房地产宏观环境分析

房地产宏观环境分析（精选6篇）

篇1：房地产宏观环境分析

上海市房地产宏观环境分析

上海对外经贸大学 1119123 余虹

近期上海市房价分布图：

2013年10月上海市的房价均价为32135万/平方米。而根据上图可知，大部分放假都维持在20000左右，上部分布在10000一下和80000以上。

从宏观角度分析上海市房地产，要先明确如今中国房地产市场的各项机制和运行特点。

中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。

从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。

一、经济层面

分析上海市房地产的宏观市场，首先要明确，上海市作为一个典型的城市，其经济实力在中国是最强大的城市，所以我们先从经济层面来分析： 单位：亿***13698.152008年—2012年上海市GDP及增 20.00%19195.6920101.3318.00%16.00%14.00%12.00%16872.4214900.938.20%9.90%8.20%10000500009.70%7.50%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2008年2009年2010年GDP（亿元）2011年增速2012年数据来源：上海市2012年国民经济和社会发展统计公报2012年上海市生产总值（GDP）20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%，按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元。

平稳高速发展的上海经济也为居民收入增长提供了强有力的支持，从2008年到2012年的5年间，基本保持10%以上的增长速度。2012年末，全市城镇居民人均可支配收入达到了40188元，远超全国平均水平，位居全国第一。人民收入的快速增长也为上海市房地产行业的发展提供了良好的市场和资金支持。

伴随着上海经济的快速发展，上海市房地产开发投资的增长也一直保持高位增长。2012年上海市房地产开发投资达到了2381.36亿元，房地产投资基本占到了固定资产投资总额的1/2，位居国内城市房地产投资前列。

单位：亿元***500350002008年—2012年上海市房地产开发投资情况2008年-2012年上海市城镇居民人均可支配收入20%4018840.00%18%35.00%2381.3616%30.00%14%12%25.00%10%10.90%20.00%8%15.00%6%4%9.70%10.00%2%5.00%0%2012年0.00%2012年增速35.30%318381980.******012%1464.***1366.87***00050050004.50%2170.3113.80%10.40%8.10%9.60%7.10%002008年2009年2010年2011年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年可支配收入（元）房地产开发投资（亿元）增速数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报

二、政治宏观层面

中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承，中国国民的可支配收入也一直在不断大幅增加，但也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化，也会对许多老百姓关心的话题——房地产产生巨大影响。

有人分析上海的房地产时提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

另外，在2013年9月29日正式挂牌的上海自贸区的建立对上海市房价的影响也是不容忽略的。我们可以看到以下是自贸区成立前后上海市平均房价的走势图：

不难发现，在2013年9月到10月，上海市的平均放假有大幅度的增长，显而易见的是，这一定和上海市自贸区的成立有很大的关系。

中国（上海）自由贸易试验区主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。

获批前后的近两个月时间里，靠近自贸区的房价不出意料，有很大的涨幅。临港新城住宅的价格上涨了近一倍（8月份临港新城新盘的平均房价只有1.1万-1.3万元左右，而10月份这一区域部分新开楼盘的价格，已经涨至2万-2.3万元/平方米），且10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。除了住宅楼以外，随着银行、保险等金融机构在自贸区注册，自贸区内及辐射范围的商用办公楼也火了起来。

经过23年的持续开发，上海外高桥保税区除了南部仍有土地待开发，目前划定的自贸区内工业地产的供应量并不大。也正是由于其稀缺性，因此仓储、物流的温度短期内迅速升温。这一领域此前是被不少投资界所轻视，随着上海自贸

区的挂牌，工业地产也被认为是直接受益的房地产，因而成为很多机构新的投资热点，且也将看到更多国际资本的身影。

三、法律层面

我国政府的宏观调控一直是我们在研究经济发展时不可忽略的一个因素，而我们国家以及上海市政府颁布的法律文案也是对上海市房地产一个一个不可忽略的影响因素。

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010年上海市商品房销售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%。

2011年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。

2012年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意，全市商品房销售面积1898.46万平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房销售额达2669.49亿元，较2011年提升3.92%。

2012年，上海市市商品房施工面积达13249.97万平米，商品房竣工面积达2008年—2012年上海市商品房施工竣工及销售面积******002008年2009年商品房施工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报2010年2011年2012年商品房竣工面积（万平方米）3372.452296.122055.531771.31898.4610390.6711295.039961.612983.3213249.972305.06万平方米，商品房销售面积达到了1898.46万平方米。根据上海搜房数据监控中心统计，2012上海楼市共计成交商品住宅78257套，较去年大涨23.9%，共计成交面积938.7万平，同比也大幅提升了28.9%；签约均价22461元/平，与去年基本持平，小幅上扬2.0%，上海楼市呈现回暖态势。

