独立商业化开发模式

独立商业化开发模式（精选十篇）

独立商业化开发模式 篇1

关键词：美国煤层气企业,独立商业化开发模式,演化经济学

0 引言

独立商业化开发是指将煤层气作为非常规天然气资源的一种, 交由专门的煤层气企业来开发经营, 并借助市场机制完成商业化运作。美国、加拿大、英国、德国等都属于此类模式。其中, 美国的开发历史最为悠久, 成效也最大。

1 美国开发煤层气的背景

上世纪七八十年代, 石油危机对美国经济产生巨大的冲击, 能源成本的不断上升迫切需要美国政府调整能源策略, 积极引入替代能源, 以增强美国经济抵御能源危机的能力。而且在整个20世纪70年代, 美国大多数原油和成品油价格受到管制。1979年4月, 卡特总统宣布一项计划:1981年9月30日之前, 逐步取消石油价格管制。美国意识到, 如果对原油的暴利进行征税, 来支持替代能源的研究和开发, 必将促进这些能源的有效开发和利用。美国煤层气产业正是在这一大背景下, 被美国政府重视并作为新能源予以重点开发。

2 从演化经济学的角度分析美国煤层气企业的独立发展模式

《演化经济学与创造性毁灭》中纳尔逊温特提出:企业被视为一个用于决策目的的互动的惯例集合。这个集合的本质给予企业不同的身份, 这些惯例是在许多不同层次上以及企业行为的许多不同方面运用的, 它们体现了企业对其自身及其目标的认知。理论上将这些惯例集合分成三个宽泛的类型, 分别是生产惯例, 积累惯例以及创新惯例。这种思想是用“嵌入”的方法将企业纳入到产业中分析。

根据, 首先具体规定一个给定企业的成本条件, 而且所有的企业生产相同的产品, 但是转换过程的规模不变收益是不同的, 这个方法反映了不同企业特有的创新历史。而美国煤层气企业正好符合这个要求, 不同的企业生产出的煤层气都是基本同质的, 但是不同的规模不变收益在转换过程中不同。为了方便分析, 用pi-hi表示毛利, 在毛利与企业能力的扩张速率之间的关系中, 积累倾向fi反映了作用于投资和相应的融资之上的所有积累惯性。用πi表示保留的用于扩张的利润, εi表示外部融资数量与内部融资额的比例。此外, 我们选择合适的单位使得机器的价格为整数。这样得出了如下的公式:

通过分析公式可以得出:

第一、假设企业没有亏损, 即pi>hi, 我们先假设该企业会生存下去, 并且能够继续生产任何需求所需要的产出数量。同时假设企业具有正的利润, 那么它将根据公式 (1) 来扩张生产能力。

因此只要企业是盈利的, 通过市场机制它将会按照上述公式 (1) 来扩张自己的生产能力, 而不需要政府或者其他的过多干扰。所以美国利用市场机制来避免企业日后随意夸大成本而倒逼政府增加补贴;得到矿权之后, 美国政府对煤层气产业进行补贴, 使煤层气产业与天然气具有相同的市场竞争力, 这样煤层气产业从矿权的获得到生产再到通过管道进行销售等各个环节都能够充分利用市场来得到发展。

①政府对煤层气企业进行补贴的必要性。煤层气开采初期产量低, 只有政府进行补贴, 使其能够在市场上与天然气竞争来取得规模化发展。下图煤层气井和天然气井产量曲线。煤层气井在开始1到4年中产量逐渐增加达到最大值, 然后开始缓慢下降。天然气井产量则从一开始就很高, 随时间迅速下降。这样就会造成天然气井在开始几年能给投资者带来较高的回报率, 通常为煤层气井的2到3倍。让煤层气产业更难发展的是煤层气产业的发展初期的投资成本比较高, 而且开采技术比较复杂, 这些都使得煤层气的投资较天然气没有优势。

从《演化经济学与创造性毁灭》中关于价格与成本的分析可以得知如下分析。用δ表示替代率或者价格弹性或者市场壁垒的高低, 每一个企业的需求增长率:是平均市场价格, gD是每一个消费者群的共同的需求增长率。这种关系将需求增长的多样性, 与围绕平均市场价格的价格模式的多样性联系起来了。如果δ值较大, 因为消费者互动程度较高并且转换的壁垒较少, 价格的分散程度就相应的降低了。限δ趋向于无限大, 对具有一致价格的完美市场进行一次模拟;任何要价高于当前的企业将很快失去它的整个市场。

结合价格与成本的介绍, 对美国煤层气产业进行分析, 煤层气与天然气的共同用途使得它们有非常大的替代率, 也就是上述理论中δ趋向于无限大, 所以一旦煤层气的价格高于天然气, 消费者将会迅速全部转换成消费天然气, 这样煤层气企业将失去整个市场。因此为了是煤层气与天然气的销售价格一样, 政府必须对煤层气进行补贴。

②煤层气补贴标准的制定。政府首先从天然气行业得到行业一般的投资回报率和行业的收入水平, 然后让煤层气行业的一般投资回报率与收入水平一样, 这样只要确定了煤层气行业的平均成本就可以保证煤层气产业的收入加上补贴除去投资成本得到与天然气行业一样的平均回报水平。因此政府就会估计出煤层气行业的成本以后, 根据这个成本确定一个补贴水平。

③煤层气补贴资金的来源。在确定煤层气的补贴标准之后, 美国政府需要确定补贴资金从何而来。美国参议院在1980年出台《能源意外获利法》, 通过补贴来降低新能源的生产成本使其具有与天然气一样的竞争力。其中第29条款规定对煤层气等非常规能源用单位产量的所得税补贴值进行补贴, 补贴值与产量成正比, 且随着通胀系数进行调整。

④煤层气矿权的售出方式。为了避免企业日后随意夸大成本而倒逼政府增加补贴, 美国政府通过竞标的方式让企业获取矿权。有意向进入煤层气产业的企业会根据自己公司的情况进行判断是否参加竞标。这样, 能够中标的企业一定是经营成本最低的企业, 同时确保在当前补贴标准下盈利的企业。而且企业没有必要在日后去要求更高的补贴, 因为潜在的竞争者时刻有可能接手矿区。

第二、积累倾向与资本与动比例是负相关, 与融资参数πi和εi是正相关的。内部融资是增长的主要资金来源, 所以煤层气企业一旦实现规模化经营, 可以从企业内部取得增长需要的大部分资金。但是也没有拒绝同样重要的事实, 即资本也可以在市场上筹集。美国政府采取了下列的相关优惠政策来方便煤层气企业从资本市场筹集资金:

①煤层气企业在经营过程中需要大量的资金, 政府提供的资金支持保证了煤层气企业的资金来源, 使煤层气企业能够在市场机制中健康发展。

②煤层气矿井多位于农村地区, 所以企业从本地农村信贷部获得贷款比较容易, 贷款限额为15万美元, 贷款担保项目限额为1000万美元, 贷款的最长期限为30年, 1993-1995年提供贷款担保8.49亿美元, 其中直接贷款总额为1.6亿美元, 年利息为1%。

③煤层气生产企业中有好多小企业, 由于投资的风险比较大, 很难得到贷款。小企业管理局主要是为那些无能力获得私营银行贷款的小企业提供贷款担保, 从而使得银行愿意向这类小企业提供贷款, 节能项目可获优先考虑。1993-1995年小企业管理局共提供贷款担保215亿美元。

最后, 上述理论中企业的行为是静态的, 没有具体反映出企业的动态变迁过程。下面通过费希尔原理来揭示企业的变迁过程。《演化经济学与创造性毁灭》中关于费希尔原理的介绍可以以简化为下面的这个公式:

公式 (2) 说明了个体在整体中的经济变迁过程, 这里要注意的是:只有在经济行为具有多样性的情况下, 才能产生最优的经济变迁。而且从《演化经济学与创造性毁灭》中可以看出, 作为我们的复制者动态过程的一个隐含结论, 具有最低单位成本的企业将支配整个市场, 所有其他市场份额都将趋于零。其结果就是所有的个体群分布的二阶和高阶运动随时间趋于零。因此, 竞争摧毁了它所依赖的行为多样性。

综上所述, 维持竞争条件取决于持续创新的可能性。美国煤层气产业的发展, 要想发挥竞争在市场中的作用, 就必须引入更过的企业进行市场竞争, 从而使行为产生多样性。如果单独由政府控制, 将导致行为的单一, 不利于竞争与创新。

3 美国煤层气企业的发展模式带给我们的借鉴

首先, 煤层气在开发初期, 必须通过政府提供相应的扶植政策才可实现发展。

其次, 煤层气在发展初期要获得经济效益, 必须从开发、运输和利用环节全面推进, 在短期内快速形成完成产业链, 其中任何一个环节的缺失都有可能导致产业的失败。

最后, 由于煤层气在开发初期不具备商业价值, 要吸引企业进入这一领域, 必须要通过给予其一定的补贴。这里的问题是如何避免煤层气公司利用自身的信息优势而隐藏真实成本, 任意提高补贴。对此刻借鉴美国采用的竞争招标的方式。因此, 国家补贴政策是否能有效起到作用, 需要借助一个竞争性的市场来完成。

参考文献

[1]曹爱国.西山煤田煤层气资源概况及开发前景探讨[A].陕晋冀煤炭学会地质测量专业学术研讨会论文集[C].2006.

