房地产基础知识全方位培训资料

2024-05-27

房地产基础知识全方位培训资料（精选6篇）

篇1：房地产基础知识全方位培训资料

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房地产基础知识全方位培训资料

---以下内容来源于余源鹏房地产大讲堂

房地产基础知识全方位培训资料第一部分：房地产及其产权基础知识

该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。房地产基础知识全方位培训资料第二部分：房地产开发全过程基础知识

该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。

房地产基础知识全方位培训资料第三部分：房地产交易与营销基础知识

该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。房地产基础知识全方位培训资料第四部分：房地产规划与建筑工程基础知识

该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。

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聚集中国房地产界一线实操精英，以余源鹏主编出版的房地产作为基本教材，以网络课程的形式，向全国房地产行业从业人士提供极具专业性、实战性、时间灵活、。余源鹏房地产大讲堂

现设置的培训课程有：房地产基础知识实战入门培训的29节课；房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课；商业地产策划定位与规划设计要诀800个；房地产项目报批报建培训课程；房地产开发流程培训课程；房地产营销策划培训课程；房地产策划师培训课程；房地产售楼员培训课程；房地产一线销售管理培训课程；房地产广告策划与媒介传播实操培训；房地产定价培训；

商业地产招商策略及管理实操培训；商业地产经营管理实操培训课程；物业管理系列培训课程； ……

房地产基础知识实战入门培训的29节课

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第1章

房地产及其产权基础知识 1.1 房地产概论

1.1.1 房地产的相关概念和特征

1.房地产、物业和不动产三者的概念

2.房地产、物业和不动产三者的区别

3.房地产的特征

1.1.2 房地产业的相关概念和作用

1.房地产业

2.房地产投资开发业 3.房地产服务业

4.房地产业的作用

1.1.3 房地产开发的相关概念和分类

1.房地产开发和房地产开发商的概念

2.房地产开发的分类

1.1.4 房地产市场的相关概念和分类

1.市场的概念 2.房地产市场的概念 3.房地产市场的分类

1.1.5 房地产开发的相关法律体系

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1.房地产开发法律。2.房地产开发法规。3.房地产开发规章。

4.房地产开发其他相关法规。

1.2 地产基础知识

1.2.1 地产的概念和我国的土地制度

1.地产的概念 2.我国的土地制度

1.2.2 土地权利

1.土地权利的相关概念

2.土地权利的相关问题解答 1.2.3 土地储备和土地供应

1.土地储备的概念

2.土地储备的相关问题解答 3.土地供应的相关问题解答 1.2.4 土地开发与土地利用计划

1.土地开发与土地利用计划相关概念

2.土地开发的相关问题解答 3.土地利用计划的相关问题解答

1.2.5 国有土地有偿使用费

1.国有土地有偿使用费的相关概念

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2.新增建设用地有偿使用费的相关问题解答

1.2.6 土地使用权的出让与转让 1.土地使用权出让与转让的相关概念

2.土地使用权出让年限和方式

3.土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答

4.土地使用权转让的相关问题解答 1.2.7 土地价格与土地市场

1.土地价格的相关概念及问题解答 2.土地市场的相关概念及问题解答 1.2.8 国有土地使用权出让收入

1.国有土地使用权出让收入的概念

2.国有土地使用权出让收入的相关问题解答

1.2.9 土地征用与征收

1.土地征用与征收的相关概念

2.土地征用与征收批准权限的相关问题解答

3.土地征用与征收补偿费用的相关问题解答

4.土地征用与征收涉及农户用房的相关问题解答

1.3 房产基础知识

1.3.1 房屋产权类型的相关名词 1.3.2 房屋开发类型的相关名词 1.3.3 房屋产品类型的相关名词

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1.3.4 房屋建筑类型的相关名词 1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相关概念

2.经济适用房的相关问题解答

3.廉租住房的相关问题解答 4.公共租赁住房的相关问题解答

1.3.6 国有土地房屋征收与拆迁

1.国有土地房屋征收与拆迁的相关概念

2.国有土地房屋征收的相关问题解答

3.国有土地房屋拆迁的相关问题解答

1.4 产权及登记基础知识

1.4.1 房地产产权及登记

1.房地产产权及登记的相关概念

2.房地产产权登记的相关问题解答 1.4.2 土地登记

1.土地登记的相关概念

2.土地登记的相关问题解答 1.4.3 房屋产权及登记

1.房屋产权及登记的相关概念

2.房屋产权及登记的相关问题解答

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1.5 商业地产基础知识 1.5.1 商业地产开发及经营

1.商业地产的相关概念

2.商业地产的类型

3.商业地产的经营模式

4.商业地产的开发原则

5.商业地产的管理理念

6.商业地产设计的相关名词 1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念 2.商圈的组成 3.商圈分析的概念

