房屋装修纠纷合同范本

房屋装修纠纷合同范本（共6篇）

篇1：房屋装修纠纷合同范本

房屋装修合同纠纷如何处理

装修纠纷一般都是在装修家庭与装修施工单位之间，装修家庭与周围居民之间因为装修违反了有关装修合同、规定而发生的，主要有以下几个方面：

1、装修单位没有完全履行装修合同。

未完全履行合同主要表现在：装修单位没有按合同约定的做法去装修，使用非合同规定的装饰材料，施工中无故停工，未在约定工期内完工等。

2、装修粗制滥造，施工质量低劣。

有的装修公司施工人员干活不上心，工艺不规范。表面上说得过去，但经不起验收或时间的检验，出了问题还强词夺理。尤其是“街头游击队”，质量更没有保证。

3、装修后的维修服务不完善或不履行质量承诺。

装修后应该按合同规定及时维修，但有些公司却左右推托。保修期内不保修。

4、施工中的噪声扰民。

施工中难免会发出噪音，但户主事先要与装修公司约好开工、收工时间。不要违反环保的有关规定，否则极易引发纠纷。

5、装修材料或废弃物乱堆乱放。

6、装修破坏了毗邻房屋。

7、装修破坏了房屋主体结构及承重结构。

针对装修纠纷，有关部门制订了一些规定。如《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国环境污染防治法》和建设部[1997]60号《建设工程质量投诉处理暂行规定》、建设部[1997]92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》等法规。《建筑装饰装修管理规定》指出，房主或房屋使用者因装饰装修损坏毗邻房屋的，应该负责修复或赔偿。《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十五条规定，发生了家庭居室装饰装修纠纷，可以向当地建设行政主管部门或者其指定的机构进行投诉，也可以向当地人民法院提起民事诉讼;第十九条规定，如果装修家庭因家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等，应该由家庭居室装饰装修的居民负责修复和赔偿，如果是属于装修施工单位的责任，则由房主找装修单位负责修复和赔偿。

同时，行业内部也制定了相关规定。

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条规定，消费者与经营者发生消费者权益争议时，可以通过下列途径解决：

1、与经营者协商解决;

2、消费者请求消费者协会调解;

3、向有关行政部门申诉;

4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;

5、向人民法院提出诉讼。

但必须注意：一般情况下，如提请了仲裁，便不得再向法院提出诉讼。

另据《民法通则》、《经济合同法》以及其他所涉及法律，解决装饰纠纷也无非以下几条：

1、当事人自行协商;

2、主管部门行政调解;

3、仲裁解决;

4、诉讼解决。

此外，行业规定对纠纷的解决也提供了诸多方法。如一些家居装饰市场规定，解决纠纷按下述流程进行：

投诉——调解部受理——质检部根据合同及图纸进行现场核查——调解部、质检部依核查结果进行调解——若双方达成协议则进行维修或返工;若未达成协议或不履行协议，申请仲裁或向法院起诉。

对消费者而言，装修前不妨先通知邻居，打个招呼，以便大家有个心理准备，减少发生纠纷的概率。

万一出现了纠纷，只要双方心平气和地协商，承担该承担的责任，纠纷便能解决。自己协商不成，一般也只要行政部门出面就可以顺利加以解决。但如果涉及的标的较大或其他对生活影响甚大的纠纷且协商不成，最正规、最有权威和有效的方法只能是打官司了。当然其他居民因装修家庭的施工而与装修家庭发生的纠纷也可以据此进行解决。

篇2：房屋装修纠纷合同范本

江西省赣州市中级人民法院民事判决书

（2008）赣中民一终字第13号

上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。

被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。

委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，一般代理。

上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2007年2月16日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑1座701号套房一套转让给原告，协议内容为：该房面积为93平方米，总房价为人民币153800元；付款方式为在签订协议时先付2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契税外，其余费用由原告承担；被告协助原告办理过户手续，费用由原告负责；协议生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿违约金3万元等等。协议签订当日，原告向被告支付了2万元购房定金。2007年农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了共计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证明，原告当日并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次协商，原告要求被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才能付清剩余房款，而被告则要求原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致意见。后被告于2007年3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑1座701号房钥匙。2007年4月期间被告在原告未明确表示放弃购买该房屋的情况下将该房售于案外人张兴财，并向其交付了该房钥匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约支付了购房定金2万元，已履行了自己的义务。根据该买卖协议第二条：“„„.，钥匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成建）。„„”的约定，被告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续，导致被告无法及时向原告交付房屋钥匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未违反合同约定，不构成违约。2007年4月期间，被告在原告未明确表示放弃购买房屋的情况，将该房屋售于他人，并将房屋交付他人，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告的这一行为违反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同约定承担违约责任。因原被告签订协议已经无法履行，所以原告要求与被告解除协议，由被告返还原告定金2万元并支付违约金3万元给原告的诉讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原告以被告名义交纳买卖房屋的物业管理费用2230.20元因被告违约将房屋售于他人，现原告要求被告返还此款，理由充分，符合法律规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：

