商业地产基础培训

商业地产基础培训（共6篇）

篇1：商业地产基础培训

商业地产基础知识培训资料

目录

第一章房地产基础知识培训..........5

一、房地产的概念................5

二、商业地产的类型..............7

三、房地产专业名词.............10

四、建筑识图............29

第二章商业地产市场调研...........43

第三章目标商业基础知识培训..............44

一、发展商背景介绍.............44

二、项目地理位置及分析.........49

三、项目总体规划...............51

四、商业部分基本资料...........53

五、项目商业部分的定位.........56

六、商业部分功能分布...........60

第四章商业项目销售的业务流程与销售策略.........77

一、寻找客户............77

篇2：商业地产基础培训

一、住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

二、什么是使用率？什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

三、怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建 筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住 的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？ 某客户问：

什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

销售人员答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

八、商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998] 所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

九、产权证如何办理？手续否很麻烦？

客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？ 销售人员答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？ 客户问：

银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

销售人员答：

在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向 房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

十一、什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价

十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑 以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。

“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。

根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这 栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？

其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞争得太激烈，为了吸引“眼球”，一些发展商在项目推广时，打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。

有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。

十三、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

十五、什么是印花税？购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位 置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

十六、什么是契税？购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。

十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共 同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安 全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

十九、业主委员会应如何成立？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。

二十、小区绿化面积的标准是多少？

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

二十一、公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996] 规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。

二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？

二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。

二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？

有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。

集资建房与经济适用住房涵义不同

集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。

但是两者也有不同点：

1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资 建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。

2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成

买了经济适用房，仍能获得住房补贴

其实北京市政府早在1999年就在《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知(京发[1999]21号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。

另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪 二十四、十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

篇3：商业地产基础培训

1) 本人曾参加炼钢厂, 机械工厂, 纺织厂, 石油化工厂等等项目的消防设计, 而各类工厂厂区消防措施及布防, 是保证国家资产及投资安全的可靠保证。是否符合和满足国家消防规范, 有时观察也会存在一些问题, 可能就是安全隐患。

例如:炼钢厂, 机械工厂及冶金类工厂表面上看, 没有什么消防问题, 但实际上这类工厂里的煤气站, 乙炔站, 氧气站等等易燃, 易爆的高危险的气体的消防布控也很重要, 丝毫的放松都可能是危险发生的起因。当然, 这里可能用到自动检测及扑救的二氧化碳灭火系统, 作为重要的, 不可或缺的防范措施, 加以重视和考虑。

举例:20世纪80年代, 本人参加北京某重型机器厂煤气站含酚废水生化处理项目, 本项目是当时第一机械工业部的科研课题 (中型试验及生产性试验) , 目睹了污水含油及大量可燃物。即可燃的有机物, 同样也是火灾隐患, 不得不防。然而煤气制气站是生产炼钢工艺不可或缺的需要。

同样机械工厂里的乙炔站, 也是消防危险的重点对象。乙炔可燃这是毫无疑义的。而氧气站的氧气是助燃的必要条件也要防范。另外一个例子, 大型机械工厂改造项目 (中国一重机) 的炼钢厂的车间, 高温环境, 易燃物品同样危险, 需要移位至安全的地方搁置, 同时又不妨碍工艺流程。并采取相应的消防灭火措施 (围挡, 隔断等) , 予以防范。

这些场站都有易燃易爆的危险存在, 均可采用二氧化碳覆盖灭火方案来解决。

2) 纺织工厂和造纸工厂里的粉尘, 棉絮浮尘对于措施不当的防范也会有易燃易爆的危险发生。需要温度, 湿度的有效控制 (通风除尘, 调节温度) 防范。自动的喷洒消防系统作为及时扑灭火情保证, 设计上需严格执行消防规范。

举例:90年代, 做青岛针织二厂和青岛毛巾三厂的设计项目, 纺织类工厂的共性是棉纤维飘浮物。通风除尘, 是基本安全生产的保障。按当时的消防规范, 只做消火栓的系统防护, 主要考虑工程建设成本, 若增加消防喷淋系统, 如若火灾事故的初期, 被及时控制火势并使之制止, 生产车间防火隐患将彻底改善, 生产工人的安全将得到有效的保证。

