物业公司物资维修及报废管理制度

物业公司物资维修及报废管理制度（共9篇）

篇1：物业公司物资维修及报废管理制度

物业公司物资维修及报废管理制度

一、固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由综合部安排维修，其它物品由维护部安排维修；

二、固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报维护部；其它物资报综合部。经鉴定确认无法使用的，经报请主管副总批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司仓库，分别由综合部或维护部进行处理；

三、需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人赔偿。

篇2：物业公司物资维修及报废管理制度

第一章

总 则

第一条

为加强公司报废物资处置管理工作，防止资产流失，保障报废物资处置收益，依据《XXXXXX固定资产管理实施细则》《XXXXXX危险废物处置管理规定》的有关规定，按照合法、规范、效益原则，制定本规定。

第二条

本规定适用于公司及公司所属各单位。

第三条 报废物资是指报废固定资产、报废“三剂”、报废的材料类废品等。

（一）报废固定资产指除手续齐全的车辆及房屋构筑物外的其他需要对外处置的报废固定资产；

（二）报废“三剂”指经公司生产运行处审批报废的固体的有价值的废“三剂”；

（三）材料类废品指在公司范围内产生的具有回收和处置价值的废旧材料，经各产生单位审批报废的废旧物资，包括：

1．废旧黑色金属和有色金属，钢材边角余料、废旧铸铁件等； 2．无修复价值的废旧阀门；

3．650型以上废旧轮胎、橡胶传送带等； 4．容积50升以上铁桶及塑料桶等； 5．电线、电缆、电缆盘； 6．灭火器具；

7.需要处置的其它有价值的废旧物资。

（四）各种配件、仓储积压物资，由于生产结构发生变化和技术改造淘汰的产品，通过减值产生的报废物资（附减值物资的报废手续），依据材料属性可按“三剂”或一般报废物资处置。

第四条

未列入报废物资范围的品种，如：废纸、分析用玻璃器皿、碎玻璃、塑料布、编织袋、麻袋、50升以下包装桶、油漆桶、木质包装箱、柳条筐、保温材料、石棉制品、含抵押金包装物及其它没有回收价值报废物资，由各厂参照本规定制定具体实施细则，统一组织处理，收入统一由财务入账。

第五条

本规定报废物资处置指将无使用价值的报废固定资产、报废“三剂”、报废材料等进行出售。

第二章 管理职责

第六条

报废物资处置领导小组。组长由公司主管经营的副总经理担任，成员单位包括物资采购部、财务处、机动设备处、质量安全环保处、生产运行处、法律事务与企管处、审计处、保卫部门、报废物资产生单位等。

领导小组下设办公室，办公室设在物资采购部。

第七条

领导小组主要职责：

（一）贯彻执行国家、省、市、XXXX主管部门有关文件精神；

（二）制定报废物资处置管理制度，并且实施监督管理职能；

（三）制定报废物资处置流程，协调有关处置事宜；

（四）审理处置方案；

（五）审理报废物资处置奖惩方案；

（六）实现报废物资处置效益最大化、合理化、达到公平、公开、公正、合理处置。

第八条

物资采购部是报废物资处置的主管处室，主要职责：

（一）负责报废物资处置的日常工作；

（二）根据财务处提供的报废固定资产处置计划，负责对具备符合处置条件的报废固定资产完成处置；

（三）根据生产运行处提供的《XXXXXX拟处置有价值报废“三剂”审批表》完成“三剂”处置；

（四）根据产生单位提供的《XXXXXX拟处置报废物资审批表》完成材料类废物处置；

（五）组织、协调相关部门完成报废物资的处置审批、组织招议标、签订买卖合同、预交货款、回收、计量、结算等相关业务；

（六）负责购买方资质初审及办理单位授信；

（七）负责拟定报废物资处置的标底价格；

（八）负责处置价值超过100万元的，履行总经理办公会议审议程序。

第九条

财务处主要职责：

（一）负责对全公司已报废固定资产统筹计划合理安排处置档期，掌控已报废固定资产的管理；

（二）报废固定资产在处置批复后，一周内将批复文件转发物资采购部；

（三）负责委托评估相关业务，在报废固定资产处置前将《评估报告书》提供给物资采购部；

（四）参加大宗型报废物资的现场联合确认；

（五）参加报废物资处置会议；

（六）负责报废物资买卖合同的审批；

（七）负责对已处置的报废物资账务处理，负责保证金、货款进入XXXXXX账号后在两个工作日内将进款信息以邮件形式反馈给物资采购部，并负责保证金的返还、货款结算及结余货款的退还业务。

第十条

机动设备处主要职责：

（一）负责组织固定资产使用单位（直属厂）及时填报已经报废的固定资产拟处置报废固定资产相关报表，上报财务处；

（二）负责组织固定资产使用单位（直属厂）做好拟处置报废固定资产实物管理工作，保证报废固定资产完整不缺失；

（三）参加报废固定资产处置会议；

（四）负责协调做好对拟处置报废固定资产的实物确认；

（五）负责报废固定资产拆迁、施工、组织及管理；

（六）负责报废固定资产拆迁方案的制定及审核。第十一条

质量安全环保处主要职责：

（一）负责对报废物资产生单位及处置单位施工、装卸、操作等过程及着装、现场安全、环保措施的落实情况等进行监督；

（二）参加废“三剂”处置会议；

（三）负责有价值的固体废“三剂”购买方安全环保专业资质审核；

（四）负责环保相关法律法规知识的普及培训。第十二条

生产运行处主要职责：

（一）负责统计报废物资产生单位固体三剂报废计划，每年12月25日前将下一报废计划转交物资采购部，临时报废的随时追加计划；

（二）负责对报废物资产生单位提出固体废“三剂“有价值与无价值技术鉴定及确认；

（三）负责有价值的固体废“三剂”的处置审批。第十三条

法律事务与企管处主要职责：

（一）负责《XXXXXX报废物资处置管理制度》审核，对相关制度提出合理意见，并监督在规定时间内整改；

（二）负责对各职能管理部门，执行制度情况进行考核，奖励或处罚；

（三）负责购买方的资质审核，授信管理；

（四）参加大宗型报废物资的现场联合确认；

（五）负责买卖合同的审批及履约，买卖合同纠纷案件的处理。第十四条

审计处主要职责：

（一）定期对报废物资管理工作进行审检，对出现的问题提出整改意见和建议；

（二）参加报废物资的现场联合确认；

（三）参加报废物资处置会议；

（四）负责报废物资买卖合同的审批。第十五条

保卫部门主要职责：

（一）负责报废物资的安全保卫工作；

（二）负责处置报废物资出厂门卫管理，做好出门票与实物的核查。

第十六条

报废物资产生单位主要职责：

（一）负责办理拟处置报废物资的各项审批：

1．机动工程部负责办理拟处置报废固定资产审批手续，经公司机动设备处、财务处审批，由公司财务处转交物资采购部；

2．机动工程部负责办理拟处置材料类报废物资审批手续，经厂领导审批后，转交物资采购部；

3．生产运行部负责办理拟处置有价值的固体“废三剂”审批手续，经厂领导、公司生产运行处审批后，由公司生产运行处转交物资采购部。

（二）负责报废物资处置前的实物管理，按材质分类单独存放；

（三）质安环部负责危险废物（废三剂）转移手续的申请办理；

（四）负责对非总包项目的罐、塔、炉和装置等大宗报废物资进行拆解、损毁；

（五）负责报废物资集中保管，做到帐物相符，存放有序；

（六）负责安排厂内计量单位对报废物资进行检斤计量，并出具凭证；

（七）负责清理评估值为零的固定资产；

（八）负责报废物资处置进厂车辆管理及人员安全教育；

（九）机动工程部负责报废固定资产拆迁方案的制定及审核，负责拆迁、施工过程风险识别，制定相应的安全环保措施，负责对本单位所属报废固定资产整装置打包处置《拆迁协议》的审核，负责报废固定资产拆迁施工的管理、指导和监督。

