游乐园项目可行性研究报告

游乐园项目可行性研究报告（精选6篇）

篇1：游乐园项目可行性研究报告

游乐园项目可行性研究报告

导读：1.1项目概况，1.1.1项目名称，XX市游乐园，1.1.2项目建设单位及简介，项目建设单位为XX公司，XX区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村，“开发一个项目，1.1.3项目性质，1.1.4项目建设地址，该项目选址于XX市，项目北临XX村，1.1.5项目建设内容与建设规模，本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、田园生态区、滨水景观，项目具体建设内容及规模如下：表1-1项目主要的建设内容，1.1.6项目建设工期，本项目从2011年3月开始进行前期准备工作，项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，动物等静态型的儿童游乐器材，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元，1.1.7项目总投资及资金筹措，该项目总投资估算为43614.28万元，本项目建设将会大大改善了XX区郊区的生态环境，本项目具有显著的社会效益、环境，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用，项目具有显著的环境效益和社会效益，本项目的建设是必要的，为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，对项目进行正常的维护和运行管理，第二章项目建设背景和必要性，2.1项目建设背景，2.1.1XX 本项目充分利用现有生态、文化资源，3.1.1项目选址，该项目选址于XX市，项目北临XX村，3.1.3项目用地现状，本项目用地形状为长方形地块，图3-2项目场址现状图，图3-3项目场址现状图，本项目实施场地范围内基本无地表水系，项目浅部的地下水属潜水类型，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性，项目的四周道路通畅，农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。XX区郊

项目属于XX市XX区范围，项目区内均已通入供电线路，项目用地范围内为XX市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可，项目排水采用雨污分流制，项目污水经过统一收集后，项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内，城市燃气管道已接至项目区内，城市供热系统已通至项目区内，第四章项目建设方案，本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周

第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 XX市游乐园

1.1.2 项目建设单位及简介 项目建设单位为XX公司，XX公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2005年，注册资金2168.88万元。公司现在有职工32人,其中本科以上学历有28人,大专学历有4人,其中高级管理人员8人,财会人员4人,财会总监1人,工程师6名,预算人员5名,建造师7名,法律顾问1名。

公司成立后，成功的开发了XX区XX省地调院住宅区，XX区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村，为公司持续发展奠定了坚实的经济基础。我公司自成立以来，本着“服务社会”的产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在我公司有酒店一座,总建筑面积16000平方米,资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。“诚信赢顾客”是我们的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。

新时期，为适应市场竞争、公司发展的需要，公司将按照“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大众”的经营原则，全体员工齐心 协力、奋力拼搏，以“管理创品牌，品牌促发展，诚信赢顾客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作，企业取得了长足的发展和进步，增强了企业的整体实力、发展后劲。今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市环境做出更大的贡献。

近年来，公司在XX总经理的带领下，全体员工齐心协力、奋力拼搏，企业取得了长足的发展，进一步增强了企业的整体实力和发展后劲。今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市面貌做出更大的贡献。1.1.3 项目性质 新建

1.1.4 项目建设地址

该项目选址于XX市，项目北临XX村，南临XX村，西临内XX，东临XX，本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。

1.1.5 项目建设内容与建设规模

本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、田园生态区、滨水景观区、建筑区等六大功能分区组成。项目建 成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共活动场所。项目具体建设内容及规模如下：该项目以一些大型儿童游乐设施为主，拟建成苏中地区首屈一指的儿童游乐天地； 弯月飘车 逍遥水母 三维太空环 观览车 5 旋转莲花杯

表1-1 项目主要的建设内容 6 1.1.6 项目建设工期

本项目从2011年3月开始进行前期准备工作，拟于2011年4月开始建设，用12个月时间完成施工，2012年3月投入使用。项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，和卡通人物，动物等静态型的儿童游乐器材，儿童城内有室内攀岩室,游艺厅，充气娱乐设施等一批集强身健体，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元。1.1.7 项目总投资及资金筹措 7 经估算，该项目总投资估算为43614.28万元，其中：建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。资金筹措方式为申请银行资金贷款，和自筹资金。1.1.8 环境影响及社会经济效益评价

本项目建设将会大大改善了XX区郊区的生态环境，为XX区郊区居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为XX区郊区的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用，并为XX区郊区的建设起到很好的辅助作用，从而促进XX区郊区的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。1.2 编制依据

1、《XX市总体规划（2005 年－2020 年）》

2、《XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》

3、《城市绿化规划建设指标的规定》

4、《公园设计规范》（CJJ48－92）

5、项目建设单位提供的其他资料。1.3 结论与建议 1.3.1 主要结论

本项目建设以《XX市总体规划（2005 年－2020 年）》、《XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时，积极发展体育文化事业，贯彻《全民健身计划纲要》，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，依托新媒体产业基地的发展机遇，促进XX区郊区建设，提高人民的生活水平。

总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。1.3.2建议

为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。

建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。

本工程建设完成后，应制定相应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。

建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。

第二章 项目建设背景和必要性 2.1 项目建设背景

2.1.1 XX市规划为项目建设提供了直接依据 《XX市总体规划（2005 年－2020 年）》指出：XX市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地，形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。实现居民出行500米见绿地，消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。加强新城和边缘集团公共体育设施的建设，实现人均0.6～0.7平方米公共体育设施用地的目标”。同时，还确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。大兴区正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是城市发展新区之一，同时也属于XX市的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地的保护和建设；划定限制建设地区，有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。2.1.2 XX市规划为项目建设指明了方向

XX区郊区是XX市经济发展的重要节点，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。XX市XX区郊区游乐园的新建将会给XX区的发展带来了很大机遇。

以“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的发展目标。坚持以人为本，建设宜居、宜业城市的典范，构建良好的人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计，力争将XX区郊区建成宜居、宜业的绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。2.1.3项目建设符合XX区的总体规划的要求

要强化XX区的发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间的绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中的氛围。在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与城镇内部的公园，街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地，形成点线面结合的城镇绿地系统。在组团之间的开敞地带依托水系安排郊野公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。

2.1.4 XX市XX区郊区游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求

新媒体产业基地的建设，给XX区的发展带来重大发展机遇的同时，对XX区郊区的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。XX区郊区紧邻XX市区，为了落实新定位，贯彻新理念，促进XX市的可持续、集约、协调发展，促进XX市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。

《XX市总体规划（2005 年－2020 年）》中提出XX区郊区应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展，形成集中的产业新区，吸引外来投资、接受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚，有效地提高XX区的经济实力，同时，强化XX区郊区建设，促进城市发展，高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市，加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设，提高城市各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化

及农民安置的联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求，促使更多的城镇居民向XX区郊区集中，以适应XX区产业化、城镇化的要求。2.2 项目建设的必要性

2.2.1扭转XX区郊区缺少大型公益性公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求

近年来，随着新媒体产业基地的建设，XX区的经济发展持续快速发展。加强XX区郊区的基础设施及精神文化建设，是实现XX区快速发展的前提条件。

XX区近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高标准的规划存在较大的差距。随着XX区的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到XX区郊区安家落户。XX区郊区人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于XX区郊区的经济发展水平。

所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对扭转XX区郊区缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。

2.2.2 城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求 城镇的建设和发展是促进XX区郊区经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。

XX区郊区作为XX市区的外围开发区，紧邻XX市，人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，XX区郊区配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。

城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把XX区郊区建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。把XX区郊区建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段XX区郊区发展的首要目标。

2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要 XX区郊区位于XX市中轴延伸区域，是XX市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有带动辐射中部区域发展的重要任务。

本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。第三章 建设选址和建设条件 3.1 建设地点 3.1.1 项目选址

该项目选址于XX市，项目北临XX村，南临XX村，西临内XX，东临XX，本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3335公顷。3.1.2用地性质

本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。3.1.3 项目用地现状

本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是荒地，原有建筑主要是农民居住点。图3-2 项目场址现状图 图3-3 项目场址现状图 3.2 建设条件 3.2.1自然条件

XX市属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬长夏短，年平均气温8℃左右，1月份平均气温-13.2℃，7月份平均气温21.9℃，绝对最低气温-22.8℃。无霜期约140天。年降水量350～500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。

该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。年平均风速1.8m／s，最大风速19.3m／s，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴3．8天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。

由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是XX市地区气候的一大特征。

3.2.2水资源现状

XX市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。3.2.3交通运输通讯及水电气现状况

项目的四周道路通畅，距XX市火车站、长途汽车站不到15公里，距飞机场约22公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的XX市引黄供水工程一期已竣工，确保了XX市城区西部地区的生产、生活用水。

呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三～五年内即可见成效。

呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏——220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。随着XX市电厂的扩建和托克托电站群的兴建，XX市的电力将更加充裕。3.2.4社会经济条件

项目属于XX市XX区范围，“十一五”时期，是XX区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。

1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同 “十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。

2、产业结构不断优化。预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82调整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。

3、服务业优势巩固提升。2010年，《XX区服务业发展规划》编制完成。“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五” 期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。

3.2.5市政基础设施条件

1、电力

项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。

2、给排水

项目用地范围内为XX市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。

项目排水采用雨污分流制，规划的污水管线位于金川西路上，项目污水经过统一收集后，接入金川西路市政污水管网。规划的雨水管网接入金川西路市政雨水管网。

3、通信

项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。

4、天然气管道

城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。

5、热力 城市供热系统已通至项目区内，住宅区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。第四章 项目建设方案

本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。4.1 现状分析

土地使用现状：用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物(景点)面积0.38公顷。

游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和大龙河水系，在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。

游乐园规划其北侧与高压走廊防护林相邻。从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。

道路现状：规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与用地外部道路相接。宽度比较窄，通行能力有限，很难适应未来的需求。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。

地形地貌：游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内南侧的大龙河水位常年稳定，较利于规划建设的发展。4.2 规划思想

设计理念：尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。设计立意：根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。

主题定位：在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在公园建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的公园。4.3 规划原则

1、维护原貌：充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。

2、珍惜水体：保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。

3、保护田园景观特征及其可延续性：地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。

4、减少车流：引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。4.4 规划目标

1、把游乐园东部区域建成镇区的“休闲型文化中心”和“田园生态展示链”，展示田园文化特点。

2、西区建设成为以“体育运动发展，精神传承”为主题的体育健身区。

3、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。

4、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为高新区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。

5、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。4.5 规划方案 4.5.1功能分区

规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为八个功能区。即：接待服务区、休闲运动区、专项运动区、极限运动区、休闲娱乐区、田园文化展示区、滨水景观区、保留建筑区。

接待服务区是公园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。该区位于中轴路两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。休闲运动区位于规划园东区临近魏东路的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同 的活动。舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。

专项运动区是针对俱乐部、运动员和有特殊需求人群设立的较专业的体育运动区域，位于空气清新的水系北侧，有利于身心健康。该地块地势平坦、视野开阔，较适合安排需要固定活动场地的运动形式，项目有足球、篮球、羽毛球、排球、网球等。同时还设有专业性的马术俱乐部、运动俱乐部、迷你高尔夫等项目和休闲景点，为专项运动的严谨风格添上一笔随意色彩，从而丰富了空间构成。

极限运动区位于规划园西区西侧，可由房通路次入口直接进入。穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。

休闲娱乐区位于场地东区与羊李路相邻的次入口地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。入口 枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。中心设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的田园风光。农家乐园位于该区北侧，以当地特产梨园为主园，同时设有葡萄园、枣园、水井、水车、菜圃、饲养圈等农家生活基础设施，游人可亲自去体验采摘、栽种、汲水浇灌、饲养等农家项目。

田园文化展示区为东区南侧中部临水一带，主要展示勤劳勇敢的古镇人源远流长的农耕历史、特色民俗、民间手艺、以及对当地地貌文献的研究。这是一块难得的区域，自然环境优雅静谧，人文历史源远流长，它提供给我们一个遐想的美妙空间。

滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。保留建筑区位于场地西区北侧，外部与市政高压走廊防护林相接，内部与入口服务区和极限运动区相邻，是魏善庄镇的水务管理处，独成院落，交通上与规划园区隔离。4.5.2交通系统规划

规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分六种形式：公园主干路、公园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。

公园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；公园次干路为步行系统，宽1-3米，穿 越景点与主干路相接；专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设；市政道路为贯穿场地南北的魏东路，是场地的中轴交通线，连接魏善庄镇的南北两区。

各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。4.5.3景观系统规划

公园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。

规划区以贯穿场地的市政金川西路为中心景观主轴，它依次连接两个地块的三条景观次轴线，形成别具特色的南北景观带，主要展示市政道路绿化和通过视线透景观赏到的两侧园区内的景观；另一条以都市休闲景观桥为核心，将东西两大地块的景点串联起来，形成东西走向的景观带，主要展示规划园区内部景观，包括含乔木、灌木、花卉、草坪等在内的综合性绿地景观、林区景观、水面景观、构筑物景观、建筑景观、园路景观、小品景观等。景观轴充分将场地内的所有景观区联系起来，形成一个大的景观结构网络，使的园区景观成为一个完整有序又能贴近市民生活的系统，从而提升城镇的休闲价值，丰富居民的生活。4.5.4建筑风格 园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。4.5.5停车场和公共卫生间

规划园区设四个停车场，分别布置在出入口地带，与出入口广场相连。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。公共卫生间：公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。4.6 主要经济技术指标 表4-1 项目主要技术经济指标 25 26 第五章 环境影响评价

