负责，合同期满，该条款仍然有效，土建终身保修.
4)开发商承诺的合同附件要附在合同上，要求物业公司去追偿开发商的费用
5)物业公司委托管理的工作范围
6)建立会议制度，每月第四周周六下午3：00，物业尚总及有关人员、业委会人员、可请业主参加。
7)定期报告，定期公布帐目
8)重大事项和业委会商量，比如建立价格听证制度，小区内面向业主具有垄断性质的收费项目
9)公用设施的使用，包括水池的开启、维护乒乓球等健身设施及其开放时间、照明
10)物业费和取暖费的付款方式
11)垃圾清运：及时清运，清运后水洗;划线：明确标识垃圾的暂存地点;这几项目前已经实现.
12)紧急预案，包括消防(车库)、突发紧急事件 .
以上是我们这二个多月工作的一个小结.基于大家的信任，作为小区的一员我们奉献了自己的时间和精力，但限于水平，我们很难做到令每一位业主都满意.我们真诚地希望得到广大业主的支持.谢谢.
篇2：业委会工作总结
1、业委会参与物业对小区的消杀、绿化及电梯维保合同的重新签订。
2、参与并监督物业对小区本体维修资金的使用流程的规范管理。
3、 XX年度业主大会通过的相应公共收益和物业管理公司的按比例分成后的金额在业委会的监督下物业已按时把款项打入小区的业委会帐户。
4、截止6月30日，xx业主委员聘请会计师事务所的专业会计师对小区公共收益帐户做帐2次，每次做帐的报表统计与实际帐目相符。截止XX年8月26日止小区公共收益帐户余额为x万元。
5、根据XX年度业主大会定期会议表决通过的第1项“将xx市卓越物业管理公司日常收取并代管的小区物业专项维修资金（每月每平方米0.25元）余额（具体以审计结果为准）依照法律规定移交到政府指定的物业专项维修资金专户统一监管”议题， 同时根据市政府《关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府〔XX〕121号），自XX年10月1日开始在全市范围内开展全市日常收取的专项维修资金的交存工作。业委会于4月30日已督促物业管理公司把xx的本体维修基金x元从物业管理帐户中移交给xx市物业专项维修资金管理帐户（移交时间为XX年10月-XX年3月，共42个月）。至XX年4月30日止，物业本体帐户余额是x元。
6、 XX年度业主大会定期会议已表决通过第18项“为加强小区安全管控，封闭小区xx二路通往北xx附中的便门”，业委会没能按表决施行封闭该便门的原因是：1）业主家有小孩就读附中的家长们齐来业委会投诉反对封门一事，因封门孩子在上学途中很容易出现安全问题，并递上业主联名要求取消此议题；2）在业委会与物业一起核实小区竣工图时发现，通往北师大附中的便门在属于附中红线内，从而在法律上本小区没权力来封这门。
7、 根据XX年度业主大会定期会议表决通过的第19项“为解决小区停车难的问题，每户办理月卡及特别通行证总数不能超过两张（含固定车位）”。截止XX年8月26日，一、二、四期一共办理了停车月卡x张（其中包含x个固定停车位），特别通行证x张。
8、 业委会就“xx2号会所”这个历史遗留问题不间断与工作站进行沟通，沟通无望后又找街道办的事务科来督促工作站还原2号会所功能，但是后来事务科又要求业委会先去信访办登记，最后业委会又向街道办的黄书记写了投诉信（业委会所做的一切都是为了让政府还原2号会所的功能）。在业委会委员们经过多次努力但最终没有实质性进展后业委会决定将“2号会所问题”作为XX年度议题提交业主大会表决，业委会将按业主大会的表决结果执行，得到授权后业委会也将继续与街道办和工作站沟通，希望街道办和工作站能按我们前期函告书面要求进行整改，在沟通无望的情况下，将启动法律程序。
9、 为了规范、合理使用广大业主的本体维修基金，业委会及专业的热心业主与物业及其总公司负责人一起，专门进行了维修厂家的招标工作。经过两个下午的公平、公开、公正的严格审核，针对不同维修需要，确认了相应的维修厂家。针对每笔维修单，物业交给业委会后，事前由秘书与物业一同查看维修现场，确认需要维修的属实性。拍照后整理、存档。然后每张维修单，扫描上传业委会群文件及发送群邮件，业委会委员们再查看、讨论是否属于使用本体基金的维修。并在价格上予以把关。对于不确定或者不应属于本体基金范围内的维修，与物业进行讨论解决。截止8月26日，共审核维修x项，已完工x项，未完工x项。
10、 业委会按照XX年度通过的小区监控系统的更新改造方案，已完成招标、评标工作。监控改造项目费用预计约为x万元。
11、 已完成26栋出入口停车场改造方案，周一至周五早上7点到9点实行双出口（车辆只出不进），其余时间段原样通行。
12、 为了加强对小区游泳池的管理，业委会、物业和小区游泳池承包方共同签订了一份“关于共同维护游泳池卫生及水质管理的公约”，以便业主及时监督。
xx业主委员会
XX年8月26日
篇3：业委会工作总结
社区工作的范围广、涉及面大,包揽了事无巨细的“繁”“杂”“锁”“混”等众多社会矛盾,俗话讲“一人难顺百人意”,本文针对这些繁琐复杂的工作现状,提出业委会委员(社区工作者)能力七要素,供大家探讨参考。
一“真”:“真”相对于“假”而言,则是辩“真”事、用“真”情、讲“真”话
在讲“真”话的问题上要讲究“讲”的艺术。讲“真”话的底线是:“骗”人话不能讲,骗人即骗己;“套”话不要讲,不能解决问题,讲了白讲;“官”话要少讲,装腔作势令人讨厌听不进去。讲“真”话的原则是要说到做到,“言而有信”,在言到和做到之间要留有余地。不讲“过头话”“活络话”,实在不能直截了当讲真话时,宁可不讲,也不要讲“假”话。
二“净”:“言必信,行必果”是做人做事的标准
行事必须要做到“趋利要洁身自净,干事要透明干净”。所谓趋利要洁身自净则是公私分明,既不能为显自净,把本来合法、合理、合规的个人利益随意弃置,也不能在干事中为趋小团体、小圈子的私利而做得欲盖弥障不干净。
所谓的干净,第一点是办事讲究透明,原委透明、过程透明、结果透明,因为透明是公开、公正、公平的基础,不透明则不公,这是在社会工作中的第一条准则。第二点在于凡事要有个“了结”,不能虎头蛇尾或者没完没了。即使是没有结果也要把没有结果的结果,作个交代,不能随意的不了了之。
四“会”:会学习、会沟通、会组织、会开会