4.商圈分析考虑的因素

1.5.3 零售业态

1.零售业态的概念

2.零售业态的分类和特点

1.5.4 购物中心

1.购物中心的概念及特点

2.购物中心的分类

1.5.5 社区商铺

1.社区商铺的概念

2.社区商铺的类型

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3.社区商铺的特点

4.住宅底商的概念和特点

1.5.6 写字楼

1.写字楼的概念

2.写字楼的等级划分 3.写字楼的营销知识

1.6 其他地产基础知识 1.6.1 工业地产基础知识 1.工业地产的含义

2.工业地产的类型

3.工业地产的特性

4.工业地产策划的含义

5.工业地产的开发模式

1.6.2 旅游地产基础知识 1.旅游地产的概念

2.旅游地产的主要经营模式 1.6.3 文化地产基础知识 1.文化地产的概念

2.文化地产四大标准 3.文化地产的模式 1.6.4 养老地产基础知识

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1.养老地产的概念

2.养老地产的主要产品形态 3.养老地产的主要运营模式

第2章

房地产开发全过程基础知识

2.1 房地产开发经营概论

2.1.1 房地产开发经营的相关概念

2.1.2 房地产开发公司的设立

1.设立房地产开发公司的条件

2.内资房地产开发公司的设立程序 3.外资房地产开发公司的设立程序 4.申请领取《房地产开发企业资质证书》 5.房地产开发企业资质管理

2.1.3 房地产开发经营基本财务名词

1.房地产开发经营财务分析的常见名词

2.房地产开发项目的简单成本费用构成3.房地产开发项目的经营收入构成 4.房地产开发项目的经营支出构成

2.2 房地产开发项目的立项和可行性研究

2.2.1 房地产开发项目建议书

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2.2.2 房地产开发项目立项

1.项目立项的概念

2.项目立项申报材料

2.2.3 房地产开发项目可行性研究

1.项目可行性研究的概念

2.项目可行性研究的内容

3.可行性研究报告的模式

2.2.4 房地产开发项目选址意见书

2.3 国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理

2.3.1 国有土地使用权获取的相关概念和主要方式

1.国有土地使用权获取的相关概念 2.国有土地使用权获取的主要方式

2.3.2 国有土地使用权出让程序及相关问题解答

1.国有土地使用权出让的一般程序

2.国有土地使用权出让程序的相关问题解答

2.3.3 国有土地使用权出让合同的相关问题解答

2.3.4 国有土地使用权证的办理及登记 1.国有土地使用权证的办理 2.国有土地使用权登记

2.4 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理

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2.4.1 建设用地规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设用地规划管理与建设用地规划许可证