案例的工厂项目, 均应增加, 采用自动喷洒消防灭火系统, 适当加大一些投资, 安全隐患就将彻底得到改善的解决方案。在今天看来, 这些方案与措施都是十分必要的。

3) 石油石化工厂的炼油及其下游工厂加工原料产品, 工厂加工附属产品等等的消防扑救, 防火隔离, 灭火措施的实施也更是十分重要。特别是石油石化工厂生产的原料产品, 附属产品均伴随着高温高压, 易燃易爆, 有毒有害的威胁和防范。

举例:2003年本人参加中国寰球工程公司的南海设计项目, 几个装置区均存在外方的设计方案, 有不符合中国的化工消防规范的问题。主要是外方坚持每一个装置区周边设置围合式的隔离沟 (主要考虑特殊情况下, 设备排泄和泄漏的时候隔离防火需要) , 但是, 中国化工消防规范有明确的规定, 此类隔离沟长度不得超过30 m, 而且沟与沟之间不得管道连接。目的是防止火灾发生时, 火势迅速蔓延成片。经本人力争, 外方最终同意修改方案, 回归中国化工消防规范。不若如此, 违反规范, 一旦突遇火灾事故, 后果不堪设想, 即一个装置区可能就是一片火海, 区内若再有生产管理人员, 则无处逃生。一个几亿美元的装置区定将化为灰烬 (当时, 美元与人民币比价1∶8.3) 。一旦关联旁边的装置区, 更将是灾难一并连带, 整个厂区毁灭于一旦, 确实难以设想。因此, 不得不谨慎设防, 全面考虑布控防范措施。可按中国化工消防规范, 分段隔离沟的措施。分段围挡的措施, 不至于使火灾发生时, 火势迅速连片蔓延, 抑制火灾发生的范围, 使其充分得到有效控制的时间, 争取最佳时段灭火, 控火。

4) 民用用途的汽车加油站汽油储油库的设计防火措施, 同样不能大意, 不然大意失荆州, 必会酿成大祸。火灾无情, 损失都是无法想象旳。

举例:2001年中国天诚集团与海淀区东风乡合资建设汽车加油站 (清河高速收费站旁边) 。本人参加甲方设计, 施工, 甲方的许多工作内容。消防验收时, 站内均要求防火防爆电气开关及设备设施。消火栓高压水覆盖全站的可能燃爆点, 即使当火灾发生时, 水不能扑灭油燃之火, 也可覆盖降温, 同样也是消防规范所要求的。另外, 柴油发电机房与储油罐和加油机保持一定安全防火距离, 并取消原设计中暖气管沟, 改为保温管道直埋的设计方案。

若有效满足消防规范, 认真执行, 千万牢记, 消火栓系统的消防降温的作用不能少。遵守相关设备设施的防火要求。设计中若暖气管沟室内外连通, 对于油站而言, 很容易集存油气, 造成隐患的发生。北京郊区的一个汽车加油站, 就曾经有过如此引燃引爆加油站, 人员和财产都有损失的真实案例。

2 各类民用商业及居住区的问题

1) 民用类社区的消防也是不可忽略的。它关系到成千上万人的生命安全, 特别是平时的上班时间, 社区内有老人和孩子的家庭较多, 一旦发生火灾, 这些人群的逃生速度较慢, 逃生能力较差, 危险性更大。

例如北京某糖人街的项目里, 有消防通道存在不能正常使用。但在国家《建筑设计防火规范》内, 要求建筑物顺街方向, 长度超过150 m, 应设过街的消防车道。但小区采用“封闭”式管理, 造成有不少消防车道的出入口被堵塞。而还有的, 例如北京的严北里小区, 有的被挡住、有的在路口中间有障碍物;有些建筑物因属于不同的单位, 这些单位又将这一部分用围墙包围一圈, 形成“国中国”现象。一旦火灾发生, 消防车无法迅速接近起火位置。

2) 某些消防系统给水不足的老小区。例如, 北京某黄瓜园小区, 室外没有形成环状消防管网, 消火栓数量也远远不够, 布局位置不够合理, 管道口径小, 水压力有时可能较低, 并且有埋压圈占现象。住宅小区内的建筑都在6层, 甚至4层以下, 按国家的消防规范, 要求必须配置室外的消防给水管道形成网状结构, 确保消防供水万无一失。小区内配套的各种服务设施及综合服务建筑物等, 还需设计考虑室内消防给水管道布置和完善消防系统。

