房地产管理措施

房地产管理措施（精选十篇）

房地产管理措施 篇1

一、我国房地产企业现金流管理存在的问题

我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年,初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面,所以,关于现金流的理论和实践更是匮乏。我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题:

(一)现金流管理没有与企业战略相吻合。我国现金流管理仅停留在公司运营层面,并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合。现金流管理的内容只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理,没有同企业的发展战略有效地结合起来,更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

(二)现金流管理缺少全程控制。目前,我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析,而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。企业的资金运行,具体表现为资金筹集、运用和分配,现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况,有效地控制整个企业的资金支出及资金运用,做到事前计划、事中控制、事后分析,这不仅有利于战略的实施,同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。

(三)现金流管理没有重视现金流质量。对于业绩质量问题重视远远不够,现金流的导向作用还很弱。由于中国房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”,所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才注重现金流管理;或是只有通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的现金流。

二、房地产企业现金流管理改进措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面,分别涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

(一)现金流的战略性管理

1、企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风实施全国发展战略;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,毕竟高回报也意味着高风险。

2、现金流管理与企业生命周期相结合.在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

3、现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡.流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。如果企业有充分的现金或者资产能够在短期内转化为现金,则企业具有很强的流动性。流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。企业的收益能力取决于管理层将其所掌握的现金等资源投放到能给企业带来预期收益的资产或项目中去实现增殖。所以,无论将现金投资于流动资产,还是投资于固定资产、股权等长期资产,都应以提高或维护必要的收益性为基本取舍标准。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。自我积累能力集中表现在经营过程中产生现金净流量的大小以及现金净流量的利用效果。企业就是要通过不断的自我积累和发展来实现企业价值的持续创造。

4、战略性现金流管理应追求现金流平衡.房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。酒店与地产联合经营即是这一理论的完美运用。酒店经营可以产生持续的现金流,这些资金可以流动到房地产项目公司。同时,酒店业经营性现金流大,其自建物业可以抵押贷款,能够成为地产业务的“蓄水池”。

(二)现金流的战术性管理

1、现金流预算.现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。

2、现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。(1)房地产企业在产品开发过程中,应协调各方关系,加快工程开发进度,使其尽早达到产品预售标准,取得预售许可证。(2)在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款,加速房款的回笼。(3)采用多种付款方式促销,使开发资金按预期回笼,消减金融财务风险。

3、现金支付管理.土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分,加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。在业界拥有地产戴尔的顺驰地产为所有房地产开发企业提供了宝贵的经验。(1)推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。(2)依靠施工单位垫资,工程进度达到50%以上才能拿到部分款项。

4、融资管理。房地产企业应采取多渠道融资方式,以分散融资风险,降低融资成本,提高融资效率。(1)银行系统贷款融资。这是目前我国大多数房地产开发企业主要的融资途径。(2)引入投资基金。随着我国加入世贸组织后对金融市场的放开,这一融资新品必然成为未来房地产资本市场的又一亮点。(3)上市融资。随着国家加强对房地产行业宏观调控,房地产企业从银行融资的传统资金链被卡,开发商将竞相到股市融资。(4)融资租赁、售后租回。由于我国金融政策还未完全放开以及融资额度较小的原因,此种融资方式在我国房地产行业中运用较少。

房地产管理措施 篇2

【关键词】房地产；项目开发；成本控制管理；经济效益

世界性金融危机的进一步加剧，中央政府在结合我国市场经济的实际情况，果断出台了包括四万亿元投资计划在内的一揽子经济刺激计划方案，并在实际应用中取得了较为良好的效果。据国家统计局相关统计数据资料表明：今年1-2月份，房地行业完成投资约3580.13亿元，同比增长31.1%。目前，我国房地产行业普遍存在产能过剩、利润微薄等现象，已进入激烈竞争的市场环境行列，尤其是国外的投机资金通过各种形式涌入到中国房地产市场中，与国内的一些空闲资金一起，运用“炒作”等手段寻求较大利润，从而造成了我国房地产价格出现“虚高”和各种原材料价格猛涨等严重现象发生。在当今这个竞争激烈的房地产市场环境中，如何求生存、求发展是摆在所有房地产项目开发企业面前的一个非常重要的话题。在相同的开发市场环境中，除了结合社会需求开发出适销对路的产品外,最重要的就是对项目开发成本就行控制，尽可能通过各种管理和技术措施减少工程成本，将项目开发成本有效控制在最优范围内，最大限度地提高企业的投资收益，已成为研究房地产项目开发成本控制管理的重要研究内容[1]。

1 我国房地产项目开发成本控制管理现状

1.1 房地产项目开发成本控制管理“脱节”严重

由于受传统建设理念等因素的制约，我国房地产项目开发过程中普遍只注重施工阶段的成本控制，而对于其他阶段的成本控制缺乏足够的重视。从大量工作经验可知，房地产项目开发是一个多阶段、多环节的产业链，任何阶段任何环节的成本控制，均会直接或间接影响到整个房地产项目开发的成本控制管理水平。项目的成本。但在房地产项目实际开发过程中，很多房地产企业管理人员对项目开发成本控制的内容、目的和重要性认识存在误区，只重视“显成本”的控制管理，而对于项目开发过程中存在的“隐成本”则不太重视，往往轻视项目成本控制管理过程中的沟通管理，对施工阶段的成本控制过于重视，而对于项目立项、设计、招标、竣工、以及售后服务等阶段的成本控制缺乏足够的重视；或只是对项目开发中的某一重要环节非常重视，而忽视其他环节中的成本控制，从而造成房地产项目开发过程中各环节成本控制管理出现较为严重的“脱节”等不利现象。

1.2 房地产项目开发缺乏与市场匹配的动态控制措施

目前，我国很多房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中，主要采取会计成本核算控制方式，也就是知识对已经发生过的成本进行归纳统计和计算分析，是一种典型的事后控制、静态控制。许多开发项目在进行成本控制管理时，缺乏与市场相匹配的事前和事中控制管理制度措施，从而造成在实际项目开发成本控制管理过程中，不能及时收集、传递、整理、分析、以及储存相关市场信息，无法通过相关市场信息为项目开发成本管理提供正确的控制策略，难以采取有效的技术措施降低项目开发过程中的成本，从而大大降低了项目开发的社会经济效益。

1.3 房地产项目竣工阶段总结分析不到位

在实际项目开发过程中，很多中小型房地产开发企业及建设单位普遍存在“项目上马建班子、项目完工散摊子”的用人管理机制，从而整个企业的项目开发成本控制管理组织机构长期处于变动状体，不能形成一个固定的机构，从而造成项目竣工后，不能对项目开发各阶段的经驗进行完善总结、分析、以及经验积累，没有很好落实项目成本控制管理绩效考评制度，没有根据相关成本控制激励机制进行奖惩，更不用说总结相关成本控制管理经验为以后项目开发成本控制管理提供相关经验依据。也就是说，我国房地产项目开发成本控制大多处于粗放式管理模式，致使房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中水平始终得不到有效借鉴提高，管理经验欠缺较为严重[2]。

2 房地产项目开发成本控制的重点及原则

为了提高房地产项目开发成本控制管理水平，房地产企业相关部门应对项目从立项、设计、施工到售后服务等各阶段各环节进行全面控制。房地产项目开发过程中，要将成本控制管理任务分解到项目开发各阶段各环节中，形成最易控制的子任务，并明确各子任务的所需因素和任务目标。只有将项目开发各阶段各环节中的成本控制好，才能使整个项目开发成本具有较高的综合控制水平。在房地产项目开发成本控制中，应遵守实用、合理、及时性、效益性、以及全员全过程等控制管理原则，实现项目开发实施全过程的成本动态控制管理。

3 房地产开发项目各阶段成本控制技术要点

3.1 项目立项阶段的成本控制

项目立项阶段的成本控制管理的技术要点在于进行项目建设前期的费用、成本、利润的估算分析，明确项目立项的可行性，从技术、经济效益等方面准确分析评估项目方案决策，避免决策失误给企业带来较大损失。另外还要充分结合项目实际情况，通过资料的合理整合利用，提高资源综合利用效率，充分挖掘有限资源中的价值，有效降低项目开发成本。通过争取各种社会优惠政策，降低项目开发的综合成本。明确项目开发全过程的成本控制技术要点，通过建立招投标管理制度等，将项目开发成本有效控制在较高水平范围内。项目设计和建设监理应采取招标措施，有效优化项目建设方案，使建设成本得到较好控制；项目大小施工、建设原材料、设备采购、以及安装调试等分项工程，更应采取按工程量清单计价办法进行严格招投标管理。通过招投标等措施，在同等条件下可以优先选择实力强、成本费用低的设计、监理、以及施工单位，提高项目开发成本整体控制管理水平。

