物业费调整协议书

物业费调整协议书（精选8篇）

篇1：物业费调整协议书

*业主委员会:

*于20XX年建成，总建筑面积22万平方米，公司在接管小区物业管理工作十几年来，*一直得到市委市政府领导关心。在市机关事管理局领导全力支持下，在小区业主委员会监督指导和广大业主配合下，经过物业公司全体员工的负重拼博不断努力，较好完成小区各项物业服务管理工作，受到市有关部门的表彰，向小区业主征求意见中，得到了大多数业主的好评。

一是用人上我们共用64人，其中保安33人，负责6个大门，24小时巡逻和车辆管理，夜间专人负责蹲守，确保夜间防火、防盗和安全工作。保洁、绿化，工程维修等服务管理人员一兼多职，尽量减少不必要开支。二是小区共用设施设备老化，物价在不断的上涨，管理的成本逐年加大，法定税费也在不断提高，养老保险等五项险种、工资福利、地方各项基金等也在逐年增加。致使每年亏损额度在增加,运转很困难，在用工上年青人不愿干这项工作，用的是中老年人，工资偏底，目前连聘用中老年人都很困难，给公司用人管理增加难度和矛盾，再不调工资将面临找不到人的状况。

小区三年以来收支情况:*物业收支，每年通过管理局安排审计部门审计。小区总建筑面积22万平方米，按0.28/㎡收取，元全年收73.9万元，其它收入:车位费10万元至15万元左右，房屋出租8万元，广告收入2万元，合计:25万元，总合计:98.9万元。

20XX年收入106.6万元，支出116.9万元，亏损10.3万元。

20XX年收入110.8万元，支出124.5万元，亏损13.7万元。

20XX年，收入103.7万元，支出123.6万元，亏损19.9万元,三年亏损金额43.9万元。

这三年收入为什么高于应收收入，因几年来部分业主欠费和无人居房欠费在21.3万元。通过采取措施上门催缴、起诉等办法，收回16.7万元。还有4.6万死帐，管理局几年补助12万元才勉强过去。

经过市场调查:新建安置小区物业管理费已收到0.35元/平方米，*周边如兴鸿一品0.40元/平方米,阳光花园0.36元/平方米,明都水景0.33元/平方米,仁恒公寓0.53元/平方米，水木清华0.76元/平方米，中港雅典城0.47元/平方米,海天翡翠城0.56元/平方米等，另收水电分摊费，每月5元-12元。小区物业管理服务人员工资每月1200元-1600元，交五险。

测算依据，按照宿政规发〔20XX〕2号文件《宿迂市市区物业管理办法的通知》规定，第三十一条规定标准配备物业服务人员，按“四级”服务标准，每3200平方平应配一名物业服务人员,进行测算管理各项费用。《附预算表》

根据测算结果，建议提高0.38元/平方米至0.45元/平方米。另外，小区水电一直没有收分摊费，建议进行收取每月5元，

我们在服务过程中也存在一是业主不满意的问题，我们将积级响应业主委员会和局领导要求，深入学习贯彻落实“四评议、三公开、二创优、一满意”活动和后勤服务工作大提升大改进，进一步提高服务水平改进服务态度，强化员工爱岗敬业的责任心。真抓实干，开创好20XX年物业各项工作新局面，在业主委员会监督指导下。共同为小区广大业主创建一个良好的生活居住环境而努力。

特此请示

4关于物业收费标准调价的请示

高安市物价局：

随着CPI的上涨，人员工资的大幅提高，物业服务企业的运营成本增加，导致物业服务企业涨价压力逐步增大。而人员工资近两年涨升幅度增大，新的《劳动法》实施后劳动力成本将推高企业经营成本，最终传递到物业服务价格上,如果不调高物业服务收费政府指导价，将使物业服务企业经营困难，甚至出现大面积的亏损，一些经营项目小的公司将会入不敷出，濒临倒闭。现向贵局申请调高住宅小区物业服务收费，确保物业服务公司的正常经营。

近年来物价总水平不断上升，而莱茵花园小区实行的住宅小区物业服务收费标准为20XX年的收费标准。此收费标准已实施了四年多没作出过调整。近几年，物价也稳步上涨，人员工资提升，人员费用基本上占物业服务总支出的6成，甚至8成。每月上门抄表及收取水费，消耗大量人力物力，推动物业服务成本费用直接上升。适度调整只是合理成本的回归，只是消化近年涨价的压力。

根据物业管理的实际情况，具体调整方案如下：由原来每平方米0.18元调整为每平方米0.35元。

以上请示妥否，请批复。

高安市惠人物业管理公司

二零XX年十一月

篇2：物业费调整协议书

根据市政府调整我市最低工资标准的有关规定，20XX年4月1日起最低工资标准从960元调整至1120元，我物业管理工作人员的工资也必须同时作相应调整。

为做好下一阶段的工作，及时修订合同有关条款，消除由此产生的各种问题，为此我公司特向业委会暨全体业主申请，召开业主大会，讨论并通过有关资金计划安排并修订《物业服务合同》，保证物业管理工作的持续有效进行。

现有向日葵管理处提出如下方案供参考:

1.物业管理费从1.30元调整至1.80元;(业主每月多支出0.5元/平方米，每月约50元左右);

2.小区停车费全部划归物业所有;(按照税后15000元/月计算，业主每月多支出37元左右);

3.裁减8名工作人员。(减少开支约12000元左右);

4.终止与业委会的《物业服务合同》。

管理处如在20XX年7月31日前未得到正式发文答复意见的，8月1日起按上述三条中的相应条款执行。

由于向日葵小区事务繁杂等因素，如合同因业委会单方面原因不能及时修订，严重影响物业工作正常开展的，物业公司将因不可抗力的原因，不得不考虑在适当的时间，终止与业委会签订的《物业服务合同》，撤离虹桥向日葵小区。

