新建商品房（精选九篇）
新建商品房 篇1
2008年7月1日, 《天津市新建商品房预售资金监管办法》 (以下简称《办法》) 正式实施, 在先行试点取得经验基础上, 2009年又制定《市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案》及有关配套文件, 进一步明确新建商品房预售资金监管的主体、原则、方式以及程序, 标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立与开始实行。与一些省市以金融机构、担保公司等第三方以及工程监理机构作为监管主体的做法不同, 天津市是以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 实行政府监管。《办法》第四条明确规定, 市房地产交易资金监管中心 (以下简称资金监管中心) 是本市房地产交易资金监管机构。实践证明, 对新建商品房预售资金实行政府监管, 不仅可行, 而且必要。
一、政府监管的可行性与必要性
1. 政府监管在理论上可行
对政府监管的质疑主要集中在政府干预市场的正当性与必要性问题上。从亚当·斯密《国富论》提出自由市场到凯恩斯的政府干预主义, 再到主张政府有限干预的新自由主义, 政府与市场一直博弈于此消彼长中。政府与市场之间, 并不是谁代替谁的零和博弈, 而是相辅相成、共生共赢。市场固有的失灵, 需要政府适当调控。自由放任的市场经济体制与政府主导资源配置的计划经济体制, 都不是经济发展的万能药。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨就曾说过, 不受约束的市场可以是一次灾难。
改革开放以来, 我国逐步建立社会主义市场经济体制, 实现从计划到市场的转型。但是, 从计划经济时期全能型政府“什么都管”, 到管治型政府“有所为有所不为”, 再到服务型政府“以人为本”, 并不是简单地以市场权力代替政府权力, 而是在寻求政府与市场关系的最佳定位。中国特色社会主义市场经济体制是“强政府、强市场”、宏观调控与市场配置相结合的模式。市场固然是资源配置的主体, 但市场固有的缺陷要求政府进行适度干预。因此, 以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 对新建商品房预售资金实行政府监管在理论上可行。
2. 政府监管在实践中必要
我国正处于社会主义初级阶段, 不惟如此, 我国市场经济体制也刚刚起步, 机制建设尚需健全。市场经济形成于商品经济与自然经济的博弈中, 历经了漫长的过程, 其间基于经济人的逐利性, 对长期利益与效率的追求自发形成了一系列辅助机制。我国由计划经济向市场经济的转型是在政府主导下的强制性经济体制转轨, 是后发国家赶超先进的跨越, 诸如诚信机制、社会自治等本应自发形成的机制尚有欠缺。我国市场经济体制要走向成熟必须补上这一课, 在市场自主调节能力有待提升的情况下, 政府应履行经济管理和社会服务职能, 以政府权力的强势干预促进辅助机制的建设, 最终形成自主运行的完全市场。
因此, 在当前社会主义市场经济体制仍需进一步健全、完善的条件下, 以政府机构作为预售资金监管主体有其必要性。
第一, 政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。信用缺失是困扰市场经济的一大问题, 就房地产市场而言, “烂尾楼”现象和个别开发商将已预售商品房二次抵押的行为严重阻碍购房者与开发企业之间信任关系的建立, 也给放贷银行带来负担。担保公司在我国发展不过十年, 缺乏相应法律保护, 尚不足以承担沟通房地产买卖双方信任的桥梁作用。在信用体系不健全的条件下, 政府监管的公信力既消除购房者的顾虑, 降低银行放贷的风险, 同时起到培育市场信用的作用。
第二, 政府行政权力可保证监管到位。银行等金融机构既无法确保预售资金全部存入指定银行账户, 又缺乏审批、划拨工程款项的专业知识, 而银行与开发企业之间因贷款结成的利益关系也无法保证资金监管的意愿和力度。相比而言, 政府行政权力可以形成对开发企业的约束力, 以保证预售资金全部存入指定银行账户, 而工程建设款的划拨又因行政约束力形成监管效力, 确保资金监管及时、到位。
第三, 政府职能部门间的协调可形成完备的监管体系。政府监管的优势在于有效连接新建商品房预售许可证的核发部门、预售合同的登记备案部门等房地产交易相关职能部门, 同时配合以银行等金融机构对预售资金专用账户的监控, 形成纵向、横向相交贯的立体监管体系, 对新建商品房预售资金实施全方位监管。这正是银行、担保公司或监理机构等主体望尘莫及的。
二、天津市新建商品房预售资金监管:沟通政府与市场的平台
以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 对新建商品房预售资金实行政府监管的目的在于稳定市场秩序, 培育市场信用, 激发市场活力。资金监管不能影响市场效率, 不能影响开发企业正常运营, 政府干预必须适时、适度。为做到“管好”而不“管死”, 天津市转变观念、创新模式, 立足服务、简化程序, 完善细节、保证效率, 构建了天津特色预售资金监管体系, 搭建起政府干预与市场机制相连通的平台。
1. 转变观念、创新模式
房地产开发企业是资金密集型企业, 需要大量资金流转。项目“烂尾”直接损害购房群众利益, 也阻碍企业资金的正常流转。对预售资金实施监管, 不仅对开发企业提高经营管理水平和经济效益具有重要意义, 且直接关系开发企业的生死存亡。由此可见, 对预售资金使用依法进行监督, 可以使开发企业进一步加强内控管理, 依法运作, 防范风险, 为企业发展创造有利的条件。
为此, 天津市树立依法依规和从实际出发主动监管的理念, 确定按比例对预售资金实施监管的新模式。建设项目取得新建商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关配套费用成为监管的重点。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定。每年调整一次。开发企业按照施工进度, 申请使用被监管资金, 用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水、区内排水、区内燃气、热力以及电力工程款。新模式充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率, 既达到实时监管防控风险的目的, 满足建设项目资金需求;又使开发企业具有一定自主权, 提高企业资金使用率。此举在客观上也使政府的干预效能得到大大提升。
2. 立足服务、简化程序
监管本身不是目的, 监管目的在于依靠政府的公信力和约束力降低社会交易成本、提高市场效率。为此, 天津市以最大限度方便购房群众和企业为程序设计的出发点和落脚点, 坚持严谨而不失灵活, 以优质高效的服务和简便快捷的操作程序保证市场效率。
首先, 在优质高效的服务中体现以人为本的服务理念。一是简化业务流程, 以一站式服务将企业申请资金的拨付时间由《办法》规定的10个工作日压缩为现在的3个工作日。二是坚持政务公开, 以办事指南形式, 公开各环节要件、流程和时限, 严格实行首问负责和一次告知, 务求时效。
其次, 在简便快捷的操作程序中体现资金监管对效率的追求。一是开辟多种缴款渠道。天津市在充分利用1300余个银行网点柜台的基础上, 增加资金监管专用pos机刷卡交款的方式, 实现将专用pos机终端与监管账户挂接, 既便利购房群众, 又保证资金入账。二是实施网络化监管, 账户开立、协议签订、用款申请、资金拨付等操作均实现网络化, 简便快捷。对用款申请的审核也采用电子审核方式, 降低了在行政审核环节的效率损耗。
3. 完善细节、保证效率
天津市实施预售资金监管不仅体现在对政府监管模式的整体把握上, 还体现在通过完善细节最大限度满足市场经济行为对效率的追求上。
一是允许开发企业用预售资金偿还在建工程抵押贷款, 但需由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同, 确保工程建设顺利开展;二是允许开发企业以幢或多幢为单位分别开立监管账户, 保证其对资金流动性的需求;三是允许开发企业从监管账户中支取退房款, 相关款项3个工作日内即可解除监管, 减少清退房款给企业带来的资金压力;四是全程免费监管, 降低房地产交易成本。一些城市对资金监管产生的费用采用收取2‰监管费的方法, 而天津市是将之内化为政府行政成本, 降低政府干预产生的社会交易成本增长。
三、对天津市商品房预售资金监管的展望
天津市新建商品房预售资金监管发挥了沟通政府与市场的积极作用, 在模式选择、程序设计及细节考虑上充分展示了天津特色。随着资金监管工作的不断深入, 以及政府与市场关系的逐渐变化, 笔者认为还应从以下方面继续完善推进和延伸监管工作。
一是引进工程监理专业知识, 弥补政府专业性的不足。预售资金监管是一项跨行业、跨领域的综合性、系统性工程, 需要工程造价等多方面知识。专业知识的缺乏会降低用款审核的效率, 也容易出现由于专业知识与被监管对象不对称使监管职责难以到位的问题。因此, 在政府确认的监管机构内设立工程监理岗位, 配备专业人员, 将工程专业知识引入监管机构十分必要。但这样一来必然会增加行政成本, 行政成本来源于政府税收和财政支出, 说到底也是社会交易成本的一部分。政府监管的目的在培育市场自主运行能力。只有当市场能自主解决资金监管问题时, 这部分成本才会消失。而在这之前, 围绕这个目的产生的全部成本都是必要的。
