浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

浅谈如何成功组建房地产项目销售团队（共7篇）

篇1：浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

有人说，销售人才是企业的“金山”，有人用“三分天下有其二”来形容销售队伍的重要性。无一不说明销售团队是公司获取利润的直接工作者。销售团队的水平高低很大程度上就决定了企业的生存和发展空间，而销售团队的组建就为未来发展态势定了基调：

一、找准团队组建理念

1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队

在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。

项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。

2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横

完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。

建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思，针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下

阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。

建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。

3、优化人员结构和岗位设置

实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。

房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。

4、明确团队战略目标

任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。

二、严谨细致选拔成员

1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关

“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。“德”主要包括四个方面“责任心、上进心、事业心、爱心”，胸怀，眼界和大局观，有自知之明，能够超越自我，和公正、自律、谦逊等，一句话“要有爱心、事业心、责任心，耐得住寂寞，禁得住诱惑”。“才”只要是指要有敏锐的洞察力，富有创新精神，要善于总结提高。强烈的务实精神，善于用人，能带出一支过硬的队伍。

2、置业顾问的选拔

管理人员的选拔主要是通过内部培养或者聘请“空降兵”来完成的，置业顾问的选拔才是项目销售团队人员选拔的重点。

目前，在置业顾问的遴选中，普遍存在“经验主义”的误区。十分强调应聘者的所谓“相关工作经验”，总是希望找到能迅速为企业带来业务的高手，从而免去了系统培训。事实上，有从业经历人员带来工作经验的同时，也给他们打上了过去工作的烙印，从而增加融入销售团队的难度，给销售管理带来压力，不利于团队的凝聚力形成。

因此，置业顾问的选拔一定要走出经验主义的误区，不仅仅看重从业经验，而应从职业操守、职业精神、服务理念，专业技能等多方面进行严谨细致的审查，严格把关，层层筛选，将一批服务意识强，理论涵养高，实操能力强，发展潜力大，符合项目要求的置业顾问补充到团队中。

选拔的几个要点：

（1）选择最合适的，而不是全部选最优秀的；

（2）选择知识结构、性格互补，而不是单一雷同；

（3）搭配选择，不一定全选有经验的，加入部分新手使团队更

容易管理，执行力更强，更有利于满足企业长期发展要求；

（4）年龄、性别适当控制，置业顾问以女性为主；

（5）切合项目具体要求；

三、开展严格系统的岗前培训

（一）培训理念

培训是一个由不知道到知道的过程。所有关于房地产知识、项目信息、营销技巧、管理能力等知识的获得与能力的提高都是培训。

培训不仅仅是讲座，它应该是多种方式的集合。所有理论自学、项目会议、实践总结、知识讲座、业务交流都是培训。

培训不仅仅只有集中式的。所有随时与工作有关的学习与提高都是培训。与工作相结合的分散自学、交流是最显成效的培训。

培训不仅仅是公司和管理人员的事情，更多的是个人的事情。公司和管理人员主导的培训只是很小的一个部分，仅仅是专业必须要求的灌输，更大的意义在于团队学习氛围的营造和学习的平台的搭建。

培训主讲不仅仅是领导，所有人员都可以而且必须是培训主讲。培训不是简单的自上而下的拉动培训，而应该是互动的、人人参与、知识共享的，每一个人都可以而且必须是主讲人，而不仅仅是简单机械的接受者。

培训不是简单的环节，而应是一个系统的过程。培训前的准备、培训过程的执行与培训后的考核与反馈，缺少任何一个环节，效果都可能大打折扣。

充分整合各种优势资源，挖掘内部潜力，调动一切积极的因素，构建多条途径、多种形式相结合的立体网络培训体系，实现自我培训

与互相培训相结合，上级培训与下级培训相结合，常规培训与事件培训相结合，随时、分散培训与定时、集中培训相结合，将培训经常化、常规化。

（二）培训内容

人员补充后，应按照公司发展和项目要求，通过课堂讲演、互动研讨、实地考察、现场模拟等多种方式、多重渠道为新进员工提供熟悉长沙、熟悉市场、房地产基础知识、客户接待技巧等方面的严格系统培训。培训内容主要有：

1、企业情况、企业文化学习。

2、熟悉城市。城市布局规划、主要干道、与本项目关联密切的交通线路，著名的消费场所和标志性建筑等，本地方言适应性训练。

3、熟悉房地产市场。了解房地产行业、本地市场，项目所在区域，同类竞争楼盘情况。

4、房地产基础知识学习。

5、房地产销售流程、项目销售制度学习。

6、客户接待技巧学习。

7、项目产品情况熟悉。

8、其他。体能训练、对新毕业员工的工作方法学习等。

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篇2：浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

第一条军规：请记住，你进入的是一家讲求实效的企业，请用你的业绩说话。

销售员的价值体现不是孤芳自赏、自我陶醉，而是有标准来评判的，你为企业和社会做了什么？请用你的业绩说话。任何企业都不缺乏价值观强、尽心尽力的销售人员，这种销售人员叫做事倍功无。企业需要的是真正的事半功倍的人，能有效利用企业提供的资源突破销售任务的人。态度是基础，我们需要它，但它不是唯一的评判标准。没有业绩的态度是无效的态度，企业要的是业绩，符合企业标准的、健康的业绩。

第二条军规：如果你要离开，请带上你的荣誉和奖金，我们是你最好的证明人。

任何一个销售员，不必豪言壮语，如对公司负责、对国家和人类负责之类的誓言。如果你能够承诺并切实做到一条，并且能够做到位，也就足够了，那就是对得起自己的良心!你与人相处的价值观是什么？你做事以自己的良心来判断吗？一分耕耘就有一分收获；一分恶意，终究会带来于己不利的结果。走要走的光荣，离要离的清白。企业永远惋惜优秀人才的离去，企业永远恐惧平庸人才的存在！捍卫自己的名誉吧！用你的荣誉和奖金来说话！

第三条军规：在你发出抱怨前，先想想同样条件下优秀者是如何做到的。

一个销售组织对人才的评判，不是以平均水平来判断，否则这将是一个平庸的组织。一个优秀的销售组织对人才的判断，一定是以优秀人才为参照的。你必须提醒自己这样一句话，他做得到，为什么我做不到？拿自己和平庸的人比，你就比平庸的人还要平庸；拿自己和优秀的人才相比，你会发现不足，并且找到前进的方向和动力。在此，我有五个“己”字要送给各位做销售的朋友们！这五个“己”字是：确实认识自己、随时提醒自己、切实检讨自己、绝对发挥自己和笃实把握自己。

第四条军规：企业永远喜欢这样的销售人员——面对困境就有原因分析，更有解决方案。

企业的销售人员是用来干什么的？答案是：用来解决销售问题的。销售人员判断问题、分析问题、解决问题、总结问题的能力达标，可让他从众多的平庸者中脱颖而出，成为一把企业尖刀，企业不缺乏抱怨者、假想者、盲动者，企业缺的是真正能够实际解决问题的销售人员！

