珠三角某准五星级酒店项目策划书（通用3篇）
篇1：珠三角某准五星级酒店项目策划书
目
录
第一节
项目概况....２
第二节
背景分析....２
2．1政策分析...２
2．2市场分析...３
2．3选址分析...３
第三节
目前星级酒店现状及趋势....４
第四节
经营定位....４
4．1定位基本理念...４
4．2定位主要依据...５
4．3经营理念...５
第五节
功能布局与建设基本思路....６
5．1功能设置...６
5．2酒店设计建议...７
5．3酒店建设标准...１０
第六节
营业额粗估及投资回报....１１
6．1月营业额粗估...１１
6．2投资回报...１１
第七节
投资进程与前景展望....１２
7．1投资进程...１２
7．2前景展望...１３
第一节
项目概况
1．1项目名称
江门XX生态大酒店（暂定）
1．2发起单位
XX化工集团
1．3企业性质
有限责任公司
1．4地
址
中国·广东·江门高新区
1．5投资总额
200,000,000元人民币
第二节
背景分析
2．1政策分析
伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。
项目所在地江门高新区及项目辐射周边半径6公里内的江海区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与高新区政府合作，项目的启动与建设必将得到高新区政府的关注和支持。
2．2市场分析
江门市区人口132万人，项目所能辐射范围人口可达30万，单单高新区范围内便有中小型企业200多家，流动与非流动人口超过6万。江门市2006年人均GDP突破2800美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。
尽管江门市区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。
2．3选址分析
项目选址高新区金瓯路，距广珠轻轨江门站、江门市港澳码头及高速公司入口均不超过5分钟车程，具有较广阔的升值空间，其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。
第三节
目前星级酒店现状及趋势
根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：
★
五星级以上的酒店经济效益普遍较好；
★
高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；
★
凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；
★
老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；
★
酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。
第四节
经营定位 4．1定位基本理念
4．1．1档次定位：四星级（准五星）生态商务酒店。
4．1．2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。
4．2定位主要依据
目前，高新区尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在工业区内建设四星级生态商务酒店，在江门市尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在江门酒店市场竞争中取得成功的第一步。
4．3经营理念
4．3．1主题理念：打造江门市江海区首家独特的生态商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。
4．3．2衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。
4．3．3运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按广州模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。
第五节
功能布局与建设基本思路 5．1功能设置
5．1．1环境设计建议
赞成长沙市规划设计院有限责任公司深圳分公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》。
5．1．2单体功能布置建议
★公共建筑部分：酒店及办公
建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到350个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。
A、酒店
底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；
二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房；
三层设KTV包房（约40间），酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；
四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；
