公租房物业管理方案

公租房物业管理方案（共8篇）

篇1：公租房物业管理方案

对于公租房物业管理方案每个城市都略有不同，让我们一起去看看以下几个城市的公租房物业管理方案吧!

重庆市出台全国首部公租房物业管理规范【1】

从市公租房管理局了解到，日前，我市出台《公共租赁住房物业管理规范》(以下简称《规范》)。

据了解，这也是全国第一部针对公租房的物业管理规范。

《规范》共有14章，涉及机构、人员、礼仪、服务时限等11个方面，共计318项具体条款。

市公租房管理局相关负责人表示，总体看，公租房作为住房，与商品房具有相同的居住属性，而在具体物业管理服务上，《规范》的要求更加细化。

同时，公租房作为保障性住房，具有不同于商品房的保障和管理属性，《规范》也对此做了相应的明确。

“公租房的物业管理规范与普通商品房主要有三个方面的不同。

一是公租房属于保障性住房，服务的是广大的中低收入住房困难群众，所以物业管理收费较低，但安全管理等规范指标要求并不低;二是公租房的性质决定了物业管理规范中，要具备监督管理职能，配合相关部门对承租人使用房屋的行为进行管理;三是公租房作为我市的国有资产，保值增值要求严格，所以物业维护方面的要求也更加细化。

该人士举例说，目前我市公租房的物业管理费定为1.03元/平方米，比普通商品房要低很多。

接下来，市公租房管理局准备就《规范》对物业公司人员进行全覆盖培训。

“现在我市有9家一级资质的物业公司，共3000多人参与公租房的物业管理工作，所以培训是很有必要的。

我们的目的，就是要统一公租房的物业管理标准，达到一个标准打卡、一个服务要求。

该负责人表示。

据了解，《规范》从起开始立项，由市国土房管局和市质监局共同制定;基本制定完成，并开始接受专家、物业公司、承租居民的意见，修正后于今年正式出台。

篇2：公租房物业管理方案

207月24日《北京商报》报道，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，目前物业管理空白的问题大多出现在公租房等保障房类型中，物业公司需要通过市场化的运营获取经营利益，但这类小区中的业主大多负担不起与商品房业主同等水平的物业费等费用。

这就有可能造成小区内的保障房区域遭遇以前对于公房的老旧管理模式，即房屋产权所有单位对于福利分房的小区象征性地征收少量的管理费用，由产权所有方安排一些物管人员做些简单的、象征性的物业服务。

笔者认为，公租房物业管理应该实行招投标制度，通过公开、公平的招投标方式来选择性价比最合适的`物业服务企业。

一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于保障公租房物业管理的质量，对于质量不合格的企业可以按合同约定予以惩罚乃至终止合同，可以被其他企业替换的压力会促使物业服务企业为公租房提供合格的物业服务。

如果由政府出资专门为公租房组建物业服务企业，就会陷入计划经济时代房管所体制的困境，这类企业由于处于难以被其他企业替代的垄断地位，服务质量的好与坏往往都是一个结果，于是会出现效率低、质量差的服务状况，这不利于保障公租房设施维护等服务质量，会缩短公租房的使用寿命，从而降低政府在公租房投入的财政资金的使用效率。

政府为公租房组建物业服务企业，看似物业服务的成本可以控制在一定范围内，其实物业服务质量难以保障，这种质量无保障的低成本不符合公租房物业管理的根本要求。

另一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于降低物业服务成本。

公开招投标方式可以在较大的市场范围内选择质量有保证的规模型物业服务企业，这类企业通过自身的规模优势可实现管理运作成本的降低，这符合公租房物业管理的要求。

此外，公租房物业管理实行招投标制度需要有相应的补贴机制，因为公租房的产权属于政府，而租户属于收入不高的群体，公租房物业费补贴有利于确保市场化的物业服务企业可持续地进入公租房物业管理领域。

政府对服务质量合格的物业服务企业提供一定的补贴，这些补贴资金可以来自财政资金，以及与公租房配建的经营性用房的部分租金收入。

这种补贴可以弥补公租房租户有限的支付能力与企业服务成本之间的差额，从而吸引市场化的物业服务企业参与公租房物业管理。

实行用工扶持政策

人工成本占物业服务企业成本的较大比重，降低用工成本是降低公租房物业管理成本的重要途径。

政府可以鼓励管理公租房小区的物业服务企业聘用低收入群众从事力所能及的基础服务工作。

公租房租户以及附近小区的低收入群众从事公租房物业服务工作挣工资，符合效率与公平的原则，有劳动能力的低收入群众应该积极为社会作贡献，通过诚实工作获得收入，既可以改善低收入群众的生活水平，又可以减轻财政资金的负担。

政府可以对管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众提供两种扶持政策。

一种扶持政策是对企业给予一定的社会保险金补贴和一定期限内的工资补贴，这可以增强企业雇佣低收入群众的积极性。

另一种扶持政策是对低收入群众接受职业技能培训提供财政补贴，政府可以购买服务的方式为这些群众提供物业服务职业技能培训，也可以直接向雇佣这些群众的物业服务企业提供培训补贴。

管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众，只要所聘员工的职业技能符合要求、服务质量达到标准，企业在管理公租房的过程中就可以实现服务质量有保障的成本节约，这种聘用也是企业积极履行社会责任的一种表现，为解决社会就业问题作出积极贡献。

值得注意的是，政府对物业服务企业聘用低收入群众实施补贴，补贴行为必须纳入制度化的轨道。

一方面，需要明确补贴适用范围的标准和规范，防止不符合补贴准入条件的企业获得补贴资金;另一方面，需要对相互勾结骗取财政补贴资金的欺诈行为实施相应的惩罚措施，可以将相关人员的骗补行为纳入信用管理体系的惩罚机制。

通过配建经营性用房降低用工成本

公租房小区配建经营性用房有利于满足租户的日常生活需求，为租户创造便利的生活环境。

广州等城市的一些保障房租户出现过违规转租被责令退房的现象，媒体调查发现，部分家庭转租的主要原因是保障房的配套生活设施不符合其实际需求状况，导致买菜买肉等生活成本超出这些家庭的承受能力。

对与商品房混合分布的公租房租户来说，由于其收入水平不高，对基本生活必需品的价格敏感度高于商品房住户，他们需要的是既比较完善又平价的生活服务配套，否则，他们即使享有相对低廉的房租，也难以长期居住于中高收入者占多数的社区，这会造成保障房政策不能贯彻到底。