2.建设用地规划许可证办理的相关问题解答

2.4.2 房地产项目规划设计的主要内容 1.设计任务书 2.设计周期

3.方案设计

4.初步设计

5.施工图设计

2.4.3 房地产项目规划设计的招投标及审查申报

1.房地产项目方案设计的招投标

2.房地产项目规划设计的审查

3.房地产项目规划设计的申报

2.4.4 建设工程规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设工程规划许可证的办理

2.建设工程规划许可证的相关问题解答

2.5 施工招标与建筑工程施工许可证的获取 2.5.1 建设工程项目报建 2.5.2 建设工程招标投标

1.建设工程招标投标的方式 2.建设工程招标投标的基本程序

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3.建设工程施工和监理招标投标

4.建设工程监理的主要工作内容

2.5.3 建设工程质量安全监督办理

1.建设工程质量监督的办理 2.建设工程施工安全监督的办理

2.5.4 建筑工程施工许可证的办理及相关问题解答

1.建筑工程施工许可证的办理

2.建筑工程施工许可证的相关问题解答

2.5.5 建筑工程与市政设施的接驳

1.概述

2.与自来水设施的接驳

3.与天然气（管道煤气）系统的接驳

4.与供电系统的接驳 5.与供热系统的接驳 6.与市政排污系统的接驳

7.道路占用审批手续 8.道路挖掘审批手续

2.6 商品房预售与商品房预售许可证的办理 2.6.1 商品房预售的相关概念及问题解答

1.商品房预售的相关概念

2.商品房预售的相关问题解答

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2.6.2 商品房预售许可证的办理及内容

1.办理商品房预售许可证应提交的资料

2.《商品房预售许可证》包含的内容

2.6.3 商品房销售明码标价的概念及相关问题解答

1.商品房明码标价的概念

2.商品房销售明码标价的相关问题解答

2.7 竣工验收与交付使用

2.7.1 竣工验收的相关问题解答 2.7.2 交付使用的相关问题解答

2.8 房地产证的办理

2.8.1 房地产证的相关概念

2.8.2 房地产证的相关问题解答

2.8.3 房地产证办理的相关问题解答

2.9 物业管理与房屋修缮

2.9.1 物业管理的相关概念

2.9.2 房屋修缮与保修

1.房屋修缮与保修的相关概念

2.房屋修缮与保修的相关问题解答

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第3章

房地产交易与营销基础知识

3.1 房地产销售

1.房地产销售的相关概念

2.房地产销售的相关问题解答

3.2 商品房买卖合同

1.商品房买卖合同的相关概念

2.商品房买卖合同的相关问题解答

3.3 房地产转让

1.房地产转让的相关概念

2.房地产转让的相关问题解答

3.4 房地产抵押

1.房地产抵押的相关概念

2.房地产抵押的相关问题解答

3.5 房地产抵押贷款

3.5.1 房地产抵押贷款的相关概念

3.5.2 个人住房商业性贷款的相关问题解答

3.5.3 个人住房公积金贷款的相关问题解答

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3.6 房地产交易的相关税费

3.6.1 房地产交易的相关税收

1.税收与税率 2.契税 3.印花税

4.营业税

5.营业税附加 6.个人所得税 7.土地增值税 8.房产税

3.6.2 房地产交易的相关费用

3.6.3 一手房交易的相关税费

1.出售一手房需要支付的税费

2.购买一手房需要支付的税费

3.6.4 二手房交易及相关税费

1.二手房交易的相关概念

2.二手房交易的相关问题解答

3.二手房交易的相关税费

3.7 房地产中介服务

1.房地产中介的相关概念

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2.房地产中介的相关问题解答

3.8 房屋租赁

1.房屋租赁的相关概念

2.房屋租赁的相关问题解答

3.9 房地产价格

3.9.1 房地产价格的相关概念

3.9.2 房地产价格的种类

1.市场价格、理论价格、评估价格 2.土地价格、建筑物价格、房地价格

3.总价格、单位价格、楼面地价

4.买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

5.基准地价、标定地价、房屋重置价格

6.底价、期望价、补地价

3.9.3 房地产价格的影响因素

1.供求状况

2.自身条件

3.人口因素

4.经济因素

5.环境因素

6.社会因素

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7.行政因素 8.心理因素

9.国际因素

3.10 房地产市场营销

3.10.1 房地产市场营销的相关概念 3.10.2 房地产市场调查与细分

1.房地产市场调查与细分的相关概念

2.房地产市场调查的主要内容

3.房地产市场调查资料的获取途径 4.市场细分的依据。3.10.3 房地产项目定位

1.房地产项目定位的相关概念

2.房地产项目定位的考虑因素

3.房地产目标客户群定位

3.10.4 房地产价格策略

1.房地产价格策略的相关概念

2.房地产产品定价方法

3.房地产产品定价策略

3.10.5 房地产销售策略与控制

1.房地产销售策略的相关概念

2.销售控制中要主推或保留的单元

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3.销售控制中的价格走势策略

4.销售控制中的折扣策略

3.10.6 房地产广告

1.房地产广告的载体 2.房地产广告的相关规定

第4章

房地产规划与建筑工程基础知识 4.1 房地产规划

4.1.1 房地产规划设计的相关概念

1.城市规划与小区划分

2.小区规划的基本指标

3.小区规划的基本设施

4.小区规划的基本用地

5.小区规划的基本参数

4.1.2 城乡规划实施的相关问题解答

4.1.3 住房建设结构比例的相关问题解答

4.2 房屋建筑学

4.2.1 房屋建筑的相关概念

4.2.2 住宅建筑的相关概念

4.2.3 房屋构造的相关概念

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4.2.4 房屋建筑图识读

1.建筑施工图的识读 2.建筑总平面图的识读 3.平面图的识读

4.立面图的识读

5.剖面图的识读

6.构造详图

4.3 房屋面积计算

4.3.1 房屋面积的相关概念

4.3.2 房屋面积计算的相关规定 1.套内使用面积计算的规定 2.阳台面积计算的规定

3.计算全部建筑面积的范围 4.计算一半建筑面积的范围 5.不计算建筑面积的范围

6.成套的房屋的建筑面积测算

7.共有共用面积的处理和分摊公式 8.共有建筑面积的分摊

4.3.3 房屋面积计算的相关问题解答

4.4 建筑材料与设备

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4.4.1 建筑材料勤劳的蜜蜂有糖吃

4.4.2 建筑设备

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篇2：房地产基础知识全方位培训资料

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产

1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。

> 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

> 土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（40-70年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。

> 土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。

> 房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。

> 配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。> 地皮；是指不含规划建筑内容的土地

楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。> 期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。

> 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 > 现房：指已经竣工的房产。

> 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。> 使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。> 建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。

> 道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

> 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

> 跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。

> 复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高4米左右，一般住宅设计规定层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。

> 错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯（60-80公分，般是4个台阶）。

> 层高：提标准层之间的距离。

> 净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。> 建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积 > 容积率=总建筑面积/总占地面积

绿化率=绿化占地面积/总占地面积

> 日照间距：指某建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。> 低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。

（1）独栋别墅

独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

双拼别墅

是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

叠加别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

联排别墅

又称Townhouse，有天有地，独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙。

花园洋房：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。五证：①国有土地使用证;②建设用地规划许可证;③建设工程规划许可证;④建筑工程施工许可证;⑤商品房预售许可证

> 两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。> 价格术语：

a)均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

b)基础价：是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

c)起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。>、建筑数语

① 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

② 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度。增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

③ 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

④ 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。>、天台：指建在顶层屋面上四周有围扩结构，可供人们正常使用的平台。>、露台（平台）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面）四周有围扩结构，可供正常使用的平台。

>、阳台：是指房屋附属设施，供人们纳凉，晒太阳（衣物）、休憩及其他用途、阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。

>、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅，或者普通住宅。>、经济适用房：是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题，而兴建的普通住宅，同地段，同样质量的情况下，其造价成本要比商品房低。>、房改房：是指机关、团体、企事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住，有的只拥有42.5的部分产权，有的正在按规定补足全部权额，向全部产权过渡。>、三通一平：水通、电通、路通、土地平整

七通一平：路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯通；土地平整。>、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。（2）作为人防工程的地下室。

>、什么是契税，购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。

>、如何挑选最佳的户型

户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点：

1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。

2、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具，此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。

3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私密性。

4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。

5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶、浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。

6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。

7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道既不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。

8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内通风和采光。>、影响房地产价格的因素 ① 经济因素：

主要是经济发展状况；储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率、房地产投资，特别是房地产的供求。② 物理因素：

主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如：位置地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性完善、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。③ 环境因素：

主要指房地产周围环境的状况，如：噪声、空气、污染、视觉清洁等。④ 行政和政策因素：

主要是关于影响房地产价格的制度，政策、法规、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市规划、城市发展策略，土地利用规划等，房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更，特殊政策等。⑤ 社会因素：

主要是政治安定状况，社会治安程度、房地产运行的状况，城市化水平、人口状况等。

⑥ 心理因素：

主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态，讲究门牌号码和土地号码的心态，讲究风水的心态价值观的变化等。⑦ 国际因素：

主要是国家政治状况，国际经济发展状况，国际军事状况，国际竞争状况等。

四

十三、房地产价格的构成：

①

征地补偿费：土地补偿费，青苗补偿费，集体财产补偿费，超转人员补偿费，农转工人员级差补贴，集团基金、安置劳动力补偿平地补助费、私人财产补偿费。

② 拆迁安置补偿费：私房补给、地上物补偿费、搬家费，拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。

③ 其他土地开发费：三通一平费，勘察设计费、拆迁征地管理费

④ 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。

⑤ 附属工程费：包插煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房。

⑥ 室外工程费；指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等

⑨ 政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处。

⑩ 土地出让金市政费

⑾两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费

⑿管理费

⒀利润

多层和高层的比较中，高层的优势

1、从建筑材料上看，成本造价不同。一般情况下高层建筑的成本造价会比多层高出2倍，由于高层使用的是钢筋混凝土结构，它的造价在1500-1800/平方，而多层结构的造价只有500-800/平方。

2、使用寿命不同。高层的使用寿命在80-100年，而多层最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高层过了50年之后依然可以居住的，而多层住宅到50年就已经拆除了，等于浪费了20年的土地使用权。