[2]陈先达.当前我国煤层气开发政策和产业化问题分析[A].2008年煤层气学术研讨会论文集[C].2008.

商业地产的开发模式培训感言 篇2

搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，而在实际运营和销售中是缺乏经验的，在没有甲方市场销售的指导下单靠建筑师的空间设计是有很多问题及隐患的。比如西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。

从这次培训中我总结出搞好商业地产设计有以下四个关键点

1、人流动线

这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。

2、视觉通透

在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。

3、交通体系

卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。

再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。

4、主力店的技术标准

某公司新产品开发商业模式研究 篇3

关键词：商业模式进口替代

某公司系西京电气总公司的子公司，成立于1998年，有多年的材料研发经验。在导电涂料行业中有高的知名度。公司2009年决定进入某种银浆行业。这种浆料分A种和B种。但是由国外品牌垄断，国内厂家由于缺乏测试条件，和相当落后的银粉工艺，一直没有大的突破。

1 市场战略

A银浆和B银浆比较而言，A银浆对光电转化率影响大，开发难度大。我公司结合自身的技术实力，决定自行开发B银浆，再开发A银浆。

2 产品销售政策

①制定代理商的批量折扣和累计返点制度；②制定公司内部销售人员的考核指标及奖惩制度；③制定公司销售计划；④确定合理的价格定位政策。⑤制定完整的售前、售中、售后服务措施。

项目产品是建立在技术基础上的大客户营销。与客户的技术对接非常重要，针对客户的生产工艺，公司需要对产品进行微调，目标是抢夺国外产品的市场，并占有一定的市场份额。

3 制定产品市场推广计划及策略

为了吸引更多的客户，除了技术成熟以外，还要制定切实可行的市场开发计划，本项目的市场推广计划分为三个阶段。

①第一阶段为建立典型用户案例阶段。以点带面，给更多的潜在用户进行产品性能宣传和价格分析，突出产品卖点；同时印制广告册、参加行业推广展览、新闻发布会等形式做好全面进入市场的准备工作。

②第二阶段为搭建公司销售网络和建立技术服务中心，扩大销售额。公司已建立两个办事处。同时在其它地区寻找经销商。完善技术服务队伍，切实保障技术人员异地的现场服务保障能力。指导思想是采用先在重点用过项目产品的客户建立示范区，然后面向全国普及推广的市场战略，从而为本项目在行业内的全面推广奠定基础。

③第三阶段建立较完善的全国销售网络渠道，实施规模销售。

4 银浆定价策略

作为进口替代产品，价格和质量是产品的竞争优势，本项目的定价策略如下：

①产品投入市场初期，采用价格跟踪法。在本项目产品投入市场的初期，我们采用价格跟踪策略。公司保证一定的利润，为后续的系列产品研发提供资金保障；另一方面，保护投资。同时，合理制定预期的报酬率，使客户能够接受。

②产品投入市场中期，采用边际收益定价。当项目产品进入批量生产后，在原材料采购与制造费用上，会由于批量增产的生产方式逐步降低，达到一定量后，边际成本凸显。在市场方面，中期市场必然会有国内同类产品参与竞争，在价格上也就容易形成激烈的竞争局面，通过调整产品的定价策略，采用边际收益定价，在边际成本的基础上，依靠批量的优势，降低价格，占据市场。

③产品投入市场的后期，采用保本定价。市场的后期，可预见的可替代产品以其先进的技术，更加优越的性能在市场中成为主流。在这个时期内，项目产品市场份额将逐步萎缩，我们将用更加先进的替代产品投放市场，但是在项目产品周期的末期，仍然还有中低端客户需求，在价格上，为培养小的客户，建立长远的客户关系，同时，满足低端客户需要，我们将采用保本定价，将价格订在成本价，逐步用新产品来替代本项目产品。

5 在具体操作上，掌控的具体原则

①一对一”的原则：“一对一”即强调应以与客户个别互动为主，借着集中开发个别的客户来建立业务。②各个击破”的原则：要根据自己的实力一个客户一个客户的做，有多大能力做多少客户，做一个成一个，不要多面出击。可以将此理解为“伤其十指不如断其一指”战略战术原则在经济领域的具体应用。③“先小后大”的原则：如果把客户形象划分为三个方阵，在开始即从第三方阵开始，待在第三方阵占有一定市场份额后，主攻方向转向第二、第一方阵。可以将此理解为是“先取小城市、中等城市和广大乡村，后取大城市”、“先打分散和孤立之敌，后打集中和强大之敌”军事原则在销售领域的运用。④“自上而下”的原则：在具备一定条件的基础上将产品导入行业第一方阵企业，然后运用该影响力向下辐射至第二、第三方阵。可以将此理解为社会学的“模仿效应”和心理学的“模仿效应”在销售领域的运用。⑤“先A银后B银”的原则：即在某一客户先导入背银后导入正银。一般情况下，第二、第三方阵的用户对价格的关注度较高，相对适用这一原则。⑥“先B银后A银”的原则：即在某一客户先导入正银后导入背银。一般情况下，第一方阵或致力于企业有较大发展的中、小用户对影响光电转换效率的因素关注度较高，相对适用这一原则。

经过4年实践，新产品开发已取得成功。公司进入良好的循环，以取得一定的经济和社会效益。

参考文献：

[1]谢拴有.商业模式创新:研究进展与启示[J].经济师，2014，01.

[2]邵隆图，张嬴.HELLO!2018——未来商业模式探讨(续)[J].中国广告，2014，01.

[3]孙国锋.商业模式促进颠覆创新[J].软件和信息服务，2014，02.

[4]王宇.开源创新企业的商业模式与授权机制研究[J].科技进步与对策，2014，01.

浅谈国内商业地产开发模式 篇4

1 商业地产典型开发模式之现金为王

现金为王, 以卖住宅的方式卖店铺具有代表性是SOHO中国。开发模式的特点主要表现如下:概念炒作大师;坚持散售, 物业符合散售的需求;人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力;对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

2 商业地产典型开发模式之平衡中庸

平衡中庸的开发模式具有代表性是万达。万达的第一代产品开发模式为单店模式, 主要的策略是将主力店出租给沃尔玛等知名品牌来提高自身的影响力, 再提高地铺价格出售来实现盈利。由于项目前期需要投入大量人力物力做推广, 成本比较高, 于是万达把部分压力转嫁给小商铺, 使得小商铺的生存压力加大, 反而对万达广场的整体形象不利。

万达第二代产品开发模式为纯商业组合店模式。主要策略是形成购物中心的形式, 主要是由主力店和单店组成。

万达第三代产品开发模式为城市综合体。主要是在总结了第一代产品和第二代产品以后, 并对于当时市场环境的进行详细的研究, 第三代产品的开发模式是多功能综合集中开发, 其中有五星级酒店、大型商业、写字楼、特色商业街、高尚住宅、公寓及大型广场等, 这种多功能开发模式使万达项目的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

可见, 万达集团的策略是不断做大产业的半径, 延伸商业地产的产业链, 主要目的在与提高商业地产项目的投资回报率, 不断培养的新利润增长点。

可知, 万达的集团策略是不断加长产业半径做加法, 延伸发展商业地产产业链, 核心在于提高现有商业项目的投资回报率, 同时培养新的利润增长点。

万达模式的成功关键要素主要有以下四方面的特点:

(1) 品牌效应强, 选址考虑恰当。万达综合体的地址的选择主要有三种情况:第一种, 选择在城市副中心, 是城市经济未来新增长点;第二种, 选择城市的新开发区, 看好城市的再造发展迅速;第三种, 选择城市的新兴商业圈。

(2) 拿地价格低。在万达前二期开发项目的土地看, 主要是通过和政府洽谈, 以招商融资的形式完成。近期也是通过和地方政府以招商的形式获得土地, 然后通过“招拍挂”形式来完成, 竞争者比较少。

(3) 开发速度快, 销售速度快, 资本周转时间短。万达每年大概有十五个项目建成, 一最快的速度跑万米;并通过责任制和奖励制促使项目早日建成销售。

总地来讲, 万达的开发模式是对整个城市综合体的连锁化复制。除万达商业地产以外, 还有城市综合体的鼻祖, 城郊大盘综合体的先行者———金源等商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。

3 商业地产典型开发模式之资产经营

恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上, 恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略, 即把实施“顺周期”的扩张战略用于出租物业上, 把实施“逆周期”的套利策略用在物业开发上。出租物业可以保证公司有足够的周转资金, 保证公司在开发物业上有足够的耐心, 同时用来公司的扩大再生成提供充足的资金支持;开发物业上套利, 出租物业上求稳, 用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价, 而用丰厚的套利收益来推动出租物业的不断扩张并不断提高公司股价, 这就是恒隆曾经常用的发展策略。

目前, 恒隆在内地的9个项目都是清一色的商业项目, 在香港十多年也没拿地, 这样一个纯商业开发的模式, 在国内不是独一无二, 起码也算凤毛麟角了。

为何只在内地投资商用物业?恒隆董事长陈启宗的想法简单:一是他只做长线, 二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边, 不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。

4 商业地产典型开发模式之金融模式

2006年底, 嘉德置地成为中国REIT上市的第一支股票, 标志着商业地产境外成熟的物业发展模式已经进入中国。

嘉德置地的商业开发模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how资产相结合模式。2008年凯德置地已建成了一个由17只私募地产基金和5只REITS和组成的基金平台, 管理资产总额达到约合1300亿人民币, 在加上嘉德集团自身的固定资产, 总管理资产额达到2250亿人民币。2011年3月, 管理资产达到近2630亿元人民币。据公开资料显示:嘉德置地每年的仅仅在上市资产的管理上房地产AMC收费收入就达到1.4亿美元以上。但是, 其管理费和私募基金的管理费有所不同, 房地产AMC即使实现退出后, 上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时, 对于机构投资者而言, 房地产AMC的吸引力在于: (1) 核心资产投资风险较低; (2) REIT通道及相应的品牌和信誉较高。

事实证明, 嘉德置地金融模式不仅改善了嘉德自身的财务状况, 同时也得到资本市场投资人的认可。新加坡五大地产公司中, 嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。

嘉德置地地产开发金融模式的成功, 关键在于三大策略:

第一是全力打造基金融资平台, 第二是将资产收益模式用费用收益模式代替, 第三是剥离非核心的资产政策。

5 结语

这么多模式, 究竟该学习谁呢?我认为, 对于小开发商来说, SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标杄, 住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向, 尽量少持有商业, 多做住宅。对于有上市平台或者大型开发商来说, 可以学习万达综合体平衡模式稳健转型, 打通融资渠道, 打造一个成功的项目, 建立适合自己的产品模型, 提升自身的管理能力。

参考文献

[1]武小强.西蒙奈伦广场商业地产开发模式研究[D].内蒙古大学, 2012.

[2]钱松.商业地产企业应对产业坏境变化的竞争战略研究[D].首都经济贸易大学, 2009.

独立商业化开发模式 篇5

地考察

（9月7日）

房地产考察：商业地产运营开发模式研讨及实地考察

【课程大纲】房地产考察：深圳商业地产运营开发模式研讨及实地考察，此次考察项目特别邀请深圳星河地产福田COCO Park总经理成钦田先生主讲 “深圳福田COCO Park业态调整成长运营经验

”专题；邀请深圳海岸城总经理陈柏升先生主讲“深圳海岸城招商实践及运营思考”；邀请深圳市万国城投资有限公司董事总经理陈维勤先生主讲“专业市场开发运营创新模式”，组织项目深度考察和商业地产开发运营新模式研讨。

【考察对象】房地产开发企业董事长及高管、房地产相关服务企业的董事长

【考察收益】主题一：深圳福田COCO Park业态调整成长经验

主题二：深圳海岸城招商实践及思考

主题三：专业市场开发运营创新模式

【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主讲：成钦田

考察主题：深圳福田COCO Park业态调整成长经验考察深圳福田COCO Park

下午14:00-15:00主讲：陈柏升

考察主题：深圳海岸城招商实践及运营思考考察深圳海岸城考察深圳万象城

晚上18:00-20:00晚宴

9月8日上午9:00-12:00主讲：陈维勤

考察主题：深圳万国食品交易博览城

下午14:00-15:30

考察主题：专业市场开发运营创新模式内部交流与研讨：商业地产开发运营创新模式

下午17:00机场送机

【考察项目】考察项目一：专业市场：深圳万国食品交易博览城

深圳万国食品交易博览城项目总建筑面积为50万平米，规划五大功能分区：交易展览区、文化配套区、总部大厦、跨国采购中心、万国城商务酒店。项目以世界各国食品文化为载 体，以“展会+专业市场”的进口食品及国产安全食品的“采购交易、会展博览、文化体验、餐饮休闲”等于一体的产业综合服务平台。10万m2交易展览中心，计划引进1000家进口 食品生产企业及其一级代理商、经销商，凭借丰富的品类、可靠的品质、高性价比和完善的售后服务，成为广大进口食品经销商、企业团体、个人购物的集中采购交易平台。以每年举办两届大型进口食品展会与产区品类活动月，以及固定展位的常年展相结合。万国城的营运策略是：“自有物业，只租不售”，与商户利益捆绑在一起，万国城提供更多的服

务来与商户取得双赢。除了现有的物业外，还设立仓储物流中心，并将建设恒温仓储及冷冻

仓储等项目配套设施。

考察项目二：购物中心：深圳福田COCO Park

深圳福田COCO Park星河集团首个商业地产项目，福田COCO Park国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、200余家

国际国内知名品牌。内设国际特色美食、高档概念餐厅、JUSCO时尚超市、特色酒吧街、国际精品连锁店、日韩风情街、国际流行服饰街以及百老汇五星级影城。

考察项目三：城市综合体：深圳海岸城

深圳海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心；海岸城由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方

米；商业街约4万平方米。

考察项目四：购物中心：深圳万象城

深圳万象城是华润购物及娱乐中心，是中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，整合了 百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

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新形势下高铁商业开发模式的探讨 篇6

高速铁路简称“高铁”, 是指通过改造原有线路 (直线化、轨距标准化) , 使最高营运速率达到不小于每小时200公里, 或者专门修建新的“高速新线”, 使营运速率达到每小时至少250公里的铁路系统。我国营运高速铁路里程世界第一, 已1.3万公里。高铁的商业化在我国是一个渐进的发展过程。我国是世界上最大的发展中国家, 是20世纪末期经济发展速度最快的国家, 也是世界上最大的社会主义国家。以公有制为主体、多种所有制经济共同发展是我国的基本经济制度, 长期以来我国实行计划经济, 国有经济在国民经济中一股独大, 改革开放以来国有企业比重有所下降, 民营企业得到了突飞猛进的发展。铁路是关系国家经济命脉的行业, 一直以来都是采取国有国营的方式, 由于国有企业的弊端逐渐显现, 国有企业民营化、市场化趋势增强, 高速铁路正是在这种大变革中产生的, 面对商业模式的多样化、面对市场竞争的加剧、面对民间资本的冲击, 高速铁路需在经济、社会、文化、环境、政策等各方面顺应时代发展潮流, 增强自身盈利能力和发展能力。现如今我国的高速铁路形成了与陆运、海运、空运相互竞争的运输系统, 其安全、高效、便捷、舒适的优点备受亲睐, 商业价值逐渐显现, 创新模式不断提高。例如广铁集团下属的广州瑞威经济发展有限公司, 主要经营代理铁路运输服务、场地租赁、自有设备租赁、批发和零售贸易, 经营状况良好, 这充分说明了铁道事业在新形势下开发商业模式面临更多机遇。