在生活成本较高区域的公租房，通过配建经营性用房能在很大程度上确保实现平价的生活服务配套。

降低生活成本也就意味着降低劳动力成本，这有利于物业服务企业在管理公租房时聘用小区及其周围地区的低收入群众。

再加上聘用这类员工可以实现便利的上下班交通出行条件，这些均有助于物业服务企业降低用工成本，从而促进降低公租房物业管理的成本。

此外，公租房小区配建经营性用房，物业服务企业在为这类小区提供物业服务的过程中，也有助于促进物业服务人员的职业技能积累水平，通过效率的提高来降低整体运作成本。

例如，与公租房配建的经营性用房的设施设备的维修养护，其要求可能高于公租房住宅部分。

工程维护人员在为经营性用房的设施设备提供维修养护的过程中，不仅可以通过解决这类设备的维保问题不断积累技术水平，而且可以将这些技术积累共享到公租房住宅部分的设备维护工作中，同样人数的工程维护人员，同时兼管经营性用房和公租房住宅的设备，其效率高于只管理公租房住宅设备的情况。

这种效率的提高可以体现在经济效益中，经营性用房的物业费有助于改善物业服务企业管理公租房住宅过程中的盈利状况。

通过基础服务专业化分包降低运作成本

公租房小区物业管理可以采用管作分离的专业化分包方式来降低整体运作成本。

一方面，物业基础服务发包给专业服务供应商之后，物业服务企业在管理公租房的过程中节省了操作员工的招录、培训、管理，以及操作设备的购买、保养、折旧等诸多成本;另一方面，专业服务供应商由于同时为若干个物业项目提供基础服务，一些设备可以实现共享来平摊成本，从而可以降低运作的平均成本。

值得注意的是，若物业服务企业在管理公租房时采取基础服务专业化分包方式，就应该实施针对服务供应商的质量监管措施，如果这种监管能力不足，则企业不宜实行专业化分包的运作方式，而应该由企业直接提供基础服务以控制服务质量。

总之，物业服务企业在管理公租房的过程中，有必要通过一系列机制来降低运作成本，这有助于实现公租房物业管理的良性发展。

南宁拟出台公租房物业服务费补贴办法【3】

9月16日，从南宁市住房保障和房产管理局获悉，根据《南宁市公共租赁住房保障办法》的要求，市住房局拟订了《南宁市公共租赁住房物业服务费补贴办法》(以下简称征求意见稿)，现向社会各界公开征求意见。

根据征求意见稿，符合条件的特困人员拟给予补贴应支付物业服务费的60%。

征求意见稿拟定，本市公共租赁住房承租人满足以下条件之一的，可以享受物业服务费补贴：经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员;其他低收入家庭。

具体补贴比例，征求意见稿拟定，经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员，给予补贴应支付物业服务费的60%;其他低收入家庭，给予补贴应支付物业服务费的40%，其余部分由保障家庭支付。

市财政局负责物业服务费补贴专项资金的核拨工作。

市建管中心具体负责物业服务费补贴的申请和支付工作。

保障家庭享受物业服务费补贴的期限，从承租公共租赁住房之日起至租赁合同终止之日止。

篇3：公租房建筑方案设计体会

关键词：公租房,建筑方案,绿化设计,户型,交通

公租房是政府推出的一项惠民政策。对于那些拥有稳定收入、拥有预期购房能力的居民，但又无力购买商品房的人来说，这个政策解他们燃眉之急，使他们拥有了安身之地、享受了人的尊严，对整个城市发展无疑增添了凝聚力，充分体现了我党执政为民的施政理念。

1 工程概况

本工程建设场地项目位于重庆市渝北区鸳鸯镇，北临机场高速，南临童家院子立交桥和渝长高速公路，新建轻轨线高架于北部机场高速公路之上，且直接与本区连通作为小区主入口，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。根据重庆城乡规划，到2020年，主城区常住人口将达到1 000万人，新增的有400万人。新增人口的住房供应，将采取1∶6∶3的合理比例给予解决。10%的高收入人群购买高档商品住房;60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房;另外30%，即120万人则由政府保障住房。

此前，我市已经形成5种保障方式，包括廉租房、经济适用房，以及危旧房和棚户区改造、城中村改造，解决农民工公寓等。引入公共租赁房制度后，我市将形成“5+1”的住房保障新体系。

2 方案设计

2.1 规划设计思想

总体规划以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。设计中寻求动态的空间对称和相互渗透，相互流通的建筑形态，以期创造一种面向21世纪开放的新人文空间。

1)按照公租房的特点，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项设施。将居住园区建设成为设施齐全、环境优美的示范居住社区。

2)为社区的分期开发实施提供最大可能性。充分考虑用地现状与环境特征，利用现有设施，合理安排建设项目，创造富于时代感的新型社区。

3)总体规划应符合城市规划、消防、环境保护等规范、规程的要求。

2.2 规划设计布局

1)规划目标及布局。

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有六个地块整合成五个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。以新建轻轨站作为重要的城市节点及城市人流的主要来向，我们将主要的配套设施、公共建筑、广场均配置于此。

2)小区配套及商业服务。

考虑到公租房的特殊性，我们强化了配套商业街等的设计。在提供生活便利性的同时，提供了就业机会，创造出自给自足的居住模式。小区的配套设施主要设计在渝长高速公路处以及轻轨与本区接口处的入口附近，方便居民出行及购物。商业配套设施的附近为本组团的中心地带，在其南面我们提供足够大的中心绿地广场及运动场地，使得健康重庆在这里得以实现。同时在用地的恰当位置配备了一个36班小学和两个6班幼儿园。

2.3 环境、景观、绿化设计

中心组团是最大的集中式花园，以运动、休闲为主题，具有综合服务于整个社区的多种功能。

建筑设计中完美结合了建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，为加强绿化的层次性，突出跨世纪社区的生态概念做出有益的补充。

环境设计不仅考虑利用地形形成的层次丰富的地面绿化系统，还充分注重了绿色景观的立体化，让尽量多的住户亲近自然，怡情乐景的意图，使社区建筑立面效果层次丰富，绿意盎然。

设计结合绿化设计，灯光、雕塑小品、休闲设施等，创造了一个可以多方位观景园林。通过景观的设计，不仅在视觉上提供了多样性，同时为社区内游憩活动中心充分营造了园林深深的意境，改变了单调绿化的感官体验，为活动的人群赋予了更多的休闲情趣。

园林绿地直接融合在住宅组团中，做好点、线、面结合和层次的划分，强调全区的空间序列。在绿地中布置很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施，为居民活动充分创造条件，使住户更好地亲近绿化、享受绿化。

3 建筑设计总体概况

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有4个地块分设成6个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。

设计中一期组团用点式高层分别围合，同时为了保证城市空间景观的效果，点式高层有高有低，错落有致，从20层～33层，形成丰富的天际轮廓线。

设计中采用地面停车和地下设集中式停车库相结合的方式。地面停车尽量布置在每个小区的车行入口附近，尽量做到人车分流，中心花园除考虑应急消防车道外，不考虑其他的汽车通行。