五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房；
六至二十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区（桑拿与客房共用）。
B、高级办公写字楼
六至十五层（一至五层属酒店部分）为高级办公写字楼。
★居住建筑部分
赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。
★商业建筑部分
赞成设计单位的方案，建议弧形布局商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、影吧、书店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。
5．2酒店设计建议
5．2．1总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。
5．2．2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
5．2．3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5．2．4 客房应控制在230间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。设一豪华客房楼层（行政楼层），以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。
5．2．5大型多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。
5．2．6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的小姐房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
5．2．7建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。
5．2．8政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层。
5．2．9与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。中庭的设计应考虑消防安全需要。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在写字楼内。酒店初步考虑总员工数约为600人（含技师）左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（200至250个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
5．2．10酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
5．2．11酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源（建议至少户外使用太阳能LED灯）等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
5．2．12酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
5．3酒店建设标准
酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。
5．3．1标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。
5．3．2拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。
5．3．3拥有中央空调系统，各区域通风良好。
5．3．4拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
5．3．5拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。
5．3．6拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
5．3．7整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。
第六节
营业额粗估及投资回报 6．1月营业额粗估 单位：万元
项 目
金 额
测算依据
客房收入
125.58万元 230间/套×260元/天×30天×70%=116.61万元
娱乐收入
115.20万元
40间×1200元/天×30天×80%=132.00万元
康体收入
75.6万元
30间×3人/天×/280元/两粒钟×30天=100.8万元
餐饮收入
157.5万元
中西餐约700餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天=157.5万元
其它项目收入
约30万元
略（含商务中心、会议室、小酒吧、洗衣、棋牌等）
合计
月均营业额约503．88万元
6．2投资回报