二是巩固与完善并举, 形成有序有效的内部协调机制。新建商品房预售资金监管制度能否顺利得到实施, 系统内部协调机制建设是关键。预售资金监管是由若干部门和行业共同组成的庞大系统性工程, 其多部门、跨行业、跨领域特点, 客观上要求系统内部建立起相互沟通交流的平台, 形成有序有效协调的机制。在这样一个机制中房地产交易资金监管中心作为监管主体发挥着主导和促进作用, 通过采取函复、工作日志、运行档案、情况通报、联席会议等形式, 规范、协调系统各部门最大限度地做好环节和岗位内的工作, 形成系统内部协调互动的平台, 以维护整个系统的正常运行。
三是监管与培育并重, 推进市场诚信机制建设。以政府作为监管主体的一大优势是能够以政府的公信力弥补市场诚信的不足。但政府监管的目的在于以政府干预手段引导市场在经济规律的指导下运行, 形成具备完善自我调节能力的完全市场, 从未来长远发展的观点可以说现在的监管是为了将来的不监管。政府在对预售资金合理监管的同时, 还应着力培育市场诚信机制, 培育市场的自我管理能力。
参考文献
[1].张定一.对商品房预售资金监管模式的探讨.中国房地产.2006.9
[2].韩冰杨建平.国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价.求索.2008.3
大港油田新建商品房方案 篇2
根据天津市建设商品房的有关政策，结合油田实施，拟部分利用油田现有大配套设施，建设商品房解决已婚无房户、改善户的住房困难，特制定如下新建商品房工作计划和销售方案。
一、新建商品房计划
（一）住房需求和建设时间、规模及地点
住房需求：据统计油田有无房户7500户左右；现住房建筑面积不足80平方米39642户，按70﹪计算有改善户27749户，减去回迁户5482户仍有需改善户22267户。初步统计共有无房户和需改善户29767户。建房计划：初步计划2009至2013年，利用5年时间建设200万平方米左右商品房，解决大部分无房户和改善户的住房需求；2013年以后还要根据需求继续建设一批完全市场化商品房，解决其他住户的住房需求。新建商品房建设地点为西延的创业路南侧和北侧、同盛里北侧和东侧等地段。
（二）房屋性质及户型
房屋性质：新建商品房是由油田所属的普丰房地产公司开发建设，部分利用油田现有大配套设施，基本按“完全成本价”销售，解决油田部分职工住房困难的“限制销售对象、限制销售价格、限制套型面积” 的油田内部政策性商品房。
房屋户型：建设套型面积90、120平方米左右（简称90型、120型）两种户型，主要建设90型（占70%左右），适量建设120型。采取6层多层住宅与9、11、17层高层住宅进行组合。
二、新建商品房销售方案
（一）销售原则
坚持统一组织、自愿申请、按户申购、限购一套、无房优先、改善轮候、排序申购、控购面积、不退原房、分期销售的原则。
（二）销售价格
商品房的销售均价执行天津市物价局批准的销售平均价格。即每期商品房均价由普丰房地产公司根据当期的建设实际总成本，包括土地费、部分大系统配套费、建设前期相关手续费、住宅单体建安费、小系统配套费、税费及管理费等来确定，并报天津市物价局批准。每套住房的销售价格确定要考虑楼层等因素，同时多层和高层住房售价不同。每期商品房的销售均价，在销售申请登记前面向全油田公开公布。
（三）销售对象及资格
1、销售对象
销售对象为中油集团所属的驻大港油田石油企业已婚职工户。其已婚户是指必须已婚或再婚户；职工（下同）是指合同化员工、集体工、离退休人员、有偿解除劳动合同人员、遗属、整体移交地方时和整体带资分流时的在册职工等。销售对象范围中的在职职工和其他申请购房人员，以下均称申请购房人员。
销售对象包括在外围基地有产权住房但未购回迁房职工和回迁小区住房已出售未能购回迁房的卖方职工等。但不包括已购回迁房的购房人员。
销售对象不包括曾通过油田分配方式购买过两套油田住房（含房改成本价房、成本价房或油田奖励的住房）的职工，在核定是否有两套油田住房时不包括在油田二级市场交易购得的住房，不包括再婚户在再婚前所购住房。
2、申购资格
分期有序销售：按“已婚户均可申购，无房户优先申购，改善户轮候申购”的原则确定其购房资格。即每户均有购买新房的机会，由于是分期建房和供求矛盾大，规定无房户优先购买，住房面积小的住户、参加工作早的住户、家庭有已婚无房子女的住户优先轮候，其他住户分期轮候，做到分期有序销售。
控购面积销售：依据天津市建房面积控制要求（套型面积在90平方米的住房必须占70﹪）和油田住房管理相关政策，规定副处级（含高级职称、原始学历研究生）及以上申请购房人员有轮候申购120型住房资格，其他一般购房人员有轮候申购90型住房资格，做到控购面积销售。
（四）申购轮候顺序
申购顺序按“无房户优先，改善户轮候”。其中改善户主要按“双条件”来确定轮候顺序，即同时符合下述的工龄（即参加工作时间，下同）和通过油田分配方式已购油田现住房面积两个条件来确定轮候申购顺序，现住房建筑面积（含全阳台）未达到80平方米的优先，参加工作早的住户的优先。已符合双条件的再按“双排队”来确定当期购房工龄控制年限和选房号顺序，即按当期建房数量依住房数据库资料进行全油田统一排队确定当期购房的截止参加工作时间；具备当期购房资格的申请购房人员再参加所在单位统一排队选房号。具体申购顺序为：
1、一般申请购房人员（1）、已婚无房职工。
（2）、工龄达到一定年限且通过油田分配方式已购油田住房建筑面积（含全阳台）未达到80平方米的申请购房人员。
A、申购户有已婚无房子女工的申请购房人员。包括已购回迁房有已婚无房子女工的家庭。
B、申购户有已婚无房子女的申请购房人员。包括已购回迁房有已婚无房子女的家庭。
c、符合当期购房工龄控制年限的申请购房人员。不包括已购回迁房的家庭。
（3）、工龄达到一定年限且通过油田分配方式已购油田住房建筑面积（含全阳台）达到或超过80平方米（含达到120平方米）的申请购房人员，A、申购户有已婚无房子女工的申请购房人员（同上）。B、申购户有已婚无房子女的申请购房人员（同上）。c、符合当期购房工龄控制年限的申请购房人员（同上）。
2、副处级（含高级职称、原始学历研究生）及以上职级申请购房人员
（1）、已婚无房职工（同上）。含在外围小区有产权住房已由油田回购且未购回迁房的住户。如果愿申购90型住房，则要同一般职工的无房户一起排队选房。
（2）、通过油田分配方式已购油田住房建筑面积（含全阳台）未达到120平方米，且工龄及职级达到一定年限的申请购房人员。（3）、通过油田分配方式已购油田住房建筑面积（含全阳台）达到或超过120平方米，且工龄及职级达到一定年限的申请购房人员。
（五）有关规定
1、严格按上述轮候顺序申购住房，只有符合前一顺序条件的申购完毕后，符合后一顺序条件的才能申购，直至当期住房全部申购完毕为止。但是符合条件的只有一次优先申购资格，轮候到允许申购时放弃申购的隔期方可再申购。
2、住房面积按2006年住房补贴数据库记载的建筑面积核定，且要包括全阳台建筑面积；再婚户住房面积按婚后购房面积核定，如婚后未购房则按在再婚前双方或一方曾购过油田住房中面积最大一套来核定。
3、已婚无房职工是指从未购买过油田住房已婚职工（其住房含彩虹小区、彩虹西里、心港假日苑住房，不含交易所购住房，上同）。含已与中石油集团所属的驻大港油田企业签订市场化用工合同的已婚无油田住房大学生，且其双方父母均非油田职工的申请购房人员。无房户不含再婚前双方或一方已购过油田住房的再婚户。
4、子女工是指与中油集团所属的驻大港油田石油企业签订市场化用工合同的大港油田职工子女。子女工未购油田住房且其父母未购两套及以上油田住房的，需以子女工一方父母的名义申请，由申请人的已婚子女工购买。如双方均为已婚无房子女工，则只能由一方的父母优先申购，另一方的父母不能再在此顺序排队申购。以子女工父母名义申请的，只能申购一套，即其父母不能既为子女申购，同时又再为自己申购。
（5）、每期住房销售的参加工作时间控制年限要根据当期建房数量确定，并在每期申购登记时向全油田公开公布。居住在建北、欣欣、华幸、华福、华盛、华隆、双丰、西运、采油、南春园、安泰小区等11个小区的符合申购条件人员（不含为已婚子女申购）的参加工作时间控制年限比其它地区少两年。
（六）销售程序
新建商品房的销售采取“三级审核、三榜公示、统一排队”的办法和程序进行。各二级单位负责组织申购登记、初审、公示和按房委办核准的人数和各户型住房数量排队选房到户；原有住房管理单位（各矿区服务公司）负责复审已有房户的住房等情况；油田房委办负责组织资格核准、确认各二级单位符合条件的人数和各户型住房数量；普丰房地产公司在房委办的指导下负责具体销售工作。具体销售程序如下：
1、按户申请：符合申购商品房条件，且轮候到允许申购（符合当期购房工龄控制年限）的可自愿申请，填写申购住房申请表并到所在二级单位（或管理单位，下同）登记，原则上双职工家庭由男方职工在所在单位进行申请登记，申请人及其配偶只能共同申购一套商品房（即按户申请）。
2、登记初审：申请购房人员所在二级单位对本单位申购人情况进行登记，对资格进行初审。重点审查申购人身份、职级、参加工作时间及原已购油田住房面积（全阳台建筑面积），并对申购人的已购油田住房、工龄和职级等情况进行第一榜公示，初步确定申购人的资格。
