新国五条权威解读

新国五条权威解读（精选7篇）

篇1：新国五条权威解读

国五条细则的出台抑制了北京预售项目价格的上涨。中原地产市场研究部昨日发布的最新数据显示，3月以来拿到预售证的16个项目中，所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制，成交均价基本平稳。

数据显示，截至目前，在国五条出台后的一个半月时间内，北京合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%。

4月以来，热点签约的38个项目均价与3月全月的签约均价相比基本持平，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格与上月持平。

从3月开始，北京的预售价格就明显受到了监管，3月下旬开始的预售证项目，均价都与之前一期基本持平。目前来看，北京的限价政策执行最严格，所有项目都被严格执行预售监管。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，北京楼市成交价格已经停止上涨，主要影响来自于行政限价，目前北京新建住宅预售证监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格。短期来看，可能会抑制供应量。虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，而且少数可售房源价格相比之前持平，也影响了二手房的价格。

张大伟表示，目前来看，房价3个月内零上涨的可能性非常大，北京楼市调控的效果将是全国最明显的。他预期，在1至2个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售。

篇2：新国五条权威解读

（请勿外传）

一、交税计算

假设：一套二手房，原来200万买，现以350万卖。

计算：个税——以差额20%计征

契税——3%（以总房款计征，下同）

营业税——5.6% 印花税——1‰

中介费——约2.4%

总税额——68.85万

二、参考对策

1、公司售卖

以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定

2、假 离 婚

第一步：买卖双方夫妻离婚； 第二步：卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归

属买方异性；

第三步：买卖双方夫妻各自复婚。

效果：过户的总费用只需结婚费+离婚费+房产证更名费，仅需几百元即可，直接节省几万乃至几十万元的过户费用。

3、阴阳合同

操作：二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是

为了规避个税的虚假成交价格。

效果：以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新 政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合 同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需 要缴纳一分钱的个税。

建议：适当有点个人；

合同上编造一个继续要钱的理由。

4、伪造欠款

操作：二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖

方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。

篇3：新国五条权威解读

2013年“两会”开幕之前, 国务院常务会议确定了“新国五条”房地产市场调控措施, 细则中最引人瞩目的当属出售自有住房将按转让所得的20%征收个税。细则明确要求, 应充分发挥税收政策的调节作用。

受此影响, 各地众多二手房交易者为避免多交税款急忙赶在政策正式执行前办理签约过户, 成交量陡然增加。此外, “阴阳合同”、虚报装修和家具价款, 甚至假离婚等避税方法一时间也成为社会热议话题。

国家先后出台房地产调控措施, 投资、投机性需求被有效遏制, 但房价对于多数普通收入阶层来说仍然偏高。不仅如此, 自2012年下半年以来, 全国多数城市房价有所回升, 特别是二手住房价格也接连上涨。

显然, 按照新政, 卖房人是负有纳税义务的法定归宿, 但卖房人会试图通过涨价将全部或部分税负转嫁给购房人, 使自己获得满意的净收益。对住房转让行为征税, 其中最为核心的问题就是税负的归宿问题, 这也将直接决定住房的最终转让价格, 进而影响政策的实施效果。

税负转嫁是税负在相关主体之间的利益再分配过程, 税负转嫁过程一般以商品价格的变化来实现。本文从财政学的角度对税负转移效果进行分析, 以便更好地了解其政策机制。

二、政策效果因不同市场而异

税负能否转嫁主要取决于该地区商品的供求关系, 或者说由供求相对弹性决定。所谓价格弹性就是在一定时期内某种商品的价格变化幅度所引起的该商品供求量变化的反应程度。用公式表示为:

|ED|代表需求弹性, |ES|代表供给弹性。

先考虑两种特殊的极端情况:税负完全转嫁给购房人, 以及税负完全由售房者承担。

1. 税负完全转嫁给购房人

假设, 一个地区在t期的房屋初始价值为pt, 在t+1期时, 售房者想要以pt+1的价格出售, 并且自己期望能获得净收益y, 同样根据规定按净收益20%征收个人所得税。

如果市场需求强烈, 住房需求曲线D对价格不敏感, 缺乏弹性, 价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1, 均衡价格也由pt上升至pt+1。 (见图1)

售房人将获得期望的净收益y, 那么这时的售房价格将由Pt+1=[y+ (1-20%) Pt]÷ (1-20%) = (y+80%Pt) ÷80%决定。由于房屋初始价值为pt不变, 税负可以完全向前转移给购房人, 房价完全由售房人期望获得的净收益决定, 净收益越高房价也就越高。

2. 税负完全由售房人负担

经济学中所谓的均衡价格是商品需求量与供给量相等时的价格, 是供求双方都能接受的、都满意的, 同时也是需求方可以负担的价格。

如果市场需求疲软, 住房需求曲线D对价格具有完全弹性。当售房人想提高售价至pt+1将税负转移, 价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1, 但由于市场收入水平的约束, 购房者只能接受均衡价格pt, 税负后转给售房者, 甚至价格过高导致供给曲线脱离需求曲线造成无法成交。 (见图2)