一、解除2007年2月16日原、被告签订的《房屋买卖协议书》；

二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金20000元及支付违约金30000元，共计人民币50000元；

三、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。

上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：2007年2月25日双方一同前往房屋开发公司交相关费用，在各自交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易暂时搁浅。后被上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，要求放弃购买房屋，退回保证金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，要求他们在2007年3月20日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表示无法做通其父亲的工作，请求退回保证金，因此上诉人将该房屋出售他人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应该同时进行，而被上诉人未履行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承担。

被上诉人李亮亮辩称：2007年2月25日被上诉人携带9万多元现金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的相关手续，因上诉人未向被上诉人交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按协议第二条约定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于2007年3月16日才领取房屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人履行合同义务，及时交房，但上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议无法履行，上诉人构成了根本违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被上诉人李亮亮已按约定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方约定钥匙交付后付清。

但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，上诉人黄成建已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据不足，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费1205.60元，由上诉人黄成建负担。

本判决为终审判决。

审判长徐军

审判员傅忠

代理审判员郑小兵

二○○八年一月三十一日

篇3：房屋买卖中的居间合同纠纷

由委托人引起的纠纷

1.委托人违反支付报酬义务引起的纠纷

居间合同具有有偿性, 委托人需向居间人给付报酬, 不得以不正当行为逃避。然而现实中可能存在这种情况:委托人在利益驱动下, 往往在居间人介绍双方相识或在达成协议后就甩掉居间人, 拒绝居间人已完成的中介服务, 逃避支付居间报酬义务, 而后再与因居间而认识的第三人订立合同。如甲委托乙买房子, 乙为其找到价格便宜的房主丙, 甲为了不支付居间费, 假借房子的质量不好中止了居间合同, 然后甲又擅自找到丙要求买房。

居间人基于对委托人的信任付出大量劳动却得不到相应回报, 委托人的行为无疑违背了诚信原则。在此种情形下, 委托人与第三人之间后来合同的签订虽得益于居间人的居间行为, 但居间人对于委托人的不正当行为在取证上存在困难, 不容易保护居间人的报酬请求权。我国的合同法中并未明确规定委托人规避居间报酬的法律责任。仅在《中华人民共和国城市房地产中介服务管理规定》中有所体现:因委托人的原因, 给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的, 委托人应当承担赔偿责任。这是我国众多的规范居间服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出的一条规定。这种情况属于委托人为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为, 应视为条件已成就, 委托人应当支付报酬。的确, 居间人并不因此而丧失报酬请求权, 因为居间人行使报酬请求权, 是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为前提, 而不是以该合同是否得到履行为要件。合同的成立和履行是委托人与第三人之间的事, 与居间人没有关系, 这也符合合同相对性的原则。如果以合同完全履行作为居间人报酬请求权的前提, 那么势必使居间人承担保证合同履行的担保责任, 这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。当然, 根据意思自治原则, 当事人与居间人可以约定, 以合同的履行为居间人报酬取得权的成立条件。另外, 法律应增加相关条款, 如在合同成立后因委托人的原因, 给居间人造成经济损失的, 委托人还应承担赔偿责任, 赔偿居间人的实际损失, 包括居间人确实是为完成委托任务而花费的人力、物力、财力, 以保障居间人的合法权益。

2.委托人拒绝支付居间费用引起的纠纷

居间人原则上无费用偿还请求权, 因为居间费用通常被包括在居间报酬内。但在居间人未促成合同成立时, 居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

