商铺销售模式建议

商铺销售模式建议（共8篇）

篇1：商铺销售模式建议

商铺销售模式

目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。

一、纯销售

二、带租约销售

三、返租销售：分为短期返租（一般为3年）和长期返租（一般为10年）

四、投资型商铺销售

一、纯销售：

即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。

优势：

发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。

劣势：

产权分散，主力店或品牌店难以进驻；

无法规划经营业态及规范整体形象；

对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；

若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。

适用于：

商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；

纯街铺销售；

商业体量极少或零星商业物业。

二、带租约销售

即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。

优势：

通过招商保证前期商业定位与形象；

能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；

短期内使业主获得稳定收益。

劣势：

铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；

未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；

销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；

中、长期收益难以稳定；

后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；

各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。

适用于：

商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；

可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；

纯街铺或少量商业物业。

针对带租约销售所带来的问题，可以通过以下方式解决：

①建议成立统一的商业经营管理公司：小商家及业主均担心商业街后期经营管理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心；

②未签订预订租赁合同的新租户：事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主，在签订预订租赁合同时出示《放弃商铺优先购买承诺书》及《三方协议书》，请租户签字确认，以免今后产生纠纷。

③在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。

三、返租销售

即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权。

1、短期返租销售（一般为三到五年）：

优势：

前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。

帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。

劣势：

承担前几年的返租补贴；

返租结束后的统一经营管理要求较高；

因返租而产生相应的返租法律风险。

2、长期返租销售（一般为十年）：

优势：

前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；

给投资者坚定信心。

返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。

劣势：

承担十年的返租补贴；

如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。

因返租而产生相应的返租法律风险。

长期返租与短期返租的比较分析

从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。

从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策

四、投资型商铺

地产公司投入物业，投资者投入资金，与地产公司签定合作经营协议，投资者将所

投资的商铺经营管理权委托给地产公司，由地产公司对物业进行统一的规划和经营管理。投资者在投入资金后，享有12年的投资期限，每年享有8—12%回报。

投资者投入5万，每年8%的收益，三年纯收益为12000元。

投资回报返还方式：按月返还收益给投资者。

“全民”因为投资门槛低，产品是针对有投资意愿，但是没有时间和精力来打理投资产 品的大众所设定的“全民投资型商铺”。

此类操作方式必须有很强的商业运营管理模式

酒店销售模式

网络上很多，你自己整理一下，PPT里未出现酒店部分的内容

篇2：商铺销售模式建议

商铺话术 一句话杀死你的客户你商铺的未来的价值大多是给你小孩在享受的。您的朋友对您的新房子是很看重的别买一个以后都没有影响力的楼盘说出去没人知道。。。首先面对高端客户必须明白他们所关注的三个重点

1、你的产品是否能让我的钱生钱增值问题包括增值的幅度与增值的速度以及增值后变现的能力

2、周边的项目这么多为什么非要买你这个项目项目的唯一性

3、以上两点你都没有满足我但是买你这儿对我的小孩有很大的好处好吧我买了。但凡购买商铺的客户无疑就是冲着第一点来的“投资的收益”是他们的唯一关注。那么接下来我让我们如华尔街的投资分析家一样当着客户的面来做一道算术题

1、所有固定资产的投资者们都知道在这个市场上无论是产权式酒店、产权式商铺还是写字楼之类的带租约出售的投资商业物业第一年的收益能达到8是一个良好的收益标准12年收回成本这一点一定要得到客户的首肯

2、我们假使奥莱小镇的门面100万记住是总价100万不管单价是多少不管面积是多少。那及格标准情况下我们希望得到的租金收入是8万一年一个月6700元说实话现在还达不到那么首年要求低一点我们将回报砍半4个点一个月租金3300元其实目前周边的临街门面已经与这个水平车不多了但是您作为一个稳健的投资者一定需要一个保守的回报预测好吧我们将回报再砍一半2个点月租金1700元一个月这样的租金您觉得靠谱吗我告诉你这样的租金您说出去来租你们面的人会把你的门都挤破。绝对靠谱逐步推敲这一步必须得到客户的肯定