3.2 项目规划设计阶段的成本控制

项目在规划设计阶段，其成本控制管理的重点在于前期工程费，包括招标代理费、项目规划设计费、地质勘查费等。虽然项目规划设计费用仅占整个建安成本费用的1.5％-2％，但是规划设计阶段的成本控制水平对整个项目成本控制水平的影响程度则高达75％以上。好的设计方案，不仅可以降低项目施工阶段的综合投资额度，同时还可以提高项目销售业绩，提高项目投资综合社会经济效益。

3.3 项目施工阶段的成本控制

房地产企业相关成本控制管理部门，在施工阶段除了要加强施工建设合同管理、工程结算管理外，重点还应加强对施工现场成本控制管理力度，杜绝出现较大变更等引起较大投资浪费，即将施工阶段成本有效控制在较高水平范围内[3]。

3.4 项目竣工结算阶段的成本控制

在项目竣工结算阶段，应根据施工建设合同、预算及费用定额、竣工资料、以及房地产项目开发建设有关法律法规和技术标准，认真审核各项工程的工程款。以相关政策为依据，对送审的竣工决算财力进行认真核实，落实工作联系单上所产生的签证费用，使竣工审核后的结算真正反应工程建设投资的实际造价。会同项目管理各部门对项目成本控制中存在的优缺点进行认真归纳总结，便于为今后工作中提供相关经验，便于其制定更好更优的改进方案。

4 结束语

在房地产项目开发过程中，必须对影响成本控制管理水平的各阶段各环节实施全过程的动态控制管理，以利于房地产企业投资资金的合理流动和使用，实现工程成本始终处于“可控、能控、在控”的良性循环状态，推动项目开发“高效、高质、快速稳健”的建设发展。

参考文献

[1] 冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.

[2] 全国建筑业企业项目经理培训教材编写委员会.施工项目成本管理[M].修订版.北京：中国建筑工业出版社，2004.

[3] 全国投资建设项目管理师职业水平考试命题研究组.投资建设项目实施［M］.北京：机械工业出版社，2008.

房地产测绘质量管理措施探讨 篇3

一是房地产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积及产权纠纷等资料, 是进行房屋产权登记、转移和纠纷裁决的依据。它为房地产管理建立了一个立体管理平台, 它对城市房屋的过去、现在、位置、形状、结构、高度、面积、权利人的各种信息, 都有一个详细准确的表述;二是房地产测绘的成果是为进行房地产评估、征收房地产相关税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押及保险服务等方面提供基础图、表、数字、资料和相关信息;三是房地产测绘不仅为房地产业服务, 也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、水利、交通、通信、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息, 是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施;四是房地产测绘属大比例尺地图测绘, 但它不同于通常意义上的大比例尺地形测量。它具有更多的信息源, 量大, 涉及面广, 内容繁多, 图表复杂, 并具有一定意义上的政府行为。它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息, 同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。

2 严格测绘资质审查, 把好市场准入关

按照《中华人民共和国测绘法》的规定, 从事测绘活动的单位应当依法取得相应等级的测绘资质证书。各级房产行政主管部门要依照《测绘资质分级标准》中关于人员规模、技术水平、仪器设备、生产能力等的规定, 对申请房地产测绘的单位资格进行严格的审查论证。房地产测绘单位依法取得资质证书并在房产行政主管部门备案后方可从事房地产测绘业务。同时加强房地产测绘从业人员的业务培训, 推行人员执证上岗制度。

3 制订统一的房地产测绘技术标准, 做到有法可依

2000年《房产测量规范》的出台对统一房地产测绘的技术标准起到了很大的作用。但我国地域辽阔, 各地的房屋结构样式不同, 有的极具民族特色。因此, 各地应根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》结合本地实际制订具体的实施细则, 制定有关的规章制度和业务流程, 为房产面积的测算提供更具操作性的技术规则, 有效地降低面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权, 极大地减少房产面积的争议和纠纷, 切实保护房屋权利人的合法权益, 保证本地房地产测绘的规范开展。

4 成立房地产测绘管理机构, 加强对房地产测绘的监督管理

各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理, 实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理, 在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能, 健全测绘执法监督体系, 大力加强房地产测绘管理、监督机制, 搞好房地产测绘市场的宏观调控, 加大房地产测绘成果管理的力度。

5 建立新建项目备案制度, 对重大测绘项目进行统一招标

城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案, 由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划, 对重大测绘项目进行统一招标, 统一监督完成。

6 对测绘成果进行严格的审核、验收, 确保质量

严格按照国家标准《房产测量规范》 (GB/T 17986.2-2000) 规定的房地产测绘成果最终验收制度, 实行二级检查一级验收制度, 即过程检查、最终检查和验收。由委托人 (开发建设单位) 对房地产测绘产品组织实施最终验收, 验收人员可由委托单位邀请的有关技术专家组成, 也可委托由国家认定的房地产测绘成果鉴定机构鉴定。验收的主要内容有:测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据及方法等。

7 推行房地产测绘公示制度, 接受社会监督

一是房地产测绘管理部门要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及, 让广大房地产开发企业、购房人熟悉面积计算方法和面积纠纷处理方法。二是为了切实保护相关权利人的知情权, 起用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布, 公布的内容包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等。实行测绘成果资料目录通告制度使各相关权利人特别是购房业主, 能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准, 以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况, 催办产权证。三是建立房地产测绘机构及相关人员的信用档案, 将各类房地产测绘机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况记入测绘机构及个人的信用档案, 向社会公开、公示, 接受社会监督。

8 加大违规处罚力度, 创建公平公正的竞争环境

房地产测绘成果涉及房产权属管理, 直接关系到房屋权利人的切身利益。因此, 房地产测绘行政管理部门要不定期开展房地产测绘市场专项检查, 坚决查处无证测绘、超级测绘、弄虚作假等违规行为。逐步建立和完善适应市场发展需要的房地产测绘管理体系, 推动房产事业的健康、持续发展。

9 结语

加强房地产测绘管理, 规范房地产测绘市场, 确保基础信息的完整性与准确性, 是房地产管理的要求, 也是城市建设与发展的要求。建设部[2000]166号文《关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房地产测绘管理的通知》明确提出“各地要结合地方政府机构改革, 按照房地产测绘市场化、专业化、规范化的要求, 积极推进房地产测绘体制改革, 使房地产测绘监督管理与测绘经营行为分离, 房地产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体”。通知发出后, 全国各地相继施行房地产测绘单位脱钩改制, 实行测、管分离。但由于房地产测绘市场有待培育和规范、执行国家房产测量规范有偏差、房地产测绘行政管理缺位、房地产测绘机构的法律、经济赔偿等责任不明确等等造成近年来房地产测绘市场较为混乱。因此, 规范房地产测绘市场, 加强房地产测绘的全面管理, 是各地房地产测绘行政管理部门的重要职责和首要任务, 各地要从严格市场准入、统一测绘标准、规范测绘队伍、完善监督机制等工作着手, 推动房地产测绘工作走向市场化、专业化、规范化。

摘要：房地产测绘主要是利用测绘技术手段测定和表述房屋及其自然状况、权属状况、位置、界线、质量、数量以及利用现状等工作。房地产测绘的主要内容有房产平面控制测量、房产面积预算、房产面积测算、房产要素调查与测量、房产变更调查与测量、房产图测绘和建立房产信息系统。

关键词：房地产测绘,测绘质量,管理模式

参考文献

[1]韩再晨;付云鹏;浅谈房地产测绘成果的质量保证[J];黑龙江科技信息;2011年11期.

[2]陈威昊;不同的管理模式对房地产测绘质量的影响[J];中国地名;2011年03期.

