农民集中居住点

农民集中居住点（精选6篇）

篇1：农民集中居住点

农民集中居住得失

本文见《财经》杂志2010年第22期 出版日期2010年10月25日 共有7条点评

农民放弃了宅基地，最终能够得到什么？

《财经》实习记者 潘国建 记者 姚佳威

在山东、河南、江苏、天津等省市，农村房院结合的散居传统正在加速消失。与之相对应，集中居住，即农民按照政府规划集中住进楼房，则方兴未艾。

农民集中居住，多年前肇始于江苏等经济发达省份。目前，各地集中居住的推进速度加快，运作模式也不尽相同。

近日，《财经》记者先后赴山东、河南、江苏等地实地调查采访，发现通过集中居住，农民居住环境得到一定改善，所获公共服务也有所增加。但由此引发的建设用地流转、农民生产生活保障等问题也日益凸显。此外，复垦出的土地产权归属，及其引发的利益分配问题也亟须厘清。

现行的“城乡建设用地增减挂钩”政策，则成为集中居住的另一助力。依据该政策，农民集中居住后节约的土地指标可转为城市建设用地。在依赖土地财政的大背景下，地方政府对用地指标的热情不减。作为最主要利益方的农民，其长短期利益如何得到切实保障是难以回避的现实问题。

应当承认，随着工业化和城镇化的发展，农民集中居住趋势难以逆转。而就地方政府来说，考虑农民意愿顺势而为，应为正确选择，以行政手段强推，则为不智之举。

集中居住潮

集中居住，就是农民搬离原来自家房屋，住进成片的标准化楼房。在各地推行集中居住之前，中国农村的规模、样态演进缓慢且自然。

热衷推行此政策的地方越来越多，特别是县域或乡镇经济发达地区。

诸城是山东潍坊市的一个县级市，毗邻青岛。106万人口中虽有80万农村人口，但县域经济综合实力位列全国百强。

9月中旬，《财经》记者在诸城的集中居住点内看到，高高的塔吊与远方的平房相映，其下则是在建的楼房，部分集中居住点的开发场面显得甚为壮观。

单从外观看，这里有着和城市外观雷同、整齐划一的多层住宅楼，还配有幼儿园、诊所、健身器材等公共设施。部分地区的村落就近合并，并冠以农村社区的名谓。

2009年，诸城辛兴镇大杨家庄子村的管恩兵搬离旧宅住进了统一规划的住宅楼。他家合计240平方米的两层连体住宅楼建在村边，内部装修和城市居民别无二致。

这个居住点用于安置周围四个村子的农民，计划建设住宅楼87栋，建成后可供767户农民入住。这个规模已经超过了四个村子的总户数。目前，24栋两层连体住宅楼已建成，五栋多层住宅楼主体已经完工。用于建设这些房屋的土地性质仍为集体建设用地，这意味着这些房屋并不能正常上市交易。

管恩兵和妻子的收入主要靠在本地打工。他们原本在县城挑选了一套90平方米的楼房，但在得知村里统一盖楼后改了主意。“花同样的钱买下的房子面积却更大，就下决心在村里买楼”。管恩兵夫妇认为，楼房只为自住，土地即使为集体性质也无妨。

吸引他们的还有诸城所倡导的农村社区化服务。所谓农村社区化服务，是指在乡镇范围内，把地域相邻的几个村庄规划为一个社区。公共服务机构设立在社区中心村，设医疗卫生、社会保障、警务、环卫、计生等服务站（室）。到2008年6月底，诸城市共规划了208个农村社区，涵盖村庄1257个，并全部投入运行。管恩兵家所住的大杨家庄子村就是辛兴镇大杨家庄子社区的中心村。

农民决定搬进楼房的同时，其拥有的宅基地必须同时放弃，并收归集体。大杨家庄子社区党委书记尤廷春表示，该社区的居住点建成后，可节约集体建设用地329亩。

目前，诸城通过停止审批在非中心村建新房、到中心村建房购房给予优惠等政策，引导农民集中居住。截至2010年9月，诸城全市已经有79处农村社区中心村的93个集中居住点开工建设，住宅970栋。在2010年诸城市政府工作报告中提道，全年将完成聚集融合1.2万户。

而地处黄河中下游的河南省新乡市，集中居住声势也颇为浩大。享有“中国民营经济最具活力城市”头衔的地级市新乡，酝酿将其所辖3571个行政村，合并为1050个新型社区。第一批列入硬性发展规划的有329个新型社区，150万农村人口将迁入其内，目前已启动建设的社区为263个。

上述329个新型社区主要集中在城郊村、主干道两侧和工业园区、产业集聚区附近。在社区内仿效城市居民小区，建设农民别墅区或高层住宅楼，将几个村的村民集中到新社区居住，农民原有住房则会被拆除。

按照新乡的政策，农村社区的房屋和基础设施比照城市社区建设，但其土地仍属于集体建设土地，农民也继续保有耕地。

除山东、河南，江苏、天津等省市的集中居住热潮也方兴未艾。

上不上楼，是个问题

尽管各地集中居住模式各异，但居住形态的变化对农民来说则仍需适应。

同在诸城，69岁的舜王街道南解留村村民马洪勋一家现有一套农宅，因其子女在市里上班而购买了商品房。他觉得，再花几万元钱买一套楼房既无财力也无必要。

长久以来，中国农村的居住有其特点：以宗族小聚居为依托，以小规模农耕为习惯。从绝对数量上看，农民的平均居住面积大于城市。

记者走访诸城多个乡镇村落发现，收获不久的玉米、花生等作物就摆放在房前屋后。而牲畜、家禽、农具的摆放也有专门的空间。住进楼房，意味着这一切都要变化。

因此，即便有意购买居住点楼房的农民，他们也表示眼前不会考虑搬过去。

诸城辛兴镇一位齐姓村民认为，能住进楼房当然是好事，“前提是不再种地，但这不太现实。”诸城是国内较早进行农村土地承包经营权流转探索的地区之一。但目前各乡镇流转的比例并不均衡，多数农民还耕种自家承包地。

各地推行的农村社区化，使得居住形态从分散变为相对集中。农民享受公共服务的活动半径短了，但社区服务质量与城区比较尚有差距。

农民集中居住原本在城中村和城郊地带较为常见。“上楼” 往往伴随着土地性质、农民身份的变化。在城乡统筹、新农村建设等名义下，部分地方政府将这些场景直接复制到了远郊的农村。

这些村远离城市，每户拥有面积不等的宅基地和若干亩耕地。他们的楼房外观虽和城市类似，但其土地性质不同，仍归集体所有。

没有改变的还有他们的农民身份。在教育、社会保障、医疗等公共服务上，他们还无法和城市居民看齐。

更为重要的是，农民“上楼”的前提条件，就是要退还宅基地，同时，宅基地上的房屋将被拆除。最终，这些被“节约”出来的农村建设用地经过整合后，或用于工业企业用地，或者用于规模农业经营，还有一种方式，是通过复垦后，腾挪出建设用地指标，缓解城市用地紧张。

自1949年以来，中国农村的土地制度屡经变迁。上世纪50年代农村实行初级合作社之前，农民的农用地、房屋和宅基地一直是他们的私有财产。

1962年9月27日，中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》，宣布“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖”。这是中国农村土地集体所有的开端。

由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。宅基地作为一种不动产，一直被农民视为自己的家产。

进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权。事实上，除了不能进入市场公开买卖，宅基地形同私有。