第五条军规：昨天的经验会成为今天的障碍，你需要不停地学习和进步。

昨天的太阳永远晒不干今天的衣服，昨天的经验会成为今天的障碍。这是一个变幻莫测、日新月异的社会，多少销售精英因为自大和自满死在了昨天的沙滩上；多少英雄豪杰因为留恋过去忘记了明日的进步。你做过的事情不去总结、提炼、更新，那只能叫经过的历程，就是经历，而什么是经验呢？经验就是经过被验证才叫经验。在做任何事情前，我们都要思考这样一句话，它真是我们想象的那样吗？它被验证过吗？请永远记住邓小平的话：实践是检验真理的唯一标准！探索与不断的学习，才是你进步的基本保障。

第六条军规：销售人员生存的价值只有一条——为客户创造利益

客户购买商品的唯一理由是，因为他有痛苦，人类的本能就是逃避痛苦，追求快乐。销售员在取得骄人业绩的同时，被他服务的那些客户也从中达到并满足了自己的需求，所以销售员与客户永远是双赢的。满足了客户的利益，也就满足了销售员的成就之感。为客户解除痛苦就是在为客户创造利益，同时也是在为自己创造利益。你为客户创造了什么样的利益？

第七条军规：被拒绝是销售的家常便饭，惟有你是优质弹簧，修复能力才会最强。

一个普通的销售员和一个大老板的对话，一开始就是不公平的，但你得沉下心来，客户有权威、有选择的权利，我用我的韧性和真诚，能让客户最终说出“是”。销售人员最大的功底就是影响他人的能力。什么叫影响他人，就是让客户说“是”这样的一种能力。优秀的销售人员就是优质弹簧，历经千万次的挤压，不变形、腰更直、反弹力更大。引导客户回答想要的结果，那就是让客户说“是”。全世界的销售明星都知道一个秘密：客户的拒绝就是销售希望的开始。

第八条军规：全世界成功销售人员的共同点只有四条——喜欢，自信，悟性，德行

喜欢：爱销售才能干销售。喜欢更多的是一种遗传基因，不需要强迫去改变他，改变也是徒劳的。唯有发挥你现在的优势，你才会出彩。全世界每十个人里只有两个人适合做销售，他必须具备两种最基本的天赋，一个叫自我激励，从内心激发自我的潜力，是想把一件事情做成的欲望；第二种叫设身处地的能力，即能够换位思考，站在客户的立场体谅客户。自信：赢得信任，稳定业绩，我是最棒的。悟性：洞悉客户需求，助人及时助己。德行：怀疑所有人不如相信所有人。

第九条军规：团队无视你的文凭、背景和经验，惟有全方位的成功证明你的价值。

篇3：浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

从房地产业的特点来看,房地产企业是由一个个地产项目组成,每个项目实质上就是一个小的组织,相对独立运作,在组织架构和人员配置上均与独立法人组织相类似,其核心职能和机构在于各类专业技术人员,如设计、开发、工程等,大的项目甚至参照法人组织设立专门的职能部门,如财务、人力、后勤等,以支撑项目的运作。项目团队激励特指对团队人员的激励,包括内部激励(精神激励)和外部激励(物质激励)。其中外部激励主要指工资、奖金、各项福利、中长期奖励以及与激励相关的其它外部因素如办公环境等,这些激励手段已经非常成熟并得到广泛应用,这里主要从团队结构建设、团队领导人的素质要求以及团队激励文化等方面来探讨对团队人员的内部激励问题,以实现团队成员效用的最大化。

进入21世纪,中国经济成为全球经济快速发展的领头羊。在旧的经济体制下,不可能延续经济的持续发展,随之而来的是中国社会经济将进入转型期。从过去单纯地追求“量”向追求“质”的方向发展,从单一地追求规模增长、野蛮增长,到现今追求文明成长、有效成长,即提高生产要素中最核心的人力资本要素、知识要素等。高管和员工缺乏持续创造价值的动力,不能有价值地工作,是中国企业发展到今天所面临的最大问题。对企业人力资源管理来说,基于经济和劳动力市场的变化,企业对员工持续激励的手段越来越失去原有的效力了。随着劳动力成本的提高,单纯依靠涨工资来调动员工积极性已很难实现,尤其是在80后、90后成为企业员工主体后,他们不再是简单地追求解决温饱问题,他们更追求个性的张扬、自我价值的实现、价值诉求多元化,因此,单靠物质激励已经远远无法达到激励年轻人群的目的了,这就需要探索新的激励手段,运用多种激励要素来实现团队人员的激励。

美国管理学家弗雷德里克·赫茨伯格通过对11个组织的200多名样本展开调查,提出了著名的“双因素理论”,也称“激励与保健因素理论”。“双因素理论”告诉我们:满足各种需求所引起的激励程度和效果是不一样的。物质需求的满足是必要的,但是即使获得满足,它的作用往往是有限的、不能持久的。要调动人的积极性,不仅要注意物质利益和工作条件等外部激励因素,更重要的是要注意工作挑战性、工作成绩的认可、职业发展等内部激励因素,包括对工作进行合理的设计和安排、量才用人、注意对人的精神鼓励、及时给予表扬和认可等。随着物质条件的满足,这些内部激励的重要性将越来越明显。

基于新时期组织所面临的问题,作为组织中的重要组成元素的项目团队,势必也面临着同样的问题和困难。新时期新形势下,房地产业对从业人员能力素质要求越来越高,项目团队的成员组成在年龄上趋于年轻化,主要由80后、90后构成,在结构上主要以知识型、高学历员工为主。在这种情况下,实现团队效用最大化,必须针对团队员工的特点提出针对性的解决措施和手段。著名人力资源专家吴春波教授认为,一个真正高绩效的团队要具备的成功要素包括共同的价值观、制度化和开放式的沟通、成员之间的信任和尊重、充分尊重和发挥成员的特性、有高效的工作方法、程序、规则与流程等。在以上要素中,个人认为共同的价值观是核心,它既是解决团队中的矛盾、争论和冲突的基础,也是实现团队效用最大化的关键。从这个意义上来看,作为项目经理,在团队建设时,除了设置合理的外在物质激励以外,应着重从内在精神激励出发,将团队的价值观与组织文化、团队文化紧密结合起来,充分发挥团队成员的特长、潜能、主动性和创造性,以实现团队效用最大化。

挑选技能互补的成员。基于共同的价值驱动,在对组织文化、团队文化认同的前提下,应重点从性别、年龄、经验、个性以及专业特长等方面进行人员搭配,尽可能实现团队成员在个性和能力素质方面的互补。对于房地产企业来说,应着重从专业特长、经验和对行业的预见性等方面来搭建互补型的项目团队。

制定富有挑战性的团队目标。告诉团队成员需要做什么以及需要做出多大努力。清晰明确的团队目标为团队的前进和团队成员的工作提供的方向,有利于团队成员求同存异,达成共识,为实现共同的目标最大限度地发挥成员个体的作用和潜能。对于共同的目标承诺,通常来说,越具挑战性,绩效水平越高;而明确的、具体的、可考核的目标以及参与设置目标有利于提高绩效目标的接受度。房地产业因其项目周期较长、项目技术难度较大等特点,在设置团队目标时应注意根据行业和项目特殊性来进行个性化的设置。