居间人为居间活动支出的必要费用是为了委托人的利益而付出的, 所以由委托人支付这些必要费用公平合理。然而, 委托人经常以合同规定的居间费用不明确、收费不合理为由拒付居间费, 因此如何确定“支出的必要费用”成了问题的关键。在房屋买卖的居间合同中, 为促成合同成立, 居间人需要做大量的工作, 如免费替业主发布广告, 带领客户到物业察看并介绍房屋情况、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等, 但并不是每一项都能有明确的价值体现, 比如说脑力劳动、体力劳动等, 并且在仲裁或诉讼中往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回, 或只得到少量的安抚性质的费用, 这与居间人所付出的劳动相比有很大差距。

对于“必要费用”的认定问题, 建议在立法时制订一个阶段性的收费标准。如房产居间人带客户去看房的劳务费 (按每次计) 、咨询费, 应根据已进行的工作步骤计算出应收的费用, 或以居间人向双方提供信息、进行磋商谈判、促成签订合同、协助办理交易及交易完成等作为各个阶段的标志, 每达到一个阶段即有一个明确的指引, 即使最终该交易无法完成, 居间人的居间活动费用仍是有法可依的。然而, 现实情况的复杂性决定了不宜以立法的形式对此作出详细规定, 但可规定相应的原则性或提示性条款, 具体问题还要看双方当事人有无约定或由法官、仲裁者根据实际情况裁量, 以真正平衡当事人各方的合法权益, 以体现合同法的平等互利精神。

由居间人引起的纠纷

1.居间人违背如实报告义务引起的居间报酬纠纷

居间人负有如实报告的义务, 如有违反则丧失报酬请求权。根据合同法的规定, 居间人违背如实报告义务主要有两种表现形式:一种是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。与订立合同有关的重要事实主要包括第三人的资信情况、履约能力、生产能力、产品质量等影响其履行与委托人订立的合同能力的事实。另一种是故意提供虚假情况, 夸大第三人的履约能力。在实践中, 居间人故意提供虚假情况的行为通常以与第三人恶意串通的形式存在。在房屋买卖居间过程中, 如实报告的事项包括房屋的产权是否合法、清晰, 有无被抵押、被查封, 是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等情况。

居间人违背如实报告义务的行为不仅违反了诚实信用原则, 而且给委托人造成了重大损失。而要求委托人找出居间人与第三人恶意串通的证据又是非常困难的。为了维护委托人的利益, 并表示对居间人的制裁, 合同法规定, 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 损害委托人利益的, 不得要求支付报酬。探究法律规定的本旨, 这里的不得要求支付报酬即指居间人报酬请求权的丧失, 不仅包括委托人在支付报酬前发现居间人有违反如实告知义务的情形, 委托人可以拒付报酬, 还包括委托人在已经支付了报酬后才发现居间人有违反如实报告义务的情形, 委托人也可以向已取得报酬的居间人追回报酬。

居间人丧失报酬请求权不以给委托人造成损失为必要要件, 只要居间人具有违反如实报告义务的行为, 即只要居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 居间人就应丧失报酬请求权, 而不论是否给委托人造成了损失。这与我国台湾地区民法典第571条规定的居间人“报酬及偿还费用请求权的丧失”有异曲同工之效。

2.居间人故意虚假报告引起的损害赔偿纠纷

这类纠纷多因居间人与第三人恶意串通提供虚假信息引起。虽然委托人与第三人订立了合同, 但该合同的履行却给委托人造成了损失, 如委托人在订立合同后, 在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋, 委托人为此已付出了一定的代价。由于第三人有意逃避承担法律责任, 委托人只好找到居间人要求赔偿, 而居间人又不愿赔偿或双方为赔偿标准无法形成一致意见, 从而引起纠纷。居间人与第三人恶意串通提供虚假信息, 因居间人所报告的情况与实际情况不一致给委托人造成了损害, 应当对委托人承担赔偿责任。

合同法明确列举了居间人承担损害赔偿的条件, 不仅要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 而且要有委托人因此受有损失的事实发生。但在实践中, 委托人一般很难证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益。此时, 若依照“谁主张谁举证”的原则, 由作为原告的委托人举证, 就会由于无法提交充分证据证明其诉讼请求, 从而丧失索赔的机会。在此种情况下, 应将居间人的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况解释为:委托人只要能证明居间人从事居间活动的过程或从事居间活动的结果, 其外在的行为有明显不利于委托人的情节并且给委托人造成了损失, 就应当推定居间人存在故意, 除非居间人能够举出相反证据, 即适用民事诉讼法中举证责任倒置的理论。

