成本核算物业管理论文

2022-04-19

摘要：物业管理作为一个较为新兴的服务行业，其具备无产品库存、对人员与管理知识要求较高且尚未完全形成统一的产品计量标准的特征，因而物业管理公司有着不同于其他行业企业的成本核算。表面上看，我国当前的物业管理成本核算较之于过去确实有所进步，有所成绩，但从更深的角度观察也存在些许的不足，尚有提升的空间。今天小编为大家精心挑选了关于《成本核算物业管理论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

成本核算物业管理论文篇1：

物业管理成本核算的问题分析及对策探讨

【摘要】物业作为一项服务性行业，业务范围较广，服务的对象多元化，随着国家经济水平的不断发展，物业管理企业如何在保障业主权益的前提下实现自身经济效益最大化，是物业管理企业面临的主要问题。物业公司业务的复杂性和特殊性使其在成本核算的过程中，相比其他行业难度增加很多，造成成本核算存在一些问题。本文针对物业管理的成本核算问题进行分析，提出完善成本核算的相关对策，希望能为物业管理企业创建合理的成本核算机制提供参考和帮助。

【关键词】物业管理；成本核算；问题分析；对策

物业管理公司属于服务型行业，管理的小区房屋类型和服务对象混杂，有的是内销商品房，有的是外销商品房，有的是租户，物业管理公司承担业主物业维护、服务和修缮等工作，涉及服务的方向包括小区绿化和环境的清洁、安全保卫工作、道路养护、公共设施的建设与维修等方面，同时向小区业主和租户提供全面的、多方位的综合性服务。由于物业涉及的范围较广，服务的类型多元化，因此物业管理公司的成本核算难度较大，很难设计出准确的会计科目和会计制度，导致物业管理公司的成本核算存在一些问题，直接影响物业管理公司的经济效益和生存发展。

一、物业管理成本核算系统遵循的原则

物业管理与其他行业不同，每个物业公司提供的产品和服务品质不同，价格的差异性较大，要构建合理的物业管理成本核算系统，才能有效帮助物业管理企业控制成本，提高物业企业的净利润。构建物业管理成本核算系统应遵循统一的原则，使管理成本的核算规范化，具体原则包括以下几点：

1.成本管理与物业企业效益统一结合的原则

物业公司核算成本的过程中，对各个环节的成本投入要科学的进行分类，为提高物业企业的经济效益，成本核算时应进行整体的优化，细化各个类别的支出费用，科学合理的进行预算、节约成本。只有遵循成本管理与企业经济效益相结合、相统一的核算原则，才能实现物业企业利益的最大化目标，才能减少不必要的库存和成本投入，将物业服务的重点放在有意义的项目上。

2.分级核算与集中核算相结合的原则

物业管理机构的分类较多，管理机构相对分散，各级的管理机构有自己独立的管理系统，成本核算的过程中应该分级进行核算，并设立总管部门负责集中核算，将各管理部门的管理职能、成本投入分级控制，总部核算各部门的成本投入，将分级核算和集中核算结合在一起进行管理，这样的成本核算系统更符合物业公司的行业特性。

二、物业管理成本核算的常见问题

我国城镇化进程的速度不断加快，物业企业相互之间的竞争也日益激烈，物业公司的服务水准和服务范畴也在不断更新和扩大，物业管理成本的核算关系到物业企业的经济利润，成本核算也是物业公司财务管理的重要方面，代表了物业管理的整体水平，是企业核心竞争力的保障。物业管理成本核算的水平也在逐年提高，但是我国在物业管理企业成本核算方面的研究还相对滞后，物业管理成本核算方面仍然存在一些问题。

1.成本核算的设置不合理

我国物业管理成本核算工作主要由物业公司的财务部进行集中核算，在设置成本项目时相对简单，对于分级部门较多的物业公司，明细项目很少能细分到下级部门，各分级管理部门的成本费用没有被设置到财务部门的集中核算中，如果同一物业管理公司同时管理很多小区，提供的服务项目就会很多，如果成本项目不进行细化，账目明细就比较笼统，失去了成本核算的真正作用，不能为物业公司提供真实的成本数据参考，容易导致物业公司决策方面的失误，对企业的长远发展非常不利。