特此请示

上海楚文物业管理有限公司

虹桥向日葵公寓管理处

篇3：物业费调整协议书

近日, 笔者所在物业管理公司采取业主意见征询的方式 (也就是视同于召开业主大会进行意见表决) , 在所属的4个物业管理小区内成功地促成物业服务费用调整的表决, 为物业小区服务的良性循环提供资金保障。调整物业服务费收费标准的成功, 一方面在原有的基础上增加物业服务资金, 弥补物业服务费用的不足, 提高了物业维修养护的及时率, 提升服务质量;另一方面可以提高物业员工待遇, 稳定员工队伍, 便于调动员工的积极性, 提高服务水平。下面笔者将一些经验和作法整理出来, 与同行分享交流。

一、打好“法规牌”

打好“法规牌”, 读懂、用好相应的法规, 因时制宜地进行物业服务费调整, 是成功的前提。

当前, 物业管理企业面临着服务成本大幅度提升与员工招聘困难的巨大挑战, 加上物业服务价格指导价普遍偏低等客观因素的影响。在多重压力之下, 物业服务企业举步维艰。有部分物业服务企业, 因要求合理提升物业服务收费标准得不到业主的赞同而撤出所管理的物业小区, 造成了物业小区出现较长时间的管理“真空”, 带来了一定的社会问题。“适时提升物业服务费”再次引发热议, 成为当前物业管理行业和业主们谈论的重要话题。这种大环境与形势给适时调整物业服务费带来良好的契机, 物业服务企业应因地制宜, 顺应时势, 打好有法可依的“法规牌”。根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》已有的明确规定, 福建省物价局、住房和城乡建设厅下发《福建省物业服务收费管理办法》 (下称《办法》) , 从2010年8月1日开始执行。这就是说, 对于像物业服务费提升这类问题, 原先必须通过2/3业主的表决, 也是执行特别多数的表决原则, 新《办法》规定, 可以通过双过半表决, 也是简单多数的表决方式, 即通过1/2小区业主, 1/2小区建筑面积的业主表决通过。因此, 小区物业服务费的表决通过力度大大降低。笔者认为, 通过双过半的表决, 在管理相对到位的小区通过物业服务费提升的表决应该不会有太大的问题。有效地进行小区物业服务费用的调整, 事关物业服务企业良性可持续发展, 依法、依规, 有理、有据, 适时、适当地提高物业服务费, 找到物业管理公司与业主之间都能接受的服务价格平衡点, 根据不同物业小区的实际情况来决定提高物业管理费的幅度, 应作为物业管理企业战略的重点来抓好。

二、打好“舆论牌”

打好“舆论牌”, 做好相应的思想动员工作, 做足宣传是促进调整物业服务费成功的基础。为确保取得有效的表决效果, 应该在相关表决之前, 先做好表决内容的宣传工作, 将表决事项、内容、意义等相关情况向小区业主进行宣传。由于所涉及的是物业服务费的适时调整, 因此, 必须将提升服务费的原因与物业服务单位当前的困难向业主们进行阐明:物业服务费多年没有提升是不正常的, 长此以往, 物业管理企业将会因缺少有效的服务资金而难以为继。由于工资水平偏低, 留不住好的员工, 只有招用年龄偏大的人员, 而目前没有竞争力的工资, 不能吸引素质较好的员工, 造成企业招用员工困难。因此, 为搞好小区建设, 必须适当提高服务收费标准, 否则会造成恶性循环, 物业保值增值谈不上, 还会加速物业的老化, 加速物业价值的贬损。物业管理单位如果不能正常开展服务与管理工作, 还要倒贴钱来为业主搞服务, 那么物业管理单位撤离小区是早晚的事情。

为了达到调整提升物业服务费标准的目的, 必须与业主进行坦诚的沟通与交流, 宣传与阐明物业管理公司所面临的困境, 与业主算一算服务成本的细账, 向业主做足解释提升标准的“文章”, 取得业主的理解与支持。物业管理费提升, 若没有向业主做足解释与沟通, 将会引发业主的不满, 物业服务工作也不能持续地搞好, 物业管理公司、小区业主和业委会之间原有的矛盾也可能因此激发。物业管理人员应学会良好的沟通与交流技巧, 有针对性地做好业主的思想动员工作, 用真诚与客观事实打动业主、说服业主。

三、打好“策划牌”

打好“策划牌”, 做好意见征询全过程的合理运筹, 明确操作步骤与责任人, 是促进调整物业服务费成功的关键。适时调整物业服务费的表决是一项牵涉到各方利益, 操作复杂的系统工作。为促成物业服务收费标准提升的成功, 必须打好“策划牌”, 做好意见征询全过程的合理运筹, 有计划、分步骤地组织与实施。

如何有效地进行物业服务费调整表决的前期准备工作?首先, 了解与掌握小区周边楼盘的物业服务费用的收费水平及同类型物业管理小区的收费标准, 给出合理、可被业主接受的提升标准, 提供可靠的价格调整依据。其次, 掌握业主对小区物业服务工作的认可程度, 以及对物业服务单位的满意度处于什么水平, 根据各个小区的不同特点与具体情况, 提出调整的额度, 了解业主可接受的价格调整范围, 最大限度争取业主的广泛支持, 便于物业管理单位采取相应的沟通与交流方式。最后, 还需要了解小区业主对价格调整的态度, 进行必要的分析, 了解业主的期望值。

解决了前期的准备工作, 就进入了实质性物业服务费调整表决的运作。为有效地实施工作, 应分步骤推进表决进程。第一, 设计好相应的征询意见表决文件。把表决内容、事项清晰明确进行表述, 让业主表达真实的意愿。第二, 在设计好提升服务费用表决表格的前提下, 物业服务中心要注意意见表决的过程安排, 确保意见表决的通过。有针对性地开展工作, 落实责任人, 分区域、分楼幢、分梯口;同时强化工作人员之间的协调与配合工作。在做好业主表决意愿的了解工作上, 先分清主次问题, 在充分了解、摸底的基础上, 将小区业主进行分类, 先列出认同本物业服务单位的业主, 也就是赞同物业管理服务费合理提升的业主, 再列出可能存有异议的业主。重点是争取中间立场的业主, 客观事实显现, 在小区的物业管理事务中占大部分的业主是随大流的。因此, 关键是分化反对提升服务费的业主。第三, 应落实好责任人, 服务管理中心经理务必亲自带队, 进入业主家中, 通过与业主坦诚沟通与交流, 说服业主支持物业管理工作, 支持服务费的提升, 工作人员应进行相应的培训, 统一对外与业主沟通、解释的口径, 以达到良好的效果。第四, 表决表格经业主签字后收回, 再进行统计数字的公布并反馈给业主, 根据政策和法律规定达到双过半数的业主同意即可调整价格, 并明示新价格开始实行的时间。

