中原地产公司简介

中原地产公司简介（通用6篇）

篇1：中原地产公司简介

置业顾问培训

认识代销

房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，以前一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。

从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。

我们所要负责的，正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子买掉的过程。这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高，其中代销业还可在分成四个部分：

（一）纯企划：就是由开发商出广告费，企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。

（二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。

（三）包柜：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责

（四）包销：与企划代理的区别在于，由代销公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。

销售人员基本概念

（一）销售顾问职责： •

1、公司形象代表.•作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。

2、公司经营传递者.•销售人员明确自己是公司与客户的中介，其主要职能把公司经营传递给客户，达到销售目的。

3、客户的购房引导者，专业顾问.•销售人员要利用专业的熟悉为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。•

4、将楼盘推荐给客户的专家.•销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信：

•相信自己所代表的公司.•相信自己所推销的能力.•相信自己所推销的商品.•这样才能充分发挥推销人员的推销技术。因为：首先相信自己的公司。在推销活动中销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展的前景。其次相信自己。相信自己能够完成推销任务的能力，是推销成功信心的来源，并能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。最后相信自己所推销的商品。对于有需求的顾客，相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品能成功的推销出去，这样就可以认定自己是推销楼盘的专家。

5、将客户意见向公司反映的媒介.•

6、客户是最好的朋友.•销售人员应努力采取各种有利手段树立更好的形象、诚恳的态度，拉近与客户的距离，消灭戒心，使客户感到你是最好的朋友，处处为他着想。

7、是市场的收集者.•销售要有较强的反映能力和应变能力，并有丰富的业务知识，及对房地产市场敏锐的触角，这就需要销售人员对房地产市场 信息做大量的收集，并为公司的决策提供依据。

8、具有创新精神、卓越表现的追求者.•作为销售人员应清楚的知道追求的目的是不断创新与追求，才能有卓越的表现。

（二）销售状元的分类.• 销售状元分两种：

•a.亲和力极强.•b.占有力极强

•建立亲和力可以排除陌生感，让顾客喜欢你，销售的大门就打开了。•

1、客户是谁？是至上的!

2、客户是公司经营中最重要的因素，是公司的财富及个人利益的来源。•

3、客户是公司的组成部分。

4、客户不是有求于我们，而是我们有求于客户。

5、客户不是与我们争论的人。

6、客户应受到最高礼遇，对客户热情有礼，要让客户有宾至如归的感觉。认为自己受到尊重，从而对销售人员产生好感，对公司的服务感到满意，增强对楼盘的购买兴趣。

（三）销售人员对客户的服务内容

1、传递公司的信息。

2、了解客户对楼盘的兴趣和爱好。

3、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘。

4、向客户介绍所推荐楼盘的优点。

5、帮助客户解决问题。

6、回答客户提出的问题。

7、说服客户下决心购买。

8、向客户介绍售后服务。

9、让客户相信购买此楼盘是明智的选择

（四）客户喜欢什么样的销售人员.•

1、热情、友好、乐于助人

2、提供快捷的服务

3、外表整洁

4、有礼貌、有耐心、有爱心

5、介绍所购楼的优点及适当缺点

6、耐心倾听客户意见和要求

7、能提出建设性的意见

8、能准确提供信息

9、帮助客户选择合适楼盘和介绍服务项目

10、关心客户利益，关心客户所及

11、竭尽权力为客户服务

12、记住客户的偏好

13、帮助客户做正确的选择

房地产基本知识

（一）房地产名词 •

1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产

2、土地使用权 :使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限 •

3、产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.•

4、三通一平:水,电,路(通).场地平整.•

5、配套设施:主要是为方便提供各种设施.•

6、容积率:建筑面积与土地总面积之比.•

7、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.•

8、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.•

9、建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.•

10、容积率:建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比).•

11、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比

12、得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.•

13、日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.•

14、中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.•

15、层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.•

16、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.•

17、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.•

18、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房

间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.•

19、房型:指几房几厅几卫几阳台.•20、动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.•

21、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。•

22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。

（二）房地产建筑形态：

•低层：1—3F的建筑称为低层建筑。

•多层：7F以下的建筑称为多层建筑。

•小高层：7—11F的建筑称为小高层。

•高层：12—30F的建筑称为超高层。

•超高层：30F以上的建筑称为超高层。

•板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。

•双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。

•三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。

•独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。

•双拼别墅：两栋连在一起的别墅。

•连栋别墅：多栋连在一起的别墅。

•越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。

•店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。

•经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。•商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。

（三）房地产结构材质：

•砖混结构

•框架结构

•钢架结构

（四）何为五证二书：

•建筑土地使用许可证

•建筑工程许可证

•建筑用地规划许可证

•建筑工程施工许可证

•商品房销售许可证

•商品房使用说明书

•商品房质量说明书

（五）何谓物业管理：

•对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。

（六）何谓智能化： •

•管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。

（七）住宅基础配置： •

1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。

2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。•

3、通风管：多设在厨房或厕所。

4、电信设施：电话、电视。

•7、供电：220V和380V。

篇2：中原地产公司简介

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民币共和国物权法》的有关规定，甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜协商一致，达成本协议。

一、意向金：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计人民币元（大写：元整），作为与甲方

进行洽谈之用。

二、房地产的基本情况（甲方提供并确保其真实性）：

2.1坐落：区路弄号室以及号车位（下称“该房地产”）； 2.2权利人；建筑面积：平方米；

2.3房地产权证编号： 沪房（地）字（）第号； 类型：□住宅 □办公楼 □商铺（商场）□其他； 2.4室内固定装修及固定设施设备一并随同转让；若非固定设施设备（含家具、电器等）一并随同转让，则详见附件约定； 2.5是否设立抵押：□否

□是，抵押权人：；

是否设立租赁：□否

□是，是否已取得承租人放弃该房地产优先购买权的书面证明：□是□否。

三、交易条件：总房价款为人民币元（大写：元整）（其它交易条件见附件一《房地产买卖协议》）。

四、委托期限：在丙方收到意向金后个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金（为本协

议第三条所述总房价款的2%）。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；若甲方签订本协议，则对乙方具有法律约束力。

五、转定金：如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后日内，乙方

应补足定金至人民币元（大写：元整），甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。

六、居间成功：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。

七、佣金支付：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可

从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。

八、联络地址：在本协议签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本协议下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及