会学习是指在工作中既要勤于学,更要善于学,委员会作为业主大会的常设机构,会学习是一个最起码的基本功,要先学、勤学、学对、学全,努力使之成为一个学习型的机构。从委员会的实践出发,要讲究基础知识系统学、政策法规经常学、专业技能随时学、公关心理干中学。简单来说,学是先知先学的基础,在委员会工作中,“带着问题学”是行之有效的学习方法之一。
会沟通是指沟通的必要性和重要性,包含情、识、言、行、礼、视、声、容、听、问、闻、记等要素。会沟通应立足于沟通者自己,而不能转置于被沟通对象。在众多的沟通要素中,作为沟通者必须把握好自己的沟通之“情”。
会组织是指为了推进小区业主自主、自管、自治工作,有序有效地为业主大会能够充分和尽量准确表达业主“团体意思”提供组织设计。在这里提出一种业主大会“二、八、三、四”组织模式供大家参考。
“二、八”——即参引经济学的“二、八”定律,按照群体中20%原动力,能对80%起带动和影响作用的一般性规律。用2:8的结构比设计区域功能,责任传递,循环运行。
“三”——在“二、八”设计的基础上,以分析目标为标志设计递阶式“三”个功能层,每个功能层又以“二、八”方式设计组织管理的整体模式。
“四”——引入管理学“有效管理幅度”理念,取有效管理幅的50%功能,以1:4为范围值(即1个人能对4个人实施信息运行的有效管理)在各个层面开展幅射面相对稳定的动态运行,实现管理的有效、有序循环。
会开会是指召开会议、组织会议、会议决议是所有业委会委员(社区工作者)的重要业务,学习开会应是一门必修课。
开会是现代社会沟通最主要的形式。人类通过会议来商讨和决定群体的事务和行动,若要持续有效,必须靠适当的机制来平衡和协调群体与个人之间的权责关系。以明确的规范和程序作为工具,会议才能真正集思广益、拓宽言路、凝聚共识,才能导致行动,产生实效。
在这里向大家介绍一种目前世界上公认的通用会议议事规则——《罗伯特议事规则》。
《罗伯特议事规则》凸显三个特性,即约定性、工具性和价值中性。约定性,即规则明示在前,对事不对人;工具性,凡事不往道德上扯,能用工具来解决的绝不无端拔高和指控;价值中性,旨在凝聚组织认同,提高运作效率,平衡多元利益,通过文明议事来说服、辩论、妥协,从而形成有效行动。
召开会议的目的是要在不同的利益方之间求得持续的合作,参会者的立场越是多元,诉求越有差异,所涉及的利益分配越是复杂,议事规则的执行就越倾向于严格。
《罗伯特议事规则》的核心原则是“权利公正、充分讨论、一时一件、一事一议、多数裁决”。为了方便大家的理解和操作,笔者将《罗伯特议事规则》精炼为以下12条原则。
第1条,动议中心原则:动议是开会议事的基本单元。“动议者,行动的提议也。”会议讨论的内容应当是一系列明确的动议,它们必须是具体、明确、可操作的行动建议。先动议后讨论,无动议不讨论。
第2条,主持中立原则:会议“主持人”的基本职责是遵照规则来裁判并执行程序,尽可能不发表自己的意见,也不能对别人的发言表示倾向(主持人若要发言,必须先授权他人临时代行主持之责,直到当前动议表决结束)。
第3条,机会均等原则:任何人发言前须示意主持人,得到其允许后方可发言。先举手者优先,但尚未对当前动议发过言者,优先于已发过言者。同时,主持人应尽量让意见相反的双方轮流得到发言机会,以保持平衡。
第4条,立场明确原则:发言人应首先表明对当前待决动议的立场是赞成还是反对,然后说明理由。
第5条,发言完整原则:不能打断别人的发言。
第6条,面对主持原则:发言要面对主持人,参会者之间不得直接辩论。
第7条,限时限次原则:每人每次发言的时间有限制(比如约定不得超过2分钟);每人对同一动议的发言次数也有限制(比如约定不得超过2次)。
第8条,一时一件原则:发言不得偏离当前待决的问题。只有在一个动议处理完毕后,才能引入或讨论另外一个动议(主持人对跑题行为应予制止)。
第9条,遵守裁判原则:主持人应制止违反议事规则的行为,这类行为者应立即接受主持人的裁判。
第10条,文明表达原则:不得进行人身攻击,不得质疑他人动机、习惯或偏好,辩论应就事论事,以当前待决问题为限。
第11条,充分辩论原则:表决须在讨论充分展开之后方可进行。
篇4：业委会工作总结
社区工作的范围广、涉及面大，包揽了事无巨细的“繁”“杂”“锁”“混”等众多社会矛盾，俗话讲“一人难顺百人意”，本文针对这些繁琐复杂的工作现状，提出业委会委员（社区工作者）能力七要素，供大家探讨参考。
一“真”：“真”相对于“假”而言，则是辩“真”事、用“真”情、讲“真”话
在讲“真”话的问题上要讲究“讲”的艺术。讲“真”话的底线是：“骗”人话不能讲，骗人即骗己；“套”话不要讲，不能解决问题，讲了白讲；“官”话要少讲，装腔作势令人讨厌听不进去。讲“真”话的原则是要说到做到，“言而有信”，在言到和做到之间要留有余地。不讲“过头话”“活络话”，实在不能直截了当讲真话时，宁可不讲，也不要讲“假”话。
二“净”：“言必信，行必果”是做人做事的标准
行事必须要做到“趋利要洁身自净，干事要透明干净”。所谓趋利要洁身自净则是公私分明，既不能为显自净，把本来合法、合理、合规的个人利益随意弃置，也不能在干事中为趋小团体、小圈子的私利而做得欲盖弥障不干净。
所谓的干净，第一点是办事讲究透明，原委透明、过程透明、结果透明，因为透明是公开、公正、公平的基础，不透明则不公，这是在社会工作中的第一条准则。第二点在于凡事要有个“了结”，不能虎头蛇尾或者没完没了。即使是没有结果也要把没有结果的结果，作个交代，不能随意的不了了之。
四“会”：会学习、会沟通、会组织、会开会
会学习是指在工作中既要勤于学，更要善于学，委员会作为业主大会的常设机构，会学习是一个最起码的基本功，要先学、勤学、学对、学全，努力使之成为一个学习型的机构。从委员会的实践出发，要讲究基础知识系统学、政策法规经常学、专业技能随时学、公关心理干中学。简单来说，学是先知先学的基础，在委员会工作中，“带着问题学”是行之有效的学习方法之一。
会沟通是指沟通的必要性和重要性，包含情、识、言、行、礼、视、声、容、听、问、闻、记等要素。会沟通应立足于沟通者自己，而不能转置于被沟通对象。在众多的沟通要素中，作为沟通者必须把握好自己的沟通之“情”。