5.1项目建设过程中对环境的影响及治理措施 5.1.1对交通的影响及治理措施 施工期间，由于土方、建筑材料等的运输将增加项目周围路段的车流量，施工车辆尽量避免在主要干道通行，并尽量避开行车高峰时间。5.1.2扬尘对施工工地周围的影响及治理措施

施工车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆、地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥污污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，保持车轮清洁，春冬多风季节注意对裸露地表洒水，降低飞尘影响，实行保洁制度。5.1.3噪声对周围环境的影响及治理措施

为减少施工期运输车的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。5.1.4现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施

在施工期间始终保持工地的良好的排水状态，修建临时排水渠道，并与永久性排水设施相连接，避免引起淤积和冲刷。针对可能出现的冲刷与淤积：

（1）采取有效预防措施，防止施工场所占用的土地或临时使用的土地受到冲刷。

（2）采取有效预防措施，防止从本工程施工中开挖的土石材料，对河流、水道、灌溉或排水系统产生淤积或堵塞。

（3）施工中的临时排水系统，最大限度地减少水土流失及对水文状态的改变。27（4）不得干扰河道、水道或现有灌溉或排水系统的自然流动，以免导致冲刷与淤积的发生。

5.1.5施工渣土对周围环境的影响及治理措施

施工期固定废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或浪费的各种建筑装饰材料。本项目施工期产生的固体废弃物将会对其周边环境产生一定的影响：为了削减施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：

（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。

（2）施工期间产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。

（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用封闭式运输。5.1.6其他防护措施（1）保护植被

1）尽量保护建设用地范围之外的现有绿色植被。若因修建临时工程破坏了现有的绿色植被，负责在拆除临时工程时予以恢复。2）保护建设项目两旁的古树、名木和法定保护的树种，即使处在建设项目用地范围内，有可能时也要尽量设法保护。3）工程施工期间破坏植被的面积应严格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再发生其它形式的人为破坏。（2）土地资源的保护

1）妥善处理废方，沿河弃土应避免壅塞河道、改变水流方向和抬高水位而淹没或冲毁农田、房屋。重视弃土堆的复垦，有条件时，在弃土堆顶面绿化，或整平成为耕地。

2）在河床采砂砾材料时，防止对河流状态的改变，并符合《中华人民共和国水法》的规定，即：“在行洪、排涝河流和航道范围内开采砂石、砂金，必须经河道主管部门批准，按照批准的范围和作业方式开采，涉及航道的，由河道主管部门会同航道主管部门批准”的规定。

3）对施工人员加强保护自然资源及野生植物的教育，在雇用合同中规定严禁偷猎和随意砍伐树木。

5.2项目运营期对环境的影响及治理措施

项目运营期的污染主要来自于固体垃圾、生活污水以及厕所恶臭。5.2.1固体废物影响评价及治理措施（1）主要来源

本项目所产生的固体垃圾主要是运营期间的生活垃圾，此类垃圾一般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类，一类是干垃圾，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于餐厅，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。（2）治理措施

垃圾分类收集是推行垃圾资源化、减量化、无害化处理的第一步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高一个档次，对周边环境保护也起到较大的积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类的宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾堆放管理，及时清运处理，为旅游提供一个清洁、舒适的游玩环境。5.2.2污水影响评价及治理措施

本项目生活污水很少，可经化污水处理设施处理达标后，经地下暗沟排入规划的污水管道；雨水主要植物自然吸收。5.2.3厕所恶臭影响评价及治理措施（1）垃圾收集点

垃圾收集点采用垃圾桶储存收集来的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭的收集点内贮存。装车时将垃圾桶内用塑料袋密封的垃圾直接倾倒入垃圾运输车。因此，从收集到装车转运的整个过程，垃圾不外露，几乎没有恶臭污染物的泄漏。所以，各收集点不会对周围环境保护目标造成恶臭污染。（2）垃圾转运站 根据对国内现有垃圾转运站污染物排放情况调查，转运站的废气主要来自于转运车间垃圾倾倒和压缩过程，废气中主要污染物为粉尘、H2S 和NH3。转运车间采用密闭式建筑，减少垃圾的恶臭污染物散发；在每个转运车间内设立1 套除尘除臭系统，通过抽风系统在转运车间内形成负压，将臭气吸走并处理，将臭气污染降到最低。经处理后，对外环境影响不大。（3）公厕

本项目公厕均按《城市公共厕所规划和设计标准》（CJJ14－87）中一类标准建设，全部为水冲式公厕，卫生条件好，功能完善。本项目做到管理到位、保持厕内清洁，地面无积水、无纸屑，大便器内无积粪，小便器内不积存尿液，无尿垢、杂物，墙壁、顶棚整洁，公厕内基本无臭味。因此，本项目拟建的各公厕如能按国家有关的卫生要求，保持厕内清洁，则公厕排放的H2S 和NH3 等恶臭污染物极少，公厕外H2S 和NH3 的浓度低于《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）中二级标准，恶臭污染物经扩散、稀释，不会对公厕周边环境造成恶臭污染。第六章 劳动安全、卫生与消防 6.1劳动安全

根据《中华人民共和国劳动法》第六章规定，用人单位建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。6.1.1施工安全

项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故；起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，我们将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道。梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或盖板，并设有警示标志。6.1.2建筑安全

本项目按抗震8度设防，施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。6.1.3防火

本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。6.1.4电气安全

本工程采用TN-S接地系统，各种建构筑物采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。游客服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。

本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。6.1.5防雷设施

按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。6.2卫生防护 6.2.1生活给水

对生活用水加装紫外线消毒设施。6.2.2排水

盥洗污水、粪便污水、生活污水、绿化用水及雨水采用分流系统。6.2.3噪声控制

本工程采用整体性较好的结构体系，为此经常产生撞击、振动的部位（如设备管道等）采取了防止结构声学传播的措施。本工程内的水泵等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。6.3消防

6.3.1火灾隐患分析

（1）在施工过程中，施工材料的堆放、储存以及运输过程中都存在火灾隐患，有可能引起火灾。

（2）配电室等服务用房极易引起火灾。（3）项目建成后，随着天气逐渐转凉，厚厚的落叶加上干燥的气候，极其容易引起火灾事故。6.3.2防火等级

本项目各建筑物的耐火等级均为。6.3.3消防设施（1）火灾报警系统

本建设项目设置火灾报警系统，当发现火灾异常现象时自动报警系统启动，警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现，早报警、早灭火，减少火灾损失。（2）灭火系统

1）窒息法。隔断空气的流通，造成无氧状态停止燃烧。2）冷却法。降低燃烧物质温度到燃点以下，可停止火势蔓延。3）隔离法。中断燃烧物的供给，火势无法蔓延。

为了减少火灾造成的损失，有各种类型的灭火剂，如：水、泡沫、惰性气体、卤代烷烃、化学干粉和固体物质，根据不同的消防对象选用不同的灭火剂。（3）建立消防水源

本拟建项目在设计时，充分考虑到消防用水量及水压，根据装置大小、高度及灭火能力，建立合适的消防水池，保证30min用水量。第七章 节能分析 7.1编制依据

1、《中华人民共和国节约能源法》；

2、《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-2006；

3、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95；

4、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；

5、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ 114-2004）；

6、国家颁布的有关节能的政策、法规。7.2节能措施

7.2.1建筑节能技术措施（1）围护结构节能措施

墙体采用聚苯乙烯塑料这种新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。

采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。

（2）能源系统节能控制技术

采暖空调系统的控制技术是对既有热网系统进行节能改造、实现优化运行节能控制的关键技术。主要有三种方式：VWV（冷水量）、VAV（变风量）和VRV（变容量），其关键技术是基于供热、空调系统中的“冷（热）源-输配系统-末端设备”各环节物理特性的控制。（3）采暖末端装置可调技术

主要包括末端热量可调及热量计量装置，连接每组散热器的恒温阀，响应的热网控制调节技术以及变频泵的应用。可实现30%-50%的节能效

果，同时避免采暖末端的冷热不均问题。（4）新风处理及空调系统的余热回收技术

新风负荷一般占建筑物负荷的约30%-40%，变新风量所需的供冷量比固定的最小新风量所需的供冷量少20%左右。通过全热式换热器将空调房间排风与新风进行热、湿交换，利用空调房间排风的降温除湿，可实现空调系统的余热回收。（5）采用节能产品

购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。7.2.2机电设备节能措施

采暖、供电、供气系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。

本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型应采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。

7.2.3照明系统节能措施

（1）合理的选择照明线路：照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。大多数照明电压为220V，照明系统可由单相二线、两相三线、三相四线三种方式供电。三相四线式供电比其它供电方式线路损耗小得多。因此，本项目照明系统采用三相四线制供电。

（2）合理的选择控制开关和充分利用天然光：天然光是免费的光源，应充分的利用，合理的设计照明开关。充分利用自然光，正确选择自然采光，也能改善工作环境，使人感到舒适，有利于健康。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%，同样能起到节电的作用。

（3）合理的选择照明方式：在满足标准度的条件下，为节约电力，应恰当地选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。

（4）合理的选择照度值：选择照度是照明设计的重要问题。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率。不合理的高照度则会浪费电力。选择照度必须与所进行的视觉工作相适应。设计照明可按国家颁布的照明设计标准来选择照度，照明质量合理的照度值和优良的照明质量形成的光环境可以提高工作效果和改进人们的心情，要综合考虑照明系统的总效率。

（5）良好的维护管理可以节约用电和保护视力加强照明用电管理是照明节电的重要方面。照明节电管理主要以节电宣传教育和建立实施照明节电制度为主，使人们养成随手关灯的习惯。当灯泡积污时，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。灯泡、灯具、玻璃、墙壁不清洁时，其反射率和透光率也会大大降低。7.2.4节水措施

供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。

选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。

绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。第八章 项目组织机构及人力资源配备

工程按照项目法组织施工，以保证工程安全、优质、高效地完成。其工作的要点为：组建精干高效的项目经理部，做到统一指挥、内外协调、全面负责；公开招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设；保证材料的加工及供应。8.1项目组织机构 8.1.1项目组织机构分析

由主管部门设立专门的机构，作为项目执行建设单位。成立“项目经理部”，作为本工程项目的实施机构，下设5个职能部门：（1）行政管理部门

负责日常行政工作以及项目履行单位的接待、联络工作。（2）计划财务部门

负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续。（3）施工管理部门

负责项目土建与安装施工的协调与指挥、施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。（4）设备材料管理部门

负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等项工作。（5）技术管理部门

负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审，处理有关技术问题等项工作。8.1.2机构适应性分析

本机构设置是根据目前现行的政策和法规，并参考国内众多的体育

文化公园的机构设置的。该组织机构的运行，可以满足建设、运营的需要，当然也存在精简机构的可能。8.2人力资源配备 8.2.1值班班制

本建设项目拥有大量体育运动器械及活动场地，需要专门人员进行维护及管理，因此本项目实行两班运转制。白班工作人员主要负责器械及场地的安全，避免受到破坏，晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护。

8.2.2劳动定员数量及技能素质要求

本项目建成后，需要管理和技术人员10名，主要值班岗位人员30名。管理机构将根据项目建成后的实际需要，提出增减人员的计划，并交讨论决定。

对于管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。

主要值班岗位工作人员，要求身体健康，具有高中或同等学历。8.2.3职工工资福利 按照中国法律、法规和有关人事制度，与职工签订能体现每个职工个人素质（职能和责任）的个别劳动合同。

所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现，符合法律规定，并且在人才市场具有竞争性。

可行性研究阶段，采用的人均月工资水平如下： 管理人员和技术人员平均 4000元/月； 主要值班岗位工作人员平均 2000元/月。8.2.4员工来源及招聘方案

本建设项目，为当地村民提供一部分工作岗位，以便增加农民收入。此外，也将实行公开招聘制度，由大兴区魏善庄镇政府负责。主要技术人员面对全市招聘，其他人员主要面对魏善庄镇进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。招聘工作在该项目计划竣工时间前一年开始，用1—2个月完成。8.2.5员工培训计划

培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作业为主，理论学习为辅，参与器械安装、调试、验收的全过程，为本体育文化公园的正常运行奠定基础。8.3工程管理

工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作，安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。

1、人员物资及机械设备进场计划

人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进度情况及时调整。

2、临时设施建设

临时设施布置以少占用地和投资少、方便施工为原则，充分利用现有房屋，以减少临时工程量。

3、技术准备

施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括：认真学习施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括：调查各种工程材料，进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。

4、物资准备工作

做出材料供应计划，确定工程所需用的各种材料的供货地点、数量及运输方式，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。

5、清理现场

施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工现场的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种结构物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。

6、确保工程质量的措施

(1)为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，邀请招标有资质的监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作。

(2)结合本工程的特点，制定详尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证措施，实行过程目标控制，从而达到较高的质量水平。(3)工程开工前，应向全体施工人员进行技术交底和安全交底，并做好记录。

(4)水泥、钢筋、钢管、附件、机具、防水材料、装饰材料等均应有出厂合格证，并进行有关的质量检验测试，不合格不得使用。(5)严格按有关规范及设计要求施工，认真做好各工序的施工原始记录，严格签字验收，不合格不准进入下道工序。

(6)对一些技术性较强的工作，必须由具备相应级别以上的工人进行打操作。

7、确保施工安全的措施

现场的安全主要是用电安全、机械使用安全和防火安全。(1)现场用电严格遵守《建设工程施工现场用电安全规范》（GB504194-93）。现场电线架设做到统一规划，建立用电安全检查制度。