2.成本核算的手段落后

我国的物业管理公司在成本核算方面采用的记账手段和软件都相对落后，人工作业的环节比较多。会计人员在统计和核算过程中需要耗费大量的人力和时间，使得成本核算的效率非常低，某些层面的支出增加反而加大了总体成本投入。先进的物业管理成本核算手段不仅能提高账目统计和分析的时效，还能弥补人工记账的不足，有利于对成本数据的跟踪观察，提升成本核算的效率。

3.成本核算失真现象严重

在人力资源成本提升的背景下，物业企业的服务人员人工成本急剧上升，极大减少了物业企业的经济效益，物业企业施工所需的材料也上涨，在不能有效控制成本的情况下就可以导致企业亏损。此外，在物业管理公司进行决策时，如何选择订单也是关键因素，首先要分析的是获利能力，企业需要的是能带来丰厚盈利的订单，如果经预测分析无法为企业带来盈利效果，就需要加强与客户议价，根据议价情况制定对应的决策。如果成本核算方法仍沿用传统企业模式，最终获得的成本信息就不会太准确，也无法对物业管理公司的决策提供真实有效的数据支持，严重情况下会导致决策失误而影响到企业的存亡。因此，在物业管理企业的运行过程中，成本核算失真是一个现实难题。

4.物业管理企业的成本核算内容不够全面、科学

企业管理模式也随着经济社会的发展而出现急剧变化，现代化企业管理如果还财务传统的成本核算管理模式和内容，肯定会出现各类问题。但是在物业管理企业运行过程中，许多管理人员的目标只是停留在提升经济利润，而忽视了成本核算管理。如有的物业管理企业重点核算实物资产成本，但忽略了无形资产、内部人力资源等方面的费用。成本包括了劳动消耗、物质资源消耗和自然资源成本等，在物业管理企业的成本核算方面，只是加强核算内部资源消耗成本而未重视环境成本和其他成本，太片面的内容也导致核算数据不科学。

三、解决物业管理成本核算问题的相关对策

1.树立全员成本管理新理念

加强员工的成本核算管理新意识、梳理全员成本管理新理念是物业管理企业失效高效成本核算管理的重要前提，要将成本核算管理意识落实到物业管理企业的每一个部门和员工，上至管理层，下至基层员工和财务人员，成本核算管理不能仅仅依靠单个部门，还需要全员共同参与。企业管理层要将成本核算对物业管理公司的重要性普及到所有员工，带头梳理成本核算管理意识。还可对全体员工进行成本核算知识的定期培训，提升其成本核算相关知识水平，使其具备足够的能力来为企业发展出谋划策，对此方面有优异表现的员工予以奖励。

2.物业财务管理实施精细化管理模式

物业公司应根据自身单位的特点和组织机构划分结构，进行专业化分工，将各级管理部门的业务单元进行详细划分，分类编号编制出会计明细，将物业管理公司的利润、成本、各项费用类别明确的反映出来。如各个分管部门的人员工资、奖金、福利、固定资产折旧费用、水电取暖、办公差旅等相关费用、保安、绿化、易耗品摊销等间接费用都应详细的登记入账，便于核算成本和利润。精细化的类别划分和资金流向统计，方便物业公司统筹管理和调控，能够有效的控制资金流向，对节约物业管理费用和降低运营成本大有帮助。

3.采用科学的成本核算方法

为了改变物业管理成本核算方面的问题，应该积极的采取科学有效的成本核算方法。比如作业成本法，就能很好的克服传统成本核算方法的不足，将被忽略的间接费用都明确的统计出来，有效的降低了资源的消耗。该方法还能将成本产生的原因作出科学合理的解释，非常适合在物业管理公司中推广和应用，能够大大提高成本核算的效果和效率。

4.成本管理的观念要提升

成本核算的过程离不开先进的成本管理观念，要实现全面有效的成本管理，不仅要考虑有形的成本消耗还要考虑无形的资源消耗，物业公司各个部门必须协调一致，对企业内部的各项成本进行全方位的分析，才能更好地完成成本核算工作。

四、結语

物业公司所提供的产品和服务不同于一般的企业，作为服务性行业，物业公司涉及的方面繁多，在激烈的市场竞争中，需要对成本的核算作出准确的统计，才能提高物业管理企业的经济效益。所以，在成本核算的过程中，应该扬长避短，树立先进的成本管理观念，积极采用科学的成本核算方法，对财务管理和分析过程实施精细化管理，从多个方面综合的进行调整，才能从根本上提高物业管理公司的市场竞争能力。

参考文献：

[1]陈文军.物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].时代金融， 2016（32）：194+196.