地下车库位于每个组团的中心花园内，与高层建筑分开，个别地块为保证地下车库的完整性与上部建筑一体建设。既保证了车库的经济性，又保证了施工进度。

1)单体户型设计。

住宅套型多样，提供了建筑面积35 m2的单间配套，49 m2的一室一厅，60 m2～70 m2的两室一厅，80 m2的小三房，满足各种租赁的需求。按照现在商品房户型设计要求，提供了明亮的电梯厅，同时每户做到了明厨明卫。

2)立面造型特色。

建筑立面用现代建筑的设计手法，充分尊重并考虑重庆地方特色的建筑设计理念，在建筑的顶部及底部加以适当的处理并加入重庆传统元素，在建筑的中部则以简洁的处理手法保证了建筑的整体效果。

建筑色彩选择上，以温馨宜人的白色为基调，配合局部深灰色，相应的鲜亮，活泼的现代城市色，让经典、人性化的家居氛围在不经意间扑面而至，突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。

3)交通设计。

以“人车分流”的完美方式，解决了安全性、景观性、便捷性等诸多问题。每个组团设有一个主要人行入口和两个可以人车共用的次入口，既考虑到使用的方便，又解决好交通安全的问题。

4)公共服务设施规划。

考虑到公租房的特殊性，本设计特别注重小区的配套设施设计，配套设施的面积占总面积的10%，充分满足年轻人的配套需求。

设计中将配套设施围绕轻轨车站及前区广场设计，充分考虑到出行及购物的方便性。

每个主入口处设置了一定规模的广场，同时在中心广场地块内配套建设了整个小区的运动设施，运动设施主要考虑到公众的参与性，以篮球场、羽毛球场为主，起到真正全民参与、全民健身的目的。

5)户型设计。

鸳鸯组团设置两种标准层楼型均为“井”字形点式高层，分别设计31 m2/户～80 m2/户9种不同的户型，以满足不同居住对象，适应范围人群较广。一期总户数为4 968户。

平面设计将公共交通的核心筒布置于平面中央不易采光的部位，户内房间沿周边布置充分和用可采光外墙，以达到较为理想的通风、采光效果，且将住户的公共交通距离压缩到最小。

套内布局充分利用空闲的面积和空间，适应当地气候生活习惯，设计出较舒适、合理的套内居住面积空间。

6)配套公建。

a．商业用房:商业用房设置以方便居住者的购物又不影响小区的原则进行设置，每个组团均放置商业服务用房，且均面向道路布置，尽量减少对居住环境的影响。

b．小学:根据服务半径和小区内居住人口的数量设置了36班小学一座(在三期建设)，建筑面积约为36 000 m2。

c．幼儿园:根据规划要求并方便住户分别设6班幼儿园两座(在三期和五期建设)，建筑面积约18 000 m2。

4 结语

本项目建设有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。同时也是落实国家与重庆市领导关于公共租赁住房的指示精神，项目建设是必要的。同时对市政府把重庆建成森林重庆、宜居重庆、健康重庆、畅通重庆和平安重庆的目标，也是有力的保障和促进。

本项目建设也可实现无力购房者的住房需求，同时也可推动房地产业良性发展，项目建设是及时的。

另外建议:项目建设单位在扩初阶段进一步优化方案，建设单位在项目实施过程中精心组织、周密安排，兼顾各方面利益，做好各建设环节的协调工作，确保各环节的工作落实到实处，保质保量的做好此项民心工程。

参考文献

篇4：公租房物业管理方案

一、公租房REITs融资模式的设计原则和思路

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种把“资产池”中流动性差但具有稳定现金流的房地产物业作为标的，通过专业基金管理公司打包整合后向社会投资者发行债券的融资手段，也是国际房地产投融资领域的标准化产品。房地产物业融资通过这种形式运作可以有效吸引社会资本参与，通过市场化机制使房地产项目建设、运营、维护各个环节相互打通、盘活资金，实现投资者收益与风险相匹配。但在现阶段我国公租房融资过程中，政府同时作为公租房产权主体、建设主体和运营主体的现状不能适用于高度市场化的REITs产品，需要结合我国的实际情况，对公租房融资引入REITs模式进行优化设计。不仅要调整政府在公租房融资过程中的主导角色，实现其从建设、运营主体向担保人、监管者过渡，还要发挥REITs本身的融资优势，广泛吸引社会资本解决我国公租房融资问题。所以，公租房REITs融资模式的具体设计原则为：第一，增强社会资本作为参与主体的参与程度，建立市场化运营机制，平衡收益与风险；第二，以开发商作为公租房建设主体，通过REITs实现公租房所有权和经营权剥离，强化政府担保和监督职能。

公租房REITs属于典型的政府与社会资本共同合作的模式，政府仍然作为公租房的产权主体和规划制定者，利用REITs的特殊结构使公租房运营阶段的经营权、所有权剥离，在初期建设和后期运营过程中为项目提供信用担保，并以政府下设机构进行资金管控，发挥担保人和监督者职能。政府和开发商合作设立公租房REITs发起机构（公租房开发机构）作为公租房建设的实际组织者，竞标政府的公租房计划，以开发商自筹、政府管控担保的形式建设公租房。社会资本通过开发商建设筹资和二级市场交易参与公租房前期建设和后续运营，以公租房REITs基金为载体进行市场化机制运作，盘活资金链的同时提高资金利用率。

二、公租房REITs融资模式的具体方案设计

依据方案设计的原则和思路，本文设计的公租房REITs融资模式是以政府为产权主体、开发商为建设主体，通过政府与开发商建立合作关系设立发行REITs，利用混合打包公租房及其配套的商业物业形成REITs产品资产池发行证券进行融资，通过专业的管理团队对后期公租房运营提供有效管理激活融资链条，并由政府长期担保投资安全性的公租房建设融资创新模式。

1. 公租房REITs融资模式的主要参与主体

政府：公租房REITs的发起机构之一，作为公租房的产权主体，通过将其拥有的公租房资产注入到REITs基金的方式设立基金，负责规划公租房建设的方案计划、监管公租房建设和运营并严格审核公租房租户是否符合条件等工作。同时，设立公租房政府融资平台，运用多种融资方式吸引社会资金以及机构投资者参与，对公租房建设项目提供投资担保。

开发商：公租房REITs的发起人之一，主要负责根据政府公租房建设任务完成公租房开发建设计划，是建设初期的融资主体。

REITs 基金管理机构：是由具有专业经验的并且从事过相关业务的基金公司负责，主要负责公租房REITs基金的审批、募集、订立合同等工作，并在基金设立运行后负责管理基金。