(2)现场所用机械设备的装设必须牢固稳定，严禁带故障作业，所有设备由专业人员进行操作，严格按照操作规程进行操作。(3)现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定，配备足够数量的消防器材。经常对工地的防火工作进行检查，责任落实到人。(4)夜间施工，应配备充足的照明设备，确保施工安全。大风大雨天影响施工安全，严禁施工。路面开挖部位要设置警告标志，搭好踏板、临时路面和安全防护栏杆，必要时安排专人守护。

8、严格执行工程监理制度

建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。

9、文明施工措施

要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置，全局管理，搞好环境保护工作，防止噪声和扬尘污染。第九章 项目实施进度 9.1建设工期 本建设项目为大型体育文化公园，单元装置较多，投资较大。根据实际情况及以往经验，本项目建设周期拟安排为19个月。9.2项目实施进度安排

根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下：（1）2011年3月开始项目立项工作。

（2）2011年4月开始项目勘察、设计、招投标工作。（3）2011年5月-2011年11月进行施工工作。（4）2011年12月工程结尾、竣工验收。9.3项目实施进度表 表9-1 工程建设进度表 第十章 建设工程招投标

本项目的建设拟实行招投标制，以通过公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越者参与项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。10.1编制依据

1、中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，《中华人民共和国招标投标法》（1999.8.30通过，2000.1.1起施行）；

2、国家计委（[2001]9号令），《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（2001.6.18）； 10.2招标原则

严格按照《中华人民共和国招标投标法》，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。10.3招标范围 招标范围包括：工程监理和施工总承包。10.4招标组织形式 本项目招标组织形式采用委托招标。评标机构为评审委员会，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。10.5招标方式 本工程监理、施工总承包全部采用公开招标方式。10.6拟招标情况表10-1 拟招标情况表 第十一章 投资估算与资金筹措 11.1 投资估算编制的依据

1、本项目建设方案提出的各项技术参数、数据； 2、2009年《XX省自治区建筑工程预算定额》，2009年《XX省自治区装饰工程预算定额》，2009年《XX省自治区安装工程预算定额》，2009年《XX省自治区市政工程预算定额》； 3、2009年《XX省自治区建设工程费用计算规则》及有关文件。

4、各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按XX市2008年3季度地区材料价格估算。

5、工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996）628号《建筑政工程可行性研究估算办法》及国家有关的相应规定计取。其中：

①建设单位管理费按财建2002（394号文件）规定计取，即按建筑安装工程费用的0.8%计取。②工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。

③工程招标服务收费按照国家计委［2002］1980号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.3%的60%计取。工程保险费按建筑安装工程费用的0.3%计取。

④市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取，本项目按照250.04万元考虑。

⑤工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》计取。其中:设计费按25元/m2, 工程勘察费按照设计

费的15%计取。

⑥施工图审查费按建筑安装工程费用的0.25%计取。施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0.03%计取。

⑦环境影响咨询服务费按建筑安装工程费用的0.07%计取；劳动安全卫生评审费按建筑安装工程费用的0.1%计取；水资源建设、评价、保护费按建筑安装工程费用的0.3%计取。⑧征地费用为35万元/亩。

⑨工程基本预备费按上述费用的3%计取。11.2项目投资估算 XX市游乐园 项目建设工程总投资43614.28万元，其中：建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。详见投资估算汇总表（附表11-1）、建筑安装工程投资估算表（附表11-2）、工程建设其他费用投资估算表（附表11-3）、建设期利息计算表（附表11-4）。

项目投资估算汇总表 表11-1 建筑安装工程投资估算表 11.3资金筹措 11.3.1资金来源

项目总投资由项目的建筑安装工程费用、工程建设其他费用、与未来企业生产有关的其他费用、基本预备费、建设期利息、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。11.3.2资金来源构成

项目资金来源构成情况如下表： 建设期资金来源及筹措表

由建设期资金筹措表可知，建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施。

第十二章 投资收益分析评价 12.1本项目经营测算（见附表12-1）经营收入估算表（年收入）附表12-1 单位：万元 12.2本项目经营成本分析

12.2.1本地区游乐园正常经营费用构成

1、能源费用

主要包括：水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出200.10万元；详见《经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）》。

2、员工费用

主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共36人,每人每月工资3500元；共需要支出126万元；详见经营成本估算表（年成本）。

3、维修费用

主要指游乐设备日常维修的费用，每年约需108万元；详见经营成本估算表（年成本）。

4、折旧及摊销费用

游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需634.54万元；详见经营成本估算表（年成本）。

6、管理费用 管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需32.4万；详见经营成本估算表（年成本）。

7、各种税费

主要指营业税支出，每年约需530万；详见经营收入估算表（年收入）。

12.3经营收入的测定方法 12.3.1定位理论依据

1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；

2、项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。12.3.2收益法定义：

预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：

V=[1－1/（1＋r）n]a/r V——项目折现总价 n——项目的收益年限

r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％； a——项目的年净收益 12.3.3价格求取

1、经营年限一般为15年，故项目的收益年限n＝15，含建设2年；

2、在经营期间，年平均净收益作为本项目的年净收益a。12.4游乐园经营项目现金流量表 12.4.1项目的累计净现值 按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），本项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算, NPV(8%)=19849.47万元； 12.4.2项目的动态回收期

按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算, 投资动态回收期: 9.25年； 12.4.3项目的内部收益率

按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,内部收益率IRR=15.40%。12.5 项目不确定性分析

本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项 目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表12-6：《敏感性分析表》。敏感性分析 附表 12-6 经测算可知：

本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和建设投资对项目效益的影响较 大，是关系到项目盈利能力大小的关键； 项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。

第十三章 社会效益和影响分析

13.1 完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程

该项目建成后将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程。

13.2解决大量待业、失业人员的就业问题

XX市游乐园项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会、减少待业人口，游乐园的建设过程能够解决部分农民工的就业问题；XX市游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对XX市地区能够起到一定的稳定影响。13.3增加财政税收

该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利7158.97万元。

第十四章 项目分析及评价 14.1项目分析

14.1.1项目技术经济指标 表1-1 项目主要的建设内容

篇2：游乐园项目可行性研究报告

报告名称 水上乐园可行性研究

专 业 工程管理 班 级 08-2班 组 别 工管08-2班第三组 组 员白晓婷，房景龙，雷光辉，李鹏博，欧阳伟，齐建东，肖忠欣，张航

目录

1.项目概况

2.项目行业(针对投资)、背景、环境分析 3.项目市场分析 4.项目建设规划 5.项目实施规划

6.项目投资估算、资金筹集 7.项目效益评价、经济可行性分析 8.项目风险分析及规避 9.项目结论及建议

1.项目概况

水上乐园位于辽宁省兴城市境内，是本市内即将兴起大型水上乐园，总建筑面积达20000平方米，该乐园地理位置优越滨海，拥有数公里黄金沙滩，而且交通便利，预计旺季每日的游客吞吐量为3500人，水上乐园引进国外生产的先进技术和设备，游客可以参与管状透明滑道、家庭乘筏滑道、陀螺滑道、浪摆滑道、互动戏水屋、攀岩、跳水等惊险刺激的水上项目，并亲身加入海洋公园的泼水节活动中来，观看特有的异域风情演出；针对儿童的游玩特点，园内还专门开辟了儿童戏水区。此外还有近海购物买纪念品的中心商厦。水上乐园除了所有的硬件设备达到国内领先水平之外，为了更贴近游客的需求，在旺季水上乐园的开园时间会由上午一直持续到夜晚，使游客不仅能享受到白天的日光浴，也能在下班后与家人和朋友享受月光下的浪漫。此外，园区内还可以欣赏到世界各地的风情表演，品尝到渤海湾特有的的美食小吃。预计总投资达到2000万人民币。

2.项目行业(针对投资)、背景、环境分析

2.1 背景分析

2.1.1 兴城旅游业背景：兴城历史悠久，景色秀美，气候宜人，文物古迹颇多，古城、温泉、海滨、首山、菊花岛五大景观集于一地，珠联璧台，绚丽多彩，是新兴的旅游疗养胜地。目前有旅行社30家，2个4A级旅游区，1个3A级旅游区，拥有区内疗养院所70余座，医疗服务设施齐全。11家旅游星级饭店，140余家宾馆、大酒店，200多家旅游家庭宾馆、旅游接待床位32000张，居辽西首位。近年来，无论是来兴城旅游的人数，还是旅游业收人，无论是直接经济效益还是间接经济效益，每一年有较大幅度的提高，出现了令人欣喜的强劲发展势头。据不完全统计，2009年共接待国内外旅游者290万人次，旅游总收入15.9亿元人民币，其中景区景点门票收入2856万元，分别比2008年增长52.6%、72.8%、199.3%，实现了成倍的增长。

2.1.2 “水上乐园”背景分析：兴城市旅游业相比往年有实质性的增长，每到旅游旺季，总是能迎来国内外游客来此游玩。兴城市主要旅游景点之一古城占据了主要地位，但是由于旅游景点单一，并且可玩性不高，所以导致旅游业不是很发达。而兴城市海滨还未得到开发，只是有个简单的规划，而并没有形成一个

著名的旅游景点。“水上乐园”的建成会成为一大亮点，会为形成旅游业带来一笔不少的收入，刺激消费，同时大大的提高兴城的知名度，不仅仅局限于古城这一概念。兴城市公园很少，可以供游客游玩参观的地方只有古城，而“水上乐园”的建成将会改变这一现象。另外，兴城市的几所大学，辽工大和辽宁财贸的学生也将给旅游业带来不少的收入，学生效应不可忽视。2.2环境分析：

2.2.1 海滨环境：海滨浴场绵延十四公里。距古城7.5公里，是一个水质洁净、坡缓沙细的半月形海湾，非常适合广大游人特别是初学游泳者活动。兴城海滨是迷人的，尤其是海滨第一浴场靓丽多姿。兴城南湾有“三礁揽胜”，可供憩息乘凉：北段有渔人码头，停泊着归港的渔船。渔人码头旁就是陆岛交通港，往返于菊花岛的游船、游艇恭候游客的光临。

2.2.2海滨环境分析:海滨浴场距离古城不是很远，交通便捷，在这里建“水上乐园”可实现古城——海滨一条龙旅游业。兴城海滨成半月形海湾，适合开发“水上乐园”，同时海边附近的商厦、庄园很少，此项目的建成所带来的利益巨大，很具有市场开发的潜质。2.3 行业分析

兴城市海滨建设竞争对象少，有利开发项目多，根据兴城市人均收入情况，及旅游业带来的效益，“水上乐园”项目值得投资建设，投资金额在2000万元以内。兴城市旅游业呈增上趋势，但是也存在些许问题。经营管理水平低下，缺乏宣传力度，旅游业人才匮乏等等，这些问题需与兴城市政府协商解决。

3.项目市场分析

兴城市水上乐园位于渤海沿岸，是东北地区的地理位置优越、有发展前途的城市，该地海产品丰富，自然风景优美，而且物价相对周边沿海旅游城市较低，周围附近还有几所大学，如辽工大、辽宁财贸。而且由于夏季靠海，是个避暑游玩的好地方。对其市场的研究分析着重从以下几方面讲述：

3.1目前水上乐园项目在中国的现状

改革开放20多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，水上乐园项目如今以前所未有的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。夏季，大多数人喜欢去海边游玩，并且希望有一定的娱乐设施，水上乐园项目提供了人们的需求，并且受到大多数人在夏季旅游的第一选择，因此，中国水上乐园项目在中国的发展是持续的，并占有夏季旅游业相当大的比重。

3.2水上乐园在兴城的发展

兴城市距沈阳270公里，距北京380公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，京哈铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，全市总面积2113平方公里，现有人口61万，依山傍海，景色秀丽，四季分明，气候宜人，素有“渤海明珠”之美誉。旅游业作为兴城市的主要经济来源，每年来兴城旅游观光者达350万人次，2010年实现旅游收入15.9亿元，占全年经济总量的33.1，因此旅游业是兴城市的支柱产业。但是旅游资源挖掘不充分，旅游模式单一，不能满足游客多层次、多样化的旅游需求，影响了产品的吸引力和游客的重游率。目前兴城旅游的主体方式是观光旅游，而可供游人参与的娱乐活动非常少，整个观光过程缺乏知识性和趣味性。到了海滨只是游泳沐浴，体会不到历史遗风和当地的风土民情。冬季无任何旅游资源，落入了“夏季万人空巷，冬季门可罗雀”的模式。由此严重影响了兴城市的经济发展，据调查统计，兴城市人民和大学人员都迫切希望能在海滨建立一个集游乐。这样既能满足当地人旅游的需要，还能刺激消费，带来旅客，带动兴城市的发展，因此，水上乐园项目的开发和实施对于兴城的发展是具有一定意义的。

3.3水上乐园的市场前景

学生成水上乐园的消费大军，我国的在校青少年学生不仅数量大，且绝大部分愿意出游，就其现实的旅游行为而言，已有88%～97%的学生有过旅游经历，参与过一定的旅游活动，对旅游持无所谓态度的6%～19%的学生，在同学和家长以及成长需求增长的引导下，也有可能加入到旅游队伍的行列中来，可见青少年学生旅游市场确实广阔。并且大多数学生喜欢水上旅游项目，兴城周围附近还有几所大学，如辽工大、辽宁财贸，这在水上乐园旅游人群当中占有一定的比例，兴城市每年俄罗斯旅客的人群量也是相当大，他们绝大多数是来度假、观光。并