3. 住宅市场税负转嫁分析

投资投机性住房需求是不以自住使用为目的, 而是以买卖获利为目的的住房需求。如果将税负完全转嫁给购房人, 那么理性的购房者又会转向总价款相同的新房市场, 也就是替代效应, 进而刺激了房地产企业的拿地热情, 进一步加剧土地稀缺, 这反过来又会推动房价上涨。而部分支付能力有限、用于满足基本住宅需求的家庭将被迫接受加了税款的高价住房, 甚至选择观望直接退出二手房交易市场, 这也就是财富效应。市场上出现超额供给, 同时存在部分住房无法出售而空置的尴尬局面。那么这时整个经济系统中一方面存在浪费, 一方面又存在稀缺, 土地使用效率发生了扭曲。

住宅是生活必需品, 一个家庭愿意在自己偏好的区域内居住生活, 购房目标集中在某一个特定区域, 土地位置的固定使处在该区域的住宅项目并不与其他地区形成直接竞争关系。土地的不可移动性使坐落在不同位置的房屋都是唯一的, 而且任意两套住宅的面积、户型、楼层、朝向、配套不可能完全相同。由于住宅具有异质性的特征, 在一定程度上, 商品的差异性使住宅市场具有垄断竞争的特点。因此, 不同的住房在一定程度上既有替代, 又由于存在一定差别而形成竞争。在垄断竞争的住房市场条件下, 每个售房主体可以利用产品的差异性对价格做出适当调整将部分税负转给购房者。

某地区住房需求弹性大于供给弹性 (|ED|>|ES|) 时, 供给曲线St+1的斜率大于需求曲线D斜率。在期初, 住房市场的均衡价格为pt, 均衡成交量为qt。由于征税的作用, 在t+1期, 售房者欲提高二手房售价至pt+1, 供给曲线变为St+1, 均衡成交量减少至qt+1。那么住房的单位税负为 (pt+1-T) , 购房人将承担大部分税负 (pt+1-pt) , 售房者则承担小部分税负 (pt-T) 。 (见图3)

同理, 某地区住房需求弹性小于供给弹性 (|ED|<|ES|) 时, 供给曲线St+1的斜率小于需求曲线D斜率。在期初, 住房市场的均衡价格为pt, 均衡成交量为qt。征税作用使售房人在t+1期提高二手房售价至pt+1, 供给曲线变为St+1。由于市场需求反映强烈, 成交量锐减至qt+1。售房者只能转嫁出去给购房人小部分税负 (pt+1-pt) , 自己则承担大部分税负 (pt-T) 。 (见图4)

这里应该注意的是, 不同于从量征税, 从价征税导致供求曲线斜率发生变化, 而不是简单的平移。

三、未来仍需出台更为详细的操作细则

在微观层面, 居民收入水平、家庭构成等是影响住房价格弹性的主要因素。而在宏观层面, 经济规模、产业结构、可利用土地资源同样对房价有显著影响。这些因素显然因地区不同差异巨大, “一刀切”式的调控必然影响到政策执行效果, 不同地区、不同群体应当区别对待, 应该有更为详细的操作办法与调控政策配套。

完全无弹性或者具有完全弹性的商品只存在于理论上的假设, 但上述分析对于了解住房市场具有重要意义。比如, 当二手住房具有较大弹性时, 售房人欲提高出售价格转移税款, 购房人会选择替代品, 即选择购买同等价格品质更好的新房来满足居住需求, 导致二手房出售主体无法转让, 这对于首次置业者以及只有一套住房的自主改善型需求者来说显然有失公平。

税负能否转嫁不仅和市场供求有关系, 同时征税范围也会影响政策效果。一般说来, 征税范围广, 税负比较容易转嫁, 因为需求方在市场上难以找到未征税而加价的替代品。相反, 征税商品范围有限, 税负转嫁较为困难, 购房人可以在市场上找到较为低廉的替代品。

在前面的税负转嫁效应分析中暗含着一个很强的假设条件, 那就是对于所有的二手房转让差额征税。而按照规定:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征。对所得征税, 可以在税前扣除房屋原值和合理费用。”所以征税机关确定售房人真实的房屋原值将决定税收能否成为调控房价有效工具的前提条件。

国家出台房地产调控政策的目的是保持房价的稳定, 遏制房价过快上涨。也就是上述分析中售房人期望净收益y的大小, 避免出现随意“坐地涨价”的不规范行为。

国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 (国税发[2006]108号) 对商品房、自建住房、经济适用房 (含集资合作建房、安居工程住房) 、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值都做了具体规定, 纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证, 经税务机关审核后, 允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

在实际征管中, 由于各种原因售房人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的也做了详细规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证, 不能正确计算房屋原值和应纳税额的, 税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定, 对其实行核定征税, 即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素, 在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。”