会组织是指为了推进小区业主自主、自管、自治工作，有序有效地为业主大会能够充分和尽量准确表达业主“团体意思”提供组织设计。在这里提出一种业主大会“二、八、三、四”组织模式供大家参考。
“二、八”——即参引经济学的“二、八”定律，按照群体中20%原动力，能对80%起带动和影响作用的一般性规律。用2：8的结构比设计区域功能，责任传递，循环运行。
“三”——在“二、八”设计的基础上，以分析目标为标志设计递阶式“三”个功能层，每个功能层又以“二、八”方式设计组织管理的整体模式。
“四”——引入管理学“有效管理幅度”理念，取有效管理幅的50%功能，以1：4为范围值（即1个人能对4个人实施信息运行的有效管理）在各个层面开展幅射面相对稳定的动态运行，实现管理的有效、有序循环。
会开会是指召开会议、组织会议、会议决议是所有业委会委员（社区工作者）的重要业务，学习开会应是一门必修课。
开会是现代社会沟通最主要的形式。人类通过会议来商讨和决定群体的事务和行动，若要持续有效，必须靠适当的机制来平衡和协调群体与个人之间的权责关系。以明确的规范和程序作为工具，会议才能真正集思广益、拓宽言路、凝聚共识，才能导致行动，产生实效。
在这里向大家介绍一种目前世界上公认的通用会议议事规则——《罗伯特议事规则》。
《罗伯特议事规则》凸显三个特性，即约定性、工具性和价值中性。约定性，即规则明示在前，对事不对人；工具性，凡事不往道德上扯，能用工具来解决的绝不无端拔高和指控；价值中性，旨在凝聚组织认同，提高运作效率，平衡多元利益，通过文明议事来说服、辩论、妥协，从而形成有效行动。
召开会议的目的是要在不同的利益方之间求得持续的合作，参会者的立场越是多元，诉求越有差异，所涉及的利益分配越是复杂，议事规则的执行就越倾向于严格。
《罗伯特议事规则》的核心原则是“权利公正、充分讨论、一时一件、一事一议、多数裁决”。为了方便大家的理解和操作，笔者将《罗伯特议事规则》精炼为以下12条原则。
第1条，动议中心原则：动议是开会议事的基本单元。“动议者，行动的提议也。”会议讨论的内容应当是一系列明确的动议，它们必须是具体、明确、可操作的行动建议。先动议后讨论，无动议不讨论。
第2条，主持中立原则：会议“主持人”的基本职责是遵照规则来裁判并执行程序，尽可能不发表自己的意见，也不能对别人的发言表示倾向（主持人若要发言，必须先授权他人临时代行主持之责，直到当前动议表决结束）。
第3条，机会均等原则：任何人发言前须示意主持人，得到其允许后方可发言。先举手者优先，但尚未对当前动议发过言者，优先于已发过言者。同时，主持人应尽量让意见相反的双方轮流得到发言机会，以保持平衡。
第4条，立场明确原则：发言人应首先表明对当前待决动议的立场是赞成还是反对，然后说明理由。
第5条，发言完整原则：不能打断别人的发言。
第6条，面对主持原则：发言要面对主持人，参会者之间不得直接辩论。
第7条，限时限次原则：每人每次发言的时间有限制（比如约定不得超过2分钟）；每人对同一动议的发言次数也有限制（比如约定不得超过2次）。
第8条，一时一件原则：发言不得偏离当前待决的问题。只有在一个动议处理完毕后，才能引入或讨论另外一个动议（主持人对跑题行为应予制止）。
第9条，遵守裁判原则：主持人应制止违反议事规则的行为，这类行为者应立即接受主持人的裁判。
第10条，文明表达原则：不得进行人身攻击，不得质疑他人动机、习惯或偏好，辩论应就事论事，以当前待决问题为限。
第11条，充分辩论原则：表决须在讨论充分展开之后方可进行。
第12条，多数裁决原则：（在简单多数通过的情况下）动议的通过要求“赞成方”的票数严格多于“反对方”的票数（平局即没通过）。弃权者不计入有效票。
篇5：业委会总结
一方面是为新老物业，以及物业业主直接构建沟通桥梁，推动小区日常工作进入正轨。在居委会支持下，成功组织了物业公司的选聘工作，经过全体业主投票同意，业委会代表业主与正坤物业签订了小区物业合同。1月22日正坤物业正式进驻小区，为使物业顺利开展工作，业委会投入了巨大的精力协助正坤物业与商发物业进行交接，并在业主与物业还不熟悉的情况下，起到了很好的沟通工作。敦促物业在卫生死角、环境绿化、路面和设施维修、安全保卫、车辆出入、公共收益等方面全面改善小区状况，现如今，在小区业主们的支持和物业的辛勤工作下，小区面貌发生了非常大的改善。小区绿了、垃圾没了。各项工作有条不紊的进行中。正坤物业在最初进场时承诺的16条，除无人值守车棚没有实施以外(担心会出现火灾隐患)均已完成。物业工作得到了大部分业主的认可和支持，目前物业费缴费率已近400户，达到了全体业主的70%。
另一方面是积极为小区的申请政府资金，用于改善落后的电梯、消防设施。(这是我们心中的痛啊~~~)小区建设竣工于20xx年12月，距今已有，18年间小区更换了6个物业公司，频繁变动致使小区和其基础设施在正常老化的同时，相关的管理、服务跟不上，基础设施的维护信息都是断档的，比较严重的问题一是电梯，部件磨损老化、底坑积水、主机停止生产、抱死和减震装置比较脆弱，虽然有物业勉强维护，但依然极易出现故障，存在安全隐患;二是消防，多年来不断被损毁、偷拿，整个小区消防装备所剩无几，一旦有火灾发生后果不可想象;三是楼房外檐墙体开始出现了不同程度的起鼓、脱落。这些问题的改善、排险、修复需要动用的大量资金，例如仅电梯一项预算为400万，而小区大维资金只有150万。为此业委会首先考虑申请旧房改造，由于旧房改造时间截止为以前建造的小区，本小区只能备案，而后又积极向南开区政府、质监局、安监局、房管局、广开街等十余个相关部门上报材料，并发动广大业主给区委书记写信、打区长热线反映情况，不断呼吁已引起了一定的重视，区领导责成广开街对小区的电梯、消防等进行新增、更换的评估，正在上报有关部门申请资金。
回顾这半年走过的历程，虽然辛苦，但为了小区变得更美、更好，看着小区的变化，我们感到无限欣慰。小区犹如大树，大树枝繁叶茂，我们才能安心乘凉。同时还有各楼的楼门长和关心小区的热心业主，一直和我们一起分担，互相支持，在此也表示十分的感谢。最后给大家送上一些“岁月静好”的图片，我们生活在这里，愿每天爱这里多一点。
篇6：小区业委会工作总结
时间很快，转眼就是半年。在2013年我们的小区也像国家一样经历了许多风雨，也在慢慢的发生一些变化，有高兴的也有不尽人意的。