3、我和尊敬的客户您都知道为什么市场上有这么多带返租的东西您不喜欢因为表面承诺的返租再高也是开发商在贴钱而沿街门面的最诱惑人的地方就是租金的递增速度非常恐怖投资者们有句老话“跑不过刘翔没关系一定要跑过CPI”沿街门面的租金递增是以绝对速度超越这个增速的。

4、第二年的租金翻一倍3500元一个月有问题没有当我们到了第二年的时候我们项目周围已经到了什么地步了呢一年后奥莱小镇的一期已经全部竣工交房甚至有人入住了环球奥特莱斯已经开业众多的商家已经入驻并开始经营周边的人流量已经开始显著增加面对这样的环境您觉得您的这上下三层加起来100多个平方的高配置门面一栋整房租一个月连3500都不值吗而且这个时候我们二期的裕田百货和大型超市还没有入住这个时候来周边血拼的人们虽然买到了他们想要的高端商品然而逛街想喝口水、买点小吃的地方确实很少您去过野生动物园吧周围的门面很不正规但是都已经出租出去了几乎清一色的超市便利店因为有了需求市场自然就会有还有想赚业主钱的装修公司建材公司都迫不及待的想租您的门面呢。可以很明显的预见到一年后这里的门面按照4个点的出租是绝对绝对没一点问题的。

5、第三年到了这个时候奥莱小镇的别墅区已经基本成型业主相继入驻更重要的3个点您一定也注意到了两年的调整期已过望城县撤县改区的工作已经成为实际那是的望城已经正式成为了长沙的第六区了两年的培育期已过盛大的环球奥莱已经成在市场上正常的运行了的航母级别的购物公园人声鼎沸的局面已经来临啦两年的市区规建已过地铁四号线已经开始动工了对面那个叫做“环球奥莱”的地铁站口已经开始封闭施工了这三大点就想飞船上的三个火箭推进器一样会推着你的门面价格放肆彪升到时您自己每半年转个手转个转让费都下不得地了咧。。这么大个门面租7、8千真的是随随便便的事。。难道不是吗也就是说从第三年开始就是已经再按照8个点回报进入利润期了那我再来做一个非常保守的估计假如您这以后门面都不在涨租金加上前两年的时间您总共才用了14年的时间回本已经超出市场上很多烂门面的回报了起码已经超越望城县的大部门门面了。当然我们都知道往后每年都按照当初买门面的价格的8来收租金是绝对不可能的啦。您说是不是啊呵呵再次从客户口中得到肯定答复此时客户一旦提出下列几个关键问题说明客户的注意力已经被你成功的从价格上引到了周边发展前景的可能性上了如果做到这一步恭喜你基本上就已经成功了

6、此时客户可能会问环奥真的做得起来吗地铁真的那么快就修的好吗你们的房子到时候真的有那么多人买吗买了的人如果都是投资的会有人住吗等等。这些问题的出现是必然的我们只需要运用卖奥莱小镇别墅的说辞很有底气的告诉客户您说的那些问题要出现的可能性几乎为零。那是不可能的事情。。

篇3：万达如何破解商铺销售难题

一、万达商铺首次开盘前的营销规定动作

无数的成功案例证明了商铺首开规定动作的正确性。首开为什么好卖?核心要点包括:3个推广阶段、6类推广诉求、9大关键活动(见图1)。

通过这些规定的推广动作万达希望达到3个目标:

第一,通过高举高打,树立万达品牌的绝对领军地位,形成市场膜拜、高知名度,实现万达对投资产品的高溢价和快速去化的双重要求。

第二,迅速激发市场投资热情,海量蓄客。

第三,创造市场热捧氛围,形成“万达商铺太火爆了,要找关系才能买到,找了关系也不一定买的到”“买万达商铺真的很不易”“能买到就行,别挑了”的市场口碑,制造产品稀缺性的市场共识。

二、商铺续销难点及应对思考

商铺首开后进入了商铺续销期,反而没有那么多技术动作支撑了,如何才能有市场的关注、火爆的氛围、客户的追捧和抢购?从经验上来看,商铺续销期主要存在3个难点。

1.传统广告逐渐失效、陷入价格战

很多项目续销期商铺广告都是“最高折扣、优惠、最低价格、珍藏加推”,但是,同一个城市有几十个类似广告诉求的项目正在和你抢生意,几百个客户分布在城市的各个角落,他们一天接受几百个广告,都说:“便宜、难得、你买吧!”,如果你是客户,会有什么感觉?肯定无视。如果这次是“珍藏”,那之前和之后推售的商铺是什么?