农民的忧虑现实而具体。郑州大学建筑规划研究室主任吕红医认为，有些新社区出于卫生考虑，不允许养殖牲畜，很多养猪、养鸡的村民因此不愿搬迁。

各地政府对外一再强调遵循农民自愿原则，但即使在基层官员看来，农民生活方式的转变将会是一个漫长的过程。

土地诱惑

农民集中居住涉及的资金投入庞大，各地只能分期投入、循环使用相关资金。较早启动集中居住的河南新乡就感受到现实的压力。

新社区的道路、给排水、供电、供暖等基础设施，以及社区内的卫生院、中心小学、便民超市等公共服务设施，由地方政府财政出资。新乡市农村工作办公室主任刘思江介绍，每个社区根据大小不同，一般要投入500万元－1000万元进行基础设施建设。

照此计算，接下来新乡全市300多个社区建设中，政府共需投入30多亿元。而2009年，新乡为新型农村社区基础设施多方筹资，也只投入了3亿元。

新乡市委党校培训部主任秦小星认为，集中居住项目较少时，基础设施的财政投入尚可应付，但更多农民开始搬迁时，政府投资将捉襟见肘。

既然如此，政府热衷推行集中居住的动力何在？

城市建设需要更多土地，但现有城市土地供应量不足，“缺地”已成为各地方发展的瓶颈。

随着国家保护耕地力度加大，此前各地滥占耕地扩大建设用地规模的现象得到一定遏制。地方为寻求经济发展和提升城镇化进程，只得另寻他途。

而“城乡建设用地增减挂钩”政策的施行，则为地方政府提供了契机。所谓“增减挂钩”，就是指依规划将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，减少农村建设用地规模，复垦出耕地，增加的建设用地指标可以用于城市发展建设。

从2006年开始，国土资源部在山东、江苏等五个省市推行“增减挂钩”试点。其中山东一省就争取到全部183个试点项目区中的66个，位居全国第一。

2008年6月，在总结此前试点的基础上，国土部颁布《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。

政策的初衷是集约用土地，促进城镇化，却为试点区域提供了用地“活”指标。集体建设用地中，农民拥有使用权的宅基地面积最大。在实施集中居住后，宅基地将退给村集体后加以复垦，在保证耕地面积不减的前提下，腾挪出的土地按照“增减挂钩”，即可转为城市建设用地。

受访的诸城县乡两级政府人士表示，土地指标紧张致使许多新项目不能上马。诸城当地多为食品加工、纺织等劳动密集型产业，可大量吸纳当地劳动力。新项目的投产可以拓展上述能力。

《诸城市土地利用总体规划（2006－2020年）》显示，诸城农村居民点面积占城乡建设用地的70.07％。农村居民点占建设用地比重高，整理潜力大。

2006年，诸城参与“增减挂钩”试点申报，但最终没有进入首批试点名单。但此后，作为山东省县级综合配套改革试点县（市），诸城随后获批“增减挂钩”指标，共计1069亩。

2008年5月，诸城下发文件要求各地“用足用好”国土部“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，逐步扩大挂钩范围和规模。节约的土地优先解决中心村建设用地，拆旧建新节省的建设用地指标则由全市统一调配使用。政府谋求建设用地指标的意图明显。

诸城市土地储备中心主任安文丰接受当地媒体采访时曾表示，农民全部都迁到社区中心村居住，将可腾出8万亩宅基地。

而河南新乡市是国土部的“土地增减挂钩”试点。全市重点区域规划的329个新型农村住宅社区五年建成后，预计能节约土地近24万亩，约占原村庄土地面积的47.9％。

如果规划的千余个农村社区全部完成建设，则可为新乡新增耕地50万亩以上。将这些土地复垦，即可通过“增减挂钩”置换出城市建设用地指标。农村建设用地原本难以直接获益，但其置换的城市建设用地指标则溢价明显。

利益得失账

城镇化是一个自然的过程，抛开政府引导农民集中居住的必要性不谈，农民关心的是自己的利益是否得到保障。

在集中居住过程中，农民放弃了宅基地，最终能够得到什么？

新乡对于农民自筹资金到规划区域建房的，地方政府给予补贴水泥、贴息贷款等优惠，第一批在新社区建房的农民，政府每户补贴10吨水泥，最高可在当地农业银行获贴息贷款5万元；第二批建房的补贴5吨水泥，最高可获贴息贷款3万元。这些贴息贷款给予农民的利息优惠，由政府补贴给银行。

而山东诸城，迁到集中居住点的农民在原有房屋评估后获得相应补偿。为了调动农民集中居住的积极性，当地还推出“阶梯式”补贴。如截至2009年9月30日，建设或购买住宅楼房，每平方米建筑面积补贴建房或购房户80元－100元；2009年10月1日起，补贴就减至每平方米50元－80元。

诸城大杨家庄子村居民于青山家的宅基地上将建起楼房，他同意搬迁并选了楼房。新房位于一幢五层楼房的第三层，为一套110平方米三居室。加上一个车库，于青山总共将为新居支付16万元。除去所获原有房屋拆迁补偿款和新购房补贴外，于家还另需支付约7万元。

一些农民认为，宅基地和建在上面的房屋皆属自己的资产，但是政府只对房屋进行补偿，对宅基地不给补偿或者补偿很少，这损害了自己的利益。

集中居住点每平方米1200元-1300元的价格，相较于城市房屋，对农民来说有一定吸引力。但多位受访农民认为，因为集中居住小区的房产并不能进入房地产市场交易，所以并不急于置换集中居住地的房子。

河南社科院农业发展研究所原副所长李铜山曾有调查，面对十几万元房款，新乡有60％－70％的农民拿不出足额资金。但在基层官员看来，农民在集中居住中并没有吃亏。他们认为，政府将大量资金投向社区基础设施和公共服务，能够改善农民的生活环境和质量，这也应该计入农民的收益之中。

记者采访中发现，绝大多数受访农民并不知道自己腾出宅基地后，集体建设用地指标将在何处“落地”。

按照各地政策，这些指标部分就地转为工业用地，部分转为城市建设用地，其中蕴含的级差地租，政府将从中获益。

随之而来的现实是，已退出宅基地的农民无缘建设用地增减挂钩所产生的增值收益。

国土部“增减挂钩”政策要求，建新地块实行有偿供地所得收益，“要用于项目区内农村和基础设施建设，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。”但并没有详细规定收益如何分配，各试点地区在操作上也不尽相同。

诸城所在的潍坊市实行最低补偿制度：异地使用的由居民点整治节余出的增减挂钩指标每亩不得低于15万元。该市还鼓励有条件的地方适当提高补偿标准。

周转指标调剂使用所获收益返还村集体，但这些收益在村集体中如何使用和分配，目前并不明确。

诸城贾悦、桃林、昌城等镇多位受访村民表示，其所在村集体尚未参与或讨论过上述资金的分配，农民整个过程的参与性很弱。

篇2：农民集中居住点

最近，黑龙江省庆安县勤劳镇曙光村党支部书记兼村委主任都隆基十分忙碌，他先是远赴韩国洽谈招商引资事宜，再是奔走于县、乡政府之间，这一切都是在为该村正在进行的农民集中居住工程努力着。