第三章

报废物资处置

第十七条

报废物资处置必须坚持公开、公平、公正、合法原则，坚持集体决策，分工负责。

第一节

报废固定资产处置

第十八条

每年6月25日、12月25日前分两批提报上半年和下半年需要处置的已报废固定资产，各资产使用单位（直属厂）填写《XXXXXX拟处置报废固定资产审批单》及《XXXXXX拟处置报废固定资产明细表》（附件1），履行厂机动工程部、驻厂财务部、厂（中心、部）领导、公司机动设备处、公司财务处等部门审批，报公司财务处。

第十九条

财务处在每年1月5日、7月5日按上半年或下填写《XXXXXX拟处置报废固定资产目录》（附件2），按全公司报废情况，根据XXXX地区公司处置权限（原值5,000万元/单次）的规定，未超过限额的由财务处请示总经理办公会议审议，超过限额的由财务处上报XXXX财务部审批。

第二十条

资产使用单位（直属厂）按照评估要求提供相关资料，并使报废固定资产现场符合评估条件。财务处按照XXXX天然气股份有限公司资产评估相关规定进行委托评估，在处置前将评估报告书、总经理办公会议纪要或XXXX批复提供给物资采购部。

第二十一条

物资采购部依据财务处提供的《XXXXXX拟处置报废固定资产明细表》逐一进行清点，核实确认的程序如下：

（一）物资采购部组织公司相关部门及直属厂有关人员，按照明细表进行联合确认；

（二）对难于确认的，留存照片，以便存查；

（三）到场确认的相关各方对确认情况进行签字；

（四）出现账物不符的，产生单位应对其做出说明，同时转交公司财务处、机动设备处、物资采购部。物资采购部处置时在明细中删除相应项，公司财务处、机动设备处组织相关部门及报废物资产生单位对账物不符情况进行核实，对账物不符情况进行调查，公司财务处进行账务处理。

第二十二条 处置报废固定资产主要采取公开拍卖、现场交— 8 —

易、招标等方式，具体形式由报废固定资产实物工况决定。

（一）整体打包竞卖，整体装置报废的采取不落地的方式对外处置，投标方应具备废旧物资回收资质；

（二）非整体竞卖，报废固定资产由各直属厂机动部门负责拆除，实物落地后各厂自行分类保管，以具有回收资质的中油内部单位为竞卖的主要投标方。

物资采购部依据评估价格确定招标竞卖的底价，履行XXXXXX报废物资处置招议标方案审批程序，审批级次同第二十六条。

第二节 有价值的固体废“三剂”的处置

第二十三条

根据《XXXXXX危险废物处置管理规定》要求，每年11月5日前，产生单位的生产运行部制定废“三剂”处置计划，分别报送至公司质量安全环保处、生产运行处。

第二十四条 生产运行处汇总审核危废物处置计划，每年12月25日前将下一有价值的固体废“三剂”处置计划转交物资采购部，同时抄送质量安全环保处备案。临时报废的，可追加处置计划转交物资采购部。

第二十五条

产生单位填报《XXXXXX拟处置有价值报废“三剂”审批表》（附件3），履行车间、厂主管部门、主管厂长、公司生产运行处、公司主管领导等审批，报送公司生产运行处。

第二十六条

物资采购部对外处置程序如下：

（一）物资采购部采集废“三剂”样品，委托检测金属含量，拟

定销售底价；

（二）履行招议标审批程序，填报《XXXXXX报废物资处置招标方案审批表》（附件4）XXXXXX报废物资处置议标方案审批表》（附件5）（以下简称《招议标方案审批表》），审批级次如下：

1．估价不超过50万元的（含50万元），《招议标方案审批表》经物资采购部部长审批通过后可执行；

2．估价在50万元——100万元的（含100万元），《招议标方案审批表》经公司主管副总经理审批通过后可执行；

3．估价超过100万元的，《招议标方案审批表》经公司总经理审批通过后可执行。

（三）组织成员单位召开处置会议，以招标或议标等方式对外处置，产生招标或议标结果。

第二十七条 运输与转移管理：

（一）危险废物运输应符合危废物资安全运输及包装要求，负责运输的单位应具有有效的资质及证件；

（二）按照国家危险废物处置管理法规，产生单位不得擅自倾倒、掩埋、弃置；

（三）产生单位负责向市环保局申请危险废物转移，并留存购方资质证明复印件、转移联单及报废物资回收凭证等有关资料。按照《XXXXXX危险废物处置管理规定》要求，及时准确统计报送处置信息。

第三节

材料类报废物资处置

第二十八条

材料类报废物资的产生单位填报《XXXXXX拟处置材料类报废物资审批表》（附件6），履行车间、厂主管部门、主管厂长和厂长等审批手续后，报送物资采购部。

第二十九条

物资采购部对外处置程序如下：

（一）按不同材质归类，拟定销售底价；

（二）履行XXXXXX报废物资处置招议标方案审批程序，审批级次同第二十六条；

（三）组织成员单位召开处置会议，以招标或议标等方式对外处置，产生招标或议标结果。

第四章 销售价格

第三十条

物资采购部按照招标或议标结果填报《XXXXXX报废物资处置招标结果审批表》（附件7）《XXXXXX报废物资处置议标结果审批表》（附件8），其审批权限与《招议标方案审批表》相同。经过审批后的招标竞卖或议标结果，方可确定为最终销售价格。

第三十一条

报废固定资产以评估结果作为制定销售价格的重要参考依据，相关各方对确定的底价做好保密工作。最终销售价格原则上不得低于评估价值，当销售价格低于评估价值的10%时，应停止对外处置。

第五章 报废物资的存放管理

第三十二条

产生单位负责报废物资待处置之前的集中分类

存放管理。现场存放过程中的风险识别及措施制定，本着安全第一，谁产生谁负责，属地管理的原则进行管理。

第三十三条

为便于处置时的清点确认及评估，报废固定资产应按相同材质归类存放，大致分类为碳钢、不锈钢、铝、电缆、变压器、阀门、电子仪器仪表等。

第三十四条

材料类报废物资按相关要求做好存放。

（一）废三剂属危险废物，依据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》要求，处置时限不得超过一年。存放时包装上应标注代码，设立标识牌，防止与其它物资混淆。危险废弃物要求做到随时产生随时处置；如果处置过程中存在问题确需延长时间，需报质量安全环保处备案，按照临时储存要求可适当延长存放期限，总存放期限不得超过14个月；