明确角色分工。依据团队成员的个性和专业特点等,结合团队目标和任务,合理设置项目团队角色,使每位团队成员知悉自己在团队中的角色定位,不仅有利于团队的协调发展,而且有利于提高团队成员的责任感和归属感,最大程度地发挥团队成员的主观能动性。

建立全面认可的价值评价体系。评价人、培养人是项目经理的一项重要任务。著名人力资源专家彭剑锋教授认为,人力资源管理中最难的是建立客观公正的评价体系,这里所称的“全面认可评价”,是使评价体系从以业绩为导向转变为定量与定性的有效结合。让团队成员对项目的每一项有价值的行为都得到认可,每一项对客户和组织有价值的贡献都得到客观公正的评价,让评价无时不在,无处不在。为此,他提出,第一是实现个人期望和组织期望的统一,解决人岗有效配置问题,这也是团队效能提升的源泉和基础。第二是实现个人价值创造与组织回报的统一,即解决价值分配与价值创造动力的问题。在实施过程中,基于房地产项目的特点,可以建立以项目全周期为目标、分阶段实施的评价体系,在做项目全周期考核时,可以以结果为导向,注重项目完成的总体情况,如时间、质量、成本费用及获得的收益等;在项目周期内的阶段考核时,注重关键节点、质量目标以及目标的阶段性回顾,以适时调整团队的工作计划和工作节奏。通过各种定期评价、反馈,及时对团队及团队成员的绩效结果进行衡量,对绩效优异者给予奖励和表扬,对较差者及时发现问题,找出解决办法,必要时给予针对性的培训。

建立有效的授权体系。再优秀再全能的人,也不可能事事精通,更不可能独立完成所有的工作。项目经理作为团队的领导者,应当在甄别成员特长、尊重人才、信任员工的基础上,建立有效的层层分权体系,尊重——信任——授权,这是项目经理实现量化管理的基本前提。

营造全员参与、全员进行价值创造的氛围。提高项目团队成员的参与度,鼓励成员积极参与项目目标的制订,在项目运作过程中积极发表意见和建议,通过团队会议、小组讨论、个性化建议等方式,营造全员参与的氛围,鼓励全员进行价值创造,将会极大地提高项目团队成员的“主人翁意识”,从而实现项目团队效用的最大化。

篇4：如何组建高效的项目团队？

有一次，美国一家中介公司到国内来寻找一个合适的软件承包商。在经过拉网式筛选后，该公司决定从两家国内重点软件企业中选择一家作为最后的赢家。我以其中一家企业人力资源部经理的身份参加了角逐，并最终赢得了胜利。但是，在商务谈判过程中，外方一句简单的问话却让我们无法回答：“贵公司的系统分析员一小时的报酬是多少钱？”当然，我们有系统分析员一个月的工资水准数据，如果将其除以一个月的工作时间即可得到所要的答案。但遗憾的是，我们并不知道他/她一个月究竟工作了多长时间！我们平时关心的只是岗位，只是岗位薪酬，我们没有足够的信息知道企业的每一个员工的具体工作信息。而有效的项目人力资源管理，本质上是一种基于项目角色的管理。

掌握员工有效信息

为实现基于角色的项目人力资源管理，企业需要建立如图1所示的人力资源管理信息系统。

在图1中，“基本信息”表示该员工的年龄、性别、政治面貌、籍贯等。这些信息几乎所有的企业都会记载，可惜它们与工作的关系并不大。“成功的项目经历”是指该员工曾经做成过哪些、哪种项目，在这些项目中承担过何种责任、扮演过何种角色。“工作状态”则是指该员工目前的工作负荷和在项目等工作中承担的角色与责任。“价值取向”表示该员工在目前阶段最看重的、最需要的激励方式。“人气/性格取向”表明该员工的性格特征。“团队角色取向”是指该员工在项目团队中更倾向于扮演何种团队角色。“技能/知识等级”表示该员工拥有的技能/知识种类及其程度，以及这些技能/知识等级能够胜任哪些项目角色。

有序组建项目团队

基于这样的人力资源信息，我们就可以按照以下方式来组建项目团队了：

第一步，进行项目工作分析。该项工作可以通过工作分解结构（WBS）及其工作说明得到。由于企业很多项目都是基本相同的，因此企业有必要建立各类项目的标准WBS和相应的工作说明（可称为WBS词典）。这样，在执行具体项目时就会有章可循。

第二步，在工作分析的基础上，了解和定义完成项目各项工作都需要何种角色，这些角色都需要具备哪些技能、何时需要这些角色。

第三步，从人力资源信息系统中了解企业有哪些人具备担任这些角色所必需的技能，有哪些人有过类似的经验，有哪些人有合适的时间能够担任这些角色。在此基础上，预选项目组成员。角色需要的能力可以通过员工所拥有的基础素质（包含：基本技能、知识等）、经验、构件和态度而得到。按照国际项目管理协会（IPMA）的定义，能力是知识、经验和态度的集合。但是，用构件来代替个人的经验可能是更有效的。构件是企业利用其它项目中积累的经验提炼而成的技术化产品。有了构件，可以缩短员工为积累个人经验而需要的时间，也比个人经验具有更高的可靠性。

第四步，对这些预选出的成员进行人气/性格、团队角色和谐性分析。团队成员之间性格和角色分配上的和谐性能够弥补许多激励方面的不足。如果有人明显与其角色分工不和谐或在性格/人气方面与其他团队成员有冲突，则需要重新选择。

第五步，进行角色分工，初步确定项目团队成员。

第六步，判断团队与项目客户及其他利益相关方的性格/人气和谐性。因为项目很少能由项目团队单独完成，它的成功一般需要利益相关方之间的配合。当然，这种人际关系的不足也可以通过团队成员高超的技术能力等来弥补。但对于很多企业来说，这样做的代价会很大。

第七步，如果初步确定的项目团队成员能够与客户及其他利益相关方在性格/人气方面具有较高的和谐性，或他们拥有的技能能够弥补那些性格/人气方面不足，那么就可以将其确定为项目团队成员了。否则，就需要返回第三步进行重新选择。

向复合型人才说“不”

项目执行效率的重要性不言而喻。要提高项目的执行效率，一种常用的办法是雇佣有能力的复合型人才。事实上，没有比这种做法更迷惑人了。过度地对复合型人才的依赖会使企业忽视积累属于企业的知识/技能，这样做的结果又会使企业更加依赖复合型人才。

由于培育复合型人才需要较长的时间，这些人员日益紧俏，他们越发不愿意将个人的知识/技能贡献出来以形成企业的知识/技能。高素质的复合型人才最后又常常会“跳槽”，从而使企业陷入恶性循环。

篇5：如何组建一个优秀的销售团队

无论是操作一个产品还是管理一片区域,甚至只是组建一个最基本的社区工作小组,如何招聘到优秀的合适的人才一直是管理者最头痛的问题。笔者在产品操作过程的实践和观察中发现,在营销模式没有偏离产品特质时,是否优秀的营销团队往往决定了产品的发展前途。.一次知名企业召开全国营销会议时,许多经销商和区域经理互相交流最多的问题之一就是:招聘难,组建一个优秀的销售队伍尤其难。

