解除房屋租赁合同通知书

解除房屋租赁合同通知书（通用14篇）

篇1：解除房屋租赁合同通知书

《房屋租赁合同》解除通知书

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

甲、乙双方于2012年 11 月 8 日签订了位于的《房屋租赁合同》，由于房屋瑕疵和物业修缮，合同至今未能实际履行。由于合同一直未能实际履行，造成乙方不能正常入住，给乙方的生活带来了不便。同时，由于该房屋由于其结构瑕疵，在物业修缮的过程中造成了房屋地板的损坏，需要重新装修地板，且卫生间没有下水漏存在一定的安全隐患等导致目前房屋不适宜居住。后经乙方查证，该房屋属于甲方购买的经济适用房，根据《经济适用房管理办法》，经济适用房在取得完全产权之前不能为经营性出租。

鉴于以上种种原因，长时间的耽搁致使乙方的合同目的迟迟无法实现，故而乙方根据《合同法》相关规定要求解除双方于2012年 11 月 8 日签订《房屋租赁合同》。自甲方收到本通知之日起，双方原《房屋租赁合同》解除。

特此通知

乙方：日期：

篇2：解除房屋租赁合同通知书

致_____先生/小姐：

您好！

我是位于____市____区____号楼____单元房屋的房东____，您于___年 ____月与我签订《房屋租房合同》，约定您租赁我的上述房屋，租期 ____年，从____年____月____日至 ____年____月____日，租金每月____元。该合同履行期间，您无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。因此，我现在依法通知您：

一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在____年____月____日12时前）搬出位于位于____市____区____号楼____单元房屋。

二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。

特此通知！

本通知函一式两份，一份给您，另一份本人留存，内容相同。此致

通知人：

篇3：论解除合同的通知方式

合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有依约履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为[1]。合同解除有两种途径：诉讼解除和非诉讼解除。诉讼解除当然要通过规范运行诉讼程序实现，而鉴于诉讼程序特有的周期较长、程序较严、成本较高、专业性要求较强等特征，现实生活中，很多主体会选择非诉讼解除方式解除合同以求高效。

根据《合同法》第93条、第94条，非诉讼合同解除有三种形式：协商解除、约定解除和法定解除。其中，协商解除一般合同各方会妥善安排后续清理结算等事项，并形成解除协议，不涉及通知事项；而约定解除和法定解除，根据《合同法》第96条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”则“通知”成为解除合同的必要程序要件，只有该程序要件与《合同法》第93条第二款以及第94条规定的实体要件、第95条并《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）》规定的期限要件、第96条第二款规定的特殊形式要件相互配合，才能有效发生合同解除的效力。所以，通知行为将直接决定合同解除是否有效。

解除是否有效经常因约定解除和法定解除系单方意志、单方行为而引发争议。而根据《民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称“《证据规定》”）第二条确定的“谁主张、谁举证”原则，尤其《证据规定》第五条“主张合同关系变更、解除……的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的明确规定，一旦发生争议，将由解除一方承担举证义务。就是说，“通知到达”已经成为解除一方主张已经解除合同的必要证明对象，正确的通知方式即成为必须解决的重要课题。

二、通知方式不当可能造成的不利后果

解除合同的通知，只要对方当事人承认通知效力，双方当事人无争议地终止了合同，就应该认为解除通知有效[2]。但如对方不承认，而解除一方又通知方式不当，将导致“通知到达”举证不能或不力，从而解除无法生效，解除一方不能摆脱合同的原有约束力。更为严重的是，解除一方常常因为通知已经发出即主观上认定合同已解除而对合同事项另作安排，解除无效后果出现，将直接陷入违约而被追责的不利境地。

甲房开公司将新建项目电梯供货安装工程签约发包给乙电梯有限公司，合同期限内，乙公司仅完成约定量的30%，甲公司多次催促未果，派经办部门负责人电话告知乙公司经办人解约，随后与丙电梯公司重新签约发包后续电梯工程。乙公司却随后将70%电梯运送到场并要求结算，对甲公司通知解约电话拒不承认，甲公司陷入拒绝收货则对乙公司构成违约、收货结算则对丙公司构成违约的两难处境。

丁商贸公司向戊电子产品商行签约订购笔记本电脑20台，约定货到付款，如产品故障率达10%以上则丁公司有权解除合同。电脑到货后，丁公司发现4台有各种不同的质量问题，联系戊公司派技术人员前来修理未见明显成效后，制发解除通知函并派人直接送至戊商行，戊商行工作人员拒绝签收，丁公司送达人留下函件及20台电脑离开。随后被戊商行起诉至人民法院，请求支付货款并承担延期付款的违约责任，丁公司因主张合同解除缺乏证据支持而败诉。

己商场将一个铺位签约出租给庚商户经营日用品。半年后，庚商户出现迟延交付租金。己商场经两次催告未果后提出解除合同。因庚商户拒绝签收解除通知函，己商场派人将解除函张贴至庚商户租赁铺位，随后与戍商户重新签约出租经营电子产品。戍商户交付定金后要求进场经营，庚商户拒绝迁让、不承认合同已经解除并将拖欠租金打入己商场账户。己商场被迫与戍商户解约并承担双倍返还定金的责任。

上述实务案件，解除一方实际上已经享有并可得行使单方解约权，事实上也行使了该项权利并通知到对方。但因方式运用未尽适当、可靠，最终导致解除无效而蒙受损失。

三、正确有效的通知方式

（一）正确有效通知的前置条件

正确有效通知的前置条件有三个：其一，有正确的通知对象和致送地址；其二，有规范的解除文书；其三，有确定的致送痕迹材料即证据可以形成。正确的通知对象取决于合同主体，《合同法》第八条和第121条确立了“相对性”原则，也称合同关系的相对性，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生，合同当事人一方只能基于合同向与其有合同关系的另一方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求[3]；合同相对性规则的内容是十分丰富的，但集中体现于合同的主体、内容、责任三个方面[4]，因此只有向合同文本所载明的对方当事人（也应当是尾部签章主体）实施通知才可能发生解除效果；正确的致送地址应与对方当事人的营业执照或身份证所载信息吻合一致，或与合同约定的送达地址相一致。规范的解除文书应包含四项要素内容。首先是背景合同固定及解除的明确意思表示；其次是据以解除的客观事实与法律依据，客观事实主要指对方未履行或未诚信全面履行合同的具体表现，法律依据主要指合同约定解除权的具体条款或对方违约对应的《合同法》第94条具体条项；再次是是否同时追究对方当事人的违约责任，尤其在法定解除情况下，解除合同与追究违约责任几乎是孪生必伴，如有相应主张尽量直接明示；最后是异议期给定，以避免“三个月”的法定异议期适用时限过长或影响解除效力。当然，规范签章并准确填具致函日也不可忽视或出现误差。确定的致送痕迹材料包括文书原件和致送凭证，后者尤须妥善留存原始信息资料，如签章回执、交递文书、张贴视听资料、电子信息原文档及截图等。