上海搜房网统计显示，2012年上海共成交经营性用地190幅，成交面积共计802.38万平方米，土地出让金共计875.78亿元。2012年上海经营性用地成交面积为3年来首次下降，同时创下3年新低。2013年上海土地市场逐步回暖，一季度共成交42幅经营性用地，成交面积148.85万平，同比增加55.71%，土地出让金收入185.77亿元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢价率30.39%，全面超过2012年四个季度，搜房网数据显示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢价率分别为0、28.9%、15.08%和22.33%。 上海市限购政策

根据上海市《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号文件）规定，“自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房

之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

“限购”是2011年影响市场的主要因素之一。限购的效果是明显的，持续的限购令，再加上多重调控措施，不仅让上海、还让北京等地的楼市出现降温。根据资料显示，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。但上海表态继续限购的影响依然会很大，会让仍寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前正处于量缩价松状态的市场进一步深度发展，未来几个月，市场态势一定会因为限购令继续有所降温。

结合宏观分析的各个方面，无论是经济层面，还是法律层面，上海市未来的房价都有保持上涨趋势的潜力，尤其是自贸区的建立，更是使上海市房地产市场越来越升温，另外，上海市郊区的房价处于相对较低价格，切开发潜力较大，因此从宏观角度来估测，上海市未来的房价平均水平会保持上涨状态。

篇2：房地产宏观环境分析

外部宏观环境分析

房地产开发企业外部宏观环境分析

一、政治法律环境分析

政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。它所含因素众多，依据对于房地产行业的重要性选取房地产土地政策和税收政策作重点分析。

（一）房地产土地政策

2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。

（二）房地产税收政策

财政部、国家税务总局于2009年12月24日正式下发通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税„„营业税征收时限的恢复增加了二手房的交易成本，交易费用的增加，也会减少二手房的周转率，从而抑制2010

年的投机需求。此外我国目前房地产税征收的税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，一定程度上减少了开发商的利润。

二、经济环境分析

经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。其构成因素众多，本文选取经济形势、货币与银行信贷政策和全国房地产市场形势等作重点分析。

（一）经济形势。保持经济平稳较快发展依然是中国政府当前经济工作的首要任务，可以预见，2010年我国经济将继续保持平稳较快的发展，这对房地产企业有利。

（二）货币与银行信贷政策。2009年，中国人民银行认真贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和三十条意见，其中特别提到要“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场健康发展。”事实上，2009年一年的信贷为9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入房地产市场，而2010年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的。这是一个利好。

（三）全国房地产市场形势。国家统计局于2009年12月10日发布的2009年前11个月我国房地产市场数据显示，1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8％；全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0％；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2％，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。和2008年相比较，2009年无论是开发投资、售

价、销售量还是销售额都呈上升趋势，但是长期稳定的增长才是房地产企业真正需要的。

三、社会文化环境分析

社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，这里重点讨论居民可支配收入、城市化程度、消费投资倾向。

（一）居民可支配收入。2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。

（二）城市化程度。改革开放以来我国城市化率从20％左右提高到44.9％，说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。

（三）消费倾向。人们的健康意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。这对于房地产企业来说，既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会。

四、技术环境分析

技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。

当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军，各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。据统计，中国430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40亿到45亿平方米建筑面积，中国占了23亿平方米，其中的90%还是高能耗建筑，假如可以降低50%，将为国家节约用电3000亿千瓦时，减少二氧化碳3亿吨。这些数据背后，不仅有着新增绿色建筑的巨大空间，还有对现有建筑进行节能改造的天量市场。一旦绿色技术成熟，新的业务维度便应时而生。而拥有了绿色建筑技术，不仅将在住宅新产品开发上占尽先机，其技术合作和物业改造、维护管理能力，也将迎来蔚为可观的新市场。

房地产业行业环境分析

一、现有企业

目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐，这不利于房地产行业向规范化、标准化的方向发展。

二、潜在进入者

房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试，试图进来分一杯羹。此外，一些资金

实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。

三、替代品

理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。

四、供应商的议价能力

根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权；而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。