房地产管理措施 篇4

0引言

房地产建设工程造价控制要求采取一定的监控手段，使工程的实际投资合乎国家法规、合乎业主需要、合乎造价预算，促使设计、施工单位加强管理，使物力、财力、人力等资源得到充分利用，取得理想的经济和社会效益。建筑业在国计民生的事业中的地位越来越高，而控制建筑质量和成本控制的房地产建设工程造价的意义就特别重要。根据统计资料，在实施阶段影响建设项目造价的可能性为5％～25％。可见施工阶段的房地产建设工程造价控制相当重要。

1目前施工阶段造价控制存在的主要问题

1.1不规范招标

目前在投标方面，我国存在不少问题，比如陪标现象，国家规定了较为规范的工程投标方法，但是企业间由于不规范的业务关系，导致项目被暗箱操作，名花早有主，但是为了使投标合法化，多采取陪标手段，找其它企业假投标。往往这种不规范投标后面伴随着不正常利益往来，这些不正常利益必然影响造价不规范问题。投标报价是进行工程投标的核心，报价过高会失去承包机会；而报价过低，虽然可能中标，但会给工程承包带来亏损的风险。

1.2成本核算不合理

1.2.1施工方案没有优化

优化施工方案是降低工程成本的主要措施。施工方案是否优化将影响到工程企业的效益和利润。目前，由于我国工程设计落后于国际，工程设计的各个专业之间的知识体系联系较差，企业里面各个专业间的配合也不恰当，导致工程设计方案不能够最佳的优化工程。比如国际上建筑设计人才比例是建筑师、设备师、结构师之间的比例是3：1：1，而我国则一般是：2：1：1，低于国家水平。结果导致工程设计成本过高，不利于造价控制。也导致我国高端建筑设计市场被国外设计师控制，而我国建筑企业逐渐向中低市场下滑。

1.2.2人工成本过高

由于我国劳动力比国际相比要便宜得多，因此很多房地产建设工程造价喜欢多用人力，而尽量减少成本。但是这影响了施工进度，也必然影响造价控制。

1.2.3原材料控制不力

建筑工程的成本中60%以上是材料费用，原材料控制能力如何，影响着造价控制效果。主要问题如下：

①现场工程量计价签证人员对造价管理控制意识淡薄；

②现场计价签证人员对定额费用组成缺乏了解；

③对设计缺乏有效约束；

④同一工程内容签证重复；

⑤监理单位对建材验收时不够认真；

⑥现场签证日期与实际不符。这些行为都会导致施工阶段房地产建设工程造价与实际不符合，造成浪费或者资产流失等。

2施工阶段造价控制措施

2.1规范招投标控制

笔者认为严格遵从工程招投标制度十分重要，对于那些不规范的招投标现象，可以采取以下措施：

2.1.1工程监察部门严格执法，杜绝不规范投标现象。执法部门执法不严一方面由于执法者的渎职，一方面由于法规尚不完善，给造假者以可钻漏洞，一方面执法者工程技术素养欠缺。渎职者惩之以法；法规不完善者，立法者多做调研，出台合乎市场监管需要的法规；技术能力不强的则多加培养或者引进技术能力高的人。

2.1.2规范企业管理，杜绝暗箱操作。之所以能够出现工程招标阶段的暗箱操作，根本原因是企业内部控制能力差，流程不完善等。如果企业能真正引进现代企业管理，进行流程再造，那么杜绝不规范的工程招标将不会太困难。

2.2规范施工成本控制

在组织上，应该完善整个企业的组织管理模式，更重要的是要完善项目管理制。目前，大多数施工单位对项目经理部有名无实，只有形式的项目机构，却没有配备相关人员，实施的机制不完善，项目经理自身素质参差不齐，管理水平和能力相差较大，或是责任心不强或是财务上控制不严，容易造成资金流失，这些都会加大工程成本，降低施工企业的利润。在组织上完善项目制和提高项目人员的管理水平，有助于控制成本，也就有利于造价控制。

在技术上，房地产建设工程造价是一个针对工程建设各种物料、人力、性质、规模、结构、风格等众多工程因素的技术处理。因此，我国施工单位应该提高自己房地产建设工程造价的技术水平。需要完善房地产工程造价管理人员和技术人员的业务水平，完善其培训体系。

在合同措施上，要提高项目人员的谈判能力，节约谈判时间，通过谈判获得有利的合作地位，以及通过恰当的合作，使合同能够顺利获得执行，这些都会降低成本，提高利润，因此也影响着房地产建设工程造价控制效果。

2.3严格执行结算审计制度

结算分为项目进度款项的计算与支付、竣工结算两类。

在项目进度款计算与支付方面，造价控制可以根据项目计划规划，恰当的安排支付计划，在保证项目进度的情况下尽量减少现金支付。比如可以按照阶段付款，可以按照月度付款，极度付款等形式，具体要与项目周期相符合。

在竣工结算方面，要考虑严格按照结算程序来执行，比如严格执行项目结束审查验收程序，这样一者可以为下步质量纠纷争取谈判砝码，同时也可以为企业尽量的减少占用资源与资金量。项目结束后，还要进行项目总结，作成本分析，找出成本控制风险的来源，找出对策，为下次工程积累经验。

参考文献：

[1]张为华著.《谈建设项目房地产建设工程造价控制措施》，太原：《山西建筑》2005（8）

房地产管理措施 篇5

关键词：房地产工程;管理;特点;措施

一、房产工程管理的特点

1.管理的复杂性

在工程管理中，不仅包括项目选择、论证、决策、项目设计、招标投标、建筑安装和运营后的评价，还包括安全、质量、进度、投资成本的控制、项目组织的建立与管理、合同管理和信息管理等多个方面。

2.责任的明确性

工程项目包括两部分：一是签订的工程建设合同，明确项目管理各方的责任和义务，并且在项目实施过程中，相互监督和促进对合同的履行;二是当事人在组建自己的项目管理组织机构时，根据实现目标任务的需要，设置的部门和岗位，并明确各自的权利、义务、职责。

3.目标的明确性

任何工程项目都有明确的建设目的，有明确的工期和投资限额要求，有明确的质量和功能标准。工程项目管理所追求的目标，就是在工程项目的限制条件的约束下，将工程项目顺利完成。

4.管理的科学性

工程项目管理以系统理论作为管理的理论基础，为实现系统目标，应对系统运行进行动态的调整控制，应建立现代化的、科学的项目管理组织，能够合理确定组织功能和目标，能够有效组织协调系统内部和外部的各种关系，从而提高管理效率，确保项目目标实现。

二、房地产工程管理存在的一系列问题

1对所开发的工程建设前期工作准备不充分

进行房地产开发前，开发商关注的是地理位置能否升值，交通以及相关的设施是否齐全。然而，作为建筑商而言往往会忽略掉对建筑工程的前期准备工作，尤其是技术资料的准备工作。这样一来，会有少数开发商为了加快开发的速度或者是根本不了解这项工作，就开工。他们没有对工程有关的管线情况进行探查，甚至在最初设计阶段没有请相关的单位进行地质勘探，前期没有做足充分的准备工作。还有少数开发商对所开发城市的相关配套管理措施没有清楚的掌握状况，在工程竣工后交付使用期间，房屋依然使用施工时采用的临时水电的情况。

2管理的机制不完善

一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和成本效益。

3工程竣工后验收工作不到位

由于传统观念上的影响，一些房地产公司对于工程完工后的处理不够严格，验收工作缺乏相关的注重意识，对验收工作中的环节落实不够严谨。为了自身的经济利益，在验收环节上没有科学地进行管理，也因此导致了验收过后工程项目的结算缺乏相关依据和资料等现象，验收手续也因此受到了影响，造成工程费用交付的拖延。

三、房地产工程管理的有效途径

1房地产管理的模式。一是职能制的有关管理形式：职能制模式为参考其专业来分工的一种管理形式，把其相应的管理职业分配到这些专业有关联的职能机构，不一样的有关专业的职能机构在它自身的业务范围内有往其下级分工和指挥的权力，并且由此专业的管理往上级回报并承担责任。二为项目经理制：此类管理模式为现在进行项目管理的一项非常普遍的管理模式。它是根据企业项目分工的有关原则在总经理下安设单个或者多个以项目经理为重要领导者的特设机构，对于项目的有关事实来整个过程的管理统一。三为工程指挥部：对于部分非常大型的项目，一般会应用此类管理模式来增强对于工程实施的全方位管理。它为项目工程中进行管理的相当特殊的机构，为由项目的每个合资方一起来协商与参与的。