3、资格复审：各矿区服务公司对已购油田住房的住户进行复审。重点审查已购油田住房的房号、建筑面积、购房人身份等。
4、审核批准：房委办审核确定申购人的资格和控制购房面积标准。首先要利用现有住房管理数据库资料分类进行全油田统一排队，然后根据当期建房规模和各种户型数量，确定每期购房的具体条件，包括参加工作的年份（即工龄控制年限）等；并依此核准和确认每个二级单位符合购房条件的职工人数（名单）、两种户型住房的数量及备选的具体房号，同时各二级单位对房委办核准情况进行第二榜公示。
5、排序选房：各二级单位根据房委办核准的符合购房条件的人数（名单）及两种户型住房的数量，采取排队选房的办法确定分户型选择房号的顺序（即按90、120型两种类型分别排队），申购人按确定的顺序选择对应户型的房号。排队选房的顺序是按参加工作时间（年月日）来决定选房先后顺序（单职工家庭按单职工参加工作时间）；如参加工作时间相同的，按身份证载明的出生日期决定先后顺序。同时各二级单位对选房号顺序情况进行第三榜公示。
6、统一销售：房委办组织普丰房地产公司对各二级单位上报的排队选房明细表进行核对。核对无误后，普丰房地产公司根据明细表与符合条件的购房人签订商品房买卖合同，开具售房发票，收取售房款；购房人交款后再按有关规定办理房屋产权证等手续，并自行承担有关税金和费用。
新建商品房 篇3
关键词：向量自回归模型，协整检验，格兰杰因果检验，方差分解，脉冲响应函数
一、导论
新建商品住宅价格关系到“中国梦”的实现，是一个很具有现实意义的问题。多年来，我国房价出现居高不下且持续上涨，市场供求机制失调，投机性住房需求持续膨胀的现象。尽管政府几年以来一直致力于控制房价上涨，但从商品房价格的实际数据来看，效果并不尽如人意。这体现了我国房地产市场存在着市场机制失灵而政府又对其失控的风险。
以往的文献大多对影响房地产价格的经济基本面因素进行分析，或者对单一因素进行分析。另外，国内外学者在对影响房地产价格因素进行分析时，经常是以笼统的房地产（如房地产、商品房等）价格影响因素作为研究对象。
本文的创新之处在于，进一步缩小研究范围，对新建商品住宅的销售价格影响因素进行分析。另外，本文从供求经济基本面因素、投机与预期性因素、政策性因素三个方面各选取一些变量进行实证的定量研究。通过搜集相关的数据，进行数据相关处理，再对其进行时间序列平稳性检验， 建立VAR模型，通过协整检验、误差修正模型、格兰杰因果检验、方差分解、脉冲响应函数等一系列的方法，来对影响新建住宅销售价格指数的因素进行研究。
二、模型的建立及数据的处理
（一）模型
向量自回归模型（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变数作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型
VAR模型的定义式为：设是N×1阶时序应变数列向量，则p阶VAR模型（记为VAR（p））：
Y（t）=A（1）Y（t-1）+…A（n）Y（t-n）+BX（t）+e（t）
Y（t）是一个内生变数列向量，X（t）是外生变数向量，A（1），……，A（n），和B是等估的系数矩阵，e（t）是误差向量。
（二）数据选取
从宏观来看，我国房价机制和国外有着较大的区别，主要受三个方面的影响：第一，供求机制的影响。即供给和需求因素会影响房地产价格，是市场调节房价的主要传导机制。第二，投机性与预期因素。近年来，我国出现流动性过剩和通货膨胀较为严峻的现象，人们的投资需求上涨；受人民币升值预期以及国内利率普遍较高的影响，国外游资和热钱大量涌入国内金融市场。这些都增加了对房地产的投机性需求。第三，政策性因素的影响。包括信贷政策、货币政策、土地政策、保障性住房政策、税收政策等等。
以上这些影响商品住宅价格的因素均可以从影响供给和影响需求两个方面来考虑。由于不同的数据的统计频率是不同的，在此，我们都采用2001年1月—2013年3月的季度数据共49对时间序列数据来进行分析。某些月度统计数据进行了相应的平滑平均处理。以下是具体的变量说明：
全国新建商品住宅销售价格指数（POH）：它反应了我国新建商品住宅的价格情况。
供求经济面因素：
建筑材料及五金电料价格指数（POM）： 建筑材料和五金电料是房地产开发商和投资商直接的建造成本，因此会直接影响商品住宅的供给。
房地产企业景气指数（BI）：可以综合反映房地产企业的生产经营状况。
城镇家庭人均可支配收入增长率（GROMI）：家庭人均可支配收入增长率直接反应了家庭的购买力和经济实力的变化情况。
投机性与预期因素：
居民消费价格指数（CPI）：当通货膨胀较严重时，人们为了实现资产保值增值，必然加大对房地产的投资投机力度。
房地产业企业家信心指数（CI）：综合反映了房地产企业家对宏观经济以及房地产产业发展状况的看法和信心。这种心理预期的影响会体现在其对房地产的开发和投资行为上。
宏观政策因素：
货币供应量（M1）：是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量，反应了社会流动性状况。
5年期以上贷款基准利率（IROL）：贷款利率是借款的成本，5年期以上贷款基准利率是由央行来进行调控的，反应了国家宏观调控的政策导向。
全国土地交易价格指数（POL）：土地交易价格指数指房地产开发商为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。这里我们选取的是居民住宅用地中的新建住宅用地的土地交易价格指数，它直接反映了我国土地供给政策。
三、实证分析
（一）时间序列平稳性检验
首先，对变量进行时间序列的平稳性检验，可以得出，以上九个变量在1%的显著性水平下都是非平稳性数据，在进行一阶差分后得到的序列都是平稳的，即变数都为一阶单整的。
VAR模型中的每一个方程中，内生变量对模型的全部内生变量的滞后值进行回归，从而估计出全部内生变量的动态关系。我们首先确定最为合适的滞后期K。我们使用LR统计量、FRE（最终预测误差）。SC信息准则、AIC信息准则与HQ信息准则五个指标来进行判断结合数据数量和实际情况，本文选择建立VAR（2）模型。Johansen协整检验是建立在VAR模型基础之上的。下面，我们对其进行Johansen协整检验，检验变量之间是否具有长期均衡的关系。
nlc202309031912
（二）Johansen协整检验
1、协整检验
由协整检验的结果可知：变量之间有3个协整关系式，存在一定的长期关系。
通常，取第一个协整关系式，可以得到：
POH=-0.836230POL-1.1442854POM+0.442589BI-0.710728CI+424.2949GROI-1741.26IROL+2.490685CPI+90.56166M1
（0.15269） （0.42983） （0.11919） （0.08089） （42.0550） （212.943） （0.62142） （15.1279）
（15.1279）
由以上协整关系式，我们可以得到：土地交易价格指数、建材价格指数、房地产企业家信心指数都与房地产价格指数呈负相关，这与实际情况明显不相符，但是这些系数并没有通过显著性检验。另外，房地产景气指数、居民人均可支配收入、CPI、货币供应量都与房地产价格指数呈正相关关系，而贷款利率与房地产价格指数呈负向变化关系。
2、协整模型稳定性检验——AR检验
为了检验以上协整模型的稳定性，我们使用AR检验，可以得到：AR特征方程的特征根的倒数绝对值小于1，即位于单位圆内，即模型是稳定的。
由于协整关系只能说明各个变量之间长期的关系与趋势，为了考察变量之间短期波动和长期均衡之间的关系，我们要建立向量误差修正模型来进一步研究。
（三）误差修正模型
下面，我们来建立误差修正模型，得到如下结果：
从协整关系式来看，误差修正模型仅对全国土地交易价格指数存在正向调节用，对其他变量没有直接显著的影响。
另外，我们还发现，滞后一期的房地产企业家信心指数和滞后一期的货币供应量对商品住宅销售价格指数具有显著的正向影响；滞后一期的贷款利率和滞后一期的货币供应量对土地交易价格指数具有显著的正向影响，同时，滞后一期的土地交易价格指数也对货币供应量存在正向影响，这说明土地交易价格指数的变动和货币供应量变动之间存在着较大的联系。滞后一期的房地产企业家信心指数对房地产企业家信心指数有正向的显著影响，这说明房地产企业家信心指数作为人为预期和心理因素，受其自身影响较大。
（四）格兰杰因果检验
通过对各变量进行格兰杰因果检验，可以得到变量相互之间的联系。结果如下：由以上结果，我们可以得到，在90%置信度下，房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、居民消费价格指数、货币供应量都是房地产价格的格兰杰原因，但是反过来便不成立。
居民人均可支配储蓄余额与贷款利率，房地产企业家信心指数与建材价格，货币供应量与土地交易价格指数存在双向引导关系，而CPI、贷款利率等都会单向影响土地交易价格；房地产企业景气指数、CPI、房地产价格以及土地交易价格都会单向影响建材价格；房地产企业家信心指数、建材交易价格、贷款利率、CPI都会影响货币供应量。
（五）方差分解
方差分解可以将VAR系统中的均方误差分解成为各个变量冲击所做的贡献，即各个变数冲击的贡献占总贡献的比例。我们可以使用方差分解来分析各变量对房地产价格指数的贡献程度和影响程度。在此，我们主要分析其他变量对房地产价格指数方差贡献情况。