（二）合同约定的通知方式

成熟、完善的合同一般会有“通知与送达”条款，其中会明确指示相互通知与送达的具体方式、经办人员和致送地址，且大多会有“如有变更及时书面通知对方、否则依此致送即为有效”之类的约定。《合同法》第八条规定了合同神圣及合同严守原则[5]19，第60条规定了“全面履行”原则，该原则要求当事人在履行的主体、时间、内容、地点等多个方面要符合约定[5]114，因此执行该条款所为通知自当有效，留存好痕迹性材料即可。如前例己商场将解除函张贴至庚商户经营商铺，如商铺租赁合同中确实载有该通知与送达方式，则张贴可产生解除效力，需要的是己商场张贴时同时保留能够准确显示时间、地址、函件内容与周边环境的视听资料予以举证支持。

（三）EMS特快专递方式

合同没有约定通知与送达条款或约定不明情况下，EMS全球邮政特快专递的通知形式比较可靠。EMS形式正规、程序严谨、痕迹确定、广为接受和认可，鲜有方式不当或证明力弱差的异议。采用该方式的要点主要是正确填写并妥善留存交递详单。“寄件人信息”处应当重点体现解约一方合同当事人的准确全称及地址，而无论交递人的自然人身份情况，如前例甲房开公司派员工张某向乙电梯公司致函，寄件人信息处应写明“甲房开公司张某”；如直接写“张某”，则应在下栏“公司名称地址”处准确填写甲公司的名称与地址。“收件人信息”处与寄件人信息处类同，无论收件经办人是谁，都要显示合同对方当事人的主体信息，如张某填写“乙电梯公司刘某”。“内件品名”处最为关键，应当写明所致送函件的完整标题，如“关于解除电梯设备供货安装合同并追究违约责任的函”，而杜绝“文件”一类的泛化措辞或干脆在该处保留空白，这样才能不给对方留下“来件但并非解除事项”之类的抗辩；如果两份或两页以上，尽量同时注明份数和页数。“附加服务”处应予勾选如“妥投短信”，则在对方签收后张某会收到“已妥投”之类的手机短信通知，其中并会载明专递序号，可以和交递详单、留存文书备份形成相对完整的有效送达“证据链”，充分支持解除通知的主张。交递日期和联系电话同样需要准确无误，以防止对方找到抗辩角度。其他类同方式如顺丰、圆通、天天等快递或更加便捷的手机短信、电子邮件等新媒体方式，目前阶段尚未达到EMS的规范和认同程度，可选用但须更加谨慎。

（四）公证方式

合同没有约定通知与送达条款或约定不明，甚至在对方下落不明情况下，公证通知形式效力相对最强。根据《公证法》第二条的规定，公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、或有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动[2]287。而根据《公证法》第36条、《民事诉讼法》第69条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第93条，公证具有强大的证明效力，即已为有效公证文书所证明的事实当事人无须举证证明、经过法定程序公证证明的法律事实和文书应当作为认定事实的根据（但有相反证据足以推翻公证证明的除外）。合同解除通知是具有法律意义的“法律事实”，更确定讲属民事法律行为的一种，从未来可能涉诉角度，也可以理解为对有法律意义的事实的公证项目中“对行为过程的证据保全公证”。在理论界关于证据保全应否作为公证的事项之一尚存在争议，不赞成将保全证据作为公证事项的理由主要在于保全证据公证与司法机关的证据保全容易发生冲突，但是鉴于公证实践中保全证据公证在维护当事人的合法权益方面发挥的重要作用，《公证法》仍将其列为公证事项之一[6]317，只要符合《公证程序规则》规定的可予公证条件而获得公证取得《公证书》，通知和合同解除的效力将很难推翻，而确定发生效力，充分帮助当事人实现解除合同的预期目的。

参考文献

[1]隋彭生.合同法要义[M].北京:中国政法大学出版社,2003:274.

[2]唐德华.合同法案例评析[M].北京:人民法院出版社,2000:682.

[3]王利明,房绍坤,王轶.合同法[M].北京:中国人民大学出版社,2002.

[4]王利明,崔建远.合同法[M].北京:北京大学出版社,2003:16.

[5]韩世远.合同法学[M].北京:高等教育出版社,2010:19.

篇4：该光船租赁合同能否解除？

原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)

被告：宜昌HX航运有限公司

2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。

“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。

三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。

判决后，双方当事人均不服提起上诉。

2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。

判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。

因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。

三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。

被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。

裁判

上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。

评析

一、船舶实际交付的判定标准

本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。

根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。

二、光船租赁合同的法定解除

合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。

对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。

1、承租人的法定解除事由

根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。

不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。

2、出租人的法定解除事由

(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的

《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。

(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

篇5：房屋租赁合同解除书面通知书

在合同履行期间，因您无正当理由不按合同约定支付房屋租金，经催告后，仍拒不履行支付租金的义务，且无故空置出租房数月之久，根据我国合同法相关规定，现依法通知如下：

一、自本通知发出之日起，您与我们分别于10月24日和月28日签订的《合同书》和《房屋租赁补充协议》解除，请您在收到本书面通知后10日内搬出我们位于××市××镇××的房屋。

二、支付10月24日起至搬离时的房屋租金。

三、若您在上述期限内不搬出上述房屋，我们将通过法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。

本通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份通知人留存，内容相同。

特此通知!

通知人：

篇6：解除租赁合同通知书

北京华创先锋科技发展有限公司：

按照贵我双方之间 年 3 月 30 日《租赁合同》第三 条第二款规定： “承租方按照大厦物业的规定自行向大厦物 业交纳因承租方自行使用而发生的各项实际费用” 。但在我 方多次通知后，贵公司未按此规定向大厦物业部门支付大厦 物业中央空调冬季取暖费。 现依据贵我双方之间《租赁合同》第十一条第一款之规 定，我方决定解除与贵公司签订的《租赁合同》 。该合同终 止履行日为 2004 年 11 月 4 日。因贵公司未在规定时间内交 还租赁房屋所引起的一切法律后果由贵公司自行承担。特此 通知

联合置地房地产开发有限公司 二〇〇四年十一月二十三日

篇7：解除房屋租赁合同通知函

自4月20日你与安庆A公司(现已注销，原权利义务由安庆B有限公司(以下简称“我司”)概括承受)签订房屋租赁协议以来，双方合作十分融洽。但在双方合同中约定的租赁期限为三年。所以，你与安庆市远A公司签订的固定期房屋租赁协议早已到期，现已转为不定期房屋租赁合同关系。

现我司为了整合资源、规划发展，对安庆市A公司房屋(包括原你承租的43号门面及锅炉车间在内)对外招标出租。但在我司发布招标信息后，你并未参与投标和报价。因此，视为你自动放弃承租权。

鉴此，我公司特函告如下：

1、解除与你的房屋租赁合同关系;