其实创建一个优秀的销售团队的关键不是市场上有没有足够的人才供我们挑选,而在于管理者有没有一个正确的组织队伍的观念。无论是经验论、学历论、形象论者的管理者，都希望团队中的每个都是精英分子，拿来过来都能独挡一面。这种出发点当然是在情理之中，无论谁都希望自己的下属个个生龙活虎，销售成绩你追我赶，这样业绩就会蒸蒸日上。但是，无论多么优秀的企业或多么优秀的企业家，谁都没有这么样的销售团队。这不仅是不可能的，也是没必要的。就象我们的手指，我们没必要五个一般长，即使一般长了，反而会不如现在方便和灵活了。这个道理也许不难理解，团队建设也要讲究相辅相成互相配合。

问题就出在一个团队如何组建才能达到相辅相成的效果呢？

我们就拿一个最基本的9人销售团队为例来分析如何利用12321法则组建一个优秀的保健品销售团队。简单说12321就是：一个领头人，两个精英，三个中流，两个培养，一个机动。

“1”——这个一是必不可少的，就是一个领头人。一个销售团队首先是一个管理团队，没有一个合格的团队管理者，是不可能有良好业绩和发展前途的。管理学界有一个著名的管理寓言就是：一头狮子带领一群羊能够打败一头羊领导的一群狮子。这个道理人人都明白，可是在挑选这个领头人的时候，不同的管理者对其要求就千差万别，这就是有些经销商和企业在两年内更换5、6个项目操盘者的原因。其实对一个销售实战管理者来说，最基本的素质就是：了解产品销售具体操作的过程。最重要的素质就是：做言起行的执行力。针对不同岗位的附加素质大概如下：最基础的社区销售工作主管要能够身体力行，起早贪黑：多个小队伍的区域经理要具有一定的日常工作激励技巧培训能力；企业销售总监销售经理则还要具备一定的市场统筹策划能力；产品招商销售经理则要具有对营销模式的条理分析和指导能力。许多企业主和经销商喜欢聘用有业内知名企业经历的管理者，这无可厚非，但决不能脱离企业产品营销模式的异同。因为不同的营销模式决定了其基础素质，即对销售具体操作过程的认识。

“2”——就是两个精英，这是团队业绩的保证。基本上一个销售团队的业绩分配遵循二八原理，即20%的精英产生80%的业绩。销售工作精英分子往往具有共同的特点，那就是积极主动，善于寻找方法的人。这一点和经验基本上没有太大的关系。许多企业招聘精英分子比较强调经验的重要性，这是一个很大的误区。对于最一线销售队伍而言，领头人本身可能就是一个销售精英。如上面提到的社区主管和招商经理。这两个岗位一定程度上就是一个具有管理和销售双重功能的职位。就如我国政府职能设置中的基层组织领导村委会主任（村长）一职，他们是村子的领导，往往也是村中的致富能手。管理者往往希望所有的一线销售人员个个都是业务高手，其实大可不必。如果个个都是精英，首先是他们会互相比拼出现更多拆台现象。另外，在员工奖励和提拔上难以公正，造成人心浮动。过大的内部竞争压力也会迫使一部分人离开，结果还是只能留下一两个精英分子。

“3”——三个中流。这个中流可不是中流砥柱，而是业绩和能力等各方面表现平平者。管理者往往容易忽视这些员工，认为他们存在没有太大的重要性。其实这些员工的力量绝不容忽视。这些员工可能都是一些经验丰富的员工，但他们由于目标不明确或缺少正确的激励，没有充分的发挥出自己的特长，但偶尔能够解决一些棘手问题出现业绩反弹。中流人员在业绩上获得企业重视的机会的弱化，使他们借助其他方式获得重视，如更多的后勤工作，积极向管理者反映员工思想动态和积极参加企业组织的各种文化活动等。在即得利益上，企业所得虽不明显，但企业若要长期发展，他们的总体贡献是精英分子所无法达到的。这些人因为被企业注视不足，员工横向发展力量得以加强，任何正负面情绪往往会因为他们在销售团队和企业内迅速蔓延。业绩的突破在精英，稳定的发展在中流。

“2”——两个培养就是有两个员工从业绩和能力上都不太理想，他们比较有自知之明，基本上不会对企业或管理者的决定产生思想上的冲突，行动上可能会慢一拍。但他们执行时不太会计较个人得失。在一个团队中一定会有一些杂七杂八的琐碎工作，这些工作是精英不能做的，中流不愿做的事情，这时两个培养的作用突现出来，如偶尔搬个桌椅挪个物料等非营销性工作。两个培养还有一个最重要的作用就是，管理者可以时不时拿他们作销售反面教材来杀鸡敬猴教育其他员工。在教训或教育这些员工时，他们一般不会同管理者产生直接冲突可以有效维护管理者权威。如果管理者管理得当，这种员工往往是忠诚度最高的。如果没有这种员工，日常工作生活中可能会少一些乐趣，管理者管理琐碎事务时有时会难以协调。

“1”——一个机动最常见的表现方式就是末位淘汰制，但末位淘汰的是业绩最差者。这里的“1”不一定是业绩能力最差者，往往是对管理者决定执行不力者，或因为对企业或管理者不满而制造消极情绪者。这一个机动可能是一个销售团队中流动性最强者，有时可能是团队中的精英分子。虽然任何一个管理者都不希望这个人存在，但是如果团队需要刺激员工销售业绩上一个档次，或者团队转型决定没有得到员工贯彻，这个人都是关键人物。管理者可以借助这个人对团队进行铁腕管理。处理此人时可以无声胜有声，刺激其他团队成员坚决贯彻决定。

12321法则是基于一个简单的9人团队的分析法则，实际团队组建时可能不足9人或大于9人，但12321法则同样适用这些团队的组建。人人精英是管理者的误区，不可能也不需要组建这样的团队。只要按12321法则组建销售团队，管理者就不会因为人才难觅而头痛了。在日常管理过程中也会更加顺利。团队的凝聚力稳定性也会得到加强。更重要的是只要营销方法得当，业绩上量是没什么问题的。

如何组建有效的销售团队

据报道，精英云集的华讯科技销售团队在市场开拓方面拥有卓越成绩，为华讯科技在华南地区系统集成和软件开发市场占领优势地位打下坚实基础。２００１年，在团队的共同奋斗下，华讯科技在所谓的ＩＴ低谷里保持了迅猛的发展势头，签约金额达２．７８亿元，利税超过５０００万元。业务领域跨政府、金融、电信、交通、社保、智能建筑等多个行业。优秀销售队伍的不断成长，不仅巩固了公司在政府、社保等传统行业的优势地位，而且在电信、交通等行业也逐步建立了自己的稳定用户群体。

华讯科技的销售队伍不断地吸纳新生力量，目前已有２０多人，众多销售精英按照行业领域组成了政府行业销售部、大客户行业销售部、电信行业销售部、智能建筑事业销售部。他们共同的成功秘诀是诚信、务实，并以精诚所至、金石为开的信念对待所有客户。在团队成长过程中不可避免地遇到很多困难和冲突，他们都以企业长期发展为出发点，坚决维护客户的利益，甚至放弃既得的丰厚利润，最后解决所有的困难。团队最大的爱好莫过于一起享受成功的喜悦，这不仅是个人的胜利，更是整个团队的骄傲。