时书面通知相对方，若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。如以挂号邮件的方式寄往前述地址的，则在交寄邮局第三日即视为已送达收件人；如以快递的方式送达前述地址的，则在交快递第二日即视为已送达收件人。

九、三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙

方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为本协议第三条所述总房价款的%。本条款独立发生法律效力。

十、争议解决：甲、乙、丙三方在履行本协议过程中发生争议，若通过协商未能解决，应向该房地产所在地人民法院起诉。

十一、特别告知：为保障交易资金安全，在交易方向丙方支付任何一笔款项时，务必存入以丙方为户名的银行账户（周一至周五间的工作日）或

丙方董事总经理谭百强先生的银行账户（双休日或法定节假日），并取得印有丙方发票专用章的打印(非手写)制式收据或发票原件。否则丙方无须就该笔钱款承担任何责任。

十二、协议生效：本协议经甲、乙、丙三方签章后即为生效。本协议一式肆份，甲、乙双方各执壹份，丙方执贰份。

出卖方（甲方）：买受方（乙方）：居间方（丙方）：代理人（代表人）：代理人（代表人）：承办分支机构：身份证件号码：身份证件号码：经纪人签章：联络地址：联络地址：联络地址：日期：日期：日期：

在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议第六、七、八、九、十一条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。

出卖方（甲方）确认：买受方（乙方）确认：代理人（代表人）：代理人（代表人）：

附件一：

房地产买卖协议

一、买卖条件及本协议履行：本条款中出现以“□”选择的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。

1.1总房价款：人民币元（大写：元整）。1.2 本协议履行：

1.2.1 签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后___日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖

合同》（简称“买卖合同示范文本”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。

1.2.2 首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款计人民币元（大写：元整）（含已支付的全部定金；是否包含尾

款：□否□是，尾款计人民币元（大写：元整由丙方代为保管）。

□【需还甲方借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后日内交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续。

□ 【甲方自还借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后日内交付丙方，甲方应自筹资金至抵押权人处还清其尚欠抵押权人的借款余额，待房地产抵押登记注销后由丙方转付甲方。

□ 【无抵押】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后日内直接或通过丙方转付甲方。□ 【转按揭方式】按照银行转按揭的操作要求支付。

1.2.3 申请贷款（若有）：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关

协议，办理公证及其它一切相关手续。

1.2.4 交易过户：甲、乙双方应于贷款申请审核通过（若有），买卖合同示范文本公证书（若有）、借款抵押合同（若有）出具，抵押登

记（若有）注销后个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）（简称“送件”）。

1.2.5 第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计人民币元（大写：元整）。

□ 【银行贷款】应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。□ 【自筹资金】应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后日内支付甲方。□ 【转按揭】按照银行转按揭的操作要求支付。

1.2.6 交房及尾款：双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款计人民币元（大写：元整）。1.2.7其他房价款（若有）：乙方通过如下方式向甲方支付房价款计人民币元（大写：元整）。

支付方式：。

1.2.8 贷款不足（若有）：若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。

1.2.9 转按揭不成功（若有）：若银行转按揭不成功，则双方同意乙方首期房价款提前偿还甲方贷款余额（若有不足，甲方自行补足），乙方另行向银行申请贷款。

1.2.10 账户：乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：

户名：；开户银行：；账号：。

1.3 其他：

1.3.1 若甲方已经将维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费、/等费用支付给相关部门，则该费用均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。

1.3.2 随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装修的价格均已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付给乙方。1.3.3 若该房地产上有户口，则甲方应于本协议签订后日内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议第1.1条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。

1.3.4 根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费承担：□甲、乙方各自承担；□全部由甲方承担；□全部由乙方承担。

二、保证与承诺：甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协

议未能履行，甲方承诺按本协议第三条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。

三、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继

续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的%向守约方支付违约金。

四、约定冲突：本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。若填写或

修改文字增加丙方义务或责任的，则需经丙方加盖合同专用章方可生效。

五、生效：本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协

议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。

篇3：中原油田分公司采购过程管理研究

关键词：采购,JIT采购,招标采购

采购从狭义上讲是买东西, 就是企业根据需求提出采购计划、审核计划、选好供应商﹑经过商务谈判确定价格和交货条件, 最终签订合同并按要求收货付款的过程。广义的采购是指除了以购买的方式占有物品以外, 还可以通过其他途径取得物品的使用权, 来达到满足需求的目的。采购成本是企业成本管理中的主体和核心部分, 采购是企业管理中“最有价值”的部分。在工业企业的产品成本构成中, 采购的原材料及零部件成本占企业总成本的比例平均水平在60%以上。采购过程从广义上讲, 是指从物资需求分析开始到物资验收入库整个过程的所有活动;从狭义上讲, 采购的过程是采购方正确选择合适的采购模式和采购方式, 将采购订单交付给供应商的过程。

一、采购模式概述

企业信息化程度不同、管理水平不同、生产方式不同, 会造成物料需求状态的不同。但综合目前的生产需求方式, 基本可以归纳出以下几种采购方法:

(一) 订货点采购。

它是根据需求的变化和订货提前期的大小, 精确确定订货点、订货批量或订货周期、最高库存水准等, 建立起连续的订货启动、操作机制和库存控制机制, 达到既满足需求又使库存总成本最小的目的。

(二) MRP采购。

MRP采购主要应用于生产企业。它是生产企业根据主生产计划和主产品的结构以及库存情况逐步推导出生产主产品所需要的零部件、原材料等的生产计划和采购计划的过程。

(三) JI T采购。

JIT采购也叫准时化采购, 是一种完全以满足需求为依据的采购方法。要求供应商恰好在用户需要的时候﹑将合适的品种﹑合适的数量送到用户需求的地点。

(四) 供应链采购。

它是一种供应链机制下的采购模式。采购者把自己的需求信息及库存信息向供应商连续及时地传递, 供应商则根据自己产品的消耗情况不断、及时、小批量地补充库存, 保证采购者既满足需要又使总库存量最小。

(五) 电子商务采购。

电子商务采购也就是网上采购, 是在电子商务环境下的采购模式。其基本特点是在网上寻找供应商、寻找品种、网上洽谈贸易、网上订货甚至网上支付货款, 但在网下送货、进货。

二、招标采购方式概述

招标采购是通过在一定范围内公开购买信息, 说明拟采购物品或项目的交易条件, 邀请供应商或承包商在规定的期限内提出报价, 经过比较分析后, 按既定标准选择最优的投标人并与其签订采购合同的一种采购方式。目前, 世界各国和国际组织的有关采购法律、规则都规定了公开招标、邀请招标、议标等三种招标投标方式。招标采购的一般程序包括策划、招标、投标、开标、评标和定标。