按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为503．88×12=6046．56万元计，年纯利为1995．36万元。如酒店投资15000万元，则7年半回本。若加上开业后土地升值及无形资产升值，本项目投资已是非常理想。
第七节
投资进程与前景展望
7．1投资进程
7．1．1结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为24个月。前3个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间18个月为项目全面建设及商业配套部分招商、酒店项目前期推广期，后3个月为酒店项目营业筹备期。
7．1．2整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成，争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。
7．1．3经过上述分析，我们认为在目前选址兴建四星级（准五星）酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由XX公司代表与相关专业公司代表共同组成。筹备办公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议成立XX酒店物业管理公司，建设XX集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队，为集团未来涉足第三产业积累人才和经验。
7．2前景展望
7．2．1从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。XX生态大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。
7．2．2
酒店的投资者XX集团在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰。
7．2．3
XX生态大酒店的建成将为高新区乃至整个江海区的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。
篇2：珠三角某准五星级酒店项目策划书
一、装修总体设计：
1、主题定位：
接待宾客为一体，既有培训功能，同时又以较高档次的酒店为标准，接待各方宾客，本中心定位趋向为商务酒店。酒店形象占主导地位，同时包含财政、教育属性，主题设计以表达教育、科学理财、开源节流这一历理念。
2、形式定位：
本中心趋向商务酒店，因而不易表现出过强的个性，应突出庄重、大气、富有现代气息的形象，同时反映出政府特有的气质，形式定位为现代风格，在总体风格统一下，各空间根据需求相应变化，但不偏主线。具体表现为低调奢华、豪华中透出文气。
3、功能设定：
本中心是按酒店要求设计，功能及设备应达到四、五星级标准（1）原建筑具备项目：大堂（配套有行李房、美容室、商务中心、商场）游泳馆、健身房、保龄球馆、台球室、宴会厅、歌舞厅、KTV包房/大、中、小会议室。其中400平方米大会议室一个，配电话会议室设备。中会议室5个，每个100平方米，用于普通培训。贵宾接待室1个117平方米设在2层。会见厅1个100平方米设在2层。小会议室3个，每个64平方米。多媒体教室一个200平方米。客房129个自然间，每间32平方米。其中标间64间，设在5-9层。2间套17间，设在8-9层。豪华间（6间套）一间，设在9层。9层为行政楼层。100平方米（4间套）1间，设在8层。自助餐厅一个116平方米设在一层。风味餐厅一个230平方米设在4层。带卫生间包间13间，每间66平方米。普通包间3间44平方米设在3层。电梯6部其中会议室专用电梯2部。
（2）需增加改建项目：展品陈列室一间，将小会议室改建。清真餐厅一间，将从包房和备餐间改建。
（3）还需增设项目：雅间备餐间，职工餐厅、团体入口。
4、装修标准：
整体形象豪华气派，具有高档酒店的气氛，标准定位在四、五星级。具体标准定位分布：大堂、会议室、餐厅、雅间、包房及连廊、客房套间、各种设备、家具、智能化设为五星级标准，普通客房为四星级标准。
5、材料设定：
所使用材料必须达到国家规定的安全、环保、生态的要求，以低碳设计为主导，同时应注意材料的耐久性及易洁性。所选用材料必须具备检验报告及出场合格证，所使用材料应考虑当地供应。特殊材料除外，高档材料使用应突出重点。
6、施工工艺：
施工工艺的设计应保证结构的合理性、安全性、可施性。应有详细的技术交底。对于特殊工艺应有试验性报告技术要求。隐蔽工程应有结构设计洋图，各施工项目应符合国家验收标准。
7、空间结构：
空间结构应在原有建筑基础上在不影响原有结构条件下做适当调整，但要保持原空间的先仰后抑的空间节奏，需要提升高度的空间在不影响其他设施的正常运转的前提下，可尽量达到要求，同似乎应和相应工种协调设计。
8、光源:设定：
在满足功能要求的前提下，应考虑节能智能化设计，无用的官员应该减少，在运
用光表现特殊环境的艺术气氛时应考虑低耗能刚员，科学合理使用能源，减少光污染。总体色温保持一致，各空间根据需要可增加调光系统，控制开关应考虑节能。
9、配饰家具应和酒店风格相一致。款式新颖别致，并提供生产厂家，配饰应跟主
题表达相吻合，并详细说明使用材料及工艺流程。家具设计符合人体工程学，材料应选用木质、耐磨、饰面易清洁、工艺精细有品位，所有软包装应符合防火要求。