这样一来, 售房人便有了可操作空间, 通过比较核定税款与扣除房屋原值和合理费用后获得的净收益来决定是否提供完整、准确的房屋原值凭证。虽然不确定相关部委和地方在近期陆续出台细则的内容, 但仍然会延续财政部、国家税务总局《关于个人所得税若干政策问题的通知》 (财税字[1994]020号) 中:“个人转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得可免征个人所得税”这一政策, 对于刚性需求国家应该出台相关措施给与充分支持。《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》住房信息系统的稳步推进或许能成为保护基本住房需求者的利器, 同时也为在全国开征房产税奠定基础。

实际上, 早在1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定, 对“财产转让所得”按照20%税率应征收个人所得税。1999年, 财政部、国家税务总局、建设部颁布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 (财税字[1999]278号) 、2006年, 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 (国税发[2006]108号) 等文件对个人住房转让所得征收个人所得税问题都作了明确规定, 只是并未像如今新出台的“国五条”作为房价调控政策而引起市场关注。

在“新国五条”中, 除了向转让住房差价征收个人所得税, 还配合以往的限购、限贷措施, 以及扩大个人住房房产税改革试点范围, 内容并没有新的变化。因此, 所谓“新”的国五条并无调控实质性措施, 既是以往房地产调控政策的延续, 同时也是对既有政策的重申。更多地体现了国家对房价调控保持高压态势的力度, 巩固前期调控成果, 对市场的影响也更多体现在心理层面, 稳定市场预期。

篇4：解读“新国五条”

回顾2012年中央针对房地产市场的调控，或是对之前出台的信贷、税收、限购等政策的一再强调，或是通过提高银行存款准备金率，严格限制金融机构贷款总量。然而，市场对这样的三令五申并不以为然，房价似乎淡忘了曾经的“国五条”、“国八条”所带来的“阵痛”。

根据国家统计局2月公布的数据显示，2013年1月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有53个，超过七成，尤其在北京、上海、广州、深圳四个一线城市，新建商品房价和二手住宅价格都呈现较高的涨幅。正是由于中央关注到全国楼市回暖势头迅猛，市场最终迎来了严厉的新“国五条”。

然而，与以往调控几乎都导致楼市交易惨淡不同的是，当新“国五条”细则落地后，市场仍在延续之前的快速回暖行情。据国家统计局3月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，2月份房价环比几乎全线上涨。如此奇怪的现象不禁让人担忧，待这波涨潮过去，谁将成为最终的“买单人”？

二手房市场的博弈

在新“国五条”细则中，对出售非唯一性自有住房应依法严格按转让所得的20%征的规定在市场掀起波澜，楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期。

通过对几家房产中介门店的调查，记者发现前来咨询的客户数量确实增多，有的买卖双方还催促中介办理过户手续。“现在房地产交易登记中心每天都挤满了人，近20个办事窗口排起长龙。”一家大型房产代理公司的门店经理告诉记者。

双安房产总经理郑爱新在接受采访时表示，最近福州二手房市场成交暴增，虽然包含签约量在内，但实际成交量也上涨了30～50‰如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用，但执行力度比较小。“福州二手房市场每个月有5～6万套房在卖，真正成交的只有200～3000套，也就是说只有价位足够低才能打动客户，才会产生20%个税，这个比例相对是低的。”郑爱新说。

另外，有关二手房的交易个税，以前就有政策是全额的1%或差额的20%选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。郑爱新认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获收益算不算？还有中介费用呢？

目前，市场买卖双方也呈现出各种转向。陈女士正准备为儿子购买一套婚房，原本还打算让房主降两三万再出手，现在担心购房成本增加，急忙和业主签约了；也有的购房者比较淡定，本来打算购买一套二手房给父母的杨先生说，“相对而言，二手房的配套更成熟，进行简单装修就可以入住，但如果要多交10多万元的税，还不如买一手房算了。”与顾虑较多的买方市场相比，卖方市场多持观望态度。一位在中介有挂牌的房主告诉记者，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正也不着急用钱。”

郑爱新认为，二手房价走低的可能性不大，但大涨也微乎其微。

一手楼市也受影响

个税新政重拳出击二手房，在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。

有业内人士认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房，新房房价短期内的需求增加，房价或将小幅上涨。

郑爱新也分析，一、二手房市场是相辅相成的，二手房兴旺，一手房走势也相应上扬。然而，由于福州住宅市场一手房成交量占到7～8成，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，今年以来福州楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，开发商会慎重考虑涨价。“商品房市场近期成交量和成交价格呈现快速上升势头，但长期来看仍然是稳中有升的。因为在购房者结构中，刚性需求、改善性需求和投资性需求比例分别为6：3：1，首次购房者在二手房市场需要承担更大的成本压力，他们大多被迫向一手房转移，加上新‘国五条’细则对二套房的限制更加严苛，首付比例和贷款利率将再度提高，有意二套房的购买人群会锐减，剩下的刚性需求又是考虑再三才出手的。”郑爱新认为。