且水上乐园的地理位置也相当优越，交通便利。

4.项目建设规划

4.1规划原理：

本方案遵循绿色环保的原则，充分利用现有地貌植被，尽可能使用原生态的木材、石材、竹材等天然材料。

充分考虑投资、运营的节约原则，在保证项目效果的前提下，尽量避免永久性建筑屋，以构筑物为主。功能用房以一层为主。运营项目在保证参与性、娱乐性、知识性的前提下以无动力循环使用为主。最大限度的减少运营成本。

充分考虑项目的可持续发展性。整个园区永久性建筑小，项目相对集中，对以后旅游项目的发展延续、产品的更新换代留有余地。使每个分主题均有发展空间。

4.2规划布局：

本项目布局初步规划为五大部分：梦幻海底世界、Hawaii风情海滩、地中海音乐广场、、海洋嘉年华、惊险水乐园、异域美食

（一）梦幻海底世界

1、动物湾：动物湾里放养着海狗、海狮、海豹等可爱的海洋动物，在这里游客可以观看到500公斤的中国最大的南美海狮；也可以观看到听觉和视觉都很灵敏的海狗以及体积庞大的百年海龟。

2、极地馆：驯养着北极熊、企鹅、白鲸、江豚。（三头白鲸于2004年从俄罗斯引进。俄罗斯每年限制 出口白鲸为4头，公园一次性就获取3头名额，每头白鲸价值100万元人民币。）

3、鲨鱼馆：拥有国内最大的鲨鱼馆，水体为1200吨。饲养鲨鱼近百条。

4、热带海洋——（海洋馆）北方最大的潜水俱乐部：是国内最新海洋馆的代表，建筑面积1800平米，室内水域面积1200平米，水深5－9米，循环水量8000吨，规模在国内最大，而且是真正唯一建在海平面以下的“海底世界”，同时拥有亚洲最大、世界第二大的亚克力大板窗。游客可以观看鲨鱼抢食的场面，观赏品种繁多的海洋珍稀鱼类和“鱼美人”的水下精彩表演。北方最大的专业潜水俱乐部将为游客提供种类众多的不同潜水体验：室内精品潜、礁潜、船潜、湾潜、海底漫步。

5、海底时光隧道：它是国内唯一真正建在海平面以下的“海底世界”，利用巧妙的场景展示和声、光、电效果的渲染，让游客深入地了解海洋的变迁史。

（二）Hawaii风情海岸

Hawaii海滩海岸线长达1000多米，宽度达70米，配套了死海、泥浴、潜水湾、拾贝湾、沙滩足球场、沙滩排球场等齐全的休闲、参与项目。在夜晚沙滩上还有篝火晚会与激情四射的桑巴舞会。同时拥有摩托艇、香蕉船、摇曳伞、脚踏车、三角翼飞行器等海上运动项目。

（三）地中海音乐广场

地中海音乐广场有俄罗斯一级歌舞演员展现动感、时尚的演出；众多的艺术形式，杂技魔术、芭蕾、体育舞蹈、空中飞人、大型彩车花车巡游、中国少数民族歌舞表演等观赏节目；还有激光演示、水幕电影路边爵士乐„„除了文化演出之外，烟火、篝火晚会定让游客重拾激情于狂欢之中。造型独特的大贝壳舞台，可随意改变角度的独立分离型剧场设计更显独特，为游客提供了更加新鲜、刺激、绚丽的视觉体验。

晚间地中海音乐广场内，东瀛采风、俄罗斯风情、浪漫无边际夏威夷、新疆印象、童话幻境、海底探游等不同主题的大型彩车巡游华彩浪漫；数十名巴西专业舞者带游客进入激情狂欢；随时游走在四周的小丑杂耍滑稽幽默；充满异域风情的文化展演，精彩纷呈，好戏连台，让游客足不出园便能领略各国风情；礼花燃放使乐岛的狂欢夜更显迷幻绚丽。

（四）海洋嘉年华

海洋嘉年华这里是顶级游乐设备云集的欢乐天地，它集多元性、自主性、互动性于一身的多彩空间，这里有最惊险和最刺激的冲浪、海之星、华夏飞龙、勇敢者转盘等大型游乐项目，置身其中，如同走进奇幻乐园，带给游客从未有过的欢乐体验。

（五）劲爆水乐园

劲爆水乐园占地22000多平米，可容纳5000人同时游玩和戏水。游客可以参与管状透明滑道、家庭乘筏滑道、陀螺滑道、浪摆滑道、互动戏水屋、攀岩、跳水等惊险刺激的水上项目，并亲身加入海洋公园的泼水节活动中来，观看特有的异域风情演出；针对儿童的游玩特点，园内还专门开辟了儿童戏水区。同时还有别具特色的室外温泉浴池，享受独一无二的温泉SPA。

（六）异域美食

充满异域情调的建筑形式，经验丰富、技艺高超的厨师，在海鲜广场、烧烤广场、海鲜餐厅、冰点屋、西点屋、水果吧内，品尝天南地北美食，中外古今大餐，让游客在休闲娱乐的同时，享受菲佣式的周到服务。

5.项目实施规划

5.1规划原理：

本方案遵循绿色环保的原则，充分利用现有地貌植被，尽可能使用原生态的木材、石材、竹材等天然材料。

充分考虑投资、运营的节约原则，在保证项目效果的前提下，尽量避免永久性建筑屋，以构筑物为主。功能用房以一层为主。运营项目在保证参与性、娱乐性、知识性的前提下以无动力循环使用为主。最大限度的减少运营成本。

充分考虑项目的可持续发展性。整个园区永久性建筑小，项目相对集中，对以后旅游项目的发展延续、产品的更新换代留有余地。使每个分主题均有发展空间。

5.2规划布局：

本项目布局初步规划为两大部分：水上游乐园区、避暑休闲娱乐区

（一）水上游乐园区

1、梦幻城堡（景区大门）。

大门是一座高10米长25米（以地形为准）的丹霞地貌的山体，顶部高度有部分超出了树林，晚上通过灯光效果显得别有情趣吸人。山洞形成了进入园区的闸口和售票口，管理房也隐藏在山体中。山顶上有十几只巨大的蚂蚁，手拿兵器、彩旗站在其上，似乎是在向游客招呼致意。（下为类似场景）

梦幻城堡类似场景

2、劲爆水乐园

劲爆水乐园占地22000多平米，可容纳5000人同时游玩和戏水。这里是顶级游乐设备云集的欢乐天地，它集多元性、自主性、互动性于一身的多彩空间，这里有最惊险和最刺激的冲浪、海之星、华夏飞龙、勇敢者转盘、快乐滑梯等大型游乐项目，置身其中，如同走进奇幻乐园，带给游客从未有过的欢乐体验。

游客可以参与管状透明滑道、家庭乘筏滑道、陀螺滑道、浪摆滑道、互动戏水屋、攀岩、跳水等惊险刺激的水上项目，并亲身加入海洋公园的泼水节活动中来，观看特有的异域风情演出；针对儿童的游玩特点，园内还专门开辟了儿童戏水区。同时还有别具特色的室外温泉浴池，享受独一无二的温泉SPA。（下为效果想象图）

温泉SPA效果想象图

3、休息平台

在园区内设置几处休闲木平台，适当的穿插在各游乐区之间，游客可在这阴凉的树林里喝茶品咖啡，吸氧休息。平台根据山坡地形及落差，错落有致的铺设在树林中。平台的立柱犹如一只只恐龙的腿有力的支撑着，栏杆也是原始生态的原木。

休闲平台类似场景

（二）避暑休闲娱乐区

1、避暑庄园

庄园整体布局巧用地形，因山就势，分区明确，景色丰富，依山旁水，有其独特的风格。庄园布局严谨，建筑朴素，苑景区自然野趣，与天然景观和谐地融为一体，达到了回归自然的境界。园内建筑规模不大，建筑形式多采用原木本色，淡雅庄重，简朴适度。避暑庄园不同于其它的园林，它继承和发展了中国古典园林“以人为之美入自然，符合自然而又超越自然”的传统造园思想，按照地形地貌特征进行选址和总体设计，完全借助于自然地势，因山就水，顺其自然，实乃避暑之胜地。

避暑赏鱼效果图

2、中心购物休闲商厦

三层的独立、欧式建筑的娱乐休闲场所，一流的管理团队，优质的服务，顶尖的音响设备，是您商务洽谈、公司联欢、家庭聚会最佳的休闲娱乐王国。

本着最高档环境享受，最低廉消费价格的经营宗旨，通过在服务区内设有便利超市，不设最低消费等举措，倡导健康的休闲服务方式，引导全新的消费时尚，秉承“超值服务”的行业品牌经营理念，强化企业内部文化和配套服务，力求为顾客提供一个健康、文明、轻松、快乐的娱乐空间。

建设以水上乐园为首要建设开发区，在综合本区经济实力开发的前提下，把娱乐休闲为主的建筑区相继完成。

3、计划的编码体系 通过编码体系可实现对计划的分类与梳理，增加了计划管理的灵活性，方便了计划的多种用途。多样化的编码功能是P3 软件的一个特点。我们在本项目中采用的编码类型包括：作业代码、作业分类码、工作分解

结构编码（WBS）、组织机构编码（OBS）等。

a).作业代码：作业代码是计划作业的唯一辨识符号。我们定义 2－3 位字母表示计划的层次或工程 EPC 阶段，之后用字母或数字填充至 10 位，考虑到以后添加作业的方便，设作业间的自动序数间隔为

b）.作业分类码：作业分类码根据管理需要进行设置，反映每道作业的特征，可用于作业的组织、汇总、过滤等。在本项目中我们设置了众多的作业分类码。包括区域码、单元码、机组码、组织机构码、工程阶段码、里程碑码、计划层次码、关键路径码、系统码、专业码临时码等多种。

c).工作分解结构编码（WBS）：WBS码是在项目实施过程中对项目范围的一种逐级分解层次化结构的编码，将工程项目的工作内容逐级分解成较小的，较易控制的管理单元或工作包，以便于项目计划的控制与责任的落实等等。本项目中业主已经制定前3 级的编码，我们向下开发至第八层。

d).组织机构编码（OBS）：我们编制组织机构编码用来标识各个管理部门和执行单位。本项目中业主的 OBS 编码仅到 EPC 承包商层次。我们针对工作 的承担情况在 P3 中编制了项目 OBS 表，项目部细化到管理部室，设计院细化到专业小组，施工单位细化到专业施工队，调试和供货商工代单独编码。

4、时间计划的建立

用 P3软件编制的工作计划，使用关键路径法可

以清楚了解到每项具体活动如何有序地满足合同里程碑要求。进度计划中还包括工作时间、逻辑关系、编码、资源数据、浮时等进度计算参数。

a).计划的分级与责任： 本项目计划共分六级。

一、二级计划由业主制

定。一级项目计划说明了每个区域或单元的工作过程，以前锋线方式编制。二级计划是项目的付款里程碑计划，是项目进度付款的依据。三级计划包括设计、采购、施工和调试工作。设计和采购计划在三级达到指导具体工作和进行进度计算的详细度，施工和调试计划随工程的进展开发到四级计划。四级计划要涵盖所有的施工活动，作业的细化程度应支持资源数据的加载，并作为施工进度计算的平台。资源数据应方便导出形成各种进度控制文件。应用层次的计划还包括 90天计划、月度计划和周计划。

b).工作内容与作业工期 在三级计划的编制过程中，针对 EPC 工作的特 点，设计、采购、施工、调试分组，召集专业工程师在比较有经验的 PMC 人员的指导下，采用“头脑风暴法”、“专家评议法”等方法，确定了计划条目 和时间。设计作业：由于本项目采用三维数字化设计，设计工作内容与一般电力项目差别较大，设计交付件也大多不同，以3D 模型和设计数据库为主要交付件，在我们对设计工作不甚清楚的情况下，“头脑风暴法”和 PMC 专家的意见迅速集中了各方对项目设计的正确理解，形成了初步的计划工作条目和时间估计。本项目设计计划包括土建、工艺、机务、电气、热工等5个专业，IFR（供检查发布）、IFH（供安全审查发布）、IFD（供设计发布）、IFC（供

施工发布）等 4 个设计审查阶段。

采购作业：首先根据合同形成了主要设备材料 的采购清单，然后按合同要求的采购程序编制了采购步骤，经会议讨论和 PMC 的专家审查形成了初步采购工作内容。本项目采购计划包括订单一百多个，每个订单包括数据包编制、邀请招标、澄清谈判、合同签订、厂家资料交付、设备材料交付等工作步 骤。施工作业：比较而言，我们对施工更熟悉而且 有较多历史项目计划作参考。我们分专业编制了三级施工作业清单及其工期估计，形成了计划施工部 分。

