住房抵押贷款申请

住房抵押贷款申请（通用9篇）

篇1：住房抵押贷款申请

覆盖百座城市，服务亿万网民 住房抵押贷款申请

条件(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已

付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款行规定的其他条件。

申请资料 1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

具体流程

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指

定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到 楼盘网——致力中国房产事业，为购房者轻松购房安居乐业服务。

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指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

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篇2：住房抵押贷款申请

紫金县住房公积金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困难于年月日购买（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面积平方米，总房价元，已交（投入）房款 仍缺部分资金向贵中心申请住房公积金贷款万元，期限贷款本息。联系电话：手机座机特此申请

申请人：

篇3：住房抵押贷款申请

房屋登记机构是否可以办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记, 在房屋登记机构内部和社会各界存在分歧。出于保障购房人和金融机构的合法权益, 避免经济适用住房的抵押风险, 维护社会经济秩序的考虑, 我想尝试谈谈一点看法。

本文讨论的以“经济适用住房”设定抵押申请的房屋权属登记, 包括以“单位集资合作建房”设定抵押申请的房屋权属登记。

一、《经济适用住房管理办法》未禁止以经济适用住房设定抵押

2007年11月19日, 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局以建住房[2007]258号文, 印发了《经济适用住房管理办法》。该办法是现行的调整经济适用住房法律关系的国务院规章。

《经济适用住房管理办法》第8条规定, “经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款”。该办法第9条第1款规定, “购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款, 除符合《个人住房贷款管理办法》规定外, 还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知”。

单看《经济适用住房管理办法》, 条文的字里行间, 并未明确禁止以经济适用住房设定抵押。

另外, 建设部《城市房地产抵押管理办法》第12条规定, “以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的, 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。

二、经济适用住房的法律属性

按照《经济适用住房管理办法》的规定, 购房人或者所有权人, 在按照政府所定的标准, 向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前, 经济适用住房有以下主要的法律特征。

第一, 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用, 由政府负担。

第二, 购房人或者所有权人仅仅拥有经济适用住房的有限产权。经济适用住房的房屋、土地登记部门在办理权属登记时, 应当分别注明“经济适用住房、划拨土地”。作为有限产权的经济适用住房, 购房人或者所有权人占有、使用、收益、处分的权利, 受政府或其经济适用住房主管部门监管。

第三, 购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易 (《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款将房地产抵押规定为房地产交易) ;购房人或者所有权人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

第四, 购买经济适用住房满5年, 购房人或者所有权人上市转让经济适用住房的, 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款, 具体交纳比例由市、县政府确定, 政府可优先回购;购房人或者所有权人也可以按照政府所定的标准, 向政府交纳土地收益等相关价款后, 取得完全产权。

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第15条规定, “贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第34条的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定不得抵押的财产, 不得用于贷款抵押”。该办法第16条规定, “借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的, 必须将住房价值全额用于贷款抵押”。

《中华人民共和国担保法》第34条第1款第3项规定, 抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。该法第37条第5项规定, 依法被监管的财产不得抵押。《中华人民共和国物权法》第184条第5项规定, 依法被监管的财产不得抵押。

三、以经济适用住房设定抵押, 可能会暗含风险

《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定, “本办法所称房地产抵押, 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时, 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。

从以上规定中不难看出, “债务人不履行债务时”, 债权人能不能“依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”, 是判定以经济适用住房设定抵押有没有积极意义、有没有法律风险的唯一标准。

我认为, 在现行法律制度下, 以经济适用住房设定抵押, 对于债权人 (即抵押权人、作为贷款人的银行等金融机构;下同) 而言, 可能会承担“受偿风险”;对于市、县政府或其经济适用住房主管部门, 或者政府的其他住房保障部门而言, 可能会承担“安置风险”;对于房屋登记机构而言, 可能会承担“登记错误风险”。

四、以经济适用住房设定抵押, 债权人可能承担“受偿风险”

《中华人民共和国物权法》第195条规定, “债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的, 抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》 (法释[2005]14号) 第2条规定, “人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋, 在裁定拍卖、变卖或者抵债后, 应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内, 被执行人应当主动腾空房屋, 人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。该规定第6条规定, “被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的, 人民法院不应强制迁出”。

购买经济适用住房的城市低收入住房困难家庭, 除了所购买的经济适用住房外, 不会另有住房。设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务, 需要清偿时, 不可能“主动腾空房屋”, 同时, 由于“人民法院不应强制迁出”, 协议折价、拍卖变卖抵押物似无可能。在这种情况下, 债权人受偿, 可能难以保障。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、《城市房地产抵押管理规定》第45条规定, 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿。