寻找下一个投资洼地

尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。

双安房产投资部总经理陈礼旺分析，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求有较大打击，将挤出这些客群。

郑爱新表示，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”，洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。“推荐珍惜一线、深耕二线、精选三线的项目布局策略。”郑爱新认为，一线城市需求旺盛，项目资源相对稀缺，毛利率高；二线城市成交量大，是开发商进行规模扩张的主战场；三线城市有所分化，需要精选购买力强、供应不大的城市。

篇5：“新国五条”刮骨疗毒

“新国五条”重申严格执行住宅限购、差异化信贷，扩大房产税试点范围，加强市场监管，制订房价控制目标并纳入政府工作考核问责。此举引发A股震动，2013年2月21日，上证综指跳水3%。

在过去3年里，国务院层面针对楼市的调控措施或公开表态，都引发A股长达数月的跳水。2010年4月，金融海啸后首提遏制房价上涨过快，对投资投机性购房实行差异化信贷，沪指阶段性跌幅超过25%；2011年1月，“新国八条”引入限购、房价控制目标等行政性手段，随后不久A股迈入漫漫熊途；2012年3月，温家宝在“两会”上表示：一些城市房价远远没有回到合理价位，调控不能放松，A股反弹随之夭折，直至跌破2000点。

房地产调控对A股的杀伤力可见一斑，甚至可以视为A股走向的指针。岁末年初，“新国五条”出台，照例动摇了市场信心。市场并没有担忧过度，虽然国务院颁发的各道令牌在调控房价上的过往记录不佳，但还是通过财政、信贷和行政手段，影响开发商的资金状况、购房者心理预期和房地产市场成交，并进而对房地产投资产生作用。在中国这个靠投资拉动的经济体中，房地产投资影响经济增速。

2012年四季度，我国GDP增速走出为期两年的下滑，开始向上调头。中国经济乍暖还寒，复苏的基础并不牢固。经过多年的扩张，整个经济体的负债率处于高位，基础设施投资的边际效应也在降低，固定资产投资增速很难回到过去的高位区间；相应地，钢铁、水泥、煤炭等资产的消耗也不会有太大的增长。此前，几乎所有的经济学家都预测，2013年中国经济复苏是弱复苏，GDP增长率超过8.2%的可能性不大。

决策层再度对房地产进行调控，颇有点刮骨疗毒的味道。虽然官方数据房价增长不多，但全国范围内房价正在加速上涨却是不争的事实。在已经“疯癫”的北京，笔者的切身感受是，2012年年底相对于2011年10月（差不多是2011年调控后房价的最低点），北京同一区段二手房和新房的房价都上涨了约50%。

过去一年多来，我国政府为刺激经济发展而采取了降息和降准的措施，货币供应重现宽松，导致资金大量涌入房地产市场，从量升价平到量价齐涨，再到恐慌性购房，在中心城市房价接近失控。决策层担心泡沫压力再度入场干预，短期内将打压经济增长。房地产是这轮经济企稳反弹的主引擎。对房地产进行刹车后，中国经济是否还能延续复苏的势头，资本市场用剧烈跳水表示了担忧。

2012年年底，当经济企稳反弹得到市场确认后，A股掀起了一波快速上涨行情。银行、地产、汽车、水泥等杠杆率较高或受益于投资增长的周期性行业，因业绩增长的弹性更足，涨势更为凌厉。

笔者认为，随着“新国五条”出台，A股的周期性行情将告一段落。目前市场的核心焦点是2013年第二季度以后，中国经济的反弹势头是否能够延续。如果经济增长不佳，今年的指数很可能将趋于平淡。如果季度GDP增速拾级而上，周期性行业的盈利能力还将明显改善，消费类各个行业的利润增长将更加绵长。在达成共识之前，A股下一阶段将没有明显的行情主线。

经过多年的熊市，A股点位较低，上涨空间大于下跌空间是不争的事实。决策层入场干预楼市泡沫，用短痛避长痛，从而决定了中国经济的复苏过程将更为曲折。作为经济的晴雨表，A股走出向上行情也将面临着更多的波折。

（作者为资深财经媒体人）

篇6：“新国五条”：房价可以降了吗？

2013年2月20日，当国务院常务会议出台五项房地产调控政策措施（简称“新国五条”） 之时，并没有引起太多人的关注。“新国五条”被指“调控力度小”，有“旧瓶装新酒”之嫌，并没有掀起强烈的市场反应。

九天之后，“国五条”细则正式出台，首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，坚决抑制投机投资性购房。

市场反映出乎决策层意料，全国的二手房交易市场瞬间井喷，各地房产交易所爆棚，人们急于过户的理由只有一个——赶在“新国五条”细则执行之前把房卖了。

正值全国两会期间，住房和城乡建设部长姜伟新遭到了众多媒体的围堵，在就“新国五条”表态的时候，他认为“新国五条”一定要坚决执行，虽然有些地方出现房价上涨，但调控效果会逐步显现，房价一定会往下走的。