五、购买者的议价能力

篇3：房地产宏观环境分析

一、经济因素分析

房地产业是资金密集型行业, 它的发展与经济因素密切相关。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中, 经济形势直接影响房地产的发展。特别是在目前房地产市场化和住房制度改革不断深化的过程中, 以房地产价格为代表的资产价格与宏观经济的关系日益紧密, 宏观经济的波动会明显影响房地产价格的波动。

我国改革已经三十年了。近三十年来, 我国经济持续、快速发展, 年均保持9.7%的增长率。2006年, 我国国内生产总值突破20万亿元, 成为世界第四大经济体;我国的人均国民生产总值继2002年突破1000美元后, 又迅速的在2006年突破2000美元大关, 使我国第一次进入世界中等收入国家行列。2007年, 国内生产总值达到24.66万亿元, 经济总量继续保持在世界第四位。伴随着近年来经济的高增长, 我国的房地产业也快速发展。2008年, 我国国内生产总值30.067万亿元, 比上年增长9%, 成为世界上第三大经济体, 在国内历史罕见特大自然灾害和国际金融危机双重冲击下, 国民经济依然保持了较好较快的发展势头。

2008年是我国经济走势最为复杂的一年, 虽然2008年全年的经济数据没有太大问题, 但如果从季度之间的变化来看, 2008年是急剧变化的一年, 我国并没有躲过国际金融危机的冲击。分析数据可以发现, 2008年一季度、二季度、三季度GDP分别增长10.6%、10.1%和9.0%, 但到了四季度增长却只有6.8%, 呈明显的逐季走低态势, 我国经济增长由上升趋势转为下降趋势。

2008年经济下滑的后续破坏力已经影响到2009年的开局, 下滑趋势并不会一下子过去, 短期内恐将持续, 这种经济态势对我国当前房地产业的发展是十分不利的。2009年一季度, 我国实现国内生产总值 (GDP) 65745亿元, 按可比价格计算, 同比增长6.1%。其中, 第一产业增长3.5%, 第二产业增加值31968亿元, 增长5.3%;第三产业增加值29077亿元, 增长7.4%。2009年二季度, 国民经济恢复速度超出预期, 经济主体信心稳步提高。GDP同比增长回升, 环比增长继续加快;工业生产增速明显加快, 国内投资需求强劲反弹;信贷投放大幅增加, 银行流动性充裕。2009年二季度GDP同比增长7.9%, CPI同比上涨-1.5%, 当季新增人民币贷款2.8万亿元;上半年GDP同比增长7.1%, 累计CPI同比上涨-1.1%, 人民币贷款新增7.4万亿元。当前, 宏观经济正处于企稳回升的关键时期, 国际国内不确定因素仍然较多。

二、政策因素分析

政策因素是制约和引导房地产发展的重要外部力量。政策是国家宏观调控市场的重要机器, 对市场主体的作用具有强制性, 国家政策通过其传导渠道, 作用于我国房地产的方方面面, 将对市场产生巨大而深远的影响。

房地产业在我国起步于20世纪80年代中期, 应该说是一个新兴的行业, 经过20多年尤其是近10年的快速发展, 我国房地产业已经成为一个潜力巨大、成长性高的行业。然而, 在快速发展的背景下, 我国的房地产市场却始终笼罩着一片阴影, 这就是房价过热问题。特别是2000年以后, 我国房地产市场经历了一个前所未有的繁荣阶段, 房地产价格快速增长。从2003年下半年开始, 我国政府陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策, 对房地产投资过快增长亮出了黄牌。2004年, 政府不断推出“系列新政”, 有关部门不断酝酿着新的“政策变法”, 这股针对房地产市场的政策风潮从中央到地方, 从土地、金融、税收、城市拆迁乃至物业管理等全方面展开。2004年3月30日, 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》, 根据要求, 2004年8月31日之后, 经营性用地全面告别协议性出让。2004年8月31日可以说是土地市场走向规范的重要标志。不过, 经营性用地全面实行“招、拍、挂”带来的另一个结果就是开发商对于土地的争夺日益激烈, 地价因此上涨, 房价随之攀升。房价上涨过快, 不仅增加城镇中低收入家庭通过市场解决住房问题的难度, 还会带动钢材、水泥等上游产品价格上涨, 增加投资反弹压力, 助长投机行为, 导致市场虚假繁荣, 影响金融稳定和社会稳定, 影响整个国民经济的健康运行。因此, 2005年后调控目标直接指向房地产价格。2005年5月11日, 中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》, 提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年是继2005年后的又一个房地产“政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩, 从住宅供应结构调整到税费调控, 调控力度进一步加大, 并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象, 采取了更加严厉的调控措施。经过2005年、2006年两年的调控, 房地产价格上涨过快的趋势得到了一定程度的抑制。2007年中央银行5次加息、8次调高存款准备金率, 加大了对保障性住房的管理力度, 增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面, 增加廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。但是, 在这样的力度下, 中国楼市仍是一路走高, 高房价比起政策来, 明显要强硬得多。据国家统计局数据表明, 2007年前三个季度, 七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%, 其中第一季度上涨5.6%, 第二季度上涨6.3%, 第三季度上涨8.2%, 房价仍是一路飙升。在2007年最后一个季度受到新的信贷政策影响, 房地产出现了缓慢增长的现象。