2、请你在收到通知函10日内搬出华中西路43号门面及锅炉车间内所有属于你的物品、设备，并将房屋完好无损的移交给我司。

安庆市A公司

篇8：解除房屋租赁合同通知书

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 (局) 、地方税务局, 西藏、宁夏回族自治区国家税务局, 新疆生产建设兵团财务局:

根据《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》 (国办发〔2015〕68 号) 有关规定, 为促进融资租赁业健康发展, 公平税负, 现就融资租赁合同有关印花税政策通知如下:

一、对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同 (含融资性售后回租) , 统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目, 按万分之零点五的税率计税贴花。

二、在融资性售后回租业务中, 对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同, 不征收印花税。

三、本通知自印发之日起执行。此前未处理的事项, 按照本通知规定执行。

请遵照执行。

篇9：合同解除若干问题研究

关键词：合同解除；协议解除；单方解除；合同解除效力

一、合同解除的概念

合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示一致，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。

二、合同解除的特征

①合同解除只存在于合同有效成立之后。解除合同是为了消灭已经存在的合同关系，跳出合同关系的束缚。因此，解除合同仅适用于有效的合同。②合同解除必须具备约定或法定的条件。③须有解除的行为。是指在行使解除权解除合同时，实质上是当事人在解除条件满足的情况下，欲解除合同的意思表示，该意思表示在到达对方时生效。当事人协商解除合同时，则实质上就是当事人之间就解除合同所达成的协议。

三、合同解除的类型

（1）协议解除，是指合同成立后，在未履行和未完全履行之前，当事人双方通过协商而解除合同。由于该种方式是在合同成立后，通过双方协商解除合同，又称事后协商解除。它不以解除权的存在为必要，解除行为也不是解除权的行使。协议解除在大陆法系称为合意解除、解除契约或者发对契约，是无解除权的双方当事人的合意，以第二契约解除第一契约，使第一契约的效力溯及消灭。

（2）单方解除，是解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过相对人同意，只要解除权人将解除合同的意思表示通知对方即可，或者经过人民法院或者仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。单方解除权的权力来源有两个：第一，事前约定，即约定解除。第二，法律的规定，即法定解除。当符合合同约定的解除情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。

法定解除的情形：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。它是指在货物合同签订以后，不是由于订约者任何一方当事人的过失或疏忽，而是由于发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的意外事故，以一致不能履行或不能如期履行合同，遭受意外事故的一方可以免除履行合同的责任或延期履行合同。一方发生不可抗力，发生方与对方均享有法定解除权。需要注意的是并非一旦发生不可抗力即发生解除权。解除权的发生以不可抗力致使合同目的不能实现为要件。

（2）预期违约。是指履行期限届满前，一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务，在此情况下仅非违约方享有法定解除权；非违约方解除合同后，还可要求对方承担违约责任。预期违约的适用应满足的条件：有合法的债务存在；有履行的可能；当事人一方明确表示或者默认的方式表示不履行；预期违约一方明示或默示的行为是在合同履行之前表现的；当事人所表明不履行的债务必须是主债务。

（3）迟延履行，是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。当发生迟延履行时单方解除的情形有两个：一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；一方迟延履行致使合同目的不能实现的，非违约方不经催告，可直接解除合同。

（4）根本违约。依合同实践，根本违约行为包括：不履行、迟延履行、瑕疵履行、部分履行、其他。一方发生根本违约的，法定解除权在非违约方。

（5）情势变更原则。是指在合同法领域，作为双方当初订立合同的基本情势，并非由于当事人的过错，在合同履行过程中发生了根本变化，继续履行原订的合同条款将对一方当事人显失公平，故当事人可以要求变更、解除合同。出现该情形的处理模式是：当事人一方可以请求人民法院变更或者解除合同，但是否予以变更和解除，取决于人民法院，人民法院考量的标准是公平原则。

（6）法律规定的其他解除情形。这是一个概括性的规定，当以上情形都没有出现，而法律规定其他情形合同也应该解除时，合同就解除。这实际为将来法律的发展留足了空间，同时也防止法律出现漏洞。

四、合同解除效力

解除导致合同消灭，但究竟是如何消灭的，是溯及既往还是仅向将来消灭？是一步解除还是全部解除？合同消灭时，已经履行的债务如何处理？合同解除是否影响损害赔偿？这些就是合同解除的效力问题，均需加以讨论。

我国法学界有不同认识。一种观点认为，合同解除具有溯及既往的效力。即合同解除后自始没有合同效力，已履行的部分恢复原状，未履行的部分不再履行。另一种观点认为，合同解除并未使合同关系消灭而只是阻止其发生作用，因此，合同解除原则上只能对将来发生效力，未履行的不再履行，已履行的部分，产生返还请求权。还有一种观点认为，合同解除一般溯及既往，但不能一刀切。因为如果不溯及既往，已经履行的部分只能基于不当得利之债提出返还请求权，而溯及既往可以基于所有权请求恢复原状，所有权的效力优于债权，当违约方有数个债权人的情况下，基于所有权请求返还财产更能保护非违约方的利益。不仅如此，因不当得利返还，往往以受领人的现存利益为限，而因恢复原状返还，即使受领人现有财产减少，也不能免除返还义务，对非违约方有利。但要求所有被解除的合同都溯及既往也不可能，某些合同从其性质和履行情况看，就不适于溯及既往。

篇10：解除店铺租赁合同通知书

鉴于贵公司存在：实际交付使用的商铺面积少于合同约定的面积、封锁商铺大门以及强行断电的违约和侵犯本人合法权益的行为，造成商铺无法经营经济损失巨大，现合同目已无法以实现。

本人特郑重通知贵司：

1、本通知自到达贵司时，即解除200X年8月28日签订的编号为XX、X、12和X、18两份《租赁合同书》;

2、合同解除后三日内退还我方履约保证金109528元;

3、合同解除后三日内办理完毕商铺交接手续。

尽管与贵司已多次协商未果，但本人现仍本着和气生财、避免双方为讼所累的原则，愿与贵司就合同解除后的有关事宜进行协商处理，望贵司慎重考虑积极协商解决。否则，本人将保留采取相应的法律措施进一步追究，因贵司封锁商铺大门和强行断电等行为造本人经济损失的权利。

请三思!