三、中原油田分公司采购过程管理研究

(一) 中原油田分公司采购管理现状。

中原油田分公司是中国石化股份有限公司旗下的第二大油田, 主要承担着其所属区域的油气开发、生产和销售任务。首先, 分公司现有的物资采购流程中, 从采购计划的编制、定期审批, 到与供应商谈判或组织招标, 通常需要几周时间, 从而导致采购准备时间长, 对需求的响应速度慢。同时, 一份采购计划的实施, 按照管理权限, 通常需要科长、业务副处长、处长三级审批;一份采购合同的签订, 一般须经价格、合同和资源市场等部门的审核, 导致审批环节多, 办事程序复杂。其次, 管理手段比较落后, 缺少信息共享平台。分公司物资系统和供应处内部缺乏信息平台, 各部门容易做到信息流的单面、正向传递, 难以实现反馈和逆向传递。最后, 现有的采购流程是根据油田内部业务流程设计的, 缺乏对供应商等外部资源的考虑。此外, 公司主要采用招标采购的方式进行物资采购, 采购价格主要通过历史价格、招标价和挂牌价三种方式确定。采购人员通常把这三种价格作为确定采购价格的依据, 通过与供应商博弈来确定一个较低的价格作为采购价格。

(二) 对重要物资采取JI T采购模式。

重要类物资一般具有采购金额大、对供应商依赖程度高的特点, 比如石油专用管材、钻采配件、石油专用设备等。重要类物资品种少, 占有采购资金的份额比较大, 通常来说, 此类物资采购的难度和对油田生产建设的影响程度比较大。因此, 在采购实践中, 应对重要类物资采取JIT采购模式。

1、实施条件分析。

(1) 能够与供应商建立互利合作的战略伙伴关系。对油田而言, JIT采购模式能够有效地降低库存水平, 减少流动资金占用;对供应商而言, 油田有着稳定和较大的产品销售市场, 在买方市场的前提下, 油田的物资市场对供应商有着较强的吸引力; (2) 良好的交通运输和通讯条件。随着社会物流的发展, 油田和供应商利用第三方物流能够很好地解决运输的及时性问题; (3) 利用现代信息技术, 向供应商提供综合的、稳定的生产计划和作业数据。随着现代信息技术的应用, 如电子数据交换 (EDI) 、持续补货系统 (CRP) 、电子订货系统 (EOS) , 油田与供应商之间可以充分地实现预测协同、库存信息协同、采购计划协同和采购订单协同, 双方能够高度地共享信息资源。

2、实施重要物资J I T采购模式的措施。

(1) 对供应商进行考核评估, 减少供应商的数量; (2) 实施小批量采购。通过与供应商的预测协同提高油田物资需求预测的准确性, 实行小批量多批次采购, 实时满足油田生产的物资需求; (3) 选择安全快捷的运输方式。通过专门的承包运输商和第三方物流企业负责送货, 按照事先达成的协议, 搜集分布在不同地方的供应商的小批量物料, 及时按量送到油田生产线上; (4) 保证采购质量。通过加强对供应商地认证审核可以从源头上保证采购物资的质量; (5) 进行有效的信息交换。通过现代信息技术的应用, 双方可以充分实现油田生产作用计划、库存信息、采购计划信息等数据交换, 从而大幅度增强油田供应商交货变更的响应性。

3、实行重要物资J I T采购的意义。

(1) 大幅度的降低库存水平, 减少库存资金的占用; (2) 提高采购物资的质量; (3) 有利于采购效率的提高。重要物资品种少, 供应商的数目少, 有利于油田采购部门进行集中采购。同时, 由于油田与供应商之间建立了战略合作伙伴关系, 双方能够有效地避免采购过程中繁多的环节, 极大地提高了采购管理的效率; (4) 降低采购物资的价格。由于与供应商的密切合作以及内部规模效益与长期订货, 再加上消除了采购过程中的一些浪费, 就使得采购物资的价格大大降低。

(三) 确定合理的采购方式

1、规范物资采购招标活动。

(1) 合理选择招标方式。根据采购物资料性、金额和采购任务的不同, 选择合适的招标方式; (2) 减少招标次数。油田采购部门应通过加强对物资需求的准确预测, 增加招标标的的金额, 减少重复性的对同一物资的招标采购次数, 提高招标采购的管理效率; (3) 制定科学合理的评标规则; (4) 做好招标活动的组织工作。油田要遵守招标的程序, 做好各环节的管理, 确保招标活动有计划、有步骤地顺利进行。

2、明确比价谈判采购的适用条件。

比价谈判采购是油田传统的采购方式。但过分地压低采购物资的价格, 不能保证采购物资的质量。美国著名采购学者亨瑞芝给出了比价谈判采购的适用条件, 为油田采购部门选择招标采购还是比价谈判采购提供了合理的依据。亨瑞芝认为, 在下列条件谈判采购较之招标采购更能满足采购的目标: (1) 采购设备独特而又复杂, 以前不曾采购过, 且很少有成本信息; (2) 当某类产品的价格因惯例、公开贸易或供应商共谋而固定时。如果在某一领域有许多供应商, 良好的谈判策略通常能成功的促使希望获得合同的供应商进行让步; (3) 当在某一领域供应商数量很少或只有一个供应商, 但拟购的产品可以由采购方自己的JIT生产, 或者可以国外采购, 或者有替代产品时; (4) 当有几个供应商竞争提供该产品, 但没有一个报价十分满意时; (5) 当现有合同变更时。以上五个条件, 对于油田采购部门选择比价采购方式具有较强的指导作用。

四、结论

物流第三利润源说, 被企业所重视并逐步把改善物流管理水平、提高物流管理效率作为企业降低成本、提高企业经济效益的重要途径。中原油田作为中石化的第二大油田, 物资采购规模巨大。因而, 促使物资采购工作更加合理化、规范化, 提高物资采购效率, 对于提高油田经济效益、改进企业管理水平具有非常重要的作用。本文结合分公司的实际情况, 运用现代物流管理、供应链管理的理论和方法, 对中原油田分公司的物资采购过程管理进行了研究。对油田重要类物资实施JIT采购模式, 改进完善物资采购的方式方法, 如规范物资招标活动和明确比价谈判采购适用的条件等, 这些都有利于提高采购管理的效率, 提高企业物流管理水平。

参考文献

[1]熊青主编.企业物流管理.北京:人民交出版社, 2007.