往下走——对于中国房价而言，确实是最美的动词。

“真打”与“误伤”

2013年3月18日，国家统计局发布的70个大中城市2月住宅销售价格统计数据显示，与1月份相比，全国新房价格上涨和二手房价格上涨的城市均达到66个，其中一线城市上涨幅度最高，新建商品住宅与二手住宅价格环比指数分别达到102.68和101.73。

“‘新国五条’在两会之时出台是非常及时的，一方面这是保持房地产市场调控政策的连续性，另一方面对于稳定房地产市场，抑制部分城市、区域房价上涨过快有着一定积极作用。”住房和城乡建设部研究员王珏林对《小康》表示。而清华大学房地产研究中心主任刘洪玉在接受《小康》采访时也认为，“新国五条”遏制房地产投机的调控思路及方向是正确的。

然而“新国五条”出来后，也遭到了不少专家及刚需购房者的质疑，这其中“二手房出售者20%的个税征收”是最大争议项，很多人认为这将会转嫁给购房者而直接抬升购房成本。“新国五条”不可避免误伤刚需购房者，这不是调控房价而是助涨房价。

萧晶晶就是“新国五条”的失意者。春节前她看中了位于北京东五环外、地铁6号线终点站的一商业立项楼盘，不限购及交通便利的优势让她很满意，这段时间她一直在为筹集首付奔波，然而不久前房主的一个电话让她的心情沉到谷底，原来房主为了避免20%的个税，决定立即抛房，可是萧晶晶短时间内无法筹集齐首付，于是只能放弃。

“如果不及时出台相应的征收管理细则，的确会让人们认为将对刚需购房者产生误伤”。刘洪玉认为，按20%转让所得征收个人所得税，是原来有关法律法规明确规定过的，只是在过去采用了简易征收程序，从该税收的共享增值收益、合理调节居民收入分配、引导合理住房消费的目的出发，是合理的。

而在王珏林看来，“新国五条”细则的调控力度比他预想的要大得多，“在税收征收管理细则出来之前，很难判断其合理性，但要考虑一级、二级和租赁市场调控的均衡，否则容易出现按住葫芦抬起了瓢，适得其反的效果。”王珏林说。

针对市场对国五条细则会误伤改善性需求和刚性需求的担忧，住建部3月4日回应称，国五条细则若误伤刚需会有保护措施，3月底地方版细则出台将突出地区差异化。姜伟新表示，“新国五条”绝对不会暂缓执行，执行过程中出现什么问题，再进行完善。

随后住建部副部长齐骥表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，将严惩不贷，而国家将会出台保护购房者利益的措施。此语一出，随即引发了众多学者和业内人士的强烈质疑。

“所得税难转嫁是经济学常识，交易税在卖方市场的情况下是可以全部转嫁给买家的，二手房交易税肯定会伤害购房者的利益。”经济学家华生表示。而财政部财政科学研究所所长贾康也表达了类似的观点。他认为现在卖方市场特征明显，即使不叫签阴阳合同，也会搞出一种不利买方的私下“补充合同”。

“交易税能否转嫁给消费者，是由市场的供求关系决定。市场需求大提不提交易税房价都会上涨，市场不好，卖方想转嫁也转嫁不了。这是双方自愿行为，政府无法确定。”张珏林表示。

“买房的”永远跟不上“卖房的”

“其实最让我失望的不是与这套房子擦肩而过，而是以后再买二手房很可能要替房主交这20%的税，房价再跌能跌过20%吗？”萧晶晶无奈地说道。

萧晶晶的住房梦相当有代表性。2005年，北漂青年萧晶晶月薪6000元，当时北京四环每平米的均价也是这个数。可数额不小的首付款让她买房心思作罢。这一年，北京创出了新建商品房成交的峰值。2007年，小有积蓄的萧晶晶突然发现，北京二手房均价已逼近万元，房价上涨速度远远超过收入，买房计划再度搁浅；2008年金融危机来袭，北京二手房均价首次下跌至均价9230/平方米，犹豫未买的她错过了绝佳时机；2009年北京房价疯狂上涨，二手房均价达到14000元/平米；2010年被很多业内人士称为房产调控最严之年，但北京二手房成交均价突破2.1万/平米，首次超过新房；2011年北京限购令颁布，二手房均价继续上涨至24318元/平米，到了2012年，二手房均价已达到24094/平米。

节节攀升的房价迫使萧晶晶不断推迟买房的时间，她这次决定东拼西凑决不错过。“国五条”新政出台后一些二手房业主开始降价。据链家地产提供数据显示，3月以来，降价的日均房源量较2月平均水平上涨3.2。降价房源的占比也较2月增加1.5个百分点。