庆安县勤劳镇曙光村位于欧根河南岸，是一个拥有72年历史的朝鲜族民族村，原辖7个自然屯，328户1348口人，距县城25公里，全村总面积24843亩，其中耕地面积20340亩，全部为水田，人均耕地面积15亩。

几年来，该村赴韩国劳务发展异常迅猛，76％的农户、83％的人口离村创业，全村土地以承包、租赁等形式流转的318户，真正种自家地、干自家活的只剩10户，全村7个自然屯原有住房172栋，空闲住房90栋，空闲率达52％以上，出现了“人去房空、户离屯空”的局面。

根据这一实际情况，通过广泛征求民意后，2008年，在庆安县委、县政府的统一部署下，曙光村以黑龙江省国土资源厅全力支持的“田水路林村”项目为契机，开展农民集中居住工程建设，坚持撤并自然村，建设社区化中心村，实现农村城市化，建筑风格民族化，人居环境现代化。

曙光村的农民集中居住工程自2008年10月筹划立项，2009年5月开始拆迁，7月住宅楼开始动工，至当年12月农民全部入住，目前正在开展相关后续工作。

通过农民集中居住工程的建设，曙光村实现了跨越几十年的历史性变迁。2010年，村民人均纯收入达到了21549元，列居庆安县之首，曙光村被评为黑龙江省新农村建设示范村。黑龙江省委书记吉炳轩等省市领导多次到曙光村参观考察。

为确保曙光村农民集中居住工程的顺利实施，庆安县、勤劳镇和曙光村三级组织完全尊重群众意愿及当地实际，采取的一系列做法十分值得称道。

工作深入细致，方案多样得体

曙光村党支部书记兼村委主任都隆基告诉《村委主任》记者，在整个农民集中居住工程建设中,村两委坚持按照民主集中制原则,实行全体村民共同参与、民主决策。对需要决策的一般事项,由村两委共同召开联席会议研究讨论,形成初步方案后,在村民代表大会或村民大会上通过,对于重大事项则还必须通过党员大会进行表决，一步一步按程序进行民主决策。

在工程开始之前，村干部分片包干，深入每一家、每一户，全面摸清土地利用、耕地流转、家庭住房、成员构成等方面的基础数据，在此基础上提出了拆迁补偿方案、中心村建设整体方案和新区住宅分配方案。

经过一系列的走访，在征求广大村民意见的基础之上，村两委干部明确了住宅拆迁补偿的6个档次，即根据房屋的不同质量和不同建设年份，对土房、一面青（砖土混合型房屋）和砖房3种类型的房屋分别予以50元/平方米、100元/平方米、200元/平方米、300元/平方米、400元/平方米、500元/平方米等6个档次进行补偿。

经过和广大村民的商讨，村两委干部决定采取先建后拆的方式，在交通便利、基础设施完善的原文化屯（曙光村的自然村）开辟一块地，建设4栋5层小楼样式的住宅楼。

在新区住宅分配方案上，村干部们是这样操作的：楼房建设之前，由村民根据自己的实际情况选择户型，对于同一种户型住宅位置的分配，村民采取摇号的方式确定。

拆迁补偿方案、中心村建设整体方案和新区住宅分配方案制定之后，村两委干部又将其提交给村民代表大会讨论，经过反复修改之后，村民代表大会最终表决通过。

曙光村有个老年人协会，全村55岁以上的老人全部为其会员。在整个项目的推进过程中，老年人协会负责对建材质量和项目开展情况进行监督。建材运到村里之后，必须经老年人协会会员检验之后方可使用。另外，在住宅楼建设期间，老年人协会每天都派人到项目建设现场监督检查，若发现相关问题，老年人协会及时向村两委提出合理化建议。

住房价格低廉，社区服务多样

一般来讲，对于仍处于以务农为主业的欠发达地区来说，两三层小楼加一个小院是农民集中居住区的最佳模式，《村委主任》记者采访过的江苏省胡楼村以及安徽省宋岗村就是这样。然而曙光村的农民新居全部表现为5层楼房的样式。

“之所以这样设计，一是因为曙光村的大部分村民已经外出务工，农民的土地大都流转出去，二是农作物（主要为水稻）的耕种和收割都采用大型机械作业，农民自家的小型工具都被替代，因而就很少占地方了。”庆安县农委副主任宫本旺告诉《村委主任》记者。

据了解，曙光村农民集中居住区总面积为1.6万多平方米，总共4栋楼，190套住房。住宅楼集节能楼房和朝鲜民居的两种风格为一体，分为66平方米、86平方米以及102平方米3种户型，所有户型均为两室一厅一厨一卫格局。

曙光村党支部书记兼村委主任都隆基告诉《村委主任》记者，住宅楼的建设由政府公开向开发商招标，政府与开发商的议定价格为780元/平方米。

据了解，为确保曙光村农民集中居住工程的顺利推进，县里通过多种渠道筹集资金6535万元投入曙光村，用于农民安置、住宅区建设和基础设施配套。除去农民获得的拆迁补偿之后，平均每户仅拿出3万多元钱便可入住。

为了方便村民生产物资的存放，村里在住宅楼附近专门建设了3排储存室，每间储存室18平方米，每3家拥有1间，每家占有6平方米的空间。在新村东南角建设大型农机具库棚1处，总计400平方米。不仅如此，每家每户在住宅楼四周还拥有一亩左右的耕地，用来种植蔬菜等作物，极大地方便了村民的生活。

除了住宅楼之外，村里配套建设了1188平方米的集办公、社区服务、文化活动、休闲娱乐等六位一体的村级社区服务中心，内部设立环境监管站、医疗计生站、文教体育站、民生信息服务站、社会保障及综合代理站、警务司法站。社区服务中心每周三集中一次办公，为群众提供医疗计生、环境建管、文教体育、社会保障、警务司法和综合代理等六项服务。

村里在住宅区之内建设了2万平方米的休闲广场1处，栽植各种风景树17种，花卉2万余株，安装体育休闲器材30件，设篮球场、排球场、门球场等体育场地。不仅如此，村里还在广场中央修渠引水，建设了2个水上凉亭。这些都大大方便了村民的休闲娱乐。

村里在楼区前建设了集餐饮、娱乐、度假多功能于一体朝鲜族特色住宅一条街，该街充分体现了“四面坡、白灰墙、窗前廊、柱子在外晒太阳”的朝鲜族建筑风格，囊括了朝鲜风格的各种小吃，为本村村民和外来游客提供舒适、温馨的饮食休闲服务，逐步形成了一支“吃农家饭、住农家屋、观民族光、赏民族情”的特色民俗旅游产业。

此外，村里还在住宅区两侧以文化长廊的形式建设小型朝鲜民族风情园1处，园内建有朝鲜族民族特色标志人物雕塑2座，种植金达莱等14个朝鲜族特色植物，让人们走进村庄，就犹如走进了朝鲜族的历史，使这里成为了解朝鲜族民风民俗的窗口。

曙光村村民李镇河说：“真没想到，我们村子的人现在也住上了城里人那样的楼房，平时还可以到休闲广场散散步，到文化活动室里下下棋，集中居住真好啊！”

庆安县勤劳镇镇长运钦镯告诉《村委主任》记者，不管是住宅楼还是其他建筑物，农民集中居住区的建筑风格都具有朝鲜族特色，因此曙光村的村民对农民集中居住区的建设十分认同。