3) 在北京某些居住小区内, 业主私搭乱建现象严重, 特别是某些老旧的小区, 始建于50年代。有些住户居民自己搭建的简易房, 耐火等级均不能达标, 防火间距也不能满足要求, 造成通道被阻塞, 消防车无法正常通过, 室外的地下消火栓被掩埋、挤压和占用, 还有的涉及到埋地煤气管道的安全。例如原北京的百万庄某小区的有些区域内临时搭建的简易房屋, 被用来租给外来人员, 这些人员关系复杂, 无消防安全意识, 很难管理, 这都是火灾事故隐患发生的主要成因。同时影响社区建设环境美观, 并且无法保证建筑物间的卫生视距。

4) 许多商业及居住区, 均未建立义务消防组织。例如前些年, 北京回龙观小区, 大部分人是上班族。通过小区内居民和物业管理部门的调查了解情况, 得知他们均未遵照“国家的消防条例”实施细则建立义务消防组织。火灾隐患埋藏其中, 危险随时可能发生。商业民用居住区的特点是人员集中, 组织管理措施不当, 危险性更大。

3 解决消防问题措施和结果

综述以上存在的问题, 火灾事故容易发生, 也易造成比较大的财产损失。所以, 居民居住区的消防基础设施需要认真做好, 贯彻实施, 达成共识并认同, 从以下几个方面的工作入手:

1) 设计公司及地方规划局, 消防局等有关部门都应该严格把关, 遵循预防为主, 防消结合的消防理念。城市规划建设部门, 在规划建设初期, 必须依照有关消防法规, 设计公司, 施工公司在工程建设中采用先进的防火技术, 确保消防供水、通讯和通道等等公共消防设施安全好用, 并且供电、供热、民用燃气等建设方案及规划可以具体实施。必须严把审核验收关, 严格监督建设、设计、施工单位执行工程过程。作为设计公司, 要针对不同建筑的火灾特点, 依据有关消防规范, 搞好建筑防火设计, 对得起自己的良心和肩负的责任, 在有关部门审核, 检查验收消防措施的落实情况时, 对不符合消防技术规范的工程不予批准和验收, 做到“防患于未然”, 警惕火灾事故的发生。

2) 在居住小区内, 倡导并要求以住户为单位配置小型灭火器, 使防范措施落实到家庭里。控制初期的火灾, 使其不能蔓延。在每个家庭配备手提式的灭火器是非常必要的。生活中我们都有着深刻的体会。

3) 小区物业及居委会, 街道办事处、公安派出所等管理部门, 都应该加强对出租房屋及外来人员的管理, 对于进小区的承租人员, 首先要摸清他们的情况, 掌握他们的生活规律和习惯, 经常对其进行安防知识的教育, 提高消防安全知识和意识, 并签订有关各方的安防责任书, 监督完善并做好消防防火安全工作, 绝不放松, 时刻警惕, 促进居民社区消防工作的发展, 真正做到责任重于泰山。

4 结语

设计时, 适当提高消防标准, 考虑未来若干年的预见性很有必要, 这也是设计工程师现代设计意识的体现。改革开放, 未来发展需要长远的战略眼光。另外, 适当增设消防监控系统, 监控录像可随时回看发现问题 (不论工业还是民用项目) 。去年发生在天津保税区露天货场仓库的火灾事故, 是一个典型的违规操作, 隐瞒不报实情而发生的重大事故。化工材料违反相应的消防规范的规定堆放, 又没有相应补救措施。管理人员没有及时发现, 也没有有效的消防监控系统, 疏于漏洞。一旦火灾事故发生, 连锁反应, 爆炸传递式发生, 人员, 财产损失惨重。让人不忍回顾当时的情景。

不论工业厂区还是民用商业居住区, 如果设计, 施工, 使用生产, 管理都遵守相应的消防规范, 严格遵守操作规程, 再有严密的消防监控系统和措施, 又如何会酿成那些大祸发生。所以, 相应的消防监控系统, 必要的生产和管理成本是不可或缺的, 为了防火安全是完全值得的。只有如此才会不因小失大。安全有保障, 真正做到防患于未然。百年大计, 质量第一。永远不忘安全二字, 警钟长鸣, 该省的钱要省, 该花的投资, 该有的消防基础设施建设不能省, 该做的工作要做到位, 这才是消防工作最终可靠的保证。