二、新形势下高铁商业开发的可行性分析

(一) 高铁商业资源的现状

经过改革30多年的飞速发展, 我国的GDP已位居世界第二, 是世界第二大经济体, 外汇储备世界第一。强大的经济发展势头, 扎实的经济基础, 稳定的政治环境是我国经济取得新一轮发展的基础。广东省是我国的经济强省, 起着先行先试的模范带头作用。高铁是顺应经济发展的时代产物, 具有很大的发展空间, 商业资源丰富。主要表现在以下几个方面:首先, 存在消费的可能性。高铁站是一个人口密集区域, 客流量很大, 广深港高铁每个行车方向每小时接载9500名乘客, 客流量就是潜在的消费人群, 当然这种消费只是停留在即时消费、便捷消费品上。其次, 存在消费的场域。高铁的候车室和进出站层为消费提供了场所, 市场就是供应商消费者聚集的场所;第三, 供应商的可得性。供应商是以盈利为目的追求利润最大化的企业, 只要有利润的地方就有企业的存在, 高铁站是人口密集区, 消费的潜在能力大, 只要政策允许商家就会在此寻找商机。

(二) 高铁商业模式的现状

广州瑞威经济发展有限公司是广铁集团公司管内高铁沿线车站商业开发唯一经营主体。公司按照铁路总公司、集团公司推进多元化经营的统一部署, 积极推进武广高铁、广珠城际、广深港高铁、厦深高铁等沿线车站商业开发工作, 管内高铁站已规划开发面积超过4万平方米, 完成招商网点近230家, 成功引进肯德基、麦当劳、真功夫、72街、星巴克、北京时代光华、深圳自然派、味千拉面等品牌商家, 涉及便利店、餐饮、特色食品店、品牌展示店、VIP休息室、银行柜员机等12种业态。

(三) 高铁商业开发的环境

商业开发的环境包括高铁运营的内部环境和外部环境, 内部环境由高铁售票处、候车室、站台、内部管理人员、工作人员、高铁服务文化等组成;外部环境包括我国的政策环境、高铁运营的组织环境、商业环境、商业政策、法律规定等条件组成。广东省一直以来是我国经济发展最快总量最大的省份之一, 高铁商业化建设也走在全国前列。今年4月初, 广东省政府出台《加快推进全省中药基础设施建设方案 (2013-2015年) 》, 公布未来三年全省重要基础设施建设的工作安排, 计划在2015年实现全省18个地级以上市通达高 (快) 速铁路。广东西部沿海高速铁路, 是连接珠三角与粤西地区的快速通道, 与广珠城轨、广珠铁路、广深港高铁相接。未来发展目标是形成以广州、深圳、珠海为中心的铁路干线网、高速公路网、高等级航道网以及联结港口、机场集疏运系统的综合交通枢纽格局。

(四) 高铁商业开发的潜力

高铁商业开发的潜力从高铁空间发展的潜力、消费者的消费潜力、市场开发的潜力可以看出高铁运营发展中存在很多新的消费亮点。从空间发展的潜力看, 高铁是沟通城市圈、城市群的重要交通工具, 是形成中心城和卫星城的推动力, 高铁在自身扩张发展的同时有力促进了城市经济的发展;从消费者的消费潜力看, 如今人们生活水平提高, 时间的价值更为重要, 在知识信息经济社会消费需求升级加快;市场开发方面, 由传统市场向现代市场模式转变, 消费者对商品的需求更加多样化, 促进了市场模式不断创新。

三、新形势下高铁商业开发的创新模式

(一) 高铁商业开发的管理模式创新

高铁商业化的管理模式应由一家公司统一管理向外包管理转变。从规划、招商、施工、开业和管理等五个方面将高铁商业开发工作程序规范化、经营管理制度化。对铁路工作人员、公司服务人员、铁路安保人员做好统筹管理工作。由于高铁站是人流密集区域, 对消费者的服务涉及票务、餐饮、食宿、旅游、金融、安全等多种服务, 一家公司很难把所有的业务统管统揽, 因此, 要招商引资把优秀的服务引到高铁运营中。建立监督委员会, 对所引进的公司进行监督和管理, 实行淘汰机制, 保证高铁服务的高质量、高标准。站内资源委托铁路局按照统筹规划、整体开发、专业运作的原则进行开发;站外周边临近地带采用联合开发模式;运输关联产业实行战略合作的开发模式。

(二) 高铁商业开发的营销模式创新

新形势下高铁商业开发的营销模式应由传统营销向服务营销等现代营销模式转变。铁路的传统营销模式是站内设有小商店、站外设有餐饮部、站台设有零售员、车内设有餐车和服务员, 这种“推式”的营销理念要向“拉式”的营销转变吸引顾客消费;把高铁内部的营销与高铁外部的营销进行整合, 也就是说把社会大市场的营销策略与高铁营销进行对接, 创新高铁营销的模式, 例如在高铁站内外设立广告牌、在候车室内设置海报进行招租、在人行通道两侧设置旅游指南短片和地方特产短片等。进站口周边地区的顾客以食品、餐饮、休闲娱乐为主, 因此在该地区设置麦当劳、肯德基、中餐厅、超市、休闲书吧、咖啡厅等;出站口开设商务咨询区, 提供ATM、酒店预订、旅游、租车等服务;列车内摆放旅游杂志, 通过杂志的方式对列车内的服务、旅游景点、酒店、特色食品、流行精选等的介绍起到宣传和吸引消费者目的。根据旅客在各地点的停留时间、停留方式的不同, 设置有差异的商业类别。

(三) 高铁商业开发的盈利模式创新

新形势下高铁商业开发的盈利模式应由传统盈利模式向平台盈利模式转变。首先, 自身盈利模式。通过时刻表的调整、增加车次、开发特色 (旅游) 线路等方便顾客出行, 提高高铁运营效率, 控制运输成本等提高高铁公司的自身盈利水平;其次, 招商引资合理利用高铁空间资源。把商铺引进高铁站的适度空间内, 提高服务质量和服务水平, 以市场化的方法进行商铺的运营和管理, 是提高高铁站的第二盈利点。第三, 做好第三方服务平台建设。高铁站是一个商业汇聚点, 把这个商业汇聚点打造成一个商业信息交流平台的可能性越来越大。高铁站不仅是一个个城市连接点, 也是城市信息的汇集中心。因此, 以高铁站为商业节点和信息平台可实现盈利模式的转变。比如, 高铁站作为第三方可为知名企业、旅游景点代言, 为其做好宣传工作。

(四) 高铁商业开发的服务模式创新

高铁站往往被看成是疏送旅客的单一目的。然而市场经济飞速发展的今天, 这一功能逐渐向多元化功能转变。从城市功能建设上来看, 高铁站不仅可以输送旅客而且是促进两地经济交流形成经济一体化的重要推动力。从高铁内部商业开发看, 旅客不仅享受到列车的服务, 还享受到餐饮、旅游、咨询、金融等多种服务。从高铁站周边来看, 高铁站的建立带动了周边房地产开发、旅游业开发、高铁相关服务行业开发等的繁荣。服务模式应由单一的输送旅客向多元服务模式转化, 因此高铁商业开发的服务模式应根据旅客的需求不断创新服务模式。

四、小结

高铁站商业开发是我国高速铁路实施经营战略多元化、经营方式市场化、管理方式模块化的重要内容之一。广州铁路 (集团) 公司是我国高铁发展的前沿阵地, 商业开发仍处于起步阶段, 在实际经营实践过程中存在诸多问题和困难, 城市群密集、经济发展水平较高商业开发极具潜力。需要在现有车站规划、设计、建设、管理运营和模式基础上进行创新, 深化市场化体制改革, 打造高铁商业开发的核心竞争力。

参考文献

[1]梁小军.铁路科学发展新形势下关于高铁商业开发的几点思考[J].长沙铁道学院学报 (社会科学版) , 2012 (2)

[2]贾永刚.高速铁路车站商业开发研究[J].铁道运输与经济, 2013 (2)

[3]郝之颖.高速铁路站场地区空间规划[J].城市交通, 2008 (9)