2008年, 一场起源于世界金融中心华尔街的金融危机席卷全球, 金融危机转化为经济危机, 对全世界实体经济产生了严重冲击。受此影响, 我国房价终结了5年的涨势, 一些城市的房地产价格开始明显下降。2008年对于我国房地产业而言, 是一个从高峰到低谷的轮回。由于房地产业是一个关联度极强的产业, 是国民经济重要的支柱行业, 房地产产业调整无疑将成为我们应对这场危机的一记重拳。2008年下半年以来, 我国的楼市调整政策密集出台:首先是全国十余个城市相继推出了购房补贴、降低税收等有利于市民购房、改善住房水平的新政策, 此后从9月到12月, 央行在4个月内5次下调基准利率, 4次下调存款准备金率, 以保持银行体系流动性充足。在此次房地产调整过程中, 南方一些城市的开发商不约而同地选择了全线降价的市场策略, 透露了其对于市场前景的信心不足;而经历了楼市暖春和寒冬的消费者依然认为房地产市场并未探底, 持币观望的群体意识已经形成, 进一步强化了房地产走跌的市场预期;与此同时, 一些开发商错误地认为政府终归要救市, 没有主动让利从根本上担当维护市场的责任, 于僵持中拉长了此轮房地产业调整的周期。

2009年1-2月, 全国房地产市场非常萧条。但2009年3月, 全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。3至5月, 价格指数环比增长的城市数量由38个增加到62个。随着市场销售的回升, 房地产开发投资增速逐月提高。5月和6月新开工面积连续环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快, 土地溢价水平较高, 北京、重庆等多个城市涌现“地王”。在房价持续上涨的同时, 交易量开始减少。

三、对策建议

一般来讲, 对具体某个投资者而言, 投资环境是无法改变也是不可控制的, 房地产投资环境的优劣会直接影响资金的回收和投资收益。当前影响我国房地产投资的宏观环境因素既有有利因素, 又有不利因素。房地产开发企业有必要不断提高理解力和辨别力, 善度时局, 应对不断发展变化的情况, 寻找投资机会。基于以上分析, 本文提出以下几点建议。

1. 谨慎投资, 慎重购地。

由于受到外部宏观经济不景气的影响, 居民对于未来收入预期不明朗, 购房者表现出的观望心理更是非常明显。虽然2008年政府出台多项房地产调控政策, 促使其复苏回暖, 但房地产市场依然持续冷静, 自2007年年底开始的房地产交易量低迷并未见明显好转, 新房空置率迅速升高。就算现在有新的救市政策出来, 楼市继续调整的格局不会改变, 依据主要有三方面:一是供需不平衡, 现在仍然是供大于求;二是目前的房价超出了支付能力, 整体经济走势尚不明朗;三是2009年房价上涨引起新的地王的出现, 当前地价约占建房成本的50%, 基于目前的房地产价值链构成, 房价还会上涨, 但消费者的购房能力是有限的, 因此, 今后的交易量发展趋势应是逐渐减少。这对当前房地产投资是十分不利的, 故本文认为在此形势下购地开发房地产须谨慎行事。

2. 仔细分析房地产市场的潜在需求, 生产出真正适销对路的商品房。

目前, 在国家政策支持下, 自住型、改善型购房者的需求能得到银行的支持, 对于已经拿地但尚未开发的房地产企业, 应该充分认识到当前商品房的销售趋势仍然是小户型、低档次、低价位的住房, 努力加大这类住房的投资。中国房地产市场是以消费为主导的市场, 房地产开发商的价格定位也应该放在居民住房消费意义上来。当前住房价格调整很快, 房价上涨空间不大, 已拿地将要开发的房地产企业需努力降低房地产建设成本, 从而降低房价, 使房价更趋合理。