（二）其它在检维修过程中产生的报废物资，应存放在装置以外的安全区域，并按不同材质分类。废金属拆解尺寸应不超过车长、车宽，便于吊装及运输，并尽量避免再次动火拆解。

第六章

购方资信管理

第三十五条

公司对报废物资的购买方实行市场准入制度，购买方是指具备相应的法定经营资格、有资金保证能力的废旧物资经营单位。

第三十六条

购买方必须具备以下条件：

（一）资质“五证”，即：工商营业执照，经营许可证（再生资源经营许可证或危险废物经营许可证），税务登记证，机构代码证，— 12 —

开户许可证；

（二）必须具备相应的资金实力和环保局同意开具的《危险废物转移联单》；

（三）能够认真遵守招议标规定，严格履行买卖合同，不弄虚作假，无欺诈行为，具有良好的商业信誉。

第三十七条

物资采购部向法律事务与企管处提供回收报废物资单位的资质，履行市场准入审批流程。每年7月1日起，准入单位必须启用年检合格的资质证件。

第三十八条

物资采购部组织准入单位填写《XXXXXX客户信息表》（附件9），并维护至ERP系统。

第三十九条

以向社会公开招标竞卖的形式处置报废物资，首先以邀请XXXX内部具有相关经营资质的企业单位为主，其次面向社会邀请具有相关经营资质的单位。

第七章

招标管理

第四十条

物资采购部对拟处置报废物资发布招标公告，三家及三家以上应标的进入招标程序，少于三家进入议标程序，招标前向潜在购买方发投标邀请函，向有投标意向的购买方发招标竞卖文件，组织购买方到现场确认报废物资实物，向购买方介绍有关情况，提供相关资料。招标结果须由各参会部门签字确认。

第四十一条

投标保证金和履约保证金的相关规定：

（一）投标方在开标前需向招标方交付投标保证金，投标保证金应按不少于估价总金额的2%收取；

（二）未中标投标方的投标保证金应在招标结束后两个月内返还投标方；中标方的投标保证金在收到中标通知书后自动转为履约保证金，在完成合同所有条款后二个月内返还给中标方；

（三）中标方如果在投标时相互串通、弄虚作假，或影响招标方正常工作的，招标方有权取消其投标或中标资格, 并扣留其投标保证金作为处罚。在履约中出现违约情况，招标方有权根据合同条款约定终止合同，并扣罚履约保证金。

第四十二条

物资采购部负责主持召开招议标会议。由报废物资处置领导小组成员单位及资产所属单位机动部门等人员参加，物资采购部须将处置的报废物资向参加竞卖会的评标人员做详细介绍。评标人员主要参考投标报价、资信情况、保证金支付情况、投标书是否符合要求，以及投标方可享有的可以惠及招标方的政策等各方面因素进行评标，全面平衡综合竞标能力。原则上，应选择报价最高者为中标单位，在同等条件下，优先选择内部企业。评标结果经与会人员签字确认并将资料存档。对于购买方没有按照投标书要求参加竞卖的不予受理。

第四十三条

评标小组按评标原则与办法进行评标，确定标段排名第一的为第一中标人；第二的为第一候补中标人，依此类推。物资采购部负责向中标单位发出中标通知书。如第一中标人退出，价格不变的前提下，按照顺位选择、确定中标方。退出方按照招标文件要求处理。

第四十四条

如果投标各方均对底价没有应答，应立即中止— 14 —

本次招标。按照报废物资处置审批程序，重新上报。待批复后再进行招标竞卖。

第四十五条

招标竞卖工作过程必须接受相关各方的监督。在招标竞卖中，购买方相互串标、联手压价、故意制造废标的，应将其清除会场并禁止参加以后的招标竞卖活动；严重搅乱会场秩序的交由保卫部处理。

第四十六条

在处置整体装置打包的报废固定资产，购买方在与物资采购部签订处置合同的同时，必须与产生单位质量安全环保部签订安全合同，公司质量安全环保处负责审核；与机动工程部门签订拆迁协议。

第四十七条

对仅有一家单位有购买意向的报废物资，须通过处置会议审议后，报公司主管经理批准后，通过议标方式进行处置。

第四十八条

必要时可对竞卖过程进行录像，相关视频资料存档备查。

第四十九条

可以委托专业拍卖行进行招标拍卖。对社会公开拍卖的报废物资，应在XXXXXX门户网站上公示，同时在公开媒体上发布招标公告，组织公开拍卖。

第八章

结算与付货

第五十条

中标方必须在规定的时间内依据合同条款约定交付货款，坚持款到付货的原则，规定时间内未交款者，视为弃标。

第五十一条

买卖合同生效后，物资采购部通知中标方按照

合同条款约定到银行办理预交货款，提货本着先付款后提货原则。提货完毕，双方应及时结算，在结算完成的二个月内将剩余货款退还购买方。

第五十二条

购买方应首先以估重为准预交货款。当检斤重量达到了估重时，物资采购部通知中标方停止提货，严格控制出库数量。货款不足时立即停止付货，中标方须向财务处补足预交货款。出库检斤重量比预估重量少时，以实际重量为准进行结算。

第五十三条

中标方到实物现场对所购报废物资进行分类分拣。严禁非同类物资混装混检，不许弄虚作假。

第五十四条

报废物资必须按材质不同分类检斤。报废物资产生单位厂内有检斤站的，提货检斤应安排在厂内检斤；厂内无检斤站的，须到物资采购部指定的检斤站计量。

第五十五条

报废物资产生单位与接收单位进行实物交接，根据报废物资明细逐一进行清点交接，填写《XXXXXX报废物资实物对接表》（附件10）签字确认。

第五十六条

物资采购部回收报废物资时，向产生单位出具XXXXXXXXXX《报废物资回收凭证》（附件11）、检斤凭证。产生单位必须留存《报废物资回收凭证》、检斤凭证、《XXXXXX报废物资实物对接表》归档留存。结算时向财务处出具《报废物资出库凭证》（附件12）、买卖合同、拟处置审批表等相关资料。

第九章

拆解标准

第五十七条

报废物资产生单位以方便运输和不能形成新的— 16 —

生产能力为标准进行破坏性拆解，拆解后实物长宽应不超出承运车辆车长和车宽，高度应控制在3米以内。

第五十八条

报废物资产生单位负责拆解方拆解达标，对炼化装置、压力容器、石油专用设备等关键设备进行解体必须进行破坏性拆除，严禁处置后形成新的生产能力。

（一）高度超过40米的催化塔器、减压塔、分馏塔等，需要150吨以上的吊车起重施工的，采取分段切割、分段吊装的方式拆除。为有效降低吊车费用，对于需要150吨吊车配合的吊装作业可集中在同一时段内拆除；

（二）塔器、反应器、容器、换热器等设备的筒体、人孔、封头、裙座、地脚螺栓孔等主要部件采用破坏性拆除，人孔法兰（DN≥500）沿轴向剖开，封头切割剖开，并经基层拆除施工组确认无法利用；

（三）所有切割后的设备筒体长度不得超过10米，并沿轴纵向不规则割开；每具球罐表面各开不规则孔（φ≥500）4个以上；对于拆除的油罐壁板可采用切割或压路机碾压的方式破坏其使用功能，并经基层拆除施工组确认无法利用；