地权农民作主，开发务实高效

一段时期，全国不少地方盛行让农民“上楼”的运动。中央农村工作领导小组副组长陈锡文曾一针见血地指出，在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦。然而，曙光村的情况却与此恰恰相反。

庆安县勤劳镇镇长运钦镯告诉《村委主任》记者，曙光村通过农民集中居住的方式节省出的建设用地指标并没有被上级政府拿走，而是全部留在了村里，用于曙光村的各项建设。

他说：“曙光村是一个朝鲜民族村，村民在海外特别是在韩国有很多关系，把建设用地指标全部留给村里的目的就是为了给村里的招商引资腾出空间。”

建设用地指标的预留，为曙光村的经济发展奠定了坚实的基础，村里总共投资了221万元，将原王嘎屯改建成畜牧养殖产业园，规划改造和新建养殖圈舍约30栋，设有黄牛、生猪、獭兔规模化养殖场和种牛、种猪、种兔繁殖基地，总占地面积4.5万平方米。

此外，村里还利用新村后面预留的4栋民房，建设农特产品特色加工区一处，成立了绿色水稻加工厂、绿色豆制品厂、特色泡菜厂、特色打糕厂、特色酿酒厂以及绿色豆油加工厂，发展打糕、米酒、风味泡菜和冷面等民族特色加工业。

畜牧养殖产业园和农产品加工区都采取集体建设、个人承包方式，集体获得租金收益，承包户获得经营收益。村里用集体积累为村民支付2/3的冬季取暖费用和其他物业管理费用。

农民集中居住工程完成后，通过对旧宅基地的复垦，可增加耕地470多亩，对原有废弃的沟渠、道路及零星的荒草地和未利用地进行整理，可增加耕地1200多亩，总计可新增耕地1700多亩，土地利用率增加6％。新增耕地年增产粮食83．79万公斤，年可增收165万元。原有的2013万亩水田通过整理，年可增产粮食201万公斤，年可增收370万元左右，合计年增收530万元以上。

曙光村针对耕地全部为水田的实际，严格按照绿色食品操作规程，发展绿色无污染的水稻种植，积极推广机器插秧、测土施肥等农业新技术。与此同时加快了农业园区建设。曙光村先后建立了1000亩水稻施肥对比试验园区、500亩种子对比园区和2000亩机插园区。

“由于是绿色食品，曙光村产出的大米价格每公斤要比一般的大米贵出15元。”勤劳镇镇长运钦镯告诉《村委主任》记者。

新居的建成解除了村民的后顾之忧。于是，村两委通过多种途径加大劳务输出力度，依托在外成功创业的家乡人，建立了劳务输出外埠基地和联络站，主动与省国际经济技术公司取得联系，及时掌握域外乃至国外的用工信息并传递给村民，源源不断地将本村劳动力先后输送到内地沿海发达地区的企业以及韩国、日本、新加坡打工。据了解，由于懂韩语，曙光村外出务工的村民大都去了韩企，单单打工这一项，平均每人每年就可获得数万元的收入。

政府支持到位，部门资金整合和安徽省的宋岗村一样，曙光村的农民集中居住工程也得到了上级政府的大力支持和帮助。

庆安县农委副主任宫本旺告诉《村委主任》记者，为了确保曙光村农民集中居住工程的顺利推进，庆安县确立了“政府主导、群众参与、乡村负责、部门协助”的工作模式，形成了“多元投入、多项推进”的工作机制。

县委、县政府主要领导亲自挂帅，靠前指挥，纪委书记、农业副县长前线指挥，县农委、民政局、林业局、卫生局等16个部门全程参与，乡村干部具体操作，确保了项目顺利实施。

项目组织机构明确职责、任务、目标，实施项目同步推进。一是房屋拆迁与土地整理同步推进。对拆迁完的大块宅基地，实施机械作业，进行土地平整，拆一块推一块，推一块平一块，平一块修一块。具体由国土部门负责。二是发展生产与新村建设同步推进。在新村配套建设的同时，由农业技术部门负责，组建大棚育秧小区，继续提高粮食产量，保障第一产业收入。三是新村建设与农田水利设施建设同步推进。组织强有力的作业施工企业，在房屋拆迁和新村建设的同时，全面铺开以农田水利、生产道路为重点的土地整理，确保不误农时、不误生产，保障与新农村建设同时完工，同时验收。

在具体的操作过程中，乡镇干部和村干部一起，大力宣讲项目意义，合理制定拆迁补偿方案，加强对开发商的监督，公平公正地分配住房，这一切做法打消了农民顾虑，形成了和谐拆迁、共同建设的良好氛围。

按照“两条腿走路”、“多轮转动”的办法，县委、县政府多渠道、多层面筹措资金。2009年以来，县里总共投入曙光村建设资金6535万元，其中争取省国土资源厅土地整理项目资金4242万元，庆安县广忠集团捐资800万元，省新农村办连续两年奖励400万元，县政府支持590万元，县直部门扶持156万元，乡里配套100万元，农民自筹247万元，所有资金用于农民安置，中心村4栋5层住宅小区建设、自来水井房、取暖锅炉房等配套设施建设等。

县民政局、林业局、卫生局等l6个单位发挥各自优势，形成整体合力，大开“绿灯”，积极参与社区服务中心、小区绿化等工程建设。2009年以来，全县各职能部门共投入的帮建资金以及免收的各种费用达到300多万元，保证了基础设施建设及时跟进。

篇3：我国农民集中居住动因思考

关键词：农民,集中居住,动因,建议

农民集中居住是实现“三个集中”的重要组成部分;是产业结构优化升级的必然结果;是实现土地集约化、农业产业化的客观要求;是城镇化和农民市民化过程的催生品;是消除城乡二元结构, 实现共同富裕的重要方式和必经之路。

一、我国农民集中居住动因分析与归纳

(一) 理论动因

这里所指的农民集中居住的理论动因是指从人类经济、社会发展历史出发, 总结出的推动农民实现集中居住的必然原因, 它具有总体性的特征。

1、产业结构优化升级驱动

随着经济发展, 国民经济各部门的产值和就业人员的比例将不断发生变化, 三大产业的结构比例将逐渐趋于合理化。发达国家经验表明, 随着经济的持续发展, 农业在三大产业中的比重将不断下降, 这势必引发大量农业剩余劳动力向工业和服务业转移, 从分散从事农业劳动, 到集中进行工业、服务业生产, 这为农民集中居住提供了可能。

我国目前正处于工业化扩张阶段, 而工业化的特征之一, 就是产业集聚, 它包括各类生产要素和劳动者的适度集中。也就是说, 工业化程度的提升为推进农民集中居住提供了强大动力, 而农民集中居住也会促进工业化进程的加快与升级, 进而推动产业结构优化升级。

2、土地集约化驱动

由于人口众多, 我国人地关系非常紧张, 耕地保护形势严峻。但同时土地的粗放利用却很突出。尤其在农村, 农民住宅随意占地、使用无序等现象严重, 加上管理困难且缺位, 造成闲置浪费土地现象严重。据学者计算, 我国农村居民点用地面积已超过1600万公顷, 占耕地总面积的13%;农村人均用地面积达177平方米, 占人均耕地面积的19%。而且农村居民点用地大多为优质耕地。造成大量土地的使用潜力未被充分挖掘。因此, 为了提高土地集约化程度, 有必要让农民集中居住, 通过复垦, 扩大耕地面积, 提高耕地质量, 实现规模经营, 提高农业生产率, 实现农业集约化生产和产业化经营。