表决实施阶段的重点工作是对表决对象进行分析, 并进行有效的入户访谈。为何要对表决对象进行必要的分析、分类呢?因为只有通过分析、归类, 掌握业主的基本态度, 才能有目的明确的主攻方向, 便于有针性地开展工作。在入户进行意见征询的过程中, 应错开正常的上班时间, 因时制宜, 利用非正常的上班时间入户与业主进行交流与沟通, 减少“打空枪”的几率。在入户与业主的沟通、交流过程中, 应注意摆事实、讲道理, 用好相关数据, 让数据与事实来说话。阐明物业服务费上调是必然的趋势。此外, 在物业服务费调整幅度的表决上要留有一定的弹性空间, 还要设计好调整幅度的底线, 以增加操作的灵活度, 确保调整表决的成功。

四、打好“服务牌”

打好“服务牌”, 做好相应的服务工作, 提高服务水平, 适应业主的现实与心理需求, 带给业主提升收费标准后的心理享受, 是促进调整物业服务费成功的重点。

服务费用提升后, 在提高服务品质和相关设备设施的维护上要加大管理力度, 让业主感受到物有所值。物业管理公司只有通过规范化的管理、人性化的优质服务, 加强与小区业主的沟通与交流, 让小区业主普遍认同物业管理单位的服务, 满意率不断提升, 提高物业管理费用的先决条件才有了可靠与扎实的根基。

篇4：物业费调整协议书

摘要:估值调整在西方资本市场应用得很广泛,几乎每一宗投资活动都不可避免的使用这一技术,它是投资活动的重要环节。文章以摩根斯坦利在永乐(中国)电器销售有限公司的投行业务操作为研究对象,通过对摩根斯坦利在这个投行项目上的运作模式和工具进行深入分析和研究,并结合企业的自身特征进行分析阐述,总结摩根斯坦利在这些项目上的赢利模式和运作特点。为国内企业提供可以借鉴的经验和应对的策略。

关键词:期权理论 估值调整 永乐案例

一、 引言

最近几年时间里,国外许多的著名投行机构纷纷来大陆进行投资,部分投资者通过QFII投资于中国股票市场,部分投行也同时直接投资于国内一些已经具备一定规模的实体公司。而部分著名投行公司通过投资国内实体公司,依托其强大的财团优势,通过与被投资公司签定估值调整协议,以及一些市场化的手段,比如强大的研究导向、自身投资取向对国际投资者的影响力等,间接调控企业的股价表现,进而影响企业的运行轨迹来达到其高投资回报的目的。

“估值调整协议”产生的根源在于企业未来盈利能力的不确定性,目的是为了尽可能地实现投资交易的合理和公平,它既是投资方利益的保护伞,又对融资方有着一定的激励作用。所以,“估值调整”本质上是一种财务工具,是带有附加条件的估值评估方式。估值调整协议在本质上也是一种期权形式,由投资方和拥有控股权的企业管理层(融资方)在达成协议时,对企业未来业绩不确定性的共同约定。

二、 期权理论视角下的估值调整协议

估值调整协议是一种高风险高收益的投融资手段,它一方面能使投资方获得高额的投资回报,另一方面也会给需要融资的企业带来发展的契机,达到资源互补的效果。估值调整协议尽管是一项相对新颖的金融创新,但它与相对传统的期权交易仍然有一定的相通之处。

1. 估值调整协议的期权特征。估值调整协议在一定程度是也是一种期权。在执行协议时,一旦企业完成协议所规定的经营业绩,投资方就可以从其持有股份的增值中获得巨额利润,与此同时他还必须向企业经营层支付一定数量的股份,这就与当期权购买者在有利价格时,执行期权可以获得比执行市场价格更高的收益,但是其仍然需要支付额外的期权费有很大相似之处。在这里,投资方向企业经营层支付的股份与期权费有异曲同工之处。而当企业没能完成协议约定的经营业绩的时候,企业要向投资方支付一定数量的股份,这也与期权等传统金融工具的套期保值功能相类似。估值调整协议的期权特征主要表现在以下几方面:

(1)估值调整协议的制定本身就隐含着对企业未来价值的评估。投资方从融资方企业的财务指标,历史的盈利和发展状况,来预测估计融资方企业在未来几年的潜在发展能力,如果融资方在同行业内,有很大的发展潜能,投资方才会注资。在这一过程中,投资方持有的是看涨期权,期权的标的产品就是融资方企业在未来的经营业绩。

(2)估值调整协议中的权利和义务的不对等性。一般情况下,如果融资方的经营业绩达成协议中规定的指标,扣除了协议中需要转让给融资方的股份后,投资方仍然可以获得巨额的股份增值,而公司管理层在获得公司发展的同时又获得投资方的股份赠予,双方达到了双赢。相反,如果融资方的盈利没能达到协议所规定的定额,就得向投资方支付一定数额的股份,而投资方就可能借此获得融资方的控制权,这是一种零和博弈。所以,协议的执行中投资方的权利和义务是不对等的,权利义务的履行的依据就是融资方企业未来的业绩。

(3)估值调整协议的时间效应。随着协议中规定的期限的来临,不确定性越来越小,协议的价值也会随着降低。不同于一般期权的是,估值调整协议一般情况下会在到期日才执行,而且不管融资方企业的业绩的好坏,协议都是必须执行的,而且投资方作为期权持有者,它是一定会获利的,致使会随着融资方业绩的大小而有所变化。

2. 估值调整协议的期权价值。公司的价值是由现存的资产价值和增长期权的价值两部分组成的。先进的技术力量、重要的市场份额、有效的市场营销及分销渠道或其它战略性的优势,有助于公司在未来获得增长,因而是驱动公司增长期权价值的重要因素。期权这一术语突出表明公司在未来的投资决策上拥有灵活的选择决策权。管理层可以选择在未来某一时刻进行投资(类似于支付金融期权的行权价),以获得这一项目带来的现金流的现值(类似于一股票期权的标的股票的现行价格)。估值调整对于投资方企业来说,只是整体投资过程的一个环节,估值调整协议同样具有很高的期权价值。