图2中的品牌有个共性:都是各个领域里卖得好的,为什么卖得好?因为他们都在自己的领域,拥有很高知名度。高知名度好处在于,你的产品信息容易被捕捉,会被市场和客户主动关注和传播,而不在于投了多少广告。狭路相逢,名气大的胜!所以,尽管项目进入了续销期,也应持续运用公关思维进行炒作,维持高知名度。

2.难以激发客户投资需求

首开通过集中、多频次的推广、大型活动、人气挤压,由外而内的营造抢购、稀缺氛围,解决客户信心,实现成交;但续销期没有集中推广、大型活动、抢购氛围、难以激发客户投资需求;更需要我们自上而下、由内而外的营造局部热销氛围,激发客户投资热情;主动自我激发或被领导、同事激发,再激发客户。

3.难以消除客户价格抗性

客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系好老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立明确的价格体系。

举个例子,首开时老刘以5 万/ 平方米的价格认购1间铺,成为万达业主。老刘对自己的购买行为是有信心的,随时向身边人传递对万达品牌的认可。

生意伙伴认为:老刘比我精明,他5万买,万达肯定值6万;

好朋友认为:老刘比我成功,他5 万买,万达一定值5万;

竞争对手认为:老王没我有关系,我可以要折扣,4万就可以买到。

市场上渐渐树立了万达商铺4-6 万元的价值认知。所以如果能一直维系好老客户关系,那么万达商铺价格体系就能一直树立在圈层和市场里,阶段性促销政策才有效。

三、小结

必须建立第一品牌形象,通过事件话题、短期释放各类价值及利好不断刺激市场,保持高知名度,形成舆论追捧,引发市场主动关注和传播。

以前市场好,客户影响我们。现在市场下行,更需要我们自上而下、由内而外的影响客户,从公司内部到合作伙伴到政府关系,有意识地营造产品稀缺、热销氛围,可以一定程度上抵消其对市场信心不足的影响。

住宅可以卖价格,投资类物业只能卖价值,客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立价格体系。

激情是一切技术动作的催化剂!有激情,每天都是首开!每天都是卖房子的好日子。

篇4：产权式商铺销售的风险

摘要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。

关键词：产权式；商铺；风险

中图分类号：D923

文献标识码：A

文章编号：1006－8937(2009)16－0060－02

产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。

这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。

为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，国家颁布了相关法规，但由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面。

1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施

在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。

2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机

拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m²的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。

商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。

对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大。

3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险

带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次。回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。

4承诺租金的租期已满，未来呢的租金未知，投资回报难以收回

在售后包租或变相售后包租的销售中，购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租赁期限长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低名购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房者的投资何时能收回将是未知数。

5结语

篇5：商铺销售代理合同

委托方（以下简称甲方）: 代理方（以下简称乙方）: 甲、乙双方经友好协商，现就甲方开发的商品房，交由乙方代理销售事宜达成如下协议：

一、房屋基本情况：

甲方开发的商品房位于四川省德阳市天山南路邛海路10号橡树商业广场（南湖·十二橡树）1号楼项目，目前处于准现房阶段，房屋结构为 框架剪力墙，地下负 一 层，地上 1，2，3，4 层商业。

甲方保证乙方所销售房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，若发生相关的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方负责处理。

