物业纠纷矛盾探讨论文提纲

2022-11-15

论文题目：物业服务纠纷法律问题研究 ——以相关案例为例

摘要：随着城市房地产的建设如火如荼的进行,越来越多的人住进了小区。小区物业服务优劣直接影响着居民的生活舒适感,物业公司与业主之间的矛盾纠纷屡见不鲜,说明当前物业服务纠纷普遍存在,导致最后双方不得不对簿公堂。从无讼网查看的此类案件,笔者以“物业服务纠纷”作为关键词进行检索,光是2019年已公开物业服务纠纷案件就有40多万例。判决结果又以物业公司胜诉居多,仅少数业主得到支持。胜诉率之所以偏向物业公司一方,主要因为以物业费缴纳为矛盾争议点的物业服务纠纷中,支持业主抗辩请求的可依据法律太少、法律定义模糊,因此业主的主张较难得到支持,法院在审判时往往会出现同案不同判的情况,导致业主权益难以实现。同时,对于恶意欠缴的业主,当前法律方面的规制仍然不足,需要完善现有的规制机制。因此,本文从在裁判文书网找到的物业服务纠纷的相关案例出发,通过案例的一审、二审以及再审结果,法院的裁判依据找出案例中存在的问题,笔者找出了如下问题并在文中提出了建议:第一,明确前期物业合同效力认定。笔者认为需要明确前期物业合同效力法律的强制性规定,比如争议焦点中最突出的招投标对合同效力的影响,将物业服务合同有名化,并出台该类合同的法律,以便更好的对合同问题进行规制。最后,在前期物业合同阶段,建立以开发商作为合同履行的保证人的制度,完善前期物业阶段业主请求物业公司履行难的问题。第二,合理界定业主抗辩正当化事由。物业公司与业主就物业费是否应该缴纳在相关案例的庭审中进行了诸多争辩,物业服务合同作为能够约束业主权利义务的合同,在同时履行机制下,物业方提出物业费请求,自然会有业主提起相应的抗辩。那么,立法方面需要对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于支持业主抗辩的相关规定进行细化,合理界定业主提出的何种抗辩理由是可以获得法院支持的,笔者建议对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中说明不清的部分进行法律上的细化,为司法实践提供有力的依据,保障双方的权利。第三,建立细致的物业服务瑕疵评价体系。物业服务瑕疵如何成立,需要细致的评价标准来认定是否存在服务瑕疵的情况。建议在司法实践中,从“量”、“质”、“利害关系”三个维度进行结合,每个维度设置明确的标准,比如需要迟延履行或者不履行达到什么程度,并给这个程度设置一个合理的值,使得物业服务瑕疵可以脱离以往的根据经验、证据链进行抽象评定的缺陷。通过标准给予抗辩方提供证据的方向,改变举证不能,证据难以评定瑕疵带来的不利后果,为实务裁判提供指引。第四,物业服务纠纷举证责任需合理分配。案件在庭审中必然涉及到举证环节,对于物业这样一个具有持续性服务特征的行业,业主和物业公司针对双方过错进行的举证,举证责任的分配可以基于公平合理以及诚信原则,同时综合诉讼双方的证明能力和案件具体事实来进行分配,避免业主举证困难等不合理因素的存在。第五,构建完善的物业费收取标准及相关制度。对物业费按照不同住宅的类型进行分类收费,并对里面的收费细节通过统一标准的形式进行衡定。其次,对费用的监督以及对恶意欠缴物业费业主的规制进行重视,在借鉴西方经验的基础上,结合我国特色,完善物业费制度,促进物业费收费环节、收取标准、欠缴后果等方面的规范,构建和谐的物业公司与业主关系。希望本文的上述建议,可以在促进物业行业发展以及规范法院裁判规则的同时,对完善法律和解决纠纷提供参考。

关键词：物业服务纠纷;前期物业合同;物业服务瑕疵;举证责任分配;司法实践

学科专业：法律硕士（非法学）（专业学位）

摘要

Abstract

导论

一、文献综述

二、研究目的和意义

(一)研究目的

(二)研究意义

(三)研究方法

一、相关案例的引出与争议焦点归纳

(一)相关案例