关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告（精选6篇）

篇1：关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。

一、当前住宅小区物业管理现状

去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。

（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。

（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约2000万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。

（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业

服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。

（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。

二、当前物业管理工作中存在主要问题

由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自2010年9月至2011年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：

一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。

二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。

三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。

四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。

三、几点建议

（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系

列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。

（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。

（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。

（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。

篇2：关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

一、引言

物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面(单位)研究的课题。

根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。

二、调研目的、方法和过程(一)调研目的

通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。

(二)调研对象、方法和内容

调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责

人、社会各界人士。

调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。

调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的.亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。

(三)调研过程

5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报;走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区;实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况;召开群众座谈会8个(参加人员71人次)，个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话(随机)征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本;发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区(尤其是老居住区)物业管理的意见和建议。

三、我区物业管理基本情况

据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米(见表1)。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。

本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家;注册在外区，在嘉定从事

物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。

目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。

表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表

名称特征一层或二层/平房/70年代以前(保障型)80年代以后开发、80M2以下(改善型)90年代以后开发、120M2以下(基本型)90年代末以后开发、90M2以上(舒适型)90年代末以后开发、90M2以上(舒适型)90年代末以后开发、140M2以上(豪华型)分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.55555550045307909户数(户)400035555总面积(万M2)总量(%)114里弄住宅10160售后公房商品住宅(早期)商品住宅(晚期)农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。

四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析

为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。

表2对目前居住小区满意率的情况统计表

问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗?选项1、非常满意2、满意百分比(%)026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：

(一)物业管理体制尚未完全理顺

主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩;二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象;三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。

(二)历史遗留问题没有及时解决

据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高;二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独

的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意;三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道;四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。

老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位(三)物业管理市场化机制尚不成熟

主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存

量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位;主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。

二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。

目前老居住区物业管理费收费标准最低的(每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236(元)，那么这52164元缺口谁来付?这样的小区由谁愿意管?于是出现撤走了保安人员现象发生(如叶池小区)。

在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法(见图2)。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。

二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。

关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%;收费不合理占30%;生活困难交不起占21%;服务态度差占15%。从图2分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费(达800多户)已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。

物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办?120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物业公司自行消化D：提高物业费标准40%63%27%97%物业业主0%A：重新选聘物业公司B：降低服务水平

(四)街坊基金亏损现象严重

街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、

下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用(不含设施改造，按价格标准计算)，应为20万元。在没有增值渠道情况下，亏损总额已达70万元，将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。

按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责;第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上(表3)愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二(67%)以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。

表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表

问卷题目选项1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗?2、不愿意3、随大流4、不表态百分比(%)26134912(五)业委会队伍的专业素质不高

在当前解决物业管理中最难的问题是什么?调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并;2、物业管理费的等级收费;3、业

委会不能有效地代表业主大会办事;4、街坊(维修)基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊(维修)基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。

目前解决社区物业管理中最难的是：A:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%B:业委会不能有效地代表业主大会办事C:物业管理费的等级收费31.25%D：二项基金归并关于(维修)基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益;二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗?满意的占27%;不满意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。

五、近年来政府所做工作及取得的成效

近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定

成效。具体体现在：

1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。

2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。

3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。

4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。

5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划(-)》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。

总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，

在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。

六、关于加强我区物业管理工作的建议

物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：

(一)进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制

物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。

一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策;研究我区住宅小区综合管理发展方向;审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划;解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。

另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。

二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以

及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。

三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。

四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。

(二)进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境

本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。

一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏

损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿(停车)费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从(表3)中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。

又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目;同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。

二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。

具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制;二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动

迁安置政策(通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性)和规划建设方案;三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。

(三)进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。

二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。

三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。

四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明?包括物业服务实行“明码标价”。(说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站?)要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。