由方差分解结果可以看出，对于房地产价格指数，当滞后期为1时，其方差100%来自于房地产价格指数；随着滞后期的增加，总方差中来自于房地产价格的部分呈下降趋势，到第11期时达到最小，而后又有一个小幅回升，第20期时趋向63%。然而，房地产价格指数中来自于土地交易价格指数的比重由0不断增加到11.129%。因此，从长期来看，土地交易价格指数对房地产价格指数方差存在一定的影响。从短期来看，其他所有变量对房地产价格指数方差影响都较微弱；从长期来看，相对来说，除了土地交易价格指数，建材价格指数和房地产行业景气指数以及货币供应量对房地产价格指数方差贡献较大，而房地产企业家信心指数、城镇居民人均可支配收入、贷款利率和居民消费价格指数对房地产价格指数方差贡献较小。
（六）脉冲响应函数
脉冲响应函数（Impulse Response Function）用于衡量来自随机扰动项的一个标准偏差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。通过对误差修正模型进行脉冲响应函数分析，我们可以得出，货币供应量对新建商品住宅销售价格指数冲击和影响较大，且在第9期进入平稳期。另外，房地产企业家信心指数也对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。而其他因素影响并不明显。
四、基本结论
通过上文的理论研究和实证分析表明，我国房地产价格受到多种因素的共同影响。具体来说，经过一系列的研究，我们可以得出：
房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、货币供应量、土地交易价格指数对新建住宅销售价格指数影响较为显著。这说明行业的发展情况以及企业家对行业未来预期心理因素对新建商品住宅销售价格影响较大。当房地产产业处于景气周期时，此时我国经济也增长较快，居民对房地产需求旺盛，而房地产开发商和投资商都看好房地产行业，对其利润预期较高，这两方面都推高了房价的上涨。另外，国家宏观调控的货币政策影响较大，货币供应量的超发可能会造成流动性过剩，进而推动房价上涨。由于中国城市土地是国有化，卖地收入是地方财政收入的重要来源，这在某种程度上决定了土地价格的因素在房地产价格上涨中的长时间影响。这种土地制度的结果，一方面大大限制了房子的供给数量，另一方面也增加了房子的成本，缩减了房地产商继续开发的资金。另外，土地供给的短缺也使得房子有升值机会和囤积的价值，从而引起市场大量投机。因此，这种土地制度必然会导致高房价和住房难。
建材和五金电料价格指数对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。这个变数是反映房地产开发商的供给成本。但由于建材价格反映建筑成本并不完善，该变量也存在一定缺陷。
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贷款利率和居民人均可支配收入以及CPI等因素则可能背离人们的预期，对房价影响较小。首先本文选取的只是人民银行公布的基准利率，实际中各银行贷款利率存在差别。我国的贷款基准利率是由中国人民银行来制定和调控的，是一种人为色彩很浓重的宏观调控手段，并不一定能真正反映市场对资金的供求状况。况且，利率调整的作用具有滞后性，导致房价对利率调整的敏感程度并不是很明显。而居民人均可支配收入即使随着经济增长而增长，但是在高房价的情况下，普通居民仍然无力买房，收入的增长只是杯水车薪。中国社会贫富差距的存在使得即使房价再高也会产生富人对房子的需求。一般来说， 全面物价水平的上涨会拉动商品住宅价格的上涨，并且导致投机性住房需求膨胀，但是实证得出，这种影响并不是那么显著。
综上所述，本文可以反映部分因素对新建商品住宅价格的影响程度。随着我国经济的进一步发展，国力日渐强盛，人们生活水平也不断提高，人们对于住房的要求也越来越高。房价的上涨，究其本质还是居民的住房需求属于刚性需求，而从住宅的供给上来说远远满足不了居民的住房需求，供不应求的矛盾仍然存在。
我国房地产价格受诸多因素的影响，这些因素相互之间还存在密切的关系。在某种程度上，我国的房地产行业与证券市场有很多相似之处。如都受某些制度的禁锢较严重；受政府宏观政策影响大；价格波动频繁，较难预测；市场投机严重，不确定性大，因此对其进行详实而准确的分析是很困难的。基于本文对影响我国商品住宅价格因素的实证分析，个人认为，目前，紧迫严峻的住房市场供求形势已经对我国住房制度改革形成倒逼形势。我国必须坚持将市场调节机制与政府宏观调控有效结合起来。一方面，充分发挥市场“看不见的手”的调节作用；另一方面，抓住宝贵的历史契机，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。只有加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
参考文献：
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作者简介：夏苗，女，1992年10月生，湖北武汉人，武汉大学经济与管理学院 2010级金融学本科生。
新建商品房 篇4
立法先行依法监管
房地产交易资金监管具有社会化管理程度高、监管资金额度大、流转快、周期短、职业风险大、廉政风险点多的特点, 为了对新建商品房预售资金实施规范有效监管, 天津坚持立法先行, 围绕落实《城市房地产管理法》的要求, 在争取地方立法建立资金监管法规制度体系上提前谋划、提早动手、付诸实践。2007年, 天津市颁布实施了《天津市房地产交易管理条例》, 明确规定“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度”, 以地方性法规形式确定了资金监管的法律地位;2008年, 天津市政府颁布实施了《天津市新建商品房预售资金监管办法》, 2011年根据市场变化从实际出发又对该办法进行了修订完善;天津市国土资源和房屋管理局同步制定了《天津市新建商品房预售资金监管实施细则》, 并与人民银行天津分行联合发文就商业银行为新建商品房预售资金监管提供金融服务做出规定, 明确操作性要求。由此天津新建商品房预售资金监管工作形成了地方性法规、市政府规范性文件、局级规范性文件、内部操作规程多层级的法规制度体系, 使天津新建商品房预售资金监管有法可依、有章可循、规范运行。
网络运行安全高效
对新建商品房预售资金实行全程网络化监管是天津的一个显著特点。根据法规制度对预售资金监管的实体性、程序性要求, 天津市国土资源和房屋管理局研究制定需求方案, 开发建设了天津新建商品房预售资金监管系统, 该系统是天津市国土资源和房屋管理“一张图”工程的重要组成部分。监管网络系统通过与商品房销售管理系统、商业银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门链接, 实现信息同步、数据共享, 对取得商品房销售许可至房地产初始登记期间的在建商品房项目预售资金收存、支取、使用实施全程网络化动态监管。天津新建商品房预售资金监管依托信息化建设成果, 将法定要求和程序固化到网络系统之中, 通过监管手段的提升, 提高了监管工作效能效率, 保证了新建商品房预售资金监管制度的有效落实, 在充分发挥监管效用的同时压缩自由裁量权, 实现了制度管人、管事、管权。
对新建商品房预售资金实行网络化监管, 不仅方便了购房群众缴纳购房款, 而且可以保证购房款及时足额缴入监管专用账户。购房人在选购新建商品房时, 凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书, 即可以通过安置在售楼现场的资金监管专用pos机, 将购房款直接缴入监管账户, pos机签单可作为缴款凭证, 向房地产开发企业换领购房专用发票。购房人还可以到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户, 凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。购房首付房款缴款信息同步至商品房销售管理系统后, 方可网签商品房买卖合同。该项措施有效预防了个别企业规避监管、截留首付房款的问题。在实现首付房款应缴尽缴的基础上, 天津市国土资源和房屋管理局还通过建立并实施每日监控与尾款是否按合同约定缴入监管账户筛查相结合的机制, 确保购房分期付款尾款和贷款的及时安全入账, 严格把好监管资金“进入”关。
监管与服务并重
天津新建商品房预售资金监管之所以能够持续向前发展, 在于天津市国土资源和房屋管理局在推进监管制度实施过程中, 坚持“监管与服务并重”的原则, 倡导“热忱服务, 规范高效”的理念, 强化“在安全规范中求快”的做法, 为企业提供主动性、能动性服务, 助推房地产业健康平稳发展。在履行工作职责的过程中, 一方面坚持依法依规履行监管职责, 严把预售资金“进、出”两个关键环节, 确保预售资金“应缴尽缴”、“应付尽付”;一方面通过不断优化流程、减少环节、精简资料、压缩时限等措施, 不断提高工作效率。同时, 还注重提升办件软环境, 在办件场所增设等候座椅、饮水机, 提供专用电脑, 安装无线上网设备搭建无线网络供自带笔记本电脑的企业办件人员使用, 让企业办件人员能够现场填写修改资料, 避免往返跑路, 方便快捷。更值得一提的是, 天津市国土资源和房屋管理局在实施上述措施的过程中, 还把提高干部队伍整体职业素养和加强作风建设作为重点, 强化监管与服务并重的意识, 要求资金监管岗位人员在依法依规受理业务过程中, 面对服务对象养成“不说不能办, 多说怎么办, 帮助尽快办”的工作习惯。有效可行的措施推进了天津新建商品房预售资金监管工作持续发展。