[2]王耀球, 施先亮主编.供应链管理.北京:械工业出版社, 2005.

篇4：中原地产指数落地

“O2O里的Online最初一定取决于Offline有足够大的业务。”中原集团网上业务发展总监金珑认为，在谈论行业O2O之前，这是一项必须厘清的基本认识。

2009年以来，金珑负责集团网上业务和部分内部IT事务，这几年他和40人的团队，为全国36个分公司提供网上业务服务。通过建立更符合客户需求的网站，以及重构内部运营系统等方式逐步建立了中原的O2O优势。

中原地产拥有35年的历史，是国内房地产代理行业内最具规模的领军企业之一，服务中国内地、香港及澳门三地房地产市场，跨地域分店总数超过2000家门店。中原打造的O2O业务，主要通过中原自建的网站来推动，而非通过与第三方合作的方式进行。

选择这条路径的行业背景是，这几年行业竞争激烈，搜房等第三方投放渠道的报价水涨船高，每年中原、链家等企业会在这些平台上投入1、2亿元，但增高的价格带来的投放回报效率却逐步减弱，因为当越来越多的经纪人都在平台上发布房源信息时，真实的房源会被大海般的虚假信息淹没。

采用以官网为主要途径的好处是，这是一个更利于积累品牌客户的场所，同时也是一个创新的试验场，透过官网可以接触到不同的客群，低成本地做一些以前没法做的试验、测试。从实际效果看，官网的电话基本上2通电话会成交1单，而来自第三方媒体平台可能5～7通电话成交1单。

另外，客户在O2O上的行走路径一般经过四个步骤：首先知道中原这个品牌；其次从互联网上获取到很好的房源、经纪人等服务，第三步才会走到线下门店寻找经纪人，和经纪人共同选房，最后需要有信息安全的保障，最终达成交易。为此在谈论如何开展O2O的业务时，金珑和同事们经常讨论的是，“我们网站看重的是什么？是如何让客户尽快离开网站，离开不是说他走了，是转到线下去了”。

突围的天津分公司

去年底至今，金珑和同事给天津分公司制作了新版网站，去年10月28号上了第一版本，今年1月28号又更新了一个版本，每次版本更新后，客户的电话量都会翻一番。

于是中原内部出了一个让所有人都大跌眼镜的事情：天津分公司的电话量赶上了集团最大的上海分公司。上海分公司总经理对此非常惊愕。

的确，在这之前，天津分公司的电话量只有上海分公司的1/4。从分行和人员规模来看，天津分公司连上海分公司的1/5都不到，天津分公司有1400名房屋经纪人，上海分公司有1万名。天津的市场规模和月成交量也只有上海的1/4。为此上海分公司的总经理非常急切地找到金珑，希望也给上海分公司上线新版网站。

事实上，天津分公司的网站改版后，不仅电话量上涨，成交量也随之水涨船高。天津网站经过半年的运作，已经为天津分公司获得了15%的市场份额。最近天津分公司的相关负责人兴奋地将报告总部的内部战报邮件抄送给金珑，包括当月成交多少单量、每一单多少单价等新战绩，都用红色大字体突出标注。

天津的新版网站有什么特别之处？

淘宝带给了金珑全新的思路。他认为，淘宝之所以能够成为一个平台，关键是在积累的过程中逐步做到了货品全面、搜索方便、提供双方的管理工具、信用体系（买卖双方）、交付保障，从而形成了一个庞大的独立生态圈。而中原本身的O2O属性很强，有庞大的线下资源（门店和经纪人）。门店是最好的广告牌和交易变现处所，经纪人扮演着核心的谈判角色，不过在谈判之前经纪人必须花费巨大的精力去识别出有交易可能和交易意愿的上家和下家。

“过去这个功能是在线下门店完成，现在这个功能随着用户的迁移而移到了网上。谁能在网上提供最全面、最方便易用、最准确、最有信用的资讯，客户才会联系谁。通过网站，经纪人可以进行低成本的配对。”金珑说，“表面上，免费的网站打破了信息不对称，让经纪人好像失去许多便利性。但实际上，线下垄断能力越强的公司就越有可能掌握全面的房源，一般的行业经验是市场占有率在10%以上的公司就可以掌握市场80%以上的在售房源信息”。

由于中原的线下业务很强大，披露的成交纪录也就越多，经纪人的资料也越真实。相对于经纪人个人，中原本身有驱动力去披露更多的信息给客户，在帮助客户决策的同时提升客户的选房体验，让客户通过网站自主做出合理的选择。由此，中原通过数据打造选房和选人的环节，大大降低经纪人做假的可能性，将过去的门店数量壁垒逐步转化为网上的数据堡垒。

天津分公司的突围正是得益于新版网站提供给客户全面的信息，真实的成交记录，以及有效搜索和经纪人的信用数据。

买家浏览网站，房源是首要关注的信息。天津分公司网站拥有17000套房源，囊括市场90%以上的房源。同期打开的天津市场排名第二的链家地产网站，房源显示有8000套，在天津市场排名第三的搜房网显示100多万套。“我们之前已经做到天津市场第一，线下业务够大线上业务才够大，这是行业规律。”金珑再次强调他上文提到的观点。

对于卖家而言，最新的成交信息有利于估价，天津分公司的网站提供真实的成交记录，任何人不用注册就可以浏览到天津市场某个房源过去两年的成交记录。这一模式拷贝了中原香港总公司的模式，中原在香港同行业位居第一，20多年来，业务已经覆盖全香港的房屋市场，为客户免费提供几乎全香港每个楼盘的房源信息，包括过去16年来的成交数量、每次的成交价格、价格涨幅曲线图等信息，为客户买卖房子时的决策提供参考。

中原经理人指数

在金珑看来，这里所蕴含的数据才是中原最重要的资产。为了在国内市场提供这一服务，金珑在两年前启动“楼盘框架项目”，要求经纪人在日常工作中梳理手中的楼盘数据，对楼盘进行大规模的数据清洗，因为某个楼盘、某个楼层、某个房源在政府的登记、开发商、客户以及经纪人处有不同的叫法。

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从技术上看，这些数据背后需要一套流程管理系统进行管理，以在控制成交风险的前提下，为客户提供最新鲜的信息。在现实操作中，一旦客户签订了购房合同，经纪人会将成交信息录入系统，这时系统就会自动生成信息并展示到网站上。