二、各项空间装修设计
1、大堂空间设计：大堂是酒店的中心，是酒店的脸面。大堂设计应体现酒店的经营性
质及规模，表达酒店精神功能，突出风格特点，地方特色，无论在材料及装饰手法都应表达主题为标准，总体形象应给人以现代、气派、有文化的视觉感，装饰材料以石材为主。酒店大堂是整个酒店的交通枢纽，应衔接好酒店、餐饮、商场、康乐、美容、银行、商务中心等空间。空间设计应注意导向性，力求便捷。空间序列要有特色，突出艺术性、文化性。总服务台是整个酒店的精神中枢，是酒店的档案中心，接待中心，酒店的代言人，是酒店各部联系的桥梁，总服务台应设在明显位置，利于客人进入大堂容易看到，并且利于监视整个大堂。
大堂照明设计：
（1）光源应以主题装饰照明（装饰灯具，与装修结合的建筑照明）与一般功能照明
结合设计，应满足功能的需要并要求体现装饰性。
（2）总体照明要明亮，照度要均匀。光源以白 灯，低压卤钨灯为主。照明方式应采
用不显眼的下射式照明灯具（如筒灯、射灯等）
（3）应设置调光系统装备。或采用分路控制方式控制室内照明，以使用照明的变化
（如白天与夜晚室内照度不同）应达到随着一天时间的变化改变光的亮度、色温、以达到节能，并取得良好的气氛渲染。
（4）高大空间内可设置壁灯、地灯及台灯等照明，以改善顶部照明的不足，同时也
可以丰富空间层次。
篇3：五星级酒店建设项目成本控制探析
关键词：五星级酒店,成本,控制
0 引言
近几年来, 随着中国经济和旅游市场的持续火热, 五星级酒店的发展势头较为迅猛。截止到目前, 全国五星级酒店的数量已达700家左右, 即便如此, 二、三线城市也还有很大的空间可以拓展, 行业前景一片光明。但是由于五星级酒店项目建设涉及专业较多、设备材料种类较多、交叉施工工序较多等特点, 使得其成本控制一直困扰着项目业主和管理单位, 以及各专业施工单位, 从而给迅猛发展的五星级酒店建设带来了新的挑战。
1 五星级酒店建设项目成本控制存在的问题
1) 工程设计内涵的特殊性决定了成本控制的困难性。
众多国内的五星级酒店设计师的作品, 其规划、建筑设计、功能布局到室内风格、手法、色彩、材料选择乃至客房的布局和样式都惊人相似, 单调呆板, 缺乏新意, 直接导致和国际大师设计的五星级酒店竞争中经营疲软、无力, 究其原因主要是国内规划建筑设计师缺乏经验, 其水平和世界发达国家的设计水平还有较大差距, 尤其在创新意识和对酒店文化底蕴方面相差较大[1]。因此五星级酒店在建筑方案设计和室内外装修方案设计方面多采用国外设计事务所来完成, 而这样的设计团队往往给项目成本控制带来了不利影响:一是国外设计师设计团队不完全了解国内建材市场, 这样在设备、材料采用方面大多以国外市场的材料为主, 导致项目成本偏高难以控制;二是国外设计师的作品往往只注重完成的效果, 而对建筑构造和结构规范, 包括防火要求等不完全了解, 导致其设计的图纸在结构基层和构造、防火强制性规范等方面缺失较多;三是施工中往往需要设计驻场代表配合施工, 这些国外设计师的薪酬福利、补助等远远高于国内的同类水平, 也在一定程度上加大了项目成本。
2) 工程精装修施工的复杂性决定了成本控制的困难性。
五星级酒店精装修工程施工过程中涉及到的专业较多, 这样带来的交叉施工工序较多, 既有暖通、给排水、强电、消防等专业的交叉配合, 也有弱电、软装等专业的相互衔接, 在装修的过程中有多个工种 (队) 同时进场, 安排流水作业时的难度很大, 再加上精装修工程本身具有设计的标准高而且技术复杂的特点, 各工种 (队) 之间的相互交叉施工、检查、调试以及精装修的过程不仅会影响到五星级酒店装修的整体效果, 更主要的是一方面使各工种不能充分发挥效率, 另一方面难免会产生各工种之间“冲突”不断, 返工不断, 这些都不可避免地加大了项目成本控制的难度。
3) 设备、材料的多样性决定了成本控制的困难性。
五星级酒店建设中涉及到的设备、材料种类非常多, 不仅有传统的钢材、水泥、木材三大材, 还有装修过程中涉及到的装修方面的地面装修材料、厨房装修材料、卫浴装修材料、门类装修材料、吊顶装修材料、开关电器、墙纸材料等等, 更有机电设备方面的电梯、空调设备、电器设备材料等等, 累计上千余种材料。同时即使是同种材料还会牵涉到不同的品牌、型号、规格、材质、产地、加工工艺等等, 使得这些材料的价格千变万化, 而且同等级的材料在不同的卖场价格上也会有差异, 即使是专业设备材料采购商没有经过“货比三家”的充分调研和了解, 也很难把它们的价格一一搞得清清楚楚, 明明白白, 更不用说设计师和业主单位, 这样给项目的成本控制带来了极大的困难[2]。
4) 咨询单位的水平差异性决定了成本控制的困难性。
目前, 五星级酒店项目建设过程中, 由于业主单位缺乏酒店建设方面专业人员, 因此绝大多数业主公司无法独立组织一个专业的酒店筹建团队, 而是往往都要聘请项目管理、机电顾问、造价咨询、厨房顾问、艺术品顾问等各种咨询单位。但是实际效果往往事与愿违或难以达到业主的理想要求。这主要是由于目前的咨询单位在酒店建设方面人员的实践经验和专业知识相对缺乏乏, , 管理酒店的缺乏工程管理和工程技术方面知识, 工程建设管理人员又缺乏酒店运营方面的专业知识, 或者一个咨询管理单位里面水、电、暖、装修等各专业人员水平参差不齐, 不能满足酒店建设管理全面要求, 再加上各咨询单位人员的流动性大, 即使有些咨询单位的业绩很好, 但往往聘请的咨询单位实质上无法达到业主的初衷理想, 无法担当业主的“左右手”, 直接影响了业主的理性决策, 这也给项目建设的工程造价控制带来了极大的困难。