[2]王小华.浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].中小企业管理与科技（中旬刊）， 2016（01）：80.

作者：王悦

成本核算物业管理论文篇2：

浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策

摘要：物业管理作为一个较为新兴的服务行业，其具备无产品库存、对人员与管理知识要求较高且尚未完全形成统一的产品计量标准的特征，因而物业管理公司有着不同于其他行业企业的成本核算。表面上看，我国当前的物业管理成本核算较之于过去确实有所进步，有所成绩，但从更深的角度观察也存在些许的不足，尚有提升的空间。所以，为提出相应改进物业管理成本核算的有效方案，本文着重探讨了有关构建物业管理成本核算系统的相关原则，也大致分析了其成本核算中所存在的诸多问题，希望能为我国的物业管理成本核算系统的建设添砖加瓦，略尽绵薄之力。

关键词：成本核算；物业管理；方案

我国的物业管理随着国家经济发展的加速而取得了较大的进步，然而由于物业管理公司的业务具有复杂性以及多样性等特点，并且由于成本核算制度存在着一些较大的缺陷，因此，我国物业管理成本核算工作面临着较为艰难的处境，而物业管理的成本核算工作关乎着企业资金链的正常运行，直接影响着物业管理企业的生存发展。因此，笔者在此给出一些有利于物业管理企业加强其成本核算工作的建议，供有关人员参考借鉴。

1 物业管理成本核算系统的有关建设原则

构建合理的物业管理成本核算系统的工作应当受到物业企业的充分重视，物业管理成本核算系统在帮助物业企业控制成本、提高经济效益等方面发挥了巨大的作用。而物业管理成本核算系统的建设工作应当严格遵循有关的原则，才能最大程度地确保建设过程趋于合理化、规范化，具体的物业管理成本核算系统构建原则如下：

1.1 管理效益的统一同成本全程管理相结合为实现整体的优化，物业管理公司要在成本全程管理的框架下对每个具体环节科学地分析其所投入的成本并加以细化核算。只有将管理效益的统一与成本全程管理相结合，才能同时满足物业公司和业主在尽可能降低成本地基础上实现最大化利益的目标，也只有这样才能以最少的损耗来提供更多的产品与服务[1]。

1.2 二级成本核算与集中核算相结合由于物业管理公司的组织系统中的派出机构——管理处较多且分散，加之管理处是具有管理、经营、服务智能的独立系统，若是让成本核算系统统一化，往往会因任务繁重而造成流于形式的局面。故应当建立总部与管理处分级归口的核算组织系统，明确各级所应承担的成本控制目标以及管理职能，并将控制、管理与成本核算一体化。

2 存在于物业管理成本核算中的诸多问题

目前我国的企业成本核算水平已有了长足的进步与发展，但在物业管理行业的研究与应用却明显滞后，从而有着诸多问题存在于我国的物业管理成本核算之中。具体有以下几点：

2.1 不尽科学的成本核算设置当前我国企业成本核算普遍存在明细科目设置简单以及由公司的财务部门集中处理的现象，因而较少区分三四级的明细科目。而物业管理公司也未从实际状况出发就照搬集中核算的那一套，仅仅设立收支总账，以至于公司所管理的数十个小区的具体情况则不甚明了。不按照各类别、各项目详细地设置明细分类账以及相应的辅助核算账，就会让公司的成本变成一笔糊涂账，从而无法为公司的决策层有效提供真实、可靠的财务数据，继而使之做出错误的决策，严重的话往往会断送企业的经济生命。