3. 积极主动学习国际市场的经验、技术、方法和服务, 增强房地产企业的营销能力。

篇4：房地产宏观环境分析

【关键字】宏观因素 房地产投资 政策调整

房地产经济作为上世纪80年代伴随着改革开放新兴而起的经济形势，在21世纪的今天不仅成为一项自然成熟的经济形式，更成为了国民经济的中流砥柱。但无论怎么说，房产市场的繁荣与暗淡都是与国民经济水平挂钩的，人民生活水平的高低直接决定了地产经济繁荣与否。面对地产经济的繁荣、疲软、复苏、泡沫和平稳发展这一系列的状态，本文尝试着从市场经济体制的角度入手，浅析在社会主义市场经济体制下房地产经济发展的整体态势和其背后运营发展的真正原因。

一 房地产投资业当前在市场经济中的整体状态

纵观当前房地产的整体发展态势，与之前的形势相比，当前房地产的发展模式是呈现出量价齐跌的状况。以德佑地产市场研究部的调查报告显示，去年7月开始，上海市全市的商品房成交量在70.1万平方米，环期同比下降了7个百分点。成交的均价大体在26000元/平方米左右，环期增长10个百分点。通过这些数据我们不难看出，当前的房地产市场（以上海市为例）已经基本告别了先前的“供不应求”的局面，取而代之的是“供大于求”的状况，但是房价仍呈现出上扬趋势，这对当前的形式是相当不利的。由于市场已经趋近与饱和，商品房的交易量已经出现了下滑，在这样一个疲态化的市场情形下小幅度提升房价必然会带来商品房去化率极低的局面。仍以上海市的楼市交易量为例，从去年第三季度开始，上海市各大楼盘相继开盘，但逐渐演变成推盘项目多成交量低的局面。同比去年房價的24900元/平方米，今年每平方米微微提升100元价格，这看似不经意的手笔却给今年商品房交易带来了雪上加霜的后果，以美兰湖中华园这个项目为例，截止到去年年底，交易量不到900平方米，去化率仅为1.6%。但是相对于其他楼盘的项目，像保利天琴、鑫塔水上苑这样去化率为零的项目而言而言，1.6%的成绩虽然不可见人但也算完成了交上一份答卷的任务了。

整体上看来，以市场为主导的地产市场呈现出的是疲软态势，商品房销售态势不容乐观。目前商品房主要售口仍让以刚需为主。商品房的服务对象依旧是那些真正需要房子的人，由于这类人群的收入水平有限，高额的房价必然会让他们望而却步，所以市场应当及时调整好自己的预售策略，制定出多元的销售方案，迎合消费者的心理，才能为疲软的商品房市场提出一点建设性帮助。当前人们的消费欲望大多不强，受经济形势的制约（银行贷款倾向贷款数额较大，对于一般工薪基层而言还贷压力大，久而久之，银行贷款出现“嫌贫爱富”的局面，越穷的人贷款越难，越富有的人贷款相对更容易），对商品房的需求也只是停留在生活必须的层次，投资性购房等一类的投机性行为在当前的经济政策下大打折扣。由于消费能力受到理性的制约后，房产经纪泡沫在一定程度上得到了打压。相比较往年房产中报成绩的优异表现，自去年起各大房产中报成绩都不尽人意。据中国指数研究院报告显示，首屈一指的极大地产商中只有恒大和万科完成率过半，而企业的销售率和完成率与往年相比都相继打了半折。总体来看房产市场在消费者理性消费的领域内趋于饱和，为了进一步推动地产业的发展只能另谋他算。

二 政策因素在房地产投资环境中地位的更替

我国的经济体制是社会主义市场经济体制，即在社会主义体制下大力发展市场经济，充分发挥市场的主观能动性，为资源的配置和优化提供便利。但是由于市场的盲目性和滞后性，在必要的时候仍然需要政策的宏观调控。政策也是根据市场宏观变化的来制定的，所以在很大程度上政策制定也是市场环境的客观反映。随着市场体制的进一步发展和成熟，国家政策的宏观干预力度逐渐减弱，地产市场的主体仍让是市场本身，市场根据消费者的不同需求做出相应的配合与改变，而政策的调控只会在市场行为的大体方针上给予指导，具体的市场行为，政策因素采取的态度是鼓励和配合的。