(1)估值调整协议中的成长期权价值。成长期权是指:项目的投资者获得初始的投资成功后,在未来时间内。能够获得一些新的投资机会。公司的增长期权能够提供将来的一些投资机会,对公司来讲,具有十分巨大的战略重要性。许多早期的投资(例如:对研发或实验件项目的投资,对未开发土地或有潜在石油储备土地 的租赁的投资)可以看作是一系列相关投资项目的前提。早期投资项目的价值与其说来自于预期可以产生现金流的价值,不如说来自于它所能够提供的将来增长机会价值。

企业的投资发展是个动态的连续过程。当未来的环境有利时,投资方企业急需注入资本,获得某一项目带来的后续现金流;当投资的时机不利时,可以选择不进行投资。企业在投资之前先要寻找合适的投资对象,然后对企业的发展潜质及未来的价值进行全面的评估,然后通过“估值调整协议”还有其他的相关配套措施,激励融资方企业提升绩效,完成一系列的资本市场运作,最终获得资本收益。在这一过程中,投资方将融资方企业的价值看作动态的成长的过程,他们签订的估值调整协议中,包含有对融资方企业的成长期权价值的认可。另外,并购可以促进目标公司和并购公司的增长期权的广泛互动。例如,当两个公司都拥有在一特定行业共同的发展机会,而并购公司可以认定与目标公司合作所产生协同作用是有价值的,特别是这一并购可以通过节省成本或更快获得增长机会的方法来增强公司的竞争地位。也就说,在并购活动中,双方的公司将并购可能产生的协同效应看成了企业期权价值成长的依据。

(2)估值调整协议规模期权价值。规模期权价值是指,企业的经营规模可根据之长的变化进行调整,在市场状况变得比预期好时,可扩大生产规模。而在市场变得比预期差时,可缩小规模,这种随市场调整策略的灵活性就叫做规模期权。在并购活动中,一般情况下,投资方与融资方在资源方面是互补的,投资方的资本优势配合融资方在其行业内已有的竞争优势,可以使得融资方企业在生产规模方面扩大,产生一定规模效应,最终会达到提高企业业绩的目标。融资方在并购活动发生后,可以随着市场时机的变化,相对的调整其发展规模,来规避可能的风险;而投资方也可以根据市场环境的好坏,来决定到底应该进行多大规模的投资。在估值调整协议中,双方在规模期权价值的拥有上都是较为主动地。

(3)估值调整协议中的放弃期权价值。放弃期权是指如果项目的收益不足以弥补投入的成本或市场条件变坏,则投资者有权放弃对项目的继续投资。例如:我们可以将投资者从研发某一产品到产品报向市场分成若干投资阶段,如果市场条件变坏,则投资者有权放弃对项目的继续投资,以控制继续投资的可能损失。这种类型的期权大多存在于研发密集型产业(特别是制药业),这些项目具有高度的不确定性、开发期长等特点。

在投资方与融资方的估值过程中,投资的部分至少是可逆的,当并购环境恶化时,投资方可以选择放弃期权,规避风险。在估值调整协议签订后,投资方拥有放弃期权的主动权。当融资方企业的业绩没有达到协议所制定的指标,或者市场时机不利,投资的整体环境比较恶劣时,投资方可以选择不进行第二轮投资,放弃未来融资方企业价值增值可能带来的资本收益,执行放弃期权。相对来说,融资方企业在放弃期权机制方面就处在比较被动的地位,因为,投资方作出放弃期权价值决定的重要依据就是融资方的业绩。而融资方基于成本和收益的计算,一般不可能在投资方注资后,就选择主动放弃企业的经营;只会更加努力的发展企业,这也是基于对企业未来期权价值的好的预期。所以,相对来说,融资方企业在协议执行过程中不会行使放弃期权。

三、 摩根斯坦利对永乐并购中的估值调整

1. 永乐案例。永乐在没有被国美并购之前在家电行业是以“小而精”的思路发展的,一度发展的如火如荼,但是他同样面临着资金的困境,和蒙牛一样同样是引入外资,但最终却没有像蒙牛一样赌赢,是什么原因导致永乐的发展与预期背道而驰,我们在这里将分析永乐公司失败的原因。

在2005年之前,永乐在家电连锁业一直走着“小而精致”的路线。但是由于资金有限,永乐发展规模和业绩一直与国美和苏宁有很大的差距。在资金成了永乐发展的瓶颈时,永乐决定引进外资。2005年1月,摩根斯坦利投资永乐之时双方签订估值调整协议。协议核心内容是:永乐在2007年(如遇不可抗力,可延至2008年或2009年)扣除非核心业务(如房地产)利润后盈利如果高于7.5亿元(人民币,下同),投资人向管理层割让4 697 万股;利润介于6.75亿元和7.5亿元之间不需进行估值调整;利润介于6亿元和6.75亿元之间,管理层向投资人割让4 697万股;利润低于6亿元,则管理层割让的股份达到9 395万股,占到永乐上市后总股本(不计行使超额配股权)的约4.1%。

协议中还规定了另外一种变通的方式,即若投资者(摩根斯坦利和鼎晖)达到回报目标,则永乐未达到净利润目标也可免于割让股份。这个回报目标是,摩根斯坦利和鼎晖初次投资的300%(二者2005年1月初次投资总额为5 000万美元,其中摩根斯坦利投资约 4 300万美元 ),再加上行使购股权代价的1.5倍(摩根斯坦利上市前行使了约1.18亿港元的购股权),合计约11.7亿港元。依此计算,协议中的这一条款实际上是摩根斯坦利为自己的投资设定了一个最低回报率底线,即约260%。

2005年10月,永乐在香港上市。永乐IPO共售出5.18亿股股票,股票的发行价为2.25港元,合计融资人民币约12亿元。上市公告显示,永乐拥有总股本21.68亿股,其中51.66%为永乐管理层持,约为11.2亿股;摩根斯坦利则持有总股本的20.7%,摩根持有股票市值约10亿港元,折合美元1.3亿。