承租人：

篇11：房屋买卖合同解除通知书

篇一：解除商品房买卖合同通知书(样本)

解除商品房买卖合同通知书

福建美加德地产开发有限公司：

本人与你公司于201 年 月 日签订《商品房买卖合同》（合同编号：），购买你公司开发的御景湾第 幢 号房屋壹套，本人已支付全部购房款人民币 元（其中：201 年 月 日付款2 元，201 年 月 日付款 元）。你公司既未按合同约定交房，又不按合同约定支付逾期交房违约金。为此，本人现依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项规定，向你公司发出解除《商品房买卖合同》（合同编号：）通知。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。你公司应自本通知书到达之日起30日内退还本人已支付的全部购房款并自本人付款之日起按本人已贷款的年利率 %支付违约金至全部购房款退清时止。退款

及违约金请汇入以下账号[户名：，开户行：账号： ] 如你公司逾期未予办理，本人将向人民法院提起诉讼。

特此通知！

（注：本通知壹式两份，福建美加德地产开发有限公司壹份，通知人存档壹份）

通知人：

二0一四年月日

篇二：解除二手房买卖合同通知书

解除二手房买卖合同通知书（房屋抵押）致卖方（）、中介方（地产经纪有限公司）：

通知人与卖方 经中介方 房地产经纪有限公司居间磋商，于XX年×月×日签订《存量房买卖合同》（合同编号0000××，以下简称《合同》），现因卖方和中介方在签订《合同》时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实，导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户，合同的目的不能实现，现就解除《合同》等相关事宜特致函如下：

XX年×月×日，通知人与卖方及中介方签订《合同》时，在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押的事实，并和通知人签订《合同》，通知人事后才得知该房屋设有抵押。根据《中华人民共和国担保法》四十九条第一款 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效” 之规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法过户而导致合同可撤销，现通知人有权行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之相关规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

现通知人正式通知卖方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金人民币×××元（大写：××万元）及中介佣金人民币×××元（大写：×××元）的返还事宜，买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按时顺利解除合同返回定金及佣金，我方还将按照相关法律规定，要求卖方承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的责任。

通知人：

日期：

篇三：解除商品房买卖合同通知书(律师推荐)

解除商品房买卖合同通知书

王荣洲律师

涉及当事人隐私，人名等均采用化名

致：牛×× 先生

首先感谢您长期以来对徐州××房地产开发有限公司（以下简称“我公司”）开发的“××·东南郡”项目的支持和认可，我们将不断为您提供更完善的服务。

您于XX年5月24日在 “××·东南郡” 定购了东南郡一期4号楼1单元2××室，并于XX年6月3日与我公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：018××03）。按照该合同第六条的规定，您如约支付了首期放款，余款应由您向银行申请按揭贷款的方式支付给我公司。自XX年6月3日起，直至XX年月日我公司至今未收到您通过银行代付的按揭贷款。我公司于XX年10月22日向您发出了书面的《催款通知书》，其后又有几次电话通知，希望您按照合同约定履行付款义务，但您至今没有支付购房余款计人民币199000元整。

您与我公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经我公司催告后在合理的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》

第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，郑重通知如下：

一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0189××3）；

二、我公司将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。

特此通知！

如有未尽事宜，请您和您的销售顾问 王 ×× 联系。

联系电话： 838××666 ；838××505

徐州××房地产开发有限公司

二○一○年月日

篇四：解除商品房买卖合同通知书

解除商品房买卖合同通知书

致：尊敬的×× 先生/女士

您于XXXX年XX月XX日，在 所在地区 定购了楼盘地址X号楼XXX室，并于XXXX年XX月XX日与我公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）。按照该合同第XX条的规定，您如约支付了首期房款，余款应由您向银行申请按揭贷款的方式支付给我公司。自XXXX年XX月XX日起，直至XXXX年XX月XX日我公司至今未收到您通过银行代付的按揭贷款。我公司于XXXX年，其后又有几次电话通知，希望您按照合同约定履行付款义务，但您至今没有支付购房余款计人民币XXXXXXX元整。

您与我公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经我公司催告后在合理的期限内仍未履行。现根据《中华人民共和国合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，郑重通知如下：

一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXX）；

二、我公司将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究

您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。

特此通知！

如有未尽事宜，请您和XXXX联系。

联系电话：XXXXXXXX

加盖印章

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

二；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

篇五：解除商品房买卖合同通知书

解除商品房买卖合同通知书

新余***房地产开发有限公司：

本人与贵公司于XX年11月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：第****号），购买贵公司开发的春龙金色海岸第*栋**号房屋，本人已支付全部购房款人民币￥***元，但贵公司未按合同约定交房，已构成违约。为此，本人现依据《商品房买卖合同》第九条第1条第（2）项规定，向贵公司发出解除合同通知书。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，并且贵司应自本通知书到达之日起30日内退还本人已付的全部购房款和1%的违约金。退款及违约金请汇入以下账户（户名：***，开户行：****，账号：***）如贵公司逾期未予办理，本人将采取法律措施等途径维护自己的合法权益。

特此通知！

通知人：

日 期：XX年*月*日

备注：

通知书签收人盖章：

日期：

篇六：解除商品房买卖合同通知书(律师推荐)(4500字)

解除商品房买卖合同通知书

王荣洲律师

涉及当事人隐私，人名等均采用化名

致：牛×× 先生

首先感谢您长期以来对徐州××房地产开发有限公司（以下简称“我公司”）开发的“××·东南郡”项目的支持和认可，我们将不断为您提供更完善的服务。

您于XX年5月24日在 “××·东南郡” 定购了东南郡一期4号楼1单元2××室，并于XX年6月3日与我公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：018××03）。按照该合同第六条的规定，您如约支付了首期放款，余款应由您向银行申请按揭贷款的方式支付给我公司。自XX年6月3日起，直至XX年月日我公司至今未收到您通过银行代付的按揭贷款。我公司于XX年10月22日向您发出了书面的《催款通知书》，其后又有几次电话通知，希望您按照合同约定履行付款义务，但您至今没有支付购房余款计人民币199000元整。

您与我公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经我公司催告后在合理的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，郑重通知如下：

一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0189××3）；

二、我公司将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。

特此通知！

如有未尽事宜，请您和您的销售顾问 王 ×× 联系。

联系电话： 838××666 ；838××505

徐州××房地产开发有限公司

二○一○年月日

篇七：解除商品房买卖合同通知书

解除商品房买卖合同通知书

严正保先生、徐燕女士：

首先感谢您们长期以来对济南银丰唐冶房地产开发有限公司（以下简称“我公司”）开发的银丰唐郡项目的支持和认可，我们将不断的为您们提供更加完善优质的服务。

您们(买受人)于XX年12月25日与我公司（出卖人）签署《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XX21036579），购买银丰唐郡2号地3-2-2302室商品房及地下室3-2-110，按合同约定您们应于XX年1月24日办理完毕银行按揭贷款手续，虽经我公司多次催促，但您们至今仍未履约。

按合同约定：办理商业贷款的，买受人应在XX年1月24日前办理完成银行按揭手续并将获得的贷款存入出卖人账户，最终获得贷款的数额以银行批准的数额为准，如买受人不能获得个人住房贷款或获得的贷款数额达不到应付余款金额时，买受人应在上述付款期限截止之起七日内缴清房款。否则，视为买受人逾期付款。逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。您们的行为已构成严重违约，达到了合同解除的条件，现我公司根据合同约定及我国《合同法》，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，郑重通知如下：