2房地产管理方法。要选择专业的设计单位和勘测，只有真正优秀的工作单位才能够做好工程建设的一个先头兵，仅有优良的勘测队伍才可以真正精准的定位实际的土质状况。并且会参考实际情况提供恰当的设计依据，已实现省时省料的目的。仅有聘请优异的设计工作部门，才可以对房屋做精确的设计，把整个结构进行适当的优化，降低材料与时间和费用的浪费，确保了工程保质保量还能高效率的完成。

3要选择素质相对较高的项目经理和施工企业。项目经理和施工企业的个人素质与整个工程的质量以及进度都有着密不可分的关系。如何去选择需有一些系统的思考与执行框架。比方说怎样去选择，需要有一个完善的框架，比方说：进行施工的企业的资质、技术力量、工作业绩、项目经理资质、素质以及能力，员工的能力和素质等等。企业的施工设备和技术等可以进一步促使工程可以更快更好的做好此项工作。企业的诚信度也为企业的声誉与技术的一种认可。

4要建立合理高效的管理模式。虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，另外需对于市场上的甲供材作出迅速的调研，经由多类材料的质量等多个方面做区分与对比，并挑选适当的材料以及价格购买，务必控制好其数量关以及质量关，在一定程度上提升其供材的速度，增加整个施工的进展速度，提升整个工程的工程质量，减少工程建设成本浪费。工程队伍身为整个工程进行建设的主体务必需进行有效的管理。

5项目管理的模式选择。对于任意一类有关的管理工程模式均为有自己的优点与缺点的，需针对一个特别的项目作相关探究与考察，挑选一个恰当的工程管理形式是特别必要的。此时就需参考项目所处的外在条件以及其特征作出分析与了解，并依据该项管理形式对于项目的适应程度来确定和明确其是否适合该项项目。

在房地产项目运营中，施工管理主要是对工程建设的管理，开发单位通常委托管理部门进行具体的管理，承发包和管理模式由公司状况和项目特征决定。常见的建设项目通常由：分别发包（平行模式）、GC（总承包模式）、MC（施工管理）、施工与设计模式等构成。在我国的房地产开发中，通常由GC和分别发包组成，可能是施工单位进行，也可能是绿化、建筑体系、设备以及市政管线完成。对于高档楼盘或者大型项目，开发商必须正确分析CM、MC模式进行对应的施工管理。MC（施工总承包）是经验丰富或者开发商联合签订的协议，它包含了整个工程的管理与组织。通常MC不直接参与项目施工，而是对工程进行分包或者招标，该模式可以提高施工进度，费用通常根据安装费用提取。CM则是由开发单位委托CM单位，同承包商的身份，通过快速路径进行组织，进而不斷进行施工管理，很大层面它会影响设计工作，也会和开发商订立合同;它的主要特点是施工和设计搭接，保障费用会使企业承受很大的风险。从房地产开发单位来看，管理模式可以利用不同的管理方式，在对应的成本资源下，用最快的速度谋求高质量的项目。为了保障该目标，相关单位必须在进度、质量、成本控制中发挥相应的作用，通过资质验证、材料质量、技术程序、安全检查以及有序发放等相关措施，对建设项目进行成本、进度、质量掌控。由于生产安全直接影响居民安全、社会稳定以及改革发展等。因此，在房地产工程管理中，必须将安全生产作为重点工作来抓，在中赔重罚的措施下，让相关单位遵守“预防为主，安全第一”的理念，促进企业生存、发展。

四、结语

探讨房地产的财务管理现状以及措施 篇6

一、目前我国房地产企业的财务管理现状

自从我国加入世界经济贸易组织 (W o r l d T r a d e Organization, 简称WTO) 以来, 我国逐步实现与世界接轨在2008年受世界经济贸易和中国泡沫经济的双重影响下, 我国的房地产企业在发展过程中受到了极大的冲击, 市场环境急剧变换, 企业在发展过程中遇到了十分严重的问题。

(一) 财务管理制度不严谨

众所周知, 中国有句“没有规矩, 不成方圆”的俗话, 这句话所要表达的含义就是任何事物在发展过程中都需要有相关的规则和制度进行约束, 是一种行为规范。结合我国房地产的财务管理混乱的现状中不难看出, 目前我国的房地产企业在财务管理过程中的财务管理制度不够科学、严谨, 还存在着很多的不足和漏洞, 具体表现在:多数的房地产企业在财务管理过程中的资本结构的负债比重持续增加, 由于房地产的财务管理的实效性没有得到充分的发挥, 致使房地产的资本没有得到合理的回报, 企业在发展过程中形成了阶层性的贷款现象;房地产企业的管理者没有受长远的发展和可持续发展的角度去看待企业贷款和负债的问题, 给房地产企业运营过程中财务管理工作的开展增加了难度。

(二) 管理力度不够深入

目前, 我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱, 管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理, 多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理, 实现房地产企业财务管理的数据同步, 业务监控和企业业务流程的持续升级优化, 致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加, 利润大幅缩减的问题, 严重影响了房地产企业的健康持续发展。

(三) 管理人员对财务管理的重要性认识不足

早在我国实行计划经济时期, 房地产行业的发展势头就十分的强劲, 多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展, 传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求, 我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制, 但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变, 部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用, 认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益, 将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样, 可有可无, 忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理, 但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱, 还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。

二、提高我国房地产的财务管理有效性的相关措施

(一) 加大财务管理力度

为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度, 为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则, 使房地产企业的财务管理标准化、流程化, 财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状, 实现房地产企业财务管理的数据同步, 业务监控和企业业务流程的持续升级优化, 降低房地产企业运营的成本, 提高房地产企业的经济效益, 为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障, 从而有效的提高企业的市场竞争力, 在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。

(二) 提高财务管理人员的业务技能

财务管理人员是房地产企业在运营过程中实行财务管理的直接执行者, 财务管理人员综合能力的高低直接影响和财务管理的科学性和有效性。因此, 企业管理人员一定要提高财务管理人员的选用标准, 在财务管理人员的招聘过程中需要选择本身具有专业的财务管理知识和丰富的房地产财务管理经验的人员作为企业的财务管理人员;同时, 加大对财务管理人员的业务技能的培训力度, 房地产企业在运行过程中通过定期的为财务管理举办相关的知识讲座和技能培训, 聘请专业的财务管理专家向企业员工传授经验, 充分的激发财务管理人员的工作热情, 帮助财务管理人员不断的提高自身的业务技能, 坚持以人为本, 打造一支专业化、高水准的房地产财务管理团队在提高房地产企业向心力和凝聚力的基础上增加对人才的吸引力, 提高房地产企业的财务管理的科学性和有效性。

(三) 实现财务管理信息化

随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高, 传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要, 财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向, 房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新, 房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变, 财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中, 由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业, 财务管理人员首先受过相关的成本管理培训, 能够熟练地运用ERP (Enterprise Resource Planning) 信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划, 通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性, 将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化, 从而提高房地产企业财务管理信息化实力。

(四) 加大对项目可行性的研究力度

众所周知, 房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业, 因此, 在房地产企业运行过程中, 加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性, 降低房地产企业的投资风险, 提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实, 对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研, 对项目运行过程中可能存在的风险进行预测, 并制定相应的补救措施, 有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现, 从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。

三、总结

总而言之, 房地产行业在发展过程中为我国带来了十分可观的经济效益和社会效益, 对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义, 目前我国房地产企业的财务管理模式还不够健全和成熟, 还需要在发展过程中进行适当的补充和完善, 房地产企业的管理部门一定要加大对房地产财务管理的关注和投资力度, 使我国房地产行业的财务管理模式更加科学化、信息化, 为实现我国房地产行业的可持续发展奠定坚实的基础。

摘要：随着我国社会主义市场经济体制的不断发展与完善, 我国与世界各国、各经济团体之间的联系越来越紧密, 我国的房地产行业在发展过程中取得了一系列十分可喜的成绩, 从事房地产开发的企业如雨后春笋般迅速发展并崛起, 我国的房地产行业的市场竞争越来越激烈, 房地产企业在发展过程中分化重组的现象越来越明显。同时, 随着房地产行业的深入发展, 房地产企业在财务管理环节出现的存在的问题也越来越突出, 本文就目前我国房地产的财务管理现状及存在的问题进行了系统的分析和研究, 并针对如何提高我国房地产财务管理的有效性提出了几点建议。

关键词：房地产,财务管理,现状,可持续发展

参考文献

[1]郑小涓.房地产企业面对宏观调控下的问题与财务管理对策.财经界, 2010 (24) .