二、甲方同意客户以下几种付款方式：

1、一次性付款

2、分期付款

三、佣金结算方式：

1、所售商铺部分，佣金点位按所售房款实际到款额的23%结算。（1）结款方式均为套结 ；乙方进场后客户一次性付款且签合同，甲方前两月按日结算佣金，最晚不得超过次日结账。第三个月每3日结算一次佣金;（2）客户分期付款均以乙方每次销售的实到款当日佣金结算。

2、乙方所售的商铺佣金结算均预留3%，待乙方每月完成全部任务后，甲方在次月1号前，一并结清以前预留的3%佣金；第三月预留的3%佣金在乙方退场时结清；若乙方未能按照甲方的规定完成任务，则当月3%佣金直接扣除。

3、若发生客户退款的情况，在次日给乙方结算佣金时扣除该商铺已结佣金。

4、甲方在日结时按已结佣金的7%扣除代扣税。

5、甲方所支付给乙方的劳动报酬均以销售业绩计算佣金，无底薪。

6、乙方须向甲方提供乙方员工的身份证复印件及相关花名册电子文档、书面文件给甲方存档备案。

四、乙方销售业绩任务

乙方应在2017年2月15日起三个月商铺共为甲方回款3300万元（建筑面积销售80%），销售业绩以阶梯式完成：

1、第一个月（即2017年2月15日至2017年3月15日）回款900万；

2、第二个月（即2017年3月16日至2017年4月15日）回款1050万；

3、第三个月（即2017年4月16日至2017年5月15日）回款1350万，超出任务部分计入下一个月任务。

4、乙方结算佣金后必须在第一时间向乙方业务员结算佣金，甲方有权指定甲方相关人员对每日佣金结算进行监督，在佣金发放过程中所发生的任何纠纷及其他事项，由乙方在售楼处及项目以外的地方进行处理，且乙方对此负有全部责任，甲方没有任何关联。乙方不得因此扰乱甲方的日常工作，若有影响甲方日常工作，乙方对此负完全责任，并赔偿损失。

五、代理期限

1、本合同代理期限自本合同签订日起至2017年 5月15日止。合同到期后，双方另行协商续约事项。

2、本合同为独家代理销售，在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该房屋。

3、销售期内，甲方无论通过何种途径直接或间接未经或已经乙方介绍的客户成交，均算乙方的销售业绩。

4、乙方进场工作开展一个半月后，销售业绩无明显进展，则甲方有权选择变更使用其它销售途径和合作方式，乙方有关善后工作自行处理，与甲方无关。

六、甲方需为乙方提供该项目的所有合法手续及客户签订的销售合同甲方提供100平方的售楼部，售楼部桌椅等办公用具由甲方提供，其他简单办公耗材及售楼部发生的所有费用，及广告费、活动费由乙方负责，甲方应积极配合乙方销售。

七、甲方配备财务人员协助乙方，乙方所有销售房款，必须打入甲方所指定的帐户。

八、乙方在销售过程中，未按约定将售房款打入甲方指定的帐户内，甲方有权按该笔销售款的三倍在乙方应得销售佣金内扣除。

九、乙方在对外销售的过程中必须严格按照甲乙双方认可的销售合同进行销售，并共同制订调价策略，如乙方擅自改变销售合同文本内容，给甲方造成的损失由乙方全部承担。

十、乙方需严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方需严守甲方有关商业机密不得外泄。

十一、双方一致同意本合同，如发生争议，向所代理销售房屋所在地人民法院管辖区提起诉讼。

十二、乙方的销售活动，不得违反国家的法律法规和甲方相关的规定；若有违反，因此造成的损失，甲方概不负责，由乙方自行承担。

十二、如有其它未尽事宜，双方可另行签订补充协议。

十三、本合同一式两份，双方各执一份，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

甲方签章： 乙方签章： 联系电话： 联系电话：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

甲方配合部分： 1，财务对接1人 2，项目对接1人

3，商业运营管理公司（建议注册地在上海或者深圳）4，酒店管理公司（建议注册地在上海或者深圳）5，商铺分隔测绘及房管局网签备案变更

6，POSE机3-5台（单台上限额度为50万），打印小票后必须为开发商公司全称

7，电脑2台，打印复印机一台（可以打印A3纸）8，财务制表人：乙方财务（名字）

篇6：吉祥花苑一楼商铺销售方案

根据2012年1月8日，民众房产何总与飞翔策划徐总在项目营销会议上的决议，现就吉祥花苑4号楼一楼商铺销售方式，价格，铺面划分方案如下。一、二、销售方式：直接销售，无返租； 铺面划分：