3、城镇化驱动

《中国城市状况报告2010/2011》显示, 截至2009年底, 全国 (不含港澳台) 共有设市城市654个, 城镇化水平46.59%, 城镇人口达到6.21亿。报告称, 今后5年内, 我国的城镇人口将超过农村人口。到2030年, 我国的城镇化水平将达到65%左右, 各类城镇将新增3亿多人口。城镇化过程中城镇对农村的辐射和带动作用将加大, 这为农民进入城镇集中居住和实现农民市民化提供了动力和契机。

(二) 实践动因

这里的实践动因是指推动农民集中居住的各种具体动因, 它们因地因时不同, 以其中的一种或几种为主导, 在各种具体动因的共同推动下, 农民实现集中居住。

1、农民意愿主导型驱动

农民意愿主导型驱动因素是指农民在进城务工、经商等过程中, 产生的对城镇生活方式的接纳, 让他们自发或者在外力助推下进城集中居住的因素的总和。这一类型多见于东部沿海发达地区、城市卫星城周围、城镇近郊区、交通枢纽周边等地。这些集中居住区农民的主要收入来源已经“非农化”了。他们工作生活在城镇而在农村保留土地和房屋。在这些地区, 村庄对农民的吸引力不大, 农民自发自愿集中居住在城镇。

2、政府政策主导型驱动

政府政策主导型驱动因素是指政府在综合考虑区域经济社会发展的前提下, 通过政府政策和行政命令让农民集中居住。这一类型多见于大型工程建设、库区移民、灾后重建、政府主导的各类园区建设、生态保护区建设、不适宜人类居住区整体搬迁等情况下。政府统一规划, 统一调度。

3、市场化主导型驱动

市场化主导型驱动因素是指通过市场化运作, 农民在与相关市场主体的相互作用下, 实现集中居住。这一类型主要是企业、开发商通过征用农民土地开发工、农业园区, 乡村旅游区等而促成双方协定, 由开发商修建集中居住区, 让农民居住。

二、对农民集中居住实践动因评价与建议

(一) 农民意愿主导型驱动

这是最自然的一种集中居住推进方式, 农民完全自由自愿, 但是推进速度缓慢, 不能形成规模效应。而且仅局限于有一定技术、资金或者人际脉络的农民。他们一般在城镇有较为稳定的工作和收入来源。但是不具备市民身份、也不能享受市民福利。

对于这一类集中居住的农民, 政府要对其提供政策援助, 解决他们的户口迁移、子女入学、社会福利等问题, 帮助他们更好地被城镇接纳和从精神上融入城镇。

(二) 政府政策主导型驱动

这是目前我国最主要的集中居住驱动因素和推动模式, 具有规模大、推进速度快、具有规模效应等特点, 但在政府主导下, 农民的意愿性得不到充分体现和保障, 甚至出现强制推行, 引起农民的抵触情绪。农民在集中居住前多从事农业劳动, 集中居住后可能因土地离居住地较远耕作不便造成收成减少, 或者因失地又无其他技能而发生“因集致贫”。以及对市民身份或集中居住生活方式的不适应而引发矛盾。

对于此类集中居住的农民, 在实行集中居住前, 政府要深入宣传, 建立失地农民社会保障机制, 消除他们的顾虑;同时, 集中居住区的规划建设要坚持高标准、人性化和科学化的原则, 坚决杜绝“豆腐渣”工程;集中居住后, 要加强对农民特别是失地农民的职业技能培训, 拓宽他们的工作渠道, 同时加强社区文化建设, 让他们从形式、精神和思维方式上都实现从分散到集中居住的转变。

(三) 市场化主导型驱动

目前, 这种驱动因素下的集中居住虽然并不太多见, 但是由于农民自愿主导的规模小、速度慢, 政府主导又面临财政困难、资金不足等问题, 因此, 可以预见, 市场化主导型驱动应该是未来农民实行集中居住的最主要动因和基本形式。和政府事务众多相比, 企业可以相对集中地开发项目、建立园区, 同时推进农民集中居住;和农民自愿推进相比, 又具有高速、规模效应优势。

但是, 由于企业以营利为目的, 极有可能出现损害农民利益的情况, 因此, 政府应该对企业在推进集中居住过程中的相关活动加强监督, 建立评估考核机制和侵犯农民权益的惩罚制度, 切实维护农民正当利益。

参考文献

[1]、赵美英.城市化进程中的农民集中居住研究[J].江苏工业学院学报 (社会科学版) , 2008 (2) .

[2]、杨继瑞, 周晓蓉.统筹城乡背景的农民集中居住及其制度重构——以四川为例[J].改革, 2010 (8) .

[3]、李晓莉.城镇化进程中近郊区农民集中居住问题研究——以甘肃省张掖市梁家墩为例[D].兰州大学, 2009.

[4]、汪光焘等.中国城市状况报告2010/2011[R].

篇4：农民集中居住点

关键词：马克思主义的人权理论 生存权和发展权 农民集中居住区 满意程度

一、农民集中居住区的背景情况

2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。成都市作为国土资源部第一批开展城乡建设用地增减挂钩工作的试点之一，积极探索统筹城乡发展和新农村建设，积累了丰富的经验，形成独具特色的农民集中居住模式，得到了国土资源部的高度评价。所谓农民集中居住，即在土地利用总体规划和科学建房的观念指导下，在充分尊重农民意愿的情况下被置换户退出原有农村宅基地，政府将其部分复垦为耕地、部分转为其他建设用地，被置换户异地置换到中心村或城镇周围农民集中居住区，将传统的、分散的以及零星的居民点向中心村和城镇集中的过程。

农民集中居住作为城乡一体化的重要抓手，它不仅可以改善农村居民生活生产方式促进城乡公共服务均等化，同时可以化解城乡建设用地“一松一紧”的结构性矛盾，加之又能够快速增加地方财政收入，加大土地集约利用程度，节约城市和农村土地。在城镇化与工业化的进程中，成都市实施城乡建设用地土地增减挂钩政策以来，在有条件的地区推进农民适度集中居住战略，对集约用地、发展农业产业化经营与产业集聚、生态环境保护、提升农民消费水平，走新型城镇化与新型工业化道路，提升城市能级与社会主义新农村建设都有重要意义。成都市在促进农民因地制宜、因势利导地适度集中居住方面取得了良好的效果。

二、生存权和发展权是最基本的首要人权

马克思、恩格斯着重研究了自己所处时代资本主义条件下无产阶级的人权要求，从而提出了人权的具体内容。人权理论在内容上是分层次的，人权包括生存权利、学习权利、经济权利、政治权利、技能权利和自我权利等，人权本身也是变化发展的。马恩也看到了生存权在人权系统中的重要性，指出：“一切人类生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能够‘创造历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要 衣、食、住以及其他东西。”可见，生存权、发展权是人类最基本的人权，而这正是实现其他各项公民权利的基础，生存权和发展权的问题比各种自由的问题更基本，它优先于其他各种人权，是首要的人权，也是享有其他人权的基础；没有生存权和发展权，其他一切人权均无从谈起。所谓生存权，是指在一定社会关系中和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。它不仅指个人的生命在生理意义上得到延续的权利，而且指一个国家、民族及其人民在社会意义上的生存得到保障的权利；不仅包含人们的生命安全和基本自由不受侵犯、人格尊严不受凌辱，还包括人们赖以生存的财产不遭掠夺、人们的基本生活水平和健康水平得到保障和不断提高。所谓发展权，是生存权的延伸，是个人权利和集体权利的综合。作为个人权利，发展权是指国际人权文书确认的各种权利的总和，即每个人和所有人民有权参与、促进并享受经济、政治、文化和社会发展。作为集体人权，则是指各国特别是发展中国家在经济、政治、文化、社会等方面获得进步与发展的权利。