2.2 比较落后的核算手段当前我国有着相当多的物业管理公司还未展开物业软件电脑记账，其成本核算的作业依旧停留在人工作业时代。会计人员在对数据的简单记账与对账当中重复计算多，也浪费了大量财力人力，其直接后果便是无法有效跟踪公司的后续作业，也无法在成本费用的变化趋势中找出支出增加的症结所在，更遑论提出建议来降低成本。而物業软件记账则能够弥补这些不足，及时、准确地加以跟踪，提升效率与可信度。

3 如何加强改进物业管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，实行绩效考核物业管理公司作为服务业的一员，具备服务型行业的特质，故其人工成本占到其总成本的70%-80%，因此为降低人工成本而实行绩效考核的做法是切实可行的。在核算过程中应直接设人工费科目并划小核算单位，将人工成本支出同责任大小挂钩。为切实降低人工成本，提升服务质量，应采取绩效考核制度并使之科学化[2]。同时还要在成本核算管理中积极的应用科学合理的激励和奖惩机制，真正的实现奖优罚劣，从而充分的调动企业成本管理人员和财务人员的主动性和积极性。

3.2 提高成本核算人员的专业素质高素质人才在企业的发展中起到关键性的作用，因此，物业管理企业应当大力引进复合型的人才，增加企业的人才储备，从而力求在激烈的市场竞争中获得优势地位。这里需要特别指出的是，物业管理企业在引进高素质人才的同时也应当加强对现有的成本核算人员的业务技能培训工作，可以通过定期组织技能培训活动或者开办专家讲座的形式丰富现有成本核算人员的理论知识储备，使其在今后的工作中发挥更大的作用，进而为企业提高经济效益的工作作出贡献[3]。

3.3 积极地应用科学的成本核算方法采用作业成本法能够将在分配时扭曲间接费用时传统成本计算法存在的不足有效地克服掉，而且能够促使物业管理公司的管理人员对资源消耗的动因予以更多的关注，并对成本发生的前因后果进行科学合理的分析。作为一种科学的、先进的成本核算方法，作业成本计算法在物业管理公司中的推广和应用能够有助于企业更好地进行成本核算，不断地提升成本核算工作的效率和质量。

3.4 要形成先进的成本管理观念物业管理企业要想做好成本核算工作，就必须要形成先进的成本管理观念，从而实现全面成本管理。全面成本管理不仅包括各种有形的物力和人力在生产过程中的消耗，同时还包括企业的内部结构调整、市场开拓、企业规模等各种无形的成本动因。要想实现全面成本管理，物业管理企业必须要保证各个部门共同努力，协调一致，从而真正地从全员、全方位和全过程的高度做好成本核算工作。

4 结语

由于物业管理公司的产品具有特殊性，要想在竞争激烈的市场中取胜，就应当更新方法和思路，在成本核算上用功，树立先进的成本管理观念，积极的引进科学的成本核算方法，对财务管理进行精细化运作，以期让企业面对激烈的市场竞争立于不败之地。

参考文献：

[1]韩梅.如何加强成本核算的管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊）， 2011（02）.

[2]邓松云.浅谈企业会计成本核算的问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2010（10）.

[3]苏守备.加强对物业管理成本的控制措施[J].广东科技，2011（14）.

作者：王小华

成本核算物业管理论文篇3：

物业管理企业成本核算与管理探析

【摘要】随着我国经济的快速发展，城市化步伐的不断加快，城市兴建了大量的住宅，为了对住宅实行统一的管理和规划，物业管理变成了城市居民生活中的必需品，而且变得越来越重要，由于物业行业还属于初步发展阶段，没有采用新的科学技术进行管理，而传统的管理的方式已经跟不上时代的步伐，导致物业企业在成本核算和管理过程中存在着很多问题，本文针对物业管理企业成本核算中存在的问题进行分析，并提出了相关解决措施，旨在促进物业企业的良好发展。

【关键词】物业管理企业；成本核算；成本管理

近些年，我国的物业管理行业不断的走向成熟和完善阶段，随着市场经济的发展，各行各业的竞争日趋激烈，物业管理行业只有在激烈的竞争中完善管理、提升服务，尤其是管理好成本核算工作，才能站稳脚步。而要想解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键因素，在保障质量、服务的基础上严格控制投入产出，节能降耗，提高物业企业的综合管理能力。