（四）拆除后的工艺管线直管段长度不得超过6米，管线切割不能在原有焊缝上进行；

（五）电气开关柜和仪表控制柜等拆除后对内部设施进行破坏，并经基层拆除施工组确认无法利用；

（六）大型、关键机组要进行破坏性拆除，并经基层拆除施

工组确认无法利用；

按上述拆迁要求，拆迁方对解体拆除的炼化装置及设备全程录像和拍照，拆除结束后把录像和拍照资料移交给招标方。

第十章

报废物资出厂

第五十九条

报废物资实物管理界定原则以实物出厂门为界，出厂门前报废物资归产生单位管理，出厂门后由接收单位负责管理。

第六十条

报废物资产生单位负责报废物资的出厂、运输、移交实物到物资采购部指定的存放地。保卫部门人员负责核查出厂实物及数量，确认相符后方可允许出厂。

第十一章

检查与考核

第六十一条

物资采购部每季或每半年按报废物资销售收入总额1%的比例申请提取报废物资处置奖励资金，由公司财务处、法律事务与企管处审核，经公司主管副总经理审批后，奖励相关部门和相关业务人员。

第六十二条

对擅自处置报废物资的单位，一经查实，按照公司有关规定进行严格考核，并从严处罚。

第六十三条

报废物资处置领导小组每年进行不定期检查，对不及时提报报废物资处置手续，或者对报废物资管理不到位的，使其不能及时处置，以及不配合处置的单位，按公司相关规定考核并通报批评。

篇3：物业公司物资维修及报废管理制度

一、当前废旧物资管理中出现的几个突出问题

(一) 项目改造前, 未对改造项目需要拆除的设备、线路等进行预测。由于改造前没有专门的部门对需要报废的线路长度、设备数量等进行详细预测, 导致对改造项目需要拆除物资的状况不清楚, 因此也就无法对拆除废旧物资进行有效的监管。

(二) 项目改造中, 在拆除废旧线路及设备时缺乏专门部门对施工队进行有效的监管。导致施工队暴力拆除线路和设备的情况时有发生, 本来可以继续使用的线路和设备, 被人为破坏, 造成了国有资产的浪费。

(三) 拆除后的物资从改造工地运送到废旧物资仓库时, 监管不力。导致废旧物资在运输途中遗失或被盗, 给电力公司带来较大经济损失。

(四) 废旧物资仓库存放条件普遍恶劣, 常将废旧物资裸露存放在室外, 日晒雨淋, 使得废旧物资容易受到破损、毁损。废旧物资的台账建立不规范, 后续监管不严, 导致废旧物资被盗或遭到不当处置。

(五) 未对废旧物资进行及时有效的鉴定, 使得部分本可以重复利用的旧设备无法重新循环使用。实践中, 工程新建或改造时, 基本上都使用重新采购的物资, 旧物资的重复利用率极低。

(六) 由于信息不对称, 财务部门未能参与资产更新改造的全过程, 导致废旧物资已经拆除报废, 而财务核算上未能同步进行账务处理, 造成账卡物不符。由此形成的虚增资产, 多提折旧, 存在着较大的税务风险。

二、废旧物资突出问题的原因分析

(一) 长期以来形成了“重电网建设和运行, 轻废旧物资管理”的思想。由于供电系统实行“安全生产一票否决制”, 考核领导业绩的关键两项指标:一是利润, 二是安全。供电公司的利润主要来源是售电收入, 而坚强电网是电力供应的可靠保障。因此, 供电公司的领导, 把工作的重心放在电网的建设上。长期以来形成了“重电网建设和运行, 轻废旧物资管理”的思想。没有认识到废旧物资管理得当也能间接地为公司创造经济价值, 废旧物资管理不当则会降低资产使用效益, 还可能引发贪污、腐败等现象的出现, 造成国有资产的流失。

(二) 供电公司虽大多制定了《废旧物资管理办法》, 而没有相关的管理实施细则。导致废旧物资管理中原则性的指导意见多, 具体可操作性不强。废旧物资基本分为拆除、转移、鉴定、报废或再利用等几个步骤。每个步骤缺乏统一规范的操作流程, 导致随意性较大、监管困难, 责任无法区分。

(三) 缺乏一个强有力的废旧物资统筹协调机构。废旧物资参与管理的部门众多, 工程项目部、生产技术部、电力营销部、财务资产部、物流中心、监察审计部等均参与资产管理。由于没有一个管理的统筹机构, 导致各个部门的相关职责规定不够明确, 各个部门缺乏有效的沟通和协调机制。

(四) 未充分利用SAP系统功能建立资产联动机制。资产价值管理部门、资产归口管理部门和资产使用部门, 各自建立了资产管理卡片或台账。由于各个部门根据各自的管理需要建立相关台账, 导致资产要素和统计口径大相近庭。在后续废旧物资的报废时, 造成各部门的数据相互冲突或矛盾。

(五) 监督考核机制不健全, 未建立废旧物资报废奖惩机制, 或者考核机制操作性不强、流于形式。由于缺乏相关的奖惩机制, 无法调动各个部门的积极性。公司监察审计部的监督只是对流程表面的监督, 起不到对废旧物资形成、鉴定、回收、处置全过程监督的效果。

三、如何加强废旧物资的管理

(一) 思想上要加强对废旧物资管理的重视程度。废旧物资管理, 是公司资产管理的重要环节。粗放型的废旧物资管理方式, 容易造成废旧物资的流失, 直接影响公司的财产安全。废旧物资管理不到位, 造成账卡物不符, 进一步造成无法公允地反映公司的财务状况、经营成果及现金流量。根据对华东地区多个县级供电公司的调查, 县级供电公司每年拆除的废旧物资价值少则百万、多则千万。公司“一把手”要从战略高度认识到废旧物资管理的必要性和重要性, 并通过积极宣传, 使公司每一个员工转变思想观念, 主动参与到加强废旧物资管理工作中去。

(二) 打破以条块分割的职能管理思想, 实现整体流程的再造和管理。梳理废旧物资报废的相关流程, 找出相关流程的关键控制点。成立以公司分管领导为核心, 各相关职能部门参与的“资产报废鉴定委员会”, 统筹废旧资产报废的相关事宜。

(三) 加强废旧物资管理的制度建设。按照“统一管理、集中处置、分工明确、便于实施”的原则, 建立《废旧物资管理实施细则》, 明确各个部门的分工和相关职责。既要有原则性的指导意见, 又要有具体的操作规范, 将《废旧物资办理办法》和《实施细则》配套使用, 形成用制度管权、按制度办事、靠制度管人的新格局。

(四) 利用SAP系统对资产进行全寿命周期管理, 从资产的购建到资产的报废形成无缝连接。供电公司普遍使用SAP系统进行资产管理。在废旧物资管理中, SAP能提供全程的技术支持。所有废旧物资在SAP系统里都有一个唯一的设备编码, 只要输入设备编码就能查询到相关资产的资产编码、资产名称、型号规格、制造厂家、计量单位、数量长度、开始使用日期、使用地址、资产状况等信息。

以某供电公司废旧物资处理基本流程为例:工程项目改造的初始阶段, 工程项目部门根据电力设计部门提供的更新改造方案和SAP系统里的信息, 编制《废旧物资拆除计划表》, 通过国家电网协同办公系统进行提交, 相关数据流传递到发展策划部门进行审核;发展策划部门审核以后, 再对数据流进行传递, 数据流将被传递到相关的资产归口管理部门进行在线复核和备案;在废旧物资拆除时, 资产归口管理部门对废旧物资进行鉴定的基础上编制《废旧物资回收单》, 并将《废旧物资回收单》传递到物资部门, 作为废旧物资入库的基础;物资部门经过整理后形成《废旧物资报废清单》和《废旧物资再利用清单》, 并将清单传递到财务部门;财务部门将相关资料提交给“资产报废鉴定委员会”审查后报送总经理办公会议批准, 据此进行相应的账务处理和纳税申报, 如图1。