人权是一个发展的概念，人权保障有赖于社会发展、人权保障水平应随着社会发展而不断提高。马克思认为生存权和发展权是其他人权实现的基本前提，人人都有天赋的生存权，此种权利应受到法律保障，任何人的生命不得被无理剥夺。只有获得有可靠保障的生存权和发展权，才有条件在必要物质生活的基础上有效行使其他经济权利、政治权利、文化权利和社会权利等。

三、成都市龙泉驿区农民集中居住区的主要做法及成效

成都市龙泉驿区共批准城乡建设用地增减挂钩项目21个，幅员面积29.50万亩，可实现 1.94万户6.26万人进城居住，可产生挂钩指标1.14万亩。该区在充分尊重农民的意愿的基础上，在房屋拆迁补偿政策、住房安置政策、社保政策、就业政策、医保政策、户籍政策、子女就业政策、低保和五保政策方面都做的很好，为其他地区提供了一定的借鉴作用。龙泉驿区政府按照“群众要自愿、两权要变现、补偿要规范、土地要流转、主体要明确、身份要转变、资金要保障、就业要充分、生态要恢复”的“九要”原则，确保实现了“三充分、两巩固、一持续”。

1.确保充分安居。政府通过统一修建农民集中居住区，按照人均35平米标准免费提供安居住房和人均10平米集体经济兴业物业，确保农民搬迁后就能入住干净舒适的新居，若分得的安居房未达到应分面积，由政府按市场均价向农民补差。同时还统一修建水、电、气、光纤、通信、垃圾集中堆放点、村民健身娱乐设施、消防设施、小区绿化等配套基础设施、公益设施，实现了现代文明向农村的延伸和覆盖，为实现城乡居民生活同质化、建设社会主义新农村奠定了基础。

2.确保充分就业。按照“政府引导、市场调节、个人自主”的原则和“三抓服务”机制，免费为有就业愿望、就业能力的劳动力提供职业技能培训，遵循“宜工则工、宜商则商、宜农则农”的原则，为农民优先提供就业岗位和创业机会，全面落实就业创业扶持政策，完善就业服务保障机制，实现了生产方式的转变。

3.确保充分保障。通过实施挂钩试点项目，农民住进了通水、电、气等基础设置完备的住房，生活条件有了极大的改善，并且融入了多种社区文化活动，极大的丰富了农民的业余生活，精神面貌更加良好。对农民中的困难群众按照城市低保政策开展救助，全面实现应保尽保

4.保障移民可持续发展。统一建设经营管理兴业市场，所得收益按比例计提公积（益）金后对股民进行分红，实现农民可持续增收，收入增长率逐步达到与城市居民同等水平。保障农民享受与城市居民同等的医疗、教育、文化等公共服务资源，全面提高移民综合素质，实现农民进城后的可持续发展。

该区在实施土地增减挂钩政策以来，农民集中区的建设取得的一些列成效，促进了節约集约用地，提高了耕地质量；推动了农业产业化进程，增加了农民收入；改善了农村村容村貌，促进了新农村建设，实现了城乡统筹发展；使得农民生活质量得到极大地改善，人们的幸福指数和满意程度明显提高，充分体现了马克思的人权理论，充分说明了生存权、发展权是最基本的首要人权。

参考文献：

[1]陈锡文. 农村改革的三农问题[J].中国合作经济，2010，（6）.

[2]黄旭军.城乡建设用地增减挂钩的问题与对策[J].资源与人居环境，2010（8）.

篇5：农民集中居住点

推进农民集中居住区建设时新农村建设的基础性工作之一，也是一项惠农利民的民生工程，必须遵循积极、稳妥、有序的原则，从促进土地资源的集约高效和可持续利用出发，顺势推进，分步实施，逐步优化农民群众的居住环境和生活质量。

2007年底~2008年初，中远船务公司落户寅阳镇，摆在镇政府面前的首要问题就是拆迁和安置问题。镇党委经过多次的周密的研究和讨论，决定在寅南村一组建设农民集中居住区安置拆迁户。

一、尊重民意

我镇建设农民集中居住区，坚持走群众路线，本着农民“理解、支持、自愿”的原则，绝不违背农民意愿。在农民集中区规划和建设之前，通过组织农民外出参观、召开群众大会、群众代表座谈会、老党员座谈会等形式，广泛征求社会各界人士对建设农民集中居住区的合理建议。2008年，寅南村涉及拆迁户77户准备集中居住。当时，一些拆迁户感到集中居住区建房各方面都不方便，建农民集中居住区的想法就被拆迁户推翻了。后来，村委员选派20名在群众中具有一定威望的农民到惠丰镇农民集中居住区参观学习，回来后，参观农民向拆迁户现身讲解见农民集中居住区的好处，统一了大家的思想。据了解，现在寅南村集中居住区建设模式，户型及其配套的功能设施深受农民欢迎。

二、精心实施

为了切实维护人民群众的根本利益，让农民住上舒心房、放心房,在寅南村农民集中居住区建设中，成立了以镇长为组长，纪检、土管、建设、公安、司法、财政等部门负责人为成员的农民集中居住区建设领导小组。领导小组统一制订实施方案，对政府统建的安置房坚持公开招标，坚决杜绝“人情”工程、“后门”工程。三年来，寅阳镇在寅南村农民集中住建区建设项目中投资超过千万，全部实行公开的招标。同时组织专家、监理单位到农民集中居住区施工现场进行安全生产检查，对所有建筑材料、工程队施工资质进行严格把关。经过镇建管站和集中居住区管理办公室人员检查，该小区自建房没发现一起劣质事件，统建房无一例质量投诉案例。

三、资金落实

集中居住区建设是一个系统工程，需要投入大量的财力物力，尤其是在启动阶段，首先要解决道路，水、电等基础设施问题。虽然镇财力尚可，但一下子拿出百万元还是比较困难，镇党委研究决定，排除一切困难，也要把建设农民居住区放在第一位，让拆迁户早日住上自己的新房是镇党委的心愿。

四、统一思想

寅南村的农民普遍在九时年代都已翻建楼房，特别是沿江开发以

来，老百姓视自己的土地如生命，农民群众对土地所有权普遍存在着私有的观念，认为土地是祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产，可以无偿、无期限使用，加之传统的生产、生活方式，使农户习惯于单门独户，让自己的土地拿出来建集中居住区，思想疙瘩一时难以解开；同时也有少数农户存在着迷信思想，比较看重“风水”，对规划点的位置不肯接受经过镇插村工作组和村委会一班人的住户解释、召开座谈会和到外地参观等多种工作方式，终于统一群众思想，让当地群众乐意接受建设集中居住区。