独立商业化开发模式 篇7

商业综合体与社会经济的能动关系

美国商业综合体地产的发展已经经历了几十年历史, 因此其开发程度、运营管理模式与产业效能都已经比较成熟。美国是全球发展商业综合体的先驱。早在19世纪, 美国商业综合体建设就已经拉开序幕, 但是其在20世纪以前的发展速度相当缓慢。到了20世纪20~30年代, 商业综合体在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。例如20世纪30年代在美国郊区, 一种以建立在公路交叉点上的综合商店为核心的区域型商业综合体已经非常普遍。特别是1940年纽约建成洛克菲勒中心之后, 都市型商业综合体开始在美国各地得到了高速发展。

到了上世纪末, 美国成片社区兴起开发商业综合体的热潮;越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜, 由原来房地产业快速周转、赚快钱的思路, 转向具备持续造血机能及良好增值空间的社区型商业综合体物业转移。

“商业综合体是社会经济高度文明的功能典范, ”哈佛大学政治经济学家艾瑞克·沃克指出, “商业综合体的每一个功能要素既有一定的独立性, 又相互依存、相互补充。它是当今地产模式的最高形式, 是伴随着城市功能的综合化、社区规模大型化和区域空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产——HOPSCA (城市综合体) 。”

美国洛克菲勒财团首席顾问凯文·卡瓦莫托解释说, 所谓“HOPSCA”, 就是由酒店 (Hotel) 、写字楼 (Office Building) 、公园 (Park) 、购物中心 (Shopping mall) 、会议中心 (Convention) 、公寓 (Apartment) 等英文单词或词组的首个字母构成。对于都市型商业综合体、社区型商业综合体和区域商业综合体而言, 每个商业综合体至少组合了上述功能中的四种, 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。

商业综合体的开发定位与发展模式

对于商业综合体的开发定位, 哈珀柯林斯出版的摩根士丹利首席经济学家赖因哈特的《商业综合体开发定位与实践分析》一书, 对美国的商业综合体作了比较性研究介绍, 认为美国商业地产的终端产品主要分为三种发展模式, 即都市型商业综合体、社区型商业综合体与区域型商业综合体。

对于整体定位问题, 赖因哈特认为美国的商业综合体主要有七个特点:一是在交通枢纽地区;二是在城市的CBD等主要商业活动地区;三是在开发区或者新的城市中心;四是在商业街区、商业集群地区;五是在大型的新型交通设施聚集区;六是在休闲设施、会展设施与大型商业集会设施地区;七是在旅游风景区, 这是伴随着区域型集成化旅游产业出现的商业综合体。

对于美国商业综合体的发展模式, 赖因哈特与美国佛瑞斯特研究院权威顾问、社会经济学家沃纳·伍尔夫合作, 曾做过系统性调查研究。他们认为:作为精明的商业地产开发商, 在重视整体定位问题的同时, 大型商业地产的投资开发充分体现了专业化与模式化。无论是投资开发还是经营管理都由极富竞争力的专业机构进行操作, 而且这些机构的资金实力和企业规模都具有很大的影响力与号召力, 比如:

社区型商业综合体模式:典型代表是路易斯公司开发的亚利桑那中心, 其规模为29.7万平方米。为了创造一个活跃的社区型公共商业中心, 亚利桑那州政府与工程组和发展商一道设计了一个3英亩的城市花园, 还包括办公塔楼和8个重建区的零售服务中心。花园以人行道分割, 中间穿插了林荫小道、阶梯、喷泉和椰树等绿色植物, 酷似一片令人心灵舒畅的绿洲。该工程曾荣获四项设计大奖。

区域型商业综合体模式:典型代表是Arden Realty房地产商开发的洛杉矶霍华德·休斯购物中心, 其占地面积28万平方米, 建筑面积25万平方米, 位于405号州际公路旁。该商业综合体的特点是克服了高速公路对场地分割的不利因素, 使整个综合体连为整体, 其商业楼、写字楼与住宅群曾荣获巴斯克斯建筑奖、美国景观设计师协会北加州分会优异奖。

都市型商业综合体模式:典型代表是米高梅公司和迪拜世界子公司无限世界合作开发的拉斯维加斯City Center综合体。该项目预算总投资额85亿美元, 总建筑面积约167.4万平方米, 耗时将近五年于2009年底建成, 是美国历史上规模最大和投资额最高的商业地产项目。建筑物业包括4座独立的酒店、一座购物和文化娱乐中心、两座公寓楼。这些设施中包含约6000间酒店客房、2400套公寓/住宅、38家餐厅和酒吧, 以及一个会议中心、一家购物中心、一个1800座的剧院。City Center综合体由6根类似水晶的巨塔组成, 游人在此可以尽享一站式的度假体验, 它将梅高梅酒店的“目的地”服务模式及服务娱乐化经营理念发挥到了极致。此建筑曾获得美国景观设计师协会大奖。

商业综合体推动商业地产复苏再现产业商机

得益于低利率环境下投资者竞逐高收益资产, 以及贷款机构激烈竞争推动商业贷款大增, 美国商业综合体房产价格时隔七年又创新高。经过2007年巅峰期后, 美国商业房产价格一度大跌40%。如今在商业综合体的推动下不但全数回涨还略有反超, 较2007年末信贷泡沫巅峰期高0.2%。

据格林街顾问团的指数显示, 以商业综合体为主的美国商业地产, 其价格已经收回了危机时的跌幅。虽然工业用地价格涨幅不大, 但是高端商场和沿街购物中心等商业综合体的价格都远超过之前的最高价。特别值得注意的是, 随着股市走高和经济复苏, 酒店行业已经大幅复苏。希尔顿酒店最近宣布计划再次上市就是一个例子。

在投资者寻求高风险、高回报资产的推动下, 现在美国各类商业综合体及其地产抵押贷款支持的证券CMBS (商业房地产抵押贷款支持证券) 规模也在迅速增长。Dealogic数据显示, 2014年度发行的CMBS将超过1150亿美元, 创2008年以来最高纪录。

后摩根士丹利分析师Richard Hill称, 虽然美国商业综合体房产价格已超越七年前巅峰期水平, 但国内总体房价回升幅度有限, 只有巅峰期的55%。他估计, 未来三年再融资还需1万亿美元商业贷款, 这是巨大的商机。一些贷款机构还会放宽标准争夺商业综合体及其地产市场。

佛瑞斯特研究院还公布了商业综合体另一方面的利好势态:五年前美国国会的立法者和高管们都警告称, 在住宅地产崩溃后, 酒店、商场和办公室等商业地产也将紧随其后。而近年来, 虽然美国的商业地产曾跌逾40%, 但是它绝没有像住宅市场那样发生崩溃。现在, 拥有多处商业综合体的希尔顿酒店集团宣布计划再次上市, 它曾在2007年被黑石集团进行私有化重组。这证明:当前美国商业地产已经迅速恢复, 再现巨大的未来商机。

哈佛大学政治经济学家艾瑞克·沃克在CNN论坛中撰文称, 有一些原因可以解释美国商业地产为何没有崩溃, 也可以解释商业综合体及其地产为何比住宅市场恢复的快。他称, 美国商业综合体及其地产与产业并没有像住宅市场那样存在太多的泡沫, 也几乎没有过度供给。

“的确, 美国商业地产也发生过违约事件, 但是这并不像住房地产市场那样严重。”宾州大学沃顿商学院的房地产和金融学教授苏珊·韦希特尔分析认为, “近十年来, 美国商业综合体及其地产与产业的任何解决措施都没有刺激市场过度发展。因此, 美国的商业地产领域几乎没有发生过度供给。”

“美国商业综合体及其地产产业迅速恢复再现商机的另一方面原因是引发了新一轮套利投资。”沃克指出, “各家银行开始就贷款期限进行重新谈判, 并再次出售商业地产或接管这些地产。”特别是私募股权也涌入这个领域, 并且买入困厄的商业性房产。

“这就是美国商业综合体地产和住宅地产发展的时间差起到了很大作用。”芝加哥大学经济学教授Casey Mulligan对此指出, “在美国住宅地产繁荣之际, 它吸引了来自商业地产领域的工人、材料和土地。特别是2005年后, 住宅市场泡沫破裂后, 更多的资源转向涌入商业地产领域, 建筑工程也开始增多。”