另一个中原地产的特色是，其每周一会通过网站推出下周的“中原经理人指数”。中原在门店为经纪人提供一个投票工具，当他上班打开电脑时，系统提醒他对下周房屋成交量进行预测。经理根据客户和房屋等情况进行看平、看涨、看跌三种投票，相当于下一周的市场信心的指数体系，当投票人越多，指数就趋向准确。

如果将中原经理人指数的走向趋势，与过去几周的市场成交价格走向图对比，在政府出台的各种政策、银行出台新政策等节点上，二者的走向基本吻合。

当一个客户还没有想好购买什么样的房屋、何时入市，可以看看这个指数参考。而对于决定好买卖房屋的客户而言，也有助于评估房屋的买卖价格。“我们将这些信息公布给客户，让客户来判断，因为我们不敢也无法保证经纪人一定是在帮助客户。”金珑直言，“客户看到这些信息后产生什么样的心理变化，做出什么决策，不是我们要决定的，我们只希望通过互联网为客户提供尽可能多的准确信息。”

在新版的天津分公司网站上，金珑引以为豪的还有搜索工具的设置。对于买家，网站的搜索覆盖了绝大多数的可能性，提供基于区域/板块、地铁（单站/多站）、学校、地标建筑、环线等搜索纬度，并且提供列表、图表、地图等呈现方式。搜索的便利性和资料的详细程度，超出传统的媒体平台。

同时，为了让顾客选择最有成交可能的经纪人，中原提供交易信息安全的保证，天津分公司网站的每套房源会提供详细的经纪人信息，客户可以看到每位经纪人从事房产经纪的年限、在中原服务的年限、在中原成交的房屋套数、店铺访问量等信息。客户也可以按照综合表现、经纪人在中原的年限、成交的套数、在中原所获得的荣誉等纬度进行搜索。

这一做法是在香港模式的基础上进行扩展，在内地同行网站中属于首创。中原内部希望，在社会没有提供完善的法律信用保障的情况下，通过提供这些信息，帮助客户做出更好的决策。

通过以上的数据积累，天津分公司的官网逐渐成为一个大数据中心，大量的新数据和以前的内部数据相互作用、验证，产生了许多“小数据”，“小数据”逐渐改变经纪人的行为模式。

“网站提供经过筛选和整理的信息，披露的信息越全面，客户的搜索效果会越好，转化到线下交易的概率就越高。”金珑表示，对于网站原始的客户来源，中原一方面希望客户直接搜索中原的网站，另一方面希望门店的广告效应。每一个经纪人在接触客户的过程中，介绍客户到网站上进行搜索，当客户一旦认同搜索体验，便会停下来，最终形成O2O的良性循环。

重构内部运营系统

在过去几年，中原主要把精力放在改善内部系统、加强基础数据等工作上，但他们逐步发现，要做O2O业务时，首先需要把自己逼到底层和内部的工作上。

2009年，中原内部开始自建自己的交易网站，当时走了一段弯路，将香港总部的网站模式直接拿过来用，但实践证明这套模式并不适合内地。于是他们又花费一年多时间，逐步摸索更本土化的网站模式。

其中最本质的区别是内地的网站没有香港公司的基础数据，更没有基于数据之上的相应的运营体系。中原在内部一方面持续推动全公司的“楼盘框架项目”，另一方面通过改变IT的内部架构等方式，重构公司的运营体系。

中原地产不是一个依靠行政命令管理的企业，它在内部提倡小总部大分公司的模式，各个分公司都有自己的系统，甚至一个分公司内部的一手房、二手房也有不同的系统，过去这些系统都能支撑业务运作并产生效益，这种模式在最初开拓内地市场很管用。

“但用互联网这面照妖镜看，会发现几个问题，首先，互联网客户的搜索体验和经纪人的搜索需求不同；其次，互联网属于7×24小时运作，对系统的压力完全不同；最后，互联网要求房源和经纪人的数据贯通，而内部系统原来的运作没有那么严格。”金珑表示，这些最终引发中原对内部系统进行二次革命，将O2O的理念从上自下贯彻到内部的系统和数据建设中。

为了推动新一轮的变革，金珑将天津分公司的网站做成成功案例，然后再吸引第二家公司进行谈判。这一服务模式完全不同于传统公司，中原在内部IT的建设上遵循小政府大社会的策略，集团在推行某项IT策略时，必须要像推销员那样首先获得分公司的认可；当分公司使用这项服务时，集团可以像中央政府一样，从中抽取分公司的税赋承担小政府的运作，这个过程会以谈判的方式进行，而非行政命令来推动。

最近，这一充分市场化竞争的理念又有一轮升级，中原最近成立了一家独立的电商公司，为全国36个分公司提供网上业务服务，这一业务将会与金珑所在的部门形成竞争。

“这是中原内部奉行多年的文化，总部为了在内部形成良性竞争，往往成立两个类似的部门提供产品，虽然浪费一点资源，但可以达到优胜劣汰和自我净化。”金珑对此拍手称赞。这一理念与腾讯创始人马化腾提倡的自组织和自我净化的理念非常一致，互联网思维和传统商业公司的思维，在这里出乎意外地一致。

对于接下来的计划，金珑表示并不急于全面铺开线上业务，“中原在线下有业务优势，需要强化线下的内部数据能力，之后再推动线上的业务” 。

篇5：中原地产分析报告

房地产门户-搜房网 2010-04-21 14:19:00 来源：济南搜房网

一、房地产相关政策及行业信息(一)国家及济南市政府宏观政策 1.国土部出台19条土地新政

继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称《通知》)。

1.各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房计划供应与1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于从源头上重提“90/70”政策，但落实起来存在难度，主要还看地方政府在保障房计划上的执行力度。

2.严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

3.严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

4.坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

5.从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍，土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。行业集中度将提高，公司将优胜劣汰；开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放，而探索土地预申请制度则意味着上海等地出现的“勾地”制度有望进一步推广，政府将更为充分的实现土地资源优化配置、稳定土地市场预期。

国19条基本延续了“国十一条”的政策框架，重点在于加强对于住房建设用地供应的规划及出让监管，大力盘活闲置土地和低效利用土地，打击囤地圈地行为，确保已批准建设用地能够及时有效供应。政府着眼点还是在于促进供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