与时俱进完善监管模式
实事求是, 从实际出发认真研究适时完善制度调整模式, 是天津预售资金监管制度得到社会认同认可的关键所在。新建商品房预售资金监管是一项新生事物, 需要在实践中认真总结、不断完善, 用心发现问题、解决问题, 只有这样, 才能不断适应新形势、新情况的要求。
几年来, 天津新建商品房预售资金监管模式经历了“全程全额监管”、“全程按比例监管”和“全程按重点建设资金监管”三个发展过程。2008年提出“全程全额监管”的模式;2009年天津市国土资源和房屋管理局根据房地产市场变化等情况调整思路, 确立了“全程按比例监管”的模式, 在先行开展试点取得成功经验的基础上, 天津于2009年8月20日正式在市内六区实施预售资金监管制度, 并于同年12月25日在全市范围全面推开, “全程按比例监管”的模式得到全面实施;为了适应房地产市场出现的新情况, 天津市国土资源和房屋管理局从实际出发对“全程按比例监管”模式进行调整, 2011年通过重新修订《天津市新建商品房预售资金监管办法》的方式, 将预售资金“全程按比例监管”的模式调整为“全程按重点建设资金监管”的模式, 根据新的监管模式重新搭建了监管网络系统。该模式主要是对项目建筑安装费用和区内主要配套费用进行重点监管。根据“全程按重点建设资金监管”模式, 预售资金缴入监管账户后由系统自动划分为重点监管资金和非重点监管资金。对于非重点监管资金开发企业可以通过网络系统随时申请提取;重点监管资金按基础完工、主体封顶、10层以上建筑完成主体1/2、竣工验收、初始登记等工程进度节点申请提取。重点监管资金标准由相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定, 并定期调整公布。新的监管模式使监管的资金量更加适度、合理、科学, 监管目的更加明晰, 监管程序更加简便, 监管流程更加优化。
实践与研究互为促进
勇于实践、善于总结实践经验做法并将其提炼升华为指导实践的理论, 是天津实施新建商品房预售资金监管制度过程中的又一个显著特点。预售资金监管是一项较为复杂的系统工程, 需要用心研究内在运行规律及外部环境变化对其的影响, 只有这样才能够积极应对新情况新问题。基于这样的认识, 天津在实施新建商品房预售资金监管实践中, 走出了一条边实践、边研究、边出成果、边转化成果和再实践再完善的成功之路。2009年, 在实施新建商品房预售资金监管制度初期, 根据工作需要, 天津市国土资源和房屋管理局就申报了《天津市新建商品房预售资金监管相关问题对策研究》市级研究课题;伴随监管实践的深入, 2010年又申报了《房地产交易资金监管制度研究》住房和城乡建设部研究课题, 2011年11月, 通过住房和城乡建设部组织专家组评审验收。专家评审组一致认为, 课题丰富和发展了房地产交易资金监管理论, 对指导和促进房地产市场健康发展具有一定的理论意义和实践意义;课题通过对国内不同监管模式的对比分析, 提出了我国现阶段应实施以政府为主导的房地产交易资金监管模式及监管制度设计建议, 具有一定的创新性, 研究成果处于全国领先水平。
天津市国土资源和房屋管理局注重运用课题研究成果, 在不断完善监管制度、优化监管流程、探索监管与服务内在契合点上下工夫;在运用课题研究成果解决监管工作过程中出现的新问题新矛盾上用气力。针对因开发企业涉案导致其开立的资金监管账户被人民法院依法冻结或扣划的问题, 天津市国土资源和房屋管理局与天津市高级人民法院联合下发文件, 建立了人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制, 在坚持双维护 (维护购房人和申请人合法权益) 的原则下, 双方加强协调和配合, 妥善解决了因企业涉案资金监管账户被冻结或扣划给监管工作带来的影响。
社会综合效益明显
截至目前, 天津市新建商品房在建项目共有1.54万幢楼办理了监管手续, 开立监管账户3879个, 监管面积7083.04万平方米, 办理房地产初始登记撤销监管账户982个。
新建商品房预售资金监管制度的实施取得了良好的社会效益:第一, 该项制度的实施对我国现行商品房预售制度是一个有益的补充和完善;第二, 保障了建设项目预售资金专款专用, 防止出现因挪用预售房款造成的“烂尾楼”、“半拉子”工程;第三, 有利于促进企业规范、合理使用预售资金, 有利于降低商业银行放贷风险, 有利于防止拖欠施工企业工程款问题;第四, 将房地产初始登记作为撤销资金监管账户的前提条件, 不仅在促使企业主动办理房地产初始登记方面发挥了积极作用, 而且在杜绝因开发企业不办理房地产初始登记, 使购房人长期不能取得房屋权属证书方面取得实在效果。
新建商品房 篇5
川价发〔2008〕196号
各市、州及扩权县（市）物价局，建设行政主管部门：
根据国家发改委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）和省政府办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》等有关规定，经研究现将商品房价格构成中的有关问题明确如下：
一、商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〔含安装〕的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。
二、计入商品房屋价格的“两管三线”费用的范围应为经建设规划部门划定的房地产开发企业开发红线内的“两管三线”工程。在红线外的“两管三线”工程费用，原则上由“两管三线”的经营企业负担，远离城市建成区单独长距离接管供气、供水等特殊情况下的收费，可按当地政府建设和价格主管部门的有关规定执行。除此之外，“两管三线”经营企业不得再向房地产开发企业收取其它名目的安装工程费用，避免因此增大开发成本，增加购房者负担。
三、新建商品房中的“两管三线”计入商品房销售价后，任何单位和部门不得再以任何理由重复收取“两管三线”费用。对各地已建成房屋改造进行的“两管三线”安装，各级物价部门应根据建设行政主管部门制定的相关计价定额和计价规定，结合当地的实际情况进行测算并制定统一的安装价格。
四、在保证“两管三线”生产经营安全运行的基础上，随着国家资源价格改革的推进，应逐步由房地产开发企业委托合法的“两管三线”经营企业选择有相应资质的企业承担安装工程，过渡到由房地产开发企业自主选择有相应资质的企业承担安装工程，从而打破垄断，引入竞争。规范企业价格行为，严厉查处垄断企业强制推销商品和服务及强制收费的价格违法行为。
五、在通知下发前部分地区已将“两管三线”安装费计入商品房价的，维持执行不变；在通知下发前没有明文规定的地方，现阶段住户和过去的住户与商品销售商在购房时签约合同中已明确没有包括“两管三线”需另行支付的，根据《合同法》的有关规定执行。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。
六、各级物价、建设（房管）部门应高度重视，加大宣传力度，加强房地产价格管理，着力推行明码标价制度，对房屋购房合同应按本通知精神进行规范，切实维护消费者的合法权益。
七、本通知试行二年，试行中有什么问题请报告省物价局、建设厅。
新建商品房 篇6
该小区2013 年8 月建成交付使用,规划面积19.50万建筑平方米,有业主1991户。据统计,在开发商将专有部分交付业主使用后,共接到涉及土建、门窗、水电和供暖等方面报修累计5130件次,主要存在7方面问题。
一、内墙面抹灰层、地面存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有1694 件次。其中,有479 户业主报修墙面空鼓问题,占业主总数的24.06% ;有346户业主报修墙面开裂问题,占业主总数的17.38% ;有258户业主报修墙面腻子起皮问题,占业主总数的12.96% ;有174户业主报修墙面腻子起鼓问题,占业主总数的8.74% ;有214 户业主报修墙面有穿墙孔没有封堵问题,占业主总数的10.75% ;有124户业主报修地面开裂问题,占业主总数的6.23% ;有85户业主报修墙角不直问题,占业主总数的4.27%;有14户业主报修墙面不平问题,占业主总数的0.70%。
2.原因分析
一是抹灰前墙面基层处理不到位,未浇水润湿,结合部未进行拉毛处理,从而造成了墙面空鼓;不同材质墙体之间未采取防裂措施,或者二次砌筑墙体沉降量未完成就开始抹灰施工,从而引起了墙体开裂。二是腻子层施工厚度过大,或者施工环境干燥致使腻子层收水过快,造成了腻子层的开裂、起皮、起鼓现象。三是由于主体结构施工过程中,用于加固模板的穿墙螺栓孔在抹灰前没有及时处理和封堵,直接用抹灰层盖住了螺栓孔,从而造成了墙面螺栓孔没有封堵现象。四是混凝土浇筑前基层处理不到位,或者浇筑后养护不到位,从而造成了地面开裂。五是由于施工人员的专业技能不合格,或者是工作责任心不强,造成了墙角不直、墙面不平问题。
3.对策措施