政治经济学家艾瑞克·沃克认为, “当前美国商业综合体及其地产迅速恢复又再现商机的关键因素, 在于美国健全的地产金融机制与可持续产业运营管理模式”。他分析指出, 美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。因此, 美国商业综合体及其地产的金融机制概括起来有四个方面的优势:一是美国商业地产金融架构体系完善, 专业分工度高;二是美国商业地产金融市场的竞争性与开放性相当透明;三是商业地产融资工具多样化;四是抵押贷款证券化程度很高。对于商业综合体及其地产与产业的运营管理模式, 沃克认为, 美国商业地产的价格虽然也遭遇过下跌, 但是它与住宅地产不同, 商业地产拥有者仍然能够从承租人那里持续获得收入, 这就减轻了商业地产受到的许多影响。

独立商业化开发模式 篇8

关键词：旅游资源开发,常规模式,人防工程,商业模式

一、问题提出

伴随着旅游业的快速发展, 旅游资源的内涵逐步呈现出扩大化的趋势, 学术界也在不断拓宽自己的视角, 对旅游资源的界定已经摆脱了传统的束缚, 形成了“凡能够吸引旅游者产生旅游动机, 并可能被利用来开展旅游活动的各种自然、人文客体或其他因素都可称为旅游资源”的认识。因此, 由于具有旅游资源的特性, 过去只是作为人类作业空间的一些工程、厂房、遗址等日益受到学术界的关注, 对于这些类型的人文旅游资源开发和应用的研究也越来越多。不少学者在这方面进行了许多研究, 较早的是在工业遗址的旅游开发研究方面出现了不少研究成果, 如李开宇、王兴中、孙鹏的《矿区工业旅游开发研究———以江西德兴铜矿为例》。最近出现了对于水利工程的旅游开发研究, 如宋建平的《小浪底水利枢纽工程旅游开发与管理研究》。

对于人防工程的旅游开发研究虽然国内学术界还没有涉及到, 但是经济实践中, 我们早就接触到过这样的旅游产品, 如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (又名131工程) 、湖南岳阳临湘的6501地下工程, 已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。

位于岳阳火车站的“891”人防工程, 由于其存在世界独有的地下空间自然通风现象, 该现象的产生与其独特的地物关系密切, 这明显地显示了“891”工程的异它性特征。岳阳“891”工程由于能够实现定向自然通风, 使得人们看到了构造地下空间良好自然环境的现实可能性;并且由于定向自然通风现象的存在, 工程内部原设计安装的通风除湿设备也没有了存在的必要。另外有关这种现象的发现的故事也充满了神秘色彩, 所以岳阳旅“891”人防工程本身是一个具有环保意义的绿色工程, 也具备了旅游资源的基本特征。

问题的关键是, 如果仅仅从供游客观赏的角度来考虑岳阳“891”人防工程的旅游开发与应用的话, 由于其独特的地理位置 (地处火车站广场) , 我们如果仍然采用出售门票的方式供游人参观, 以这种方式向市场提供产品, 其可操作性值得探讨。如果按照我们固有的方式来开发利用这种独特的旅游资源, 岳阳“891”人防工程的旅游资源价值将难以体现。本文的目的在于探索一种合理的应用机制, 展现岳阳“891”人防工程所蕴涵的知识性、趣味性、教育性的旅游资源特征, 不仅使它成为科普教育的现场, 而且又可以通过一定的商业模式的设计来获得良好的经济效益。

二、常规的人防工程旅游开发商业模式

将人防工程作为旅游资源进行开发, 形成新的旅游景点, 这在经济实践中, 已经有许多成功的例子, 如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (又名131工程) 、湖南岳阳临湘的6501地下工程, 已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。

湖北澄水洞地下工程 (又名131工程) 位于湖北省咸宁市高桥镇境内, 北距武汉80公里, 南距湖南岳阳150公里, 距咸宁市所在地的温泉仅17公里, 紧靠京广线与107国道, 交通方便。它是于1968年中苏边境局势紧张的背景下始建的地下军事工程。1969年1月31日地下军事工程开工, 故工程代号为“131”。整个工程神秘而传奇, 原计划投资3亿元, 后因林彪篡党夺权于1971年停建, 实际完成投资仍高达1.3亿。

6501工程位于湖南临湘15公里处, 是一项巨大的国防工程。现已解密的部分史料显示, 这个代号为6501的工程, 是依据中央军委和国防部1965年第1号令而建造并得名。该工程在当时投入资金达几个亿, 耗时8年, 后因林彪事件而停工。工程施工采取极为保密的方法, 就连当地老百姓也无从知晓。6501工程被当地开发为旅游区, 废弃了多年人工山洞终于发挥了一些旅游价值, 附近的一些学校把其作为国防教育基地。作为亚洲第一大人工山洞, 6501工程身世之隐蔽、投资之巨大、难度之艰巨、规模之浩大、设计之复杂、作用之微小, 都可以给参观者带来更深层次的思考。

现今澄水洞地下工程和6501工程已经被成功地进行了旅游开发, 成为游人常选的景点, 它们的经营模式的主要特点是以工程建设的背景资料等作为旅游资源开发并对外宣传, 以吸引观光游客前来参观, 开发者在工程的入口处设置关卡收费, 从而获取商业利润。

它们的开发模式正是参照目前我国大部分自然景区的开发模式:景区策划→景区规划→景区开发建设→客源市场开发→旅游观光→旅游综合收入的模式。这是一种依托旅游景点, 开发收益以游客门票收入为主的开发模式。这种模式的最突出特点是经济利益主体关系明晰而直接:谁拥有开发主权, 谁就直接通过门票而获取收益, 属于一种可操作性强的开发模式。

三、岳阳“891”工程的地理位置与功能上的特殊性

对于岳阳“891”工程的旅游资源特征, 笔者在文章《岳阳“891”工程的旅游资源特征分析》中已经进行了详细的论述, 即岳阳“891”人防工程由于其是国内乃至世界上唯一实现了自然通风的地下工程, 而具有了鲜明的旅游资源特征。但是它与湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程有所不同:

一是从地理位置上分析, 湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程远离城市, 处于一个相对独立的地带, 开发者可以很方便地圈定一个区域, 限制游人从专门的入口进入, 从而实现收费参观的商业模式。而岳阳“891”人防工程地处闹市区, 其本身就有4个进出口。

二是从功能上分析, 湖北咸宁市澄水洞地下军事工程 (131工程) 和湖南岳阳临湘的6501地下工程都是在特殊的历史时期, 为了备战的需要而独立建设的, 并且目前都是被废弃了的工程。而岳阳“891”人防工程是一项平战结合的工程, 和平时期是作为岳阳火车站地带行人的出入通道, 而战时是充当临时仓库等用途。即岳阳“891”人防工程发挥着其日常的功用。

四、岳阳“891”人防工程的旅游开发的商业模式设计

因为岳阳“891”人防工程地理位置特殊, 它并不是一个被废弃的工程, 发挥着其日常的功能, 假设套用常规的自然景区开发模式, 就必须将岳阳“891”工程圈起来, 通过设关卡实现收费而获得经济效益, 这种模式对于岳阳“891”人防工程的旅游开发而言, 可操作性不大。

其实, 岳阳“891”人防工程目前已经成为了火车站行人的通道, 有着一定数量的过往行人, 建设单位本着充分利用其巨大的空间, 引入了一些个体工商业者, 在其中开设店铺从事经营活动, 主要是服务于火车站过往旅客和行人。

基于岳阳“891”人防工程地理位置和功能上的特殊性, 岳阳“891”人防工程的旅游开发不能简单地套用常规模式, 也就是不可能直接通过门票收入获得经济效益, 唯一可行的只有通过广泛的宣传, 吸引游客前来参观 (免费) , 有了巨大的游客流量, 就可以带来大规模的旅游购物。所以, 岳阳“891”人防工程的旅游开发商业模式应当设计为基于利益相关者的旅游开发模式。

(一) 建设和维护单位主导

岳阳“891”人防工程由于其功能上的特殊性, 是由岳阳市人民防空办公室 (简称人防办) 主持建设的, 并且日常的维护和管理也都由该部门负责。所以, 将其作为旅游资源开发, 也只能由岳阳市人防办主导。