一、自本通知到达您们的同时，即解除您们与我公司签订的

《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XX21036579）；

二、按照合同约定向我公司承担违约责任，支付违约金，并协助我公司办理合同解除的全部手续，否则我公司将采取法律手段追究您们的法律责任。

特此通知

济南银丰唐冶房地产开发有限公司 XX年4月7日

篇八：解除商品房买卖合同通知书

解除《商品房买卖合同》通知书

绿地集团宁夏置业有限公司：

本人与你公司于 年月日签订了一份《商品房买卖

合同》（合同编号：XX-X2-），购买你公司开发的银川市金凤区六盘山路南侧绿地香树花城北区号楼室房。本人已支付全部购房款人民币 元，大写： 元（其中： 年月日支付首付款元，年月 日以住房公积金贷款/按揭贷款形式支付余款元）。

根据合同约定，你公司应于XX年9月30日前将符合合同

约定的商品房交付给买受人，逾期超过90日，买受人可要求解除合同，退还已付购房款并支付违约金。但目前你公司已逾期交房超过90日。为此，本人现依据《商品房买卖合同》之有关约定及相关法律规定，向你公司发出解除《商品房买卖合同》通知，解除双方签订的《商品房买卖合同》。你公司应自本通知书到达之日起7日内退还本人已支付的全部购房款，并以已付房款为基数，自本人付款之日起按年利率 %支付违约金至全部购房款付清之日止。

退款及违约金请汇入以下账号：

[户名：，开户行： 账

号： ]

如你公司逾期未予办理，本人将向银川仲裁委员会申请仲裁。特此通知！

通知人：

二〇一六年一月一日

篇九：关于解除商品房买卖合同的通知书

关于解除>的通知书

李雨森:

你与我公司于XX年9月18日签订>合同约定：你购买的左岸公馆第11幢1号，商品房价款为￥1473000元(人民币壹佰肆拾柒万叁仟元整)．现你虽支付首付款为￥313000元（人民币叁拾壹万叁仟元整），余款￥1160000元（人民币壹佰壹拾陆万元整）按约定本于XX年9月26日前办妥银行按揭贷款．但你至今未按时办妥按揭贷款手续，应视为逾期付款．根据合同第八条的约定买受

2逾期超过30日后，出卖人有权人逾期付款的违约责任：○

解除合同．出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的１％向出卖人支付违约金．为此我公司特此通知你解除XX年9月18日签订>，并要求你承担相应的违约金计 元．你接通知后30日内来我司办理退款（首付款）手续，逾期我公司将提存．

特此通知 江西广大房地产开发有限公司衢州分公司

XX年11月15日

篇十：房屋买卖合同解除纠纷

徐浩律师：房屋买卖合同解除纠纷

本期介绍： 当房屋买卖双方反悔时，可以解除房屋买卖合同，但是房屋买卖合同解除如何才算是合理合法有什么相关规定XX年7月6日原告姜某与李某签订了买卖定金协议和北京市存量房屋买卖合同，约定购买李某于朝阳区的一处房屋，合同签订后姜某积极筹措资金并催促李某办理过户手续，但李某拒不办理过户也不交付房屋。XX年9月20日，姜某收到李某发来的解除合同通知书。现李某已将上述房屋另售他人，故起诉李某双倍返还定金20万，赔偿差价损失80万。

本期法律快车知识栏目专访组有幸请到在诉讼方面有丰富经验的专业律师——【北京 徐浩律师】作客现场，欢迎徐浩律师接下来与我们讨论一下最近办理的关于房屋买卖合同解除一案的相关问题。

访谈嘉宾：

徐浩律师，现任北京市惠诚律师事务所执业律师，北京市律师协会会员。擅长婚姻家庭，继承，房地产，公司法，劳动工伤，合同法，损害赔偿，债权债务等领域的案件代理。

法律咨询： 138-1061-6158(咨询请说明来自法律快车)

访谈内容：

1、法律快车：

徐律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车知识栏目的专访。徐浩律师：

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好！

2、法律快车：

徐律师，能否简单介绍一下双方立场，让友们更加明了事情经过？

徐浩律师： 好的。原告姜某诉称，XX年7月6日与李某签订了买卖定金协议和北京市存量房屋买卖合同，约定购买李某于朝阳区的一处房屋，合同签订后姜某积极筹措资金并催促李某办理过户手续，但李某拒不办理过户也不交付房屋。XX年9月20日，姜某收到李某发来的解除合同通知书。现李某已将上述房屋另售他人，故起诉李某双倍返还定金20万，赔偿差价损失80万。

被告李某辩称，不同意原告诉讼请求，李某认为合同约定的付款方式和付款期限并不明确，认为该合同不成立。7月6日签订合约后，李某对付款方式和付款期限不明确一事提出疑问，并要求姜某在一周内付清房款，但姜某并未在一周内付清房款，所以李某在7月12日通知姜某解除合同。

3、法律快车：

本案中，李某认为合同约定的付款方式和付款期限并不明确，认为该合同不成立，这个说法是否正确？

徐浩律师：

李某与姜某签订的买卖定金协议以及北京市存量房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，合法有效。其中，北京市存量房屋买卖合同已经具备交易标的、交易价款等核心条款，该合同双方签字即已成立、生效。

《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”本案中，双方在北京市存量房屋买卖合同中对房价款支付时间没有约定的，但该情形不影响该合同依法成立、生效。

4、法律快车：

一般签订房屋买卖合同后，双方要办理什么程序？

徐浩律师： 以本案为例，李某作为出卖人，姜某作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价400万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人应当将房价款存入在银行设立的存置房交易结算资金专用存款账户，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的转移登记办结单到备案房地产经济机构或交易保证机构按照存量房交易结算资金划转协议的约定办理资金划转手续；出卖人应当在过户前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

5、法律快车：

因李某已将上述房屋另售他人，故焦某起诉李某双倍返还定金20万，赔偿差价损失80万。焦点之一的定金应该如何认定性质？

徐浩律师：

双方在XX年7月6日所签订的买卖定金协议中将该定金约定为签订房屋买卖合同的担保，即其性质属于缔约定金；但是，双方于同日即已签订北京市存量

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

房屋买卖合同，且在该合同中亦约定有定金条款，故该定金最终应被理解为履行北京市存量房屋买卖合同的担保，即其性质属于履约定金。

6、法律快车：

关于差价损失一节应当如何计算才算合理？李某赔付多少？

徐浩律师： 当事人李某于XX年7月12日以415万元的价格另行出售涉案房屋，经本律师争取，焦某诉讼请求的高额差价赔偿被驳回，最终违约所得利益减除定金加倍的部分即5万元作为差价赔偿给姜某。

7、法律快车：

再次感谢徐浩律师接受本期的专访问答，同时也感谢各位友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见！

徐浩律师：

再见。

访谈总结： 李某仅有权在交付房屋或者办理过户时要求姜某支付房价款，而无权随时要求姜某随时支付房价款；李某要求姜某于XX年7月12日前支付房价款，以及通知蒋某解除合同的行为，均已构成违约，且不发生合同解除的法律后果。姜某基于李某的上述违约行为有权解除合同，并有权要求李某以双倍返还定金的形式承担违约责任。--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

篇12：提前解除租赁合同通知函

感谢贵公司长期以来的大力协助和配合!