2.房贷：二套房首付不低于40%

《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。

政府部门几次重申二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。二套房贷的严格主要体现在两点：一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。这个规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。

可见，收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，自上而下的监管层心里都非常有数，这个政策绝不会轻易改变。这不仅是降低银行的风险，更是在降低中国房地产行业的风险。

3.央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。

2010年1月12日晚，央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。

银行的“钱袋子”事实上在不断收紧。央行近日发布《2009年第四季度中国货币政策执行报告》提出，2010年要“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”。再度上调存款准备金率，可以视作货币政策退出刺激经济、回归常态的一步。今年一季度信贷增量较大，存款准备金率的上调可以抑制商业银行放贷冲动，以避免流动性泛滥带来的通胀压力。同时，房地产企业贷款难度进一步加大，可以抑制不断上涨的房价。

4.严控房地产新项目贷款

5.中国人民银行济南分行：闲置两年房产项目不能贷款 6.最大规模楼市调控督查开始 7.新建小产权房将清理 8.全国住房用地出让暂被叫停 9.78家央企退出房地产业务

政策小结：2010年第一季度国家宏观调控政策倾向于土地调控，以调控房地产市场土地供应，促进房地产业平稳健康发展为目的，确保保障性住房用地为目的，并严厉打击开发商圈地、囤地行为。78家央企退出房地产业务，有利于市场有序竞争和集中度的提高，但是此政策的效果还有待时间的观察。

(二)济南市重大发展规划

1.2010年1月8日，济南东站扩容已成定局

客运东站周边三角地块规划用地范围超过10万平方米，为对外交通和商业金融业用地，汽车东站的母公司山东交运集团有意与外合作，在此建设一家星级配套酒店。

2.2010年1月9日，38个连片棚户区今年拆迁完

2010年完成38个集中连片棚户区拆迁，66个零星片区改造实现突破，启动二环以内6层以下简易楼房改造，原则上不再审批6层以下建筑。济南市将全面放开县域内户口迁移2020年城镇化水平达80%左右。

3.2010年1月14日，小清河沿线将建城市综合体

天桥区将打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个城市综合体项目。推进小清河沿岸连片开发与项目引进，逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。

4.2010年1月19日，官扎营将建设火车站北广场 5.2010年1月21日，二环西路高架路今年将动工 6.2010年2月21日，槐荫将打造“三大片区”

2010年槐荫区将着力打造“三大片区”，让城区扩大，让城区“长高”。槐荫区着力推进的“三大片区”建设为：二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特色街区”。以开埠时期老街巷、老建筑的保护性开发利用为重点，精心打造“百年商埠风情区”，彰显老槐荫历史文化底蕴；结合棚户区改造和环境综合整治，高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特色商贸街区等特色商贸区。

7.2010年2月23日，济南市三大新区将打造地标

济南市在城市规划建设上将实施精品战略，着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开发建设中打造济南的新地标。

8.2010年3月18日，市区首个城中村改造项目启动 我市市区首个城中村改造建设项目正式启动——位于二环西路和张庄路交汇处的后屯村改造项目奠基仪式已经举行。这也标志着省城市区首个村庄改造正式启动，该片区将建3栋居民安置楼，片区内500余户居民将全部得到安置。这是市政府《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》下发后首个实施改造的“城中村”。

9.2010年3月26日，今年济南将动迁1.2万户城市居民

今年，我市计划动迁城市居民1.2万户；房地产业将计划完成投资350亿元，新开工面积520万平方米，竣工面积390万平方米，销售面积300万平方米。这是在召开的全市城乡建设工作会议上宣布的消息。

(三)其他与房地产行业有关的重要信息 1.全省将新增廉租房保障2万户 2.2009年山东省房地产纳税214亿 3.北京“双料地王”被收回 4.济南土地市场新年遇冷

5.山东将旧住宅区整治纳为政府公共服务的重要内容 6.新一轮房价“堰塞湖”或现 7.山东省将评选房地产50强

二、土地市场交易信息(一)土地供应总量分析

受2010年3月份济南土地供应市场快速升温的影响，2010年第一季度济南土地供应量增大，该季度环比上季度及去年同期大幅上涨。

(二)土地供应区域分析

2010年第一季度土地供应总面积170.4万平米，建筑面积730.7万平米。其中历城区和高新区土地供应量最大，预计这两个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。

(三)土地成交总量分析

受奥体西路延长线地块规模大、容积率高拉低楼面地价的影响，2010年第一季度的楼面平均地价较上季度和去年同期均有所下降；成交面积比去年同期增长120%，环比下降75%；成交建筑面积同比增长59%，环比下降75%。

受季节因素影响，每年1、2月份土地的成交量均较少。从上图可以看出，3月的成交比前两月有大幅上升。但受两会新出台政策的影响，济南土地成交市场出现观望情绪，4月份的土地成交量有待进一步观察。

(四)土地成交区域解析

在一季度的土地成交中，历城区的土地成交最为活跃，共有7宗成交土地，占了总比例的68.6%，主要是因为济南名都置业有限公司一举拍得历城区经十东路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天桥区，共有4块成交土地，占了土地成交总比例的11%。平均楼面地价最高的是天桥区，主要是因为该竟得项目的容积率较其他项目小，使得平均楼面地价为该期最高。

三、商品房供应分析(一)商品房批准预售总量

(二)商品房批准预售区域

2010年历下区因中海奥龙观邸、香墅里、万豪中心等项目获得预售证，该区域第一季度商品房预售量最大，其余区域该季度均有一定量的房源获得预售证，市场供不应求的局面有所缓解。

四、商品住宅新开盘及成交分析(一)开盘成交总量

济南市2010年第一季度的市场供应主要集中在1月份和3月份，其中，1、2月份的新增房源成交均价较高，提高了第一季度的整体开盘均价，环比上个季度增长10%。

2010年1、2月份，中低端项目的成交受到宏观政策的利空影响，开盘成交率较低，而高端项目的成交率较高。3月初的“两会”并未颁布对房地产市场的具体调控措施，利空政策的影响开始淡化，而3月中下旬中低价房源的适时推出，满足了潜在客户对中低价位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整体成交率。