就算设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务时, 可以“主动腾空房屋”, 可以折价或者拍卖、变卖经济适用住房清偿债务, 但是, 因为“应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后”, “抵押权人方可优先受偿”, 在这种情况下, 抵押权人的受偿款额可能被大打折扣。

五、以经济适用住房设定抵押, 市、县政府或其经济适用住房主管部门, 或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第3条规定, “上述宽限期届满后, 被执行人仍未迁出的, 人民法院可以作出强制迁出裁定, 并按照民事诉讼法第229条的规定执行。强制迁出时, 被执行人无法自行解决居住问题的, 经人民法院审查属实, 可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”。

在“人民法院执行设定抵押的房屋”的法律关系中, 债权人应当是执行案件的申请人。如果申请人不愿意或者不能够为被执行人及其所扶养家属提供临时住房, 影响到社会安定, 经济发展时, 市、县政府或其经济适用住房主管部门, 或者政府的其他住房保障部门, 往往会出面“收拾残局”。在这种情况下, 市、县政府或其经济适用住房主管部门, 或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”。

六、以经济适用住房设定抵押, 房屋登记机构可能会承担“登记错误风险”

如果经济适用住房的购房人或者所有权人、金融机构, 不了解以经济适用住房设定抵押暗含风险可以原谅的话, 那么, 房屋登记机构无视这种风险存在的可能性, 就应当引起警觉了。

研究调整经济适用住房法律规范的相关性可以发现:

第一, 《中华人民共和国物权法》第9条规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外”。该法第187条规定, “抵押权自登记时设立”。

第二, 《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款, 将房地产抵押规定为房地产交易。

第三, 购买经济适用住房5年内, 国家禁止经济适用住房上市交易, 同时禁止了以经济适用住房设定抵押。

第四, 购买经济适用住房5年届满, 国家限制经济适用住房上市交易, 同时限制了以经济适用住房设定抵押。

第五, 经济适用住房是“计划经济”意义上的“产品”, 不是“市场经济”意义上的“商品”。购房人或者所有权人在按照政府所定的标准, 向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前, 经济适用住房购房人或者所有权人, 仅仅拥有受政府经济适用住房主管部门监管的有限产权。按照《中华人民共和国担保法》第37条第5项、《中华人民共和国物权法》第184条第5项的规定, 依法被监管的财产不得设定抵押。

七、依法搞好以经济适用住房设定抵押的房屋权属登记

《中华人民共和国担保法》第33条第1款规定, “本法所称抵押, 是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有, 将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时, 债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。在我供职的行政区划, 通常将债务人以自己所有的房屋设定的抵押, 称作“两方抵押”;将第三人以自己所有的房屋, 为债务人设定的抵押, 称作“三方抵押”。

在现行法律制度下, 一方面, 经济适用住房购房人贷款时, 按照《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的规定, 可以以抵押以外的其他方式设定担保;另一方面, 经济适用住房的购房人或者所有权人, 如果一定需要与债权人设定抵押的, 可以按照以下办法处理:

第一, 购房人因为购买经济适用住房贷款的, 可以以第三人所有的完全产权的房屋, 设定“三方抵押”。

篇4：美国人如何申请住房贷款

美国房地产市场在经历了次贷危机后，目前仍未恢复元气，到2010年第二季度末，全美独立住宅的中位价格为17．6万美元，仅比2009年同期上升了1．5％。与此同时，美国房屋贷款利率降至50年来最低点，30年固定贷款利率在4％左右。

银行如何审核贷款者

对于银行而言，最主要的考核标准就是借款人能否真正履行如期还款的责任。在这点上银行决不会看一个借款人豪言壮语，而是用放大镜来观察借款人的收入和债务处在一个什么水平上。美国的银行和金融机构在

审核房屋贷款借款人的资格时，主要看三个指标：住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率。

住房贷款分期付款与收入比率指的是当一个家庭购买住宅后，这个家庭每个月用于房贷还款额占家庭总收入的比例，一般银行定下的标准是房贷每月分期付款额不超过总收入的28％。如果一个人的月收入(税后收入)是3000美元，银行依据房贷每月分期付款支出不超过收入28％的基本比率来计算，那么贷款人房贷每月分期付款的支出应在840美元以下，以此就能够算出可以为贷款人提供的30年贷款额度是多少。

住房支出与收入比率则包括每个月的房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用。正常的标准是购屋者每个月用在住房上的支出不超过月总收入的33％。

全部债务与收入比率指的是购屋者收入与家庭所有债务的比例，这包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等。在全部债务与收入比率上，银行审核的基本标准是这些花费不能超过收入的38％。