关于本公司在 201* 年 ** 月 ** 日向贵单位所租位于 **市场地，作为********使用，租赁期到月 ** 日止。

现因公司经营策略调整，我公司统一经营管理，****将全部移往新的场地。现以书面形式向贵单位提出解除租赁合同。本公司将会在 月未尽事宜，双方协商处理。

我公司在此祝贵公司业务顺利、兴隆!

********************有限公司

篇13：解除房屋租赁合同通知书

根据我国《劳动合同法》和《劳动合同法实施条例》的相关规定, 由于解除主体的不同, 劳动合同的解除可以分为双方协商一致的解除和单方解除。双方协商一致的解除是指劳动合同双方即用人单位和劳动者均表示出解除劳动合同的意思和行为;而单方解除是指劳动合同一方当事人作出的解除意思表示, 单方解除进一步又可以细分为劳动者的单方解除和用人单位的单方解除。

一、双方协商一致解除

劳动合同一旦生效即对合同双方产生约束效力, 但根据《劳动合同法》第36条规定, 用人单位与劳动者协商一致, 可以解除劳动合同。

双方协商一致解除劳动合同, 表现为双方当事人达成合意, 而使合同效力归于消灭, 它必须具备双方自愿与平等协商两个要件。赋予劳动合同当事人双方协商一致解除权, 体现了合同自治的原则。这种情形下, 需要表现为双方协商一致, 若协商不成任何一方不能单方任意终止劳动关系。否则, 将要承担单方解除劳动合同的法律责任。

二、劳动者单方解除

由于一些用人单位未按劳动合同约定, 为劳动者提供已承诺的用工条件、福利待遇及报酬, 甚至违反法律法规的相关规定, 用工中侵害劳动者的合法权益, 从而导致许多劳动者单方终止劳动关系。

赋予劳动者解除劳动合同权, 可以增强用人单位保护人才、重视人才的意识, 从而维护劳动合同的严肃性。劳动者单方解除表示为劳动者择业自主权的行使, 同时也使得用人单位的人力资源配置和经营行迹受到影响。为此, 《劳动合同法》规定在一些条件成就时赋予劳动者对劳动合同的法定解除权。在一些条件下, 劳动者行使法定解除权不仅无需承担违约责任、支付违约金, 而用人单位还需要支付相应的补偿金。

(一) 期限解除

根据《劳动合同法》第37条的规定, 劳动者提前30日以书面形式通知用人单位, 可以解除劳动合同。劳动者在试用期内提前3日通知用人单位, 可以解除劳动合同。

(二) 法定条件解除

根据《劳动合同法》第38条、《劳动合同法实施条例》第18条的规定, 用人单位有下列情形之一的, 劳动者可以解除劳动合同:未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的;未及时足额支付劳动报酬的;未依法为劳动者缴纳社会保险费的;用人单位的规章制度违反法律、法规的规定, 损害劳动者权益的;用人单位以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危, 使劳动者在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;用人单位在劳动合同中免除自己的法定责任、排除劳动者权利的;用人单位违反法律、行政法规强制性规定的;法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。

(三) 立即解除

劳动者无需提前通知用人单位, 只要出现相应的法定情形, 可立即解除劳动合同。根据《劳动合同法》第38条第2款的规定:“用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的, 或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的, 劳动者可以立即解除劳动合同, 不需事先告知用人单位。”

三、用人单位单方解除

赋予用人单位解除劳动合同权, 可以增强劳动者的危机感和责任感, 严明劳动纪律, 提高劳动积极性。用人单位单方解除表现为用人单位用工自主权的行使, 同时也使得劳动者丧失在该用人单位的就业权。由于在立法上严格限定用人单位与劳动者解除劳动权的条件, 以保护劳动者的劳动权益。《劳动合同法》赋予用人单位对劳动合同的单方解除权, 比赋予劳动者的单方解除权要小得多。根据《劳动合同法》规定, 用人单位单方可解除的法定情形往往还要满足相应的法定解除程序要件。根据《劳动合同法》第43条规定, 用人单位单方解除劳动合同, 应当事先将理由通知工会。用人单位违反法律、行政法规规定或者劳动合同约定的, 工会有权要求用人单位纠正。用人单位应当研究工会的意见, 并将处理结果书面通知工会。

(一) 法定条件解除

法定条件解除是在满足一定的法定条件下, 用人单位单方解除劳动合同的重要方式。根据《劳动合同法》第39条、《劳动合同法实施条例》第19条规定劳动者有下列情形之一, 用人单位可以单方解除劳动合同:劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的;劳动者严重违反用人单位的规章制度的;劳动者严重失职, 营私舞弊, 给用人单位造成重大损害的;劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系, 对完成本单位的工作任务造成严重影响, 或者经用人单位提出, 拒不改正的;劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危, 使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;劳动者被依法追究刑事责任的。

(二) 期限或额外补偿解除

根据《劳动合同法》第40条、《劳动合同法实施条例》第19条规定, 有下列情形之一的, 用人单位在提前30日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后, 用人单位可以解除劳动合同:劳动者患病或者非因工负伤, 在规定的医疗期满后不能从事原工作, 也不能从事由用人单位另行安排的工作的;劳动者不能胜任工作, 经过培训或者调整工作岗位, 仍不能胜任工作的;劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化, 致使劳动合同无法履行, 经用人单位与劳动者协商, 未能就变更劳动合同内容达成协议的。

(三) 经济性裁员解除

在优胜劣汰的市场竞争中, 因经济和经营条件的客观变化, 劳动者没有任何过错, 但用人单位与部分劳动者解除劳动合同是为了企业的发展和大部分劳动者的权益, 而被辞退的劳动者则受到巨大经济损失。

根据《劳动合同法》第41条、《劳动合同法实施条例》第19条规定, 用人单位有下列情形之一, 需要裁减人员20人以上或者裁减不足20人但占企业职工总数10%以上的, 用人单位应提前30日向工会或者全体职工说明情况, 听取工会或者职工的意见后, 裁减人员方案经向劳动行政部门报告, 可以裁减人员, 从而解除与被裁减人员的劳动合同:用人单位依照企业破产法规定进行重整的;用人单位生产经营发生严重困难的;企业转产、重大技术革新或者经营方式调整, 经变更劳动合同后, 仍需裁减人员的;其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化, 致使劳动合同无法履行的。

但在经济性裁员时, 应当优先留用下列人员:与本单位订立较长期限的固定期限劳动合同的;与本单位订立无固定期限劳动合同的;家庭无其他就业人员, 有需要扶养的老人或者未成年人的。而且因经济性裁员解除劳动合同的, 用人单位在6个月内重新招用人员的, 应当通知被裁减的人员, 并在同等条件下优先招用被裁减的人员。

(四) 不得解除劳动合同的情形

《劳动合同法》并未对劳动者单方解除劳动合同的行为作出限制, 但对用人单位解除劳动合同的行为作出了一定的限制。根据《劳动合同法》第42条规定, 劳动者有下列情形之一的, 除了劳动者实施了法定解除条件行为的, 用人单位不得以期限或额外补偿解除、经营条件变化解除两种解除方式解除与该劳动者的劳动合同:从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查, 或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;患病或者非因工负伤, 在规定的医疗期内的;女职工在孕期、产期、哺乳期的;在本单位连续工作满15年, 且距法定退休年龄不足5年的;法律、行政法规规定的其他情形。