3、防震性能。由于高层的防震指数高，所以可以达到6度7级，而多层只能达到4度5级左右。

4、隔音、隔热、防潮、防渗水性能佳，通风效果好，夏天凉快，省电。

5、从污染指数和视野效果看，据国家卫生局检测结果表示，8层以上无灰尘污染，10层以上基本无噪音污染，所以高层污染少，空气清新，而且楼层越高，光线越好。（你拥有一片花园，我拥有一片蓝天）

6、电梯代步。对老人来说很方便，即使住2层也不用爬楼梯。“速度”

7、档次的象征，住得高说明有实力。多层与高层的比较中，高层的缺点

1、安全，电梯存在不安全因素，发生电梯事故，发生抢劫等隐患，万一有火灾不易逃生，不易扑救，云梯最高达14层，钢筋水泥不达标，工程质量无法保证，达不到标准抗震程度。

2、人口密度大

3、乘电梯有人（尤其老人）有不适感，而且一般楼梯内电梯根本不够用，等电梯耽误好多时间，万一停电或发生电梯故障根本无法出门。

4、公摊面积大，得房率低，一般70-80%

5、容积率大，人均绿地面积小，有水泥森林之称装修

A、不装修的好处：

1、带装修的房子价格高，自己装修省钱

2、统一的装修没有风格，像集体宿舍，没有家的感觉

3、装好了您不满意，还得拆了重装，即浪费又麻烦

4、买了带装修的房子相当于您的装修也上契税

5、大批的装修工程质量很难保证 B、装修的好处：

1、省时省力，可直接入住

2、高档楼宇带装修是身份档次的象征

3、由于是大的装修队伍，所以质量好，有保证

4、入住以后大家都装修，二三年不得安宁

5、影响电梯的使用寿命，万一损坏，上下楼不方便

6、楼道脏、乱、差

客户的问题能解释的全解释过了，还是不行，怎么办？

1、您不喜欢这个设计，其实很多人就是冲着这来的呢！

2、如果我们按每一家的意愿来建，大楼里一百多户人家，众口难调啊，您让我们怎么建啊？

3、房子这么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不错了

4、相信您到现在还没有看到100%满意的房子吧？如果有，那您早就买下了，也不用到我们公司来了。关于按揭

接揭贷款是住房担保贷款的一种，是给购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发物业提供担保的个人住房贷款。是为了增大市场份额，使越来越多的人买得起房子。优点：

1、可以减轻首期付款的压力，首付百分之二十即可入住，比如30万的房子首期付6万就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分钱即可享受高质量的生活。

2、现在借钱难，但是用银行的钱，即住了好房子又投资生意，一举两得。剩余的钱可做其它的投资，住房与投资生意两不耽误。

3、由于等额还款，在按揭还款的期限内，每个月所还的钱数是基本相同的。但随着经济的发展，通货膨胀的加深，钱币的贬值，再过几年，那时的一、二千元钱也就不会像现在这样值钱了，所以，也就等于以后还的钱会越来越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的钱可以去做其它投资，也相当于从银行贷款出来做投资。而由于银行按揭的贷款利率在所有的贷款利率中是最低的，所以非常划算，这样您可以住上可心的房子，又有余钱去做其他事情。更何况您多出的钱肯定不会再存起来，不管投资哪方面，回报都相当可观。

5、如果现在您仍然租房住，那么按揭也很合适。因为您每月上交的房租与交付银行的本息费基本相同，但不同的是：只多付了首付的几万块钱，银行按揭到位时付清所有的款项之后，房子是您自己的，这也是跟租房的最大的差别所在。或者您买了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，说不定还能有余额，而且到时候房子还是您的。银行按揭缺点

1、房产证要抵押给银行，等到房款还完后才能拿回，所以在房款全部还完之前您的房子不能自由买卖。

2、虽然现在银行的贷款利率很低，但仍然要还，银行要赚大量的利息。

3、不但手续繁琐，而且要缴纳手续费，保险费，抵押登记费等各项费用针对对期房有疑虑的问题客户

1、讲明购买期房的好处：

（1）期房比现房便宜，房价是随着工程的进度节节攀升的，升值速度快（2）期房的选择余地大，现在房地产公司从楼花就开始卖，到盖成现房时也剩不下多少了，即使有也是别人挑剩下的。如果一个房子现房很多，选择余地很大并不是件好事。（3）期房可以监督工程质量（4）户型设计，配套更超前

（5）如是大型团购类型可在施工过程中进行更改

2、缺点：

（1）不可预料的事情太多，盖起来到底什么样子，盖不盖得起来（2）工程质量不可预测（3）环境不可预测

2、对延期交房的说法：

（1）如果楼盘不能按期交工的话，唯一的原因就是资金不到位，但是：

A、从我们公司的实力来讲，我们是省财政厅的下属单位，先后开发了华馨园和舜玉花园等高档小区，开发实力不容置疑。

B、您从我们售楼处可以看到，我们的楼盘销售速度很快的，所以我们的资金回笼也很快，由于资金没问题，所以按期交房没问题。

（2）在购房合同中对延期交房的罚款也是很重的，以每套延期一个月5000元计算，可能这些钱对您一户没有什么的，可一、二百户就是一百多万，现在又是微利时代，我们不会不顾自己的利润去做赔钱的买卖，如果那样，我们还不如留着不卖。所以我们不会延期交房，您可以放心购买。逼封

X先生，刚才咱们看了户型、装修、地段的情况，您也挺满意的，那咱们今天就把它定下来，您的身份证？（伸手）交现金还是支票？（客户表示回去商量一下）

您看我们现场所有的主任都在谈客户，以前2桌同时签一套房的情况也有，您如果不保留，千挑万选选好的房子可能在您一出门之后就被别人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考虑。回去商量商量

1、和父母商量：

您这么孝顺，在现在的年轻人中已经很少见了，不过根据我做房地产多年的经验，一般子女为父母买房，父母都是不同意的，他们虽然为子女辛辛苦苦操劳一辈子，但从不求回报，只想让子女的钱投资做生意，但从子女的角度出发，看法就不同了，一来是尽了孝道，让老人在风景秀丽的地方安度晚年，二来是投资，保值分散资金风险，老人百年之后，房产就是自己的，可以说是一举两得，买套房子送给父母，表面上会骂你乱花钱，但背后还不知怎么向街坊邻居夸耀呢！没问题，您满意，您父母肯定满意。