五、多渠道引导农民发展生产

农民群众长期以来却习惯于自给自足、粮食、蔬菜自己种，家禽、家畜自己养，在满足全家食用的同时，还有可能将富余的部分到市场上换些收益。但进入集中居住区后，农民虽然住上了安置房，过上了所谓的“城里人”的生活，但是他们再也没有从发展庭院经济中获得利益的可能，例如家禽、家畜养殖无从谈起，种菜也要看居住点是否在周边规划，水、电、煤气等开支也相应增加，使得农民生活成本提高。沿江农民集中区管理办公室几位同志千方百计招商引资，动员能人大户创业、干部带头创业、积极兴办农民创业点，想尽办法增加农民收入。目前，该农民集中居住区已有创业点12个，共解决一百多人就业，这里的农民们高兴地说：“现在我们不仅生活不便，而且就业也十分方便，真是一举两得。”

六、实施模式

目前我镇寅南村集中居住区建设的实施模式主要有两种：“统规统建”和“统规自建”。“统规统建”是指农民聚居区实行统一规划、统一设计、统一建设、统一管理。目前统建面积18216㎡。“统规自建”是指农民聚居区实行统一规划、统一设计、统一管理、农民自建。目前自建77户。

集中居住区建设至今还存在一些问题：

（一）基础设施和公共服务不配套。一是对农民集中居住区建成后环境的绿化、美化、亮化，污水、垃圾的处理、水电气、电视、通讯、公交、畜业网点等基础设施。工艺事业的配套不齐全。二是对农民集中居住区农民的就医、文娱活动、技术培训、子女上学等缺乏场地保障和机制保障。三是缺乏物管等类似的自我服务、自我管理机制。

（二）已建好农民集中居住区物业管理部门尚未明确，物业管理工作还处于起步阶段，管理水平、服务质量需进一步提高。集中居住区居民的政治、文化生活、社会保障管理等问题未纳入正常的管理渠道。

农民集中区建设牵动面广，涉及千家万户，既需要政府的宣传引导，也需要各部门、各方面的配合支持。一要深入宣传发动。镇村干部要通过走门串户的宣传解释，在群众中牢固树立主体意识、规划建房意识、节约资源意识和惠农利民意识，引导农民消除思想疑虑，走出思想误区，调动建设美好家园的积极性和创造性。同时要加强示范

带动，充分发挥已建集中居住区的示范引导作用，不断增强对广大农民的吸引力。二要注重政策引导。制定相应的优惠政策，鼓励村民入住新居，对在规定的时间内拆除原有农房、构建物及附着物且入住新居的农户，提高搬迁奖励标准；对入住新居的村民在社保、就业、子女入学、小额贷款、自主创业等方面优先享受优惠政策；对跨区域安置的村民给予适当的地区差异补贴，一次来调动村民入住新居的积极性。三要强化协调配合。例如在规划上，规划部门必须要和交通、水利、文化等部门配合，统筹考虑农民出行、水系、习俗等因素制定总体规划，在详规上还要与农业、农工等部门协调，使住房的功能既要与日常生产相配套，还要与农民的实际收入水平挂钩，不能超越其承受能力。供电、电信、建设单位要严格执行上级政策，对农民集中居住区建设涉及的相关规费，该减的减，该免得免。要通过组织推动、政策引导、各方介入，形成推动农民集中居住区建设的长效机制。

寅阳镇村镇建设办

篇6：农民集中居住点

农民集中居住区建设作为统筹城乡发展的重要课题，自开展以来得到了各级的高度重视，目前整体进展顺利，试点已经全面铺开，但在工作中还存在着规划相对滞后，协调力度不够，建设标准不高、政策有待完善等具体问题，还普遍存在着“土地”与“资金”双重瓶颈，为克服困难加快建设，特提出如下意见：

一、切实提高对农民集中居住区建设的认识

（1）农民集中居住区建设是生产力发展到一定水平，由生产方式变化所决定的的农民生活方式和居住方式的变化，是一个客观的进程，是统筹城乡发展的重要环节，是城乡一体化的基本载体，是实现城市化与农业现代化重要的结合点，是当前的新农村建设的突破口，因此，必须要站在贯彻落实科学发展观的高度，把这项工作纳入推进全市经济社会又好又快发展的大格局之中，统筹谋划，加快推进，为我市的城乡建设创造空间，提供动力。

（2）要加强政策引导，引入市场机制，调动市、区、乡村及广大农民的积极性，通过集中居住区的建设扩大内需，拉动地方经济发展，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。

二、严格落实农民集中居住区建设规划

（3）坚持城乡统筹的观念，形成科学合理的城乡空间布局。目前，全市1072个村庄中，现状城区村112个，现状镇区村80个，其他村880个。这种分散的村庄布局已不适应我市经济社会

—1— 发展的需要，必须从规划入手，打破城乡界限，根据产业布局和城市化发展的需要，引导广大农村最终形成规划布局合理、基础设施配套、公共服务完善、生产生活方便，体现现代文明的城乡一体化新格局。

（4）坚持适度集中的原则，市规划区、园区、镇驻地应当根据城市发展和产业领取情况规划建设规模较大的居住区，力争在三至五年内撤并现在村庄，市开发区、泰钢工业园、莱城工业园、钢城区可考虑重点规划建设2至3万人的规模化集中居住区，为城市的拓展提供动力，凤城、张家洼、高庄、鹏泉、艾山等四个办事处，可考虑逐步将大部分村纳入集中居住区。其他乡镇驻地要结合小城镇建设引导镇区村和周边村集中建设居住区。不在城区、镇区、园区范围的村庄，也可综合考虑交通、产业、区镇等因素，因地制宜规划好集中居住区建设。同时对山区、偏远地区等不适宜搞集中居住的地方，也要明确重点抓好旧村改造和环境整治。

（5）坚持规划相衔接的要求。集中居住区建设规划要与土地利用总体规划，城市发展规划、产业发展规划以及基础设施规划相衔接，要着重处理好总体规划、控制性规划、修建性详细规划、单体设计等不同层次、不同部门规划之间的关系。

（6）抓好修建设性详细规划的落实。要改变城乡规划管理模式，已经定点确定的集中居住区要加大投入，一次性完成修建性详细规划，这是统一风格，提高档次，完善功能的关键。

—2—（7）严格规划的控制和执行。农民集中居住区建设要实行“规划一张图，审批一支笔”，凡属市政府通过的集中居住区规划必须严格执行，市、区、乡三级要加大对城乡规划的监督力度，要做到三个明确：一是对已经确定为集中居住区范围内的村庄，宅基地一律停批；二是所在范围的沿路商住楼一律停建；三是各村新增建设项目一律在集中区内统一规划，统一建设，不得村自为战。

三、大胆创新农民集中居住区建设用地方式

（8）允许农民集中区建设使用国有划拨土地。根据城乡统筹原则，城市规划区、中心镇范围内的农民集中居住区建设可使用国有划拨土地，并参照经济适用房管理。

（9）允许农民集中居住区建设通过置换集中使用集体建设用地。可通过置换调整和流转等形式将集中居住区范围内各村宅基地集中到居住区。对规划搬迁村的土地调整，由镇政府负责协调，报市、区人民政府批准。

（10）允许农民集中居住区建设复合使用土地，即“一个规划小区多种供地形式”，包括安置用地使用集体建设用地、开发用地使用国有出让地，安置用地使用划拨用地、开发用地使用国有出让土地，同时提倡农民集中区建设要与农村道路、水利、林业等基础设施建设相补充，与农业产业结构调整相协调，努力建设环境友好型社区。最大限度地提高土地使用效率，做到能使用出让土地的不用农用地，能用集体土地的不用国有土地，能通过