一是抹灰前对墙面基层进行处理,清除浮灰,拉毛处理,并提前对墙面进行润湿;抹灰中严格控制分层抹灰厚度;二次砌筑墙体施工完成14天后进行斜砌,不同材质墙体抹灰前应进行防裂处理,一般采用镀锌钢丝网,宽度不小于300 ㎜,每边不小于150㎜,抹灰总厚度大于35㎜时,宜设置防裂加强网,抹灰完成后应及时进行养护,防止表面失水过快,引起墙面开裂。二是严格控制腻子施工厚度,不宜大于3 ㎜;二遍腻子施工前门窗应安装完毕,以便保持室内环境的稳定。三是在抹灰前设置专门的封堵班组,具体封堵办法为:首先采用电锤对穿墙螺栓孔pvc套管进行清理,然后采用干硬性砂浆进行封堵,封堵深度大于50㎜。四是混凝土地面浇筑之前应进行凿毛、清理、扫浆处理,浇筑混凝土完成后应及时覆膜浇水保湿养护,养护时间不少于7 天。五是加强对抹灰班组施工人员的专业技能培训,考试合格后方可上岗;执行样板先行之路,明确施工标准;落实施工质量检查制度,及时发现墙角不直、墙面不平等问题,立即责成相关人员进行整改;加强施工人员责任心教育,实行抹灰墙面实名制管理,将责任落实到人。
二、卫生间和厨房下水存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题的共有364 件次。其中,有275户业主报修卫生间下水管接口处渗漏,占业主总数的13.81% ;有22户业主报修卫生间自来水阀门关闭不严漏水,占业主总数的1.10% ;有31户业主报修卫生间防水层渗漏,占业主总数的1.56% ;有36户业主报修厨房回水弯渗漏,占业主总数的1.81%。
2.原因分析
一是由于施工人员责任心不强和使用的粘接胶质量不合格,造成卫生间下水管接口处和厨房回水弯接口处渗漏。二是由于产品质量问题,造成卫生间自来水阀门关闭不严漏水。三是由于卫生间地面基层处理不到位和施工人员责任心不强,导致卫生间地面出现渗漏。
3.对策措施
一是加强对施工人员培训教育,引导增强责任意识;施工完成后做好冲水试验检查,发现问题及时处理。二是施工单位在选购粘接胶时,应选择信誉好、质量过关的产品;材料进场时应有齐全的出厂合格证和复试检测报告,不得使用“三无”产品。三是要求施工人员认真负责,认真做好防水垫层基层处理,同时注意阴阳角及细部处理,待基层干燥后进行防水层施工,然后再做闭水试验,对发现渗漏应及时处理。
三、室内照明存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有490 件次。其中,有360户业主报修室内照明灯不亮,占业主总数的18.08% ;有108户业主报修插座没电,占业主总数的5.42% ;有22户业主报修零火线接反,占业主总数的1.10%。
2.原因分析
一是由于灯泡质量不过关,使用寿命过短,照明灯泡在未到交付给业主前就出现了较多损坏。二是由于责任心不强,造成线路接头虚接或接错问题,导致插座没有电、和零火线接反。
3.对策措施
一是施工单位在选购照明灯泡时,应选择信誉好、质量过关的产品;材料进场时首先应对灯泡外观进行检查,产品应有齐全的出厂合格证,进场后应对灯泡建立台账进行管理。二是选择经验丰富的施工人员进行现场施工,不得使用壮工替代技术工;进场后、施工前应加强对施工人员的教育培训,提高岗位技能,引导增强工作责任心。
四、入户门存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有1110 件次。其中,有811 户业主报修入户门不好开关、门把手松动、开关门时出现异响以及漏风等问题,占业主总数的40.73% ;有189户业主报修门锁损坏,占业主总数的9.49% ;有110 户业主报修门表面有碰坏、划痕及掉漆等问题,占业主总数的5.52%。
2.原因分析
一是由于入户门安装方面的原因,导致入户门使用中不好开关、门把手出现松动、开关门时出现异响以及漏风等问题。二是由于管理制度不健全、不落实和施工人员责任心不强等原因,造成门锁安装后使用过程中出现损坏。三是由于入户门在出厂包装、运输、搬运和安装以及安装后的成品保护措施不到位等原因,造成了入户门表面有碰坏、划痕及掉漆等问题。
3.对策措施
一是加强对施工人员上岗前的专业培训,考核合格后方可上岗;同时应加强对入户门安装的过程检查,发现问题及时纠正;安装完成后应立即检查入户门是否满足使用功能方面的要求,发现不好开关、门把手松动、开关门时出现异响以及漏风等问题应及时调试。二是应建立完善入户施工管理制度,在入户门安装后应明确专人负责保管钥匙,并在每个单元门口张贴钥匙保管人员联系方式,对需要进入户内施工作业的人员应由专人负责统一开关入户门。三是加强对入户门出厂包装、运输、搬运、安装以及安装后成品保护的全程管理,并重视对施工人员的教育培训,引导增强成品保护责任意识。同时,在业主办理入住手续前,不得将入户门上的保护膜撕掉。
五、外窗存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有922件次。其中,有428 户业主报修窗户关闭不严、把手松动和窗框不正等问题,占业主总数的21.50% ;有494户业主报修外窗玻璃上有焊点或划痕、纱窗扇掉下和纱网破损以及窗框破损等问题,占业主总数的24.81%。
2.原因分析
一是由于施工人员在外窗安装方面不得要领和责任心不强等原因,造成窗户关闭不严、把手松动和窗框不正等问题。二是在施工过程中或外窗安装后,由于对成品保护的措施不到位,造成外窗玻璃上有焊点或划痕、纱窗扇掉下和纱网破损以及窗框破损等问题。
3.对策措施
一是对施工人员进行上岗前专业技术培训,经考核合格后方可上岗;同时要对施工人员加强思想教育,引导增强责任意识,建立完善奖励制度,提高施工人员作业积极性。二是要建立完善外窗安装后成品保护管理制度,落实成品保护措施,设立成品保护专职人员;落实班前成品保护教育制度,禁止外墙施工人员为省事直接从窗户进入室内,防止踩踏窗框和破坏纱窗等问题发生;禁止在无防护措施情况下,直接进行窗户栏杆安装、焊接作业施工。
六、弱电工程施工存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有143件次。其中,有49 户业主报修室内没有光纤线路,占业主总数的2.46% ;有48户业主报修没有有线电视线路,占业主总数的2.41%;有46户业主报修可视对讲无支架,占业主总数的2.31%。
2.原因分析
出现以上3 类问题的主要原因是光纤通信、有线电视和可视对讲等专业施工中,施工单位有关制度不健全、不落实,施工人员责任意识不强,总包单位没有做到检查验收全覆盖。
3.对策措施
专业施工单位应建立健全工程质量管理制度和管理体系,并认真抓好贯彻落实。要成立专门质量检查小组,明确专人负责,压实责任分工,坚持对施工质量分项逐户进行全覆盖检查验收,确保及时发现、及时纠正存在问题,做到把问题发现和解决在交付业主使用之前。
七、暖气设施安装存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有407件次。其中,有362 户业主报修暖气片存在松动、温度调节阀松动以及没有安装等问题,占业主总数的18.18% ;有45户业主报修暖气片表面有碰瘪、有划痕问题,占业主总数的2.26%。
2.原因分析
造成暖气片安装出现问题的主要原因有:一是固定墙体为空心轻质砌块,固定膨胀螺栓墙体部位没有进行处理,或者固定暖气片卡子安放位置不精准,造成暖气片装上后存在间隙过大,从而导致安装后出现松动。二是由于施工人员责任心不强、施工组织不严密、检查验收制度落实不到位,造成少数暖气片漏装温度调节阀或出现松动。三是在运输、搬运和施工中,或者暖气片安装后,对成品保护措施不到位,造成了暖气片受损问题。
3.对策措施
全装修在新建商品住宅中的应用实践 篇7
2008年8月,国家住房与城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,逐步达到取消毛坯房。而作为住宅产业化重要推进力量的《商品住宅装修一次到位实施细则》,已于2002年在北京、上海、广州等几个大城市正式发布并推进。因此,全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位已是大势所趋。
何谓全装修房,全装修房即由开发商一次性完成房屋的设计、部品采买、施工以及后期服务等程序。对客户成本来说,能达到有效的控制;从便利性和耗费时间来说,也大大地减少了这部分业主人群的压力;从住宅装修与人民群众的生活和安全方面来说,可以避免二次独立装修中,由于业主对建筑结构知识的不了解,为了个人使用目的而发生私拆乱改的装修行为,特别是拆改墙体、梁、柱等承重结构的行为,给建筑整体结构安全造成隐患,这在2008年汶川地震遭受破坏的建筑中尤为突出;从环境上来说,全装修房大大减少了在独立装修过程中产生的工业垃圾。
由广西金森林房地产有限公司开发,位于柳州市燎原路36号的“青山悠客”项目,框架16层,建筑面积16 000 m2。开发商选择了10层～16层进行全装修展示并销售,10层～16层全装修的户型有一房一厅,建筑面积38 m2～60 m2;两房一厅,建筑面积60 m2～90 m2;层高4.5 m,是柳州首创的LOFT户型设计。
该项目对全装修楼层装修过程中的设计、选料、施工三个环节实施全程关注、全程管理;通过对产品、工艺、流程的严格要求与认证,为消费者营造出一个安全、健康和节能的全新家居生活环境,主要应用与实践如下。