由以上的各种比率，银行在贷款时就可以快速依据借贷人的收入状况来决定提供多少金额的房贷以及房贷利率。例如美国人最常见的30年固定利率贷款，利率5％是住房贷款中较为合适的利率，如果借贷15万美元，每个月的各种债务为450元，住房分期付款每个月为805．23元，住房其他开销185元，借贷人每年的税前收入应不低于48008元。从表1可以看出，申请房贷时，贷款利率越高，银行对贷款人收入的要求就会越高。同样一个贷款人，如果他赶在7％这样高利率时期申请房贷．银行对其年收入的要求就会上升到54432美元。

银行贷款审核越来越严

要想获得银行住房贷款和较好的利率，除了收入和首付款支付多少外，还有其他各方面的因素。如果想获得较好的贷款利率．借款人应先做好自己的功课，比如改进自己的信用评级、减少债务、攒钱多付首付款、有一定数量的银行储蓄等。银行在审核借款人财务状况时，通常需要借款人提供过去一个月的收入报表和过去两年的报税资料，有的银行也会审核借款人过去60天的银行、退休账户和投资报告。

稳定的工作和收入是美国人能够获得银行贷款，并拥有自己住宅的最主要因素。很多美国人自己当老板，而这些人在申请房屋贷款时，银行对他们的审核也较严。自己当老板的人，其超过25％的收入是来自佣金和红利，那么银行会要求借款人提供两年的报税资料．然后计算借款人的债务与收入比率。如果借款人收入呈下降趋势，即使在银行有很大一笔存款，也可能被银行打回票，无法从银行获得贷款。这里原因在于，30年房贷是一个漫长的还款时期，如无较稳定的职业和收入，即使借款人银行有存款，这些钱易动性很大，银行当然不愿冒这个风险。

如果一位居民有一幢房子用来出租赚钱，自己还想再买一幢房子，在申请银行贷款时，银行会要求借款人提供最少12个月的出租房屋契约，同时房屋出租的收益职能有75％可算作是收入，而且借款人拥有房屋的资产净值不得少于房屋价值的30％。

夫妻两人都有收入，在申请贷款时两人的收入可作为家庭的总收入。夫妇中一个人有工作，另一个人正在找工作，那么如何计算家庭收入呢?如果正在找工作的人在贷款手续全部完成45天内有工作合同，那么两个人的收入可以加总，否则只能以一个人的收入来计算是否符合贷款条件。

在自用住宅的贷款上，银行对小额贷款的首付款要求是贷款总额的5％至10％，对大额贷款的首付款要求是10％至15％。如果首付款在20％以上，贷款人可以不用购买抵押借款保险，通常抵押借款保险占每年获得贷款额度的0．5％至1．5％。

购屋者如何选择房屋贷款

美国住房贷款机构非常多，民众的选择余地也很大。当购屋者的收入符合银行的收入与债务比例条件后，购屋者则占据一定的主动地位，可以货比三家，挑选最理想的贷款条件。一般而言，购屋者在选择房屋贷款时最主要是要看能否获得最好的贷款利率。

例如加州的一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅，首付款20％(9万美元)，银行借款36万美元。由于借款人收入水平达到银行可以贷款的水平，在这种情况下，这位购屋者可以从不同金融机构获得30年固定利率贷款，而每家金融机构提供的贷款条件又有所不同，这涉及到贷款利率、每月分期付款额、借款手续费等等。购屋者该如何来选择呢?首先当然是要争取最好的贷款利率。在2010年10月22日，购屋者可以获得从3．875％到4．125％的30年同定贷款利率，而每月付款额也随着利率不同而出现差异，每月的差额最大为52美元，30年的差额高达18720美元。下表为借贷36万美元，不同金融机构所提供的贷款条件。

信用评级对房贷利率的影响

信用评级对借款人获得银行低利率贷款起着相当大的作用，信用分数在620分以下的人向银行借款，多少都有些麻烦，而一个人信用分数在740分以上，一般容易获得最好的贷款利率。

如果借款人的信用不好，也不是就无法从银行获得住房贷款，联邦政府住房部有一种政府担保的住房贷款，对借贷人的信用要求不是特别严格，当然这种贷款的利率要比商业银行的贷款利率高出0．25个百分点，这也是信用不好的人为自己的信用所付出的代价。

在次贷危机前，美国房地产市场红火，一些贷款机构经纪人为了多拉客户，推出不查收入、不查信用的推销术，结果一些不符合借贷条件的民众也照样可以拿到银行的住房贷款。而经济衰退出现后，造成了一部分家庭根本无力偿还贷款，法拍屋大量出现，到头来是借贷人自食苦果。银行在提供住房贷款时，非常注重借贷人的信用状况。通常一个人的信用评级被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、优秀(740～850分)。