2013年我们小区在xx街道和xx村居委会的直接领导和支持下于2013年的5月19日选举产生了新的业主委员会。
之前，由于诸多历史原因，造成小区管理混乱，业主有很多实际问题得不到及时解决，环境卫生极差，保安不作为，小广告到处粘贴，绿化无人管理，照明长期破损，下水管道时而被堵，私搭乱建，监控大多失灵，健身器材破损丢件，门禁失修，就连业主每天都离不开的电梯都长期不正常运转，曾有两部电梯停运一年之多，如遇外线停电，小区备用应急发电机许久不能正常运行。这一切的一切都使业主大伤脑筋，在毫无办法的情况下，有很多业主采用了拒交物管费的办法来进行抗衡。
业委会成立后为尽快扭转局面，立即采取了如下行动
采取的措施：
一，业委会成立四个小组：1.环卫组，2.安保组，3.设备组，4.财务组。每组的组长由业委会委员担任，每组有若干业主代表掺于。
二，健全各组的管理制度。
三，每周五定期召开联谊会议。
四，设立业主意见，建议箱。
五，成立业委会办公室。印贴文告，保管档案资料，收集汇总资料和信息，上传下达等事物性工作。
六，订立业主公约，逐渐提高广大业主的文明程度。
七，建立与物管公司对话机制。密切与物管的协调与合作。
八，恢复了保安的巡视制度。
解决的事项：
一，加强环境卫生的清扫力度，大件和装修垃圾定点存放，每周定时运出。
二，2,3号大门口安装了铁围线，原来院内的摩托车全部靠边停其一侧。
三，恢复花工的绿化职责。
四，疏通全部下水排污管道，并定期每三个月疏通一次。
五，检修所有监控和照明以及门禁设施。
六，利用电梯年检之机，对小区14部电梯进行了全面的检查和维修，使之能正常运转。
七，定期保养应急发电机组，以备停电之应急。
八，保养刷新五个单元门及所有隔离门的油漆。
九，填补了单元门，楼层，电梯的告知牌和部分楼层的天花板。
十，添置了两部儿童乐园滑梯。
十一，为全体业主每户发放一张价值60元的新年购物卡。
十二，在车库内安排了一间库房，给一些做生意的业主，存放那些，原来放在楼梯，走廊里的推车等物件，以保证楼道的畅通和安全。
十三，回收三处被人擅自占用的房屋和拆除六处违章建筑。
待办的事宜：
一，准备在今年把1,2,4号楼的四周安上监控头，以此来监控楼上的乱丢行为。
二，准备在今年用路砖将1-2-3-4号院 连通一条人行道，以解决雨天行走之不便。
三，进一步加强地下车库的改造，充分扩展停车位。将不能停放汽车的位置，做为停放摩托车之用，为持有摩托车的业主排忧解难。
搞好小区建设需要小区全体业主的共同参与和物业公司的积极配合，我们真诚地欢迎广大业主积极参与小区物业管理和监督，不只是停留在对别人工作的评头论足上。小区的业主大会和业主委员会应该是最民主的地方。政府赋予每位业主建设小区、管理公共事务的权利我们该珍惜！
过去的半年,成果是令人欣慰的,业委会与物业管理公司的合作是互信的,真诚的。当然，问题仍是存在的,面对着日趋复杂的社会治安环境,面对众多问题的出现，面对物业管理工作中不尽人意的地方,如何才能有效管理,是摆在每一位参与小区管理者面前的艰巨而光荣的任务,对于业委会一个群众性的组织来说,唯有情系小区,心系业主,一切为了业主的利益着想,一切为了小区和谐着想,坚持与物管的紧密联系和协调，才能在未来的工作中再上一个台阶。
新年即将来临，新的问题，新的挑战正等待着我们去共同面对。我们真诚地希望小区愈来愈好，给广大业主安居乐业的生活环境。
回顾昨天,我们没有理由不欣慰,没有理由不自豪,展望明天,我们必须自信,必须进步,因此敬请广大业主，支持业委会工作,为物业管理献计献策,我们的小区就一定会越来越好。
我们的理念是：因陋就简，不求全责备，因地制宜，不贪大求洋，经济适用，逐步登攀。
我们的方法是：依靠和服务业主，协调和助力物管，联系和密切地方领导。
篇7：业委会工作计划
业委会工作计划
业委会近期召开了业委会会议，会议在总结前期工作的基础上制订了下期工作计划。
下期工作计划的.重点，是解决本小区急待解决的重大问题，分三步进行：
一、 准备召开业主大会，做好召开前的准备工作：
1、业主会拟定紫荆豪庭专项维修资金使用管理办法，应急支取预案;
2、要求长城物业编制紫荆豪庭共用部位、共用设施设备项目改造方案，提交业委会;
3、业委会针对本小区目前存在的重大问题，依据相关法律法规拟定业主大会决议事项(草案);
4、发布业委会关于召开业主大会的公告[第5号]提前15天，告知业主召开业主大会的时间、表决的事项及有关表决事项的相关情况，同时致函告知居委会;
5、准备紫荆豪庭业主大会书面意见表决书。
二、如期召开业主大会，表决业主大会决议的事项(草案),业主大会结束后，向业主公示表决结果，如表决通过即形成业主大会决议。
三、履行业主大会决议：
1、按规定办理业委会开立维修资金专用账户开户手续，同时在听取广大业主意见的基础上确定专项维修资金存储方案，并向业主公示;
2、组织实施20紫荆豪庭共用部位、共用设施设备项目改造方案，经与长城物业共同商议确定施工单位、施工合同，委托长城物业与施工单位签订施工合同，组织施工。工程竣工后，经与长城物业共同验收，确认合格后，长城物业向业委会提交结算单、发票、最终费用分摊明细表、费用决算分摊调整表，经业委会审核后到银行办理结算手续。向业主公示最终分摊明细表、费用决算分摊调整表及分户账户专项维修资金余额。
3、引进电子广告，出租业主共有的空置房屋。
篇8：呼唤业委会
于是大家又开始出谋划策起来。可惜的是,响应的人虽然也有一些,但相对于整个小区的住户来说,人数还是少得可怜,这样的结果大概也和之前失败的经历有关。关于成立业委会,其实前年的夏天就有热心的业主开始张罗,可惜最后还是无疾而终。小区租户太多,身为匆匆过客,租户们相对没有那么大的积极性和迫切性去争取利益,发起的业主楼上楼下奔走,发资料、组织见面会、递交申请……很是尽职。虽然小区不大,但挨家挨户地去跑,去解释,各种琐碎的工作加起来还是不少的,最后却好像是因为组成人数不足而被迫腰斩,实在是可惜得很。更可惜的是,经过此役,早期发起的业主的积极性也严重被打击了,尽管后来在群上也时不时有人说要重启业委会的组建流程,但那批人却不大出来搭话了。想想也是的,这本来是义务工作,他们全凭一腔热情来为大家谋福利,如果当时大家可以更加积极,更加配合,说不定这事早就做成了,何至于拖到今时今日还只是流于口舌?