有人说，销售人才是企业的“金山”，有人用“三分天下有其二”来形容销售队伍的重要性。无一不说明销售队伍是公司获取利润的直接工作者。然而，这支队伍流动性最大，如何使自己的销售团队拥有旺盛的战斗力，是企业一直想解决的问题。

而销售团队的管理，从管理学抽象的“计划、组织、选拔、指导和控制”，到工作中总体的团队组建、宣扬使命感和计划、消除遇到的障碍、听取各方面反馈、维护团队的稳定、保持正确的判断、养成乐观的态度……再具体至销售任务分配、销售区域及行业划分、客户经理和工程师的搭配、每周每月每季的业务回顾、销售业绩预测管理等，都有章可循，有书可查。但纲举目张，销售团队的管理其实关键还在人的管理，尤其是如何培养和引导每一个销售人员（客户经理）发挥出最大的战斗力。

销售团队的有效管理

销售管理主要由三大部分组成：产品管理、客户管理、销售队伍管理。无论企业拥有优质的产品，还是制定了正确的销售策略，最终产品能否顺利销售出去，销售策略能否得以正确地贯彻实施，关键在于销售队伍的管理，在销售管理中，人是销售的核心力量。如何建立一支能征善战的销售队伍，并实施有效的管理，这是激烈的市场竞争中永远立于不败之地的根本所在。通过提升销售团队的销售业绩，达成销售目标。

加强销售团队建设，提升团队业绩、提升销售业绩的根本是建立精英销售团队，分析企业中销售代表的业绩分布，大致会有下列三种型态：我们从企业的销售绩效分析中可以看出，较多企业的业绩分布多属于Ｉ类型态——精英代表（主管）型，即销售业绩主要由少数销售代表（或主管）达成较大比例，可能是２０％的销售代表（或主管）达成公司８０％的销售业绩；ＩＩ类型态，属于常规正态分布，业绩与销售代表呈均态分布，企业应“抓两头，带中间”，努力提高优秀销售代表的比例，同时淘汰业绩很差的销售代表；ＩＩＩ类型态属于精英团队型，这是企业追求的理想状态，销售代表人人业绩卓越。Ｉ类型态的不足是部分精英销售代表难以驾御，易居功自傲，一旦流失，对企业造成的损失很大，我们应努力将优秀杰出销售代表的成功经验共享，“克隆”更多的优秀销售代表，提升销售代表能力和业绩的“均匀度”。使企业由Ｉ型态向ＩＩＩ型态过渡。

想要建立有效率的团队，就必须塑造追求卓越的企业文化，企业文化与团队荣枯互为因果。团队成员之间能够取长补短，相互信任，相互支援，同舟共济，变阻力为助力，变助力为合力。有效利用销售绩效检讨会，进行头脑风暴，全体销售代表都可为某位销售代表的客户集体会诊，集思广益、群策群力，因此每位销售代表都不是单打独斗、各自为战，而是在每位销售代表身后都有一只团队在支持他，他拥有一个智囊团，凝聚团队的智慧。

激励管理

销售激励制度的改革有其必然性，也跟当前的市场有关。培训还可以创造一个环境，让人在这里释放出最高潜能，实现最高价值，更大地调动销售员工队伍的积极性，更合理地调节收入分配。

销售队伍中有一些同志，混一天是一天，业务上不来，还有基本工资领，有些同志认为，不完成销售额没关系，有基本工资，没有功劳也有苦劳嘛。实际上，这部分同志在过着不劳而获、分享他人劳动成果的日子。

合理的激励体系体现了多劳多得，不劳无获的原则，实行高收入、高要求、高风险的考核原则。对销售人员采取费用包干的方式进行考核，给销售人员最大的业务提成，给销售人员最大的权力。一个好的机制可以培养出一支能干的销售队伍，并且培养出一片新的产品市场。应该说这是一种“能人政策”。

高能股份公司总经理谢宏认为，考核销售员的形式有三种。一种是老式的固定工资形式，跟销售业绩关系不大。二是小承包式，即基本工资加少量业务额提成。三是费用包干制，即个人收人与销售业绩完全挂钩。这是一种具有前瞻性的销售制度，销售要发展，就得有得力的销售队伍，需要全面的懂产品、会找市场信息、会促销、能签定合同的销售经理。

激励销售士气的主要措施是：奖金与绩效挂钩，赏罚公平，晋升，理念强化培训等。

销售追踪

目前对销售代表行动的追踪方式，大多数公司以电话追踪和突击检查为主，从几家公司的销售管理分析中笔者了解到，公司采用电话追踪和行动计划的效果比较好，但是表单的设计对销售人员的管理有着相当大的影响。

为加强销售行动追踪，各企业建立了各种表格、表单，要求销售代表填定，一方面销售代表是否坚持认真、实事求是填写，另一方面，销售表单提供的资讯是否得到销售主管的正确运用，作为追踪和决策的参考。仅通过表格、表单、报告来追踪销售代表的行动是不够的，还要进行面对面的沟通，了解销售代表的思想动态变化。了解销售代表业绩未能达成的深层次原因，以便制定解决问题的正确的应对措施。

销售队伍的管理、控制的效果并不理想销售主管主要是通过电话追踪，了解销售代表的行踪，只能解决“出勤不出工”问题，却未能有效解决“出工不出力”、“出力不出活”问题。

销售代表心态管理

市场竞争日趋激烈，加之市场的不景气，都增加了销售代表的挫折感，不同的公司、不同的销售代表、不同时期存在不同的心态问题，通常而言，影响销售代表的心态和士气的主要因素是激励机制，激励政策的激励力度不够或奖罚不明，或奖励政策不兑现、未能落实到位；面对竞争激烈的市场信心不足、有畏难情绪；对于经营业绩差的公司，销售代表容易对企业的前途感到悲观失望，积极性不高，得过且过，凝聚力差。

公司销售心态调查主要有以下项目：

１．目前销售代表的心态情况

２．激励机制不够

３．激励力度是否足够

４．信心是否不足，是否有畏难情绪

５．与其他公司是否有攀比情况

６．是否存在能干则干、不能干则走的心态

７．对企业发展有没有信心

８．积极性高否，是否得过且过

９．有没有矛盾、不稳定的情绪

１０．有没有危机感、责任感

１１．调整心态主要措施家庭是否存在困难

１２．市场萧条对情绪有何影响

１３．主管是否言出必行

１４． 心态存在的问题

１５．心态不好的主要原因

１６．激励措施是否不到位

１７．政策变化频繁

１８．奖罚公平情况

１９．对前途是否迷茫

２０．对现实不满，心理不平衡

２１．市场疲软，竞争激烈

２２．对区域主管有抵触情绪

销售队伍管理中的问题

主要存在两个方面的问题：①销售代表心态方面表现在工作积极性、主动性不高；心态不好，攀比风浓；凝聚力、忠诚度差而易导致销售队伍不稳定，人才流失；②销售技巧和能力表现在专业知识缺乏、依赖技术服务；销售团队的销售技巧和能力亟待提高以适应激烈的市场竞争的需要。销售队伍管理的问题包括：