四、劳动合同解除后的法律后果

劳动合同的解除使得劳动合同双方的劳动法律关系归于消灭, 因此解除后对双方将会产生一定的法律后果。

双方协商一致解除时劳动者不须支付违约金, 但用人单位向劳动者首先提出解除的, 用人单位应支付经济补偿金。解除劳动合同的是由劳动者主动提出辞职的, 经过与用人单位协商一致, 用人单位同意解除劳动合同的, 则劳动者不需要向用人单位支付违约金, 用人单位也不需要向劳动者支付经济补偿金。

但用人单位先向劳动者提出解除劳动合同的, 即使与劳动者协商一致, 劳动者同意解除劳动合同的, 用人单位还需要向劳动者支付经济补偿金。

劳动者单方解除劳动合同的, 劳动者应支付违约金。根据《劳动合同法实施条例》第26条规定, 用人单位与劳动者约定了服务期, 劳动者依照《劳动合同法》第38条规定解除的法定解除条件和立即解除条件解除劳动合同的, 不属于违反服务期的约定, 用人单位不得要求劳动者支付违约金。但有下列情形之一, 用人单位与劳动者解除约定服务期的劳动合同的, 劳动者应当按照劳动合同的约定向用人单位支付违约金:劳动者严重违反用人单位的规章制度的;劳动者严重失职, 营私舞弊, 给用人单位造成重大损害的;劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系, 对完成本单位的工作任务造成严重影响, 或者经用人单位提出, 拒不改正的;劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危, 使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;劳动者被依法追究刑事责任的。

用人单位单方解除劳动合同的, 用人单位应支付经济补偿金。经济补偿金是指在劳动合同解除或终止后, 用人单位依法一次性支付给劳动者经济上的补助, 具有劳动贡献补偿、社会保障以及违约金三方面的功能, 经济补偿金主要适用于用人单位依法行使单方解除权情形。

在劳动合同解除时, 除劳动者自愿、主动辞职或者劳动者有严重过错而解除劳动合同的情形外, 用人单位都应当支付经济补偿金, 根据《劳动合同法》第46条规定, 有下列情形之一的, 用人单位应当向劳动者支付经济补偿金:劳动者依照本法第38条规定解除劳动合同的;用人单位依照本法第36条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;用人单位依照本法第40条规定解除劳动合同的;用人单位依照本法第41条第1款规定解除劳动合同的;除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同, 劳动者不同意续订的情形外, 依照本法第44条第1项规定终止固定期限劳动合同的;依照本法第44条第4项、第5项规定终止劳动合同的;法律、行政法规规定的其他情形。

摘要：由于解除主体的不同, 劳动合同的解除可以分为双方协商一致的解除和单方解除, 而单方解除又分为劳动者单方解除和用人单位单方解除。文章明确了劳动合同解除的概念, 充分阐述了双方协商一致解除、劳动者单方解除和用人单位单方解除三种解除方式的特征, 以及不同解除方式的适用条件, 规范劳动合同的合法解除, 达到维护和谐稳定劳动关系的目的。

关键词：劳动合同,解除主体,解除方式

参考文献

[1]、宋敬湧.规范解除劳动合同行为、构建和谐劳动关系[J].工会论坛, 2008 (5) .

篇14：涨价时代的合同解除

像这样两难的境地，越来越多的建筑老板开始面临。尤其是近两年，水泥、钢材等原材料价格的大幅上涨，迫使一些建筑企业不得不冒着承担违约责任的风险，或者要求解除施工合同，或者要求变更施工合同约定的价格结算条款。

李总最近比较烦。

公司承包的二期工程三天后就要开工了，但开工事宜现在都还没和发包方宏远公司谈妥。原因很简单，最近混凝土、钢材等原材料价格打着滚地往上翻，如果按合同原定价格履行，肯定血本无归。“2月份一吨水泥才186元，现在要360元，几乎翻了一番。钢材一吨也涨了一千块，光这两项，成本就增加了50多万。你说，这个工程还怎么做？”每次一见到宏远公司的人，李总都不厌其烦地掰着指头给他们算。

不过，李总的感情牌最终还是失效了。十天后，市中级人民法院的传票，就摆在了李总的案头——宏远公司一纸诉状，将李总告上法庭，要求赔偿因不能履行合同给宏远公司带来的直接和间接损失共计1000万元。

做还是不做，这是个问题

继续履行原合同，等于找死；不履行，就等着收法院的传票。

像李总这样两难的境地，越来越多的建筑老板开始面临。近年来，随着中国经济的高速增长，建筑行业发展相当迅猛。但目前，我国建筑业仍属于劳动密集型行业，建筑企业的技术水平和市场专业化程度普遍较低，产业效率与效益低下，各个企业之间的档次和竞争力差距不大，这使得建筑企业之间的竞争主要是以价格竞争为主，这势必导致建筑企业的总体利润偏低、承受市场风险的能力相对较弱。加之建设工程招投标中行为的不规范和无序竞争、层层转包和分包、商业贿赂和回扣等现象，加剧了建筑企业承建工程的风险。尤其是近两年，水泥、钢材等原材料价格的大幅上涨，迫使一些建筑企业不得不冒着承担违约责任的风险，或者要求解除施工合同，或者要求变更施工合同约定的价格结算条款。

建设工程施工合同是建设工程合同中的一种。实务中，施工合同对于原材料的供应方式，可以约定为业主负责采购、建筑商负责采购、或者业主负责采购主要材料、辅料由建筑商采购等多种方式。由建筑商负责采购原材料且人工费用和采购价格不得变更的方式俗称“包工包料”。按“包工包料”方式供应原材料的施工合同在订立的时候，原材料价格就已经被锁定，假如市场上出现原材料涨跌，由此导致的风险和收益都是由建筑商来承担及享有。尽管，投标时建筑商一般会结合物价上涨因素来考虑投标报价，但在工程建设过程中一经发生超出预料幅度之外的上涨，建筑商面临的必然是亏损。于是，便有了文章开头的一幕。

到底有没有权利说“离婚”？

面对这样的状况，李总们首先需要评估是：他究竟有没有权利对一个已经签好的合同说“不”？

法律存在的一个重要目标和作用是维护市场交易秩序的基本稳定，由此，它要求合同双方应该全面按照约定履行各自的义务。如果哪一方不想继续履行，或者对合同条件不满意想进行调整，则应该通过解除或者变更合同的程序达到目的。建设工程施工合同的解除，与一般合同并无不同。