(五) 加强对废旧物资处理的考核。

废旧物资管理不到位、问题多、漏洞多, 缺乏相应的“问责”机制, 出了问题, 相互推诿的多, 承担责任的少。要切实改变这种不良现状就必须建立一套行之有效的废旧物资奖惩考核机制, 将考核明确到部门, 明确到人。同时, 公司内部的监察审计部门, 要切实履行好监察审计工作, 注重废旧物资管理的全过程监控, 真正做到“有法可依, 有法必依, 执法必严, 违法必究”, 将考核结果与工资奖金挂钩、与评选先进挂钩、与职业晋升挂钩。

参考文献

[1]吴玲娟.浅谈电力公司加强废旧物资管理的意义[J].《科技信息》, 2011 (10) .

篇4：物业公司物资维修及报废管理制度

一、推广应用绩效管理的背景

胜中社区馨园物业公司维修队在管理上探索和适用过多种模式，在管理较为粗放阶段，实行的是“人制”加“法制”管理模式。这一阶段建立健全了岗位责任制和各项规章制度，制度定的不少，但各项工作还主要是依靠行政干预来完成，致使某些工作落实不到位，职工工作积极性不高，被动地接受工作.诿扯皮，度安排工作困难，影响了工作效率和服务水平。为了消除这些弊端，又实行了工时考核管理制度，把维修中出现的各项工作进行量化，并与月度奖金挂钩，实现多劳多得的分配原则。这种考核制度在一定程度上激发了职工工作的积极性，但是存在着考核方式单一、考核只针对一线维修工，而队领导、后勤人员和调度员却不受限制，考核面较窄，只强调量的概念而忽视了质的标准，综合能力难以评价等缺点。而绩效管理其核心是提高企业综合实力，使公司具有运行活力，充分调动员工积极性，创造力，做到人尽其才，最大限度发挥人力资源作用，是一种科学、公平、较细致的管理模式。

二、绩效管理的推广及应用

绩效管理的实施过程，就是把以上诸内容有机结合，灵活运用，其目的是策略统一，目标一致，提高员工的表现水准，让个人目标与单位目标融合一致，让员工与单位共同成长。

（一）制定切实可行的绩效目标，杜绝目标放大效应

实施绩效管理首先要让员工有一个关于绩效的目标，没有目标，就无法确定员工的绩效，更无法管理员工的绩效，也无法考核员工的绩效表现、确定员工的绩效水平。作为管理者首先要带动员工为自己定立绩效目标，用目标管理员工和工作，使员工的工作更加有方向。维修队实际工作中常会遇到这样的实例，一项工作上层要求中层10天完成，中层转而要求其下层8天完成，其下层又要求基层5天完成，基层要求班组3天、班组要求员工2天，层层放大，当工作目标落实到最底层时几乎成为不可能完成的任务了。因此维修队在制定全队的计划与目标的过程中，首先做的就是避免这种目标放大效应的产生。队领导与全体职工一起商定与维修队重大战略决策相关的几条关键的绩效指标，并将其逐条逐项分解到班组、职工，分解为他们各自的几项关键任务，而各项分解目标之和与最终确立了馨园维修队的工作绩效目标完全吻合。

今年维修队确定的绩效目标是：

维修服务满意率达到92%

设施维修保养率达到95%

服务态度满意率达到98%

维修一次合格率达到98%

维修及时率达到95%

维修投诉率1%以下

而落实到每一职工则是针对不同的岗位、不同工种以及不同的职责要求，从工作成绩、业务素质、服务质量、学习培训四个方面分别确认每个岗位及工种的绩效考核指标。

（二）有目标必有考核，确保绩效考核的严肃性

绩效目标确定后，维修队又有的放矢地制定了一套科学有效、切实可行的考核标准。这也是通过与员工座谈等形式的沟通后，集体讨论通过的。充分保证了考核标准的合理性、公正性，使员工从心理意识上进入状态，自觉接受考评。同时维修队明确的向职工阐明：考核不是为了制造员工间的差距，而是实事求是地发现员工工作的长处或短处，以扬长避短，有所改进、提高。因此必须保证考核的严肃性和公开性，从队领导到每一名员工没有任何人可以搞特殊。在此基础上，维修队严格按照绩效目标实施考核，以两个月为一个考核周期。考核方法采用员工表现绝对分数分级法，即根据员工的考核总得分，放入相应的分数范围内。月度得分决定每月度奖罚，12个月平均分决定全年绩效表现等级，绩效表现等级决定年底奖金分配幅度。通过半年的实践和管理，维修队的员工明白了一个道理，绩效考核为全队职工提供了一个信号，是一个促进自身工作改进和业绩提高的信号。

（三）绩效评估坚持客观公正的原则

公平是确立和推行人员考绩制度的前提。不公平，就不可能发挥考绩应有的作用。绩效管理目的十分明确，首先就是要客观评价每位员工的工作绩效，帮助员工提升自身工作水平，从而提升队伍自身的整体绩效。其次，加强员工与管理人员就工作职责、工作期望、工作表现和未来发展方面持续的双向沟通。最后，给员工与其贡献相应的激励。绩效管理作为一个有效的管理工具，它提供的不仅仅是一个奖罚手段。更重要的意义在于为全队的绩效整体运作，所以维修队战略策略之规划、目标之设定不可分，但更具体的表现却是与全队职工个人的工作绩效息息相关。因此，在每次考核结束后，考核者会按照被考核者的实际情况如实填写一份《绩效考核标准评估表》。表中内容主要有五部分：绩效指标、雷区指标、参考指标、绩效成绩和综合成绩。在每次考核的月底，管理者会根据月初确定的工作计划，对每名员工的工作完成情况进行逐一落实和检查，然后按照各项工作完成的质量、效率以及居民的满意程度等指标进行评分，队领导会以阶段性的总结或其他形式来出具评估结果。在通常情况下，绩效评估的结果，往往会与相应的奖惩举措相伴随。如，根据评分数据，分配奖金及浮动工资、产生每月的“岗位服务明星”等等。绩效考核实行当月，员工工资就拉开了档次，第一名和最后一名相差300多元。通过对员工工作绩效良莠的评价，以及保持对员工工作的有效回馈，激发起每位员工的工作热情和创新精神，推动员工的能力发展与潜能开发。