摘要：结合工程实例, 分析了目前各类工业厂区、民用商业及居住区在消防管理中存在的问题, 从消防设施建设、防火设计、安全管理等方面, 提出了相应的解决策略, 从而确保人们的生命财产安全。

篇4：互动电视商业模型的基础逻辑

迄今为止，业界一直对发展方向和模式存在着激烈的争论，其焦点已经从前期的“政策和牌照”，过渡到IPTV机顶盒如何能给用户带来足够多的新增价值。事实上，在“基本电视业务免费收看”这一思维定势很难改变的氛围中，“新增价值”就几乎等同于“增值业务”。从这个命题引申开来，开发增值业务需要合作伙伴，能否实现产业链的有效整合，复制手机和互联网的增值服务聚合效应，至关重要。

数字电视与IPTV遭遇的困境一样，即战略明确、战术混乱，远没有找到合适的方法去撬动市场。

网络改造、设备增添和终端发放，决定了“先巨额投入，再通过长期运营回本盈利”的游戏规则。目前看来，在前期为迅速普及机顶盒所采用的优惠和免费策略带来严重的资金压力，同时老百姓对电视收视费的提高非常抵制，令基本收视业务难以成为运营的主要收入支撑。并且，改造后的电视图像质量并不比传统电视优良，频道增多但内容苍白。简单的加减法后，只剩下“时移”功能在勉强维护机顶盒的使用价值。

以上海为例，中国电信和上海文广传媒集团合作的IPTV项目，从2006年9月开始，迄今已有15万签约用户，但约25％来自酒店，免费提供给房客75％的用户则受前期促销吸引——保证可获两年免费的基本IPTV服务(iSupNi，赵国璋，2007)。

为了维持该项目的用户在网率、提高营收，这两大集团都必须提供与常规电视节目不同的增值服务，但设备之间缺乏互操作性、平台对第三方服务接入的业务支持能力不够，导致增值服务形式简陋且重复、操作界面滞涩、难以互动，妨碍了增值业务在整体运营中所占的戏份。怎么办?

四个基础逻辑

区别于传统电视和互联网业务，具备黏性的互动电视增值业务必须同时具备三个特点:保持优秀的画面质量，融合互联网的强交互性，便利爽快的操作体验。

需要明确的是，以上三个特点不仅来自运营方，更重要的是得到消费者的接纳和认同，这是一个在基础逻辑指导下不断实践、培育的过程。

基础逻辑一:淡化电视收看，强化门户概念。

如图1所示，进入“炫视通”主界面，“电视收看”和其他服务处于平等的地位，而没有特别加以标示——电视的概念被弱化而门户的概念被强化。

我们试图传递这样的理念：“电视收看”仅仅是多样化服务的选择之一，用户可以按照意愿去理解和定义电视终端——游戏机、卡拉OK点唱机或通信终端等等，“炫视通”是新传媒时代的TV20。

只有用户习惯于自我定义时，电视机才能真正摆脱传统消费偏好的桎梏，各种交互增值业务也才具备真正的消费心理基础。

基础逻辑二:开放式业务根植于多终端的无缝衔接。

如图2所示，“炫视通”电视闪信业务是一个为互动电视平台度身打造的多媒体信息平台，不仅提供电视平台内部的通信服务，而且提供了与移动通信网络、Intemet连接功能，电视机与手机、PC上的信息管理方式保持一致，实现同步兼容。

基础逻辑三:合作效率取决于系统模块的复用机制

“炫视通”向合作伙伴提供用户管理，账务管理等各种平台基础服务，并规划设计了一系列系统级服务模块，合作伙伴可以将这些服务模块内嵌到自己的业务中，避免重复开发、快速聚合彼此强势资源。例如基于“炫视通”平台的携程旅游度假产品，系统提供视频电话业务模块与携程Call Center对接，实现客服与用户面对面沟通。(见图3)基础逻辑四：互动黏性来自于“人与人”，而非“人与节目”

TV2.0的互动绝不仅仅是“人与节目”的互动，更应该有“人与人”的互动。实践证明，仅仅依靠电视节目本身的黏性来留住用户，已经远远不够。人是社会的人，人与人之间的交往与互动才是黏性的最大保障。此即MySpace、Facebook这些以SNS(social Networking Services，社会性网络服务)为主的社区网站能获得极大成功的原因。