为了实现估值调整协议的要求,永乐开展了一系列的并购活动。他先后收购了广州东泽、河南通利、四川成百家电、厦门思文、台湾灿坤等多个同行。但是,规模的扩大并没有带来盈利的迅猛增长。永乐发表的年报显示,2005年销售收入增加约40亿元左右,相应的净利润为2.89亿元,但是2006年上半年的净利润仅仅为0.155亿元。但是摩根斯坦利却维持“增持”的评级,而永乐股票的价格也随之大幅上涨,到2006年4月21日,创出4.30元的年内最高价。

2006年4月21日永乐并购大中成功。此举意在扩大规模,给外界一种企业发展势头良好的信号,与此同时摩根斯坦利第一批股份的禁售期也即将到期。但2006年4月24 日,摩根斯坦利发布了对永乐的“与大市同步”的评级,当天就减持永乐的股份。

随后永乐的股票一直处于下跌状态。2006年7月17日国美器用52.68亿港元收购了上市仅仅9个月的永乐电器。7月底到8月,摩根斯坦利陆续卖掉所持永乐股份。

2. 摩根斯坦利与永乐的估值调整协议分析。分析摩根斯坦利和永乐签订的这份“估值调整协议”,其实就是,以永乐未来年份(2007年)的净利润P为衡量指标,从高到低设置了3个临界点(A≥B≥C),若P≥A,则摩根斯坦利赌输“对赌协议”,要割让给永乐管理层一定数量股份;若B≤P≤A,则无所谓输赢,对赌协议没有实质性意义;若P≤B,则摩根斯坦利赌赢“对赌协议”,永乐管理层要割让一定数量股份给摩根斯坦利,其中又细分,若P≤C,则永乐要割让更多数量股份给摩根斯坦利。从永乐的发展情况来看,公司2002年~2005年的净利润分别为2 820万元、1.475亿、2.123亿和3.21亿元。如果永乐要在2007年达到净利润7.5亿元,未来两年的年净利润增长率至少要达到60%。只有这样,永乐才可以实现对赌协议要求的内容,达到投资者和融资者的双赢。

在现实中,我们可以通过分析永乐的净利润变化图,然后间接分析摩根斯坦利的盈利。图1是永乐2002年~2007年净利润变化图。

01

从图1中的净利润绝对数,我们可以看出永乐的净利润从2002年~2005年一直处于上升的态势。2002年的净利润为2 800万元,到2005年,其净利润已经上升到了2.89亿元,年复合增长率超过100%。

但值得注意的是,除去2003年永乐高达423%的大幅增长,2003年~2005年永乐的年复合增长率仅为40%。如果保持这一增长速度,2007年永乐的净利润只能达到5.66亿元,低于对赌协议中的下限,也仅为7.5亿元的75%,6.75亿元的84%。即是说,以永乐2004年末(对赌协议签署于2005年1月)的净利润水平估算,永乐管理层如果想从摩根斯坦利手里拿回4 697万股股份,保持控股权,从2005年~2007年的3年里,永乐的年净利润增长率至少要达到52%,而净利润要达到不割出股份的6.75亿元,则增长率要达到47%。

摩根斯坦利发布的中国永乐财务预测显示,中国永乐2006年的净利润将达到2.92亿元,比2005年仅微升1%,2007年料将大幅增长29%至3.77亿元,2008年再升21%至4.57亿元。除非奇迹出现,否则永乐管理层向财务投资者送股不可避免。按照永乐2002年~2005年的发展状况来看,永乐要想在对赌中不输。他在2005年~2007年的净利润增长水平最少应该提高17.5%。

但事实上,永乐发展的市场空间并不大。永乐自从引资成功后,就加快了并购的速度。先后并购了广东东泽、四川成百家电、台湾灿坤、厦门思文、河南通利等很多的同行,永乐并购的速度几乎是每个月并购一家同行。但是并购的效果并不如想象的那么明显,规模的扩大并没有带来相应的规模效应。年报显示2005年永乐在销售收入增长近40亿元的基础上,净利润为2.89亿元,而到2006年上半年永乐赚取的净利润仅有0.155亿元,只相当于上年同期数据的十分之一。

由于永乐的经营业绩不佳,摩根斯坦利就通过减持永乐的股票来套现,摩根斯坦利通过出售永乐的股票共套现7.236 9亿港元,当然这个计算仅仅以他配后后仍然持有的2.244亿股永乐股份计算的。在国美收购永乐后,摩根斯坦利按照国美收购永乐所支付的方式计算,他将获得约7286万股的国美股份,同时将得到大约3 895万港元的现金。根据国美从复牌到9月份的股票平均收市价约6.3港元来计算,摩根斯坦利投资总收益达到约12.22亿港元,投资回报率达262%,基本上达到了与永乐签订对赌协议时的预期收益。

国内的财富分流到国外的投资机构手中,而且是轻而易举。该如何才可避免或减少类似的事情发生,经对以上案例研究可以对我国的上市公司提出一些政策性建议。

四、 对我国的启示

1. 提高企业估值调整协议的风险意识。一方面,在“估值调整协议”的高压下,企业容易被引向过度追求规模的非理性扩张之路。国内的很多企业在引资前发展的道路主要是内涵式扩张,内涵式发展也是企业长期持续发展应该选择的道路,但内涵式发展在短期内是很难见成效的;而在“对赌协议”的压力下,很多企业只能通过外延式的规模扩张。但是,这样的转变很可能将企业引到死胡同。永乐就是在这种转变中失败的典型;另一方面,除了企业自身发展的风险外,国外机构投资者和企业签订协议后,外资会不断的根据融资方的发展业绩不断的调整对策,比如通过增持或减持股票的方式来激励或惩罚融资方;最坏的情况就是,外资会在不违反协议的情况下巧妙的撤资,这对融资方企业是很大的威胁。另外,融资方上市后会面临着很多的金融风险。所以企业在引资时,一定要树立好风险意识,并非只要引资了就能救活企业。