（四）绩效管理是一个员工与管理者双向沟通的动态过程

定期举行的旨在提高员工工作质量的绩效面谈，能使员工得到有关他们工作业绩情况和工作现状的反馈。对于团队中表现最好的和最差的，通过绩效面谈，使优秀者继续保持其良好的绩效，并为其进一步的发展提供指导；对于表现不佳的员工，以绩效面谈的方式，对其进行提醒、分析、指导或者警告；对于那些绩效表现变化显著的员工，也对其进行绩效面谈，以更加准确地了解变化的原因，从而采取针对性的举措。绩效评估后，作为管理者有责任对员工进行在职辅导，对员工认识绩效目标的能力、执行绩效目标的能力、判断绩效目标执行的结果等各个方面做出有效的辅导，帮助员工不断提高业绩水平和绩效能力。通过这些努力，让员工获得一种管理自己绩效的技能，在绩效管理中不断得到进步和提高。绩效辅导就是把在职培训和绩效管理很好地结合起来，用绩效管理的手段帮助员工提高绩效管理的能力，成为自己的绩效管理专家。半年来，维修队领导先后与员工进行面谈128人次；全队共提出改进建议180条；组织专题绩效培训四次。通过绩效面谈、绩效辅导不仅拉近了队领导与广大职工的距离，更重要的是通过这项活动能够有针对性地解决实际问题，提高员工的具体工作水平和相关技能。同时使职工知道自己绩效不佳的原因所在，知道自己应该怎样改进工作等等。总而言之，考核者与被考核者持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障。适当的沟通能够及时排除管理过程中的障碍，提高被考核者的参与积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正地进行。

三、实施效果及结论

篇5：物业公司物资维修及报废管理制度

为进一步加强学院仪器设备管理，规范废旧仪器设备处置工作程序，做好仪器设备的报废管理工作，特做如下规定。

一、仪器设备报废的界定

因技术落后、损坏等原因不能修复使用或维护修理费用过高，无修复价值的仪器设备，可申请报废，具体规定如下：

（一）产品技术落后，质量差，耗能高，效率低，已属淘汰且不适于继续使用的；

（二）使用年限较长，严重磨损，精度和性能严重下降，已属不能正常运转并无修复价值的；

（三）虽能修复，但累计修理费已接近或超过原仪器设备价值的；

（四）主要附件损坏，无法修复，而主机尚可使用的，可作部分报废；

（五）由于污染或腐蚀严重，运行时对操作者的安全与健康没有保障的仪器设备；

二、废旧仪器设备报废程序及有关规定：

（一）仪器设备使用单位填写“固定资产报费申请表”报设备处。由设备处组织有关专家进行技术鉴定，并签署鉴定意见。

（二）经专家鉴定确定报废的仪器设备，原价值在800元以下的，由设备处审核，报主管院长审批；原价值在800元以上的，由设备处审核，报主管院长同意后，呈院长办公会讨论决定；5万元以上（含5万元）需报省直机关事务管理局审批。

（三）由管理部门、财务部门办理报废仪器设备的注销手续，并书面通知申请单位。

三、报废仪器设备的处置

（一）经批准报废的仪器设备应全部交学院管理部门，由管理部门按有关规定统一组织处理。

（二）交回的报废仪器设备须保持其完整性，使用单位不得自行拆除报废仪器设备部件。确需拆除有用部件，须经管理部门同意。对 所拆零部件，应办理有关登记手续，说明用途。

（三）对可转作它用的仪器设备，可按有关规定进行调剂，并办理转帐手续。

（四）经检查确无使用价值的仪器设备，应遵循公开、公正、公平的原则，对外竞价拍卖或作其他处置，以获取最佳的经济收益。

四、废旧仪器设备处置收入

废旧仪器设备的处置残值，一律由学院财务部门如实入帐，并做为仪器设备的维护、维修专项经费。

篇6：物业公司维修管理制度

一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。

二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。

三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明礼貌。

四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和业主接触时言行举止要得当。

五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。

六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。

七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。

八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。

九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。

十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。第二章物业维修工工作职责及工作流程

一、工作职责

1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。

2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。

3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；

4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作；

5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。

6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部

二、工作流程

1、正常工作流程

1、准时上班。

2、换好工作制服。

3、检查维修工具。

4、查看报修记录，维修记录和保养计划，对工作予以安排。

5、带齐维修工具，持设备维修单或设备保养单前往设备所在物业小区。

6、维修或保养完成后，由业主或小区负责人签字认可。

7、将设备维修单或保养单带回登记，入档存放。

8、将一天的工作情况予以记录，做好工作日志。

9、检查和保养维修工具。

篇7：报废物资管理规定

1.目的为规范报废物资管理，加强对报废、积压闲置物资的修旧利用，明确报废物资处理程序，提高综合经济效益，结合公司实际情况制定本规定。

2.适用范围

2.1 本规定适用于公司各单位。

2.2 本规定中的报废物资是指报废的机器设备、工器具、备品备件，库存积压物资、废旧钢铁，各项工程和生产中发生的工余料、边角料，办公用品等，以及经公司批准报废的其他各项物资。

3.职责

3.1 各物资使用单位负责相应的废旧物资的识别、初步鉴定、报废物资的收集统计、交库。

3.2 工程设备部负责欲报废物资的鉴定。

3.3供应部负责报废物资的回收、整理、分类、建档、保管和销售处理等工作。

4.管理流程

5.内容与方法

5.1报废物资的认定

5.1.1.消耗性备品材料，超过使用标准，不能再使用的，可作报废物资处理。

5.1.2工具类物品，因损坏无法修复使用的，可作报废物资处理。

5.1.3有价值的包装物品可作报废物资处理。

5.2 报废物资的审批

5.2.1各单位废旧物资必须经过各专业人员确认，单位主管负责人审批后，报公司工程设备部。

5.2.2由设备部专业管理人员（必要时可调其他单位专业人员参加）对欲报废物资进行鉴定，确认不可修复后，由设备部长批准报废。

5.2.3 属于公司固定资产的物品，其报废管理执行公司《固定资产管理规定》。

5.3 报废物品的回收、保管、处理

5.3.1所有报废物品由公司供应部华科仓库统一回收。

5.3.2对公司ERP系统中部分编码分类的物品按交旧领新制度回收（见附录一）。

5.3.3对回收的各类物品，供应部认为必要时可提出由各归口管理部门进行二次鉴定，以免对有利用价值的物品当废品处理，造成浪费。

5.3.4各单位材料管理人员对报废物资进行保管统计，定期向供应部华科仓库呈报《废旧物资回收单》（见附录二），回收主管人员要及时对交回的报废物资进行分类、整理、入库、建档，并于每月底向供应部和财务部呈报《废旧物资回收明细表》（见附录二），供应部依据规定做出处理。

5.3.5执行交旧领新的物资，交旧时还需填写《交旧领新登记单》（见附录二），交供应部华科仓库。仓库主管人员按一对一原则登记交旧领新台账，并办理领新手续。

5.3.6对因特殊原因暂时不能交回旧品的，必须由使用单位出据借用手续，厂部主管领导签字后方可提前领用，但领用单位必须在一个月内办理交旧手续，否则供应部有权按该物品价值的100%处罚领用单位。

5.3.7对工程技改项目等的余留物资，原库存积压的物资，可直接退库。由供应部结合财务部定价并办理冲减成本，其他报废物资按公司相关规定冲减当月成本。

5.3.8对新增设备、技改新增项目等没有旧品可交的；或无法完全交旧的，必须提前报相关部室批准。5.3.9各类废旧物资报废后，如确认无外卖价值，只能交炼钢回炉或废弃的，可在与供应部履行完交接手续后，不必再运往华科库，直接交炼钢厂回炉或废弃，但供应部必须记录其处理情况（处理日期、去向等）。