再说，您在外面走南闯北的，见多识广，眼光见识恐怕是上辈人无法比拟的，您父母又没有见过我们楼盘，没见过房屋的图纸，不知道这儿周围的环境，您怎么和他们商量，我已经做了二三年的房产，积累了一定的经验，也可以说是专家，有什么不明白的地方，您提出来，我帮您做一个参谋。

2、和朋友商量

X先生，根据我做房地产多年的经验，向朋友咨询买房的事，朋友一般都持反意见，您知道为什么，一来怕担风险，万一说好，以后您却不满意，他一定会担心受责备，二来怕您买房子时资金不足，开口向他借钱，这年代黄世仁和杨白劳的地位已经颠倒了呢，换了您，如果有朋友找您咨询房子的事，您肯定也会反对的，您说是不是？

3、对男人

买房子这么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？说别人与太太商量我信，说您商量我就不信，您太太又没看到房子，难道她比您更有决定权吗？成功人士男人占绝大多数，您把这么好的礼物送给她，她没有理由不高兴。再说了，商量也是针对某一具体房子的，我们现在不订下，等回头您商量好了决心拿钱来时，您看中的那套早没了，上星期我的客户就是这样，后来只好换到另一套，我当时说他还不信呢？买房子最重要的是地段，在我们这里买没一点问题，您对房子又满意，还有什么犹豫的呢？房地产我是专家，您有什么顾虑我来帮您解决。

4、对女人

买房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好现在就给他打电话。其实呀，您先生搞事业做生意，经常在外面，在家里呆时间长的是您和孩子，只要您喜欢，您先生肯定会同意的，大家辛辛苦苦挣钱还不就是为了改善生活吗？住这么好的房子里，他回到家也会开心的，再说了，现在生意不好做，稍不留神就可能有闪失，为防万一，您现在抽出一部分资金算是改善生活，也算是做分散性投资即使您们生意不顺时，还有这套房子值这么多钱，等于为您自己留了条后路。如果哪天孩子想出国留学，把这里的房子卖了再换一套城外的，多余的钱孩子上学都有了，另一方面讲，若您担心现在买房子对您丈夫生意有影响，您不想想如果他不出钱买房子，手头很松动，那么朋友一起吃饭肯定他要掏钱，男人嘛，爱面子是天性，花钱肯定比挣钱容易，相反，如果买了房子，他自然就会想以后不乱花钱，每日省出一些钱，这不是对您全家有好处的事吗？商品房价格不会下降

一、住房的建筑成本存在刚性，我国商品房的成本一般有建安成本，土地费用，拆迁费用，城市基础设计配套，利润以及相关税费及方面构成。

（1）建筑成本不仅不会下降，反而随着市民对住房质量要求的提高和房地产在增长时期对建材价格，劳动力价格的拉动作用还会上升。

（2）城市中土地供给的低弹性，土地需求的高弹性。地价主要受城市化水平和城市土地化资源量所决定。

（3）拆迁费用日前在多所城市呈上涨趋势，降价亦不太可能。

（4）如果降低城市基础设施配套费用，削减城市基础设施建设支出，会给城镇住房建设带来更大困难。

二、从房价的变化趋势看，一般都是随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性，土地供给的低弹性和房屋需求的高弹性决定的。

首先，人口多土地少，地价每年的上涨趋势是一定的。

其次，随着城市水平提高，必将导致城市人口的不断增加，从而对住房的需求量会加大。再次，从国外房地产的发展经验来看，经济起飞或加速阶段，地价或楼价一般不会出现大幅度降价现象，反而随着经济的迅速发展而引起一定幅度的上升，我国经济正处于经济起飞后加速发展时期，因此房价应稳中上升不会出现大幅度降价现象。因此无论从国际经验还是从我国实际出发考虑，商品房价格稳中有升，带有客观必然性。

篇3：全方位开展安全生产宣教培训

多举措强化组织领导

莱州市坚持将安全培训工作纳入实施安全发展战略总体布局, 摆到安全生产优先位置来抓, 建立健全了强有力的安全教育培训领导和推进机制。

强化意识引导持续抓

认真贯彻落实国务院安委会《关于进一步加强安全培训工作的决定》 (安委[2012]10号) , 牢固树立“培训不到位是重大安全隐患”的意识, 在莱州市委、市政府《关于进一步加强安全生产工作的意见》和每年《安全生产工作要点》中都对安全培训工作提出了具体要求。重视加大安全培训工作投入, 每年从安全生产专项资金中安排30多万元专款用于全市安全宣教培训工作。

在此基础上, 莱州市安全生产监管局每年制定印发《安全教育培训工作意见》, 逐级下达年度安全培训计划, 并将安全培训工作作为一项重要内容, 纳入安全生产目标责任制考核。对超额完成安全培训计划的单位实行加分奖励, 未完成安全培训计划的给予扣分, 取消年度评先树优资格。切实增强了各镇街和相关部门抓好安全培训工作的责任感和紧迫感。

强化机构建设专职抓

在全市机构编制“紧缩”的情况下, 2013年9月, 莱州市在安全生产监管局增设了安全生产监测培训中心, 配备了8名事业编制, 专门负责全市安全教育培训工作的监督、指导和协调。在莱州市委党校、高级职业学校分别组建了安全生产培训中心和特种作业人员培训中心2处安全培训机构, 先后投入资金150余万元购置了先进的教学设施设备。同时, 坚持把师资建设作为提高培训质量重要内容, 按照“专业齐全、结构合理、资源共享”的原则, 依托专业技术院校和大企业, 组建了一支由矿山、危险化学品、烟花爆竹、特种作业、消防等多个专业专家组成的高素质教师队伍, 拥有各类培训教师40多名, 较好地满足了安全培训工作需要。