—3— 农业产业结构调整解决的问题不用建设用地。

（11）允许农户放弃原有宅基地，进入集中居住区安家居住的，属本镇范围内由镇政府负责协调解决，属本区范围的由区政府协调解决，属跨区的由市土地管理部门协调解决。具体管理办法由国土部门制定。

（12）允许房地产开发企业参与农民集中区建设，要积极探索国有土地招标出让和土地抵押的多种实现形式。

四、多渠道解决农民集中居住建设面临的资金问题（13）适当提高建设用地复垦耕地，补偿标准。全面落实“双挂钩”政策，积极开展土地整理，对村居拆迁建造腾出建设用地复垦成耕地的，每亩增加5000-10000元，（规划区范围增10000元，规划区之外增5000元）。

（14）实行集体建设用地流转。对集中居住区建设村庄搬迁腾挪出的集体建设用地，除“双挂钩”试点复垦为耕地外，经市人民政府批准，可以通过出让、出租、作价（出资）入股、联营等方式进行流转，在符合规划的前提下，用于工业、商业、旅游等经营性项目的，所得收益可用于农民集中居住区建设。

（15）实行建设用地指标有偿流转，根据城市用地需求情况，适当提高建设用地指标有偿使用标准，并将流转资金返还村集体，专项用于土地复垦或集中居住区建设。

（16）整体规划的农民集中居住区，除满足农民安置用地外，根据实际情况，按一定比例将剩余土地征为国有，以招拍挂方式

—4— 出让，经批准，可部分或全部返还土地收益，专项用于集中居住区建设或居住区基础设施配套。

（17）加大政府扶持力度。要坚持城乡统筹，加大对农民集中居住区在规划、道路、管网、燃气等基础设施的投入，凡有条件通过政府解决的，必须要及时解决。

（18）调动农民参与集中居住区建设的积极性。广大农民群众既是集中居住区的建设者，也是集中居住区的直接受益者。要引导广大农民在改变生产方式的同时改善生活方式和居住方式，自觉自愿地参与到集中居住区建设中来。

（19）要坚持以市场化运作，合情、合理、合法地利用社会资源促进农民集中居住区建设。

（20）坚持以政府为主导，尝试建立农民集中居住区建设专业建设开发公司，全面负责项目的融资、建设、管理和土地复垦，可将项目本身资产及其收益作为还款担保，以土地抵押为主要形式，开展融资。

五、全面保障农民集中居住区建设中的农民权益

（21）农民集中居住区建设要以提高农民群众的生活质量为目的，逐步改善其生活环境，提高其生活水平，工作中，需以稳定和清晰的政策预期，让农民得到实实在在的好处，共享城市化发展和城乡统筹建设所带来的成果，反对急功近利以牺牲农民利益为代价所进行的城市化。农民集中居住区建设要以保证农民财产性收入为前题。要以提高农民的实际生活质量为根本，要以农

—5— 民满意不满意作为判断我们工作是非成败的标准。

（22）农民集中居住区拆迁安置要因地制宜，多听取群众意见，研究制定详细的拆迁安置方案，尽量避免因条款不具体不切实际引发群众上访和社会矛盾，要讲究工作方法，发挥区位优势，加强宣传引导，加大工作力度，要注意学习借鉴先进经验，完善拆迁安置方案，使其更具有合法性、合理性、科学性、可行性。

（23）要通过农民集中居住区建设促进当地城镇化水平，促进产业聚集和园区项目建设，为动迁居民提供更多的就业机会，要加快建立和完善城乡一体化的劳动力市场，加强对动迁农民的专业技能培训，提高其实际就业技能，逐步实现生产方式的变化，使广大农民进一步适应城市化的生活方式。

（24）要坚持城乡统筹，逐步完善动适群众的养老保险、合作医疗、最低生活保障等社会保障制度，提高社会保障水平，解决动迁农民的后顾之忧。

（25）要考虑农民的生活习惯和经济能力，规划设计适于农民需求的新型住宅，既要考虑经济条件好的住大房，住高档房，也要考虑经济条件差的住小房，住经济房，既要考虑人口较多的分户，也要考虑到五保户安置，既要考虑农民能住的进，更要考虑农民能住的起，要大力推行节地节能型新型住宅，要加强物业管理，按照城市社区管理的要求，规范农民集中区管理。

（26）要保证农民集中居住区产权合法，保证土地证、房产证顺利发放，同时要为农民以房抵押贷款提供方便。国土、房管

—6— 部门要制定具体办法。

六、进一步加大农民集中居住区建设的工作力度：（27）切实加强领导。市里已成立以由市长任组长，分管市长为副组长，城建、土地、环保、规划、财政等部门参加的领导小组和工作小组。各区、乡也要成立专门的工作班子，切实加强对这项工作的调度领导，特别是各功能区、城市规划区各乡镇、办事处，要转变职能，把抓好集中居住区建设作为促进城乡一体化的重中之重。

（28）要提高政策平台。农民集中居住区建设，要以区、乡（办事处）为实施主体，要改变村自为战，留地安置的习惯做法，防止出现家家商住楼，处处门头房的局面，要坚持按照修建性详细规划建设，要统筹去考虑农民集体经济组织补偿，统筹规划集中居住区、产业区、商业区、工业区、服务区建设，切实做到高起点、高标准，积极探索农民利益更好的实现方式。

（29）开展“宅基地换房”试点。在区位优势相对明显的城乡结合部，特别是市开发区、泰钢工业园、钢城区、莱城区工业园等可根据实际情况确定建设2-3处规模化集中居住区建设，实行宅基地换房封闭化管理。其基本要求是建设万人以上的农民集中居住区，基本条件是新建集中居住区占地面积小于原村庄用地面积，基本优惠政策是在统一制定修建性详细规划基础上，允许建设单位在保证完成拆迁农民全部安置的同时，将剩余房地产建设用地由政府以招拍挂方式出让，所得政府纯收益全部返还用于

—7— 集中居住区建设和基础设施配套，“宅基地换房”的具体标准由各区、办事处根据各自实际情况确定。项目用地占有农用地的落实“双挂钩”政策，优先安排用地指标，允许以项目用地抵押货款。

（30）改进审批方式。农民集中居住区建设是一项社会化系统工程，涉及多领域、多部门，环节多，政策要求高，社会影响大，为提高工作效率，实行科学决策。集中区建设实行可行性报告审批制度，凡开展农民集中区建设必须编写可行性研究报告。基内容涉及规划衔接、修建性详细的规划、基础设施配套，拆迁方案，用地方案，建设标准，环保要求，资金来源等各个方面。由市里成立由市区建设，规划、国地、房管、发展、环境、财政、执法等部门组织专家评审组进行“联审联批”。后报市政府常务会并通过后实施，以提高工作效率，避免部门扯皮。

（31）积极争取政策。要抓住国家土地利用总体规划正在调整的时机，抓紧修编我市土地利用总体规划，使其与我市的城乡发展规划，特别是与集中居住区建设规划相衔接。要进一步争取国土资源部“双挂钩”试点，抓住政策机遇。组织部分有条件、成规模的集中居住区统一上报，争取更多的用地指标。

（32）落实目标责任制。实行全方位定量考核，按季度上报工作进度，全市通报，确保拆的出、建的成、住的起，管的好。建议规划、国土、房管、财政等部门要制定农民集中居住区建设管理方面的细则，并报政府审批后实施。