[2]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策.经济师, 2011 (18) .

[3]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策.行政事业资产与财务, 2011 (12) .

[4]冯志艳, 鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析.中国集体经济, 2010 (25) .

[5]刘爱英.后金融危机时代我国房地产企业财务环境变化分析.新财经 (理论版) , 2010 (12) .

[6]张艳军.后危机时代我国房地产企业财务管理略探.湖南财经高等专科学校学报, 2010 (26) .

房地产项目管理的问题及应对措施 篇7

关键词：房地产管理,问题,应对措施

伴随经济的发展与城市建设规模的扩大, 我国房地产行业在取得飞速进步的同时, 也面临新的挑战与困境。房地产行业与规模在发展进程中, 自身管理水平与方法缺失的问题逐渐显现出来, 作为产业发展的核心内容之一, 房地产项目管理的优劣对其项目实行效率与工程质量, 起着重要的影响与作用, 并事关房地产项目的经济效益高低。因此本文以房地产项目管理为研究出发点, 对其管理中存在的问题与具体应对措施, 做详细地探究分析。

1 房地产项目管理的问题研究

1.1 房地产项目前期决策中的管理问题

当前大多房地产开发商在项目决策阶段, 均存在一定的疏忽大意问题, 即对项目缺乏最基本的市场调研工作, 对其项目管理观念还停留在:“只要大规模开工建房, 便能收获高额利润”上, 进而对项目前期决策所需的市场调研工作缺乏认识与实施。同时可行性调查也是确保房地产项目能顺利、安全进行施工建设的前提所在, 对房地产项目必须进行可行性调查在确定了基本的建设方案之后, 方能开始项目投资与建设。但房地产开发商普遍在项目中标后即开始项目方案设计, 缺少必要的可行性调查, 给项目建设施工带来安全隐患。

此外诸多房地产项目开发商在具体项目决策中也存在一定的不足与缺陷, 这一问题在中小型房地产开发企业中尤为突显。由于企业自身技术资金的缺乏与人才吸引力的缺失, 导致房地产开发企业的管理人员普遍缺少基本的项目管理知识与经验, 进而在对房地产项目做决策时, 仅凭自身常识与已有经验做判断决定。从而引发所确立项目的盲目性与市场定位不清等问题, 给后期项目施工带来不利影响。

1.2 房地产项目设计中的管理问题

项目设计也是房地产项目管理问题频发的重要阶段之一, 其问题与成因一般有:房地产开发商过于关注在项目建设阶段中的资金利用率与成本节省, 忽视项目建设质量, 进而在项目设计中压缩资金投入, 难以保证房地产项目工程的施工质量。房地产项目中的质量、资金投入与施工进度, 是房地产项目管理中重要要素, 缺一不可, 对单一要素 (如资金投入) 的过度注重并体现在项目方案设计中, 势必就会影响其他两类要素的管理效果, 进而对整个房地产工程的建设效率与品质带来不利影响。

1.3 房地产项目施工中的管理问题

在房地产项目施工的总包阶段中, 其项目管理尚且较为简单, 工程监理单位与管理人员仅需依照合同规定的内容, 进行对应的项目施工管理即可。但在房地产项目施工的分包阶段, 因其所签署的分包施工合同, 往往缺少对各工程子项目间衔接与配合的具体规定, 导致总承包商与分承包商之间没有建立起协作意识。进而在工程各项目的配合与衔接工作上含糊不清, 极易引发施工问题, 并拖延项目建设效率与进度。

2 房地产项目管理的应对措施分析

要实现对房地产项目的成功管理, 需要至少满足如表1所示条件, 以此开始相应的管理应对举措。

2.1 强化房地产项目前期决策阶段管理工作

可行性调查是房地产项目赖以实行的前提基础, 房地产开发商需重视起项目的可行性调查工作, 充分发挥项目市场调研对其决策工作的有利作用, 通过房地产开发商的市场调研与可行性调查, 从市场中搜寻出有利于项目开发、建设的各类情报信息。例如房地产消费者的居住需求、竞争企业的开发情况、当前房地产市场供求信息等。以便掌握到进行科学、合理决策的准确市场与项目信息, 进而通过正确的决策制定, 为房地产项目施工打下坚实、可靠的基础。这就要求房地产开发商在前期决策阶段, 对市场调研与可行性调查工作, 提起足够的重视, 并投入企业人力、物力与资金做具体的调研工作, 同时建立起企业的决策部门与机构, 在收集到足够的市场项目信息的前提下, 通过科学的整理与分析工作, 做出有利于房地产项目建设与实行的决策方案, 进而避免盲目决策给房地产项目带来的不利影响。通过提升房地产开发商的决策水平, 为其项目工程找到准确的市场定位, 进而优化项目施工效率与经济效益。

2.2 优化房地产项目设计阶段的管理工作

房地长项目计划方案事关整个项目能否顺利、安全实行建设, 其对设计规划必须高度重视, 并以长远的设计理念做计划制定。在项目计划中应包含各短期计划, 即在较短时间内依据计划内容完成对应的施工项目, 对于短期计划难以在规定时限内完成的问题, 应继续作业, 直到本计划完工, 方可开始下一短期计划的实施, 以此确保房地产项目工程施工进度的稳步完成。此外, 房地产项目的项目设计应考虑项目实施过程中的风险问题, 并根据项目实际情况设计项目的风险管理机制, 以此增强房地产项目的风险控制, 在设计前期就将为项目的长远及可持续进行提供有效的保障, 这样房地产项目的设计管理才能发挥其应有的作用, 而且也促进了项目各个部门的有效衔接。

同时, 房地产项目设计阶段对企业投资成本的控制功用也极为明显, 虽然一般项目设计费用占项目总投资的比重不超出1%, 但项目计划对整个工程资金投入的影响比例却高达75%。而项目施工阶段能对工程投入资金起到影响的比重, 仅占5~20%左右。由此可见, 项目设计阶段是控制房地产开发企业投资成本的重点环节, 因而需要企业摒弃忽视房地产项目设计工作的观念, 强化对工程设计阶段的重视程度。例如将项目施工节省资金额度作为项目计划的重要考核指标, 项目设计方案愈是经济可行, 其项目设计单位就能获得愈高的经济报酬, 进而激发设计人员的工作热情与投入力度, 为房地产项目设计、提供更为经济实惠的工程施工方案, 以节省房地产开发商的资金投入成本。如图1所示为设计阶段成本管理的基本体系。

2.3 改进对房地产项目施工阶段的管理工作

房地产项目在施工管理方面与其他建设项目存在较大差异, 其项目管理不仅需要与工程施工企业的管理工作相匹配, 还需适应、解决房地产项目的施工周期、施工现场环境等多个管理因素与问题。因而房地产开发商在进行施工阶段管理时, 不应使用单一、固化的管理模式, 而是依据本房地产项目的具体情形及施工企业的管理状况, 通过分析、把握本工程项目建设所存在的问题, 采取动态、适宜的管理措施应对施工问题, 提升项目管理效率。房地产项目管理人员首先需做到各施工环节的基本管理工作, 如信息管理、报表统计与现场施工检测等, 为项目施工管理提供更为的工程数据资料, 为其管理工作的实施提供准确、可靠的项目建设信息。同时在工程动态管理进程中, 因房地产项目施工受到各类现场环境条件因素的影响, 在工程建设中极易出现与原先计划方案有所偏差的情形, 进而拖延整个项目施工进度, 因而就需项目管理人员对工程建设工作做动态、多方位地管控, 依据实际施工状况及时调整工程建设计划方案, 以确保项目施工进度与经济效益。

3 结束语

房地产项目管理工作的水平与成效, 直观影响到房地产项目的建设进度与质量, 并对房地产开发企业的经济收益与市场竞争力起着巨大作用。这需要房地产开发企业对其项目管理工作提起高度重视, 并对目前存在的问题做分析研究, 找出其成因, 从项目决策、设计与施工等阶段入手, 采取针对性应对措施解决项目管理中的不足与缺陷, 无论是前期的设计与决策阶段, 还是项目的施工阶段, 房地产企业都应采取强有力的措施加强管理, 以有效强化房地产项目的管理水平, 保证房地产项目的施工效率、品质与安全, 推动房地产开发企业的发展壮大。

参考文献

[1]蒋晓峰.谈房地产项目管理的问题及应对措施[J].工程技术:全文版, 2016 (47) :52.