3.居间人过失错误报告引起的损害赔偿纠纷

篇4：阴阳合同引发的房屋买卖纠纷

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）

篇5：房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷

房屋买卖在人们生活中较为普遍发生，为此而产生的纠纷及诉讼也较多，其中涉及的主要问题是对合同效力的认定，笔者据此谈点看法。

一、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定

《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。

二、房屋买卖合同应采取何种形式

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。

其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四条的规定

《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响

对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的`关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。

因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。

五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋

篇6：房屋买卖合同纠纷案

原告（被上诉人）：琼海万泉河黄酒实业有限公司。

被告（上诉人）：符祝浪，男，1963年2月生，汉族，琼海市人。

审级：再审。

审判机关和审判组织

一审法院：琼海市人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈大经；审判员：黄良海、王春映。

二审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：黄守冠；审判员：陈海燕；代理审判员：蔡大武。

二审再审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈文和；代理审判员：韩少冰、韩柏定。

再审终审法院：海南省高级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：卢芒；代理审判员：程小平、张红菊。

审结时间

一审审结时间：1998年7月28日。

二审审结时间：1998年10月5日。

二审再审审结时间：1999年8月10日。

再审终审审结时间：2000年4月20日。

一审诉辩主张

原告黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

一审事实和证据

本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：

1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；

2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。

3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。

4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。

以是事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。

一审判案理由

一审法院认为：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的大小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息（利息从1996年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息）。

一审定案结论

依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项的规定，判决如下：

1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。

2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息（按中国建设银行同期建房贷款利息率计算），逾期未给付，则处双倍利息计付。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费7610元，由被告负担，原告预付的不予退还，由被告偿付原告。

二审情况

1、二审诉辩主张

上诉人符祝浪称：双方签订的代理建房合同实为房屋买卖合同。我已付30万元购房款，余下30万元双方约定由被上诉人为我办理按揭贷款来解决。如因被上诉人协助办理贷款审批手续不能时，超过三十天后被上诉人无条件将房屋交给我。被上诉人诉我欠购房款30万元是不成立的，原判不当，请求二审改判返还。

被上诉人辩称：双方签订代建房屋合同实为购房合同。上诉人已实际占有使用房屋，办理了产权证，而我方已办理按揭贷款手续，未果属银行原因。其代理建房屋合同也是无效的。上诉人占有我方房屋应支付完毕购房余额30万元及利息。上诉人上诉无理，应驳回。

2、二审事实和证据

经审理查明：1996年3月9日，上诉人与被上诉人签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定房屋造价60万元，上诉人须在订立合同后一个月内付30万元（包括定金8万元），余下30万元以按揭贷款方式付给被上诉人。被上诉人须在交付房屋后一个月内将房产证办好给上诉人。由上诉人凭房产证向建行贷款，被上诉人协助办理贷款审批手续。如因被上诉人原因不能办妥按揭手续，超过三十天被上诉人应将房屋交给上诉人。订立合同后，上诉人已付给被上诉人购房款30万元。同年4月10日，被上诉人将房屋交付给上诉人使用。同年10月4日，被上诉人将房屋所有权证办至上诉人名下。同年11月14日，被上诉人协助上诉人办理按揭贷款手续，由于建行贷款尚未批准，上诉人拖欠30万元购房余款至今未付，被上诉人追索未果诉至法院。

3、二审判案理由

本院认为，上诉人与被上诉人签订的代理兴建房屋合同实为房屋买卖合同。被上诉人已将房屋交付给上诉人使用占有两年多，并已办理了房屋权证的有效凭证，上诉人应支付完毕购房余款及利息。上诉人以被上诉人未办理按揭贷款手续而拒付尚欠购房余款为由提起上诉，其理由不成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

4、二审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费7610元，由上诉人负担。

二审再审情况

1、二审再审诉辩主张

符祝浪对本院二审判决不服，申请再审称：

一、二审法院判决认定事实基本清楚，但判决结果适用法律政策错误，既然双方所签订的合同为无效合同，那么为何还继续判决我付清所拖欠的购房款人民币30万元及利息，这不是自相矛盾？合同无效后，应是双方各自相互

返还财产，并根据其过错程度承担相应的民事责任。我本人没有得到财产，不能继续付款。我和黄酒公司实际上是签订房屋买卖合同，房屋买卖价款人民币60万元，30万元已按合同约定付清，所剩下的30万元按合同约定应由黄酒公司办理银行按揭方式支付，我不能再继续付款。现要求法院提起再审，依法确认合同无效，双方互相返还财产，即房屋归回黄酒公司所有，黄酒公司返还购买房款人民币30万元给本人，诉讼费由黄酒公司负担。