(四)进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。

二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。

三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。

以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。

篇3：关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

第二次世界大战以后,因住宅需要量的大幅度提高和熟练劳动力的短缺,欧洲一些国家开始推行工业化住宅建设,并取得了很大的成就。我国从上世纪50年代开始积极推进工业化住宅建设,进行了大量的试验研究,提出了设计标准化、生产工业化和施工机械化的概念,制定了有关标准,并在北京、上海等地建造了一大批试点工程。上世纪80年代之后,受唐山地震的影响和人们对建筑要求的提高,以及现场施工技术的提高,工业化住宅建设的发展受到了严重影响,科研和推广应用几乎处于停止状态。进入新世纪,由于人们对建筑质量、建设速度、文明施工等要求的提高,施工现场熟练工人的短缺,工业化住宅建设又开始受到重视。

自1992年起,笔者开始接触工业化住宅建筑,2010年又主编了上海市工程建设规范《装配式住宅混凝土构件制作、施工及质量验收规范》。之后,又参加了科技部、上海市科委、和上海市建交委下达的有关工业化住宅建设的科研项目。其间,查阅了大量的资料,进行了系统的试验研究,实地调查了上海、北京、深圳、沈阳、安徽、江苏等地的工业化住宅建设情况,参观了日本和香港等地工业化住宅建设项目。在完成科研项目的同时,对工业化住宅建设的发展有了更深的思考。本文重点介绍近年来我国有关省市有代表的工业化住宅建设的技术路线,分析当前工业化住宅建设中遇到的一些问题,在此基础上提出推进工业化住宅建设的一些思考。

1 我国工业化住宅的结构体系

目前,国内工业化住宅的结构体系主要分为框架结构、剪力墙结构、PCF结构等三种。

1.1 框架结构

框架结构体系分为现浇框架结构和装配式框架结构。图1为2008年竣工的上海某小区外景,主体结构为现浇混凝土框架结构,外墙采用预制混凝土墙板(PC板),内墙采用轻钢龙骨体系。

如图2所示,在这种结构中,PC板同框架之间用螺栓联接,PC板不起承重作用,仅作为外墙围护用,PC板的外侧可按需要铺贴饰面材料。

在装配式框架结中,梁、柱在工厂预制,到施工现场后再进行组装、联接,形成整体框架。框架结构的工业化住宅有以下几个特点。

(1)设计简单,完全可以依据现有的设计规范,按框架结构设计。

(2)预制化率较高,除了外墙可以全部采用PC板之外,楼地面和楼梯等均可采用预制结构,预制化率可达到35%~50%,当采用装配式框架、叠合楼板、轻钢结构或混凝土条板的内隔墙时,预制化率可更高。

(3)工程质量容易控制,结构安全,外墙饰面材料、门窗等可在工厂预制时铺贴或安装。

(4)建设成本较高。

(5)室内梁、柱较多。

目前,框架结构在住宅中应用较少。但是,在公共建筑中,这种结构体系有较大优势,不仅适用于混凝土结构,同样适用于钢结构。上世纪90年代上海陆家嘴建成的森茂大厦(现改为汇丰银行)和香格里拉大酒店就是采用这种结构。

上海某预制混凝土构件公司自上世纪90年代起大量生产这种类型的PC板出口到日本。

1.2 剪力墙结构

剪力墙结构是目前采用较多的一种形式。北京、深圳、沈阳等地都采用剪力墙结构。

(1)北京某小区

图3为北京某小区外景,该工程前、后外墙和阳台板为PC板,其他部分为现浇结构。如图4所示,在这种结构中,前后外墙用的PC板通过预留钢筋同现浇混凝土结构联接在一起。

(2)深圳某保障性住房项目

图5为深圳某保障性住房项目外景。该工程外墙基本采用PC板,内墙和楼地面为现浇结构。如图6所示,外墙用的PC板通过预留钢筋同现浇结构联系在一起。如图7所示,为了保证外墙PC板同现浇结构有足够的联结强度,在内墙和楼地面联接处采用梁和柱加强。