2 五星级酒店建设项目成本控制对策
1) 提高项目估算、概算、预算的编制水平, 确立全过程项目成本控制意识。
正确认识项目估算、概算、预算等三算的不同作用和区别, 明确估算是针对方案设计而言, 概算针对初步设计而言, 预算针对施工图设计而言, 并清楚项目估算对项目概算起控制作用, 项目概算对项目预算起控制作用, 也就是说预算不能超过概算, 概算不能超过估算。要实现这一目标, 要组织富有丰富实践经验及融技术和经济于一体的造价管理人员, 明确造价控制者及其任务以使各部分的造价有专人负责;采取合理的方法编制估算、概算、预算等三算;建立以市场为中心对造价进行动态控制和管理, 紧紧跟踪材料当前市场价格和国际国内市场材料供应的变化情况, 以及政府对材料市场的宏观政策的导向, 以提高三算编制的精确度和合理性, 同时在项目建设全过程中要始终坚持预算不能超过概算, 概算不能超过估算这一原则进行工程造价控制, 避免出现投资超限和造价控制失控的现象。
2) 择优选择项目管理、造价管理、机电工程咨询、监理等咨询单位。
五星级酒店建设是一项涉及专业较多、难度较大的系统工程, 单单靠业主公司或监理公司难以完成好项目整个建设, 因此目前大多要选择项目管理、造价管理、机电工程咨询和监理等咨询管理公司, 但是如何选取一个专业水平高、业务能力强的咨询管理公司, 这就要求在选择过程中重点抓住以下几个方面:一是咨询公司既有的项目业绩, 尤其是拟参与本项目人员的项目业绩;二是咨询公司的资质等级、从业人员的教育背景、经验、专业结构、行业知识水平等;三是咨询公司的资费标准、性价比、付款方式、优惠情况等;四是咨询公司拟派驻项目的个性定制能力和水平;五是拜访咨询公司既有的客户, 了解咨询公司的管理水平、咨询思路、咨询成果。只有通过深入了解咨询公司的这五个方面, 才能够选择一个专业对口、特长对路的咨询公司。
3) 重点加强设计阶段的项目成本控制。
尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大, 一般约占建安成本的1.5%~2%, 但对工程造价的影响却可达到75%以上, 因此要重点加强设计阶段的建设项目成本控制。首先要合理选择设计模式, 一般通过联合体的形式约定双方之间的权利与义务范围, 即对境外设计师和国内设计师进行合理分工, 一般来说境外设计师统筹方案, 进行方案设计, 而境内设计师进行方案确定后的施工图设计;其次要进行多方案的比较与分析, 因为设计成果是一个逐步完善的过程, 并不是一开始就能确定下来, 而是要通过多方案比较保障其设计方案实用性、先进性和经济性, 这就要求设计师必须要深入了解酒店的经营方式、架构、经营流程、酒店管理者的管理需求, 同时要领会酒店评级的硬件指标, 其设计方案具有前瞻性, 要保障未来5年~10年内不落伍, 要对市场装饰材料的各种品牌、各种型号及其价格必须熟悉, 尤其是对于新型装修材料的性能、品质、优点、缺点、价格等了如指掌, 只有这样才能提高酒店投资的性价比;最后设计过程中要遵循“限额设计”这一原则, 将整个项目按设施部位或功能的不同划分为若干单元, 设计人员要根据限定的额度进行方案筛选与设计。
4) 完善招投标管理工作, 规避不平衡报价和施工过程中的签证、变更。
进行招投标工作时, 应该全面地掌握和运用招投标文件、合同协议书及有关设计、施工文件[3]。以合理的工程量清单为依据, 抓住项目清单特征描述这个关键环节, 描述清楚项目特征, 规避施工过程中的变更、签证;抓住计量支付这个关键环节, 认真审核支付申请, 使每笔资金都能得到合理控制和支付。同时在项目实施过程中除了对所发生的各种费用进行控制外, 还需要及时掌握国家有关工程造价方面的法律法规, 收集各种价格信息, 了解价格动态, 整理分析各种造价资料等。通过这些措施来规避各施工单位采取的不平衡报价, 减少施工过程中尽可能发生的签证和变更现象, 以达到合理控制造价目标。
5) 重视施工协调工作的重要性。
正如前面所说, 精装修与各工种交叉施工协调不力时势必会影响到质量效果和安全施工, 自然会影响到酒店成本方面, 因此要重视协调工程的重要性和必要性, 加强彼此间的沟通协调, 强化事前控制, 加强事中控制, 避免事后控制。建立起项目管理的控制流程, 明确业主公司、管理公司、监理公司、设计驻场代表、造价管理公司驻场代表的各自职能和作用, 尤其是明晰业主公司、管理公司、监理公司和总包单位的各自权限, 避免形成“三不管”的真空地带以及矛盾指令, 同时在招投标阶段做好各单位的施工界面划分和移交工作, 尽可能避免各施工单位之间过多过密的施工交叉, 这样一方面也可以有效减少各工种之间的交叉施工, 另一方面有效衔接各工种之间的交叉施工, 从而避免由此不协调产生的返工、窝工现象。
3 结语
五星级酒店建设项目的难点与特点决定了其成本控制是一项复杂且要求高的工作, 只有遵循工程建设的基本程序管控, 择优选择各个参建单位, 加强设计阶段的成本控制, 完善成本控制体系实行动态控制, 才能实现其项目建设的成本控制。
参考文献
[1]胡大涛.机场建设项目成本控制问题及对策研究[J].山西建筑, 2014, 40 (27) :243-244.
[2]郭谦.论酒店装饰过程中的成本造价控制[J].现代经济信息, 2009 (7) :146.