在“炫视通”平台的设计上，突破性地实现了电视视频与通话视频并存，即用户可以边看电视边打电话，从而极大地增强了平台的黏性。(见图4)

更进一步，将视频通话作为嵌入式业务与其他业务结合，实现共同兴趣的受众在电视平台上交往、讨论、形成圈子，聚合的商业契机就自然诞生出来。

运营及商业模式

建构在上述逻辑基础上，互动电视的运营及商业模式应勾勒出这样的轮廓:

通过宽带双向IP网络，以电视门户构建多业务平台；广播收视、时移收视和点播只是常规功能，大量的互动增值服务意味着近乎无限多的广告渠道；平台本身的技术架构对于用户行为的捕捉能力和特有的推送系统，足以支持精准定向广告的发布。

篇5：商业地产基础培训

一、心理健康方面

（一）心理健康的概念健康是人们所期望的，但人们对健康理解的角度和深度是不同的，大多数人从生物学和医学的角度出发看待健康，认为人的健康是属于生理反应，属于医院保健的范畴，把没有躯体疾病作为是否健康的惟一的标志。生物学和医学的进步为人类健康做出了卓越的贡献，但生物学和医学把人只是作为生物的有机体，从人的自然属性上来研究，而忽略了人的社会属性和人所具有的内心世界。譬如在有关医学词典中对健康的定义是：人体各器官系统发育良好，功能正常，体质健壮，精力充沛并具有良好的劳动效能的状态。这种说法，只是把人作为生物肌体来对待。世界卫生组织（WHO）成立时在它的宪章中确认：“健康乃是一种在身体上、生理上和社会上的完满状态”。也就是说，健康不但是没有身体缺陷和疾病，生理功能正常，还要由良好的心理状态和良好的社会适应状态。

（二）心理健康的标准

1、判断心理正常的三项原则衡量心理是否健康是非常困难的，因为健康是相对的，没有绝对的分界线。一般判断心理是否正常有以下三项原则：

一是心理与环境的统一性。正常的心理活动，在内容和形式上与客观环境具有一致性；二是心理与行为的统一性。这是指个体的心理与其行为是一个完整、统一和协调一致的过程；

三是人格的稳定性。人格是个体在长期生活过程中形成的独特个性心理特征的具体体现。

2、心理健康的表现

（1）智能正常智能是一个人认识能力与活动能力所达到的水平。是观察、记忆、想像、思维、创造等能力和实践活动能力的综合。智能正常是学习、生活、工作的最基本的心理条件。智能正常的标准是：有强烈的求知欲和浓厚的兴趣，乐于学习，珍惜学习机会，有明确的学习目的，态度端正，能克服工作过程中出现的困难，从工作中获得满足感与快乐感。智力结构中各要素在认识和实践中都能积极协调参与，并能正常发挥作用。

篇6：房地产基础知识培训心得

作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：

余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是 房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。

通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以

按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。

ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受

关于房地产营销基础知识培训的感受

想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！

作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：

余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是 房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。

通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以

按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。

ps：本课程是在房地产基础知识培训网和余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇三：房地产培训心得

二、房地产知识培训心得

一、设计管理

通过杨老师对设计管理方面知识的讲解，感受到技术才是硬道理，做房地产依靠的是什么？就是技术。入职半年多，虽然学的东西不太多，但是也深切的感受到了技术的重要性。我认为作为一个工程技术人员，一个工程部门团队，要有以下两点。

1、技术的整体性。

一个工程部门，每一个技术工作者的技术都要相差不大，就像“木桶理论”每一块木片的长短都决定了整个木桶的容积，如果有一块木块很短，那么这个木桶的容积就大大的减少。技术工作者也一样，一个项目是需要很多个技术工作者一起完成的，每个人各施其职，一旦哪一个环节出现了问题，都会影响到这个项目的进展。

2、技术的多样性

目前，很多的技术人员，掌握技术太单一，比如：电器专业的人员看不懂建筑图和结构图，园林专业的看不懂市政配套图等等。现场的项目经理需要有比较全面的专业知识为基础，并能够及时对发生的项目专业间的矛盾冲突做出正确的分析和果断的处理措施。很多多企业的技术人员很难做到或是做好技术的基础性工作，当项目进行到一定程度时，才发现以往的决策是错误的，甚者都不知道错在什么地方，更没有纠正错误的一套完整的方案，有的就将错就错，错到底，致使工程质量隐患重重，就不用说是受到的经济损