１．如何调动业务人员积极性

２．心态不正，攀比风浓

３．如何增强销售队伍的凝聚力

４．销售代表的忠诚度问题

５．销售团队综合能力如何提高

６．专业知识缺乏，依赖技术服务

７．业务人员的发展和职涯规划

销售团队的训练

成功的销售不但来自于优秀的策划，也需要优秀的销售团队的参与。为了提高企业核心竞争力，ＩＴ企业也越来越重视员工培训，特别是销售培训和中层管理人员的培训。不少企业都开始有了培训计划和培训预算，但多数中小企业的培训预算是非常有限的。在培训费用非常有限的情况下如何使销售培训达到预期的效果，这是企业和我们需要共同研究的课题。以下几个观点仅供参考：

首先，要明确销售培训主要是针对哪些人的培训。销售培训不光是针对本公司销售人员的培训，也应包括对经销商、代理商以及零售商等渠道上的人员进行培训。

其次，要明确销售培训的主要内容包括哪些。销售培训的内容主要包括三部分：

１．销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员通常面对的是拒绝与挫折，因此，通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要。

２．专业销售技巧培训。销售是一门专业的科学，主要包括有销售前的准备技巧（了解推销区域、找出准客户、做好销售计划等）、接近客户的技巧（电话拜访客户、直接拜访客户、邮件拜访等）、进入销售主题的技巧、事实调查的技巧、询问与倾听的技巧、产品展示和说明的技巧、处理客户异议的技巧、如何撰写建议书的技巧以及最后如何达成交易的技巧等等。

３．商品知识方面的培训。能够将产品的特性迅速转化成客户的利益需求点，这是专业销售员应该具备的基本素质。

第三，要明确由谁来实施销售培训，这是企业能否使有限的培训费用达到最佳的培训效果的关键。一般而言，应该以本公司的内部培训师为主，适当引进外部的培训教材和培训讲师。

但是销售经理往往忽略的是对销售人员信心的培养。美国诗人爱默生说过，自信是成功的第一秘诀。我们常常把销售过程的“打单”和打仗比较，中国传统的兵法就指出“故战者必本乎率身以励士，如心之使四肢也。”（《尉缭子·战威·第四》），其中的“励”，包含有振奋、鼓舞，使之奋然向上的意思。或奖励，或勉励，或鼓励，或激励，使销售人员始终保持高昂的士气（信心），这样才能充分发挥整个团队的力量，排除困难去争取胜利。

实施销售目标管理

销售目标管理可能促使销售代表进行自我管理、自我控制，销售代表能够从被动、消极转变为自动自发、自主自控。利用渐进目标管理系统，为使业务员在最少的监督之下，创造最佳业绩。

◆所谓渐进是指一系列连续的目标，即从一个季度到另一个目标，最后在年末达到最终目标。

◆日常目标包括完成销售额，把开支控制在一定预算比例内，以及在销售渠道上增加潜在客户。

◆创造性目标就是给业务员增加压力，促使他们向新的区域开拓。长远来看，这些区域会增加销售。

◆两种目标范围：现实目标，理想目标。

◆制定目标：①你想在年底有何成果？所有季度目标都应服从于年终目标。②要取得这些成果有哪些障碍？③你的销售区域有哪些优势和不足？何种目标能扬长避短？④如果本季度比上季度无所进展，对实现最终目标有何影响？⑤在上季度完成的目标之中，哪些是渐进式的？⑥你是如何取得这些进展的？⑦你对上季度没有完成的目标有无别的办法可以使之实现？

营销团队的建设与管理

《天下无贼》中有一句比较经典的话：黎叔说“人心散了，队伍不好带了”，如果拿来用在团队的建设与管理上，实在是一语惊醒梦中人啊！如今的企业界，一直在讨论着如何管理好团队，特别是销售团队就更难以管理了。我看呀，这不是难管理，而是难以抓住管理的要害罢了！团队的建设与管理，关键在“人心”

笔者就多年营销团队的组建及管理经验，认为营销团队的建设与管理应分五步走：

第一步、团队成员的甄选

“以人为本”这是最关键，团队是由个体组成的，只有好的个体，才会有好的团队，所以在讨论团队的建设与管理上，我们首先要来探讨团队中的个体。

笔者认为团队成员的甄选，主要从以下几点来选择：

第一：个人品质。品质是我们择人最关键的第一要素，看品质应从三方面来考察：一是看诚信，诚信乃为立身之本、处世之根，自古就有“欲正其心者，先诚其意，意诚而后心正”，试想心术不正之人于团队而言，可谓“害群之马”不为过也！二是看职业道德，职业操守对于职业营销人来说就是获取“雇主”菁睐的重要筹码之一，职业道德体现在个人的敬业精神和视公司利益至高无上的心态；三是看责任心，只有责任感的人，才会对家庭负责，才会对朋友负责，才会对公司负责，才会对社会负责，试想无责任心的人谁敢用之。

第二：个人能力。个人能力主要从三个方面来看，一是沟通协调管理能力，营销职业的最大特性就是与各种各样的人或组织打交道，你怎么去与人沟通，怎么去协调这样与那样之间的关系，怎么去管理你的客户、你的渠道或你下面的团队，这就需要较强的沟通协调管理能力；二是观察分析决策能力，市场机会与威胁在哪，竞争对手弱势与优势在哪，自己如何面对所处的各种环境做出正确的决策，这就需要具备非凡的观察分析决策能力；三是计划组织控制能力，“凡事预则立，不预则废”，市场变化是瞬息之间，这就需要有驾奴市场变化之能力。（关于营销人员能力的修炼可参见笔者在中国营销传播网发表的《成功营销人员的能力提升――技能篇》）

第三：个人形象。个人形象其实就是我们所要求的精神面貌，个人形象代表着团队形象，代表着公司形象。入微见著，从个人我们可以看出个人背后的团队，我们在挑人时，往往首先看的是工作经历，以及受教育和培训的经历，其实更重要的是任聘人在面试全过程中所表现出来的形态，从这些形态我们大致可以判断出任聘者的综合素质。

第二步、团队的培训

光有先天因素不够，我们还要加强后天的培养，这就需要对团队加强相关培训，培训目的无非就是培养团队的凝聚力和战斗力。

团队凝聚力的培养实质就是加强团队文化的建设，为团队营造一种快乐工作和积极进取的氛围。谈到团队文化，我们首先要来认识企业文化，企业文化是企业在长期的生产经营活动过程中所形成的，并为广大员工恪守的经营宗旨、价值观和行为准则等的综合反映。而企业文化中重要的一个组成部分就是团队文化，笔者认为团队文化，就是指团队成员在相互合作的过程中，为实现各自人生价值，并为完成团队共同目标而形成的一种意识文化。团队文化的精髓就是强调协作，团结协作才能成就共同事业，从而才能实现和满足团队成员的各自需求。

团队战斗力的培养实质就是加强团队成员综合能力的培训，能力是建立在以知识为基础之上，所以在培训能力之前要加强知识的培训，而后才能谈能力的培训。在这里主要介绍以下几方面知识的培训：

第一、公司知识。首先，我们要永远明确一点，那就是任何商业的合作是建立在互惠互利的基础之上的，而能否互惠互利，我们考察的不是个人，而是个人后面的公司。因此，公司的背景、公司的资金实力、公司的管理制度、公司的经营理念、公司经营的项目、公司的未来发展等等，将是我们出门谈判所必须具备的知识基础。