2. 加强对企业估值调整方法的掌握。我国企业需要融资,而国外的机构投资者需要将自己的闲散资金做投资,所以吸引国外的投资在一定程度上是促进了资本要素在全球范围内的合理流动。但是我国企业在吸引外资时,总是急于将外资引进,没有真正研究国外机构投资者在投资时对企业价值的评估,这些评估结果是签订对赌协议的参考基础,而国内企业在这方面总是处在被动地位。当然,如果对企业的估值调整如果比较确切,很可能会达到双赢的结果;但是如果对企业的未来发展作出了过高的估计,那么国内的很多融资企业很可能会背负着很大的压力,就像永乐一样,最终会导致引资失败。所以,国内企业应该注重研究估值调整方面的国际规则,掌握估值调整的方法,使自己在谈判时处于较主动的地位。

3. 设定较为合理的估值调整评判标准。如果融资方决定引进外资,并签订协议后,科学、合理的设定对赌标准是很重要的。国内民营企业的发展遇到了瓶颈,而国内的大型投资者很少,所以急需要引入国外投资银行的技术和资金支持,导致签订协议时往往缺乏理性的分析判断,盲目乐观,最后造成很大的损失。所以,对于国内许多需要融资的企业来说,要对自身的能力有全面综合的认识。全面分析企业综合实力,设定有把握的对赌标准,是维护自己利益的关键渠道。企业管理层除了准确判断企业自身的发展状况外,还必须对整个行业的发展态势,如行业情况、竞争者情况、核心竞争力等有良好的把握,才能在与机构投资者的谈判中掌握主动。另外在签订协议时要注意推敲对方的风险规避条款。外资往往以大笔资金作诱饵,然后在协议中通过优先权、补偿权、较高的利润指标、较大的赔偿金额等转移自己的投资风险 。外资使用类似于这样的方法时,国内企业一定要注意把握好估值调整的标准,只有这样才能既能应用外资,又降低失败的风险。

4. 慎重订立估值调整赌协议。在企业做引入机构投资者的决策时,一定要清楚的认识到像摩根斯坦利、凯雷等投资者,决不是要在战略、经营和管理上与融资企业同舟共济的“战略投资者”,他们仅仅是财务投资者。追求短期高投资回报率,一般不会参与融资方的公司治理。甚至“估值调整协议”还可能在一定程度上破坏融资企业的内部治理。由于估值调整协议是一种外部的激励手段,这可能会造成企业只重视业绩,忽视了内部治理结构和激励制度的完善,这样对企业的长期发展是没有好处的。另外融资方企业管理层与外资之间的协议,容易使公司股东和员工利益发生冲突,影响到企业整体的凝聚力。所以在决定是否引入外资,并采用协议方式融资时,融资方应谨慎思考,权衡利弊,再做决定。

5. 增强企业抵御风险的能力。企业引入外资后,一方面,在对赌协议的高压下,企业只能拼命发展,一定程度上会忽略了企业的内部治理;另一方面,外资的注入,并没有带来新的技术和管理经验。机构投资者任务只要就是提供资金,推动融资方企业上市,然后投资者套现获利退出。所以,企业的发展的道路还是需要自己走的,不能依赖以来机构投资者。企业必须加强企业内部机制和制度的建设,对自身的发展现状有清醒的认识,适时做出正确合理的判断,这样企业才能经受住在对赌中可能会面临的风险。

参考文献:

1. 程继爽,程锋.“对赌协议”在我国企业中的应用. 中国管理信息化,2007,(5):49-50.

2. 姜达洋.并购中慎用对赌协议.连锁与特许,2006,(11).

3. 吴琴伟,杨朝军.战略并购中的期权价值分析. 科学学与科学技术管理,2004,(3):62.

4.杨春鹏.实物期权及其应用.上海:复旦大学出版社,2003:6-7.

5. 陈颖峥,苏宁.从实物期权角度谈企业并购的价值评估.财会月刊(理论),2006,(6):20.

6. 李凌.永乐宿命: 摩根斯坦利操控国美永乐并购案.新财富,2006-10-26.

7. 陈明键.让“对赌协议”成为双赢游戏.证券时报,2006-07-26.

8.王旗.永乐终结摩根斯坦利造富神话[EB/OL].财经时报.http://www.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20060729,30424621&columnid;=2479&pageno;=1.

9. 汤谷良,刘辉.机构投资者“对赌协议”的治理效应和财务效应.财务与会计(理财版),2006,(10).

10. 悉尼豪威尔等.实物期权.北京:经济管理出版社,2005.

11. 黄健柏,钟美瑞.实物期权理论及其应用.经济管理,2002,(12).

12. 魏世振.实物期权在项目评估中的研究与应用.统计与决策,2003,(1).

13. 蔡雅莉.国外实物期权理论和实证研究综述.商业经济,2004,(7).

14. 郁洪良著.金融期权与实物期权——比较和应用.上海:上海财经大学出版社,2003.

15. 马莎.阿姆拉姆,纳林.库拉蒂拉卡著,张维等译.实物期权——不确定条件下的战略投资管理.北京:机械工业出版社,2001.

重点项目:山东省社科规划项目(06CJZ005)最终成果。

作者简介:刘冰,山东大学管理学院副教授、硕士生导师,法学博士,理论经济学博士后;杨明国,就职于北京大学文化发展公司。

篇5：物业收费调整公告

20xx年下半年度的物业管理费收取工作已经开始，为方便广大业主缴纳，特对今年缴费方式做出如下调整:

1、物业管理费:由原来按季度收取改为一次性缴纳六个月(半年)费用;为尽量不占用您的宝贵时间，以后都将改为半年收取一次。

2、电费:由原来每月初1至5号缴纳调整为可预付费缴纳，最低预存金额为贰佰元整(￥200.00元)，对逾期缴纳电费的业主，将依据《电力供应与使用条例》相关细则，自逾期缴纳之日起，按照欠费总额加收1‰的违约金，望广大业主予以重视并按时缴纳。

上述收费政策调整从20xx年1月1日起开始施行。

对于有利于提高物业管理品质的建议，我们都将积极采纳，虽然我们可能做的不是最好的，但我们要求全体员工要做的比昨天更好!我们将一直秉承“尽心尽意、尽善尽美”的服务宗旨，不断为全体业主服务提供优质、高效的服务。

再次感谢您对我们工作支持与理解!