调试作业：本项目强调“无缺陷启动”，要求调 试工作介入早，调试人员在设计阶段就开始了“调试作业表”、调试程序和系统划分等工作，在明确了调试任务并借鉴了 PMC 人员经验的基础上编制了调试计划。

c).逻辑链接

本项目要求采用关键路径法（CPM）编制计划并 动态控制进度。要实现这个要求，足够与合理的作业间链接关系是必须的。我们的要求是所有存在前 后作业顺序的作业必须用逻辑关系链接，严格控制结尾悬空的作业。这也是应用浮时检测计划进度的要求。实际上没有足够的链接关系是无法达到动态控制的意图的。

d).时间平衡 作业与逻辑关系输入后，时间计划初步建立，进行软件计算后的工期往往不合项目要求。时间平衡就是将所有计划的作业安排在合同的允许工期内。计划的最终完成时间是由开工时间、各作业耗时和逻辑关系决定的，某条作业的耗时一般由工作任务量决定，在计划编制阶段尽量避免压缩，平衡 的关键应在逻辑关系合理调整。

5、资源数据

一个时间平衡的实施计划满足了合同对工作时间的要求，但计划是否可行？需要相应的资源投入和产出支持，这些资源与产出数据包括：

a).实物工程量

工程量是资源与产出数据中的重要部分，是我 们进行进度计算的基础。本项目中包括设计、采购、施工和调试四种主要工作需要量化考核，反映各自工作负荷的量是不同的。

设计：

设计工作量采用了设计交付件的数量，对不同 的交付件用难度系数进行调整，基本反映设计工作难易程度。设计完成量是针对设计完成供施工发布（IFC）的图纸中实物工程量的统计，该数据支持现场施工活动，便于进行施工准备。本项目计划考核了主要的 12种设计完成量，编制其月度更新曲线。设计完成工程在 P3 中以 DR 为前缀共编制资源代码 12 种。

采购工作量按照订单（PO）数量作为考核量，对不同的采购订单用难度系数进行调整。考虑到设备一次性采购，而材料则分批采购，对设备和材料进行不同的订单数估计。采购订单表包括了建立潜在供货商清单（PBL）、编制采购招标数据包（EDRS，MR）、技术商务谈判、合同签订、厂内监造、设备交付和材料的分批交付等工作步骤。计划中加载了订单、数据包和现场交付等资源量，方便了这些工作的进度跟踪。采购工作量在 P3中以P为前缀编制了资源 代码 8 种。

施工：

施工工程量种类多，需要资源多，耗用时间长，建立足够的工程量检测种类对控制进度有重要的意义。本项目中对设备类工程采用了设备清单作为工程量；对测量工程类工程采用了数量计量的方式。利用 P3 软件进行工程量管理的目的是控制进 度，故工程量的统计口径即工程量分类的详细程度相当重要，分类太粗难以实现精细化管理，分类太细则会影响计划系统的易用性。对于管道安装工程，由于管道存在多样化的材 料和尺寸分类，我们采用了等效长度的概念－等效米（LM）作为统计单位。同样的原因，为焊口的统计采用了等效焊口的概念－等效焊口（EW）。本项目计划体系中实物工程量资源码有两种：在三级计划中，采用招标工程量以3 为前缀共编码12 种，在四级计划中采用设计工程量以 K 为前缀编码 45 种。

6.项目投资估算、资金筹集

6.1编制依据：

1、《全国统一建筑安装、装饰工程预算定额及单位估价表》。

2、葫芦岛市建筑经济法律法规。

3、全国工程造价师职业资格考试培训教材《工程造价的确定与控制》。6.2投资估算：

项目投资总额为2000万元，详细内容如下：

1、土地取得费用：800万

2、项目前期费用50万，主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文地质勘测等。

3、建筑安装工程费300万元，是指建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

4、基础设施建设费150万元，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用。

5、购买娱乐设备费用：500万元。

6、流动资金200万元。6.3资金筹集计划：

本项目工程建设所需费用约为2000万元。企业自筹资金1000万元，银行贷款1000万元。

7.项目效益评价、经济可行性分析

见附件

8.项目风险分析及规避

见附件

9.项目结论及建议

在充分考虑项目的可持续发展性的前提下，设计充分利用地块得天独厚的滨海，滨河，防护林绿带等自然条件，以水为主题，以水上文化休闲娱乐项目为特色，借鉴夏威夷风格基本元素，使人们在水上乐园，不但可以看水，赏水，而且可以亲水，玩水，既可体会海洋文化的博大精深，又可领略水的柔情与激情，使其成为烟台市独具风格的新水城。现状以金沙滩旅游度假区为中心的滨海景观休闲带已基本成型，基地周边均以高级休闲度假为定位，与本基地的开发存在优势互补关系，将共同打造烟台的黄金海岸。

每个主题公园的发展前景都有充足的空间，中国水上乐园项目在中国的发展是持续的，并占有夏季旅游业相当大的比重。所以占据天时地利人和的水上乐园项目在本地区拥有相当的发展空间，而且我们还可以根据自己本身已有的特点退出多重营销的节目，增加本地区旅游业的亮点，拥有跟多的丰富活动的内容，加大水上乐园的吸引力和营销策略，为水上乐园的开发增加更多的魅力！

篇3：游乐园项目可行性研究报告

根据现代管理决策理论的解释, 决策是为达到一定的目标, 从两个或多个可行的方案中选择一个较优方案的分析判断和抉择的过程。投资项目决策是指从两个或多个可行的投资方案中进行择优, 并最终做出是否投资建设某个项目的决定过程。

项目投资决策过程一般可分为信息收集、方案设计、方案评价和方案抉择四个相互联系的阶段。企业进行重大项目投资或重要经营业务决策, 一般都包括上述四个阶段。其中:第一阶段收集信息是为第二阶段方案设计打基础;第三阶段方案评价既是对第二阶段的方案设计进行可行性分析, 又是为第四阶段的方案选择提供可靠的依据。在上述四个阶段中, 最基本也最关键的是方案设计和方案抉择这两个部分。

图1为我国目前投资项目决策的一般流程, 其中基本部分为:编制项目可行性研究报告, 并由有项目投资决策权的部门或人员根据可行性研究报告做出是否投资建设该项目的决定;在涉及政府投资、国有企业投资等特殊情况时, 一般在进行项目可行性研究前, 还需要完成立项审批, 即编制和报批项目建议书或初步可行性研究报告;出于决策的科学性和谨慎性考虑, 对于技术较复杂、资金投入多、各方面影响大的投资项目, 一般还要组织相关技术、财务、法律等各方面专家对编制项目的可行性研究报告进行项目评估, 以进一步确定拟投资项目的可行性。

从图1可见, 可行性研究工作及所形成的可行性研究报告处于现行投资项目决策流程中最关键的地位, 实际起到为最终决策提供决策意见和参考的作用。

二、投资项目可行性研究报告内容

根据国家有关部门组织编制的《投资项目可行性研究指南》规范, 可行性研究报告内容涉及的重点包括:项目建设必要性、建设可能性、方案设计可行性 (包括技术可行性、工程可行性) 、方案评价可行性 (包括财务可行性、经济可行性、资源环境可行性、社会可行性、风险与不确定性) 等。具体有: (1) 项目建设的必要性。 (2) 市场分析。 (3) 项目建设方案研究, 主要包括:建设规模和产品方案、工艺技术和主要设备方案、场址选择、原材料和燃料供应方案、总图运输和土建工程方案、节能和节水措施、环境保护治理措施方案、职业安全卫生健康措施和消防措施方案等。 (4) 投资估算、融资方案。 (5) 方案评价, 主要包括:财务分析、经济分析、经济影响分析、资源利用分析、土地利用及移民搬迁安置方案分析、社会评价、不确定性分析、风险分析。 (6) 结论与建议。

对比上述的可行性研究报告内容与投资决策过程可以看出, 标准的可行性研究报告从形式上涵盖了信息收集 (市场分析) 、方案设计 (项目建设方案研究、投资估算、融资方案等) 、方案评价 (财务分析、经济分析、环境分析) 等投资决策阶段, 直至在最终的结论与建议中会直接形成投资建议供决策者采纳, 从而部分替代了方案抉择的功能。但仔细研究可行性研究报告的实际内容则会发现, 现行的可行性研究模式及由此形成的可行性研究报告, 由于未能真正体现投资项目决策的根本要求, 因而并未起到为项目投资决策提供依据和辅助的作用。

三、现行投资项目可行性研究报告的缺陷

1. 无法形成多个可行的建设方案。

现行的投资项目可行性研究分为方案设计和方案评价两个部分, 其基本流程如图2、图3所示:

在方案设计部分, 目前的方案比选一般是在产品方案研究、技术方案研究、选址方案研究等各个阶段内部进行, 各个阶段之间形成“串联关系”。这样的比选方式可能会造成这样一种情况, 即在技术方案研究中进行三个方案 (如技术方案1-1、1-2、1-3) 的比选研究, 只是从上阶段比选出来的产品方案1 (假设产品方案1优于方案2及方案3) 衍生出来的;同样, 在选址方案研究中进行三个方案 (如选址方案1-1-1、1-1-2、1-1-3) 的比选研究, 又只是从上阶段比选出来的技术方案1-1 (同样假设技术方案1-1优于方案1-2及方案1-3) 衍生出来的。

这样, 最终只能得到一个可行的建设方案 (本例中的建设方案由产品方案1、技术方案1-1和选址方案1-1-1组成) , 不仅不能形成决策所需要的多个可行方案, 而且这种串联式的研究比选流程也仅仅能保证方案可行, 虽然它包含了产品、技术、选址一组方案, 但不能确保方案在产品、技术、选址等方面达到综合最优。

由于在上述方案设计阶段未能形成多个可行方案, 造成在方案评价阶段只能针对已经选定的唯一“最优”方案进行评价, 因而只能起到论证和评价所推荐方案的可行性, 无法达到择优方案的目的。

2. 方案评估重影响评价、轻效益分析, 且项目效益分析过于片面。

现行的投资项目方案评价的内容主要有: (1) 财务分析。通过对所推荐方案在财务效益与费用上的预测, 进行盈利能力、偿债能力和企业生存能力的分析, 据以评价所推荐项目方案的财务可行性。 (2) 经济分析。又称国民经济评价, 是按合理配置资源的原则, 从项目对社会经济所做贡献以及社会为项目付出代价的角度, 考察所推荐项目方案的经济性和效率性以及经济合理性。需要进行经济分析的主要是具有自然垄断特征、具有公共产品特征、外部效果显著等市场配置资源失灵的项目。 (3) 经济影响分析。分析所推荐方案投资建设和运营会对区域经济发展、产业发展及宏观经济所带来的影响。 (4) 社会评价。识别和评价所推荐方案的社会影响以及当地社会环境对拟建设项目的适应性和可接受程度。

从以上研究报告内容可以看出, 现行可行性研究报告采用的是“审批”思路, 即可行性研究报告主要立足于获得投资决策机构尤其是政府投资主管部门的审批, 它实质上是一种申报材料。这种模式报告, 除财务分析部分外, 在方案评价部分所涉及的经济分析、经济影响分析、社会评价等内容均是站在政府部门审批的立场提出来的要求, 着重点在投资项目对资源、区域宏观经济、社会环境等的影响, 而不是投资项目的效益。

事实上, “影响”和“效益”是一个问题的两个方面, 只不过, 审批部门看重投资项目的“影响”, 而建设单位则更关心项目投资后所能产生的“效益”。当然这个“效益”应该是综合效益, 而不仅仅指纯粹的经济效益, 还可能是资源能源的节约和利用、生态环境保护、环境治理成效、增进就业和社会公平等方面的效益。

过分追求效益的定量分析, 使得目前可行性研究中的经济分析也采用与财务分析相类似的方法和指标, 导致大量宏观经济效益、环境效益及社会效益方面的定性信息被舍弃, 以致许多战略性、公益性的投资项目无法得到合理采用。随着投资项目研究分析技术的发展, 宏观经济效益、环境效益及社会效益的分析也引入了定量分析技术, 但总体看, 定性分析仍占主导地位。

3. 可行性研究的分析评价结论零散, 不能对最终的投资决策提供统一、清晰的倾向性意见。

由于目前的可行性研究报告一般只会产生一个可行方案, 在报告的分析评价结论部分就只需要汇总前面的各个方面可行性分析结论, 为决策者做出“是否投资”的决定提供参考。

这样的结论汇总模式存在以下不足:一是只能提供“项目在各方面均可行”的基本结论, 无法就其可行的“程度”进行清晰的判断;二是若项目在不同的方面存在互相矛盾的可行性结论时, 不能区分不同因素之间的重要性, 无法为决策者提供有效的建议;三是若存在多个平行的可行方案时, 无法进行方案之间的比较。

四、投资项目可行性研究报告编制的改进

1. 项目可行性研究流程的改进。

图4是针对现行方案在设计流程上的缺陷所进行的改进。它是一个多方案矩阵形式的流程框架, 即根据投资项目的市场分析、建设目标等前提条件, 分别在产品、技术、选址等各个阶段设计多个方案进行交叉研究比选, 最终为下阶段的方案评价提供多个建设方案。这种流程框架弥补了原流程可能丢失最优方案及无法形成多个可选方案的缺陷。

在多个方案的交叉研究比选时, 由于阶段数和各阶段方案数均较多, 可采用正交试验法减少分析量。如在阶段数和各阶段方案数均为3时, 正交试验法所需要分析的方案数可由27个减少至9个。

需要注意的是, 经过上述流程后进入后续流程的若干个可行建设方案, 并不一定是优选出的前几个方案, 需要结合各方面因素综合确定, 也可以结合其他方案优点, 对选定的方案进行适当改进后形成新的建设方案。

改进后的项目方案评价流程框架如图5所示:

图5表明, 方案设计阶段的任务是提供多个可行性方案, 它不是进行方案择优, 而是按照项目方案后续评价步骤分别进行财务、环境、社会责任等分析工作, 最后再根据各项分析评价结果, 提供比选意见, 供决策者对这些可行方案做最后决策参考。

2. 对投资项目效益评价内容的扩展。

为使效益评价适应各类不同性质的投资项目, 需要对效益评价的内容进行扩展和整合。与现行方案评估内容相对应, 投资项目的效益一般可分为企业经济效益、宏观经济效益、环境效益和社会经济效益。 (1) 提高企业的纯经济效益; (2) 促进资源合理配置、促进区域及产业经济发展的宏观经济效益; (3) 促进资源节约、污染治理、生态环境保护等环境效益; (4) 促进社区就业、社会和谐和发展等社会效益。

目前的宏观经济效益、环境效益及社会经济效益的分析都是整体归入经济分析部分来进行, 通过引入社会折现率、影子汇率、影子工资、影子价格等经济分析参数, 进行经济净现值 (ENPV) 、经济内部收益率 (EIRR) 等经济费用效益的定量分析。为充分考虑投资项目对宏观经济、环境、社会等方面的贡献及效益, 需要扩展项目效益分析内容, 对宏观经济效益、环境效益、社会经济效益等的分析评估应定量与定性并重, 注重定性分析。同时, 定量分析也不应局限于现行的经济效益分析方法。

在图5中, 将项目方案评价阶段划分为三个部分, 即财务分析、其他效益分析和宏观影响评价。其中其他效益分析主要是对项目的宏观经济效益、环境效益及社会经济效益进行定量及定性分析, 宏观影响评价为对项目在宏观经济、环境及社会影响等方面进行的评价。

3. 构建项目可行性研究结论的综合评价指标体系。

在改进的可行性研究体系中, 最终形成的是多个具有可行性的方案, 为综合比较这些方案的优劣, 为最终决策提供有指导意义的结论, 就需要建立项目可行性研究结论的综合评价指标体系。在项目方案设计和方案评价阶段涉及的主要方面都或多或少会对项目投资的决策产生影响, 主要包括:产品市场、原材料获取、技术适应性、选址合理性、施工难度、经济效益、宏观经济效益、环境效益、社会效益等。下表为笔者建议的综合评价指标体系。

如表所示, 将评价指标分为项目方案本身的质量、项目建设方面的情况、项目在外部影响方面的优劣、项目效益以及项目的风险与不确定性等五大类, 具体再分解为20个评价指标。在对项目进行综合评价时, 应根据项目的不同性质, 分别给各个评价指标赋予一定的权数 (右表所列的权数为一个公益性投资项目的假设例子) 。各个评价指标的得分由评价分数 (满分10分) 与相应权数相乘而得, 最终的合计得分即为该方案的可行性综合评价得分。多个方案比较, 综合得分高者为较优方案。

需要注意的是, 在对同一项目的不同方案进行综合评价时, 各指标的权数应保持一致。

五、结论与建议

作为企业投资项目决策的核心文件和主要依据, 目前的可行性研究报告在编制和使用方面尚存在一些缺陷, 主要是:在方案设计阶段即进行产品、技术、选址等方案的比选和取舍时, 无法形成多个完整的可供进一步评估和比较的可行方案;方案评估重影响评价、轻效益分析, 对项目方案的效益评价只采用精确定量分析方法, 且主要针对纯财务效益, 而忽略宏观经济效益、环境效益和社会经济效益等因素的定性分析;可行性研究结论零散, 不能区分重要性, 且无法对最终的投资决策提供统一、清晰的倾向性意见等。为此, 有必要对现行的可行性研究过程及报告编制进行改进, 具体建议是:

第一, 采用多方案并行的矩阵式分析方法, 确保通过项目设计阶段形成多个较优完整的可行方案, 避免过早丢失方案信息。

第二, 扩展投资项目效益分析内容, 对宏观经济效益、环境效益、社会经济效益等的分析评估实行定量与定性并重, 以适应不同类型投资项目可行性研究的需要。

第三, 构建可行性研究结论的综合评价指标体系, 通过对不同权重的设定, 形成统一、清晰的可行性研究综合性结论, 为投资项目的最终决策提供可靠依据。而科学的评价指标体系的构建, 指标权重的设定十分关键, 政府部门应针对不同类别的投资项目做出统一规定, 以方便各类企业使用和进行横向比较。

参考文献

[1] .唐立峰, 陈培友.公益项目评价与选择的属性层次模型.技术经济, 2003;12

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[3] .付晶晶, 汪泱.我国可行性研究现状及评价方法改进.化工技术经济, 2005;2

[4] .王京芳, 王露, 曲莎.优化企业环保项目投资决策的方法探析.科学学与科学技术管理, 2008;1

[5] .罗绯.我国投资项目财务评价指标及决策方法的现状分析.现代经济信息, 2009;18

[6] .胡章喜主编.项目立项与可行性研究.上海:上海交通大学出版社, 2010

篇4：游乐园项目可行性研究报告

关键词：农业建设项目；可行性研究；初步设计；编写质量

中图分类号：S-3 文献标识码：A 文章编号：1674-1161（2015）03-0079-02

在从事辽宁地区农业建设项目咨询设计工作期间，编写大量的农业建设项目可行性研究报告及初步设计报告，积累了比较丰富的经验。现根据工作实践，针对编写工作中遇到的问题提出建议，为提高可行性研究报告及初步设计的编写质量提供参考。

1 编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计时的问题

1.1 缺乏农业工程建设标准

改革开放以来，农业发展经历历史性的转变。党中央、国务院高度重视农业的发展与建设，加大对农业基础设施建设的投资力度。建立健全农业工程建设标准，对有效调控固定资产投资规模和引导投资方向，优化投资结构，防止低水平重复建设，提高项目建设管理工作规范化、科学化水平，保证项目建设质量和投资效益，合理利用农业资源，推进技术进步，实现可持续发展等具有重要作用。

近年来，我国颁布多部农业工程建设标准。这些标准是咨询设计单位编制可行性研究报告和初步设计的重要依据，在加强工程项目决策和建设的科学管理、正确掌握建设规范、合理确定建设水平、推动技术进步、全面提高投资效益等方面起到重要作用。同时为与农业工程建设相关标准的制定积累经验，对推动我国农业工程标准化工作的进展有重要意义。

目前，我国农业工程建设标准仍存在很大的空白，农业工程建设标准体系仍不够健全，部分标准存在深度不够、技术落后、标准偏低等问题。建议有关部门推出更多的农业工程建设标准，加快农业工程建设标准更新步伐，使编制可行性研究报告以及初步设计的依据更加充分、更加科学、更加先进。

1.2 缺乏农业工程标准图集及图例

农业建设工程图纸包括农业建筑工程设计图纸和农业田间工程设计图纸。在设计农业建设工程图纸时，一般依据建筑工程图集、水利工程图集、土地整理工程图集以及其他行业图集。这些图集并不完全适用农业项目，有时存在标准过高、规模过大、适用条件不一致等问题。此外，部分农业工程没有图集可依据，市面上又缺少农业工程相关图例资料，设计图纸经常是本单位自行研究设计，或是与地方农业科研单位合作设计，有时也由建设单位或是生产企业提供。由于有些工程项目没有统一的设计图集，甚至有些工程没有相应的技术标准，造成工程设计水平不高、技术不先进、建设成果不统一，造成一定程度的浪费。建议国家有关部门针对这些现象，组织相关设计单位以及相关生产企业，编制有针对性的农业工程标准图集，提高全国的农业工程设计水平，统一设计图纸质量标准，提高全国的农业工程建设质量。

1.3 项目建设期不准确

一般情况下，在项目可行性研究阶段，建设期的表达方式为具体的某年某月至某年某月。由于项目建设期应从项目初步设计批复、投资计划下达后开始计算，而从项目可行性研究报告编制到项目投资计划下达这个时间段弹性较大，因此，建设期具体到年月是不合适的。建议在项目可行性研究阶段，建设期的表述为项目建设执行所需的时间长度。

2 提高可行性研究报告及初步设计编写质量的建议

2.1 端正态度，加强管理

1） 为保证可行性研究报告的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中，必须站在客观公正的立场上进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的客观结论。

2） 咨询设计单位建立质量管理体系。由业务负责人担当质量管理工作负责人，对单位所有可行性研究报告及初步设计等咨询设计成果进行质量监督。每个项目设置一个项目负责人，重点对所负责的项目进行全方位的质量管理，注重方案优化和比选，对项目的每一环节进行严格把关，做到精益求精。由各设计室建立质量管理评估小组，业务骨干担任小组负责人。小组之间进行咨询设计成果的校对与审核，以保证咨询设计成果的质量。

3） 咨询设计单位建立咨询服务质量审查制度。由主管院领导担任总负责人，负责对所管处室的服务质量、工作运行等情况进行内部监督审核，定期对服务质量评估的结果进行回馈与评比，并对评比结果优秀的处室及个人给予奖励。

4） 为保证可行性研究报告及初步设计的编写质量，应保证咨询设计单位有足够的工作周期。

2.2 提高咨询设计人员自身素质

咨询设计人员自身素质的高低决定工程咨询和设计服务的质量水平。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，是政策性、技术性都很强的综合性工作。咨询设计人员要有较高的政策水平、技术水平和综合分析能力；要熟悉各项标准、政策、法规，针对需要解决的不同问题，灵活准确地加以利用；要了解农业生产规律、农产品经营销售方式、农产品生产工艺技术；具备建筑设计能力以及财务分析能力。因此，作为咨询设计人员，需要通过不断的学习来提高自身素质和能力，同时经常关注各项标准、政策、法规的变化以及行业动态。

2.3 遵守相关标准、政策、法规

编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，必须以相关标准、政策、法规为依据，不得主观更改。主要依据的标准、政策、法规有：《中华人民共和国农业法》《农业基本建设项目管理办法 》《农业基本建设项目申报审批管理规定》《农业基本建设项目可行性研究报告编制内容及深度要求》《农业建设项目初步设计文件编制规范》《农业基本建设项目招标投标管理规定》《建设项目经济评价方法与参数》《基本建设财务管理规定》《固定资产投资项目节能评估及审查指南》，以及相关的国家农业行业标准。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计还应符合国家土地管理、城市规划、工程建设强制性标准、政策、法规要求，遵循行业主管部门颁布的建设标准、估算指标、造价定额、技术规范、产品质量检验与检测标准等。此外，具体的项目还有相对应的政策及管理办法，如《国家农业综合开发产业化经营项目申报指南》《保护性耕作工程建设规划》《全国农产品质量安全检验检测体系建设规划》等。

3 结语

农业建设项目可行性研究报告是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的依据。农业建设项目初步设计是项目前期立项工作成果的进一步深化和反映，也是进行后续工作的主要技术、经济指导文件。因此，做好可行性研究报告和初步设计编写工作对农业建设项目的顺利实施，以及充分发挥其经济效益、社会效益、环境效益具有重要意义。

参考文献

[1] 孟广文，历兰伯.浅谈如何提高可行性研究报告的编制水平[J].交通科技.2004（2）：72-73.

[2] 方松.如何编好农业建设项目可行性研究报告[J].发展.2007（11）：82.

[3] 张建民，陈雅娟.编制项目使用林地可行性报告应该注意的几个问题[J].河北林业科技， 2008（5）： 58-59.

Abstract： The article summarized the problems meeting in the writing of feasibility study report on preparation of agricultural construction project and preliminary design based on many years' experiences， made suggestions for improving the writing quality for it， and provided a reference for raising working efficiency for related agricultural staff.