REITs 资产管理运营机构：是由具有一定规模、长期从事房地产开发管理工作的房地产企业（开发商）负责，负责拟定基金的定向融资计划并报REITs 基金管理机构审批，公租房 REITs 旗下所有的公租房及其配套资产均由该部门进行管理、运营、维护。

基金托管机构：是由信誉较高、具有一定规模的商业银行负责，在存续期间公租房产权与经营权剥离，银行将作为公租房资产的名义所有人对资产进行托管，负责存管各项融资资金并对相关基金公司和资产管理机构进行监管。

投资人：公募投资者一般指个人投资者和机构投资者，通过买卖和交易基金份额实现对公租房 REITs收益共享、风险共担。

租户：这里包括两大主体，一是满足政府部门规定资质的公租房租户，达到一定条件可申请购买公租房；二是通过缴纳市场租金获得物业使用权的公租房配套商业物业租户。

2. 公租房REITs融资的具体运作模式

本设计方案分为三个环节：开发建设环节、经营管理环节和发行交易环节（见图1）。

开发建设环节：政府制定好公租房建设方案，开发商依照计划负责组织新建、配建公租房，形成公租房供给。政府公租房融资平台对公租房REITs进行信用担保，同时对公租房建设资金进行管理调配，监督开发商开发建设。该阶段融资特点为开发商作为融资主体、政府提供信用担保。公租房开发机构直接设立REITs，社会个人投资者和机构投资者（保险金、公积金、信托投资、私募债等）可直接参与公租房建设。政府平台则需要根据公租房每年、每季度的建设目标、完成情况等方面进行估算，得到一定时间段公租房项目所需的资金需求总量，统筹管理来自不同融资渠道的资金，准确把握项目不同时段的融资结构，把不同时点进入的资金分段整合进资产池，使多条融资渠道进入的资金整合后对应多个公租房建设项目，提高公租房建设资金的使用效率，监督开发商顺利完成公租房建设计划。

经营管理环节：本阶段是最能发挥REITs管理优势的阶段，也是盘活公租房建设资金，实现开发完成后再融资的重要环节。专业的REITs 资产管理运营机构（一般为开发商）负责管理公租房 REITs 基金旗下的公租房资产，包括公租房的物业维护维修、配租退出等工作。但是并不把简单的公租房运营维护作为公租房建设融资模式的最终环节，而是通过开发商的运营，发挥运营资源的优势，利用REITs从资本市场再融资，使社会资本的获益能力延续。通过REITs把公租房资产的经营权和所有权剥离，使政府在这一环节以服务者、监管者形式存在，政府性融资平台与开发商进行有效合作，形成由开发商主导经营，政府对资金使用进行监督的运作机制。政府一方面为公租房保障人群提供房源信息、手续办理等服务，发放补贴资金；另一方面也为承租人购买公租房提供融资担保，帮助开发商尽早回流资金，作为投资资金最后的退出保障。

发行交易环节：这个阶段需要完成整个公租房REITs产品细则设计，通过市场来检验公租房的效用价值，保障资金的高流动性，该阶段的顺利运行是实现公租房REITs融资共生共赢目标的重要前提。一是保障公租房 REITs 的收益率。在公租房资产打包、REITs 发行过程中，政府作为公租房的产权主体，需要对公租房项目进行筛选，对已经建设完成的公租房住宅和配套的商业物业、停车场出租率、收益情况进行考察，选出优质资产进行分拆打包，确保发出的REITs计划能够达到社会资本的投资预期。在审批通过后，委托基金管理公司采用公募形式募集资金，发起成立存续期为30年的封闭式公租房REITs基金。二是投资人购买分级、交易自由。投资人通过购买持有公租房REITs 基金份额对公租房建设运营进行投资，获得公租房REITs每年的分红获益。基金受益凭证分为优先级和次级，优先级主要投放在二级市场面向机构和个人投资者，次级部分由REITs发起人购买，对优先级形成担保。在存续期内投资者不得申请赎回、增加投资，但在存续期内可以在证券交易的二级市场交易相关的受益凭证。三是规定双90%的基金投资原则和分红比例。针对我国公租房项目建设，公租房 REITs募集资金的90%以上应投资于新的公租房楼盘开发和已有的公租房房源收购，保证专款专用。投资由REITs管理者统一管理、政府平台日常监督，确保资金使用合理合规。同时，依照美国、新加坡、我国香港等地REITs的分红情况和REITs基金分红比例的一般要求，规定公租房 REITs的分红比例为90%，通过高分红率吸引社会资本。

3. 公租房REITs融资模式中的政府角色转变

相比于以财政资金占主导地位的政府融资模式，在公租房REITs中，政府依然作为产权主体，但建设主体由开发商承担。在REITs发起设立、上市流通后，政府资金一部分购买基金份额后变为股东，与投资者风险共担、利益共享，另一部分主要以补贴的形式进入公租房收取租金和盈利分配的环节，这种直接融资的形式既不会加重政府的债务成本，还能有效缓解财政压力和一次性的巨额投入。同时，在公租房REITs的实施过程中，政府财政补贴作为公租房租金收益的信用担保，为权益性 REITs 的投资者提供了更加稳定和连续的投资收益率，从而更好地调动社会资本的参与积极性。目前，北京、深圳、天津等市政府都在积极引入BT、PPP、代建制等公租房建设模式，项目建成后，以REITs方式回购，通过市场化的运作机制把现行以财政负担重且过度依赖银行贷款的公租房政府主导模式转变为以政府补贴为主的引导性管理融资模式，使政府从“主导”融资变成“引导”融资，实现政府角色转型，帮助政府专注于发挥公租房建设融资与管理运营过程中监督审核、辅助担保的服务职能。

所以，在公租房REITs融资模式中，政府的核心任务在于以下两点：一是设立政府公租房融资平台。即政府牵头建立多种融资方式相结合的融资平台，提高闲置社会资本参与公租房建设效率。通过资本市场使引入资金得到有效利用，不仅实现投资的保值增值，还能充分发挥政府信用担保作用，提高平台的融资和资金保值能力，更好地支持公租房建设；二是加强对融资过程及资金的监管。项目期间政府除了必须制定有关税收优惠、实施规划建设、土地无偿划拨及审核申请住户的政策之外，还需对公租房建设的规划、融资、建造、运营等全过程进行监管，通过严格的监管降低资金风险，保证公租房资金使用安全，顺利完成建设任务（见图2）。

三、公租房REITs的盈利性分析与可行性测算

盈利性能否满足投资者需求是检验公租房REITs融资模式是否可行的重要标准，若公租房REITs的投资回报率低、资产池不稳定，势必将影响社会资本参与公租房融资的积极性，无法实现设计公租房REITs的初衷。所以公租房REITs的盈利性是否能满足投资者预期、是否符合现实情况需要进一步分析。