但萧晶晶依然没有能够“出手”，这或许可以从链家地产提供的另一数据看出端倪——3月，二手住宅成交均价为26871元/平米，环比上周上涨4.7%，波动较大。

在更多的人看来，对于北京这样一个土地稀缺、限购政策严厉的一线城市来说，永远是卖方市场，买房者更多的是追随卖房者，即使部分卖房者在新政还没实施的这段时间里坐地起价，一些买房者还是会咬牙接受。

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“从历史数据来看，每次中央出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，预计短期网签量还会出现明显井喷。”链家地产市场研究部武清对《小康》说：“但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩。市场也必然会再度经历一段博弈期。”

而外界普遍的预测是，这个“博弈期”后，二手房市场将会出现量降价稳的趋势，而一手房市场将会是量价齐升，真正得利的将会是一手房。

武清说：“以北京举例，五环外的刚需盘的新房和二手房价差并不是很大，如果二手房征税真的采取一刀切的模式，这就会增加一部分人购买新房的意愿，中长期对于边缘化的刚需盘应该有一些利好。”

开发商们也已经察觉到了这一热销窗口期，近期一些货量多、出货压力大的地产集团已经决定将部分产品提前推出市场，而一些豪宅盘的开发商却仍然显得淡定。其共同的特点是，众多开发商都加推了新品。

“无论是过去、现在、未来，我都感觉自己永远赶不上 ‘卖房者’的步伐。”萧晶晶挫败地说。中原地产的资深顾问张先生则建议，对于像她这样的欲在五环外置业的刚需购房者来说，可以在新政尚未实施之际重点关注周围的新盘，目前五环外的一手房价格总体还是趋于稳定，而且不涉及到二手房过户的税费转嫁问题。

拿什么来降房价？

“新国五条”中，关于“限购与扩大个人住房房产税改革试点范围”也引起了很多人的关注，结合此前上海与重庆的房产税改革试点成果，“房产税能否降房价”被再一次热议。

2011年的1月，上海和重庆宣布开始试点房产税。上海征收的对象是本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房；重庆征收对象是独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，两者征收方向稍有差异。

而根据上海市统计局公布的数据测算，相比2011年，2012年的上海内环内房价上涨14.46%，内外环间上涨5.54%，外环外则下降8.19%。而国家统计局最新发布的2013年2月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据则显示，2月重庆新建商品房价格环比上涨1%，同比上涨3.6%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨0.8%。

于是有人提出质疑，房产税并没有能抑制房价，反倒是让买房人增加了新的税赋负担。

对此重庆市市长黄奇帆曾表示，房地产的价格和土地供应。供求关系，及通货膨胀、货币政策绝对有关系，房产税本身并不能绝对降低房价，降低房价需要更多的配套政策。

“房地产税收制度改革已经有了方向和试点。这个方向就是要对从房产保有到交易环节的所有税费进行整合。”财政部财政科学研究所所长贾康对媒体表示，不能总以指责的态度看待上海和重庆的房产税试点。从效果看，正面效应也在显现，比如高端房价趋于平稳，调节住房布局的意图已经有了较好的实现，也带来了政府的收入。

业内人士对于房产税与房价的关系各持己见，刘洪玉表示因为房产税可以增加住房持有成本，所以对房价有影响，但这不是房价的主要影响因素。而王珏林则认为房地产税与房价有直接的关系，目前仅能影响开发和消费预期；将来全面实施会起到抑制投资性购房的作用。更多的专家及业内人士将房价上涨的根本原因归于房地产供需市场的长期失衡。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，房地产市场量价齐涨与需求的持续释放不无关系，改善供需才是稳定房价的关键。

与现时的市场上行走势相比，一线城市长期供需失衡的局面显得更为严峻。据德佑地产市场研究部的数据显示，2006年至今的七年中，上海市商品住宅成交面积达到8910万平方米，而同期的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的住房供应缺口超过4000万平方米。

“如果商品房供给扩大问题不能从根本上解决，那么房产税只会增加购房者和居住者的负担。在房地产市场发展岌岌可危的前提下，个人住房房产税可能成为压倒这个市场的最后一根稻草。但这不是决策者所愿意看到的。”中国社会科学院财贸所财政研究室主任杨志勇表示。

当“新国五条”大幕开启时，“望房兴叹”的人们再次对2013房价下降燃起希望，在《小康》采访的业内人士看来，这并非短期内可以解决的问题，博弈还将持续。武清对《小康》表示：“我预计今年房价还将有5%～10%的上涨。”

抢房 2013年3月5日上午，上海浦东房产交易中心，一位市民正在打电话，手中高举着房地产权证。受新“国五条”影响，沪上一些房产交易中心均出现爆棚现象。

（链接）

新“国五条”10大核心细则

1.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2.对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

3.已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。

4.对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。

5.购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。

6.各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

7.对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。

8.2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。

9.全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

10.各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。

篇7：“新国五条”的多米诺效应

短期效应：新政是一针“强心剂”