由民众房产公司出具铺面划分方案，现一楼共分29个铺面，其中外街16个，里街13个；具体图纸附后；

铺面106、107号销控暂时不作销售。

三、工程变更部份：

1、观光梯如果保留，其在一层的开门方向由原设计方案在铺内开门变为在 沿街在开门；

2、在楼体西、南、北三面增加2.4米宽通廊；

3、原为附一楼预留扶梯位置需做平；

四、价格政策

1、外街铺面均价12000左右；

2、里街铺面均价6500左右；

3、具体每个铺面价格见附表；

4、此价格为实收均价；

五、折扣：一次性95折，按揭98折；

六、按揭政策：5成5年至十年，具体按揭时限及条件请民众房产公司与银行确认；

七、销售时间：方案一经确认，次日即实施；

八、销售物料：为配合销售，建议做宣传单页5000份，设计方案由飞翔公司负

责，制作由民众公司落实。

湖南飞翔营销策划有限公司吉祥花苑项目组

篇7：西湖花园商铺销售策划提案

项目优势：

1）区位：本项目位于漳浦未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。2）规划：是目前漳浦县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。

3）硬件：项目所在的龙湖路宽度将达24米，完全超出家居装

饰业必备硬件要求的20米。

4）理念：营造出与漳浦县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。

5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展

项目劣势：

1）项目在漳浦县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。

2）项目的对面是实验二小，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。

3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。

4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。

市场机会：

1）目前，漳浦县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。

2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。

3）现有漳浦市场的家居装饰商品，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。

4）老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。

5）对于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的城市具有很强的合理性。

6）现在漳浦市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。

7）现在漳浦县域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。

市场威胁：

1）富丽花园家居装饰市场对本项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次和市场的规模。

2）未来规划的家居装饰业，对本项目的潜在威胁，威胁的大小直接取决于定位是否同质化。

3）现漳浦老城的一些有影响力的经营户，对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。

4）国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。

（二）定位的优势

a、可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在周边的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目明显处于不利地位；

b、有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，漳浦的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大；

c、目前在该区域集中的家居装饰材料区（城）相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因此本项目有着很大的发展空间；

d、项目现在虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展家居装饰业的硬件需要；

e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化；

f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

（三）目标客户群的定位

根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。

A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。

B、显性客户群：可分为投资者和经营者

a、投资者：

1、本区域的商铺投资者；

2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者；

b、经营者：

1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店；

2、一些准备设立办事处的装饰公司；

3、本区域的高档品牌装饰经营者；

4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者；

二本项目商铺的销售方案

此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在500万元左右。商铺现余38户，每户按60㎡计算,销售均价以3800元/㎡计算,则此次商铺应回笼金额为866.4万元。

根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。

（一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方

式，降低其经营门槛）

以租代售，就是客户一开始先付总房款的30作为购房定金，并与开发商签订一至二年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种

方式降低了置业者门槛，首付大概6.8万元（60*3800*0.3=68400）即可，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售。

根据我们对漳浦县市场的实地调查发现，漳浦县商铺月租金为12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占调查的比例

12-10

16-20

18-20

20-20

24-10

26-10

28-10

均价为19.8总计为100

从上表看，漳浦县域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段，16—20元/㎡的中价段，24—28元/㎡的高价段。虽然16—20元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价16元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价16元/㎡。

针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才达303.69万元（租赁合同以一年为期限）。

（二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）

我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；2.分期付款(签订合同时先付总房款的40,房屋封顶时再付40,交房时最后付20);3.按揭(首付为总房款的50,剩余房款客户向银行贷款付清)。

这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。

因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。

（三）销售方式组合分析。

一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的，而对于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。（据保守估计，计划销售占总户的85，计32户）