强化执法督导从严抓

将安全培训工作与日常安全生产执法检查相结合, 把企业职工安全教育培训和从业人员持证上岗作为安全生产执法检查的重要内容。对存在安全教育培训规定不落实、无证上岗、违规操作等行为的, 通过及时向企业下达隐患整改指令书、加大行政处罚力度等方式, 不断强化了各类企业依法依规落实安全培训主体责任的积极性和主动性。

多层面强力推进实施

始终把安全教育培训质量和效果放在首位, 突出抓好培训管理、培训内容、培训对象、培训形式4个环节, 筑牢了从业人员安全培训关口。

培训管理立足“严”字

安全培训不仅是为保证安全生产, 更重要的是对从业人员生命的爱护, 是关注人民群众根本利益的体现。因此, 安全培训工作必须“严”字当头, 严格要求, 严明纪律。为确保安全培训应培尽培, 按照统一领导、分级负责和分类实施的工作原则, 在建立市镇村企四级安全培训体系的基础上, 为保证培训效果, 莱州市安全生产监管局建立健全了《安全培训机构章程》《培训班管理规定》《教师管理暂行办法》等20多项制度, 构建了内容协调、程序严密、配套完备、有效管用的制度体系, 形成了以制度管人、以制度管事的良好局面。

在培训过程进行严格管理, 让参训人员在制度化、规范化的学习环境中受到教育, 使安全培训得到可靠保证。培训前, 要求培训机构认真制订教学计划, 授课老师认真备课, 组织好每期培训班。培训中, 加强学员管理, 从组织纪律、考勤管理、培训目的等方面入手, 对学员迟到、早退、病事假等做出严格规定, 上课前强调纪律, 结束时通报纪律, 增强了学员的纪律观念和学习自觉性。对每次培训都严格落实教案检查制度、教学质量评议制度、教学效果反馈制度以及严格的考核制度, 提高培训的效果。培训后, 严格实行“统一标准、统一命题、统一监考、统一阅卷、统一发证”“五统一”的考核管理模式, 工作人员全程参与、全程跟踪、全程监督, 坚决做到执行规定不走样, 加强管理不放松, 严守纪律不松懈。对没有及时参加培训的人员进行补课, 让每位受训人员都能接受安全教育。例如在今年组织烟花爆竹培训班时, 个别企业未能按时参加培训, 对此, 在安排其参加下期培训班并补考合格后, 才给予发放烟花爆竹经营许可证。通过培训, 使学员真正掌握安全生产知识, 提高安全生产技能, 增强事故预防和应急处理能力, 确保了安全培训的高质量。

培训内容突出“实”字

为增强安全教育培训的针对性、通俗性和实效性, 莱州市安全生产监管局创新教学理念, 树立“按需培训”理念, 因人而宜, 分类培训。针对不同企业不同需求, 坚持全员培训与重点培训相结合、安全业务培训与新技术普及教育相结合。科学拟定计划, 精心安排班次, 有步骤、有重点地组织开展教育培训, 做到不同时期有不同重点, 不同工种有不同内容, 不同对象有不同方法, 不同层次有不同要求, 使培训对象各有所得、各有所获, 确保了培训效果。

对工作经验丰富, 理解能力强的企业管理干部, 主要采取专家授课、交流座谈的互动方式, 向他们宣贯国家安全生产法律法规, 讲解法律法规的形成背景, 讲授制定和出台相关法律法规的必要性和重要性, 讲授严格执法带来的福祉, 传递国内外最新的安全生产信息。让他们在更高的角度, 从更深的层面, 了解国家安全生产法律法规知识, 强化安全意识。

对特种作业人员, 采取请专业教师授课, 强化专业技能培训;而对从事矿山、危险化学品行业文化程度较低的作业人员, 尤其是农民工群体, 注重以寓教于乐、喜闻乐见的形式提高培训对象的学习热情, 通过编制图文并茂、通俗易懂的多媒体培训课件, 进行形象化教学。如看图说话、现场讲解、安全口诀等直截了当、便于接受的形式, 增强他们的理解力。针对露天矿山从业人员90%以上为农民工, 安全意识淡薄、安全知识缺乏、自我保护能力低下的实际情况, 尤其是对轮 (绳) 锯等开采设备不能安全正确使用, 对开采设计看不懂或不能熟悉掌握, 致使采矿作业中矿区边坡、台阶设置不够, 角度偏大, 不符合设计要求, 构成了安全隐患。对此, 莱州市安全生产监管局每年都组织举办轮 (绳) 锯和开采设计安全培训班, 使从业人员的安全意识和设备操作能力有了较大提高, 有效防范了安全事故发生。针对工商贸行业企业和村居社区培训对象需求, 莱州市安全生产监管局还组织编印了《安全员实用手册》《石材加工企业安全管理手册》《机械加工企业操作规程》《社区居民安全须知》《安全用电》等辅导教材, 进一步丰富了教学内容。

培训对象注重“全”字

安全培训是全过程、全方位、全员、全面的教育。不管是高危企业、一般企业还是机关事业单位, 都必须进行安全生产法律法规培训、岗位安全知识与技能培训和工作流程与操作规程安全培训, 了解掌握安全生产的特殊性、必要性和重要性, 形成“人人讲安全, 人人抓安全”的局面。

近年来, 莱州市安全生产监管局在深化矿山、危险化学品、烟花爆竹和工商贸等重点行业安全培训的同时, 将安全培训延伸到小微企业, 将小规模个体工商户纳入培训范围, 实现了非高危企业安全培训全覆盖。在此基础上, 不断拓宽安全培训领域, 积极与建设、燃气、教育、海洋渔业、民爆器材等行业协调, 对安全管理人员进行了安全培训, 提升了从业人员的安全素质, 培养了一批懂管、会管安全的人员。此外, 还协调联系市委组织部门举办了科级领导干部、农村党支部书记、村居安全员、镇街安全协管员等安全培训班, 每年举办各类安全培训班60多期, 培训人员7 200余人次, 取得良好效果。