剪力墙结构的建筑有以下几个特点:

(1)建设成本相对较低。

(2)室内梁柱较少。

(3)工程设计相对较烦琐。

(4)施工要求较高。

(5)预制化率相对较低,目前预制化率一般控制在20%~40%之间。

1.3 PCF结构

PCF结构又称半PC结构,实际上也是剪力墙的一种形式。在上海一些工程中有这种结构,上海某预制混凝土构件公司也长期生产这种类型的PC构件出口到日本。

如图8所示为上海某小区施工实景。PCF结构分为外墙外侧PCF板和外墙内侧现浇混凝土部分。外墙外侧的PCF板和外墙内侧的现浇混凝土部分共同构成外墙板。

PCF板的厚度一般在60~80mm之间,由工厂预制生产。需要时,可在PCF板的外侧铺贴饰面材料。施工时,PCF板就位固定后再绑扎内侧钢筋,然后安装内侧模板,再浇灌混凝土。

PCF结构的建筑具有以下几个特点:

(1)建筑的整体性好。

(2)室内梁柱较少或室内没有梁柱。

(3)预制化率较低。

(4)现场施工复杂,湿作业较多,工业化住宅建设的优势不明显。

此外,江苏宜兴某公司采用钢混复合技术,通过引进、消化、吸收国内外一些成熟先进的装配式理念,不断创新,形成了一套独立的具有自主知识产权和完整的技术体系。实现梁、柱、外墙板、内隔墙、楼板的全预制装配式结构,装配化率可以达到80%以上。这项技术已通过专家验收,并在工程中应用。

如图9所示,为该公司设计建造的一幢6层的全装配住宅。对于这种结构体系的结构安全、渗漏情况等还需进一步研究。

2 我国工业化住宅构件生产的主要方法

2.1 PC构件的特点

与一般的预制混凝土构件相比,PC构件有以下几个特点。结构形式复杂、外观质量和尺寸精度要求高、预埋件和预留孔的数量多。

(1)结构形式复杂

由于建筑外形立面的要求或安装的需要等原因,转角的PC墙板、预制的阳台板、预制的楼梯等一些PC构件的结构形式比较复杂。

图10为装配式建筑的阳台板。有裸露外面的清水混凝土部分,有留作同主体结构一起施工的后浇部分。从外形上来看,结构形式比较复杂,相互之间的位置准确要求也较高。

(2)外观质量和尺寸精度要求高

在早期的住宅建筑工业化过程中,一些工程由于没有高度重视PC构件的质量,生产的PC构件外观质量差,尺寸偏差大,造成建成的工程漏水、渗水等问题比较严重。这些问题一定程度上影响了住宅建筑工业化的发展。

而在当今的住宅建筑工业化中,外墙防水通常采用结构防水、橡胶密封条防水和防水胶防水等三道防水技术,这大大提高了PC墙板的抗漏、抗渗性能。

同样,目前许多外墙用PC墙板在工厂生产时已完成了石材或面砖等饰面材料的粘贴,这不仅要求同一件PC墙板内饰面材料的横缝和纵缝对齐一致,而且要求PC墙板安装后相邻PC墙板饰面材料的横缝和纵缝对齐一致。

对于清水混凝土的楼梯、阳台、梁柱等PC构件外观质量和尺寸精度要求同样很高。

(3)预埋件和预留孔的数量多

PC构件上预埋件的数量较多。有的是PC构件同主体结联接的需要,有的是设备、管道安装需要,有的是安装起吊、定位需要。在这些预埋件中,对用于主体结联接的预埋件或用于设备、管道安装用的预埋件的定位要求很高,一旦这些预埋件的位置超过规定要求,会严重影响PC构件的安装或设备、管道的安装。