5.3.10供应部对回收的各类报废物资要及时处理（回炉、外卖等），避免损耗、贬值或因大量堆积造成混乱，同时不得无故拒绝接收报废物资。

5.4修旧利废制度：

5.4.1 各生产厂要制定相应的修旧利废管理细则及修旧利废奖罚办法，作为各项管理的考核依据。5.4.2 对鉴定为可修复、有利用价值的物品，应按公司有关规定组织内修或外修。

5.4.4对申请报废的物资由工程设备部现场鉴定识别，不用修复可再次使用的，由工程设备部对呈交单位按该物品价值的20--50%进行处罚。

5.4.5确定报废的各类物资，使用单位必须在当月月底前办理完与供应部的交接手续，逾期未办理的，由工程设备部按该物品原值的20-50%酌情处罚。

5.5 工余料、边角料等废旧钢铁的回收仍执行公司《废钢回收管理办法》。

5.6 热电偶、有色金属备件等高值废旧物品的回收执行公司《高值废旧物品管理办法》和《热电偶领换取管理办法》。

6.公司原有管理规定有与本规定不一致的地方按本规定执行。

纵横钢铁集团有限公司2007年1月12日 附录一：

执行交旧领新制度的物资类别（括号内为其在ERP系统编码开头）

贵重金属材料（２０８……）轴承（２１０……）橡胶制品（２１１……）焊割器材（２１２……）

常用手工具（２１７……）钳工工具（２１８……）电动工具（２１９……）气动工具（２２０……）千斤顶（２２１０８……）液压弯管机（２２１１４……）液压工具（２２１９１……）砂轮（２２２２２……）测量工具（２２３……）电工工具（２２５０８……）吸尘器（２２５０９……）阀门（２２８……）软管及塑料管（２３１１４……）电器（２６１……）仪表（２６５……）电热器具（２６７０７……）设备类（３……）备件类（４……单价百元以上）

附录二：记录表格

废旧物资回收单

交废部门：年月日编号：

送交经办人：交废部门负责人：收货人：仓库主管：

一式四联 ： 一联：送交单位留存二联：仓库留存 三联：交供应部 四联：交财务部

交 旧

领 新 登 记 单

单位：年月日编号：

交领人：交领单位负责人：旧物收取人：库管员：仓库主管： 一式三联：交领单位、旧物收取人、库区组长各自留存一联

废旧物资回收明细表

篇8：物业公司的财务管理及会计核算

物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术, 对已投入使用的各类物业 (包括房屋及其设备以及相关的居住环境等) 统一进行维护、修缮、服务的管理活动。物业管理与传统的房屋管理最大区别是遵循市场经济规律运作。物业管理公司在物业管理的过程中, 对物业进行的各项管理, 是通过经济核算的制度, 按一定的方式供给一定的货币资金, 用以周转和使用, 完成对物业的正常管理和服务。物业财务管理是物业管理企业对资金运作进行规划和控制的一项管理活动, 物业公司财务管理以筹集资本为重点, 以资本成本最小化为目标。财务管理不仅要筹措资本, 而且要进行有效的内部控制, 管好用好资金。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间, 确保公司经济活动的正常进行, 还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险, 选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。

二、物业公司会计核算的内容

(一) 代管基金的核算

“代管基金是物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施维修基金”。这种基金是房地产开发商、售房单位代扣或提取, 移交给物业公司管理的, 资金性质属物业产权人、使用人所有, 物业公司代管, 按《规定》必须专户储存、专项使用, 只能用于房屋共用部位和共用设施设备的大修, 不得挪作他用。代管基金应按街坊栋、号设立明细帐, 进行会计核算, 维修支出经有关部门批准后相应减少各代管基金明细账。专项存款利息收入也相应增加代管基金各明细帐。物业公司使用物业产权人、使用人提供的办公用房、商业用房等其他设施, 不入物业公司帐, 建立辅助帐进行实物管理, 不计提折旧, 但应支付有偿使用费, 作为代管基金, 用于这些房屋设施的大修, 小修直接进营业成本。

(二) 物业公司的营业收入核算

物业公司的营业收入指企业从事物管和其他经营活动取得的各项收入, 包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括:物管收入。分为公共性服务费收入 (如向住户收取的物管费、卫生费等) 公众代办性服务费收入 (如代交水费、煤气费等) 和特约服务收费收入 (如擦玻璃、接送小孩到学校等) ;物业经营收入。如出租房屋收入、小区停车场、网球场收入;物业大修收入。指为物业产权人、使用人大修房屋设施设备共用部位发生的维修工程收入。此外, 其他业务收入包括房屋中介代销手续费收入、商用房经营收入、无形资产转让收入、外揽工程收入等。

(三) 物业公司成本费用核算

物业公司成本费用核算采用权责发生制, 按营业成本、期间费用核算。“营业成本指企业在从事物管活动中为物业产权人使用人提供维修管理和服务所发生的各项, 主要是物业公司主营业务”。主营业务以外的其他附营经营活动其成本比照相关行业财务制度进行会计核算, 作为其他业务支出处理。营业成本中设直接人工费、直接材料费和间接费用三个科目进行核算。在进行核算时尽量划小核算单位, 将管理的成本支出与承担的责任挂钩。可按各物管站 (如:甲站、乙站) 、服务大项目 (如:保洁、绿化、保安支出等) 为成本核算对象进行核算。这样, 便于对成本进行分析将成本进行分解落实到人, 有利于实行成本费用责任制。期间费用包括管理费用财务费用, 核算与其他行业相同。

(四) 代收款项核算

物业公司应在“其他应付款”科目下设置明细科目“代收款项”, 用于核算企业代收代付款项, 如代收的电表初装费、有线电视初装费等。物业公司受物业产权人委托代为收取的房租等, 也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

三、物业公司会计核算中存在的问题与处理方法

(一) 物业服务费用构成及收入确认问题

(1) 物业服务费用构成。物业公司应遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则, 依据《物业管理条例》和《物业管理收费办法》收取物业服务费用。一是物业服务企业按照政府指导价或市场调节价, 根据其与业主委员会签订的服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主和物业使用人所收取的物业服务费用。二是物业管理所收取其他特殊费用, 如装修后的垃圾清运费等。三是根据法律法规规定或业主大会决定而收取的用于物业公共维修养护的专项维修资金以及其他用于维持物业公共管理的费用。

(2) 物业服务费用收入确认。大多数物业公司对物业管理费收入确认采用收付实现制的会计原则, 即在收到业主交来物业管理费时才确认为收入 (当然, 也不是完全意义上的收付实现制, 如当期收到以后各期的物业管理费, 则作预收款挂账, 而不是作为当期收入) 。《企业会计制度》明确规定劳务收入确认的原则为: (1) 劳务收入总成本能够可靠地计量; (2) 与交易相关的经济利益能够流入企业; (3) 劳务的完成程度能够可靠地确定。当三个条件满足, 就要确认为收入, 而不论是否已经收到款项。许多物业公司现行的做法, 与《企业会计制度》的要求相背离, 如何解决物业公司收入确认的问题, 笔者提出如下思路:考虑物业管理行业的特点, 合理运用谨慎性原则, 对物业管理费收入可酌情采取收付实现制, 并采取备查账的方式进行管理。