“新国五条”出台以后，对于其将产生的影响和效果，业内一直争论不断。有悲观者认为又是一轮“空调”，甚至可能是房价再次上涨的信号；有乐观者认为此次调控与以往不同，定能产生正效果。争论仅仅是争论，一切的谜底还有待时间来揭示。但从近期来看，自“新国五条”出台后，新房、二手房和租赁三大市场却是全线飘红，新政从短期来看似乎是房地产市场的一针“强心剂”。

“从新房市场来看，受到前期翘尾因素影响，以及政策落实需要时间，3月底前楼市交易会继续全线飘红。”伟业顾问集团顾问袁阳说，北京商品住宅从2012年第四季度开始，成交套数每月环比上涨均值达到9.4%，其中2012年12月环比达到32.8%；成交均价方面，2013年1月同、环比均增长了9.8%。待细则出台后，市场会进入一个深度博弈期，成交量将有明显下降。

从二手房市场来看，短期内将迎来交易高峰。由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。如2012年12月北京二手住宅成交套数环比上涨24.0%；2013年1月继续延续2012年底的成交热潮，成交套数环比上涨9.2%；2月受到传统节假日影响成交量有所回落，环比大幅下挫48.2%；但是随即出台的“新国五条”刺激二手房购房者紧抓政策最后窗口期，3月1～19日成交2.6万套，环比2月全月大幅增长了157.9%，与1月2万套的数据相比也有33.4%的增长。同时，目前尚未达成交易意向的交易双方会进入思考犹豫期，部分人放弃购房转而进入租房市场，租金会有上升的趋势。

21世纪不动产分析师张磊亦认为，短期内新政对市场产生的是“正”影响，随着细则的出台，市场或许会因观望进入平淡期。但是随后若无新的调控政策出台，市场将会恢复活力。

“从近期市场看，新政引发了一波集中成交高峰，其主要成交对象是上半年计划置业的刚性需求。”张磊说，“随着个税操作细则的出台，二手房市场将有一段时期的观望，预计今年6月前，市场将以平淡为主；下半年，若无其他调控政策跟进，也无新的调控信息透露，市场在消化前期政策因素后将逐步回暖，使成交上升，价格也会随之逐步恢复上涨。”

同时，新房与二手房的客群已开始明显分化。近两年的新盘，城区内的基本都是豪宅，刚需盘基本都在五环以外。由于二手房价格比同位置新楼盘要便宜，同样是刚需，年轻家庭倾向于地理位置较远的新房，而有子女或老人的刚需家庭则会考虑城区的二手房。就短期而言，新政对二手房市场会有明显影响，经过恐慌性抢房过户的高峰后，市场将在观望中迎来一段时间的平淡。但3个月以后，新政影响会被基本消化。客观而言，新政目前对新房市场是利好，这也是近期北京部分新盘涨价的原因，但不会就此决定新房和二手房市场的走向和客户选择。

另外，租赁市场上房屋的租赁价格仍在上涨，3月环比2月上浮10%左右，其中不排除新政的传递效应。但若严格征收个税，部分二手房可能暂时转入出租，从而有助于缓解租赁市场房源紧张的状况。中期效应：二、三线城市风险增加

“春节以后这段时间，我们的楼盘成交价格和数量依然可以用平稳小幅上扬来概括。”安微合肥华邦投资置业有限公司营销总监尹争表示，他们公司在安徽省6个城市均有楼盘在售。

与华邦一样，在全国的二、三线城市保持较好销售成绩的开发商不在少数。易居中国安徽事业部副总经理江国平说，二、三线城市楼市春节前后一直较热，“开发商、经销商的日子最近比较好过”。

中国指数研究院数据发布中心发布的中国主要城市房地产市场交易情报显示，2月18日至24日周均成交量八成以上的城市同比上涨，不少二、三线城市的同比涨幅可观。

来自搜房网数据监控中心的数据显示，仅2月18日至24日一周，福州住宅成交套数和面积双双环比上涨超过了300%，一、二手房价每平方米价格均有百元至千元不等的涨幅。而在南京，这一周住宅成交套数和面积环比均超过了700%。

来自晟城地产的统计显示，中国西部城市重庆楼市（2月18-24日）成交6000余套，尤其是22、23和24日，日成交量一度突破千套，增长明显。

不过，市场调查显示，虽然“新国五条”尚未在削减二、三线城市楼市成交热度和抑价上显现效力，却加重了消费者对房价平抑的期待。不少有买房需求的置业者进入了观望期。

来自搜房网的调查显示，受此次政策出台影响，超过四成的受访者表示或将延迟置业计划，超过三成的受访者表示由于此次政策力度不大，或将继续赶抢楼市优惠，而仅有两成多的受访者表示对于置业计划没有影响。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上表示：“国五条出台后，市场热度不降反升！这也正常。市场上行中场阶段，新政出台后常如此。市场运行具有惯性，政策效果具有滞后性。”