下表—租售月租金以16元/㎡收取，租赁合同以一年为期限

户数（户）面积（㎡）房款（元）备注

以租代售：1272082080房款30 一年租金

一次性付款（含按揭）：84801824000

分期付款：127201094400总房款40，（一年内封顶可收回总房款的80）

销售总计：3219207296000

（四）投资回报分析。

无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。西湖商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。

下表是投资一年后投资的回报率：

5年期月利率为4.650‰，十年期月利率为4.800‰

月租金（元/㎡）投资回报率（一次性付款）投资回报率（按揭）10年期投资回报率（按揭）5年期

185.549.799.00

226.7711.9611.00

268.0014.1413.0

1投资者供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。

根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如6.00，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在西湖新城商业街真正形成后。因此针对这种情况，发展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。

（五）、具体的招租方式

不管是以租代售还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下：

1、推出品牌商家进驻优惠策略

品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租；

2、“客户领袖”奖励计划

针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。

3、针对目标客户采用DM策略

对于一些目标客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。

4、设置专职人员

对于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员，主要负责商铺的一系列问题和情况，也包括售前、售中及售后的各种服务。

三营销推广策略

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。

（一）推广主题

基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动家居装饰业的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心；

2、本项目位于漳浦县新城区的主干路——龙湖路两旁，东西贯通，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对发展家居装饰材料行业极具潜力；

3、项目独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点，我们的“有”——未来的商业中心；我们的“优”——合理的售价和租价；我们的“奇”——商铺和家居为一体。

(二)项目形象包装

1、主题广告语：

建议以“建造美丽家园——西湖花园高档品牌家居装饰区”为主题，进行广告诉求；

2、项目导视系统

建议本项目的导视系统表现手法采用多样化，更能充分的将本项目的形象及主题表现出来，因此可以在面向龙湖路的1、2#楼上悬挂条幅，并在324国道、牛旧路、青年路、麦市街、振兴路和四十米路等客流量较多的地方设立导视牌；

3、现场包装

1）、条幅：

目前整个项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告用在龙湖路、金鹿路、青年路、麦市街、重点公路、此项目标志性楼体和龙湖路两旁显著的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。

例如：

“投资有眼光，西湖商铺做家装”

“西湖园商铺，铺展家装财源路”

2）道旗：

为营造整体现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在龙湖路和金鹿路上布设道旗，道旗内容以发布装饰材料区销售的信息及商铺的发展潜力为主。附加内容可以为：

“资本.运作.财富.扩张”

“今日寸金买土，明日寸土寸金

（三）“造势”策略

针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及高档品牌家居装饰区的发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资信心。在造势阶段建议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为重心，适当的突出高档品牌家居装饰区的发展，局部中体现出装饰区的重要价值。

根据调查，因为本项目是新型项目，对消费者的心理影响不是很大，为了改变这种现象，我们策划出两个方案，可以更好的配合前面的宣传。

方案一：

主题：“西湖家装商铺，铺展美丽新生活”

广告形式：以广播广告表现，具体内容建议可以配合歌谣。（见附件一）对于歌谣的音色选取，关系到广告的成功与否。

方案二：

主题：“丰源杯”家居装饰设计大赛

地点：漳浦县

策划用意：对开发商的品牌宣传及西湖商业街高档家居装饰区的形象定位

目的：赛事设立一、二、三等奖项,对于获奖的人士给予置业优惠或其它

媒体组合：电视、报纸广告、DM海报形式

两个方案可以同时进行，这样可以更好的把西湖商业街高档家居装饰区的形象宣传到人群的各个层面。

（四）常规宣传安排：

1、报纸广告：

目前在漳州市覆盖面较广的报纸媒体为《闽南日报》和《海峡导报》

a、《闽南日报》每天在漳州市的投放量为2万份，只在周二、周四发行彩版广告，彩色整版广告市场价为14000元。

b、《海峡导报》每天的总投放量为12万份，其中在漳州市投放3万份，在漳浦县投放2千份，彩色整版广告市场价为12000元。

根据这些情况，报纸投放应以《闽南日报》和《海峡导报》为主，选用1/2的版面，（这样费用不大，可集中在一个时段持续进行，建议集中在七月中下旬）诉求项目地理位置及高档家居装饰区的发展前景，从而引出本项目未来巨大的升值潜力。