1 装修风格的选择
该项目全装修套房选择了现代简约风格,各种户型的整体设计力求通过简洁明快、时尚大方的造型营造出富有生命力和时代气息的生活空间。在许多细节上如室内梯处理、装饰背景墙的设计、阳台视线处理等都经过了深思熟虑,将简练与精美等诸多因素有机结合,从而形成丰富多彩的空间节奏感。
简洁、素雅是卧室的主风格,没有太多的结构布置。而在整个空间色彩的衔接与呼应上,客厅、卧室及公共区域用色以白色、灰色为主,细节处大量运用绿色植物调节。
2 设计理念与管理
由于实施全装修的户型建筑面积均为90 m2以内的小户型,层高4.5 m。根据户型设计特点,该项目全装修设计理念为“小空间LOFT拥有大世界”。即如何在狭小的空间里同时缔造适用、齐全、完备的功能空间与开阔、宽敞、丰富的视觉空间;如何对空间的再次分配与利用挥洒自如。如一套40 m2的一房一厅,4.5 m层高,经过装修分层,一层当两层用,楼上书房、主卧,楼下客厅、厨房,如此即能得到近60 m2的使用空间,给业主带来缤纷的自由生活。
随着社会发展和居民生活水平的提升,室内装修污染越来越多地被提及,并逐渐成为全球性问题。70%以上的室内空气污染是从装饰装修材料及家具制品中大量释放出来的,其中以甲醛和苯系物最为常见。
为此,该项目全装修设计提出了“绿色设计”这一管理概念,主张从设计源头抓起。所谓绿色设计就是不搞过度的装饰,尽可能避免人造材料(化学合成材料)的集中大量使用,这也吻合了现代简约风格。
3 装修材料的选择
在装修材料的选择方面主要是选择获得合格证书或绿色环保认证的建材,项目部通过开发商严格的供应商准入原则,从工地使用的近千种商品中,选出13个大类的66种符合国家检测标准、具有十环认证的环保产品,从中再优先选择使用新型抑菌、新风系统等设备、材料,以及使用完善的水源质量控制体系等。在进货渠道上则和一些知名的建材厂商进行捆绑式服务,杜绝假冒伪劣、不环保材料、以次充好材料进入施工现场,全方位保证健康的家居环境。
另外,全装修房中使用的装修材料、设备均在《预售合同》附件中加以明确约定,列出清单,产品名称、品牌、型号、规格、颜色、产地等尽可能详细列明,其他如厨房设备、卫生洁具等亦列出品牌、型号,让消费者轻松明白消费。
4 全装修施工管理
人是生产经营活动的主体,也是工程项目建设的决策者、管理者、操作者。作为直接操作者的施工队,那些口碑好、服务好,能脚踏实地工作的施工队伍是全装修施工的首选,并从以下几方面进行全装修施工管理。
首先,由于业主很难对全装修房整个装修过程进行监督,因此,在装修施工合同中先明确本项目适用的各种施工规范,并在《预售合同》相关附件中予以明确。对全装修房的验收,本项目约定适用《住宅室内装修管理办法》和《上海市住宅装饰装修验收标准》。同时明确全装修房各项目的保修期限。施工队必须按施工规范及验收标准进行施工、自检,管理层按验收标准进行专检、互检。
其次,全装修房大面积展开前,先行精心打造装修样板房。按有关规定样板房应真实反映房屋的装修情况和施工质量交付业主的全装修房不应低于样板房的装修水平,并将样板房保留至交房才拆除,以便让业主有可比性。施工队将按照通过认证的样板房的工艺及流程进行施工,确保装修施工各环节都专业化、标准化,如内墙涂料分项工程,其流程与工艺一般是先刮腻子、找平,再涂乳胶漆。俗话有:“三分涂料,七分腻子”。内墙涂装施工前,墙面一定要处理好,先用封底将墙面密封,然后使用耐水腻子,打磨后使用乳胶漆;乳胶漆施工时,应搅拌均匀,且乳胶漆是否加水及加水量的多少,一定要严格按照厂家的规定;乳胶漆可采用刷涂、辊涂和喷涂工艺,以上无论哪种方法都能达到预期的效果,但是需要调好乳胶漆的粘度。
最后,提倡与创新“绿色施工工艺”,即在严格施工工艺,确保施工质量的基础上力求通过巧选材、小改变等,避免造成室内污染的工艺。如现在做吊顶的通常做法是用木龙骨作为骨架,由于使用木龙骨需要刷防腐剂,因此会产生有害物质,而采用轻钢龙骨予以代替虽然需要电锯切割对角成型等工序确实较费工费时,但此种工艺却不会造成污染。此外,在每户装修完成后采用专业的技术手段和设备对室内空气环境作保洁服务,60 d为一周期,从而最大限度地消除装修后的空气污染,尽力为客户提供“满意房”“放心房”。
该项目全装修楼层装修完成后,展示与销售效果均较理想。实践总结,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,取消毛坯房对社会及消费者的利好可以表现为以下几点:
1)装修质量将有保证,比装修“游击队”强;
2)不会损坏建筑结构;
3)避免了装修施工对左邻右舍的干扰;
4)装修成本降低;
5)可以规范装修市场。
摘要：引入了全装修房的概念,结合实际工程,就商品住宅全装修时装修风格和材料的选择、设计理念与管理、全装修施工管理等作出总结,通过对该项目装修过程中设计、选材、施工环节的全程管理,从而营造出全新的家居生活环境。
关键词：商品住宅,全装修,设计,材料选择,施工管理
参考文献
新建商品房 篇8
房地产业已经成为中国经济发展的支柱产业之一,作为房地产市场的核心,住房市场的健康发展对于宏观经济持续健康发展和健康的城市化进程具有重要的意义。在过去相当长一段时间里,全国城市住房价格整体处于持续上涨过程中,以一线城市为代表的主要城市房价上涨尤为明显,居民住房支付能力持续下降。
2013年第三季度以来,全国范围内的信贷政策收紧使得大部分城市的房价增长放缓,少部分城市甚至出现房价下降和滞销现象,引起社会对于房市崩盘的担忧。自呼和浩特“破冰”限购令(2014年6月26日)后,已有40多个城市取消限购。同时,通过公积金调整、央行降息、财政补贴等多轮支持政策开始刺激住房需求。
住房市场健康水平影响各类市场主体理性决策。从消费者角度来看,影响老百姓的住房消费决策,何时买房、在什么地方买房等重大决策都受市场健康水平的影响。从开发商角度来看,影响其规模扩张、开发时序、产品定位以及区域布局等重要决策。从市场监管者角度来看,政府相关部门在出台房地产有关的政策时,需要充分考虑到市场的健康水平。因此,科学评价住房市场健康水平,是做好住房市场调控的一个关键性和基础性的工作。
李克强总理在2015年政府工作报告中针对房地产的调控提出,“强化地方政府合理调控的责任,因地制宜,分城施策。”中央政府负责监控和分析,把调控工具交给地方政府。中央对各个地方进行分类指导和窗口指导。中国幅员辽阔,沿海与内地经济社会发展水平差异很大,一线、二线和三四线城市在住房市场发展阶段、住房价格及其增速上存在明显差异。大城市的房价通常远远高于中小城市,且具有更快的上涨速度;一些经济发展潜力逐步显现和生活质量优势明显的城市,其房价也呈大幅攀升之势;而各种优势均不明显的普通中小型城市,房价水平仍相对偏低。因此,采用“一刀切”的住房调控措施已经不能解决房地产市场所面临的问题,必须采用差异化的调控政策。
住房市场的景况变化会同时体现为“价”和“量”的变化,任何单一指标都不能完全反映市场景况。从40个大中城市来看,2014年交易总量相较2013年下降7.0%(2013年同比上升13.8%),但成交价格稳中有升,但是涨幅下降近6个百分点。以北京为例,2014年北京市新建商品住宅成交量为56178套,同比下跌12.9%。与此同时,北京市房价的增长趋势受到抑制,其价格水平虽然仍有近10% 的涨幅,但其增长率下滑近15个百分点。住房流动性和价格之间存在着密切联系,因此可以结合二者变化对市场进行分析和预警,以提高市场监测和预警水平。
二、住房市场健康指标的设计方法
本报告的分析范围为中国90个重点城市(即“城房指数”覆盖的90个城市),重点关注2014年第四季度的情况。房价、新建商品住宅待售面积、批准预售面积和销售面积等数据来自于住建部房地产信息系统,租金来自于禧泰房地产公司公开数据,收入数据来自于国家统计局官方数据。研究通过以下三个量化指标来反映房地产市场的当前状况:
1. 房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比,反映了一个城市中房价水平与居民收入水平之间的相对关系,可以直观地反映该城市居民购买住房的支付能力。房价收入比越高表明该城市居民的住房支付能力越差;反之表明住房支付能力越强。根据联合国相关统计资料以及国内学者的研究成果,我国城市房价收入比的合理水平约为5~9。
基于我国现有的统计数据情况,采用如下计算公式:
房价收入比 = 住房单价×人均住房面积 / 城市居民人均年可支配收入
2. 租售比,即每平方米的月租金与每平方米的房价之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比高于1∶300( 即1:400,1:500,按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解,就是在1:500的情况下, 需要500个月才能收回购房成本),这意味着房产投资价值相对变小,该区域房价可能被高估,存在泡沫的可能性。
3. 吸纳周期(也称“去化周期”),即同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。吸纳周期越短,表明住房的销售(交易)概率越大,此时在住房市场上需求相对旺盛;相反,吸纳周期越长,表明住房的销售(交易)概率越小,此时住房市场上供给相对过剩,存在滞销情况,存在由于需求不足导致的房价下降风险。根据“中国国际金融有限公司”的相关市场分析报告,我国目前新建商品住宅市场合理的吸纳周期约为1.25年(5个季度)。