作为岳阳“891”人防工程的主管单位, 从旅游开发的角度, 首先需要考虑从新设计工程的内部环境布置, 必须适于游人参观;其次要考虑向不同层次需要的顾客提供不同层次的产品。如对于一般的参观者, 一般只需要手持一根小小的丝带, 在工程内部走动一番, 就可以很明显地观察到自然通风现象;而对于一些游学的旅客 (如学生) , 则可以通过提供专门的科学检测仪器来观察。当然, 这里有一个前提, 就是收费标准不同, 前者可以考虑免费, 而后者可以适当收取一定的费用。再次要考虑的重要问题就是市场推广与策划。

(二) 政府扶持

岳阳市是一个旅游资源丰富的城市, 有着久负盛名的岳阳楼, 而属于现代文明的旅游资源并不多, 那么从城市旅游发展角度, 更应将岳阳“891”人防工程所独有的自然通风现象作为城市代表性的旅游资源来宣传, 这对于提升整个城市的品味和形象是有很大帮助的。

同时, 作为政府的一个职能部门, 岳阳市人防办缺乏从事商业经营活动的经验和管道, 市政府更应该给予大力的扶持与帮助。

(三) 企业参与

通过大力的对外宣传, 岳阳“891”人防工程进行旅游开发成功的话, 将吸引更多的专门的游客, 在其中经营的个体业将是最直接的受益者;同时他们的服务质量、服务态度也关系到他们在旅游者当中的口碑效应问题, 只有游客在这里玩得开心, 才会有更多的后来者。这就要求在这里经营的个体工商业者充分意识到自己就代表了一个城市的形象, 必须提高自身素质, 不仅要熟悉本身所从事的领域的业务知识, 而且也要树立为过往游客服务的意识, 懂得基本的旅游接待的知识, 这样才有利于体现高品位的旅游城市的形象, 更利于吸引到此一游的游客。

五、结束语

对人防工程的旅游开发还是一个比较新的课题, 从观赏的角度, 这类旅游资源有一定的可看性, 但是又不同于一般的自然景观, 需要深挖其中蕴涵的科学教育题材, 才更加能够体现其社会价值和经济价值, 而出于休闲娱乐目的而出游的游客, 总是希望在轻松愉快的心境下接收来自不同文化领域的信息, 所以如何更好地设计这类旅游资源的旅游开发商业运营模式, 对于成功地开发和应用这类资源是至关重要的。本文引入利益相关者理论, 尝试性地提出“主管单位主导、政府扶持、企业参与”的人防工程旅游开发新模式, 并就不同利益相关者如何发挥各自作用进行了深入探讨。

参考文献

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[2]、马耀峰, 宋宝平, 赵振斌.旅游资源与开发[M].科学出版社, 2005.

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[4]、刘洪丽.基于利益相关者的村寨旅游开发模式研究[J].消费导刊, 2008 (17) 。

独立商业化开发模式 篇9

本文从现行政策出发,以土地整理的视野,提出了轨道交通投资与土地综合开发相结合的三种商业模式。

一、政府主导型

该模式的突出特点是将轨道交通PPP项目与沿线土地开发割裂开来,社会资本方只做轨道交通投资,将轨道交通沿线土地交由具有政府平台公司性质的轨道公司进行一级开发(土地整理),形成的土地收益可归集至财政(轨道交通资金池),最终成为轨道交通建设可持续的资金流。

将土地交与轨道公司进行一级开发(土地整理),需要政府在土地储备中心中设立一个分中心,与轨道公司合署办公,专司轨道交通沿线土地收储,这在政策层面不存在障碍。

显然,该模式的基础是政府具有足够的土地整理资金运作空间,这对房地产市场中的一线城市,是可能的,而且政府受益了土地全部溢价。换句话说,一般城市的政府难以通过自身的资源独立筹集数额巨大资金以完成轨道交通沿线的土地整理,这就使得这一模式的普遍应用受到制约。

二、社会资本主导型

既然以政府主导的轨道交通沿线土地整理具有局限性,那么不妨从资金筹集的渠道上打开思路,引入社会资本进入这个市场。考虑到了轨道交通投资与轨道交通延线土地整理具有正相关性,因此可以将土地整理一并纳入轨道交通PPP范围。

该模式的核心问题是设定一种收益平衡机制,防止出现两个极端:一是社会资本方在土地整理中获得暴利,另一个就是社会资本方过多承担因土地整理带来的风险。为此,可将轨道交通投资对价的土地资源设定为轨道交通投资的部分还款来源。

1.在轨道交通PPP招投标过程中,将投资对价的土地资源,由社会资本方与政府方同步签订土地整理协议。约定土地整理后的协议底价,该底价应:覆盖土地整理成本和相应回报,其中土地整理成本包括征地、拆迁、安置、补偿,基础设施建设,融资成本和因土地整理所发生的咨询、评估、规划、审计、税金等费用,以及轨道交通投资对价;不高于周边近三年现状地价的平均值;土地招拍挂时的首次起拍价不低于协议底价;拟用于对价的土地资源,应预先获得社会资本方的认可。

2.土地进行公开竞价后,实际成交价高于协议底价的,超过部分有两种处理方式:全额上缴财政,社会资本方不参与分成;超过协议底价一定比例以内的部分、由社会资本方享有,超过该比例以上的部分全部上缴财政。

前者安全地解决了社会资本方投资轨道交通的部分对价,后者社会资本方虽有溢价收益但将承担一定的土地整理风险。

3.土地进行公开竞价后,遇有流拍,则再次挂牌时,起拍价应在协议底价的基础上有所降低(如协议底价的80%):(1)若被第三方竞得,政府应以轨道交通可行性缺口补助的名义、将成交价与协议底价的缺口部分支付给社会资本方;(2)没有第三方报名参与再次挂牌,如采用土地整理无风险方式的,社会资本方必须以第二次挂牌的起拍价竞得,竞得价与协议底价的缺口部分、应由政府以轨道交通可行性缺口补助的名义支付给社会资本方;(3)没有第三方报名参与再次挂牌,如采用享有土地整理溢价方式的,社会资本方必须按照协议底价竞得,即社会资本方兜底。

4.如果轨道交通PPP项目的所在城市已出现房地产开发过度,则不应以土地资源进行对价,过大地增加社会资本方的风险;在可能的情况下,应采取一部分轨道交通投资由政府付费解决,剩余部分再以土地资源进行对价。

5.谨慎以“飞地”进行投资对价,不能以不具有开发价值的土地进行投资对价。

尽管这种兜底看起来加重了社会资本方投资轨道交通的风险,但是从土地预期看,以即期价兜底,等到轨道交通建成后(通常建设期4—5年),风险却未必能够形成,因此这种模式的设计也兼顾了社会资本方的风险承受力。当然,该模式要求社会资本方既具有轨道交通的投资、建设、运营能力,也要求社会资本方具有土地整理的能力。

三、政府与社会资本合作型

前两个模式的优缺点是显而易见的,从投资带动城市资源价值最大化的角度,还可以有第三种模式,即由政府与社会资本方合作进行轨道交通沿线土地整理和房地产开发。

该模式需要就两个课题分别进行交易结构设计:一是土地整理,由政府与社会资本方合作设立的地产公司进行实施,以实现土地整理收益对价轨道交通工程投资的目的,至于如何确定社会资本方土地整理权的问题,可根据不同城市的土地一级开发政策,采取包括与轨道交通PPP招投标同步招标、政府授权等方式;二是二级开发即房地产开发,土地整理完成后,通过土地市场公开出让轨道交通沿线土地,如果第三方房地产开发企业竞得土地,则实现了土地整理资金、轨道交通投资对价资金的回笼,如果没有第三方房地产开发企业竞得土地,则由社会资本方筹资以双方设立的地产公司兜底竞得,地产公司在进行房地产开发时,政府逐渐回购地产公司股份,最终达到轨道交通工程投资对价的目的。

由于该模式设计了两个由政府与社会资本方合作设立的公司(轨道交通PPP项目公司、地产公司),拉长了交易链条,客观上增加了公司税负,事实上也必将由政府买单,这在经济上并不是一个完美的模式,但从合规性的角度看,是可操作的。

摘要：政府与社会资本合作(PPP)是国家政策主导的新兴投融资方式,在短时间不能改变土地财政的情况,如何在现行的土地政策环境中,将土地开发与PPP项目进行捆绑已成为政府、社会资本方共同关注的一个课题,成为制约诸如轨道交通这种大规模投资项目运作的难题。文章从实践性的角度给出三个思路,这无疑会为PPP推进带来可借鉴的路径。