Key words： agricultural construction project； feasibility study； preliminary design； writing quality

篇5：游乐园项目可行性研究报告

为了，挖掘本地区的农业资源优势，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加收入，开辟生态农业增收新途径示范，拓出田园立体种养殖新模式，特制定本规划。

一、基本情况

扬州市郊区某地，荒地、低产田改造。

二、规划依据

1、区位优势。扬州市郊区，沿江，交通便利、经济基础较好，2、地理优势。沿江，环境宜人，附近有生态大棚种植示范园

3、开发优势。该区域地域空间相对开阔，空气清新，环境洁净，乡村景观保存良好，农业生产种类多样，特色明显，形成了资源—市场，功能—空间上的互补态势。

4、市场优势。适合现代人返璞归真的想法。依托扬州农学院的科研优势，建立以生态立体循环为主题的示范园，同是可以是人们休闲。放松心情，亲近大自然的好去处。

三、建设思路

本规划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。

四、建设内容

1、种植园区建设。围绕基本农田，建设以杂豆、瓜类为主的小杂粮种植园，种植采取小畦种植、标准化作业，尽力体现田园风光；建设10亩以苦菜、黄花菜等为主的食用野菜种植园；建设5亩大路菜种植园；建设5亩保护地温室大棚反季节蔬菜种植园，合理搭配，并引进新品种、新技术，四季生产、四季消售，既体现观赏性，又体现食用性。

2、栽植园建设。果园，尽力达到三季有花、四季有果。林间套种：经济林套种，种草养鹅，放养草鸡。我们的四季果园将在一到三年内建成。预计第四年收益五到六万，以后每年以10%的速度递增，也就是说我们的四季果园从建林到收回成本只需要六年左右的时间。

3、养殖园区建设。

（1）稻鱼鸭混作示范10亩：

指在同一块田中垄面种稻、、沟内养鱼、水面放鸭的稻田混作方式。稻田养鱼、鸭后，使稻田中最大初级生产者的水稻与最大消费者的鱼、鸭有机的结合而成为稻田生态系统中的关键因素，通过适当的技术措施，克服鱼、稻、鸭相互之间的矛盾，形成鱼对鸭、鸭对稻和鸭对鱼之间彼此有利、彼此促进的共生环境条件，进而提高稻田的总体产出能力。

由于鱼、鸭在田中的游动和觅食，翻动了土壤，搅动了田水，从而改善了稻田的通气状况。同时，鱼、鸭排泄有大量粪便和喂养鱼、鸭而投入的饵料残渣，有效提高了稻田的有机质含量，增加了土壤的肥力。据测定，稻鱼鸭混作田较水稻单作田土壤中氮、磷、钾及有机质分别高27.9%、44.3%、6.5%和28.2%。因此，稻鱼鸭混作田在水稻后期可不施穗、粒肥；连续3年混作后甚至可以不施肥或很少施肥；故稻鱼鸭混作有利于提高田土肥力，降低生产成本。从稻田单位面积的产值和收益看，稻鱼鸭混作优于作为对照的稻田兼作、稻鸭兼作和水稻单作。

（2）鱼—猪—草生态养鱼模式：每亩鱼池配养3头猪即可满足养鱼和种草对于有机肥的需要。塘泥返埂种草。建沼气池用于照明和燃料。旧坑塘改造，建立循环水系。养鱼过程中需要大量青饲料、精饲料、肥料等，最好的办法是就地综合经营配套生产。青饲料最好留在池埂上，专门用于种植绿肥和青饲料。一亩成鱼池要配0.3—0.5亩饲料地。

4、休闲设施配套把民族性与现代性、观赏性与实用性结合起来，新建200平米休闲宾馆；建3—5户独院民居，一个食府、一个土特产批零门店；用木结构、钢化玻璃结构等不同风格的建筑。

5、基础设施配套。新打机井一眼，辅设水网，建沼气池、公厕1个，铺设太阳能路灯，建设排洪、排水渠等，力争做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。

五、经营理念

1、观光。

一是风貌观。观赏沿江的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明的景色，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞，晨看浓雾、夜听风；春看山花烂漫，夏尝风雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、万里雪飘、原驰蜡像。

2、休闲。住：木屋、农家小院；吃：应季果蔬、吃农家饭；玩：垂钓、游泳、日光浴，棋牌、儿时游戏等；娱：桌游、文娱活动等

3、采摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。

4、购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的杂粮、野菜、蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。

5、品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受本地饮食文化。

6、农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。

六、可行性分析

1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

2、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。

3、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实

现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。

4、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。

5、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。

6、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。

七、投资估算及效益分析

本规划建设设计建设年限为3年，第一期投资约合人民币800万元。因地制宜建立水系和道路等基础建设120万，木屋等建筑9套，约合人民币230万元，猪舍，沼气项目40万元，太阳能供电发电系统1KW约5万，20KW基本可以满足园区需求，合计100万，不可预计费用60万，种养殖包括特种种养殖100万，其它固定资产和流动资金合计150万。项目建成后，年可创纯收入240万元，7年可收回成本。如在建设期间逐渐投放运营，收回成本年限可缩短。预期最佳高峰期年收入可达到350万元。因此本项目具有经济、社会、生态三大效益.将再生能源、生态循环和环境有机结合。成为扬州绿色低碳生活体验区和青少年生态环保教育基地。

八、实施措施

创新开发。忠实目标消费人群，采取分期实施、逐步完善、适度规模发展。采取对服务内容进行细分，量身定制不同的消费价格，以获得更多的消费群体。并坚持生态优先、方便经济原则，使环境优美、服务体贴到位、提高品味，吸引留住客商及消费者。

强化管理。一是要转变观念，统一思想，正确认识农业旅游。二是要合理规划，科学、规范开发。三是要精心设计农业旅游产品，突出特色。四是要强化开发中的安全卫生工作。五是要搞好促销。六是要培养农业旅游管理服务

附：立体生态农业：又称层状农业。着重于开发利用重直空间资源的一种农业生产方式。在单位面积上，利用生物的特性及其对外界条件的不同要求，通过种植业、养殖业和加工业的有机结合，建立多个物种共栖，质能多级利用的生态系统的农业生产方式。主要内容有：根据不同生物物种的特性进行垂直空间的多层配置；自然资源的深度利用，主产品的多级、深度加工和副产品的循环利用；技术形态的多元复合等。立体农业分异基面和同基面两种类型。异基面立体农业指不同海拔、地形、地貌条件下呈现出的农业布局差异。如桑基鱼塘、果基鱼塘等属微观异基面立体农业。同基面立体农业指同一块田地上的间混套作及兼养动物、微生物的立体种养系统。如林粮或粮菜间作、稻田养鱼、农田插种食用菌等。合理的立体农业能多项目、多层次、有效地利用各种自然资源，提高土地的综合生产力，并且有利于生态平衡。生态系统中的物质和能量被分层次多级利用，使生产一种产品时产生的有机废物，成为生产另一种产品的投入，也就是使废物资源化，以便提高能量转化率，减少环境污染。

篇6：2水上乐园项目研究报告汇总

如今，曾经名噪一时的水玎珰水上乐园，似乎有没落的趋势。位于御景湾酒店的棕榈谷水城，虽然暑期也可以看到游客蜂拥而至，但每年开放三个月，且门票销售呈增长趋势，但盈利状况也不容乐观。

有人统计，在全国，赚钱的水上乐园不超过十家。那么，东莞的水上游乐场所，面对季节性强、辐射范围小、以短客为主的种种现实，又该何去何从呢?

生意惨淡却欲罢不能

现状？？

每年都在亏钱

近几年以来，东莞的水上乐园项目盈利情况并不理想。

水玎珰总经理蔡殿武说:“每年算下来，亏掉几十万。”因为受季节的限制太明显，一年下来，开放时间最多只能有五六个月。不开放的时候，维护成本每个月也要花掉10万元左右。旺季赚的钱，完全不够歇业时赔的钱。

虽然御景湾的棕榈谷水城没有正面回应盈利问题，但从水玎珰的境遇，不难推测棕榈谷水城的境况。棕榈谷每年只开放3个月，不开放的时间比水玲珑还长，达到9个月，可想而知要花多少钱来维护。

当然，棕榈谷水城有其特殊情况。御景湾酒店盈利不错，棕榈谷只是酒店的一个配套项目，供夏季住店的人有个去处，顺便也做做周围居民的生意。即便在旺季生意确实很好，但它是否赚钱，或许不是御景湾酒店老板首先要考虑的问题。

症状？？

活动有些单调

东莞毕竟辐射范围有限。虽然所有的景区都希望能辐射到周边城市，但实际上在各景区和游乐场所游玩的，绝大多数还是本地居民。另外，广州长隆等场所的崛起，还给东莞本地的水上乐园一个巨大冲击。各旅行社均反映，到了暑期，长隆的旅行团常常爆满，游客需要提前预订。东莞的水上乐园，为什么过得不够滋润呢?

东莞青旅市场部经理黄泽浓认为，像广州的长隆、珠海的梦幻水城等，夏季都举办水上音乐节、世界比基尼小姐大赛等活动，冬季也会定期地举办一些园区活动，这是东莞目前的水上乐园所欠缺的。东莞水上乐园基本上没有什么活动，更别谈什么有影响力的大型活动。

黄泽浓说，棕榈谷水城作为酒店的配套，有酒店的支撑，经济压力没那么大。但水玎珰基本上不能依靠其他的经营模式，只能靠着水城的游乐项目，它受季节限制是最大最明显的。

处方？？

定位要清晰

让我们来一点反向思维:难道水上游乐项目一定要在夏天进行吗?让居民在秋冬季节也走进水上乐园，是否真的不可能?

东莞青旅市场部经理黄泽浓说，在冬天，东莞周边一些城市，如河源、惠州、珠海等地，温泉生意特别好，很多东莞人都报团前往。当然，大家去也只是泡泡温泉而已。总体来说，东莞人在冬天没有下水的习惯，这是导致水上游乐场所发展不好的一个很重要的原因。

他认为，东莞人的习惯一时半会难以改变，那么水上乐园就应该根据游客的需要来做一些改变，应该向居民宣传冬季游泳和泡水的好处，多进行一些水上健康理疗的概念打造。比如，现代人工作压力大，很多人身体都处于亚健康状态。如果能打造一些冬季水上理疗项目，让一些人养成秋冬戏水理疗的习惯，就像现在大家都很自然地去做普通按摩一样，那么水上乐园在秋冬季节也有发展的可能。

东莞市政府特约研究员、中山大学教授林江给东莞水上项目发展开出了自己的方子:要解决这个问题，游乐场所首先要有清晰的定位。要弄清楚“游客为什么要来”这个问题。其次，要尽量利用现有优势，进行综合发展，满足市民潜在的消费需求。从目前看来，由于短线客人为客源主体，辐射范围有限，受气候因素影响明显，水上乐园投资回收压力很大，同类可替代竞争对手也正虎视眈眈，比如新兴崛起的长隆，以及各种游泳池、海滨浴场等。单一的水上乐园形式似乎不能够满足营运需求，必须借助多元化品牌文化优势，控制投资规模，品牌联合促销，创新营销运营思路，针对自己水上乐园主打的客户群，凸显自身特色，结合社会热点或文化焦点搞多样化的主题活动，吸引更多游客。

■样本

水玎珰的坚持

2002年开始营业的水玎珰，与御景湾棕榈谷水城比较起来，似乎有更多吸引人的地方。但8年以来，它一路走得更艰辛。总经理蔡殿武说，水玎珰一直亏钱经营，但台湾老板似乎还没有想到要放弃它，一直在坚持。

水玎珰有室内和市外的水上游乐项目，除了室外与棕榈谷水城几乎一样的硬件设施之外，它室内有温水池、中药池、冰水池、蒸汽室等。除了暑期游乐之外，还向游客提供Spa及室内的水上休闲项目。夏季遇上雷雨天气，水玎珰的室内项目也正常营业。

蔡殿武说，水玎珰最早的定位是以Spa为主、以水上游乐为辅。但这些年实际上是以水上游乐项目为主，绝大多数顾客都是暑期来玩水，做Spa的会员一直不多。

水玎珰的老板是台湾人，他当初在台湾发现无论什么季节，顾客都非常喜欢室内的Spa。台湾很多地方基础设施并不好，但冬天只要有热水供应，有一些喷嘴，都会有很多人去玩水做Spa。他认为东莞台商并不少，室内Spa应该有市场，便投资5000万，建成了集室内、室外Spa和水上游乐于一体的水玎珰。在东莞，水玎珰是人们四季都可以玩水的唯一场所。

开业之初的水玎珰，夏天生意非常好，最好的时候一天的人流量可以达到5000人次。但好景不长，到了冬天，几乎就没有顾客了。尽管这里的设施非常好，室内加温，水温也加温，无论是室内滑梯还是中药池泡水、做Spa，都是非常舒适的。但顾客仍然寥寥无几。

水玎珰硬着头皮开，在冬天照常营业。几个月下来，问题严重了:如果不开放营业，场内的设施维护每个月需要10万元左右。如果开放营业，顾客少得可怜，但冬季要加温，成本又特别高，一个月亏本达到20万元。无奈之下，在2002年、2003连续两年冬季照常开放之后，从2004年到现在，水玎珰每年只开放约五六个月时间。

蔡殿武也不是没有想过办法。两年前，他找到附近的中学，提出在冬季时为学生做一些冬泳培训，给学生免费提供早餐。虽然室内的温度和水温已经是非常舒适了，但校长却不放心。校长说:“干嘛要冬天去游泳呢?学生要是感冒了，这个责任难道你来负吗?”一句话就把蔡殿武堵住了。他心里计划了很久的学生冬泳培训项目就这样泡汤了。

北方很多城市的人都有冬泳的习惯，如北京、东三省等地，每年都会举办冬泳比赛，不少人热爱冬泳，但南方人并没有这个气氛。

蔡殿武多次试图与东莞市游泳协会等团体合作，举办一些冬季的水上项目的比赛或者培训类活动，但对方对这个项目并不热心。

蔡殿武说:“我们一直都没有放弃努力。老板也说，总要慢慢地培育这个市场，让东莞人慢慢地习惯冬天也出来游泳，出来做做Spa。我们一直在坚持，但我心里并没有底，不知道我们能坚持多久。”

■产业观察

东莞搞不了“长隆”

曾有人说，东莞现在的水上游乐场根本满足不了东莞人的需求。东莞人有经济实力，有消费力，如果有长隆这样的游乐场，一定会非常受欢迎。

但这个观点值得警惕。

东莞不缺乏旅游资源，但旅游相关配套却并不成熟。来东莞的外地人，有多少是专门来游玩的?答案显而易见，来东莞的人大多数是商务、贸易客商，或者将东莞作为去广深的中转站。

有业内人士认为，要想让现有的游乐场所发展得很好，东莞必须在城市营销上多下功夫，将旅游资源整合起来，让很多人愿意来东莞玩。东莞是个二线城市，辐射的范围不能跟广州、深圳比，能够把现有的项目做大做强就很不容易了，并不需要长隆这样的大型水上乐园。

水玎珰总经理蔡殿武说，他去长隆体验过。那里的刺激项目居多，很多项目体验一次，就再也不想体验了。但东莞的水玎珰和棕榈谷这些常规项目，很多都可以经常来玩的，温和的项目居多。如果再造一个“东莞的长隆”，可能亏得比棕榈谷和水玎珰更厉害。