根据理论,该指标是该城市“当期可售面积除以当期成交面积”。从目前住建部房地产市场信息系统中提取指标时,当期成交面积指的是该城市该季度新建商品住宅成交面积,当期可售面积指的是该季度期初建商品住宅可售面积时点值加上该期新批准预售面积(进行了季节调整)。
三、住房市场健康指标的测算结果
表1(见附表)给出了中国90个重点城市上述三个指标的计算结果,其中吸纳周期指标是2014年四季度与过去5年各季度平均水平的差异。用灰色格子标出了显著偏高的指标。表2(见附表)和表3(见附表)分别给出了中国90个重点城市上述三个指标的同比增幅和环比增幅,其中房价租金比指标为租售比的倒数。用灰色格子标出了增幅为正的指标。
首先,从房价收入比的计算结果来看,三亚、北京、上海、深圳、厦门等14个城市的房价收入比高出了合理值范围,居民的住房支付能力偏低。
其次,从租售比的计算结果来看,大部分城市的租售比水平较高,超过了1:300的合理性水平;其中包括厦门、三亚、深圳、北京、上海在内的20个城市租售比超过 :1:400,价格高估情况明显。
第三,从吸纳周期的计算结果来看,2014年第四季度,全国过半城市的吸纳周期高于过去5年的平均水平,意味着市场总体交易萎缩。其中,唐山、常德、襄阳、淄博、柳州等城市的吸纳周期增幅较快,显著高于过去5年的平均水平,住房市场上供给相对过剩,出现滞销现象。
图 1 35 个大中城市(注:图中部分城市没有列出,详细结果请见表 1)
图 2 东部其他城市(注:图中部分城市没有列出,详细结果请见表 1)
图 3 中西部其他城市(注:图中部分城市没有列出,详细结果请见表 1)
根据三个指标,可以画出“房价收入比—租售比—吸纳周期”的联合分布图,其中位于灰色区域的城市新建商品住宅市场房价收入比水平较高,或者租售比较高,或者两者都偏离合理水平较多;圆圈越大表示吸纳周期偏离历史均值水平越长(市场滞销水平越严重)。
图1给出了2014年第四季度中国35个大中城市“房价收入比—租售比—吸纳周期”的联合分布图。整体来看,在35个大中城市中,有一半左右的城市房价明显偏高,且主要集中在东部地区。其中北京、上海的房价收入比都超过了20,深圳、厦门等城市的租售比都高于了1:500。另外,2014年第四季度一、二线房地产市场出现了一定程度的回暖,使得之前出现滞销的35个大中城市销售状况有所缓解,表现为吸纳周期有一定程度的降低。
图2给出了2014年第四季度东部其他城市“房价收入比—租售比—吸纳周期”的联合分布图。可以看到,部分城市处于房价偏高区,其中三亚的房价收入比高达30,严重超过均衡水平;其次是温州等城市。可以看出,长三角一带城市房价水平普遍偏高。此外,从吸纳周期可以看出,相比于35个大中城市,东部其他城市的吸纳周期偏离均衡程度更大,唐山更是达到了191%,房地产市场复苏还有待时日。
图3给出了2014年第四季度中西部其他城市“房价收入比—租售比—吸纳周期”的联合分布图。除了安庆和襄阳等少数几个城市的房价水平稍微偏高之外,其他城市的房价水平较为合理。
另外, 从同比数 据看( 见表2),2014年第四季度全国绝大多数城市的房价收入比同比下降、大部分城市租售比水平和吸纳周期均同比上升。由此可见,相比2013年同期,2014年房地产成交价格向更合理的区间回归,多轮市场调控促进房地产市场向更健康、更可持续的方向转型。在转型期间,购房者观望情绪较重,市场交易量有所下滑。从环比数据看(见表3),2014年第四季度近半城市房价收入比环比上升、大部分城市的租售比水平和吸纳周期均环比下降。由此可见,2014年下半年房地产市场先抑后扬,成交价格和成交量均有所上涨,各个城市之间分化加剧。
四、附表 ( 见表 1- 表 3)
注:“--”表示由于部分数据缺失而没有计算结果。
注:“--”表示由于部分数据缺失而没有计算结果。
新建商品房 篇9
随着社会经济的不断发展,城市化和城镇化的脚步不断加速,社区成为组成社会的基本聚集单元。精神与物质生活的不断丰富,社区居民的体育健身需求不断高涨,社区体育也不断发展和壮大起来。近年来,我国社会体育实践和理论研究方方面面都取得了不小的成绩,但社区体育服务仍然是社会体育实践中比较薄弱的环节。文章通过调查分析武汉市新建商品住宅小区居民的体育需求、健身活动特点、社区体育服务满意度等,以获得社区区民体育健身第一手资料,为改进我国社区体育工作提供参考。
二、研究对象与方法
( 一) 研究对象
本研究以武汉地区新建商品住宅小区居民日常体育健身活动为研究目标,选取武汉地区部分新建商品住宅小区的的居民为研究对象。
( 二) 研究方法
主要采用文献资料、调查问卷、访谈、观察及逻辑分析等方法对以上新建商品住宅小区居民体育活动情况进行分析研究。
三、研究结果与分析
只有对小区居民日常体育健身活动特点的研究,才能知道居民对体育设施的需求,才能知道目前商品住宅小区体育设施存在的问题与不足,从而能对小区体育设施进行科学合理的规划和建设。
( 一) 居民参加体育健身活动频率
调查显示,在187 名调查者中,参加体育健身活动的有121 名,占64. 71% ,可看出武汉地区商品住宅小区居民对体育健身需求还是比较高的。从参与的频率来看,有51 人每天参加体育锻炼,占总人数27.1% ,这说明武汉地区商品住宅小区居民具有很强的体育健身意识。每周运动1 - 2 次的51 人,占27. 1% ,每周运动3 - 6 次的40 人,占21. 4% 。
有65 人从来不参加体育活,占34. 76% ,从不参与体育活动的原因主要有两个,一是没有时间,二是因为生活周边缺乏体育设施,说明武汉地区商品住宅小区还要进一步加强体育设施建设力度。
( 二) 居民参与体育健身最主要的目的
增进身心健康是居民进行体育健身的最主要目的。调查数据显示:增强体质、增进健康( 74. 5% ) 和释放压力,娱乐、振奋精神、调整心态( 25. 5% ) 。增进身心健康体现了体育健身的两大最基本的功能。
调查数据显示: 市民喜欢独自运动的比例占最大,占总人数的43.6% ,但与熟人一起运动的比例也不低。可见,居民进行体育健身的目的机更多的趋于运动的本质,但也有结交朋友、加强人际关系的实际作用。
( 三) 小区居民锻炼身体的主要场所
目前小区居民锻炼身体的场所主要为小区内的体育场地和空地、周边高校的一些室外体育场地、社区广场和收费体育场馆。据调查居民到周边的高校( 武汉地区大部分中小学校园体育设施并未对外开放) 进行体育锻炼,也存在一些不足,一是距离较远; 二是高校里部分室外场地对外开放,而像网球场地、室内场地是不对外开放的。还有一部分人到一些以商业为目的健身场馆进行体育锻炼,因武汉的经济处于中等水平,用于体育健身的费用有限,所以到健身馆健身是少数人的行为。居民小区内的体育设施因其便利性、可达性、灵活性成为人们生活中的首选。然而体育设施的严重不足影响了居民锻炼身体的积极性。
( 四) 小区居民锻炼身体的主要项目
通过对商品住宅小区居民体育健身活动的项目调查发现,由于居民小区内体育设施严重缺乏,居民的体育锻炼项目受到很大限制。参与散步、跑步项目的人最多,原因是散步、跑步简单易行,不需要特别的体育设施; 其次是健身器械,为了全民健身计划的实施,政府部门投放了大量的健身路径,这说明政府在全民健身领域的工作已经开始凸显成效; 第三位是棋牌类,尤其是麻将在各个小区内都十分盛行。第四位是篮球,篮球在我国是比较大众化的项目。第五位是舞蹈,舞蹈成为了武汉地区居民小区内体育锻炼的一大特色,但因室内场地严重缺乏,只能利用居住楼楼下的空地,曾因噪音问题发生过“泼粪”、“高音喇叭对放音乐”、“高空丢啤酒瓶”等事件。第六位是游泳,因武汉素有“火炉”之称,特别是在夏季游泳是小区居民十分热爱的体育项目之一。其他依次是羽毛球、兵兵球、武术类、滑旱冰、足球、台球、网球、门球、保龄球等项目。从目前居民锻炼的项目来看,篮球场、游泳池、室内羽毛球场、乒乓球室,舞蹈房是目前新建住宅小区亟待建设的体育设施,还有一些新型体育项目例如瑜伽等,也有较大的发展空间。
( 五) 小区居民体育健身时间
小区居民喜欢在早晚进行体育锻炼。调查数据显示: 有60. 2% 的居民选择在早、晚进行体育锻炼; 上班族主要选择在下班以后、周末和节假日进行体育运动。
( 六) 商品住宅小区居民对小区内体育设施评价
从居民对小区体育设施的评价可以看出,目前武汉地区商品住宅小区体育设施存在最大的问题仍是种类少、数量少,选择此项的占总人数的44. 92% ,依次是利用率低、管理和维护不到位,分别占27. 81% 和26. 20% 。
四、结论与建议
武汉地区新建商品住宅小区居民健身的频率不高,健身的目的主要是健身和健心,健身的主要场所为小区内的空地、周边高校的室外体育场地和收费的健身场馆,健身的项目主要是散步和跑步,健身时间主要集中在早晚,上班族主要在周末和节假日。居民对体育场地设施的评价主要为场地设施少和管理不到位。相关职能部门应通过加大资金投入、引进社会资金,减免税收等方式对公共体育设施进行建设和管理,以期满足居民不断增加的体育健身需求。
摘要：对武汉市新建商品住宅小区居民的体育需求和健身活动特点进行调研分析,发现目前小区内的体育场地设施不能满足居民日常的锻炼需求,居民对体育场地的评价主要为场地少和管理不到位。以期引起相关职能部门的重视,为进一步解决居民健身需求提供参考。
关键词：商品住宅小区,体育健身活动,特点
参考文献