第二、产品知识。我们在销售产品之前，首先要对产品非常了解，对产品的规格、性能、作用、外型及价位，同时更要充分地挖掘出产品的卖点，但又要知道产品的缺点在哪，只有这样你才能说服别人购买你的产品。

第三、行业知识。我们在从事或选择一项职业之前，对于职业的规划，关键是要了解这个行业的历史和现状，你才能确定它的发展前景，从而作出退出或加盟的决定。而我们往往在与合作伙伴谈判时，不仅需要对自身的充分了解，更多需要的是对整个行业的了解，只有这样你才能在激烈的市场竞争中找出决胜之道。

第四、财务知识。在笔者多年的管理工作经验中，认为财务知识对于营销人员来说已经处于非常重要的地位，而目前所接触到很多公司的培训，忽略了对营销人员的财务知识培训，其实这是一个管理的误区。财务知识不仅是高层管理必备的知识，更是我们基层营销人员必须掌握的一项基本知识。

在建立好以上牢固的知识基础之上，我们要对以下几方面能力加强重点培训：

第一、谈判能力。作为营销人员，最重要的工作是要为公司找到合作伙伴，并能良性地做出销量和保证回款。能否谈成适合公司发展的合作伙伴，这就取决于我们个人的谈判能力。决定谈判能力的几个重要因素是广博的专业知识、敏捷的思维、能言善辩的口才等。

第二、管理能力。作为营销人员，我们会拥有多个客户，这就牵涉到我们要对多个客户之间的关系进行协调与管理，使之能相互协作，共同维护市场秩序，而不是相互排挤、相互打压。同样，针对于不同的产品形成不同的渠道，我们也会面临渠道之间这样那样的摩擦与矛盾，这就需要我们掌握渠道管理之道。再有就是团队的管理，比如说业务团队的管理、促销团队的管理等。

第三、控制能力。市场的变化是瞬息万化，客户的心也在不断地改变，如何驾驭市场的变化，如何挖掘市场的潜在需求，又如何掌控我们的上帝心态，这就需要我们营销人员具有超强的控制能力。“运筹于帷幄之中，决胜于千里之外”，对整个营销的过程及各个环节都在掌控之中，何愁战无不胜矣！

第三步、公司本身的不断发展

追源朔本，团队存在的前提是公司的存在，因此我们在讨论团队的建设与管理上，不能剥离公司开来。前面谈到团队是由个体组成的，个体是奔着公司的发展和个人的发展而加盟形成的团队，看出公司的不断发展是稳定团队的一个重要前提。

公司要保证不断地发展，需要具备几个关键因素：

第一、资金。我们都知道“钱不是万能的，但没钱却是万万不能的”，特别是对一个公司来说，资金就是一个槛、一个瓶颈，资金就是公司飞跃发展的后盾。特别是近几年各行业的竞争日益激烈，市场秩序越来越规范，这就迫使公司的规模越做越大，才能取得成本上的优势，才能在竞争中不被淘汰。

第二、技术。技术就是生产力，技术推动了人类社会的进步。对于一个公司来说，技术就是保障公司持续性发展的源泉。走在各行各业前沿的那些公司，往往就是拥有核心技术的公司。

第三、人才。21世纪什么最宝贵？人才。知识经济时代的到来，预示了人才的重要性，早有专家指出：如今企业之间的竞争，归根彻底就是人才的竞争。公司拥有什么样的人才，决定了这个公司有多大的发展前景。

第四、网络。这里的网络，不是指Internet，而是广义的，从公司的运营来分析，网络应该主要指公司的公共关系网、客户网、销售网和终端消费网这几大块。可以看出，网络同样可以决定公司的命运。

第四步、公司建立有效的绩效体系

要保证一个团队的稳定性，不仅需要公司本身的良好发展前景，而且还需要公司能为大家提供一个合理的绩效体系，最关键是要为团队成员塑造一个公正、公平、公开的一个竞争平台。

从马斯洛的需求层次理论和赫兹伯格双因素理论两位著名经济学家的理论可以看出，有效的绩效体系应该体现在两点，一是物质需要方面，二是精神需要方面。物质需要主要体现在工资、福利、奖金、工作环境等，而精神需要则主要体现在社会地位、成就感、安全感、发展空间等。

第五步、管理者个人魅力的提升

管理者个人魅力也是影响团队稳定的重要因素之一，众所周知，狼带领的羊群要比羊带领的狼群更具战斗力。那么作为营销团队的领导者，更是团队的灵魂人物。笔者认为，一名优秀的团队带领者应该具有以下几个“力”：

第一，指导力。作为领导者，必须要对团队成员负有指导的责任，能够指导员工如何去更好地完成任务，如何去更好地把个人利益与团队利益、眼前利益与未来利益相结合，如何更好地超越自我，如何更好地规划人生职涯。

第二，亲和力。“以人为本”的管理思想，要求领导者从“人性”的角度出发，以“人文关怀”的理念去理解、尊重、培育员工。团队应该是一个和谐的团队，是一个充满激情、充满活力的团队，这就需要领导者具备有较强的亲和力。

篇6：如何组建项目团队

项目研发团队是企业为了完成特定的产品开发任务而组成的功能团队，它包括来自市场、技术、管理、生产工艺、工程应用、采购、营销、财务等各部门的人员。团队的成员技能互补，致力于共同的绩效目标，并且共同承担责任。它能够大大提高产品生命周期的各阶段人员之间的相互信息交流，促进他们协同工作。

项目研发团队是一个由少数能力互补的人员组成的小组，所有成员被委托以共同的目的、行为目标和工作方法，并互相负责。

项目研发团队具有3个基本属性。①承担有限的任务，通常是某一具体项目；②由具有各种交叉能力的成员组成，其中包括参与产品研发的核心工程师；③有惟一的项目管理人员跟进协调。

篇7：如何打造优秀的房地产销售团队

一个项目能够取得良好的销售业绩，必须有一个高素质的专业销售团队。如何才能建立一支优秀的销售队伍?怎样才能有效避免各种摩擦带给销售团队的负面影响？ 销售作为房产地产开发经营过程中诸多五一节之一，无疑扮演了重要的角色。销售不仅是房地产企业回笼资金使开发项目得以良性运转的重要途径，还是企业实现利润、再发展的直接手段。

那么，如何才能提升销售业绩呢?这个问题可以从两个方面来理解：一是地产公司怎么提升个人的销售业绩。二是销售人员怎么提升个人的销售业绩。这两个问题是相辅相成的。公司完善的营销计划为销售人员建立了良好的销售平台，让销售人员的推销才能得以充分发挥；而优秀的销售团队又是公司销售业绩的重要保障，销售人员有如足球场上破门得分的射手一样，完成最后的“临门一脚”。