[2]何晓胜.房地产项目管理常见问题及应对措施[J].城市建筑, 2016 (2) .

[3]张立永.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].工程技术:全文版, 2016 (6) .

房地产管理措施 篇8

1 房地产开发项目工程管理策划分析

1.1 项目管理策划的主要内容

1.1.1 确定组织架构

组织架构是指一个项目内各组成要素以及它们之间的相互关系, 主要涉及到项目的各单位构成、职能设置和权责关系等, 所以说组织架构是整个项目实施的灵魂所在。组织架构可以用组织架构图来描述, 通常线性组织架构是建设项目管理的一种常用模式, 这种模式避免了由于指令矛盾而影响项目的运行。

按项目建设的过程考虑, 在项目实施中有工程项目策划和决策阶段、工程项目前期阶段 (主要为报建、报批工作) 、工程项目设计阶段、工程项目招标阶段、工程项目施工阶段、工程项目竣工验收和总结评价阶段。按照该工作阶段划分, 应设立专门的管理部门对相关单位进行管理见图1。

1.1.2 项目管理目标分解

项目分解是工程项目管理的核心内容。在项目管理策划中应制定项目的总控目标, 包括投资、进度、质量、安全等控制目标, 然后在将这些整体目标进行分解, 分解成各个可具体执行的组成部分, 通过各种有针对性的技术、经济、组织和管理措施, 保证各个分解目标的实现, 进而实现项目的整体目标见表1。

1.1.3 项目合同分解

工程项目管理是在市场条件下进行的特殊交易活动的管理, 交易活动持续于工程项目管理的全过程, 且在综合大型项目中合同种类多、数量大, 因此必须进行合同的分解, 在合同分解后监督合同履行、配合项目实施、处理合同变更等见表2。

1.1.4 项目管理工作内容分解

(1) 前期及报建 (批) 管理。主要管理工作内容为:对项目进行详细的环境调查, 分析其规划情况;编写可行性研究报告, 进行可性研究分析和策划;编制项目报建总体构思报告, 明确报建事项及确定报批工作计划, 确定对各报建事项人员分工。

(2) 设计管理。主要管理工作内容为:确定整个项目的建筑风格和规划方案, 对设计中选方案进行优化;制定勘察、设计进度控制计划, 明确设计职责;跟踪、检查报建设计进展;参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等;审核各设计阶段的设计文件;控制设计变更, 检查设计变更的合理性、经济性。

(3) 招标 (采购) 管理。主要管理工作内容为:初步确定整个项目的合同结构、策划项目的发包方式;按确定的合同结构、发包方式编制项目招标 (采购) 进度规划, 明确相关各方职责;起草需甲方供的主要材料、设备清单;委托招标代理单位审核不同专业工程招标文件, 在招标过程中制订风险管理策略;审核最高限价预算;组织合同谈判, 签订合同。

(4) 施工管理。主要管理工作内容为:编制项目施工进度规划, 确定施工进度总目标, 明确相关各方职责;组织设计交底、检查施工准备工作落实情况;审查施工组织设计、人员、设备、材料到位情况;办理开工所需的政府审批事项;审核和检测进场材料、成品、半成品及设备的质量;审核监理组织架构、监理规划;编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划并控制其执行;检查施工单位安全文明生产措施是否符合国家及地方要求。

(5) 竣工验收和结算管理。主要管理工作内容为:编制项目竣工验收和结算规划, 确定各单位工程验收、移交及结算总目标, 明确相关各方职责;总结合同执行情况、竣工资料整理情况;组织编制重要设施、设备的清单及使用维护手册给使用部门, 组织对项目运行、维护人员的培训。

(6) 全过程投资控制管理。主要管理工作内容为:对项目总投资进行分解, 分析总投资目标实现的风险, 编制投资风险管理的方案、编制各种投资控制报表, 明确相关各方职责;编制设计任务书有关投资控制的内容及各阶段资金使用计划并控制其执行;根据投资计划控制指标进行限额设计管理;评审项目初步设计概算及施工图预算, 采用价值工程方法, 挖掘节约投资的潜力;进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较。

1.1.5 总控计划的编制

在国内大中型项目建设中, 进度往往是主要矛盾。要解决这个矛盾, 必须做好进度总控。项目进度总控的计划是对项目进度的总体策划, 是保证项目按预期总体目标展开的纲领性文件。在编制总控计划时建议使用网络计划技术进行编制, 这样可以掌握和控制项目进度关键线路、关键工作, 及时发现偏差并采取措施进行整改, 实施纠偏。总精度控制时标网络计划从项目前期及报建 (批) 工作开始至本项目结算完成为止, 按照建设程序和各项工作的逻辑关系进行编制, 涵盖项目建设全过程, 这样很好地实现了计划的总控。

1.1.6 沟通程序制度的建立

项目有不同管理层次和不同单位, 如何有效地沟通关系到项目管理是否能顺利进行, 有时甚至关系到项目成功与否。项目沟通管理包括保证及时与恰当地产生、搜集、传播、贮存与最终处置项目信息所需的过程。它在人、思想与信息之间提供取得成功所必需的关键联系。每个参与项目的人都必须准备发送与接受沟通, 并且要了解他们所参与的沟通对项目整体有何影响。因此必须建立一套有效的沟通机制标准, 便于项目各方沟通。沟通方式有多种, 比如:月例会制度、月报制度、专题会、信息管理共享平台系统及各种发文、函件等。

2 项目实施过程中的施工组织与管理具体措施

如果说项目管理策划是宏观意义上的房地产项目管理框架, 那么工程各阶段管理的实施则是微观的管理方法方案实践, 它也检验管理策划方案的成效和好坏, 好的管理策划具体实施时会使工程各阶段、管理程序的衔接有条不紊, 对实现工程的质量、进度、造价等目标有极大的促进作用, 项目实施过程中的施工组织与管理具体措施如下:

2.1 充分重视做好施工准备工作

工程中标后, 建设施工单位既要着手编制详尽的施工组织设计, 又要对中标前施工组织设计的完善, 从生产、技术及要求和施工的关键部位、安全、质量保证措施为主线, 拟定科学合理的具体实施细则, 做好施工组织设计, 采用先进技术和现代化的管理方法, 科学地组织施工, 对提高劳动生产率, 确保工程质量, 缩短工期, 节约材料, 降低工程成本, 文明施工, 获取社会效益和经济效益, 发挥着重要作用。所以必须使项目部各相关人员对施工组织设计有一个全面的了解, 确保施工组织设计的贯彻落实。

2.2 精干施工管理人员, 组织专业队伍合理施工

施工现场管理机构及作业队伍要少而精, 做到一方面需要广大工程技术管理人员提高认识, 转变观念, 努力提高自身的技术业务素质, 干部、工人一专多能, 减少计划外用工, 降低外雇人工费支出, 既可以增加职工收入, 又能调动职工的积极性和创造性, 提高职工的工作效率。另一方面要结合企业的实际和具体的业务加以贯彻落实, 要求施工管理人员, 做到对施工进度计划和施工方案了如指掌, 能够在施工中组织专业队伍连续交叉作业, 使工序衔接合理紧密, 避免窝工, 既能提高工程质量, 保证施工要求, 又可以降低工程成本, 因此做好施工组织设计工作是实现施工技术和施工管理相结合的有效形式。

2.3 合理安排和调度现有机械设备, 提高机械的利用率

机械设备在选型和搭配上要合理, 充分考虑施工作业面, 路面状况和运距, 施工强度和施工工序, 在不影响总进度的前提下, 对局部进度计划作适当的调整, 做到一机多用, 多机合理分配, 充分发挥机械的作用, 提高机械的利用率, 杜绝出工不出力, 最大限度提高机械的工作效率, 使机械满负荷运转, 以达到减低工程成本的目的。在土石方工程施工中, 反铲挖掘机可以用于多项工程的施工, 如开挖土石方、挖沟、清理基础、撬石、安装1 m直径内的管道、混凝土运输、拆除建筑物等, 但行走距离不能过远。装载机根据其装卸能力, 配备能力相当的自卸汽车, 使装卸机满负荷生产, 而且要避免自卸汽车停车待料, 窝工等现象, 有效地提高机械设备的工作效率。