2.2 生产工艺情况

PC构件生产工艺主要有模板清理和组装、混凝土拌制、钢筋加工、混凝土浇灌、构件成型、构件养护、构件拆模等几个工序。

当然,不同的单位、不同的产品、不同的生产习惯,在PC构件生产工艺上会有所不同。其中,最大的区别在构件成型和构件养护等方面。

通过对上海、北京、深圳、沈阳和日本等多家PC构件生产单位调研情况来看,对于墙板、阳台板、楼梯等结构复杂的PC构件一般采用固定式台座、插入式振动成型的成型方式生产PC构件。模板通过螺栓同台座面联接固定,附着式振动器固定在台座上。PC构件生产时将钢筋成品放入组装好的模具内,并浇灌混凝土,之后由附着式振动器带动固定台座振动,实现PC构件振动成形。图11为固定式台座成型工序生产情况。

固定式台座成型工艺适用于生产非标准的、形状复杂的PC构件。固定式台座成型工艺设备投资少、维护保养简单、运行费用低。但是,固定式台座成型工艺自动化程度较低、生产效率低、劳动强度较大。

对于叠合板等结构比较简单的PC构件,有采用固定式台座生产工艺的,也有采用自动化程度较高的流水传送工艺的。

图12分别为日本某公司在沈阳生产叠合板的情况和德国某公司在合肥生产叠合板的情况。

流水传送生产工艺设备投资大、维护保养要求高。

3 对推进工业化住宅建设策略的思考

(1)应进一步加强工业化住宅建筑结构的研究

在工业化住宅建筑结构研究方面一要加强PC构件之间节点的联接技术和PC构件与现浇混凝土结构之间节点的联接技术的研究,使节点联接更科学、更可靠、更经济。二要加强PC构件共同参与结构受力的研究,充分发挥PC构件的作用。

(2)应进一步加强工业化住宅标准化的推进

如前所述,工业化住宅建设的重要基础是标准化。只有标准化程度提高了,工业化生产的效率才能提高,工业化生产的成本才能降低。

(3)应进一步加强工业化住宅配套技术的研究

工业化住宅配套技术至少应包括建筑结构部分的配套技术、建筑装修部分的配套技术。在建筑结构部分的配套技术中应加强建筑保温技术的研究和新型内隔墙材料的研究,解决好水电安装等关键技术的配套技术。在建筑装修部分的配套技术研究中应加强部品部件的研究和开发。国外工业化住宅预制化率较高的一个重原因就是标准化部品部件品种多、应用广。

(4)应进一步加强工业化住宅PC构件生产装备的研究

从PC构件生产成本中可以发现,人工费约占PC构件生产成本25%~30%。因此,减少人工费是降低PC构件生产成本的关键。

根据调查,PC构件生产时较多采用固定台座生产方法。这种生产方法机械化程度低,主要靠人工生产。而减少人工投入的关键是加强PC构件生产装备的研究。当前,尤其要加强成套模具的研究。

(5)应进一步加强工业化住宅专业化设计力量的培育

篇4：关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

关键词：小学课外活动；开展情况；报告

G623.8

近年来，国家提倡素质教育并不断地给学生减轻学习负担。按理说，现在学生的课外活动时间应该非常充分，他们的课外活动应该比较丰富才是。但是，我通过长时间的观察和调查了解，却发现结果和我们所期望的不太一样。为此，我对我们当前在小学开展的课外活动情况作了一个调查报告如下：

一、课外活动的概念

课外活动，是学校在以学科为中心的教学活动之外，对学生实施的有目的、有计划、有组织的教育活动。它的内容和形式多种多样，内容主要有思想教育活动、科学技术活动、文学艺术活动、体育活动、社会公益劳动等；形式主要有群众性课外活动、小组课外活动、个人课外活动等。课外活动的组织，可以是由学校组织，也可以是由校外机构组织。但是，不管是何种机构组织，何种内容，何种形式的课外活动，都必须围绕“全面发展、发展特长”这一课外活动的主旨来开展。