在公租房REITs融资模式中，收入来源共有4项：公租房租金收入、公租房小区配套商业物业的租金收入、每年政府对公租房租金提供的财政补贴收入以及通过税收优惠或减免税收形式提供的相对政府补贴收入。纳入公租房REITs资产池的公租房资产需无空置现象，商业物业按市场标准执行，租金收入稳定可控，政府的财政补贴和税收优惠来源可靠且具备持续性，4项收入来源基本能够保证公租房REITs产生稳定现金流。在计算项目投资回报率时，以2016年的全国最新建安费用2197元/m2为成本，以3%市场租金率估算出公租房本身的IRR（内部收益率）为3.92%，加上以294.51元/m2·年的全国商业用房租赁价格估算公租房配套商业物业的IRR为9.47%，考虑到经济环境、房地产市场涨跌预期及通货膨胀等因素，30年存续期的公租房REITs基金的投资回报率为5.93%左右，基本可以满足REITs投资净收益率要达到5%-7%才能吸引社会投资者的国际资本市场经验规律。

在现实情况中，以北京市的最新数据对公租房REITs的投资回报率进行计算，截至2016年2月，北京市已经落地开始兴建的公租房项目近6000套，假设小高层与高层的建设比例为1：1，单位面积的建设成本为1678.5元/m2，已竣工面积为176.36万m2，公租房项目的管理费用约为总收入的2.5%，得到总现金流出。以公租房租金收入28元/m2·月、商业物业租金收入30-35元/m2·月、物业费1.2元/m2·月得到现金流入，计算出北京市实行公租房REITs得到的投资回报率为9.87%，可以满足投资者的预期标准。

参考文献：

1.葛红玲 张雪.北京保障性住房资金需求量化研究.首都经济大学学报.2015.11

2.马秀莲.中国公租房建设和发展现状调查.中国经济时报.2014.4.9

3.姜超 李宁.关于REITs的海外经验与中国实践——开发商融资必读.海通证券.2015.11.11

4.葛红杰 于浩.我国公租房建设融资模式浅析.中国房地产.2014.19

篇5：公租房竣工验收方案

竣工验收方案

编制：

审核：

批准：

广西联友建设工程有限公司

二零一四年十一月

北海市涠洲岛旅游区管理委员会2013年公共租赁租房竣工验收方案

北海市涠洲岛旅游区管理委员会2013年公共租赁住

房竣工验收方案

依据《广西壮族自治区房屋建筑工程和市政设施竣工验收及备案管理实施则》的要求，以下简称《实施细则》，结合本工程特点，特定工程竣工验收方案：

一、本工程完成情况：

1、已完成设计文件和合同约定的全部内容；

2、涉及设计文件的变更，已由设计单位签署认可文件，并经审图机构审查通过；

3、施工、监理、勘察及设计单位分别提出了工程竣工报告、质量评估报告和质量检查报告；

4、工程质量控制资料已经建设（监理）单位核查并符合要求；

5、工程安全和功能检验资料已经建设（监理）单位核查并符合要求；

6、专项工程已按要求办完相关专项验收手续；

7、建筑面积 8097.79 ㎡、层数 地上5层 ；

二、竣工验收拟定时间为 年 月 日。组建竣工验收小组

（1）验收小组成员的来源:按照《实施细则》要求,主要从建设、勘察、设计、施工、监理五家单位中选择确定。

（2）验收小组专业配套;依据工程特点。以期竣工验收达到预期效果。

验收小组拟分别从建设、勘察、设计、施工、监理单位中选派参加验收。

（3）验收小组名单：

建设单位：北海市涠洲岛旅游区管理委员会 冯庆伟、李宾 北海市涠洲岛旅游区管理委员会2013年公共租赁租房竣工验收方案

勘察单位：广西城乡勘察设计有限公司 陈赞颐、陈奋之

设计单位：广西恒正建筑设计有限公司 邓鹏飞、林涛、周甫润、翁荣军 监理单位：广西恒基建设工程有限公司 张宇博、蔡正、刘绍平

施工单位：广西联友建设工程有限公司 刘广生、陈尧辉、黄上叠、张俊华（4）验收小组结构： 验收小组组长：冯庆伟 验收小组副组长：邓鹏飞 竣工工程验收的范围和内容;（1）、验收范围：工程设计和合同约定的各项内容，主要有地基与基础工程、主体工程、装饰工程、屋面工程、给排水工程、电气工程、节能工程。

（2）、验收主要内容：对验收工程各分部工程进行质量保证资料核查，工程实体质量的现场检查验收，对工程进行观感质量评定，以及综合验收意见的结果。

验收依据：

1、本工程设计图纸和有关设计说明。

2、工程设计变更及其它与工程有关的变更资料。

3、国家制定的工程建设有关文件、法律、法规。

4、工程建设合同及有关协议条款。验收的程序

1、建设、勘察、设计、施工、监理单位单位分别汇报工程合同履约情况和在建工程各环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。

2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。

3、检查工程实体质量，并进行必要的实测抽查； 北海市涠洲岛旅游区管理委员会2013年公共租赁租房竣工验收方案

4、对工程建设、勘察、设计、施工质量和各管理环节等方面作出全面评价。形成经验收小组人员签署的竣工验收意见书。填写《单位（子单位）工程竣工验收记录》，验收组各方代表分别签字、单位盖章；

5、经验收达不到竣工验收合格标准时，验收组责成责任单位整改，待整改完成后，重新确定时间组织单位工程竣工验收；

6、当竣工验收组各方不能形成一致竣工验收意见，由工程质量监督机构裁决。

广西联友建设工程有限责任公司

篇6：公租房钢筋保护层控制方案

061基地公租房建设项目

审

批：

张慧

审

核：

李怀柱

编

制：

余兴进

中航天建设工程有限公司

二零一二年七月十日

中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

一、工程概况

1、工程名称：贵阳航天工业园061基地公租房工程

2、参与建设各方单位：

建设单位： 贵州航天工业有限责任公司

设计单位： 中国航天建筑设计研究院（集团）

监理单位： 重庆新鲁班监理有限责任公司

施工单位： 中航天建设工程有限公司

3、工程地址： 贵州省贵阳市小河周家寨

4、本工程占地面积2768.40平米，总建筑面积45769.84平米，其中地下5905.42平米，地上39511.88平米，室外坡道352.54平米。框支剪力墙结构，地上32层，地下2层，建筑高度97.2米。

二、结构概况

（1）结构形式：框支剪力墙结构；

（2）结构抗震等级：框支框架抗震等级和底部加强部位的剪力墙二级，非底部加强部位的剪力墙和转换层以上框架抗震三级；

（3）地基基础设计等级：甲级；（4）建筑结构安全等级：二级；（5）基础形式：地下室为筏板基础；（6）工程建筑结构安全等级都为二级；（7）结构设计使用年限为50年；（8）工程抗震设防烈度为6度。中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