东莞市政府特约研究员、中山大学教授林江认为，东莞的地理位置和水上项目的发展空间，尚不具备做强做大的条件，珠三角市民对东莞水上项目的认可度还存在一定的差异。长隆看似是个水上乐园，但它背后是各种旅游资源和设施的支撑。当一个场所的旅游点不是单一的，而是呈集群式的，也即围绕着水上乐园还有其他的旅游景点的时候，游客才有长距离出行的动力，才能吸引周边甚至全国的游客。东莞要实现长隆这种综合发展的要求，需要运营商对发展有长远的规划，需要相关部门的支持。

东莞青旅的市场部经理黄泽浓也有着相同的看法。她认为，东莞的消费结构有自身的特点。广深两地中等收入家庭数量较多，而东莞是个金字塔型结构，收入与消费逐级减少。长隆能在广州长盛不衰，吸引了包括东莞在内的珠三角市民前去消费。广州这座城市本身的辐射能力就比较强。如果把长隆搬到东莞，效果一定会大打折扣。

黄泽浓认为，东莞的酒店业非常发达，现有的旅游资源也非常不错，比如松山湖等景区。如果能够很好地将水上游乐项目、酒店及其他旅游资源整合在一起，比如把松山湖观光、踩单车、水上乐园、酒店服务等资源整合好，东莞的水上乐园就可以向高端发展。这样可能更符合东莞的定位，而且也能更好地吸引周边人群来东莞。

■访谈篇东莞市政府特约研究员、中山大学教授林江:

综合盈利项目是发展根本

水上游乐场所的发展，因南方特殊的气候为此类项目提供了得天独厚的经营条件，但值得思索的是:为什么东莞为数不多的几个大型户外水上游乐场所，却一直没有受到市民的热烈追捧，其背后到底存在哪些方面的原因?港澳珠三角研究中心副主任、东莞市政府特约研究员林江教授认为，水上场所的发展，在丰富本身经营内容的同时，比如增加更多的游乐项目，提高亲水文化内涵外等，还要结合周边的餐饮、酒店等各种配套，进一步丰富和完善水上游乐场所的消费内容。

项目发展:从单一到综合

林江指出，南方的市民一般会更早感受到夏季的炎热，所以在南方，特别是广东，发展水上项目更有其独特的优势，在水上乐园消暑，也日渐成为市民的一大消费需求，而近两年，东莞的几个水上场所，也就是在这种需求中发展起来的。此外，现在家庭更加关注孩子生活的丰富性，特别是到了夏季，一家人带着孩子去嬉水，不但增进了家庭的和睦，也充实了孩子的娱乐生活。

事实上，记者在东莞多个水城看到，有很多的家长带着孩子一起去游玩，尤其是近期东莞持续高温，一些家长也担心孩子在家被“闷”坏了，想办法带着他们出门避暑，但记者通过和家长聊天得知，相比只能游泳的游泳馆，家长还是更乐意与孩子一起，在诸如棕榈谷水城这样的地方，体验更加丰富多彩的水上项目的乐趣。林江认为，水上乐园的综合素质应随着市民的需求发展而有所提高，也应遵循一定的规律性，特别是从最初的单一的游泳项目，逐渐发展完善成为综合的游乐场所，东莞的水上乐园虽说目前也遵循着这一发展现状。但遗憾的是，各家的赢利情况并不尽人意。

为何赚钱的只是少数?

记者进而从多方了解到，单纯的水上乐园对游客来说，并没有太大的吸引力。如果只是要亲水，游泳馆等任何一个地方都可以满足游客的需求。“水上游乐场所要做的不仅仅是突破固有的发展方式，更重要的是，是提供更加丰富的水上游乐项目。”资深水上项目玩家蔡先生称。

不过，林江思考得更为深入。他说，在有限的开放时间内获得比较高的盈利，对水上游乐场所来说，要求较高，而真正能赚到钱的，往往是那些综合实力很强，有突出综合优势的一些大型的水上游乐场所，“这些场所无论是在硬件还是软件方面，比如配套的酒店、餐饮场所，停车场等，不但素质高、有规模，而且相当上档次。”林江提出，要用丰富且完善的配套设施来提高水上游乐场所综合实力，不然，单纯的一个水上项目不太可能有持续的高增长利润。

但同时，其他专家也提出了这样的观点，丰富水上场所项目内容无可厚非，不过，不要轻易与广州长隆水上乐园同质化竞争，东莞的水上项目还是要在利用现有资源的前提下，做优做精，而并非忙于与周边配套对接，形成该产业的巨无霸，“特别是东莞的地理位置和水上项目的发展空间，尚不具备做强做大的条件，主要是由于珠三角市民对地区的认可度，还存在一定的差异。”

综合优势规避季节特点

另外，需要关注的是，水上乐园的一大突出特点，便是季节性强，这作为一个客观局限因素，在很大程度上限制了该业态的发展。如何规避这一劣势，也成为东莞水上项目能否走出迷局的关键。林江说，综合发展几乎是解决这一局的唯一方式。

“以长隆为例，它的定位就不仅仅是一个水上游乐园，更多的是一个综合的旅游服务提供者。其水上乐园的发展，是建立在餐饮、旅游、休闲等多方位服务之上的。它以全方位的服务和完善的配套设施为依托，发展水上乐园，使它的卖点不再单一。”林江说，这也意味着，整年之内，它作为一个旅游场所，对顾客都有吸引力。即便是在冬季，水上游乐项目不能整体使用时，它的动物乐园以及其他游乐项目还可以开放。这样，长隆利用它的综合服务使整个产业具备了综合效应，延长了营业时间，也扩大了利润。

林江同时也给东莞水上项目发展开出了自己的“方子”:要解决这个问题，游乐场所首先要有清晰的定位。对游客来说他为什么要来?其次，尽量利用现有优势，进行综合发展，满足市民潜在的消费需求。乐园的关注点，看似是水上乐园，但背后，是各种旅游资源和设施的支撑。当一个场所的旅游点不是单一的，而是呈集群式的，也即围绕着水上乐园还有其他的旅游景点的时候，对游客来说，长距离的出行才有动力。而要实现这种综合发展的要求，则需要运营商对发展有长远的规划以及相关部门的支持。

莞青旅营销策划部经理黄泽浓:

提高差异化竞争

水叮当少人问津，棕榈谷也没有掀起高关注度，新开的景文水上乐园前路未知，东莞水上乐园的现状似乎令人堪忧。相比声势浩大的广州长隆水上乐园，东莞的这些场所不免有所缺失。东莞青旅营销策划部经理黄泽浓则认为，东莞水上游乐项目正处于起步期，后期的经营和发展还大有可为，特别是加强旅行社与水上游乐项目之间的合作，将进一步提升东莞这几家游乐场所的知名度和市场的认可程度。

规划才刚开始

黄泽浓认为，东莞水上乐园的规划才刚开始，整体发展或者还不成熟，但是这并不意味着整个发展前途暗淡。相反，从她所掌握的数据来看，情况正趋于明朗，一个显而易见的例子是:东莞青旅和棕榈谷与景文水上乐园进行合作，为后者代售的棕榈谷的门票，销售量每年都以20%的增速增加。“仅去年暑假代售的门票就达到将近2万张，而从销售量上就可以反映，东莞的水上乐园，至少是棕榈谷的发展前景还是比较乐观的。”

黄泽浓说，相比广州和深圳，东莞的消费结构有自身的特点，前者是以橄榄型消费结构为特征的，也就是说，中等收入家庭的消费层级较多；而东莞呈现出来的是金字塔型，收入与消费更加趋于逐级减少。这也是长隆能在广州长盛不衰的主要原因，吸引了大量包括东莞在内的珠三角市民前去消费，而广州这座城市本身的辐射能力就比较强，如果把长隆搬到东莞，效果一定会大打折扣。

“这一个显著特点，就决定了东莞的旅游发展不能因循广州这类一线城市的发展路径，还是要探索本地发展模式，更加亲近本地市民，提供便捷的、有特色的消费项目，而棕榈谷恰恰做到了这一点，不仅有人造海浪，还有多种水上项目可供休憩游玩。”黄泽浓说。

学生成棕榈谷消费大军

记者进一步了解到，棕榈谷近三年来每年门票的销售量有20%的递增，主要原因还是通过旅行社撬开了学生这一独特的消费群体，他们也成了棕榈谷的主要客源，学生几乎占了购票人数的70%。这也决定了棕榈谷等水上游乐场所的推广和宣传，都会将学生当成主要目标客户，特别是在定价、促销和项目上，都采取向学生偏移的举措。

“一般游客直接在棕榈谷购票的话，门票的价格是70元，通过我们旅行社订票的票价是40元，学生通过我们购票，还可以在原有基础上再打对折，只需要20元就可以。对放暑假又需要消暑的学生来说，具有很强的吸引力。”黄泽浓说。

黄泽浓认为，东莞水上项目的发展，肯定有足够的空间，在与旅行社的合作中，旅行社作为第三方管理者，首先就要对项目本身有充分的理解，确定项目的特色和消费对象，进而加强优势，在提高差异化竞争上做文章。如果东莞的水上项目可以把各镇街的消费群体都给串联起来，那也将带了非常丰富的收益。

但目前来说，棕榈谷的消费群体也大都集中在城区，另外一些项目也缺少专门的班车或交通工具，来接送想来水上乐园游玩的游客，而长隆水上乐园在这一方面做得就很不错，接下来，东莞青旅还将加强这一领域的建设，已经成立了MTC东莞汽车旅游中心，用以连线东莞各镇旅游景点，以期将东莞旅游单线扩展成为一个旅游网络。这也是与长隆水上项目取长补短，差异化竞争的一个重要举措。

■游客感受

不要把水上项目搞成“千园一面”

对东莞的水上项目感受最深且最有发言权的当属游客本身，一到夏天，居住在南城的蔡先生就会和朋友同事一起去泡泡水、游游泳，体验丰富多样的水上项目，在蔡先生这样的玩客眼中，东莞的水上项目有什么特色呢?

蔡先生说，之所以会选择水上乐园等场所而不是游泳馆，是因为水上乐园的氛围更为放松。东莞没有海和沙滩，对于不太喜欢游泳又乐于亲水的人来说，水上乐园是比较适合的选择。似乎对不少游客而言，水上游乐场所演变成了单纯的游泳馆。这一尴尬局面的形成，有游客本身要求不高的原因，但更多的是游乐场所本身并没有提供其他的有足够吸引力的娱乐活动。

在采访过程中，出现频率最高的三个词语是，水质、设备和交通。对于游客来说，水质的好坏是影响他们选择的最主要因素。东莞阳光网的一位网友评论东莞某水城时就谈到，自从知道了这家乐园的水几天才会更换一次，就再也不会去了。而更多的网友在提到水上游乐场所时首先就会就水质提出评价。对游乐场所来说，设备的更新是一笔很大的开支，能用的设备尽量做到物尽其用。但是对游客来说，陈旧的设备让他们的兴趣逐渐降低。而交通是否便捷，也是游客是否有“出行动力”的重要动力。

记者通过和多位经常光顾水城的市民聊天得知，水上游乐场所最大的弊病，在于没有卖点，千篇一律。“已有的水上乐园提供的都是一些很常见的游乐项目，而新开的场所似乎也只是画葫芦画瓢:“东莞的这些游乐场所，除了名字不一样，基本上都是大同小异”。

记者发现，东莞的几家水城中，棕榈谷的优势算比较明显。蔡先生首先表示棕榈谷的水质比其他几家好很多，而棕榈谷开阔的地势，良好的绿化环境，都是它的优势所在。相对而言，棕榈谷票价更贵一些。但是，如果可供游乐的项目相应的也更加丰富，性价比自然会提高不少，由此可见，市民在消费的过程中，更在意消费品质，而不单纯追求消费价格的低廉。

他山之石珠海梦幻水城:

特色营销思路值得推广

目前在广东，营销做得比较好的是深圳欢乐谷玛雅海滩与珠海的梦幻水城。

而珠海的梦幻水城则希望依托品牌优势，努力将多元化的文化转化为有效的旅游产品，丰富游乐内容。据悉，梦幻水城近日将与圆明新园联合呈现“三国演艺”主题概念，举行清宫大马戏、圣象泼水节和皇家啤酒节三大活动，并同时举行啤酒烧烤、K歌交友和狂欢派对等活动。

据珠海梦幻水城市场部全升先生介绍，珠海梦幻水城的全年盈利状况尚可。夏季的盈利状况可谓火爆，平日有三四千人进场，周末更是达到了六七千人的客流量。

季节性强是水上乐园普遍面临的难题，全先生却说，从前年开始梦幻水城已经实行了全年经营，夏季梦幻水城是水上乐园，而冬季则变身为欢乐城堡的主题板块。冬天有冬天的玩法，梦幻水城结合自身的水上设施推出一系列陆地新玩法，比如夏季是广受欢迎的漂流河，在冬天则成为漂流船，用于进行狩猎项目，游客可以坐在船上射击岸上的靶子。

在营销方面，全先生认为梦幻水城有两大优势:一是水城的历史沉淀和品牌积累，让水城在固定客户群中有了良好的口碑。二是与圆明新园的联合营销，捆绑销售，使两者可以客源共享，丰富了游乐项目，扩大了游乐板块。