独立商业化开发模式 篇10

除北京外, 深圳、天津、上海等三大城市商铺指数分别在2007年9月、10月达到最高点后开始下降。至2009年2月, 中房指数仍然显示全国十城市商铺指数七成下跌。尽管3月以来, 部分城市的社区商铺出现旺销, 但是从全国范围来看, 社区商铺的价格依然处于调整中。

经过前一段时期的超高速发展, 在房地产产业结构调整、住宅市场低迷、金融危机等多种因素作用下, 我国社区商业的发展也放慢了脚步。对此, 要有清醒的判断。

一、我国仍然处于发展社区商业的黄金机遇期

我国社区商业的发展路径与发达国家不同。上世纪50年代开始, 在家庭轿车普及、高速公路修建带来的城市居民郊区化浪潮中, 社区商业在美、英等发达国家应运而生。上世纪80年代末90年代初, 在我国城市化和房地产成片开发的进程中, 新居住社区离城市商业中心越来越远, 提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生, 形成了现代意义上的社区商业。因此, 我国社区商业的发展取决于城市化的进程, 并基本与城市化的进程同步, 一荣俱荣, 一损俱损。目前, 我国仍然处于城市化进程的加速期。据专家推算, 2030年, 中国将实现60%的城市化率, 到2050年左右, 城市化率将再提高到75%以上。快速的城市化必然给社区商业发展提供了广阔前景。

在西方发达国家, 社区商业已成为居民综合消费的最重要的载体, 约占社会商业支出总额的60%, 人均商业面积1.5-1.8平方米。香港也达到了1.45平方米, 而在我国, 即使社会商业比较发达的首都北京, 人均商业面积也仅为0.7平方米, 可见, 与发达国家相比, 我国的社区商业发展潜力巨大。

政府的相关政策和规划中也大力提倡发展社区商业。商务部早在2004年6月发布的《全国商品市场体系建设纲要》中就已提出, 今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业, 鼓励各类投资主体投资农村商业设施建设, 控制发展大型购物中心。北京市早在《“十五”时期商业发展规划》中就已确立商业发展的重点之一, 就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心, 使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求。从规划上看, 政府规定开发商开发住宅必须要有商业配套, 并在住宅规划建设技术规范上明确了相关指标。

2008年以来的国际金融危机对我国经济产生较大冲击, 对房地产市场也有一定的负面影响。但国际金融危机不会扭转我国经济快速发展的趋势, 城市化进程也不会被打断。一旦国际金融危机过去, 我国G DP可能重返两位数增长, 给加快城市化以坚实经济基础。就房地产市场而言, 只要房价调整到位, 市场需求就会喷发而出, 社区商业也将重回快速发展的轨道。

总体看, 当前的困难是前进中的调整, 社区商业开发仍处于宝贵的黄金机遇期。开发商应把握这一机遇, 在开发经营模式的设计、选择和实施等方面苦练内功, 为迎接下一个高速发展期做好准备。

二、以专业化分工代替传统的住宅开发商开发模式

由于历史原因, 当前社区商业开发大都由住宅开发商进行开发建设, 专业的社区商业开发经营商 (以下简称“专业开发商”) 开发的比例还比较低。

虽然从物理形态上看商业地产和住宅都是钢铁混凝土建筑物, 但其内涵完全不同。住宅满足人们的居住需求, 是一种消费品, 而商业地产和工业厂房一样是生产资料;住宅是私人空间, 商业地产是公共空间。由此, 商业地产开发与住宅开发的开发理念、开发难度完全不同, 前者对开发商的专业能力提出更高要求, 特别是商业店铺的策划和经营管理能力, 住宅开发商往往干不好这瓷器活。从这个意义上讲, 专业开发商开发模式优于住宅开发商开发模式。

住宅开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑, 以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发, 缺少售后经营管理经验, 任其自然发展, 很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。这种开发模式使得社区商业的投资价值增值缓慢, 住宅的附加值低, 商铺销售价格无法提升。于是, 很多楼盘出现社区商业店铺卖不上价格, 商铺投资者苦守着“空铺”, 业主对楼盘缺乏生活配套而牢骚满腹, 开发商不满意, 投资者不满意, 业主也不满意。

随着我国房地产业的不断成熟, 专业化分工是必然的发展趋势。传统的住宅开发商应该充分认识到自身社区商业地产开发能力的不足, 充分意识到社区商业地产的专业性, 将社区商业地产开发交由专业开发商进行开发, 或与专业开发商、顾问咨询机构进行联合开发, 充分发挥专业优势, 开发出高质量的社区商业地产。甚至在住宅产品策划的早期阶段就引入专业开发商, 提高社区商业前期规划定位、招商策略制定等方面的专业水平。

三、以更具前瞻性的销售方式保留对社区商业实行统一经营管理的权利

销售方式直接决定售后的经营管理, 售后的经营管理直接决定社区商业的品质。从这个意义上讲, 销售方式直接决定社区商业的品质。

早期的社区商业开发中广为采用直接销售方式。这种方式现在仍有不少开发商采用。直接销售后, 基于唯利原则, 绝大多数业主选择社区商业经营者的标准很简单, 即价高者得, 很少考虑经营者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位相适应等问题。这常常导致社区商业的经营无序, 损坏社区的品质和形象。此外, 这种方式下, 社区商铺被零零散散地分割, 根本不可能有统一的社区商业规划, 也在空间上限制了社区商业的发展形态。

借鉴香港特区经验, 内地逐渐引入了租售结合的方式, 即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营, 将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险, 又能获取长期稳定的租金收益, 同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点, 不利于社区商业的统一规划和集中管理。

从国外社区商业的经营管理经验来看, 统一的经营管理可以合理安排业态, 共享信息经济利益, 降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用, 充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看, 从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发, 潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业, 至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利, 待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后, 再考虑出售。因此, 售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。

售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲, 其最大的优点在于回笼资金迅速, 企业经营风险小。对业主来讲, 不用直接进行经营管理, 还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位, 与业主签订严格的授权合同, 统一租赁时间, 委托专业的经营管理公司进行运作。当然, 现实中不乏标榜“产权式商铺”的商业项目失败的案例, 甚至产权式商铺成为开发商非法敛财欺诈投资者的工具, 引发严重社会不稳定问题。为避免这类问题, 一些地方政府甚至禁止带有投资回报承诺的售后返租、包租销售方式。笔者认为, 只要开发商能够在经营管理上多下功夫, 这种销售方式仍然是可取的。

对位置优越、发展潜力大的商铺, 发展商如果无资金压力, 可采取只租不售的方式, 以获得商铺后市的投资回报。采用这种方式, 商铺的产权掌握在发展商手里, 既可以抵押再贷款, 又可以待增值后再出售。在我国经济飞速发展的今天, 历史证明好区位的商铺无论卖多少钱都是卖便宜了, 只租不售是最好的选择。此外, 只租不售便于开发商统筹规划社区商业, 充分挖掘社区商业价值, 从而提升住宅的内在价值, 有利于住宅的销售, 为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高, 且社区商业从开业到旺场需要一段培养期, 因此, 资金的投资回收期较难控制, 收益有较大的不确定性。

先租后售方式, 即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来, 待社区商业基本定型后再出售社区商铺。严格讲, 这不是一种独立的销售方式, 而是只租不售方式的变种。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种, 使之布局更合理, 并帮助投资者和经营者规避风险有序经营, 从而保证社区商业品质, 又可以回避长期经营管理风险, 及时变现落袋为安, 不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。

总的来讲, 不论是开发模式的选择, 还是销售方式的选择, 均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断, 不能盲目求新、崇洋。在此基础上, 积极探索符合国情的社区商业开发经营模式, 是开发商在危机中把握社区商业发展契机的关键。

摘要：社区商业是以特定社区范围内的居民为服务对象的属地型商业, 是满足居民综合消费的重要载体。2008年以来, 受金融危机、房地产市场低迷等因素影响, 我国社区商业在快速发展后陷入低谷。本文对我国社区商业目前所处的发展阶段进行了深入剖析, 指出我国社区商业仍处于黄金机遇期, 并对现阶段社区商业开发模式和销售方式的选择进行了探讨。

关键词：社区商业,专业化开发模式,销售方式

参考文献