2、二审再审事实和证据

经二审再审查明：

一、二审法院所认定的本案事实和证据充分，在本案的事实和证据方面再审与一、二审无出入，与 一、二审认定事实相一致。

3、二审再审判案理由

本院认为：黄酒公司与符祝浪所签订的合同，虽然名为代理兴建房屋合同，但从该合同的内容、性质及双方履行的情况看应属于房屋买卖合同。合同的标的物在双方没有发生纠纷之前已交付使用两年多，购房款也已支付50%，并且双方已办理了房屋产权过户等相关手续，故应按房屋买卖合同有效处理，即该房屋归属符祝浪所有，符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元。至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，符祝浪不需给付利息。

一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。

4、二审再审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

1、撤销本院（1998）海南经终字第100号民事判决；

2、撤销琼海市人民法院（1998）琼海经初字第45号民事判决。

3、本合同按房屋买卖合同有效处理，房屋（座落琼海加积镇纪纲街，琼海市房证字第3378号）归符祝浪所有；符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元给黄酒公司，限符祝浪在接到本判决书之日起十天内付清该款，逾期则中国建设银行按同期同类贷款利率计付利息至付清欠款之日止。

一、二审案件受理费各人民币7610元，均由符祝浪负担。

再审终审情况

1、再审终审诉辩主张

黄酒公司不服原审判决，申请再审称：

1、黄酒公司没有违约，不应承担违约责任；

2、无论本案按揭贷款是否获贷，符祝浪均要支付购房欠款利息；

3、原审判决免除符祝浪支付

购房款利息的义务违反了公平原则。故要求本院提起再审，并由符祝浪偿还购房欠款30万元及其利息，且一、二审诉讼费由符祝浪负担。

2、再审终审事实和证据

经再审查明：

一、二审法院所认定的本案事实证据充分，在本案的事实与证据方面与一、二审认定事实相一致。

3、再审终审判案理由

本院认为：黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元正确。但对30万元欠款逾期利息予以免除不妥。黄酒公司没有办妥按揭贷款，是因为当时银行停止按揭，黄酒公司在主观上没有错。且符祝浪在占有房屋期间，将房屋出租他人经营有一定的收益。故免除其利息部分应予纠正。

4、再审终审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（二）项、第一百八十四条之规定，判决如下：

1、撤销海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决：

2、原审上诉人符祝浪应在本判决书生效后十日内给付原审被上诉人琼海万泉河黄酒实业有限公司购房款30万元及1996年7月1日起至还清之日止的欠款利息（利率按中国建设银行同期同类贷款利率计算），逾期支付则按双倍利息计付。

一、二审案件受理费各7610元由符祝浪负担。

解说

《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五十五条第一款第一、二项之规定：行为人应具有相应的民事行为能力，意思表示真实。第五十八条第一款第五项之规定：“违反法律或者社会公共利益的”将是无效行为。

由此可见，本案原告与被告签订代理房屋合同，原告不是建筑公司，名为代理兴建房屋合同，实为房屋买卖合同。其行为违反《民法通则》规定的诚实信用，意思表示真实的原则，原告不是建筑公司，不具有相应的民事行为能力，其实施的行为无效，双方所签订的代理兴建房屋合同无效。

而双方行为实为房屋买卖行为，符合买卖合同的法律特征，即出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。一是房屋所有权转移，二是等价有偿，合同约定双方权利和义务，而且经房产管理部门办理登记手续，原告依约将房屋交付被告使用，并办理产权证。被告取得房屋后并使用，已支付部分款额，余下部分以原告应协助办理贷款支付价款为由而拖欠未付款，而原告已经协助贷款并办理房产证，至于银行不同意贷款，不属原告过错，故

被告提出理由不成立，原告诉请被告尚欠购房款30万元及办理产权证后支付欠款利息，其理由成立，一、二审法院应予支持。

至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，故符祝浪不需给付利息。再审法院认为一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定：“原判决适用错误，依法改判。”因此，撤销一、二审法院的民事判决。

海南省高级人民法院再审查明，黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。对30万元欠款逾期利息予以免除不妥，认为黄酒公司在主观上没有过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项规定：“原判决、裁定认定事实的主要证据不足的，当事人的申请符合这种情形的，人民法院应当再审。”因此，撤销了海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决。