(二)商品住宅新增供应产品形态

2010年第一季度新增项目全为普通住宅，供应量为1858套，比例为100%。(三)商品住宅新开盘户型

从第一季度的济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，两室和三室户型呈现供需两旺的局面。

1月份高端房源供应量大，购房客户多为改善型购房，对房间的舒适度要求较高，而3月份客户多为对价格敏感客户，两个月不同层次的供应房源满足了不同需求的客户需要。

(四)商品住宅新开盘面积区间

由1、2月份不同，3月份济南新增住宅面积集中在40-140平米之间，以40-60平米之间的小户型公寓、80-95平米的两室和90-140平米之间的三室为主。150平米以上的大面积户型本月没有供应。

(五)商品住宅新开盘供应价格

从供应量来看，1、2月份开盘项目的成交均价较高，导致了2010年第一季度的高价房源的供应比例占到总供应量的三成；而3月份中低价房源的大量上市，使6000-8000元/平米的供应量占到总供应量的七成比例。

从成交量来看，受宏观调控政策影响1月份中低价房源的成交冷淡，3月份成交开始转暖，因此6000-8000元/平米的房源成交比例占到七成；而8000元/平米以上的房源集中在1、2月份开盘，供应量有限，成交比例仅占到总成交量的三成。

从成交率来看，第一季度6000-8000元/平米的房源成交率较高，主要集中在3月份的新开盘项目；而8000元/平米以上的房源推售量较少，但高端项目的客户群针对性较强，致使成交率较高。

五、商品住宅成交分析

（一）成交总量

受季节因素、宏观政策收紧、房价高企、供应缺乏、普通住宅供应及成交结构变化等综合因素的影响，2010年第一季度成交量较去年同期和上季度均呈现大幅下降；而成交量的连续下降、宏观政策的收紧并未对价格形成影响，该季度普通住宅成交均价呈现持续走高的趋势。

（二）成交区域

受供应量不足、宏观调控的影响、房价高企对销售上涨造成压力、其间适逢农历春节等综合因素的影响，2010年第一季度的成交量环比上季度整体下降39%。

与去年同期相比，成交量下降9%，主要在于2009年第一季度虽受到经济危机的影响，但政府的经济刺激政策力度大，市场房源供应量大，开发商推出的优惠措施多、力度大，且房价处于低位，被长时间压制的刚性需求得以爆发。2010年第一季度因高端房源供应比例较大，且经历了一年的价格飞涨，本季度住宅成交均价较上季度及去年同期均有大幅上涨。

（三）成交面积区间

从成交面积来看，2010年第一季度主要集中在90-130平米之间。因本季度住宅供应量相对不足，大面积房源如万达公馆、海尔绿城全运村等供应量较大，本季度200平米以上的大户型成交量大，其余各面积段住宅成交量有所下降。

经历了2009年价格的过快上涨，受购买力条件的限制和闲余资金避险的等因素的影响，90平米以下的房源成为市场的热销产品。同比去年同期本季度90平米以下房源受到首次置业者和投资者的青睐。

（四）成交单价区间

2010年第一季度济南已无6000元/平米以下房源，住宅成交房源虽集中在6000-8000元/平米之间，但此价位房源正在减少，8000-10000元/平米的房源正在迅速增加。万元以上的项目仍属凤毛麟角，但市场消化情况理想，受其供应量变化成交波动较大。

（五）成交总价区间

2010年第一季度，市场总体成交量环比上个季度下降39%，与去年同期相比，环比下降9%。

本季度成交房源总价集中在50-80万之间，主要在于蓝调国际、香港国际和中海紫御东郡等中低单价房源的大量上市和成交。而总价200万元以上房源的成交量大幅增加主要在于1月份大量高价房源的上市和成交。

六、报媒推广分析(一)商品房报媒推广总量

2010年第一季度与上季度相比无论是投放频次还是投放总版面数都有所下降，前者下降了35&，后者下降了2%；与去年同期相比，投放频次同比上升了78%，投放版面环比上升了58%。

(二)商品房报媒推广区域

篇6：中原地产十大广告语

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联盟新城：“当别人都在说„世界‟时，联盟新城笑了”、“当别人都在说„景观‟时，联盟新城笑了”、“当别人都在说„建标‟时，联盟新城笑了”

点评：这是郑州联盟新城一系列宣传推广用语，不与人争、笑看风云淡，像是一个身怀绝技、隐居江湖的大侠，不经意间却彰显大家风范。

郑州联盟新城作为由深圳万科、浙江南都、河南建业等12家全国一流房地产巨鳄共同投资、打造的房地产连锁品牌旗舰，有着与生俱来的国际血脉。在最早规划时，从项目地形的利用到建筑设计的细部处理，再到景观小品的反复考证，都选择了国际一流的合作机构，目的就是利用它们雄厚的设计实力及国际化的规划理念，让联盟新城的每一个细节都流露出国际化情结。

实际上，品质决胜楼市，地产市场粗放式经营一去不复返了，精耕细作已成为房地产开发商新的制胜法宝，中原房地产将进入一个以“品质”为主题的时代。目前，真正能达到国际化开发水平、具有国际视野、与城市未来的发展相结合的住宅并不多。联盟新城所采用的建标，普遍高出国家标准3倍左右，住宅中的劳斯莱斯名副其实。难怪联盟新城敢如此“妄言”：一切可以想象得到的建筑，在联盟新城面前，皆相形见绌。

世贸商城：身价千万的王老板还在为谁打工？

点评：商铺投资因为不需要投入大量的时间和精力就能赚取可观的利润，而成为诸多房地产投资者关注的热点。投资商铺当然是为了赚钱，但是风险和收益总是如影随形。怎样才能让自己的投资高收益、低风险呢？

这是一个商业广告横行的年代，“身价千万的王老板还在为谁打工？”使我们眼前一亮，在众多的商业广告中脱颖而出。不管“王老板”在为谁打工，这一句无疑是最成功的商业地产广告语之一，因为它迅速抓住了商铺投资者的眼球，把世贸商城“先租后售”的经营模式淋漓尽致地表现出来。为保障广大商铺投资者的利益，达到开发商、经营商户和投资者三方共赢，世贸商城所有的商铺都是先招商、先经营，然后进行产权出售，让商铺投资者有效地避开了风险，这无疑也是开发商对自己责任和信誉的公开宣扬。

大上海城步行街：千年大中原 一个大上海

点评：最爱体味这句广告语中深入骨髓的厚重味道。中原大地，天高地厚；上海风情，新锐繁华。在商战发源地郑州，在二七商圈这个“商核”之地，郑州大上海城商业步行街项目正在按最初的设想成功操盘，必将成就郑州商业史上的另一个传奇，成为郑州这个商战之都的点睛之笔。