“目前我国正处于城镇化快速发展的时期，在短期之内热点城市和重点城市住房供求紧张的格局难以有根本性的改变，再加上前期开发商在相对高位集中拿地，宏观经济又面临通胀压力的情况下，我们认为一线城市房价很难有下跌的趋势。”袁阳认为，此番新政出台起到了一个稳定的作用。通过9-12个月的时间，政策影响会逐步被市场所消化。由于前期政策执行相对不到位，且当地需求不是特别旺盛，相较于一线城市，二、三线城市则会受到较大的影响，且更加严格的“限购”、“限贷”政策还将有望在部分城市出台。

“目前一线城市的需求基本以刚需为主，新政对这部分需求的影响先是恐慌，后是观望，接着是恢复常态，价格该涨还是会涨，成交量该升还是会升。”张磊说，“新政对未实行限购的二、三线城市甚至四线城市的影响要大于一线城市因为这些城市的投资性需求比例要高于一线城市，20%的个税在心理层面对投资客会有一定的恐吓作用。”

长期效应：商业地产或成投资新热点

住宅市场调控措施的日趋收紧，让一直处于观望的投资客开始转向商业楼宇。21世纪不动产发布的报告显示，截至3月10日，今年北京网签总量中商业、写字楼占比6.3%，虽然比例依然较低，但是3月至今的成交量却环比上月暴涨了320.5%。

“此轮调控对住宅实行限购后，商业地产的投资几乎呈爆发性增长，‘新国五条’对商业地产依然可视为利好。”张磊说。

从新政策的几项具体条款来看，无论是限购、20%房屋买卖个税征收，还是二套房首付比例调整等，均显示的是中央对去住宅投资化的决心，却并未对商业地产市场有所干预。在这种情况下，必然将会间接刺激商业地产的发展。“新国五条”出台后，万科、保利、龙湖、招商等房企相继宣布将加码商业地产投资。预计未来相当长的一段时间里，以投资需求为主导的商业地产还将继续走强。

可以看到，虽然投资商业住宅不及投资纯住宅收益大，但其不必承担限购风险，交易过程中的相关税收征收目前也并未有任何调整。对于投资客来说，商业地产回报时间长而稳定。在市场饱和度不高的情况下，商业地产的生存空间仍比较大，且如果遇到性价比高的商业住宅，投资前景则相当可观。

已在京沪开发了多个写字楼项目的SOHO中国有限公司董事长潘石屹不久前表示：“现在北京、上海（楼盘）商业地产的租金回报率是住宅的2倍以上。北京的办公楼空置率只有2%，办公楼租金不断上涨也是市场变化的规律。”来自戴德梁行去年年终的报告显示，截至去年底，北京的写字楼租金已达到空前的高位，达到每月每平方米294.5元。

网易房产数据显示，按照估算，目前一般商业物业回报率能达到约4%～5%左右，市中心繁华地区能达到6%～8%左右，加上目前租金不断攀升，因此不少市民将商业物业投资作为抗通胀的一种对策。其中具备稀缺资源的商业物业尤为受宠，因为它们一般位于繁华商业核心地段，拥有完善的市政配套设施，交通便利，市场租赁需求大，因此投资前景向好。

在新政出台后，原本准备购买二手房投资的王先生已经准备将投资方向从住宅市场转向写字楼市场。3月18日他突然接到曾看过、并有购买意向的写字楼销售人员电话，“好意”提醒他如果要购买该写字楼就赶紧下单，因为他们公司正在准备涨价，而且涨幅不小。

像王先生这种情况的购房者并非少数。不少购房者在接受采访时都表示，本来是处于观望，但新政推出后，对未来的走势普遍看好，因此才决定马上入市。

在“新国五条”的影响下，大部分房企亦开始看好商业地产市场。今年初，万科、龙湖、招商等大型房企相继宣布将进行企业战略调整，对商业地产领域加码。

据悉，龙湖地产将在今年实现商业地产的快速扩张，并在十五年内将商业利润占比提升至30%。还有消息称，龙湖地产今年有计划在南京拿地。而招商地产的相关负责人表示，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%，预计未来五年商业地产投资比重将达到15%～20%。此外，预计招商地产还将吸纳超过500万平方米的土地。不仅如此，就连一直专注开发住宅市场的万科地产，今年也将把万科社区商业当作主要发展方向。

“新一轮政策的出台，对于商业地产以及写字楼等其他的物业类型来说是一个相对利好的消息。”袁阳认为，针对住宅市场的调控细则，将促使部分投资者从住宅市场逐步转移到商业、写字楼领域。

根据伟业顾问统计数据显示，北京商业、写字楼市场近期均呈现出明显的回暖趋势。随着“国六条”的近一步深入执行，商业、写字楼等领域将迎来新一轮的投资热潮。长线来看商业地产呈现一个逐步上涨的趋势，但是就中短期而言情况尚不明朗，需进一步关注市场动向。此外，商业、写字楼对于个人投资者来说，投资门槛较高，机构投资人参与这些物业的投资比重相对较大。个人对于这块投资需求的增加，也会对一些房地产金融衍生品的诞生起到推动作用。