再以加州一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅、交纳首付

款20％为例，这位购屋者可以从银行获得36万美元30年固定利率贷款条件会由于其信用分数不同产生差异。从下表中可以看出信用优劣与贷款利率呈正比关系。普通信用级别(620～659分)所能得到的贷款条件最差，而优秀信用级别不论从贷款利率、银行手续费到折扣点数上都是条件最好的。可以说即使一个人的收入状况满足了银行的贷款条件，但如果信用分数低，就要付出高利率的代价。表4中明列同样是借贷36万美元，优秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下来就可节省47620美元，这可不是一笔小数目。

中低收入者如何申请贷款

为什么不少低收入的人也可以买得起住房，这除了美国大部分地区房价比较低以外，政府也为低收入家庭购屋提供优惠贷款。很多中低收入家庭虽然收入可以达到购买住房的标准，但由于积攒首付款需要数年时间，这就影响了他们的购屋能力。美国人很少有向朋友、亲属借钱来支付首付款的事，缺少首付款，看着房子也是干着急。

联邦住房部专门有为中低收入家庭和第一次购买住房家庭担保的住房贷款，这种贷款最大的好处是购屋者不必为付首付款而发愁，因为这种贷款往往只要求购屋者所附的首付款不超过借款总额的3％。如购买20万美元的住宅，购屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，这对于中低收入家庭能够拥有住房助益很大。

联邦住房部担保的住房贷款对购屋者的信用要求远不如商业金融机构那么高，即使宣布破产的人，在破产两年后也可以从联邦住房部担保的金融机构申请到住房贷款。在家庭收入和债务比例率上，联邦住房部担保的贷款条件也相对宽松，这一切都是为了能使中低收入家庭也可以拥有住房。

篇5：怎么申请住房贷款

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一、住房贷款怎么申请

申请人应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请，同时提交：

(1)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

(2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;

(3)符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件;

(4)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

(5)申请住房公积金贷款的，需持住房公积金管理部门出具的证明;

(6)贷款人要求的其他文件或资料，以向银行说明自己想要贷款的意思并证明自己具有还本付息的能力。

二、个人住房贷款对借款人的条件要求

(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

(6)贷款行规定的其他条件。

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三、申请贷款的材料要求

(1)个人住房借款申请书;

(2)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

(3)经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;

(4)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件;

(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;

(6)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;

(7)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券;

(8)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;

(9)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

(10)如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等;

(11)贷款行规定的其他文件和资料。

篇6：住房抵押贷款申请

目前，我国现行的个人抵押贷款有两种：一是中国建设银行等受托银行使用公积金等房改资金发放的“个人住房委托贷款”;二是金融机构的商业银行利用银行资金发放的“个人住房贷款”。下列条款仅介绍个人向商业银行申请办理“个人住房贷款”时应具备的条件。

根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》等的规定，个人申请住房贷款必须具备以下条件：

（1）具有城镇常住户口或合法居留身份。

（2）具有固定的职业和稳定的收入。

（3）信用良好，具有偿还货款本息的能力。

（4）有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的`保证人（抵押的资产一般情况下都为借款人购买的住房或修建的住房，因为借款人中很少有人拥有其他的相当于贷款金额的财产）。

（5）对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价帅评估价值（由于供款人购买的住房一般情况都要作为贷款的抵押物，因此如果住房的购买价格远远大于其实际价值时，那么贷款行在借款人不能偿还贷款的情况下，将该住房变卖所得的价款很有可能要少于借款人所欠的贷款，从而使贷款行受到较大的损失）。

（6）对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间;贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准（贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准，是指借款人修建自住住房已经取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证》和建设部门的《施工许可证》）。

（7）在商业银行开立有住房存款户 （如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房（贷款银行要求借款人必须至少有购房款或修建住房投资额30%的存款，以证明借款人具有偿还贷款本息的能力，同时也使贷款银行在行使房屋的抵押权时，变卖该房屋所得的价款能偿还借款人所欠的款项，因为贷款银行最多只贷相当购房款或修建住房投资额70%的贷款）。

篇7：工行住房贷款申请手续

一、贷款申请手续：

1、我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、校验。

2、如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理保险、公证等手续，并签定《个人购房借款合同》或《个人房屋担保借款合同》，待办妥抵押登记手续后，填写借据，发放贷款。保险手续可由银行代办。

二、借款人提供资料：

（一）借款人应提供的资料

1、中国工商银行个人住房贷款申请审批表

2、身份证件（包括居民身份证、户口本、护照、军人证、港澳身份证等）

3、借款人所在工作单位开示的收入证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明（包括个人拥有的存折、纳税证明、股票清单、国债、房地产证等）