失了。现场的技术管理是以现场施工为重点，项目管理中包括技术管理。一只狼领导一群羊的力量，有时会大于一只羊领导一群狼的力量。只有拥有全面的技术，在遇到问题时才能提出一个更好的解决方案，这样会节省大量的人力、物力、财力，同时也会加快工程的进度。

二、房地产开发经营风险防范

通过艾律师一天的对房地产在项目开发经营的风险防范意识的讲解。认识到了如何有效地防范法律风险，减少和避免经济损失，加强管理，提高经济效益的重要性。

通过整理上课的笔记和自己的感受，培训心得如下：

对于今天所讲的房地产开发经营方面的风险的防范，公司风险的防范主要包括两个方面，内部风险和外部风险，内部风险包括重要组织文件、规章制度、内部管理等，外部风险主要包括机构设置等。具体记录了几点如下：

1、重要文件。

集团开会，公司开会下发的，接受的重要的文件一定要存档，具体涉及人员签字的文件责任到人，妥善保管。

2、规章制度的合法性、有效性、合理性、不断健全完善。

3、机构设置的高效性、权威性、合理性、科学性。

4、内部管理的合法性、权威性、奖励、处罚。

5、人员管理的任用、调动、辞退、劳动争议。

6、文件管理。

外来文件：上级文件、有关部门文件、业务单位函件、传真文件、电话记录、合同、协议）：签收—批阅—贯彻—汇报—催办—落实—归档。

内部文件：汇报文件材料、规章、决定、决议、会议记录、备忘录。

7、遵纪守法、依法经营。

一个企业要想长期的发展下去，就必须要遵纪守法、依法经营，绝对不能投机倒把。任何触犯法律的事情都会得到法律的惩罚。

三、工程管理

通过老师们对于工程管理方面知识的讲解，我对于工程管理方面有了初步的了解，先前对于工程管理的知识都是散乱的，部分的，通过老师的讲解，把这些知识串联起来，使我对于工程管理方面的知识大致有了一个全面的了解。

工程管理主要包括：质量管理、进度管理、安全管理。

心得如下：

1、对工程管理有了更明确、清晰的概念。学习之前，对工程项目管理处

于一知半解的状态；对工程项目管理的内容理解比较模糊；对工程项目管理工具认识比较零散，缺乏系统的认知，通过老师们的讲授，对工程项目管理有了系统的了解。

2、明确了工程项目管理不只是工程管理的必然手段，更可以运用于所用

的工程管理当中。学习之前，提到的工程项目管理，联想到的就是工程项目的管理，比如说建筑工程、管理工程等。但通过老师的讲授，进一步知道了日常工作均可以引入管理的方法。

3、更清楚的认识到环境差异对工程的影响。在不同的地区施工，在内蒙

地区地下水位很低，所以在工程做基础时候地下水对基础的影响就考虑相对较少。人文环境的改变也会造成大的影响，呼市这个地区的市民对居住采光的要求很高，所以在户型设计的时候要充分考虑到这一点。

4、工程项目管理要素（时间、成本、质量）使任务变得更清晰明了，一

项任务如何在执行前明确三要素，将决定此任务执行的最终效果。在以后的工作中，必将三要素贯穿于任务的始终。

5、通过学习，对以后的工作帮助甚大，加强了对工程项目管理的整体思

路。尤其是对工程项目管理工具有了进一步的理解与应用能力，将尝试运用于以后的管理工作。

四、房地产全程全面计划管理。

今天康老师给我们讲解一个非常重要的方面，就是计划，今天讲解的是房地产全程全方面的计划管理。我认为不仅仅是在房地产方面，在各行各业，作什么工作都要有计划，这样才能更有序、更有效的工作。

就目前来讲，康老师说的很多，我们公司就应该现在着手做市场调研，在项目开始前就要认真的把这个项目做好。没有做一个好的市场调研，最终建设出来的房子，有没有人要，我们不知道。只有认真的做了市场调研，才能够预测出，人们现在的需求是什么，人们买各种类型的房屋的百分比多少，我们应该建设多少这种类型的房子，人们对房屋价格的要求是怎么样的等等。一个好的开始，才能做出一个优质的项目，树立一个好的企业口碑，利于公司的长期发展。