有时候觉得实在遗憾,人们往往要等到坏事情发生在自己身上的时候,才费尽心思想要维护自己的权利,在此之前总是得过且过,而且最好是有人把所有的事情都做了,坐享其成便好,我也常常有这样的想法,很是要不得。其实我们都很清楚,如果每个人都这么想的话,那还有谁愿意站出来振臂疾呼呢?有时候只是表个态的问题,也还是有很多人懒得出声,结果当然就是大家要继续忍受物业不如人意的服务,忍受很多拆了修修了拆的扰民工程……我们当然可以投诉,可是投诉完了呢?总是说会处理会处理,但结果又是如何呢?能否让人满意呢?而在这中间花费的时间和精力,其实一点都不少。大家也时不时拿旁边小区的成功例子出来说事。的确,旁边有小区通过成立业委会,为自己觅得更加合适的管家,整个小区的精神面貌看起来大有不同,每次经过,总也让人心生羡慕。
QQ群上重新点燃了业委会这个话题,我看到了其实十分开心。我也赞同只有成立业委会,才能从根本上解决一些困扰多时的问题,物业也才能有所忌惮,才能尽心尽力地替住户们服务。其实说起来,很多人在这里也住了许多年,人生有多少个十年呢?都说远亲不如近邻,某种程度上,这种关系真的非常难得。真心希望这个话题重启之后,大家可以用实际行动一步步来推动,有时间的出时间,有力气的出力气,不见得是造出多大的阵势,但起码,在大家为了车位烦恼,为了电梯烦恼,为了维修资金质疑的时候,可以有人代表大家发声,维护大家的利益,那多好呀!毕竟这些问题,都是我们大多数人面临或可能会面临的问题。
篇9：博弈业委会
诚如有论者指出，中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的政治后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会的诞生、成长和发展在我国大约有20来年的历史。这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进而来，最初被称之为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在深圳、广州、上海、北京等一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在2007年《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以维权的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的维权自治运动引发社会的广泛关注，同时也成为学术界的一个重要研究议题。
目前，围绕业委会组织的研究，一般或将其看作公民社会的先声，或看作基层民主的范例。但多将业委会作为一个铁板一块的笼统整体，缺乏对业委会内部的组织机理和运作模式的具体解析，因而对业委会组织本身的复杂性和多元性的探讨也是较为有限的。为此，笔者尝试通过业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，呈现和揭示业委会组织的多重面相。简单地说，本文所关注的问题就是，政府如何看业委会、企业如何看业委会、业主自己又如何看业委会？这三者不同的认知逻辑又是如何建构起来的？
一、国家的视角：
“麻烦制造者” VS “社区管理抓手”
斯科特所谓国家的视角，主要强调一种权力的逻辑，即便于简单的管理和控制。中国政府管理体制的一个基本特点是条块分割，具体到业委会管理，“条”主要指建委系统的小区办/物业科/房管所；“块”主要是指街道办事处和居民委员会。基层政府和主管部门分别如何看待业委会呢？
1.基层政府眼中的业委会：麻烦制造者
在基层政府的眼中，业委会就是一个麻烦制造者和潜在的不稳定因素，用一位政府工作人员的话讲，就是“哪里有业委会，哪里就乱”。
（1）“成立了业委会，就要炒物业公司”。业委会成立以后，一般都会着手做几件重要的标志性事件，以显示自己的作用和地位，进而树立自身的威信。对于业委会而言，这第一把火通常就会烧向前期物业公司。相较于其他侵权行为而言，小区业主对物业服务质量差、物业费虚高、物业公司账目不透明等问题有着最为直观、最为直接和最为切身的感受和体会，对物业公司积怨宿深。而业委会的成立，意味着矛盾触发时机的到来。
当然，业委会上任之后并不会一上来就直接提出要炒掉前期物业，而是会有一个逐步发酵、推进和升级的发展过程。由于大多数小区的房地产商和物业公司都属于“父子关系”，这就使得物业公司在小区具有很深的统治根基，很难一下就将其撼动和驱逐出去。业委会代表业主首先要做的就是，跟物业公司进行谈判，要求降低物业费、改善服务质量、公开财务账目。这种谈判如能取得成功，就能让业主看到实实在在的实惠，进而彰显业委会的重要作用和意义。但物业公司长期以来养成的蛮横服务和专制管理的习性，使得他们并不会轻易就对业委会做出妥协和让步。在反复协商无果的情况下，业委会就只能启动解聘前期物业、自主选聘新物业的提案，这种提案大多还是会很快获得表决通过。
紧接着面临的就是新老物业交接，这个环节矛盾冲突会急剧爆发。能够成功实现交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出现的情形是，炒不掉的老物业会以事实服务为由，死守小区，拒不撤出，而业委会一方则会以老物业已不具有合法地位为由，呼吁广大业主拒交物业费，由此导致小区物业费收缴率急剧下降，物业公司难以维持基本生存和运行。所以，最后出现的局面就是，物业公司突然撤离，小区断水、断电，既无保洁，又无保安，小区日常生活秩序顿时紊乱，从而造成所谓的“物业恐怖主义”。基层政府迫于维护社会稳定的责任，就不得不介入提供应急物业服务，其结果常常是政府一旦进入就很难撤退出来。而政府应急所用的费用皆来自区财政，用全体纳税人的钱来救助某一个小区显然是不合理的，政府陷入了进退两难的窘境。
（2）“成立了业委会，就老好打架闹事”。对基层政府而言，业委会的存在是一种潜在的不稳定因素。由于绝大多数业委会都是业主为了维权才成立，所以业委会在现阶段几乎就成为一个“维权委员会”。业委会要进行维权，难免就会与相关利益方展开斗争和博弈，也就难免会引发各种集体行动和群体性事件。