4、房屋买卖合同原件。

5、已付首期款的发票及首付款证明。

6、抵押物、质物的共有人出具的同意抵押、质押的公证文件。

7、委托扣款协议书。

8、以银行为第一受益人的房屋保险单原件。

（二）二手楼宇按揭卖房人应提供的资料

1、卖房人（含房屋共有人）身份证、户口簿、配偶身份证；

2、所售商品房的产权证明文件；

3、评估公司出具的物业估价报告；

4、如房屋已出租，须提供租房同意搬迁的证明资料；

5、如售房人为企业法人，须提供有效的《企业法人营业执照》、《法定代表人证明书》、董事会决议等有关文件。

（三）转按揭业务卖房人应提供以下资料

1、房地产证；（复印件，原在我行办理个人住房贷款业务的不需提供）；

2、售房人身份证、户口本（如有共有人的，需提供共有人身份证、户口本及共有人同意卖售的书面声明）；

3、出租房须提供租约及承租人与买卖双方协商达成一致的书面协议；

4、原购房借款合同；

5、原购房借款申请转按当日所欠本息清单；

6、近三个月的个人住房贷款还款情况银行对帐单；

7、售房人为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、法定代表人证明书（如有委托人，委托人需出具授权委托书、身份证）、公司章程、董事会决议等有关文件；办理赎楼贷款的卖房人还需提供：（法人售房暂不受理赎楼贷款）；

8、《中国工商银行个人住房（赎楼）贷款申请审批表 》；

9、《房地产买卖合同》或协议；

10、与深圳市不动产担保股份有限公司（以下简称担保公司）签订的《抵押担保合同》（赎楼）；

11、《个人住房贷款担保申请表》（担保公司提供表格）；

12、《赎楼贷款转帐授权书》；

（四）个人加按揭贷款的借款人应提交以下资料：

1、《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》；

2、合法有效的身份证；

3、原个人住房借款合同；

4、贷款人认可的房地产估价机构对该房屋进行评估的证明文件；

5、收入证明或能证明借款人还款能力的相关文件，如纳税证明、租约、股票、债券、存单等；

（五）个人住房现房按揭贷款的借款人应提交以下资料：

1、房地产证；

2、身份证、户口本（如有共有人的，需提供共有人身份证、户口本及共有人同意抵押的书面声明）；

3、用于抵押的房屋如已出租，须提供租约及承租人与借款人协商达成一致的书面协议；

4、《中国工商银行个人住房现房按揭申请审批表》（附件1）

5、收入证明或能证明借款人具有还款能力的相关文件，如纳税证明、租约、股票、债券、存单等；

6、贷款人认可的房地产估价机构对该房屋进行评估的评估报告；

7、相关借款用途证明资料

收费标准

按中国人民银行利率执策的有关规定，计收贷款利息。贷款期限内如遇国家利率调整，按国家规定执行。

特别提示

1、港、澳地区的借款人须提供具有在中国大陆办理公证业务资格的当地律师楼出具的有关借款人身份、职业、收入、地址等方面的证明函件。

2、一手楼个人住房按揭贷款最高贷款成数8成，最长按揭期限30年；一手楼商用房最高按揭成数6成，最长按揭期限10年，且必须为现房；二手楼按揭最高成数6成，最长按揭期限10年。

3、委托他人办理按揭业务的需要出具公证机关出具的委托办理按揭贷款公证书。

4、借款人的年龄与借款年限相加，不超过60。

篇8：住房反向抵押贷款研究综述

一、国外文献综述

(一)各国实践和市场需求

住房反向抵押贷款起源于英国,随后在美国、意大利、法国、新加坡等发达国家广泛推广。在各国实践和民众接受度的相关研究中,Ong(2008)反映出,在澳大利亚,住房反向抵押贷款可以显著改善老年人的生活水平,从中获得最大效益的是拥有高价值房产的老年单身女性。在房产增值较慢的区域,老年人若有将房产赎回变现或遗赠给继承人的意愿时,将面临房产价值估值较低的风险。

住房反向抵押贷款在各国的发展中,要数美国市场最为成功。多数美国住房反向抵押贷款市场需求和发展经验的研究文献都以HECM项目为研究对象。Quercia(1997)认为HECM项目参与者主要由71岁以上“房产价值高,收入较低”的申请人构成,有四个因素影响反向抵押贷款项目的长期稳定性:预期利率、借款人寿命、提前赎回比率和房产增值。项目操作中,实际提前赎回比率比FHA的假设值要高,FHA的设计一方面限制了项目参与者可获得的最大贷款金额,另一方面可以补偿较低的房产增值预期。Rasmussen,Megbolugbe,et al(1995)利用美国1990年人口普查数据详细分析了反向抵押贷款的潜在市场规模,认为以往的文献对该市场需求存在低估,同时潜在市场的地理分布是均匀的,仅有三分之一的家庭居住在大城市中,单身女性申请者占整个市场的42%。较低的房产交易成本会促进住房反向抵押贷款市场的进一步扩大。