（9）砼强度等级：基础强度等级C40

三、本工程钢筋砼保护层厚度：

1、室内正常环境： 1）板、墙 ： 15

2）梁 ： 25

3）柱 ： 30

2、其他：地下室迎水面钢筋砼保护层厚度为：50

室内地下室板、墙钢筋砼保护层为：20 地下室内梁为：30

3、保护层允许偏差：梁、柱：±5，墙、板：±3 允许偏差检查要求：梁、板构件上部纵向受力钢筋保护层厚度的合格点率应达到90%及以上，且不得超过允许偏差数值的1.5倍。

四、钢筋砼保护层施工控制措施：

1、平板、梁底筋下垫相应厚度的大理石垫块。平板垫块间距1米，中间加一块，垫在双向钢筋交叉点处。梁底垫块间距1米，梁侧垫块间距1.5米，左右对称垫好。

2、墙、柱绑扎相应厚度的塑料垫块，间距1米，中间加一块，或采用绑扎焊接钢筋撑、水平梯子筋等措施（剪力墙上口水平梯子筋可周转使用）。剪力墙竖向分布筋绑扎时必须两侧对称绑扎。

3、墙、柱拉筋均按设计规定间距绑扎，绑扎方法正确，拉筋长度不符合钢筋砼保护层厚度要求的换掉。

4、平板二层钢筋下绑扎焊接马凳，单层双向筋平板的负弯矩筋，采用塑料马凳，间距不大于1m。负弯矩钢筋交叉点必须全部绑扎。

5、浇筑砼时，必须有钢筋工跟班作业，及时校正钢筋位置，保证中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

钢筋不位移。

三、质量控制措施：

1、浇筑砼班组，不采取铺设通长脚手板等保护钢筋位移措施的，不准浇筑砼。

2、浇筑砼时，无钢筋工跟班作业的，罚款100.00元。

3、砼浇筑完成后，钢筋出现一处位移的，必须整改复位，并罚款50.00元。

钢筋砼保护层厚度控制直接关系到工程验收。保护层厚度不合格的，则主体结构工程不合格，必须采取加固措施。因此，保护层厚度控制措施达不到要求的，均一票否决，不准进入下一道工序施工。

中航天建设工程有限公司 贵州分公司公租房项目部

篇7：陈家桥公租房安全检查实施方案

制：日

期：共租赁住房D、G区

安 全 文 明 施 工 检 查 实 施 方 案

冶建工集团安装公司

陈家桥（学府悦园）公租房项目部 二〇一三年七月十五日 中安全文明施工检查实施方案

一、总则：

1、为认真贯彻落实习中央领导近期重要指示和国务院常务会议要求，根据中冶集安监（2013）18号文件内容，结合本工程施工实际特点，施工环境，制定本方案。

2、本方案依据《国务院办公厅关于集中开展安全生产大检查的通知》（国办发明电〔2013〕16号）和《国资委关于开展中央企业安全生产大检查的紧急通知》（国资发综合〔2013〕78号），《集团关于进一步加强安全生产管理工作的通知》（中冶集安监〔2013〕16号）等相关规定、要求。

3、根据本次全国安全检查活动方针“全覆盖，零容忍，严执法，重落实”的指导思想，通过安全文明施工自检自查，全面摸清安全隐患和薄弱环节，落实责任、认真整改、健全制度，彻底排除重大安全隐患，增强职工安全意识，进一步提高安全施工保障水平，防范和遏制安全事故发生。

4、本方案于2013年7月正式启用，如在执行过程中发现本方案有欠缺和不足，在本次全国安全大检查9月结束前修改完成，修改后的方案规定将纳入日常安全管理体系中继续执行。

二、安全文明施工检查小组：

组 长：刘军

副组长：贺洪举 雷涛

组 员：韩池情 钟玉龙 毛显刚 王力源 联系电话雷涛：***

三、安全检查管理体系职能分配：

1、组长：负责安全文明施工检查管理小组的领导工作，对本项目安全文明施工检查工作实施统一指挥。

2、副组长：负责安全文明施工检查管理所需物资配备、人员协调工作。监督安全文明施工检查管理小组职能工作落实情况。

3、成员：负责安全文明施工检查管理小组的日常工作开展，协助组长、副组长完成安全文明施工检查管理工作；负责本项目安全文明施工检查管理工作的开展以及各施工单位之间的协调工作；负责安全文明施工检查管理工作所需物资的调度。

四、安全文明施工检查管理小组工作安排： 1、2013年7月，安全检查小组主要针对本项目为民用高层建筑，施工工期长，垂直交叉作业时间长，现场临边孔洞多，安装作业面积广，配合其他施工单位情况多等特点，根据现场施工进度实际情况，先编制方案，在执行过程中逐步完善本方案。执行期间，由安全文明施工检查管理小组组长在项目安全生产例会上做本次安全大检查的动员。并组织检查小组对现场定期进行检查，检查要求不走过场，要切合实际，深入安全管理细节和易忽略的安全隐患，不落下安全死角。特别是对，防高空坠落，防物体打击的安全保护措施情况检查，发现问题，立即指出，并要求相关施工负责人员限时整改。同时，也将对现场文明施工，易燃易爆材料的堆放，和施工现场的消防检查作为一个工作重点进行检查。2、2013年8月主要工作，根据7月里安全文明施工检查管理小组发现安全隐患的记录，对已发整改通知单部位进行仔细检查，如整改不达标，安全措施不充分部位责令立即整改，并做出处罚。小组成员随时监督现场整改情况，并向组长进行汇报。

3、检查活动期间，将生活区、办公区、施工区域内的消防、安全检查纳入安全日常检查制度中，特别把是宿舍、食堂等人员集中区域的消防安全检查工作应作为检查重点，职工宿舍应根据有关规定，合理配置消防器材，宿舍内严禁乱拉乱接电源情况的发生，禁止大功率电器的使用。检查小组要加强对宿舍检查管理力度，每周小检查，每月一次消防大检查，并做好日常抽检工作。

4、经过为期两月的施工安全检查和整改，本年9月中安全工作应把加强安全宣传和安全教育作为重点。根据不同施工阶段，现场施工进度情况，结合当前进度节点的施工特点，由安全文明施工检查管理小组组长对组员进行消防、安全教育，再由各专业施工负责人在每日班前安全活动上对施工人员进行安全指导和安全教育。项目专职安全员，每月定期组织所有施工人员学习项目安全、消防管理制度，进行安全教育，提高职工的安全意识。