2、软性文章：

报纸软性文章目标性较强，可以在《闽南日报》、《海峡导报》上有针对性的发表软性广告，内容同样诉求西湖商业街高档家居装饰区的地理位置、投资潜力及开发商多种招商经营的方式。

3、宣传单张：

由于宣传单张的制作成本低廉，适合大量的派发，建议制作本项目商铺的销售宣传单张，可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制作要求能充分体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景，同时可以附上商铺的投资回收效益分析案例（见附件二）。建议单张的开张可选择8K或16K双面，制作数量大约2000份。主要投放对象针对县域内的家居装饰材料商铺经营者。

四、附件一：

歌谣内容：

走一走，看一看，西湖商铺转一转；

河流拥，绿意绕，美丽风景在怀抱；

比一比，选一选，商铺优势很明显；

汽车道，火车道，交通便捷守要道；

装饰区，扮靓居，物业管理上得去；

潜力股，功能佳，升值指数无穷大，无——穷——大！！

五、附件二：

宣传单页内容：

主标语：财富起跑线，一声令下,您准备好了吗！!

副标题：西湖商业街高档家居装饰区装扮您的美丽家园

我们位于西湖公园南大门——实验二小/

我们将成为未来的西湖高档家居装饰中心区，市场前景广阔，经营空间大

形成一种具有特色、与众不同的商业规模/

医院、银行、学校……

为您设想周到的种种配套/

无限升值潜力空间，人气越来越旺，创业者的风水宝地。/

美好环境美丽人生

早进入，早得益

您的投资回报尽揽无余

以业主投资某一商铺为例

售价：4000元/㎡面积：50㎡

总价：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

贷款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根据个人商用房月贷款利率换算得到）

按目前该阶段租金保守估计为：25元/㎡

所以月出租可获得收益为：25元/㎡×50㎡=1250元

结论：月租金>月供款

我们的优越是：

行走人生路：临火车站（规划中）、汽车站，便捷交通驰往便利生活

自然全接触：城市中的森林，纯自然生态有氧呼吸

全方位服务：学校、医院、银行、邮政……齐全配套，满足一切生活所需，解决经商者的后顾之忧

现代派建筑：富有人情味的细部设计、亲切迷人的尺度、现代感十足的色彩变化

篇8：商业街(商铺)销售代理合同

甲方：

乙方：

为使xxx广场商业步行街尾盘商铺及茶楼项目运作更为专业、科学和实效。甲、乙双方经友好协商，xxxx公司（下称甲方）自2011年5月15日起，正式委托xxxxx公司（下称乙方）代理甲方xxx广场商业步行街尾盘商铺及茶楼全程推广策划、销售代理等工作。为明确双方责、权、利特签定本合同，供双方信守。

第一条：委托代理项目基本概况：

双方合作项目：xxxx 项目地址：位于xxxxx广场 项目占地：15亩 项目建筑面积：商铺3773平方米、茶楼1390平方米（最终面积以签订的《商品房买卖合同》为准）。

第二条：委托方工作内容：

广场商业步行街尾盘商铺及茶楼全程推广策划、销售代理（含招商执行）

第三条：合同期限：

自2011年5月15日至2011年12月31日止。

第四条：甲方责任及权利

1、保证项目的销售合法性。

2、提供售楼部搬迁、装修、装饰及办公用品给乙方至代理期满。

3、负责项目办理房产证、竣工验收、消防等手续及所发生的一切费用。

4、负责项目商铺排污、排烟改造工程、步行街的亮化工程、硬化、绿化工程及所发生的一切费用，步行街商铺及街道卫生及所发生的一切费用；保障每间商铺的通水通电工程及所发生的一切费用。