(二)产品设计和定价方面

相当一部分文献关注了住房反向抵押贷款的定价和产品设计问题。

定价方面,Pu,Fan,et al(2014)考虑了贷款发放者相对借款人在房产的市场风险层面的信息优势,计算在不对称信息下的住房反向抵押贷款最高额度,确定了原始的房产价值、预期的房产增值、房价波动率、剩余寿命和利率等决定因素,房产价值、预期的房产增值和贷款利率越高,贷款额度越高。

产品设计方面,Shao,Hanewald et al(2015)在模型中加入了异质性房产价格风险及长寿风险,认为基于房产价格指数的定价并不能准确评估借款人的风险,忽略死亡率升高的聚集效应会导致住房反向抵押贷款中的长寿风险被低估。Weber,Chang(2006)关注了住房反向抵押贷款中的道德风险。贷款申请人从申请到收到贷款所经历的初步意向、决定参与、咨询、申请、进入贷款流程五个阶段中,每一步都面临来自家庭、顾问和放款人的道德风险。其中,核心的环节是咨询阶段,相关机构应确保贷款申请人能通过顾问获得客观完整的住房反向抵押贷款信息以决定该贷款是否符合其需求。

二、国内研究综述

自上个世纪90年代起,我国学者开始关注住房反向抵押贷款这一创新金融工具,目前国内针对住房反向抵押贷款的研究主要集中在结合西方发达国家经验和我国试点实践情况,讨论该项业务在我国市场的需求和应有制度体系保障。

(一)市场需求分析

洪娜、盛垒(2014)和孟晓苏(2002)认为住房反向抵押贷款是老年人社会保障服务的有效补充,有利于盘活固定资产,刺激老年人有效消费需求,改变养老和消费观念,进而提高老年居民生活水平和质量,市场潜在发展空间广阔,总结各地“以房养老”试点工作中遭遇的问题,提出政府部门和相关金融机构应提供合理的政策支持和相关的服务保障。

(二)制度体系构建

制度设计方面,柴效武、胡平(2010)、尹航(2014)和王伟(2014)详细梳理了美国HECM住房反向抵押贷款运作模式、发展历程,认为即使是成熟市场,住房反向抵押贷款也面临市场需求高但业务发展缓慢情况,影响借款人决策的主要因素是高昂的交易费用、遗产动机和产品的复杂性,而利率波动、逆向选择和道德风险则是降低贷款机构动力的主要原因。因此,我国开展相关业务时需要根据我国老龄人口结构特点,科学细分目标老龄市场,提高产品针对性,针对重点人群进行产品设计。

张建伟、韩青(2014)从宏观角度系统总结了美国住房反向抵押贷款的政策保障和配套服务,提出可供借鉴的五条建议:一是制定法律法规,推动和规范反向抵押贷款业务的发展,二是政府主导,提供公共保险进行担保,推动业务发展,三是为反向抵押贷款业务提供税收减免等优惠政策,四是调动市场力量,针对不同客户开发多层次产品,细分反向抵押贷款市场,五是开展投资者教育和咨询服务。

三、结论

国内有关住房反向抵押贷款的研究文献多数局限在住房反向抵押贷款概念介绍,可行性和必要性分析以及潜在市场需求等宏观笼统的定性分析,缺乏必要的数据支持。我国住房反向抵押贷款试点经验有限,只有借鉴发达国家相关业务推广模式,然而,多数文献在制度设计研究方面只停留在建议政府出台相关鼓励政策、完善法律法规层面,并未明确市场参与主体,也未对各市场参与主体的角色定位和业务开展的运行机制提出清晰的规划意见。进一步的研究可从结合我国国情、试点经验和成熟市场中住房反向抵押贷款业务开展模式,提出适用于我国发展住房反向抵押贷款业务的方案入手。

摘要：随着我国步入人口老龄化社会,养老问题愈发受到广泛关注,住房反向抵押贷款等创新型养老模式为缓解社会养老压力提供了有效途径。本文梳理国内外就住房反向抵押贷款的市场需求、制度设计和相关实践等方面的研究文献,为住房反向抵押贷款业务在我国的推行和发展提供参考。

关键词：住房反向抵押贷款,制度设计,市场需求,各地实践

参考文献

[1]柴效武,胡平.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究,2010,04:55-63

[2]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究,2002,12:44-45.

[3]卓纮畾,赵娟.无赎回权的住房反向抵押贷款定价研究[J].山西财经大学学报,2012,S1:51-54

[4]Fornero,E.,M.Rossi,et al.(2015)."Explaining why,right or wrong,(Italian)households do not like reverse mortgages."Journal of Pension Economics and Finance:1-23.