所以说，市场经济在我国发展近四十年，其制度和调控力度已经相当成熟。在了解国内投资环境后，政策因素逐渐从主导地位蜕化为一只无形的手，仅仅在管理和治理方面为市场的长足发展提供大政方针上的引导。

三 经济因素成为地产经济平稳快速发展的物质基础

我国经济发展的三辆马车分别是出口、消费和投资。其中出口和投资在国民经济增长中占据了主要的地位。消费市场的疲软一方面预示着我国国内市场的不景气一方面也暗示着国内市场开发潜力的巨大。而这一巨大的潜力的突破口就是地产业。

作为刚需的商品房，在国民经济中担当起了拉动消费的龙头作用。即便在08年后金融危机后，对地产业造成了相当大的打击，但是随着我国经济的平稳和快速发展，国民经济得到了很快的恢复，人民生活水平未收到较大的打击，人们的支付能力和消费能力有增无减。这些都为地产经济的复苏提供了基础；除此之外，经济形势现状是国际国内经济下行，国际后经济危机带来经济复苏迟缓，这也在一定程度上抑制了我国国民经济增长速度过快的局面，使得国民经济的低增长成为了常态，为地产经济的稳定发展提供了良好的外部环境。整体看来，在我国未来相当长的一段时间里，地产经济的长足进步是拥有稳定的国民经济支持的，反之地产经济的繁荣也为国民税收带来了经济效益，对国家的繁荣和人民生活水平的提高都有积极的意义。

综上所述，推动我国房地产经济发展的因素多是由国家控制的。房地产业要想在中国长期稳步的发展就要灵活的运用这些因素，切实做出让商品房为老百姓所消费的起的事情，才是地产业任务的核心。

参考文献：

[1] 林美娟；我国房地产市场金融风险的现状及防范[J]；China's Foreign Trade；2011年16期.

[2] 王松涛，刘洪玉. 以住房市场为载体的货币政策传导机制研究 [J]. 数量经济技术经济研究，2009（10）：61-72.

篇5：宏观环境分析

1.人口

据内江市统计局公布的数据，2010年内江市总人口425万人，其中城区常住人口为52万。通过发放调查问卷及研究相关指标，内江城区有42%寻求专业皮革品清洗点进行清洁护理；有62%的消费者的皮革品弄脏后，愿意送往专业清洗店清洗。

2.经济

内江是承接成都与重庆的中心地带，简称成渝之心，服务业的发展具有地理优势且发展势头强劲，消费市场的潜力巨大。2011年上半年，内江市服务业在市委市政府的领导下，按照“完善体制机制，做大总量规模，优化产业结构，提升发展层次”的总体要求，加强领导，突出重点，加强措施，狠抓落实，全市服务业呈现出良好的发展局面。

国家的大力支持服务业的发展，为内江服务业的发展也提供了契机，创造了优越的条件，也为本公司的发展提供了优越的外部环境。

3.政治法律

国家改革开放的深入推进，可持续发展的能力得到提高，社会事业的全面发展，人民生活水平不断提高，发展环境显著提升，都是服务业发展的优势。

国家产业结构调整得到突破：第二，三产业的比重稳步提升，仅第三产业的比重就达到了43%左右，且第三产业的比重还在逐渐上升。内江城乡居民消费结构不断优化，居民消费占GDP的比重逐步上升，这显示内江市人民的生活水平不断提高，生活层次提高，对消费的需求也就随之提高，奢侈品也在生活中的地步逐步提升。

4科学技术

篇6：汽车宏观环境分析

（一）政治法律环境

政治环境是法律、政府机构、影响或制约社会上各种组织与个人的压力集团的集合。下面主要讨论几种主要政治法律环境对BYD汽车营销的影响。

1、.约束企业营销活动的立法日益增多。综观世界各国，调节企业营销活动的法令、法规均呈现出不断增加的趋势，商业立法目的主要包括：

（1）保护企业相互之间的利益，防止不正当竞争的法规。例如欧盟各国已在积极建立包括竞争行为、产品标准、产品责任和处理商业事务的新的法律框架。独联体及东欧各国已迅速通过了各项促进和管理市场经济的法律。美国从20世纪90年代迄今，已建立了一整套包括竞争、产品安全和责任、公平竞争和信用行为、正当包装和标签等等方面的法案，达数十项之多。