二、课外活动的作用

课外活动作为教育途径的一种，它对主要的教育途径课堂教学的影响是不容忽视的。学校在组织课外活动时，除了要看到它对学生起到的“全面发展、发展特长”的直接作用之外，还应看到它对课堂教学的间接影响。就是它对课堂教学的促进作用。

课外活动对课堂教学的促进作用是多方面的。具体来说，有以下几点。

1.增强学生的学习意识，提高学习兴趣

通过组织学生课外阅读和参加多种实践活动，使他们不仅巩固和加深了课内所学到的知识，而且还会获得许多新鲜的知识，从而开阔了他们的眼界，启迪了他们的智慧，增长了他们的知识。这样就为他们掌握课内基础知识提供了丰富的知识背景，无形当中就增强了他们的学习意识，提高了他们的学习兴趣。

2.促进良好的学习风气的养成

良好的学习风气，是靠长期的培养和引导养成的，是全体师生共同努力的结果，单纯的课堂教学无法培养出良好的学习风气。课外，学校或社会组织了适合学生的多种活动，开始会有一些学生处于好奇会踊跃参加，那么另外一些喜欢赶热闹的学生也会跟进来，这时老师再加以正确引导与适当鼓励，那么这些学生就会逐渐喜欢上他们所参加的活动。当他们完全融入到这个学习的集体的时候，学习就成了一种习惯，这个集体也就逐渐形成了一种良好的学习风气。

3.增进了解，促进因材施教

了解学生，是教育教学工作中非常重要的一环。要想对学生有充分的了解，光靠在课堂上的那几十分钟是很难做到的。因为课堂教学本身非常具有局限性，在课堂上学生的个性特长根本难以得到充分体现。只有通过丰富多彩的课外活动，学生的兴趣、爱好等个性特长才会充分的表现出来，这时候你才会有机会更深层次地去了解他们。从而对他们分别采取相应的教育教学手段与措施。

4.促进学生相互学习、积极进取的拼搏精神的养成

通过组织各种课外活动，如篮球比赛、书法比赛等竞赛活动，让学生在这些激烈的比赛中体会到：要想在激烈的竞争中胜出，就得不断的去努力、不停的相互学习，这样才会有机会。通过这些，学生在无形之中就慢慢的养成了学习、拼搏、积极进取的精神。

5.促进学生的身心健康

学生通过参加有益的文娱、体育活动，让他们从紧张的学习中解脱出来，让他们的身心得以放松，使得他们的生活更加愉快。这样他们的身心才会更健康。

三、当前多数学校课外活动开展情况

作为一名十年的小学教师，在多年的工作以及交流学习中，我了解到了大多数学校的课外活动开展的情况如下：

1.活动次数少。

好多学校一个学期下来最多开展一两次课外活动，有的学校甚至连一次都没有开展。

2.活动种类单一。

由于各种原因，很多学校开展的课外活动都比较单一，参加的学生人数也比较有限，不能满足大多数学生的需求。

3.虎头蛇尾，没有持续性。

所有的学校的课外活动计划和目标都是很好的，活动刚开始时，不管是学生还是老师，大家的积极性都是很高的。但是，由于种种原因大多数活动最后都是不了了之，能够善始善终坚持开展的不多。

4.走形式，不讲效果。

不可否认，形式主义仍是当前一种普遍存在的社会不良现象。有的学校为了收集资料应付检查，花在资料收集整理上的精力不比花在实际开展课外活动的精力少，这样还谈什么活动效果呢！

四、制约课外活动开展的因素

1.安全。

安全是所有事情都必须考虑的重点。无论你是多好的活动，多好的出发点，只要出了安全事故，这件事都会变成了坏事。所有的事故责任都会压得你抬不起头，而且还不容你分辩，甚至要承担相应的法律责任。在开展活动的过程中谁也不敢保证不出一点事故，人们还常说：马也会有失前蹄的时候。更何况是一帮活泼好动的孩子呢！所以，大家都抱着多一事不如少一事的心理，选择了尽量少开展活动，特别是体育活动和户外活动。