当然，法律也承认“强扭的瓜不甜”，因而，业主和建筑商一旦“结婚”，并非一定要“相亲相爱、白头到老”。只是好比离婚一样，不想履行合同的一方，需要给出一个理由。这些理由，或者是双方当事人都同意“离婚”，或者出现了双方事先约定的离婚事由，导致某一方享有提出离婚的权利，又或者某一方当事人直接根据法律的规定享有提出离婚的权利。也就是说，解除合同时，理由是非常重要的。

那么，李总以原材料涨价作为“离婚”的理由，究竟是否符合法律的规定呢？

按照我国法律规定，订立施工合同后遭遇原材料价格大幅上涨而要求变更合同内容或者解除合同的情形，法理上，可以适用“情势变更”。“情势变更原则”是商法上的一个重要制度，它的准确含义是：由于客观情势发生异常变动，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求变更或者解除合同。但商业风险不适用该原则。

尽管“情势变更原则”被多国法律所采用，但我国合同法基于种种原因并未明文规定“情势变更原则”。因此，如果B公司仅以此为由来解除施工合同，严格意义上是没有法律依据的。

但是，如果B公司适用法律的其他规定，比如公平原则，比如建筑工程不得以低于其成本的价格发包等等，则完全有可能给自己解除合同找到一个更为适当的理由。

要离婚，先把代价想清楚

找到一个合适的理由后，李总们需要评估的第二个风险是：如果解除合同的理由不能被法律支持，公司将承担怎样的法律责任？

根据我国法律规定，在合同的一方明确表态不愿履行合同后，另一方要求继续履行合同是有充分的法律依据的。不过，在以提供劳务为主要义务的建筑商提出解除合同的情况下，施工合同事实上已经很难再继续履行。即便是法院判决建筑商继续履行合同，如果建筑商坚持不履行的话，类似判决的强制执行几乎是不可能的。

反之，如果建设工程做到中途再来谈施工合同的解除，也有很多后遗症——已经建好的工程如何处理？接手的建筑商如何进场？工程完工后如何区分前后建筑商对建筑物不同部分的保修及其他责任等等都是很棘手的难题。因此，很少有发包方愿意中途更换建筑商。

由此可见，李总承担继续履行合同的法律责任是不太可能的，但支付违约金则难以避免，这是一方违约时对守约方的另一种救济手段。不过，请求支付违约金也是有条件的，条件是双方对某种违约行为应该支付违约金及违约金的具体数额有明确约定，或者概括性地约定了一方违约时应该支付的违约金数额。

施工合同这类标的额较大、履行时间较长的合同，通常都会约定业主和建筑商在不同的违约情况之下应承担的违约金数额。约束建筑商的违约金条款，集中在工期、工程质量保证、质量保修及由此导致业主的损失如何赔偿等方面。涉及尚未开始履行就解除合同的情形，守约方是否可以主张违约金，应该请求违约方承担多少违约金，则主要取决于合同的约定。

如果合同对违约金的承担及其具体数额没有进行约定，原则上，不得请求支付违约金。这时，守约方还有最后一招：要求赔偿损失。像宏远公司，可以主张的损失就可能包括且不限于：重新招投标的费用、延期开工导致成本费用增加造成的损失、产品延期上市导致销售利润降低造成的损失等等。诉讼中，与支付违约金的请求相比，主张赔偿损失一方的难度是，必须对损失的存在承担举证责任，提交相关证据证明损失确已发生及其具体数额，而损失证明的难点是间接损失的证明，一般情况下很难说服裁判者。

此外，不得不提到的是，如果守约方既有权要求违约方支付违约金，又有权要求违约方赔偿损失时，应该如何确定其请求呢？一直以来，我国法律对于违约金的性质都是倾向于违约金具有补偿性。在约定的违约金高于损失时，可以请求降低；违约金低于损失时，可以要求增加。这也就是说，违约金和损失赔偿可能有一部分或者全部是重合的。

弱者之道

建设工程施工合同关系中，总体上，发包方居于强势地位。但建筑行业从来也没有放弃过提高自身话语权的努力。他们通过长期的实践，整理出“低投标、勤签证、高索赔”这样的操作策略，并且越来越敢于抓住商业上对自己有利的机会与业主展开较量，争取自身利益，折射出中国建筑行业在法治市场环境下维权意识的崛起和觉醒，以及由此所带来的建筑业在经济交往链条中的话语权不断扩大的现状。法律上一直很有争议的垫资行为，最终由司法解释的方式对其合法性给予认可，其实正是上述现状在司法领域的具体表现。

顺应上述转变，越来越多的建筑企业开始重视工程承建过程中的法律风险控制。如何避免遭遇像李总那样的尴尬，笔者有如下建议：

一、订立合同前充分分析拟承接工程的风险

工程项目建设过程中关系的多元性、复杂性、多变性以及履约周期长、金额大、市场竞争激烈等特征，构成了工程建设合同风险的复杂和多样。因此，确定对某个工程投标时，应该事先综合分析投标方可能面临的风险及其应对措施。对于超出自身承受能力的风险，切忌盲目投标。对建筑商而言，施工合同的重大风险控制主要集中在计价方式、工期保证、工程签证及结算依据、程序、付款条件和期限等条款。

二、根据风险因素确定投标策略

虽然发包方在招投标环节占尽谈判先机，但建筑商也不是完全束手就擒。由于发包方资金短缺和工期紧迫的要求，相当多的招投标活动其实是很不规范的，其中，最常见的是两类：一是未严格按照《招投标法》的规定实施招投标活动，其主要行为包括：应该招投标的工程不按规定进行招投标、“边设计、边施工、边修改”的“三边”工程招标、招投标结束后修改交易的实质性条款；另一类是签订所谓“黑白合同”，即报建设行政主管部门备案的施工合同与双方真正履行的施工合同主要内容不一致。这两类不规范的行为，其后果严重的可能导致施工合同无效。

因此，建筑商要善于发现招投标的不规范之处，确定正确的投标策略，为未来与发包方讨价还价打好伏笔。

三、合同交底和过程管理能够有效进行风险管理

建设工程施工合同是比较复杂的一类合同，在索赔和反索赔已经成为工程管理的一项重要内容时，合同履行的过程管理变得越来越重要。对建筑企业而言，施工合同的履行是一个体系，牵涉到人员安排、原材料采购、财务、施工机械租赁、业主、监理、总包单位、分包单位等等内部和外部关系，牵一发而动全身，履行过程中的任何一个变化都可能会给企业带来风险。因此，对内，通过事前合同交底的分析和沟通，可以让参与合同履行的人都了解合同内容，把握流程控制节点及风险环节，有助降低违约几率；对外，要有过程管理意识，注重合同履行过程中的规范和证据保留，一旦发生诉讼或者仲裁，一般来说，道理总是站在有证据的一方。

四、不管是变更合同还是解除合同，都应及时进行

工程施工，是一个动态和连续的过程。久拖不决不但浪费了宝贵的时间，而且加大了调查取证的难度。因此，大凡没有能力继续履行的施工合同，应该及时要求变更或者解除。当然，从策略上，应该根据每一个案例发生风险的具体事件来决定采取哪种策略。■

［编辑 杨 晶］