篇9：住房抵押贷款：问题与对策

一

住房抵押贷款在我国发展十几年，虽然在一定程度上激起了人们心中购房的欲望。但一路走来，住房消费市场却并没有象人们所期望的那样活跃，问题出在哪里呢？

住房抵押贷款存在风险

1、信用风险

发放居民贷款要冒信用风险，而且风险较大。由于居民住房抵押贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监察在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况做出准确的判断，这样银行发放居民住房的抵押贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房抵押贷款的安全感和积极性。

2、抵押物风险

由于目前房地产市场极不成熟，银行对房地产项目的评估缺乏专业的房地产评估人员，很难准确的评估楼价。而且随着时间的推移，由于市场的波动，银行要对楼市进行准确的预测相当困难。这就使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款的本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难，从法律的角度说，抵押贷款到期未还，银行就能对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进入市场交易为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际处分起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没有登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威胁抵押贷款的安全。不规范的操作很容易造成"房地产泡沫"，而最终导致金融危机。

缺乏住房抵押贷款二级市场

住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指住房贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券市场。二级市场又可分为证券化市场和非证券化市场两部分。证券化市场因其所具有的流动性强的特点，成为二级市场发展的重心所在。

世界各国住房金融发展实践表明，住房抵押贷款是实现住房商品化的有效途径。而作为住房抵押贷款市场重要组成部分的二级市场，其建立和发展对一国住宅产业和住房金融的发展有着十分重要的作用。具体表现在：

1、建立住房抵押贷款二级市场是住宅产业发展的客观要求。

住宅产业要发展，必须有一个发达的住房市场，有对住房的巨大的现实消费需求(既有支付能力的需求)，以需求为动力，才能真正推动住宅产业的发展。住房只有在市场上通过出售实现价值，住房建设才能得以顺利进行，投入资金才能处于良性循环之中。但目前我国居民的家庭收入与较高的房价相比，显得力不从心，大多数居民只能望"房"兴叹。所以应建立住房抵押贷款二级市场，进而促进住房抵押贷款一级市场的发展，提高购房者的购买力，从而创造更多的住房消费有效需求，使住房建设资金得到及时回收，促进资金的良性循环，保证住宅产业的健康发展。

2、建立住房抵押贷款二级市场是贷款银行业务发展的现实需要。

目前，我国住房抵押贷款的还款期限一般都在10年以上。在这么长的还款期内，如果缺乏二级市场，抵押贷款不具备流动性，加之抵押贷款管理不尽完善、抵押贷款担保机制不健全等原因，贷款银行必须独立承担由于利率波动、通货膨胀、贷款人违约等带来的风险损失。而当这些风险过于集中过大时，贷款银行就会缩减或停止抵押信贷，从而导致住房抵押贷款业务的萎缩。如果贷款银行的风险能够得到有效降低，银行就会在一定程度上放宽贷款的限制条件，从而扩大居民的贷款需求。增强抵押贷款流动性，还能大提高抵押资金的利用效率，使资金形成良性循环，有效解决长期信贷资金来源不足问题。通过建立住房抵押贷款二级市场，银行把不具有流动性的抵押贷款变为货币资金，可以获得新的资金来源，再发放新的抵押贷款，不断扩大业务量。同时，二级市场为贷款银行进行资产负债管理提供了一个有效的方式，通过二级市场上的交易，可以改变资产结构，使存款期限短、款期限长的负债与资产期限不协调的问题得到解决，同时还能避免资产过分集中的利率风险。

我国现阶段十分缺乏住房抵押贷款的二级市场，除了在深圳等个别城市有试点外，在全国范围内并没有形成规范的住房抵押贷款二级市场，这严重阻碍了住房抵押贷款市场在国内的发展。缺乏二级市场的住房抵押贷款市场永远是不完整的市场。

住房抵押贷款中的期限和利率存在不合理性

居民能否通过住房抵押贷款增强购房意愿，贷款期限和利率是很重要的因素。一般采用住房抵押贷款购房的工薪阶层很少能在短期内还清所欠余款，特别对我国低收入的工薪族，这决定了该贷款的性质属于长期贷款，银行应该认识到这一点。在住房抵押贷款搞的好的国家和地区中，其贷款期限一般均超过20年，如新加坡和香港一般为25年，美国最长达40年。而在我国住房抵押贷款的最长期限为30年，但却有退休年龄的限制，一般人都很难享受较长期限的抵押贷款。同时在贷款利率方面，从发达国家的情况来看，有些国家如德国和瑞典在一定的发展时期，曾采取过政府贴息的政策鼓励居民用无息贷款购房，美英等国家则采取了低息政策。我国虽然经历了连续七次降息，但住房抵押贷款利率仍然较高,这是不利于居民利用住房抵押贷款的。