一、我国物业管理企业成本核算的特征

1.人工成本的比例重

物业管理行业属于服务业，人工成本在物业管理中占据物业成本的一半，因为随着我国劳动法的健全，社会保险等各种福利比例在不断的增长，而且根据不同技术水平工资待遇也不一样，人工成本比例就更加加重。

2.物业管理工作中发生的间接成本比重越来越大

由于在进行物业管理过程中，成本都是在物业管理环节中所产生的间接成本，目的是为了提高操作的效率和在操作过程中所产生的辅助性的材料。另外由于小区的日常事务由管理处管理，公司内部完成，这就导致物业管理人员一人身兼多职，忙碌于各个管理处之间，就导致人工费用不能合并到一个合同里。

3.间接成本的种类繁多

物业管理涉及到各种服务行业，而且间接成本的性质、发生成本原因都不一样，所以它形成的间接成本种类多且复杂。

4.发生期间费用的比例上升

物业管理的工作量由管理处来分配，职能部门由物业管理企业来设置，在竞争日益激烈的情况下，为了避免人才的流失，只有通过增加工资待遇来留住人才，从而增加了各种费用比例。

二、当前物业成本核算与管理的现状

物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同和国家法律，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理已经覆盖了各行各业，并逐渐形成了物业管理产业结构，物业管理符合市场发展的规律。但是从目前物业管理企业的成本管理制度来看，依然实行“统一领导，分级管理”的原则，为了达到控制总成本费用的目的，采取从上到下压任务、压指标，在一定程度上存在着弊端。

1.“隐含成本”众多

一般情况下，企业成本核算范围就是营业成本，就是在服务过程中实际发生的成本，而传统成本计算模式存在着很多“隐含成本”，像销售费用、管理费用等，这样各项物业费用就没有完全显示出来，就导致在成本控制上存在着缺陷。

2.成本失真严重

近些年，随着各项费用的不断增加，导致物业产品获利空间不断减少，所以对成本核算和控制就显得非常重要，一不留神就会导致亏本。在订单选择时，要对盈利预测进行分析，选择为公司盈利的订单，但是传统的成本核算方法信息并不准确，导致公司决策不科学，成本失真。

三、物业管理企业应用作业成本法进行成本核算与管理的可行性

作业成本法是一种以作业为基础，通过对所有作业活动进行动态追踪，根据各项作业费用的消耗情况将成本进行合理分配的一种成本计算方法，它是对传统成本计算方法的创新。作业成本法可以对传统成本法提供的产品成本信息重新加以验证，有效衡量每一个客户、每一个产品品种的价值，这是非常必要和可行的，作业成本法具有很大的优势，它可以解决物业管理成本的分摊对象问题和在分摊过程中间接费用的问题，可以解决物业管理企业产品定价难和成本控制的问题。

四、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与管理的流程

作业成本法分为三个流程即确认作业和作业中心、分析确定资源、分配资源耗费至作业成本库

1.确认作业和作业中心

企业根据实际情况合并作业项目，将作业动因和物业管理的功能结合起来，形成作业中心，建立统一的物业管理成本核算体系。物业管理企业的作业主要有保洁作业、绿化作业、治安护卫作业、车辆管理作业等。

2.分析和确定资源

物业管理企业的资源包括人工费、固定资产折旧费、动力费、材料费、业务费、办公费。资源被确认后，然后为每类资源设立资源库，并将每类资源的耗费归集到个相应的资源库中，形成统一的管理系统。

3.分配资源耗费至作业成本库

作业成本库是作业中心所产生的成本要素总和，它分为三种情况；第一，能直观的确定某一项资源耗费为某一特定产品所消耗。第二，从发生区域确定某项资源耗费为某项作业所耗。第三，从最初消耗上确定某项资源耗费。分类好后放置作业成本库。

五、结语

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，人们生活质量的不断提高，为了满足居民居住的需求，物业管理企业要更好的为居民提供更优质的服务，所以物业管理企业要不断的完善和发展成本核算以及管理工作，这样有利提高市场竞争力和促进国民经济的发展。

参考文献：

[1]张晓云.浅析物业管理企业的成本核算[J].金融经济.2009，12：180-181