业委会与开发商、物业公司、居委会以及业主内部之间的纠纷、冲突和斗争。业委会和开发商、物业公司之间的冲突和斗争贯穿于购房和居住整个过程；同为群众自治性组织的业委会和居委会之间的摩擦、斗争和争夺，则表现出“一山容不得二虎”的味道；业委会本是业主自己选出来维护自身利益的组织，但也会出现部分业主对业委会行为不满、要求罢免业委会，从而引发业主群体内部大规模的分化、对立和斗争的情况。这里面既有肢体上的暴力冲突，也有言语上的责骂、诽谤、造谣。斗争的战场既在现实的小区空间场所，又在虚拟的网上论坛。当然，有时候也会溢出小区之外，而将斗争诉求的场所转移到相关政府部门。
所谓“闹事”主要是强调业委会与相关利益方发生冲突斗争的形式、方式和激烈程度影响到社会秩序的安定和谐。也就是说，从“打架”到“闹事”的演变是有一个烈度升级的问题。业委会号召和领导业主维权有时会用到的非常规斗争手段有：群访，通常是几十人或者百来号人一起出发，聚集在市政府门口，要求政府主持公道；拨打110报警，特别是在物业公司实施暴力报复，业主被打伤的情况下；堵路，面对开发商和物业公司的欺压实在无奈无助，通过堵路引起政府关注来出面解决问题；游行，身穿标识本小区名称的同一色衣服，打出解决问题的各种口号，开车通过公共场所以示声威，进而引起社会广泛关注；绝食，面对各种解决问题的通道都被堵死，去开发商总部绝食，不解决问题誓不罢休。这些斗争方式基本上都被政府部门所禁限，且都是维稳考核指标中的重要禁止事项，如某个地区反复发生此类小区事件势必会影响到基层政府的政绩考核甚至主要负责领导的仕途。
对于基层政府来讲，它所最希冀的就是“别出事儿”，一旦真出事了，就要“挨骂”。在这个事件链中，业委会的维权行动，不仅在小区范围之内展开，而且时常会越出小区红线之外，其行动之后果不仅体现在基层政府压力的骤然增大，而且也使得自身成为不稳定因素的风险大为增强。经由这样一个过程，业委会的维权就从一个“小区内部事件”转化成为一个“社会公共事件”，由此就不得不引起政府部门的高度重视。
（3）“成立了业委会，影响基层政府的利益”。对于基层政府而言，业委会之所以让他们觉得“烦”和“乱”，还有很重要的一点就是，业委会的维权行为最终会影响到基层政府自身的利益。虽然业委会维权首先要面对的是开发商和物业公司，但当他们的利益受到威胁和打击之时，基层政府自身的利益就不可避免地会受到牵连。
20世纪90年代中后期，房地产业成为国民经济的“支柱产业”，并且成为地方政府最为主要的财政税源之一。作为GDP增长的重要拉手和地方财政的“纳税大户”，地方政府普遍会极力为房地产业的发展保驾护航。虽然说地税跟街道政府并没有直接的关系，但是其辖区内如有大的企业，能够给其所在的区、市这边纳上税来，那么街道政府面对上级政府说话的分量和底气就要足得多。同时，房地产企业和物业管理企业提供了大量的就业岗位，也有助于地方政府增加就业机会、缓解就业压力。除政府自身的合法利益追求之外，房地产业和物业管理业还牵涉到相关部门个别官员的腐败利益。业委会维权挖掘得越久、越深，就越会触动和揭露这些人的不法利益。
另一方面，业委会的兴起对基层政府的管制权威和权力格局带来了较大的冲击和挑战。在传统的城市社区，街道政府通过居委会能够实现对基层社区的有效管控。虽然居委会在法律上是基层群众自治性组织，但实际上长期扮演着基层政府的“脚”和“腿”的角色，是基层政府的权力末梢。而业委会则不同，它是基于业主私人物权通过真正民主选举产生的，这就使得它肩负着维护业主合法权益并对全体业主负责的重要使命。而且，由于新建商品房小区属于业主的私有财产领地，居委会在其中既面临治理能力的严重匮乏又面临治理权威被边缘化的双重困境。在这个意义上，业委会的出现和存在就意味着基层社区治理的变数和风险的增加，街道政府有可能遭遇基层治理的失控。业委会的兴起不仅改变了原有的治理主体，而且动摇了既有的权力格局，城市社区权力结构将从“一元集权型”转向“多元分散型”。
2.业务主管部门眼中的业委会：“物业管理的抓手”。
作为业务主管部门，北京市建委系统对业委会的态度认知和工作举措与街居系统有所不同。近些年来，北京市建委系统把业委会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。那么，作为基层政府眼中“麻烦制造者”和“不稳定因素”的业委会何以成为了业务主管部门搞好物业管理的重要抓手呢？
（1）“交接物业共有部位，得由业委会确权”。长期以来，物业共有部位权属不清成为商品房小区矛盾纠纷爆发最为主要的根源。在前期物业管理阶段，建设单位将原本属于全体业主（业主大会）所有的物业承接查验权赋予给了物业管理企业。由于前期物业企业大多为建设单位的子公司或关系户，这就使得所谓的物业承接查验环节并没有真正起到核实质量、明晰权属的作用。更为严重的是，物业管理企业借由查验接收物业资料和共有部位、共有设施设备的先机牢牢把握和控制了小区的物业管理权，并将属于全体业主所有的共有部位及其经营收益长期据为己有。这种状况甚至在前期物业管理阶段结束之后仍然得以普遍延续，由此造成围绕共有部位的权属和收益之争持续不断。如何让共有部位真正被业主接收，就成为了问题解决的关键所在。
针对这一问题，北京市建委近年来进行了大胆探索和尝试，通过制定《新建物业承接查验标准》将“前期物业管理”和“正常物业管理”阶段的分界点定在物业共用部分的交接查验，并确立了业主大会作为查验接收主体的法定地位。同时，考虑到业主对于查验接收并非专业人士，业主可以委托第三方物业服务评估监理机构来进行专业接收。由此，从源头上理清了建设单位、业主大会和物业企业之间的法律责任关系。而要实现这一制度设计，其前提条件就是业主大会的设立和业委会的产生。
（2）“要上涨物业服务费，得同业委会协商”。长期以来，“物业费”问题一直是商品房小区物业纠纷和矛盾的一个重要焦点。中央四万亿刺激经济计划实施后，通货膨胀压力日益严峻，从而导致物价不断上涨，物业服务成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高。为维持正常的生存和运行，物业企业必然会要求上涨物业费。但就如一位业委会主任指出的：“一旦签订了物业合同，如果再想涨物业费，那真比登天还难。你让大家投票降价，容易，但你让大家投票同意涨价？太难了！”