（2）维护广大消费者的利益，保护消费者免受不正当商业行为的侵害的法规。例如，挪威法律认为购物印花、竞赛、赠奖等是不适当或不公平的促销手段而禁止采用。泰国规定食品加工业主必须用全国性品牌销售低价品牌的食品，以保证低收入者能从市场上买到经济实惠的产品。印度规定食品公司在推出与市场上已有品牌类似的新品牌时，如推出另一种可乐饮料或大米品牌时，需要经过特别的批准。

（3）保护社会利益，以防不受限制的商业行为损害的法规。一些新立法及其实施的主要目的就是向企业收取其产品或其生产所带来的社会成本。

2、.政府执法机构力量不断增强。社会主义市场经济体制确立以来，特别是“入世”前后，为保证对外开放的市场经济的有效运行，中国政府已经建立、清理了相关的法律和法规，并不断加以健全和完善。同时，政府机构改革也在不断进行中，其结果必将使执法机构越来越健全完善，执法力度也将越来越严格。所有这些都是在中国进行营销的企业必须给予重视的重要政治法律环境趋势。

（二）经济环境

比亚迪汽车销售公司总经理夏治冰在分析2008年市场状况时表示，2008年整体经济环境和新政策不会影响自主品牌汽车包括比亚迪汽车的增长，公司已经做好了充分的准备，一方面将有3款新车密集上市，2007年比亚迪用F3一个系列车型就拿到10万辆的市场业绩，2008年20万辆的目标还是比较务实的；另一方面，从车型上来看，2008年比亚迪仍然主攻

2．4L排量以下市场，F3还是重点车型，F6也将占到10％以上的份额，这跟国家提倡消费者使用环保、节能车型是相一致的，这一细分市场还会呈现快速增长的态势。

据了解，比亚迪汽车2008年20万辆的分解计划为：中级轿车F3系列计划目标15万辆，中高级轿车F6计划目标25000辆，微轿F1计划目标为20000辆，硬顶敞篷结构的轿跑车F8计划目标为5000辆。业内人士分析，F3实现15万辆的目标问题不大，家轿市场比亚迪F3已经走得非常稳健；F6要实现25000辆的目标，能否在年后市场旺季来临之前上市是关键，从终端预定的情况来看，F6的订单量还是大大超出了厂家预期。而对于F1，无论从车型竞争力还是从2008年市场环境上看，微型轿车市场极有可能迎来大翻身、大解放的一年。而对于中高级轿车F6的上市，比亚迪汽车目前还没有完全透露即将采取的策略，但树立产品性价比标杆肯定还是最为核心的策略。据记者在比亚迪经销商处了解，F6自动档2．4L排量的预定价格为12．58万，而且绝大多数经销商对这款“与克莱斯勒共线生产模具、与凯美瑞同一级别”的商务轿车信心十足。

BYD汽车能够迅速做到目前这样的规模，是因为顽强的吉利人找准了他们的市场新坐标：服务营销。对于国内汽车市场而言，打品牌战也好，打价格战也罢，产品有形部分的价值在消费品价值中的比重正在逐渐下降，而无形产品价值及产品无形部分的价值正变得越来越重要。基于这样一种认识，吉利人明智地选择了服务营销。说其明智，是因为就服务的质量、服务的价值、服务的手段、服务的体系而言，无论是汽车的百年老店还是初出茅庐的小字辈，在服务这道坎面前，大家是平等的，是在同一起跑线上的。笨鸟先飞的启迪，龟兔赛跑的哲理，这些都可以在吉利汽车售后服务中找到注解。

（三）技术环境

比亚迪三大产业：IT、汽车以及新能源。

1、IT领域：

作为一站式手机零部件供货商，比亚迪生产各种优质的手机零部件。

作为业界领先的ODM供应商，比亚迪依托垂直整合发展模式，为客户提供包括产品设计、制造、测试、装配及售后等全方位服务。

公司IT产品及业务主要包括充电电池、塑胶机构件、金属零部件、五

金电子产品、手机按键、微电子产品、液晶显示屏模组、LED产品、光电子产品、柔性电路板、充电器、电声产品、连接器、不间断电源、直流电源、太阳能产品、手机装饰、手机设计、手机测试、手机组装业务、笔记本电脑测试、制造和组装业务等。公司坚持不懈地致力于技术创新、研发实力的提升和服务体系的完善，主要客户为诺基亚、摩托罗拉、三星等国际通讯业顶端客户群体。