2.4 合理选用施工技术, 采取强有力的赶工措施

在满足工程合同及设计图纸的质量要求前提下, 采用新材料、新工艺、新方案, 减少主要材料的浪费损耗, 杜绝返工, 返修及合理缩短工期来降低工程成本。如:某小区的六层框架住宅施工中, 为了抢工期, 保质量对硬架支模、门井式脚手架等进行了比选, 最后结合该工程的现状、特点, 采用了硬架支模的方法。结合实际, 多次讨论工期优化, 即尽可能移走资源高峰时段内的非关键工序, 优先满足高峰时段内关键工序的资源需要量, 当移动非关键工序无法削去高峰时, 还可考虑移动关键工序, 使得工期最短。在保证机械完好率的条件下, 用最小的机械消耗和人力消耗, 最大限度地发挥机械的利用率, 尽量减少人工作业, 可以达到缩短工序工作时间的目的。为了缩短工期, 在六层框架住宅的施工中, 组织技术人员研讨多种施工方案——支模择优选择, 优选成本低的施工方案和施工工艺, 这样可以减少重复支模, 拆模的工作量, 缩短支模时间, 加速浇筑砼, 降低工程成本, 而在砼施工中, 采用合理的施工工艺, 掺入各种外加剂可以节省水泥用量, 据专家统计, 混凝土中加入适当的外加剂, 可节省水泥用量40%左右。

2.5 严格质量控制。降低工程质量成本

工程质量是竣工工程达到设计的技术要求, 符合国家规范和标准要求。工程质量成本是指为使竣工工程达到合同质量标准要求所发生的一切费用, 包括:①保证工程达到合同质量标准要求所支付的费用;②完工工程未达到合同的质量标准要求所造成的损失 (返工或返修等) ;③处置工程质量缺陷所发生的费用。

控制好工程质量成本, 必须消灭工程质量问题成本和缺陷成本, 同时要求提高质量检测环节及质量检测工作的效率, 减少预防成本支出, 只要把好材料入口质量关, 控制好施工过程的质量, 改进质量控制方法, 使用先进合理的检测仪器, 提高质量检测人员的技术能力, 就能提高质量检测的工作效益, 这样就完全可以消灭工程质量问题成本和缺陷成本。以及减低部分工程质量预防成本, 使工程质量成本降到最低水平, 只发生工程质量鉴定成本和部分工程质量预防成本, 因此说, 工程质量成本是完全可以控制的。

2.6 施工进度安排要均衡

在工程施工中, 根据施工进度拟出人工、材料、机械设备的使用计划, 避免劳力、机械、材料的大进大出, 浪费资源。施工中, 一味地追求施工进度, 缩短工期, 虽然能降低施工企业的固定成本, 但是采用赶工的方法缩短工期。其人工费、机械费、材料费就会增加, 势必会加大工程费用, 我们从工期与造价关系 (如图2) 中可以看出, 在合理工期t合内, 工程造价最低为c合内, 时间工期比合理工期t合提前t1或拖后t2, 都意味着造价的提高 (c1>c合, c2>c合) , 在确保工期的前提下, 保证施工按进度计划, 有节奏地进行, 保质保量地完成工程任务, 就能够提高综合效益。

2.7 重视总结积累, 重视施工组织设计工作的深化提高

(1) 在施工组织设计的编制和实施中, 实现对施工全过程的动态计划管理, 使开工前制定的网络计划能随着主客观条件的变化, 及时得到调整和完善, 从而提高计划的准确性和指导性。

(2) 企业的经营目的是为了获取效益, 既要依靠科技进步, 按科学规律办事, 又要符合经济规律, 加强经济观念, 要把成本控制制度纳入施工组织设计的内容, 以达到技术、管理、经济的有效结合。

(3) 进一步健全和完善质量保证体系, 使其在贯穿施工生产的全过程中得到落实, 对“量大面广”的质量通病采取有力的措施。

(4) 配合企业施工法的编制和推广, 简化施工组织设计的编写工作, 提高在指导施工全过程中的可操作性。

(5) 施工组织设计是在开工前期准备中制定, 在动态过程中实施, 因而需要重视工程竣工后的评价工作。

2.8 施工组织设计在施工中的检查和调整

施工组织设计在施工中不是一成不变的, 应该随着工程的进展, 随着不可预见的发生, 应进行适当的调整, 检查调整的方法主要有以下三种:

(1) 一般多采用对比法。就是各项指标的完成情况同计划规定的指标比较, 检查的内容包括:工程进度与施工组织设计的结合, 工程质量与施工组织设计的吻合;材料消耗与施工组织设计的吻合;机械使用与施工组织设计的吻合等;即把主要指标数额同其相应的施工内容, 施工方法, 施工进度的检查结合起来, 发现并找出原因, 及时调整, 并采取切合实际的调整措施。

(2) 施工平面布置图合理性的检查。随着工程的不断进展, 施工平面布图也有相应的变化, 施工的每个阶段 (即基础、主题、装修阶段) 在临设管网、运输道路、机具、材料对方、给排水、供电、安全防火设施方面等, 都发生了变化。

(3) 对施工组织设计的检查, 原则上不少于两次, 跨年度的工程应适当增加检查次数。

3 结语

综上所述, 房地产开发项目工程管理本身就是一个复杂的系统工程, 需要全方位、全过程进行资源的有效配制、整合和管理, 因此加强项目管理的前期策划有其必要性, 项目管理策划分析涵盖了项目管理的方方面面, 在一定程度上使项目实施各阶段管理和局部管理衔接紧密, 系统资源分配合理, 更好地保证了工程项目实施与进行;而良好的管理实施效果除了有效保证工程微观上的目标如造价、质量、进度等目标的实现外, 也从另一方面促进管理策划更加的科学合理。

参考文献

[1]梁世连, 惠恩才.工程项目管理学[M].大连:东北财经大学出版社, 2001.

[2]夏信华.项目管理浅论[J].建筑时报, 2006, (6) :89-90.

房地产管理措施 篇9

1 规划设计必须以人为本, 以住户的生活舒适方便为本

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的, 要住七十年, 业主花几十万买一套住房, 你必须对住户的七十年 (几乎是一辈子) 负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时, 给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上, 人车混流;而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口, 一旦红灯亮起, 排队的车辆即可一直排到小区主入口, 假若旁边还有公交车辆的车站, 可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦。把车辆入口改为另一个地方, 做到人车分流。这些细节看起来是小事, 其实有大隐患, 万万不可等闲视之。“规划方案无小事”, 一个细节留下麻烦, 住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题, 只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计, 犯了一条大忌。

2 设计必须符合项目定位, 不要偏离定位去追求不切合实际的东西

项目定位是一个项目的根本大纲, 框定了规划设计的方向, 背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区, 价位适中, 档次中等, 但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计, 作出几千上万平方米的中庭, 在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”, 连成一个完整的水系, 加上喷泉、叠水、几个水幕墙, 这就完全是顶级豪宅的景观设计。我们粗略计算一下, 每平方米的造价要几百元, 而物业的运转费用更高得可怕, 这样一个中档小区, 向业主收取的物业费是很有限的, 而单只是水景的运转费用, 一年就需付出几十万元。谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

3 规划设计应该充分考虑将来物业的方便

现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面, “买不买房看环境, 掏不掏钱看户型, 满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的, 而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心, 湖周围一圈是独栋别墅, 别墅外围是多层住宅, 再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景, 可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的, 而是小区全体业主共享的, 那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时, 都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边, 别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰, 个人隐私无法得到有效保护。

4 计在条件许可的前提下, 应该尽量考虑项目的方便

在规划设计上有两个基本要求, 一个是卖点, 一个是卖相。卖点要实在, 如最大的卖点是户型设计, 所有的户型都必须精心推销, 户型面积必须趋向于实用化, 中户型基本上以大厅小房为主, 大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少, 比以前更讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善。

5 划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外, 还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌

一般来讲, 容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的, 只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说, 很多设计师都不大了解, 所以经常在这方面出问题。另外, 在楼盘规划和户型设计方面, 关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌, 都是只要稍加注意, 就可以完全避免的, 关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说:“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中, 所有关于项目定位, 目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念, 其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资, 策划公司的心血, 也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精, 是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫, 最后一举成功, 绝对不是偶然的。