那么，物业费涨价为何如此之难呢？其一，物业费长期存在质价不符的问题，且普遍服务态度较差，业主对此甚为不满，对物业公司偏见、积怨较深，物业收费率就很难提高，更不用说上涨物业费了。其二，业主集体缺少独立的法律人格情况下（未成立业委会），物业公司组织业主集体表决缺少法定权利和合理性。其三，前期物业管理制度导致业主主体意识的缺失，业主习惯性以为物业管理就是接受服务。其四，由于中国的法治和市场还不健全，相当一部分业主并没有正确的物业费的概念，不理解物业费是什么。
物价不断上涨，物业收费标准却原地踏步，就只会导致物业公司想尽各种办法和手段来维持其经营和运行，导致小区物业环境和品质大为下降，最终将严重损害全体业主的利益；而物业公司长期徘徊在低层次、低质量的运营状态之下，也必将导致物业管理行业整个品质的下降。
为应对物业费收缴、上涨难这一顽症，北京市建委近年来积极推进物业服务收费改革，具体举措包括：制定各级资质的物业服务标准和细则，并由物业管理协会定期发布物业服务成本，以建立物业费的市场联动机制；积极推进业主大会收取物业费试点；大力推广“业主一卡通”的使用等。应当说，这一系列举措的颁布为解决物业费上涨难做了较好铺垫，而现在的关键则是，让业主大会和业委会组织迅速成立起来，使它们成长为物业费收缴和调整的责任主体。
（3）“动用专项维修资金，得有业委会盖章”。北京市新建商品房小区在1998年之后开始大量涌现，未来十年将会有越来越多的房屋面临大修的问题。房屋要维修就得使用专项维修资金。按照相关文件规定，小区是否成立了业委会直接关系到能否动用专项维修资金。如果没有业委会，主管部门将会面临管理的瓶颈，惟有未雨绸缪，才能理顺政府在物业管理中的责任关系。
专项维修资金的动用需要业委会签字盖章，待到其出现余额不足需要续筹时更需要通过业委会来组织和动员。在某种程度上，“续筹”的问题甚至比“使用”的问题要更为棘手、更为难办。加快业主大会和业委会组织建设已刻不容缓，针对专项维修资金管理办法的改革也势在必行。
近年来，北京市针对专项维修资金管理办法的改革，很重要的一点就是，将先前由政府主管部门负责代管的专项维修资金全部划转到业主个人账户。政府管理部门的担忧在于，一旦未来10～20年各小区房屋纷纷进入大修期，政府负责管理的专项维修资金可能就根本不够用、不顶用，而这时业主自治组织如又没能发展成熟起来，政府就将面临“兜底”的危险，将背上不堪承受之重负。
二、市场的视角：“利益的争夺者”
在市场的视角，其基本逻辑就是一个利益最大化的问题。对于房地产商和物业公司而言，如何确保其在小区的利益最大化和持久化是他们最为关心的。在开发商和物业公司眼中，业委会是他们垄断利益的激烈争夺者，而业委会所谓的维权实际上是在抢他们的钱、夺他们的权。
1.制造混乱：“为了纠纷而纠纷”
中国有句俗语：浑水好摸鱼。在开发商和物业公司看来，业委会通过引发纠纷、制造混乱，成为其夺取权益的重要一步。纠纷一旦被制造出来之后，就会产生一系列连锁反应，各种现象和问题随之揭开、爆发，并很快会导致小区陷入混乱局面。业委会制造的纠纷事件经过媒体舆论的报道渲染之后会进一步加剧小区的乱象。在这个过程中，开发商精心打造的社区品牌形象遭受重大损毁，且没法进行相应的讲理和辩驳，从而陷入一种比较被动的局面；而业委会从始至终都是以代表广大业主维权的面目出现的，媒体的报道更进一步彰显和提升了这个形象。由此，业委会就能趁机不断提出各种权益要求，至于这些要求是否正当合法、能否真正实现并不重要，重要的是，小区经由业委会提出的这些权益口号开始形成一种维权的氛围，业主都被“鼓动”起来了。
那么，开发商、物业公司与业委会两方在混乱局面中的反差地位是如何形成的呢？这主要根源于双方组织性质的截然不同。开发商和物业公司属于企业机构，其一言一行都需要严格遵纪守法，否则将会严重影响其企业信用和声誉；而业委会在当下法律框架下仍是一个没有较好监督制约机制且不具有法人主体资格的社区自治组织，它在名义上代表全体业主行事，但它的行为却具有相当大的随意性和不可追责性。两方受到的法律制约力有很大不同，而且开发商和物业公司在社会公共舆论上几乎没法跟业委会进行对等的辩论和博弈。
2.混淆概念：“把权属变有争议”
共有部位的权属之争向来是小区纠纷的重要导火索。由于这些共有部位大多会带来比较可观的经营收益，因而引发的冲突和斗争也异常激烈。目前，我国法律法规对共有部位的产权归属问题并没有很清晰的规定，通常的情况是，有些共有部位权属通过相关利益主体反复的斗争和博弈在实践过程中才得以逐渐界定和明确。此处所要分析的情形则恰恰相反，即在开发商看来原本确切的共有部位权属在斗争博弈过程中反倒被业委会弄得模糊和有争议。
一位物业管理公司负责人以产权不明而又有公共受益的人防车位为例，说明了业委会是怎样混淆概念的，“业委会混淆的一个概念是‘谁投资谁受益’。第一，按照国家的法律规定，人防的所有权是人防办，作为战时民防使用的。但是人防办不具备人防设施的证照关系，它的权属落在原始投资人的名下。第二，人防设施在这个社区是没有公摊的。业委会混淆概念，对外公开说这部分人防车位有争议，认为设施应该是作为业主投资逐步转移的。广大业主就会说，是啊，我买了你的房子了，这个人防车位就应该是我们的…… ”
业委会混淆“人防车位”概念的策略，首先通过“套法条”，选取对己有利的适用条款；再通过“讲道理”，将“共有财产连带专有财产一同转移”转化成“买了房随之也就买了人防车位”，以便于广大业主理解和接受；然后“摆事实”。利用开发商拿不出确凿证据和法律规定的漏洞，咬定人防车位计入了小区公摊，因而应归全体业主所有。最后，“造舆论”。邀请媒体报道小区事件和问题，制造产权归全体业主的社会舆论，进而为下一步收回权益营造声势。在这个过程中，通常会充斥着各种谣言、诽谤，从而使得产权归属问题变得更加扑朔迷离。
3.炒老物业：“赖掉所欠物业费”
业委会炒老物业是一种比较常见的纠纷现象，甚至许多时候在人们的思维定势中“成立业委会就是为了炒物业”。在发展到正式炒物业之前，首先会出现一系列欠缴物业费事件，这其中既有普通业主欠费更有业委会成员欠费，既有暂时欠费的更有长年欠费的。
虽然业委会成员欠费于理不通、于法不容，并很容易成为对方制敌的把柄。虽然这多少会对业委会造成一些负面影响，但这却是业委会展开下一个动作的重要一步。当业委会这样做的时候其实早已有炒物业的打算，只不过缺少一个恰当的火候和时机。当小区陷入纠纷混乱，业主对物业公司更为不满，这时业委会就会趁机启动解聘物业提案。当解聘提案表决通过并成为具有法律效力的既定事实之后，业委会就会随即对外宣称老物业已被解聘而不再具有继续收费的资格，并同时大力呼吁和动员广大业主都不交物业费。