项目团队中策划与销售的分工

卖好房是一个好的销售团队的终结目标。卖好房就是销售业绩。销售业绩可以简单划等号为：客户总量乘以成交率。

成交率是一个什么样的数量概念?我们简单做了一个统计，我们一般普通住宅的成交率在3%到5%之间。如果各位的销售团队达到这个数量，您的这个团队属于正常。一个好的销售团队，在我们公司排在前五名的团队，成交率能够达到6%到8%。偶尔一个非常好的销售团队，销售的成交率达到1O%，已经非常非常了不起了。我们的最高记录是17．83%；是我们现在正在做的汤泉逸墅，一个奇迹的成交率。提高成交率的关键是什么?我们认为是业务员，是销售员，他们是站在销售现场、第一面对客户的人。我们每一个项目团队是这样构成的：起点是我们的总经理，也是我们的老板，他对于所有的项目横向负责；下面会有两个人：一个销售总监和一个策划总监，因为我们公司不设副总，所以这两个人相当于公司最高的项目负责人，他们分别负责销售和策划。在他们下面还有一个销售经理和一个策划经理，在他们的下面又会有4个人：项目的策划主管、两个销售主管和一个销售助理。再下面就是业务员。我们一个标准的项目管理团队配置差不多10个人。我们又把它分成两个层面，第一个层面是决策层，包括老总、销售总监；第二个层面是执行层。

从最简单、也是最核心的意义上来讲，每个岗位的员工分别发挥着不同的功能，在这个团队里面，决策层是总控层，决定大方向的正确性。在坐的有很多老总，或者副总、总监，建议你们不要参与过多的项目细节工作，因为这个会耗掉绝大部分的精力，下面的工作由下面的人员做。而策划经理和策划主管主要是解决客户总量的问题，举个例子，在我们公司策划是负责推广工作，比如在北青报刊登了一版广告后，有40个来电、20个来访，这属于一般的水平。如果推广主题做得好，可以有60个来电、40个来访。销售是解决成交率，来了1 OO个客户，你能拿下几个，这一点是我们今天最关注的问题。

一个合格的项目经理应具备的条件

一个销售团队的核心是他的项目经理。对于我们公司来讲，一个60分的销售经理要至少具备以下的素质：

第一点，进入亚豪的门槛是至少在市区拥有过全程操作10万平方米项目的经验。当他有这个资历进来之后，还要考虑他是否有以下能力，一个是对人的管理能力，具备这个能力，才能够把这个项目运转起来，这是最基础的要求。

第二是威信力，也就是说能把下面8～1 0人运转起来。因为销售员是一个特殊的群体，会出现各种各样的矛盾，我们要求销售经理必须让他下面的人和谐地工作，不要出现这样那样的问题。

第三个是专业能力，只有当项目部和谐运转起来之后，我们才会想办法让它更好地去工作，提高项目的成交率。

最后一个是诚实可靠的品性。当我们这个机器高速向前走的时候，我们要求这部机器走的方向是正确的，因为对于我们这样的公司，一个项目销售部如果控制不好的话，、是很容易游离于体系之外。控制的核心就在项目销售经理这一关。我们还要通过一些制度，让这些项目销售经理在一个项目的全过程中都能至少保持合格。

营销队伍中可能遇到的问题

每局的项目销售报表、每周的项目反馈、每月的项目动态、业务助理考核、考勤、排班、支出、经理的工作计划、总结、销售月报、佣金、代理费、销售排名、员工登记、月员工总结，这些是项目经理每个月要做的工作，也是公司决策层对他们自上而下制度上的管理。

这里要特别提到我们的“销售经理助理”。可能在绝大部分公司，销售经理助理相当于销售经理的秘书，但在我们公司，他要承担起经理和业务员之间润滑剂的作用，还有，她是唯一能够将制度监督到执行的人。所以说她非常重要。项目销售经理通常是一个小女孩，她不会对这个项目整体的战斗力加分，却有很大机会给这个团队减分。举三个小例子：第一，来电来访的记录，第二，客户确认登记，第三，销控房号登记。这三项工作都有可能出现问题。比如来电来访登记，一个业务员一个月接了50多个客户，他一个月的成交率是6%，这就是一个还不错的业绩；但如果他在客户登记中只登了20个，他的成交率就是15%，这个业绩在我们会得到额外奖励和通报表扬。在这种情况下，就可能一些业务员跟助理串通起来——得到的奖金分给你一半。再比如，首次来访的客户确认登记，决定了这将是谁的客户，如果一个新来的业务员，业务非常好，几个老业务员对他有一些看法，于是联合助理为难新业务员，在客户确认登记时恶意撞单、甚至恶意漏单，这会最终影响我们这个项目的成功率。还有销控房号登记，每个项目都做销控，如果有一些好卖的房子出现业务员与助理串通起来炒房号，会极大的影响我们的形象，以及我们在市场的口啤。

创新管理体系解决销售中的问题

出现这么多问题该怎么解决呢?我们公司在这个环节里面做了一个“分拆管理体系”，用制度说话。

如果经理助理是隶属经理的，就没有人知道他干什么，除了他的经理。我们首先把他们之间的关系打破，实现两个独立的管理体系：销售经理直接对销售总监负担，销售助理直接对销售总监的助理负责。整个的销售部里面，分拆成两个类似手部门的小部门。这是两个完全不同的部门，包括他们的佣金、奖励是完全独立的。当新的项目销售助理进公司的时候，不会再像以前那样直接分配到某一个项目销售部，而是首先进到销售总监助理所管辖的团队，他是隶属于这个团队的。然后再形成销售部。于是便得到的两个管理团队，一个功能管理团队，一个项目管理团队。通过这个改革，使得我们在这个岗位上获得了非常好的效果，以前出现过那些不愉快的事情再也没有出现过。

还有一个岗位也非常重要，就是销售主管。销售主管其实也是业务员，也带客户。销售主管应是最好的业务人员。对于销售主管，我们会有不同的要求，不同于普通业务员，我们要求他们更加强化业务组织、管理能力，他们每个人带一个小组。所有在我们这里成长起来的销售经理，全都是通过这一步步往上走的，通过这个制度来完成我们的亚豪储备销售经理资源的过程。因为业务员这个团队是“拜金主义”非常严重的团队。我们不能让“拜金主义”在某一个项目部过于泛滥，因为这样会产生无数的问题，我们做的工作就是给这些业务员打开向上的上升空间，让他们看到晋升的希望，甚至以后、升到高层的希望，这一点对于他们非常重要。

销售人员的录用

最后是对业务员的要求。我们要求的百分之百的执行力，也就是说这里像军队，经理就是指挥，业务员要百分之百地执行，执行力又分执行的欲望和执行的能力。我们通过很多的制度来提高执行的能力和执行欲望。在业务员的选人方面，我们是很严格的。．要想成为我们公司的业务员，会经历四道“死亡线”。第一条死亡线我们叫“入门三关”。项目经理、人力资源总监、销售总监将参与面试，销售总监判断应聘人是否能够做业务员，项目经理判断应聘人是否适合公司这个项目，人力资源总监判断应聘人是否适合进入公司。

还有一个培训，在这个过程当中又会淘汰一批人，因为试训期在一个月左右，人很多，在面试时没有表现出来的问题也许在这一个月当中表现出来

第三条死亡线是专业培训，也就是业务员进入销售部之后，会有一个业务培训，还有一个考核，合格者上岗，考核不过就被淘汰。这一关也会淘汰很多业务员。