6 发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下, 发展商面对的是使用者市场, 发展商要迎合使用者的口味;建筑师面对的是开发商的市场, 建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问, 在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点;开发商也是建筑师市场顾问, 在提供精确的市场化对建筑设计的要求后, 使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

7 选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术, 大楼建好, 交工验收后, 总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当, 影响使用;有的设计考虑不周, 使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的, 设计水平的好坏, 直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此, 从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则:不重关系重能力;不重价钱重质量;不单看单位, 还要看个人 (业绩、经验、当面交谈。

8 发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下:建筑师必须加强口头表达能力, 增强理论;建筑师必须有组织协调能力, 并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图;开发商应当给予相应宽松的创作环境, 应尊重设计的专业性, 不要盲目加以意见, 左右设计师。

前期工作是创作的源泉, 交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否, 也关系到项目建设的是否顺利。因此, 设计的前期阶段, 建筑师应主动和开发商联系沟通, 尽量去挖他们的想法, 把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思, 从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系, 加强相互的沟通和协调, 使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距, 建筑师必须始终不懈贯彻设计意图, 了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

9 策划师与建筑师

在过去是两点成一线, 发展商直接找会画图纸的, 一拍即合, 一合就画, 画出来就施工, 然后卖楼, 买不动请人策划, 策划走几步成残局, 就死棋。

现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了, 成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求, 同时对于机构的思路非常清楚, 能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说, 了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上, 为建筑师提供说法, 不至于让不明白的建筑师设计出的房屋, 就象舞台上走来走去的模特而远离民众。

摘要：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理, 这些对房地产项目的顺利进行至关重要。

房地产管理措施 篇10

【关键词】房地产企业 会计管理 问题 解决措施

一、引言

近年来，房地产事业在我国获得了较为快速的发展。而在房地产企业日常运行的过程中，其内部的经济管理工作是保障房地产企业稳定运行的一个重要保障，而其会计管理则是房地产企业经济管理工作的重要一环，需要我们对其引起充分的重视。但是，在我国目前很多房地产企业所开展的会计管理工作中，还是存在着很多的问题，对于其会计管理工作的开展效果造产生了较大的影响。对此，就需要我们能够对这部分存在的问题进行深入的研究与分析，并以针对性措施的提出对这部分问题进行解决。

二、目前我国房地产企业会计管理工作中存在的问题

（一）会计人员没有按需分配

从我国房地产企业的发展趋势中可以使我们认识到，很多房地产企业在内部会计管理工作中的人员分配上存在着一定的不均衡现象：财务部门中所具有的会计核算人数数量已经大大超出了应有的限制人数，并因此使很多员工由于意识上所存在的问题出现了责任心薄弱的情况。而在管理部门中，则缺乏专业性人才的有效管理，并以此使会计管理工作中出现了一片混乱的情况。同时，对于财务管理这项工作来说，其具有较为特殊的概括性以及复杂性，而正是这种特点的存在就使得会计管理工作对于人员的素质也具有非常高的要求，不仅要求财务管理人员能够清楚的对工作内容进行了解，同时也需要在对整个工作业务进行充分掌握的基础上根据相关规章制度的规定保障企业的会计管理工作能够同实际监督工作效果保持一致。

（二）会计信息缺乏真实性

从目前情况看来，我国的房地产企业在法律条例以及制度方面依然存在着较为不完善的情况，而这种情况的存在就会使财务部门在对自身生产经营支出费用以及获得利润进行核算时会出现较多的问题，并以此对自身所获得的会计信息真实性产生了较大的影响。要想使会计信息真实性能够得到保障，会计的计量与确认是其中的两大关键工作，如果这两个环节出现了问题，那么就会直接对会计信息所具有的公正性以及客观性产生影响。同时，在房地产的会计确认工作中，不同企业所制定的规定也存在着较大时的差异，这就使得部分房地产开发商会通过这个漏洞对会计报表所具有的实质内容进行掩盖，并故意对不同的虚假会计信息进行传播、混淆公众视听，最终导致了市场信息交流环境因此受到了严重的干扰。

（三）会计人员综合素质较低

随着我国近年来房地产行业的迅速发展，使得我国房地产的会计总人数也出现了一种急速增长的情况。但是，这种人员数量的提升却没有带来工作质量的提升，由于这部分新增加的人员自身综合素质较低，就使得会计管理工作在实际开展的过程中还是会受到很大的影响。根据我国相关法律规定，企业从事会计工作的人员一定要保证持证才能够上岗，但是对于我国目前很多房地产会计行业的工作人员来说，却并没有遵守这项规定，在没有具备相关资质的情况下进入到岗位之中，并因此使得整个企业的会计工作因此变得非常的杂乱与繁琐。另外，由于房地产企业自身所具有的特殊性，就使得在特殊情况下部分会计工作人员在金钱的诱惑下做出了部分违反职业道德的事情，这无论是对于企业的经济发展还是整体的形象都会造成较大的负面影响。

三、房地产企业会计管理存在问题的解决措施

（一）建立健全会计标准体系

良好的体系是房地产企业开展会计工作的一项重要保障。对此，就需要我们能够从以下几个方面入手对房地产企业现有的会计标准体系进行不断的改进与完善：首先，需要设立成本费用以及会计收入的确认标准；其次，要对现有的会计信息揭露内容进行进一步的扩大，以此来提升企业会计信息所具有的真实性；再次，要对现有的会计管理结构进行完善，对可能存在漏洞的地方进行及时的弥补；最后，要进一步提升现有会计工作人员的工作责任心以及职业道德，以此帮助其在会计管理工作开展的过程中能够不断的提升自身的职业素养，并以良好职业素养的支撑使其能够全身心、高责任心的投入到会计管理工作中去。只有做到上述几点，才能够帮助企业可以更好的对自身经济利润能力进行操控，并以此获得会计信息所具有的真实性以及准确性。

（二）加强会计人员培训力度

会计人员是企业开展会计管理工作的重要主体，也是对房地产会计管理工作完成质量影响最大的一个环节。虽然会计工作在我国目前的房地产企业中是一类基础性质的工作，需要通过一系列程序以及措施的应用向企业决策者提供更具价值的财务信息，但是，在我国市场形势激烈竞争的环境下，就需要会计人员能够在以往工作范围的基础上能够积极主动的加入到企业日常的经营活动中，并以这种共同努力的方式使企业能够在我国的目前市场形势中获得更好的发展。对此，就需要企业在日常工作开展的过程中能够以定期、不定期的方式组织会计人员共同进行相关会计业务理论知识、专业技术的培训，以此使会计人员在不断的培训中获得自身知识、技术以及综合能力的提升。而为了能够进一步保障培训工作所获得的效果，企业也可以根据内部实际建立起一套科学合理的奖惩机制，对学习好、表现好、工作好的员工给予一定的物质以及精神奖励，对于学习、考评落后的员工给予适当的惩罚，以此使我们培训工作能够具有更好的效果。

（三）提升会计内部活动控制力

对于房地产企业会计人员来说，其在日常工作开展的过程中需要能够根据我国的相关规定对企业的日常支出以及收入情况进行严格的控制、对于企业超出限定额度的资金应当能够根据相关规定的要求将其转存到指定账户上，并以此帮助我们能够对企业总资产的完整性以及安全性作出保障。如果企业在经营的过程中因为自身业务活动的需求不能够在当天将收入资金转存到银行账户上，则需要财务人员一定要通过企业主管部门的会计签字准许后方能成效，然后将当日无法存入企业银行账户的资金做特殊的独立列表标明，说明资金的具体数目和无法及时存入银行账户的原因，从而以这种方式帮助企业之后能够对这部分资金以及银行存款进行核对。另外，企业也需要安排财务人员能够定期做好库存资金的核对工作，根据所盘点的资金数额对资金报告表进行编制，并对企业目前资金的实际存款、账面存款等进行比对，以此保障企业资金的准确性。

四、结束语

总的来说，在目前我国目前的房地产企业中，会计管理是非常重要的一项工作。在上文中，我们对于房地产企业会计管理存在的问题及解决措施进行了一定的研究，而在实际工作开展过程中，也需要企业能够充分联系实际情况，从而以针对性措施的应用保障会计管理工作的良好开展。

参考文献

[1]孙长朝.房地产开发企业成本控制对策探讨[J].湖北财经高等专科学校学报.2011（02）：41-43.