2、汽车领域：

2003年，比亚迪正式收购西安秦川汽车有限责任公司（现“比亚迪汽车有限公司”），进入汽车制造与销售领域，开始民族自主品牌汽车的发展征程。发展至今，比亚迪已建成西安、北京、深圳、上海、长沙五大汽车产业基地，在整车制造、模具研发、车型开发等方面都达到了国际领先水平，产业格局日渐完善并已迅速成长为中国最具创新的新锐品牌。汽车产品包括各种高、中、低端系列燃油轿车，以及汽车模具、汽车零部件、双模电动汽车及纯电动汽车等。代表车型包括F3、F3R、F6、F0、G3等传统高品质燃油汽车，S8运动型硬顶敞篷跑车，以及领先全球的F3DM双模电动汽车。

作为最具创新的新锐民族自主品牌，比亚迪汽车保持了连续5年超100%高增长！2009年，比亚迪汽车销量已超过44.8万台，同比增幅达162%！

3、新能源领域：

比亚迪 “三大绿色梦想”解决石油问题带来的全球环境污染和经济问题，中国科技创新造福人类、荣耀世界！

电动车

电动车在城市公共交通和个人交通方面，具有广阔的发展前景。2008年12月15日，全球第一款不依赖充电站的双模电动车比亚迪F3DM在深圳上市，吹响了解决能源紧缺、二氧化碳减排和环境污染三大问题的号角。在比亚迪双模电动车的过渡下，纯电动车时代亦不再遥远。比亚迪以拔得头筹的先机，开创了中国力量领跑世界的壮举！

储能电站

比亚迪基于铁电池核心技术实现能源储存，形成对智能网的技术支持。依托先进的铁电池技术，比亚迪电池储能电站可以满足能源存储、削峰调谷的需求，通过均衡用电，解决智能网在建设中的储能难题，形成对智能网的技术支持，对风能、太阳能等新能源功率波动进行平滑。同时，比亚迪储能电站相比于抽水蓄能、压缩空气储能、飞轮储能等现有储能技术，具有明显的成本和运行寿命优势，储能效率更是高达90%以上，远高于抽水蓄能的60—70%，经济效益突出，需求巨大，应用前景广阔。全球电力需求逐年增长，用电高峰和低谷的负荷差距越来越大，电池储能电站作为一项新兴技术，将给电网储能领域带来革命性的技术更新，具有巨大的社会效应和经济效应。

太阳能电站

采用独创的技术和工艺，大幅度降低了太阳能应用成本，让太阳能发电获得与煤电相当的成本，解决了一直严重制约太阳能产业发展的硅片生产供应问题，加速了太阳能发电普及过程，对新能源产业健康发展具有重大且深远的意义。

４、自主创新

比亚迪设立中央研究院、电子研究院、汽车工程研究院以及电力科学研究院，负责高科技产品和技术的研发，以及产业和市场的研究等；拥有可以从硬件、软件以及测试等方面提供产品设计和项目管理的专业队伍，拥有多种产品的完全自主开发经验与数据积累，逐步形成了自身特色并具有国际水平的技术开发平台。强大的研发实力是比亚迪迅速发展的根本。

（四）社会文化环境

1、广泛开展国情教育，增强全社会的资源忧患意识与节约资源、保护环境的责任意识，使节能环保成为每个单位、每个家庭、每个公民的自觉行动，让生态文明观念深入人心。

2、把扩大内需与改善民生、加大生态环境建设力度有机结合起来，把环境保护放在突出的战略位置，把节能减排作为扩大内需的重要方面，在新的起点上形成新的发展机制。这既有利于拉动中国经济增长，又有利于解决目前面临的突出问题，从而推进全面协调可持续发展。

3、注重运用市场机制促进污染治理和生态建设。抓紧理顺重要能源资源产品的价格关系，建立能够反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制，逐步建立健全生态补偿机制，促进企业和全社会降低消耗、减少排放、保护环境。

4、进一步增加节能环保投入，加快城镇污水处理设施、垃圾处理设施、污水管网和重点流域水污染防治工程建设，加强重点防护林和天然林保护工程建设，加强重点流域工业污染治理工程建设，推动环境保护不断取得新成效。

5、加强政策扶持，鼓励自主创新，大力开发环保科技，推广应用先进技术，加快发展节能环保设备、环境服务等产业，培育具有市场竞争力的节能环保企业，提高环保效率和水平，以增加投资、带动消费，形成新的经济增长点。