5、安全文明施工检查管理小组成员除做好每日的消防、安全巡检外，每周还将由副组长带队进行消防、安全检查一次，每月至少两次由所有安全文明施工检查管理小组成员进行消防、安全大检查，对安全检查中发现的重大问题，应填写“安全生产整改通知单”分别送有关专业作业队限期处理。

6、根据本次检查活动，编制安全大检查活动总结，交回公司安全部门。并组织现场施工人员对本次活动总结进行学习，从检查到的安全隐患中发现管理中的不足，从不足中吸取经验，从经验中改进安全防范措施，完善长效的安全施工管理制度。

中冶建工有限公司重庆市沙坪坝区陈家桥（学府悦园）公共租赁住房项目安装公司项目经理部

篇8：公租房物业管理成本控制案例研究

一、案例背景

A公司专门开发了20多万m2公租房住宅小区 (以下简称小区) , 作为产权单位开展公租房运营管理工作, 由于公租房出租收入不足以弥补公租房经营管理成本, A公司预计在经营期不能盈利。A公司在公租房小区工程建设后期聘请了一家物业公司B公司 (以下简称B公司或物业受托方) 为本小区提供物业服务, 并签订了《物业服务合同》。出于对人员管理成本和物业管理经验等多因素考虑, A企业针对小区并没有组建成立自家的物业公司, 只设一名物业监管岗位负责监督物业服务和业务衔接工作。受托方B公司已在本市开展物业服务业务多年, 为多家小区提供物业管理服务, 都采用物业费包干制, 直接向小区居民按建筑面积收取物业费。A公司小区物业项目与其他小区物业项目有本质不同, A企业作为公租房产权单位以大业主的身份, 依据合同直接向物业服务公司支付物业费, 物业公司不能向住户收取任何费用。为降低物业管理成本, A公司与B公司商定小区物业管理模式采用薪酬制方式, 根据合同约定B公司需要向小区提供保洁、保安、楼房管理及维修、办理住户入住手续、房租催缴等服务。简单概括双方的管理形式是大业主出经费、物业公司出人力, 将可控的物业服务项目外包给物业公司, 节约物业管理成本, 实现物业服务效果的最大化。

二、物业费成本管理中存在的问题

由于受外部因素的影响, 小区建成后住户迟迟不能入住, A公司迟迟无法交房, 在无住户的情况下, 外聘物业公司的物业费仍需照常支付, 物业费支出负担重、收效低是A公司小区物业管理的一个现状。由于没有小区住户对物业服务的现实反馈信息, 对物业公司物业服务质量高低还无法得出真实、准确的结论。在实际管理过程中, A公司并不掌握小区物业实际用工情况, 对物业服务人员的基本信息、人员变动、到岗情况、考核情况等一无所知;对B公司是否按实列支, 是否按实申领经费情况并不掌握;物业公司是否按标准向物业服务人员实际支付工资, 是否存在虚列员工人员费用等问题也不知情。为了确保物业管理费支出支付的真实、可靠、合理, A公司对物业费支出情况进行了多次摸底调查, 通过分析发现了物业管理中存在的一系列问题。

(一) 物业公司服务意识和责任意识不够。

物业公司内部管理不到位, 缺乏主动服务意识, 在实际工作中存在责任推诿、掩饰问题的现象, 责任落实不到位。

(二) 物业公司受托项目混账核算, 未做到分账核算。

物业公司未做到小区物业项目单独建账、单独核算, 据实列支;物业公司工资费用未做到单独核算、单独发放, 与其他物业项目人员工资混合发放, 无法提交项目独立的工资发放记录;无法准确反映受托物业项目的真实收支和损益情况。

(三) 物业公司工资费用不实。

物业公司工资发放不实, 工资发放表领款人本人不签字, 不向员工发放工资条;物业人员流动性大, 试用期人员工资不按正常岗位工资发放, 但仍按正常工资标准申领经费;与其他物业项目混账核算, 导致工资现金发放金额和银行网银代发金额与职工工资实领金额无法核对。物业公司申领工资附加费不实, 按工资为基数申领社会保险、住房公积金、工会经费等, 却无法提供与申领经费对应的缴费单据。

(四) 物业公司物业员工考核工作不到位。

物业服务人员入职把关不严, 存在已上岗物业服务人员身份信息核实不清的情况;存在未经A公司允许B物业公司总部私自借用小区物业员工, 不在项目现场办公的情况;物业员工出勤考核结果并未在经费申领中得到真实体现;物业公司从未向A公司上报过员工考勤情况, 列支费用的全体人员是否在项目现场全都在岗工作, 是否按时按点在岗, 请销假制度是否健全, A公司一无所知。

三、产生问题的原因分析

小区物业管理成本存在虚高问题的原因来自多方面, 主要有以下几方面:

(一) 委托代理关系双方的利益博弈。

委托代理关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的, 是专业化分工的产物。根据委托代理理论, 在委托代理的关系当中, 由于委托人与代理人的效用函数不一样, 委托人追求的是自己的财富更大, 而代理人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化, 这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下代理人的行为很可能最终损害委托人的利益。由于委托代理双方信息不对称因素的存在, 很容易诱发受托方职业道德风险, 为追求自身利益最大化, 做出不利于委托方的行为。在物业双方利益的博弈中, 委托方需要利用完善的制度和合约来约束受托方的行为。

(二) 物业管理方式因素

1、物业付费模式存在缺陷。

物业管理存在包干制和薪酬制付费管理模式, 通常认为薪酬制付费方式比包干制要节省开支, 而事实上, 薪酬制物业管理方式并非是节省成本的万能工具, 在实际执行过程中如果操作和控制不到位, 有可能成为耗费委托方财力的无底洞。上述案例中小区物业管理方式双方确认采用薪酬制, 但在执行过程中却蜕变成半包干制, 物业公司不按实申领经费, 申领的经费变成物业公司可以自由支配使用, 同时产权单位还必须支付每月固定的物业利润。事实上, 通过薪酬制付费方式降低物业管理成本难度相对较高, 对物业委托双方都有更高要求:一是物业委托方对物业受托方的整体控制能力要强, 最好的实施环境是在开发商自家成立的物业公司中执行;二是物业公司能够做到规范化管理, 物业信息对委托方公开透明, 能够准确、清晰核算物业项目收支结余情况。

2、物业管理成本控制体系缺失。

物业管理成本控制体系并不完善, 未能做到事前、事中、事后全面过程控制。具体表现在:一是在物业付费模式确定前, 应开展薪酬制付费方式成本的测算和论证分析, 通过纯包干制、半包干制、薪酬制三种方式预计产生的物业费成本分析比较来选择合适的付费模式, 而不是仅凭无数据支持的定性分析得出结论;二是物业费审批环节存在漏洞, 过分信赖受托方, 造成把关不严;三是没有及时开展事后实地核查工作, 致使对物业公司的成本费用支出真实情况掌握不清。