(二) 维修基金核算问题

“物业维修收入即物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的委托, 对房屋共同部位、共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入”。我们把“为获得营业收入而发生的各种服务的实际成本称为营业成本”, 包括: (1) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费; (2) 楼内公用设施维修及保养费; (3) 绿化管理费; (4) 清洁卫生费; (5) 保安费; (6) 办公费; (7) 物业管理公司固定资产折旧费; (8) 所耗装修装饰材料、大修理工程施工成本等。企业应在“营业成本”总帐下, 设置各类明细帐, 如公共性服务成本、代办性服务成本、持约服务成本、兼营服务成本等详细反映各营业成本的发生及结转情况。根据物业管理的有关法规条例, 业主需要交纳维修基金。维修基金主要用于物业共用部位的维修养护, 从所有权关系上讲, 属业主所有。目前, 物业公司对维修基金的核算的主要方法是:管理处在收到业主交纳的维修基金时, 作长期应付款挂账, 发生维修基金支付时, 冲减长期应付款。财政部文件明确规定维修基金为代管基金, 但是否需要交营业税, 税务方面没有明确规定, 有的物业公司缴纳了营业税, 有的物业公司没有缴纳营业税。业主缴纳的维修基金需不需要纳营业税呢?笔者认为, 维修基金不需要纳营业》税, 理由是:从维修基金的用途来看, 其是用于物业共用部位的维修养护, 不是物业公司的服务内容, 而且, 从所有权关系上看, 是业主的。物业公司仅是代管而己, 因此, 不应做为交纳营业税的税基。

(三) 公共水电费核算问题

对公共水电费的核算, 物业公司也有两种核算方式。“一是发生的公共水电费直接计入物业管理成本;二是公共水电费作为代收代付款, 在业主交纳的物业管理费中抵扣”。笔者认为应采取第二种方式, 理由是水电是由供水供电部门提供的, 供水供电部门销售水电, 已向消费者收取了增值税, 不应再收取营业税, 从这个意义上来说, 公共水电费应作为代收代付款处理。

四、小结

物业管理是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务企业, “取之于民、用之于民”是物业公司财务管理的原则。在物业管理的实际工作中暴露出在资金的筹集和资金的使用方面现行规定尚不完善, 仍需做不断的探索, 使物业公司的会计核算既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要, 又能满足物业公司自身对会计信息的要求。会计作为各项经营活动的最终记录, 必须真实、合法、公允的反映物业公司的经营活动。

参考文献

[1]、王守平, 物业公司会计核算中亟须解决的几个问题[J];上海会计;1997.06

篇9：物业公司物资维修及报废管理制度

【关键词】电力企业；物资合同；管理

电力企业的合同管理主要指的是企业对自身为当事人的合同依法进行订立、变更、转让、履行终止及其审查监督、控制等一系列的职能活动的总称，是企业的一种自我管理行为，是企业生产经营管理的一个非常重要组成部分，其对企业的发展有着极为重要的影响和作用。随着我国社会经济的飞速发展，我国经济发展对电力的需求不断增加，这就无形中促进了电力企业发展，使得电力企业为了满足市场需求，大规模的进行电网工程建设，这就使得电力企业发展所需要的物资就不断增加，从而导致大量物资合同的产生，同时加上电力物资合同具有专业性强、时间要求快、库存时间短等特点，使得电力企业物资合同管理起来非常繁琐和复杂，进而也导致了我国很多电力企业在物资合同管理方面存在着很多问题和不足。因此，加强对其研究，提高我国电力企业管理物资合同的水平就显得尤为重要和迫切了。

一、我国电力企业物资合同管理存在的問题和不足

1.对物资合同管理认识不足

物资合同的履行不仅仅关系到企业的信誉，更关系到企业未来能否得到顺利发展，因此，电力企业应该高度重视物资合同的管理工作。但是由于认识不足等原因，我国很多的电力企业没有从根本上认识到物资合同的重要性。

其主要体现在：一是对物资合同认识不足。对物资合同认识不足主要表现为认识不到物资合同对企业发展的重要性，简单的认为物资合同只是企业管理工作中的一个小部分，对企业的发展起不到重要影响；二是对物资合同的管理存在认识误区。合同管理全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开始的，直至合同失效为止。而我国很多电力企业往往更加重视合同的洽谈、草拟、签订，而不太重视物资合同的日后履行情况，觉得只要把合同签下来就可以，履行就是下面部门的事情了，从而不太重视合同的日后管理和履行。

2.合同内容不够严谨

合同作为经济主体双方进行贸易往来的关键凭证，其具有依法保护交易主体相关权利的作用。为了避免日后发生各种纠纷行为，在合同签订前，双方应该本着认真、负责的精神来拟定合同内容，从而更好的维护合同双方的利益。但是我国部分电力企业的物资合同存在着内容不够严谨的问题。

其主要体现为：一是合同不够全面，没有详细的规定双方的权利与义务，对一些小问题简单的认为双方很熟，就不再仔细探讨，从而为日后纠纷埋下隐患；二是合同部分文字存在歧义。合同具有法律效应，其文字应该要仔细斟酌，不能给人留下歧义，但我国有些电力企业认识不到这点，使得合同很多地方存在着诸多歧义，从而大大增加了日后合同的履行难度。

二、改进措施与建议

1.提高对物资合同管理的认识

物资合同管理水平的提高不仅有利于提高企业的管理水平，也有助于企业的未来发展。为此，企业管理者应该重视物资合同的管理工作，将其视为企业管理工作中的一个极为重要的组成部分。具体而言：一是从思想高度上重视物资合同的管理，尤其是企业的管理者更要从思想的高度重视物资合同的管理工作，例如：笔者所在的电力企业，企业领导在每次日常会议上都会专门强调物资合同管理的重要性；二是为物资合同管理工作提供必要的支持，使其可以顺利开展，从而保证企业的物资合同管理水平可以在一个良好的客观环境下得到稳步提升。

2.提高企业合同管理人员素质

电力企业要想从根本上提高企业物资合同的管理水平和质量，首先应该提高企业物资合同管理人员的综合素质。具体而言：一是做好招聘工作，保证有足够数量的人员来专门从事物资合同的管理工作，从根本上杜绝物资合同人员身兼数职现象的发生；二是坚持优胜劣汰的原则，引入竞争机制，定期对物资合同人员进行考核，对于不能很好胜任物资合同管理工作的人员要坚决下岗，保证优秀的人员可以留在最重要的岗位上；三是加强对物资合同管理人员的培训，提高合同管理人员的各方面素质，使其可以更好的适应电力企业未来发展需要，例如：笔者所在的电力企业，每年都会聘请有丰富经验的合同管理专家和教授来公司讲座和授课，以提高公司合同管理人员管理合同的能力和水平。

3.建立严格的合作管理制度

合同管理要按照依法管理、全面管理、专业管理、协作管理以及注重效益的原则进行。我国电力企业多为大型企业，在建立现代企业制度的今天，我国电力企业更要建立一套完善的严格的合同管理制度。具体而言：一是建立一套适合自身企业的合同管理制度，更为重要的是应该严格执行，而不是只是把制度留在口头，挂在墙头；二是对合同进行全过程的动态管理，其中包含了合同的洽谈、草拟、评审、签订、下达、交底、学习、责任分解、履约跟踪、变更、中止、解除、终止等，这样才能使合同得到完整的履行，同时也才能及时发现和处理合同管理和履行中出现的问题。

参考文献：

[1]汪茂彦，张婉.地市供电公司物资集中采购方式的探讨[J].物流工程与管理，2010，32（10）