从物业公司的角度来看，业委会鼓动全体业主不交物业费是要为自己的欠费行为寻找民意支持基础和制造法不责众的现实。而业委会这样做的直接后果就是，一旦欠费人数占据相当大的比例，势必会严重影响物业公司的正常运行和生存，最终导致物业公司不得不被迫撤离小区。由此，业委会的解聘物业之举似乎就取得了圆满，并进而接替物业公司掌控小区管理权。
三、社会的视角：
“维权的代言人” VS “自私的谋利者”
所谓社会的视角，主要强调一种自组织的逻辑。对于业主而言，业委会是他们自发组织成立的，且业委会所从事的工作具有明显的公益性质。作为一种民选自治组织，业委会应当以维护全体业主利益为根本宗旨。但在实际运作过程中，业委会有时也会发生变质。因此，在业主群体眼中，针对业委会的认知和看法也就会出现不同。
1.维权的代言人
在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”。由于现阶段业委会基本上都是因维权需要而成立，所以它在某种程度上几乎变成了“维权委员会”。换句话来讲，大多数要求成立业委会的小区，都是因为业主自身权益遭受到侵害。这是一个权利意识反向建构的过程。
（1）“组织起来了，才更好维权”。在强势的房地产商和物业公司面前，单个业主的力量显得微乎其微，惟有组织团结起来才有力量，也才可能与之相抗衡。因此，从力量抗衡的角度来讲，成立业委会也十分必要。同时，业委会的成立，有助于凝聚和表达业主的权益诉求，赋予业主维权行为以合法性和正当性，并能够与开发商、物业公司在谈判和博弈中形成对等的法律地位。
目前，业主所维的权绝大多数都牵涉到小区的公共权益，如共有产权部位和设施设备及其收益，物业费质价不符，划转和使用专项维修资金等。针对这些权益，单个业主无法主张，而只能通过业委会来实现。因此，当业委会没有成立的时候，这些权益就会被开发商和物业公司占为己有。即使业委会成立之后，开发商和物业公司也不会轻易拱手相让，而必须通过长期的斗争和博弈才可能不同程度地收回这些权益。经由这种组织化，业主逐渐成为一个较具战斗力的集体，从而使得开发商和物业公司不能不正视和重视他们的权益诉求。
（2）“有了业委会，就有了民主”。业委会以民主的名义诞生。在业委会成立之前，小区公共事务完全由开发商和物业公司所把持和主宰，由此确立了它们在小区的专制统治地位，而作为小区主人的业主反倒成了被统治和治理的对象。在此意义上，业委会的成立，首先意味着对这种专制统治格局的打破，为业主自己当家作主提供了可能。
同时，从业委会的性质来看，它自身具有一种民主的潜能，能够为业主提供一个民主训练的平台。作为一种新生事物，业委会的选举从一开始就采取完全直选的方式，这具有相当的超前性。从实际运转情况来看，这种直选出的业委会经常会遭遇到各种“民主的麻烦”，甚至会让一些业委会主任产生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小区业委会主任辞职后曾说道：“最难的事是开会。比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会，小区大几百户你得挨家挨户通知。你还要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”不仅“大会”难开，而且“小会”也同样难开：“发了通知，人却不来，一点办法也没有。如果（业委会）老开不成会，业主们就会认为你总不干事，物业公司找不到对话的人，也有意见。”
诚如孙中山先生所言，民主首先得从学会开会做起。如果连会都开不起来，那么民主就无从谈起。这也意味着通过业委会实现小区的民主管理仍需要一个逐步学习、探索和实践的过程。一位资深业委会主任曾指出：
为什么我们业主现在很多事情这么难？就是因为我们没有用民主的方式去处理业主如何来做这个共同决定。几个人的业委会，很难把整个社区的事情都管起来。社区大了以后，你就要分权制衡，就要建立一个架构。我们从事业主委员会工作，一定要有民主的理念。业主委员会治理小区，业主大会怎么开会，这套方法做起来以后就能够慢慢运营起来。开始的时候，可能难点，大家不理解。走上正轨之后，大家都会了。
2.自私的谋利者
作为一种民选权益组织，业委会一经产生就具有了一定的权力。其中，最为重要的两项权力体现在：对公共事务享有一定的决策权，对公共资金具有一定的支配权。这里的“公共事务”包括解聘和选聘物业公司、改建重建建筑物及其附属设施等，“公共资金”主要包括专项维修资金和公摊面积收益。从理论上讲，业委会权力的实现有赖于业主大会的授权，但现实中有些业委会却常常绕过和避开业主大会自作主张，或者将业主大会变成谋取自身私利的工具。
（1）个人腐败：“业委会个别成员谋利”。目前，这种情形最为普遍和常见。开发商和物业公司为拉拢和收买业委会，通常会对业委会主任和个别委员进行利诱，譬如免交物业费、赠送停车位等。同时，也有一些业委会主任擅自挪用小区公共经费，或者未经业委会和业主大会同意擅自将小区共有部位出租从中获利。由此，造成业委会因个别成员的谋利行为而蒙上了腐败的污名。
（2）集体腐败：“业委会小团体谋私利”。相对于业委会个别成员的谋利行为而言，业委会这个组织集体有时也会滋生自身的小团体利益。譬如，电梯、墙体广告收入不入账，业委会和物业公司同流合污，瓜分本属于全体业主的收入；受贿相关修理单位，高报电梯修理单价，吃回扣；未经业主大会批准，私自与物业公司签订协议，将小区的架空层出租，牟取暴利；未经同意，擅自给业委会发工资；业委会公款吃喝、公款旅游等等。为了使这些行为获得正当性，业委会常常会假以广大业主的名义。
业委会腐败的原因大致如下：其一，业委会监督机制缺失。无论是对业委会成员，还是对业委会这个组织，都缺乏有效的监督制约机制。其二，业委会心理补偿作用。客观而言，业委会工作是一个出力不讨好而又容易遭人骂的活儿，而且有时候还会受到来自开发商和物业公司暗地报复的危险。工作累、压力大不说，有时还得自己贴钱，但却还常常受到业主的非议和质疑。而维权成功后，业委会自恃有功，理当获得犒赏。有一些业委会，因自己确实为业主讨回了不少权益，居功自傲，就明目张胆地或者暗地里以各种形式变相进行自我犒赏。