(三) 物业受托方因素。

B公司产生物业服务问题的原因主要表现在:一是管理问题具有物业服务行业的普遍性, 行业内部物业规范化管理发展参差不齐, 大多数物业公司采取包干制直接向小区居民收取物业费, 很少主动向业主公布物业经费支出情况, 现行的物业管理体制造成物业服务公司在居民业主面前取得了强势地位, 居民业主很难获得物业经费支出的知情权和监督权;二是受托方存在侥幸心理, 误认为委托方与居民业主一样, 不会追查其物业费实际支出和使用情况, 同时物业委托方的物业监管漏洞也为其所利用;三是受托方没有把握好自身定位, 物业公司没有将服务意识放在主要位置上, 造成定位不准, 仍站在包干制居民小区物业管理的角度思考问题, 没有重视与物业委托方的合同约定, 没有将委托方的物业管理要求贯彻到物业服务工作中。

(四) 物业委托方因素。

A公司产生物业管理问题的原因主要表现在:一是物业监管力量薄弱, 只设一名物业监管岗位, 很难将小区物业方方面面监管到位, 明显力不从心, 过多地依赖物业服务公司的自觉行为, 难以掌控小区物业服务的真实情况;二是物业考核工作还需加强, 物业服务公司己进驻小区半年多, 公司仍未出台针对小区物业管理的一套规范性的监管规章制度, 造成无章可循、考核无依据, 无法开展正常的物业管理考核工作, 过度依赖物业公司来自我管理和自我约束并不现实;三是物业委托合同内容条款需要细化补充, 原先签订的前期物业服务合同, 内容条款较粗, 大部分内容为格式条款, 需要补充适应本小区物业管理特点的条款, 并细化责任条款, 提高合同内容的针对性和约束力。

四、解决问题的对策

针对上述存在的一系列问题, 物业委托方A公司应采取以下措施加以应对。

(一) 健全规章制度, 规范物业公司操作行为, 堵塞管理漏洞

1、物业项目分账核算, 据实列支。

物业公司应将受托物业项目与其他物业项目在会计核算上分离, 单独建账核算, 依据物业项目实际发生额列支, 独立核算物业项目发生的全部资产、负债、收入、成本费用, 准确清晰核算物业项目损益情况;建立独立的账册、生成独立的会计报表和相关资料;工资费用独立核算, 生成独立工资报表, 人员工资单独发放, 不与其他物业项目人员工资混合发放, 工资发放表应有领款人签字;按实列支、据实入账, 不准虚列、计提费用支出, 不准将其他单位或其他物业项目支出在受托物业项目中列支核销费用, 拒绝不合理摊派和分摊。

2、物业经费实行专款专用, 禁止挤占、挪用。

物业公司应将物业经费用于受托项目中, 专门用于受托项目物业服务支出。禁止其他单位或其他物业项目在受托物业管理项目中列支;禁止受托物业项目全部承担本应由其他物业项目共担的费用支出;利用物业委托方核拨的物业经费购置的固定资产、低值易耗品等实物资产, 应全部用于受托物业项目中, 禁止其他物业项目或其他单位借用、挪用物业实物资产;受托物业项目产生的各种收入应用于补充受托项目的日常开支, 禁止承担不属于本受托物业项目产生的债务, 禁止将物业利润之外的物业经费弥补其他物业项目的亏损和开销。

(二) 加强对物业公司的考核工作, 确保物业经费支出真实、可靠

1、加强物业经费审批工作。

统一物业费申领资料的填报内容、报表样式, 减少填报资料的随意性;逐一审核申领项目、申领金额以及申领依据, 对不符合要求的申报手续坚决退回重报, 对不合理的经费申领项目坚决核减或剔除, 对不按实申报、弄虚作假的行为一经发现坚决纠正, 并依据相关考核规定进行处罚。

2、加强物业员工岗位考核工作。

物业员工上岗前物业公司应核实其身份信息, 员工身份信息核实不清的, 不能上岗工作;物业公司应做好物业员工人员变动记录, 建立员工管理台账, 详细记录人员变动情况;物业公司应加强物业员工考勤管理, 做好考勤记录, 保证上岗出勤率;物业服务岗位应为全职岗位, 禁止小区物业员工在其他物业项目兼职;物业公司总部借用或调用小区物业员工, 应取得委托方同意, 长期借用或调用、未经批准擅自借调物业项目员工, 不支付离职期间相应的人员经费。

3、加强物业服务质量考核工作。

小区物业服务质量的高低直接决定了选聘的物业公司工作是否称职。要将质量考核工作落实到物业服务的方方面面, 将服务质量考核结果与物业公司获得的报酬直接挂钩, 形成良性互动的局面。

(三) 加强产权单位物业监管能力, 提高物业监管水平

1、及时制定小区物业监管办法。

物业委托方要抓紧制定和出台《小区物业服务监督管理规定》, 规范物业服务行为, 完善物业服务监督考核内容, 在制度上为开展物业服务考核考评工作打好基础, 通过细化物业服务公司责任和义务, 让物业公司明确职责, 把准定位, 更好地为物业委托方和广大住户服好务;进一步完善《物业服务合同》, 将监督办法的相关内容体现到合同中, 按章办事, 奖罚分明, 认真落实考核工作。

2、配齐物业监管人员, 将被动监管向主动监管转变。

物业委托方要加强物业监管岗位管理, 人手不足要及时补充人手, 员工能力欠缺要加强培训, 员工责任心不强要强化内部员工考核管理, 真正做到在物业监管岗位的员工能够胜任岗位工作。通过强化岗位管理, 促进员工作风转变, 积极落实监管责任, 将被动监管向主动监管转变, 将放任管理向跟踪管理转变, 将零星式抽查管理向常态化过程管理转变。

3、在物业项目中引入竞争机制、激励机制以及淘汰机制。

物业委托方应市场机制引入到物业项目中, 通过市场化运作手段来经营管理, 降低运营管理成本和经营风险。引入竞争机制, 选择合适的物业公司, 用物业服务效果说话;引入激励机制, 对物业服务工作适当激励, 并体现到签订的合同中, 奖优罚劣, 对服务质量好、节约物业管理成本明显的物业公司要兑现奖励, 对服务质量差、物业管理成本损耗和浪费大的物业服务公司要严格处罚;必要时引入淘汰机制, 淘汰落后, 彻底转变物业管理水平和物业服务质量。

摘要：公租房物业管理成本在运营期是一项主要支出, 严格控制物业管理成本, 保障正常物业管理支出显得尤有重要, 产权单位应在物业管理效果与物业管理成本控制之间寻求平衡。本文以X市物业委托方A公司为例, 分析物业成本控制管理中存在的问题, 提出改进工作的措施和建议, 为同行业其他企业提供参考。