如果您有什么其他疑问，欢迎致电客服中心电话:

篇6：物业公司工资调整申请格式范本

物业公司工资调整申请

关于方正物业部分职位工资调整申请

公司领导:

由于受丰田公司及大学城建设的影响,华北板块出现用工紧张局面。且我司个别职位起薪工资相对同行属中下水平(见周边物业公司保安薪酬调查表),导致我司基层员工的招聘较难,员工的月流失率平均达到6%。因此,我司根据实际情况申请在集团的薪酬制度指导下对部分职位工资标准作以下调整:

1、各岗位起薪点按原指导标准不变。

2、为有效地激励员工、调动员工的积极性,在原工资总额的基础上,增加绩效工资,具体岗位绩效工资如下:物业助理150元,保安员(含领班、副领班)100元,清洁、绿化工50元。

3、绩效工资的发放由行政人事部每月对员工进行绩效考核,并根据考核结果在绩效工资标准内进行浮动。

4、增加绩效工资后,每年进行薪金调整时,各岗位工资总额达到最高上限值时,原则上不再进行上调。各岗位工资总额上限为:保安员:1300元,清洁工:950元,绿化工:1000元。以上薪酬调整方案是否妥当,请领导给予指示。

附:

1、周边物业公司保安薪酬调查表

2、xx物业管理有限公司薪酬福利管理制度

xx物业管理有限公司

二○○九年二月九日

发至范围:

抄送范围:

抄报范围:

篇7：调整物业公司部份制度的通知

一、工作时间、休息时间调整

1、管理处主任、管理员(含收款员、机电工)、工程部员工、保安大队员工上班时间为上午8:30-12:00，下午14:00-18:00，每人每月休息4天。管理处12:00-14:00安排1人值班，18:00-22:00安排1人值班。

2、管理处主任及管理员，工程部、保安大队员工因工作需要加班的，原则上不安排补休或计发加班费，特殊情况需报公司经理审批;需查夜岗的，隔天上午补休。

3、各管理处人员节日不安排休息。

4、保安员、保洁员、绿化工每月休息1天。在小区住宿的保安员，属已婚且家属在汕头的`，每周可2晚在外留宿，但应事先向班长说明，在登记本上登记。保安员不当班时，可自由外出，应于22:30前回宿舍，因故不能按时返回的需报班长或队长审批。外出保安员离开小区时应留下联系电话，以备紧急联系使用。保安员外出应确保正常休息时间，如发现上班时精神面貌不佳，按章予以处罚。

5、取消员工年假。

二、保安大队的职能调整

1、保安大队的职能为保安员招聘面试、培训、检查、监督，不再负责保安队的行政管理工作。

2、保安队的行政管理职能划归所属小区管理处负责，取消保安队长的职位(XX、龙禧、龙珠、金美花园除外)，由2个保安班长负责管理本班保安员，直接对口管理处，由管理处主任统一管理。

3、督察队职能及保安大队对外事务职能划归办公室。对保安员夜间检查工作，由各小区管理处主任轮流参与，每月查夜15天，具体时间由办公室安排，保安大队也可选择参与时间。

4、保安员训练改为11月至次年4月每周2次，5月至10月每周1次，每次20分钟，在日班保安员下班后进行。

5、每日交接班时，接班人员要在班长带领下，正步绕小区1周到各岗位互相敬礼交班，交班人员交班完毕后，在班长带领下正步绕小区1周后下班。

三、管理处负责人及部门负责人权限划分

1、负责人的请假报物业公司经理审批。

2、其它员工请假3天以内(含3天)由负责人审批，在考勤表上写明;3天至7天的，报办公室审核，超过7天的，报经理审批。

3、员工转正由负责人审批，送办公室备案。

4、员工辞职由负责人审批并办妥工作及物品移交手续，凭“辞职书”、“辞职审批表”及“离职会签表”到办公室备案，再制定工资表报经理审批。

5、对下属员工的工资调整、职务调整、辞退由负责人送书面审批表报经理批准，原则上以负责人意见为主。

6、下属员工的月工资表由负责人制订，将本月员工考勤、职务调整、人员增减的凭据复印件附后，送办公室审核。

7、日常物业管理用品、设备设施正常更换物品、办公用品、保洁用品由负责人月初送报表到办公室，由办公室汇总委托集团物资部购买后送至各管理处。

8、赋予各部门负责人急需物资购买及事务处理预先审批权(注：按发生金额界定)：XX物管中心主任300元以下;龙禧、龙珠花园管理处负责人、办公室负责人200元以下;其它管理处负责人、工程部各工程师100元以下。

9、给予各部门负责人工作备用金：XX物管中心600元，龙禧、龙珠花园各400元，其它管理处(不含XX各苑)300元，保安大队200元，办公室500元，工程师每人300元，由各部门负责人或工程师向财务部办理借款手续。

10、各管理处负责人对所属小区的设施、设备、各类物品、用品承担管理责任。

四、工程投诉处理

1、管理处在接到住户对工程质量问题投诉或设备设施需维修时，应立即前往查看，并根据情况通知工程部有关人员前往处理，工程部接报后尽量立即前往处理，最迟不得超过24小时。

2、正常情况下工程处派员维修时间在接工程部通知后48小时内，并确保维修工程正常操作直至完成，特殊情况由工程处与管理处协商，原则上以管理处意见为主。

五、本通知自发文之日起执行，凡与本通知有抵触的，以本通知为准。

**市**物业管理有限公司

二0XX年二月十九日 发

篇8：物业费调整协议书

在战术无线组网环境中, 要实现传输、实时分发战术消息, 就要求无线组网具有定延迟、大容量和高密度的消息处理传输能力。为实现这样的传输能力需要有可靠的协议作为保证。在基于TDMA的无线组网协议下, 提出一种适用于战场环境下的时隙调整协议——分布式时隙分配调整协议。

1 协议时间结构

在本协议中, 时帧用来保证网内各个成员至少都能完成一次信息发送, 一个时帧就是一个网络循环周期, 时帧的结构也就是网络循环结构。

在时帧下为每个节点分配时隙, 时隙是每个节点拥有的传输时间。时隙分为节点时隙和中断时隙。其中节点时隙是分配给某个节点用于传输的时隙, 节点独立使用没有竞争。中断时隙供多个节点采用竞争方式使用, 保证节点中高优先级消息的尽快发送。时隙又分为固定微时隙和分配微时隙2部分, 其中固定微时隙为各站点的最小保证微时隙, 保证各节点在一个周期中具有一定的发送能力。分配微时隙则可以在各个站点之间动态调整。这样来保证系统的灵活性和可靠性。时间结构如图1所示。