培训形式把握“活”字

培训工作是为生产安全服务的, 为解决生产与培训中的实际困难。在培训中既依法按章培训, 又要结合生产工作的实际情况, 主动上门服务培训, 为减轻企业经济负担, 并在有限的时间内使企业学习人员收到最好的效果。莱州市安全生产监管局在开展日常“学堂式”教学的同时, 根据培训对象的不同、企业分布的差异, 采取“走出去”的办法, 精心组织办班。针对员工人数较多的企业, 根据企业实际情况制订教学计划, 送教上门, 单独办班;对位置偏远, 单个企业培训人数较少的情况, 就联系几家企业集中到企业开展培训, 企业会议室、生产车间、作业场地都成了安全培训课堂, 少则几十人, 多则上百人、确保了应培尽培。对企业较集中的镇街, 就方便学员, 分批在镇街安排培训。例如夏邱镇、柞村镇, 由于石材加工企业培训人数众多, 为方便企业, 单独在镇驻地举办了多期安全培训班, 参训人员1 200余人。再如, 沙河镇是塑料加工企业聚集区, 企业从业人员素质较低, 因企业量多面广, 集中培训困难。对此, 莱州市安全生产监管局采取逐村培训方式, 每年举办村级安全培训班20多次, 培训1 800多人。近年来, 莱州市安全生产监管局每年在镇街驻地和企业组织安全培训次数占培训总数的80%以上, 这种培训方式受到基层的普遍欢迎和好评。

多角度普及安全知识

搭建媒体宣传平台

莱州市安全生产监管局坚持把宣传教育工作贯穿安全生产工作全过程, 在拓展宣传广度和深度上下功夫, 利用电视、广播、报刊、网络等媒体作用, 通过举办专题专栏, 广泛宣传安全生产方针政策、法律法规、安全知识及先进典型。同时, 定期编制播发警示片、公益广告、安全小知识等方式, 加大企业安全、交通安全、消防安全以及村居家庭用电、用火、用气安全等方面的宣传力度, 深入宣传违规操作的危险性、安全事故的危害性, 有效提升了全社会安全意识, 取得了良好宣传效果。

搭建知识普及平台

安全生产涉及各个领域, 涉及社会生产生活的方方面面, 因此安全宣传教育必须做到无缝隙、全覆盖。为全面普及安全生产知识, 提高全员安全意识和素质, 莱州市安全生产监管局编印了涉及燃气和用电安全、交通安全、消防安全、旅游安全、校园安全、烟花爆竹安全、自然灾害预防等12个部分的《安全生产知识丛书》, 在全市范围内进行了免费发放, 使安全理念和安全知识广泛普及、深入人心。全书内容将宣传安全生产法律法规和普及安全生产生活科学知识有机结合, 采用生动活泼的漫画形式, 配以通俗易懂、简明扼要的文字, 将日常生活方面的基本安全常识和各类事故预防、控制方法描绘得一清二楚, 具有很强的指导性、实用性和趣味性, 深受各类人群的青睐和喜爱。

搭建安全活动平台

篇4：房地产基础知识全方位培训资料

【关键词】房地产；财务管理；资金筹划

房地产项目的开发需要经历一个非常漫长的过程，需要较长的项目开发周期，房地产行业项目的开发还需要投入巨大的人力物力，并且资金回收也会伴随着高风险和高利润等各种事项。国家还制定了很多的法律法规来管理房地产行业的发展，所以说只有提升房地产企业财务管理的水平，才能保证房地产项目的正常运行，促使房地产企业经济利益最大化。

一、房地产企业中财务管理的角色

房地产开发项目需要较长时间的筹划和运作，在获得高收益的同时也伴随着很多不确定性因素的存在，国家对房地产行业宏观调控的加强，房地产企业的管理者要具有与时俱进的财务管理思想，才能在激烈的竞争中处于优势地位，提高财务管理水平是房地产企业发展的重中之重，财务管理能够确保企业长期规划的顺利实施，比如说开发项目在实施运作前期都离不开财务管理的筹划和管理。

二、房地产企业财务管理方法存在的主要问题

1.企业决策者财务管理的观念和方法滞后

在我国很多的房地产开发企业都把权利过度地集中在开发商手中，这样会在一定程度上提高企业的利润，但是也阻碍了企业各项管理的高效运行，在房地产企业中，有很多管理者缺乏必要的财务管理先进管理理念，在项目开发前期，各项工作中都是自己独自管理和操作，还有一些房地产企业管理者受教育程度不高，缺乏必要专业素养，没有团队管理理念，经常只根据自己的经验进行管理，忽视了财务管理在企业管理中起到的重要作用，不注重相关财务管理人员的执业培养，缺乏对企业财务管理人员所提供信息的重视度。

2.财务管理制度流于形式，有效的资金管理体系尚未形成

很多房地产企业没有很好地落实和执行财务管理的相关措施，缺乏与时俱进的先进管理理念，房地产企业制度的不完善导致员工工作不认真，对公司的要求理解不明确，这都影响了房地产企业的长远发展。房地产企业在制定企业发展战略的过程中，忽视了企业成长性管理目标的制定，这都会阻碍企业的持续稳定发展，在资本的回报率上没有完善的管理机制，这都导致企业缺乏长远的发展眼光，往往只注重眼前的经济利益而忽视企业的长远利益。除此之外，企业的管理措施没有得到很好地落实和执行，这都发挥不出财务工作管理人员在企业管理中应该起到的作用，制定的相关措施没有和具体任务相适应等问题的存在。这些问题的存在导致财务管理方面不规范和管理者的权利高于企业制定的相关制度。房地产企业在制定年度发展战略的时候，没有对企业内部的各项资源进行合理高效的配置，对企业各部门和员工的职责缺乏科学的规划，资金投入没有得到最大回报问题的存在。