2.师资配备不足。

近几年来国家一直在充实教师队伍，学校里的老师渐渐多了起来，上语文、数学等主科的老师也基本够用，这是非常可喜的。但是在音乐、体育、美术等科目上的老师仍然比较少，而且这些老师在开展课外活动中是不可或缺的。在这种情况下，很多老师都身兼多科，不可能再奢望他们在忙了一天的课堂教学之后，还有更多的精力去组织一帮活泼好动的孩子们去参加课外活动。

3.课堂教材内容过多，课时安排过紧。

在这里我可以拿小学五年级第二学期的语文教材来作个例子：小学五年级语文下册教材整册的教学课时安排为：102—110課时，这还不包括每个单元一次的测试及订正所需的4个课时，如果把这一项也算上的话，那么要完成这一册的教学任务就必须要用134—142个课时。但是现在国家规定小学每个学期只有20周左右的教学时间，再除去一周多的国家法定节假日，最后剩下的教学时间还不到19周，而且每周五年级只安排有6节语文课，那么算下来一个学期五年级只有114节语文课可用。这远远满足不了教材的教学所需时间，这样老师们为了完成教学任务就只有各出奇招了，占用课外活动时间也会成为其中之一。

4.家长及社会的支持不够。

孩子是家庭中的一员，家庭的文化熏陶对孩子有很大的影响。如果孩子喜欢什么好的活动，但是得不得家长的支持和肯定，孩子们也是很难坚持的。另外，孩子们是天真无邪的，但是社会却是纷繁复杂的，他们很容易被迷惑。如果不特意地去为孩子们创设一定的教育环境，我想这会对他们参加良好的课外活动的积极性会产生一定的影响，甚至会改变他们的人生观和世界观。

5.教师激励机制缺乏。

篇5：关于小区物业管理情况的调研报告

为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。

一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况

大海社区辖区内有物业管理的小区共X个，包括A小区、B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/㎡，物业费成功收费率为90%；B为2012年建成入住，物业收费标准为1.4元/㎡，收费率约40%；C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/㎡；A小区为2016年建成入住，物业收费1.5元/㎡，收费率约68%。在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收

费困难等方面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，暂无一个小区两家物业公司管理的现象。

二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面:

1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。

2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时，物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。

3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实

施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。物管费仅为0.4元/㎡，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁人员），目前小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。根据社区前期网格员入户调查统计，50%的居民认为小区服务质量一般，30%的认为较差，20%的认为无所谓。此外，辖区C区从建设年代来说为新建设小区，但由于房开未能为居民办理产权证等前期遗留问题，导致大部分业主拒绝缴纳物业费，目前陷入恶性循环状态，物业费难收取，居民满意度较低。该小区物业服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容。

4、回迁房及老小区环境脏乱。总体来说新建小区物业管理较好，老小区及回迁房环境差距明显。由于生活习惯未转变等原因，我辖区D小区主要为原村民安置区，村民生活习俗未得以转变，刚入住时乱拉乱挂、乱停乱靠、小区占道经营违章建设等行为屡见不鲜，在居住区办酒席现象时有发生，物业管理困难，在社区多次宣传引导后才有所好转，购买商品房入住的居民意见较大。

5、物业经营不透明导致业主猜疑。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有

效地监督和查询。有约8%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。

6、物业服务人员服务意识淡薄。部分物业服务企业由于用工成本等方面的原因，招聘的安保人员及保洁人员缺乏服务意识，缺乏与业主理性沟通的能力，导致业主对物业公司不满，甚至对立，影响小区物业管理。

三、当前物业管理难的主要原因分析

1、前期物业缺乏公开途径引入。业主将对房开的不满代入到物业公司，导致收费困难、管理困难等一系列问题。

2、物业公司缺乏有效监管与审核。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，行业主管部门难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。属地社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。对于服务不到位的物业企业，社区难于约束及督促，部分物业服务企业对社区的约谈等手段置之不理，不能有效进行监管及督促。