在该文中要求消息时延控制在12 s内, 故采用12 s为一时帧周期。系统中有80个节点, 在某种波形中传输速率为48 kbps, 消息中消息字经过编码后传输需要0.002 s。

衡量微时隙长度的利用率, 通过仿真后得出:微时隙的长度为0.025 s时具有较高的信道利用率。由此可知一时帧中共有480个微时隙。初始化时各节点进行平均分配, 各节点拥有6个微时隙, 将每个节点中的2个微时隙设定为固定微时隙保证最小传输能力, 剩余4个为分配微时隙。

2性能分析

根据系统的容量分析:① 各节点消息到达率服从一定的入泊松分布时, 考察系统的最大吞吐量;② 当个别节点消息量增加时, 通过比较研究突发后各节点到达平稳的时间长短和信道利用率的变化, 来对比观察时隙分配策略的效率和消息的时延范围。

2.1系统最大吞吐量

时隙ALOHA:在时隙ALOHA协议中为了稳定和保证消息的时延有限, 平均每个时隙中总的到达率应满足λ总<1/e要求。在一个时隙中每个节点到达率为λ=λ总/80, 而一帧中一个节点的平均到达消息数要小于 (λ×一帧中微时隙个数×微时隙中消息长度) /平均消息长度≈3.3条/时帧。系统最大吞吐量S=3.3×80=264条消息/时帧。

固定分配TDMA:当消息均匀分布在各节点时可具有的最大的吞吐量, 每节点一时帧最大可传输 (节点微时隙数×微时隙长度-保护时间和同步时间) / (平均消息长度) ≈11.9条消息/时帧。系统最大吞吐量S=11.9×80=952条消息/时帧。

分布式时隙分配:当消息均匀分布在各节点时, 每节点一时帧可传输的最大数据量和固定分配TDMA相同。当出现调整时, 调整后的微时隙需要保护段和同步段, 这将造成系统最大吞吐量下降, 最坏情况下系统最大吞吐量S=767条消息/时帧。

2.2节点消息量突发和均匀分布时的时延分析

时隙ALOHA:满足λ总<1/e的时隙ALOHA的时延为$W=\frac{e-\frac{1}{2}}{1-\lambda e}-\frac{(e{}^{\lambda }-1)(e-1)}{\lambda [1-(e{}^{\lambda }-1)(e-1)]}$。当λ较小时, 时延略大于0.5个时隙, 意味着到达的分组基本上会在下一个时隙中传输;但当λ接近1/e时, 时延为无穷大。并且由于是竞争式发送, 导致消息的时延不可控。

固定分配TDMA:节点中一个时帧中消息到达只要不超过11.9条, 就可在一帧中传输完成, 时延平均为12/2=6 s。当某些节点消息突发超过11.9条/时帧时, 消息时延将会超过一个时帧。当节点消息长时间大于11.9条/时帧时, 消息时延将会逐渐增大, 由于系统内存有限, 将出现丢弃消息的现象。

分布式时隙分配:节点中一个时帧中消息到达只要不超过11.9条, 和固定分配TDMA性能相同;当某些节点消息突发较大超过11.9条/时帧时, 少量消息时延会超过12 s, 但通过调整, 后续消息时延将会控制在12 s内。

由此可知不同协议的性能对比, 如表1所示。

3 仿真结果与分析

在MATLAB下进行仿真, 设定仿真环境为:在网络中有80个节点;节点发送速度为48 kbps;时帧设定为12 s;微时隙长度为0.025 s;, 每个节点的时隙由连续的6个微时隙组成;bound设定为节点一个循环中的传输能力;每个消息字编码后为96 bit, 传输需要0.002 s。

(1) 当节点消息到达率服从泊松分布λ=5条/时帧, 消息字个数的平均长度服从均匀分布 (1, 7) 时, 在第5轮时突发消息节点的消息到达量是一般节点的5倍, 对比如图2所示。

由图2可以看出, 在第5轮前由于每个节点都可以利用自己的时隙传输完所产生的所有消息, 故2种协议的信道利用率没有差别。当在第5轮后个别节点消息突发的消息量超过本身传输能力, 由于分布式时隙分配协议能够将其他节点的空闲微时隙利用, 从而分布式时隙分配TDMA的时隙利用率大部分分布在固定分配TDMA之上。采用60帧循环的统计来计算信道利用率的平均值, 分布式时隙分配TDMA为0.395 5, 固定分配TDMA为0.374 8, 可见分布式时隙分配协议的信道利用率较高;

(2) 为更好进行比较, 采用节点消息到达率为5条/时帧, 消息字个数长度为5的固定方式, 来观察突发节点在第5轮时, 局部节点消息量为一般节点的3、5和10倍时的信道利用率的变化, 信道利用率变化如图3所示。

由图3中可以看出, 当有节点出现大量突发消息时, 只要系统中拥有可借用的分配微时隙, 均可通过几次调整达到对大量消息传输能力的要求, 从而充分利用信道, 并满足消息传输时延的要求。

4结束语

针对有无中心节点控制TDMA数据链提出了一种新型时隙动态调整策略, 该策略采用了分布式时隙分配的方法。通过仿真结果表明:该策略信道利用率高, 能快速、动态适应节点的通信量的变化, 通过调整微时隙分配, 保证了消息的近实时传输。但该协议仅在理论上进行了分析, 协议需要进一步在实践中检验。

摘要：提出了一种适于无线组网环境下传输战术消息的无中心动态分布式时隙分配协议。协议将时隙分为固定微时隙和分配微时隙, 节点间通过调整分配微时隙的数量来适应节点消息量的变化, 提高了信道利用率。通过分析和仿真表明该协议能够为系统提供较高的吞吐量, 通过调整可以满足局部节点消息量增加时的时延要求, 能够更好地适应无线组网环境传输实时消息的特点。

关键词：无线组网,TDMA,动态时隙调整,微时隙

参考文献

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