3.财务筹划的功能难以实现

怎样才能提高房地产企业的财务管理能力，怎样才能发挥财务管理的管理职能，这是每一个房地产企业共同关心的问题，面对日益激烈的市场竞争，房地产企业要主动出击，在竞争中寻找促进企业发展的机遇，改变长期对财务管理工作人员的偏见，房地产企业要与时俱进转变传统观念的影响，这样才能实现企业的长远发展，提高经济效益，这样才能选择出适合企业自身发展的最佳方法，财务管理人员发挥的作用尤为重要，房地产企业要提高财务管理人员待遇、地位，保证财务管理措施在企业发展过程中发挥出巨大作用。

4.财务人员素质参差不齐

为了适应我国经济的发展，国家在税收领域也制定了很多新的规则，这也对财务工作人员的道德素养和相关知识掌握程度有了更为严格的要求，怎样在企业中发挥出财务管理人员的作用。在我国现在的财务工作人员中，有很多的人并不完全具备财务管理的能力，大多数的财务工作人员专业知识素养不高，远远不能满足现在企业发展的需要，财务从业人员专业知识的不足，导致财务管理的各项措施得不到很好的落实和执行，造成企业账目不明确和各种造假问题的出现，还有一些财务工作人员对一些国家制度缺乏很好地认识，甚至作出违反国家法律法规的行为，这都不利于企业良好信誉的建立，阻碍了企业长远高效的发展，亦不利于财务管理人员自身的信誉以及获得长足发展的要求。

三、房地产企业强化财务管理方法的措施

1.提高决策者的财务管理意识

决策者是整个企业发展的重要力量，对企业财务管理制度的建立和水平起到了非常重要的作用，中小房地产企业要想在激烈的市场中占据一席之地，必须创新管理理念，重视财务管理在推动企业发展中所发挥的重要作用，企业发展观念不能只停留在经济层面，而是要制定出企业长期发展战略，保证财务管理在企业发展中起到的重要作用，把财务管理放在企业管理的首位，企业的决策者应该不定期的接受相关的学习培训，提高自己的管理能力。另外，还要学习借鉴本行业成功管理者的经验和方法，加强行业之间的交流。房地产企业的决策者不仅仅要学习专业知识还要掌握必备的法律法规，只有这样才能保证公司账目完整真实，为企业决策提供充足重要的信息。

2.建立健全财务管理制度

相关制度的加强有利于房地产财务管理上存在缺陷的改善，把企业的管理重点放在制度建设上，这样有利于财务管理部门责任意识的加强，完善了会计人员的权利和义务，还有利于成本、费用的支出有制度章程可依。各项资金的收支情况均按照规章制度执行，这样可以有效的提高资金的利用率，保障施工项目的顺利完成。在项目运行过程中还可以按照具体项目的需要灵活的制定相应的制度规定，做到有理有据，条理分明。

3.合理运用税收筹划手段

房地产行业税中最重要的便是土地增值税，土地增值税可以为房地产开发费用提供重要的核算方式，这样有利于保障房地产项目相关环节都按照相关标准顺利实施，明确分摊利息的支出或者是否能够提供相关的金融机构的证明，这与房地产企业资金的支出密切相关。在扣除方式的选择过程中，要选取最适合本企业利益的扣除方式。

另外，在企业所得税的方面上，还要根据工程进度的实际情况对没有完成的工程按毛利率计算进行税费缴纳，当工程竣工后根据实际情况再清算企业所得税。计税毛利率的计算比较的复杂，所以在收取所得税的时候要选取最合适的时间，房地产企业还要合理的规划好贷款和资金的使用，在保证企业良性发展的前提下降低资金成本，提高资金使用效率。

四、提高财务管理人员的业务素质

财务人员的录用是很多中小房地产企业普遍关心的问题，避免过多的亲属进入财务管理部门，录用财务人员要雇佣专业知识过硬、思想品德优良受过高等教育的人员，只有这样才能保证财务管理措施的落实和有效执行。房地产企业还要不定期的对财务从业人员组织学习，提升他们的财务管理水平。房地产行业不同于其它行业，它对财务从业人员的要求比其他行业要求高，这就要求房地产企业财务管理人员扩大自己的知识层次，不断地学习房地产各个领域的专业知识，还要及时的了解学习国家制定的新的法律法规等。为了提高财务管理的管理水平和管理效率，加强企业内部之间的交流显得尤为重要，这样会提高财务管理从业人员的道德素养。职工的职业修养对企业的发展非常的重要，比如说世界通讯公司和安达信公司的丑闻都是因为职工缺少必备的职业素养所致。我们应该灵活的对待相关的制度，提高员工的职业素养和工作能力，才能保证财务管理措施得到有效执行。

五、结语

房地产企业要想持续长久的发展，必须以实事求是的态度，落实执行各项财务管理事项，在财务管理的实施过程中，还要加强企业各个部门的协调配合，这样会提升财务管理的效率，促使企业经济利润的提高。

参考文献：

[1]刘敏杰.行政事业单位财务预算管理存在的问题及完善措施[J].行政事业资产与财务.2012年24期.

[2]卢德湖.ERP环境下中小企业财务管理工作的风险及防范策略[J].商业时代.2013年第36期.

篇5：房地产基础知识培训

一、住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

二、什么是使用率？什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

三、怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：

什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

销售人员答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

八、商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998] 所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

九、产权证如何办理？手续否很麻烦？

客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问：

银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

销售人员答：

在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

十一、什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价

十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。

“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。

根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？

其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞争得太激烈，为了吸引“眼球”，一些发展商在项目推广时，打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。

有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。

十三、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

十五、什么是印花税？购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

十六、什么是契税？购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。

十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

十九、业主委员会应如何成立？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。

二十、小区绿化面积的标准是多少？

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

二十一、公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996] 规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。

二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？

二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。

二十三、买了经济适用房还能拿补贴吗？

有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。

集资建房与经济适用住房涵义不同

集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。

但是两者也有不同点：

1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。

2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成

买了经济适用房，仍能获得住房补贴

其实北京市政府早在1999年就在《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知(京发[1999]21号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。

另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪二十四、十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。