5、负责商铺的重新划分隔离墙体工程及所发生的费用。

6、负责在2011年6月30日前将原有租赁商铺清退，并承担由此造成的相关费用。

7、确保项目工程建筑、园艺绿化、配套设施等进度和质量，为乙方提供多方面的销售条件。

8、一切有关项目之其他合同文件 均须甲方签订盖章，乙方及其他任何个人或单位签订盖章均无效。

9、甲方签收乙方所提交的工作方案后，应在3日内作出答复，以利于双方工作的开展。

10、为了更好的促进项目的销售和缩短项目的销售周期，乙方制定了相

应招商和销售的提成激励方案，经甲方审定同意实施后，甲方负责按制定的提成奖励的相应办法按时支付工作人员的提成佣金。

第五条：乙方责任及权利

1、乙方负责项目的整体策划、宣传和销售过程中必须遵守中华人民共和国法律及有关地方、部门法规。

2、乙方负责项目的整体招商和运营。

3、乙方负责项目全程策划和销售代理。

4、乙方负责承担在此期间项目招商、销售广告及推广活动的广告费用和营销人员工资费用。

5、代表甲方以甲方名义签署该项目商铺的招商租赁协议，及协助甲方收取商铺租赁保证金和租赁租金。

6、代表甲方以甲方名义签署该项目商铺及茶楼的《认购书》、《商品房买卖合同》，及协助甲方收取商铺定金。

7、乙方有权在甲方审定的单价的基础上上浮单价，并适当打折，但打折后以不低于甲方认定的单价为限，除甲方特别许可外。

第六条：委托期的工作目标、完成率及时间要求

委托期间乙方按项目可销售面积考核，可销售面积有商铺面积3773平方米、茶楼面积1390平方米两大块。

1、约定在2011年12月31日前，销售可销面积商铺面积3734平米和茶楼面积1390平方米共5164平方米的90%即4648平方米才能完成工作目标。

2、约定在2011年12月31日前，如果茶楼未能如期售出的，商铺面积3734平米须售出95%即3585平方米才能完成工作目标

第七条：乙方全程策划及销售代理佣金收取约定

1、乙方的佣金以溢价分成形式提取。即所有可销售商铺的基本底价为5000元/㎡，茶楼的底价为300万元。超出底价部分扣除营业税、100元/㎡的工作人员销售提成佣金、50元/㎡的营销推广费用、在此期间营销部的人员工资、25元/㎡的商铺改造费用、20万元的茶楼电梯改造费用、1万元的新售楼部装修费用、700元/㎡（最高限价）的商铺返租费用后溢价部分，双方按2：8的比例进行分成，即甲方取20%，乙方取80%。具体计算方式如下：

乙方佣金={已销售房源面积×（实际成交单价—5000元/㎡）—上述应扣除的双方确认的实际开支}×80%。

2、双方约定：

如果在2011年12月31日前完成本合同第六条约定工作目标的，甲方另行给予乙方人民币伍万元的额外奖励。

3、乙方在完成双方约定的销售目标后七个工作日内，由双方签字确认后，甲方按乙方应得佣金一次性支付给乙方。

4、在乙方完成销售目标后，如甲方未能及时与乙方结算，或拖延支付应得的报酬，每插拖延一日，甲方应按拖延付款总额的4‰支付延会罚金给乙方。

第八条：违约责任及合同的终止

乙方应在2011年12月31日前完成本协议第六条的工作目标，如果不能如期完成即定的工作目标，则承担相应的违约责任，即每与即定的工作目标相差10%，则乙方按本协议第七条所得到的佣金就减少8%，扣减数以乙方应得的分成比例为上限，但甲方仍需支付乙方在此期间垫付的营销人员工资和广告推广费用。

第九条：若双方因履行本合同发生争议，双方应友好协商。协商不成，交由签约地法院裁定。

本合同一式肆份，甲、乙双方各执两份，由双方代表签字盖章后均具同等法律约束力，合同内容如有修改，经双方友好协商后，另行补充。

甲方：x

乙方：x

法定代表：

法定代表：

签约代表：

签约代表：

****年**月**日

****年**月**日

签约地：