3、房开企业乱承诺不兑现及不负责任现象长期存在。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，房屋产权办理、承诺与业主的配套设施未完善等最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。辖区A小区、B小区、C小区均或多或少涉及由房开遗留的上述问

题。

4、小区业主生活观念需要逐步转变。随着城市化进程不断加快，越来越多的村民转为居民，尤其在安置区域，村民办酒席等生活习俗需要逐步转变。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止，给小区物业管理制造了难题。

四、对有关工作的意见和建议

根据社区调查的辖区住宅小区物业管理的现状，现提出如下建议。

（一）细化物业管理办法，加强物业行业监督管理

（二）加强对房开商的监管，严把建筑质量与规划监管、前期物业管理交接关

规划、建设等行业主管部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。严厉打击虚假宣传及不时承诺，对停车场等基础设施的建设标准、验收标准做好监管。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就

了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。

（三）建议将物业公司的初审权下放至属地社区

由于建设部门难于全面掌握区域内物业公司的服务水平、履职状况，难于真正起到有效的监管。建议将初审权下放至社区或居委会，由社区或居委会每年对辖区内的物业服务企业进行考评督促。对不履职的物业服务企业提出相关意见报职能部门核实，属实的按规定处罚或资质降级等方面的处理，便于督促物业公司做好服务工作。

（四）以城市“三变”精神探索物业管理新模式

对于部分老住宅小区，可以尝试实行“业主自营式”物业管理，由社区居委会负责引导业主自治管理，成立业主委员会或院落楼栋自管会，可以聘请专职门卫，从小区内退休下岗失业人员及低收入群体中优先招聘少量负责保洁、维修的临时工，其工资、物业费用先从小区范围内收取的管理费中列支。物管费节余的可用于回馈小区困难群体、购买物资慰问老人，真正实现“取之于业主，用之于业主”的管理模式。居民共商、共建、共治、共管。

大海社区服务中心

篇6：关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告

我所实习的厦门欧鹭物业管理有限公司，位于厦门市人才中心对面仙岳里小区，我所担任的工作是办公室文员一职，刚刚进入公司便开始忙碌的一天，整理关于小区物业管理情况调查报告。

一、小区基本情况

小区管理面积约79015.21㎡，管理项目类型为住宅区，其中：幼儿园2637.75㎡；农贸市场1200㎡；其它881.25㎡；地下部分1909.28㎡；住宅71225.58㎡，29栋6层高，户型：一房二厅一卫55㎡-65㎡、数量160套、比例20.2%，二房二厅一卫78㎡-85㎡、数量338套、比例42.6%，三房二厅二卫115㎡-125㎡、数量148套、比例18.6%，总计55㎡-200㎡，总数量794、比例100％，居住人口近6500多人，绿地面积21267.93㎡，绿地率41.3％，道路广场用地15576.145㎡，总停车位118辆，其中：车库46辆；停车场72辆，人防面积1909.28㎡，贮藏间H<2.2

10859.68㎡。

二、小区设施设备与统计情况

1、防盗门统计：门锁121个其中损坏17个，闭门器共62个其中损坏29个，配电室2个。

2、井盖统计：雨水井343个、污水井155个（除化粪池）、电信井87个、有线井113个、网通井83个、水表井10个、阀门井19个、消火井8个

三、小区物业管理存在的问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

1、业主对权利义务的认识不对称。

随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。

2、企业对管理服务的定位不准确。

主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

3、开发商遗留问题的解决不到位 开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。

4、热难点问题影响物业管理正常运作。

（1）供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天下不足的物业企业又承担不了相关责任。

（2）私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。

（3）公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用。

5、现行物业法规操作困难。

（1）现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。

（2）行政监管力度不大。（3）现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情难以操作。

四、建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。