“千年大中原一个大上海”的含义包括：第一，“千年大中原一个大上海”是海派文化和中原文化融合和整合的产物，在地域文化上，实现了共享共荣；第二，“千年”与“一个”，“中原”与“上海”对比工整，而且和谐押韵，朗朗上口，大气稳重，很符合大上海城的项目定位和运作风格。

大河春天：主流生活，主流社区

点评：孩子是每一个家长的“主流”，是每一个家庭的重心，大河春天对教育的重视，赢得了家长和孩子，也赢得了整个家庭。作为以教育文化社区定位的中国教育地产品牌名盘，思达置业以8350万元+500万元的巨资，鼎力打造优质的教育资源和高质量的教育服务体系，用九大换代体验给中原人居注入了全新的内容。

“主流”是本最流行的词语。所谓主流是一种身份、一种资源、一种价值观、一种时间欲的综合体现。主流生活是一个最具社会活动话语权的阶层生活，该阶层是社会的中流砥柱，也是时间的自我掌控者，他们是在真正地享受生活，而其他人则多是活着。主流社区则代表着楼市的发展方向，引领着中原居住业的主导消费，是一个主流阶层的生活场。

绿城·百合公寓：百年建筑一生好合点评：一弯明月、一瓣桂花，这就是绿城房产标志组合的图形部分，而桂花瓣、桂花树、桂花林也成了绿城房产所有代表项目中的统一符号。“为员工创造平台、为顾客创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富”是绿城的企业使命。“真诚、善意、精致、完美”是绿城的八字方针。“产品即人品，人品是产品之源”、“生命多精彩，产品多精彩”、“人是公司第一产品”等是绿城独特的理念性口号。“百年建筑，一生好合”广告语的提出正是基于这样的文化背景和企业风格。

大象无形，产品有形；价值无形，居住有形。从“百年建筑、一生好合”这一点出发，绿城·百合公寓暗示着绿城追求的房产是百年建筑，让建筑成为后人可以解读的历史。在花丛里“种”房子，这就是“百年建筑，一生好合”的最好注解。

长城康桥花园：让有身份的人悠然起来

点评：当这句广告语随户外广告出现在郑州街头时，吸引了不少人的眼球。

悠然生活自悠然。现代社会上的上流人士追求的住宅是有品位、有档次、周边配套环境又好的地方，这样才更能彰显其显赫的社会地位。豪宅，成为身份的另一个代名词。

在长城康桥花园，无论是公司或者个人，高品质的建筑质量、高层次的居住人群、高起点的瞰视效果、典雅的居住环境、精致的景观设计、完善的配套设施，使入住的业主都能真正地享受高品位的居住环境，真正地体验身份的高贵与典雅，成为业主事业有成的品牌象征，白领阶层的高档享受。在这里体味人生的高度，感受生活的满足，体验家庭的完美与升华，用成功与欢乐铸造幸福巢穴，不失为一种悠然自得的惬意生活。

滨水带·圣菲城：圣菲城只有两座，一座住着比尔·盖茨，另一座你可以居住

点评：这句广告语是滨水带·圣菲城的系列广告语之一。该项目是太极置业继“公馆世家”后推出的又一个大型高层社区，为河西岸70米宽的滨河公园所环抱。因为“太极公馆”系列已经以其实实在在的品质为太极置业树立了良好的形象，这将为滨水带·圣菲城培养一批潜在的购房者。“我家住在公馆里”的广告词变为“我家住在圣菲城”也许就不会太难。

滨水带·圣菲城的形象广告做得很成功，确实能让人对“兰乔圣菲”的生活产生无限的遐想！其经典之处就在于用圈层的手法无形中提升了楼盘的档次。比尔·盖茨住在美国的兰乔圣菲，而郑州有一个同样档次的住宅，那就是圣菲城，圣菲城=兰乔圣菲，你=比尔·盖茨，不需要过多的语言描述就完成了客户的心理提升。

鑫苑·中央花园：势在四方，筑在中央

点评：当鑫苑·中央花园面世的时候，鑫苑公司就毫不谦虚。放言要在紧邻郑东新区CBD的地方，推出超性价比的“中央生活区”，为“错过鑫苑名家”的人们，再造一个“坐享超值基业”的机会。始终把目标定在如何让业主坐享一份超值的基业，这也是鑫苑公司产品的核心竞争力所在。

这句广告语，在经典中国红的衬托之下显得非常大气。据了解，该广告语源自两千多年前韩非子的“事在四方，要在中央；圣人执要，四方来效。”借四方之势，在大郑州的核心区位置业安家。巧妙借用“四方”与“中央”的关系，准确地传达出了项目位于金水路和中州大道（原107国道）两条城市中轴线交会处的稀缺位置。因为“要”在中央，也有一种希望消费者“四方来效”的预期。同时，这句广告语低调内敛、不事张扬的风格也与一贯坚持正和大气的鑫苑品牌形象相吻合。

顺驰·中央特区：让全球华人联合起来

点评：顺驰是一个制造关注度和引导行业舆论的高手。2004年，顺驰·第一大街亮相郑东新区，“建筑榜样中原”的广告口号在赚足了眼球的同时，也引来了行业大讨论。时隔一年，另一个大型项目顺驰·中央特区再次给了人们一个惊喜，“让全球华人联合起来”的大手笔使顺驰的领袖风格再次彰显。

顺驰·中央特区是由海外客属雄厚资金的投资委托人世界客属总商会和顺驰地产强强联合打造的国际顶级住宅大盘，总规划占地640余亩，总建筑面积70余万平方米，独家引进电梯直接入户、入户空中花园及中央休闲林阴景观带，是郑州未来的理想之城、未来之城、魅力之城、活力之城和生活之城。

郑州国际小商品城：金柜通上市了，财神爷下岗了！

点评：郑州国际小商品城与中信银行联合推出的全新投资理财产品“金柜通”上市之后备受关注，不仅仅是因为它把商业地产产品进行了创新，还有一个重要的原因就是这句很抓人眼球的广告语：“金柜通上市了，财神爷下岗了！”此广告语看似平平，实则是一个很实际、很适合商业地产操作的方法。它简单明了，直奔主题，尤其是“财神爷”三个字更是用得恰到好处，紧抓投资者的心理。广告语中“上市”与“下岗”形成鲜明对比，直接传达出其产品蕴含的巨大商业价值，使投资者可以直观地感受到投资“金柜通”的收益之大。