二

我国住房抵押贷款的发展还处在初级阶段，这跟我国是一个发展中国家有密切的联系，根据我国国情，对住房抵押贷款在发展中出现的问题的解决，提出以下对策建议：

采用保险与担保双重方法规避住房抵押贷款中存在的风险

1、住房抵押贷款保险

住房抵押贷款保险，是指被保险人因意外伤害或身体高度残废或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。也就是说，保险公司收取一定的保险费(通常由借款人支付)，使贷款人避免因借款人违约拖欠还款而蒙受经济损失。住房抵押贷款保险，还有一个附加险，即当所购住房遭遇火灾等财产损失时，由保险公司赔付。住房抵押贷款保险是规避其在操作中存在的风险的重要途

径之一。它在实际应用中可划分为以下几个险种：

a、普通住房保险

在中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》中对房屋保险作了专门规定。该办法第25条规定："以房产作为抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人办理有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管"。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按照实际购入价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失，使住房得以保值。这样不仅购房者对其房产安全放心，更重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除后顾之忧。目前，中保财产保险有限公司天津分公司已经推出了这种房屋保险。保险责任主要包括保险期限内火灾、暴雨、冰雹、空中运行物坠落、外界物体倒塌等10余种原因造成的房屋毁坏，或由于防止灾害所采取的施救支出。在经过一段时间的实践后，保险公司可以在总结经验的基础上完备并推广这一险种。

b、住房抵押贷款寿险

该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减的人寿保险，购房者在办理借款手续的同时即办理人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残废，则由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称。目前美国友邦保险上海分公司已经推出这种保险险种。

c、住房抵押贷款保证保险

该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费。保险公司作偿还贷款的保证，银行就相应的给予购房者贷款。由于贷款的偿还有了十足的保证，银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在贷款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还贷款，则由保证人偿还贷款或由承保人赔付银行的损失。

2、建立专业的担保公司为住房抵押贷款提供专业的担保

除了住房抵押贷款保险以外，为抵押贷款提供安全可靠的担保也是规避风险的重要途径之一。

从目前的实际情况看，我国的住房抵押贷款可分为三个担保层次，第一个层次是由国家专门机构作担保，对象是国家公务员和重要的科研单位、教育部门人员的住房贷款；第二个层次是由企业作担保，这需要一定的认证，即一些效益好、实力强的企业根据自己的情况可以为职工办理贷款担保；第三个层次是贷款人的住房抵押担保即一般城镇居民的住房贷款可以用购买的房屋作担保。

除此之外，还应鼓励发展专业的担保公司。由于担保公司内部体系完善，有自身专业的中介买卖、评估、法律等配套部门，不仅提高了申请人的信用条件，大大降低了申请贷款的难度，增大了按揭成数和延长还贷期限，减轻供楼压力，而且可以通过担保公司的法律监督，保证按揭楼宇的合法性，保护购房人的合法权益。在出现违约时，担保公司可以协助提供还款的宽限，减少处置抵押物的损失，保障基本的住房条件。

对于银行来说，把担保公司纳入其个人放贷体系后，首先是提高了按揭贷款的安全性和流动性，强化贷款人的个人信用，增加其还款能力，保证债务的清偿，有效的防范了信贷风险；再则通过合作管理，可以加强对按揭贷款的调查、审查和检查，提高银行的工作效率，最终达到促进业务发展、增加存贷规模、提高经济效益的目的。

培育住房抵押贷款二级市场

二级市场的核心是抵押资产证券化，即以银行所持抵押资产为基础，向投资者发行抵押支持证券，将风险与其相对应收益转给投资者。投资者在作投资决策时，主要考虑的是对证券化资产产生收益能力的估计和证券本身的利率风险结构，而不论证券化发起人的资信情况。

为推动抵押证券化市场，可创设住房抵押证券公司。该公司初期为政府拥有，以股份公司形式成立，在公司获利并取得市场信誉后，将考虑邀请私人机构入股，并将公司股票上市。其业务主要有：(1)购买抵押贷款的债权，取得抵押贷款的盈利和所提供资金成本之间的差价。(2)发行以抵押贷款为后盾的债券，为住房金融机构提供融资，并以政府的名义向证券购买者提供信用担保，以使其能及时得到利息和本金的偿还。(3)发行债务证券和股票，作为公司筹集运营资金。公司成立后，再在沪、深证券交易所设立专板进行抵押支持证券交易。

而在二级市场建立以前，为增加流动性，可对私人发展商推售的房屋要求作回购担保，对安居工程下建成的房屋，可争取政府有关部门担保。政府由此作成的负担不大，因购回的房产可转售另一住房需求者，后者可以取得高于普通住房抵押标准的成数和享受较低的利率，从而加快转售速度。

通过政府贴息使住房抵押贷款的期限和利率趋于合理