房地产税收简介范文

第一篇：房地产税收简介范文

法国税收制度简介

现行税制中的主要税种有公司所得税、个人所得税、增值税、社会保障税、财产税、个人房产税、营业执照税等。

(一)主要税种概况

1.公司所得税

(1)纳税人

公司所得税纳税人包括在法国从事生产、经营活动的法人实体、公司注册地在法国的法人实体，主要包括有限责任公司、有限股份合伙企业和外国公司的子公司。只是中央政府征收公司所得税，城镇和地方不征公司所得税。

(2)征税对象、税率

公司所得为在法国境内通过生产、经营活动取得的利润。法国对居民公司从法国境外取得的利润不予征税，但是对于居民公司从其国外分支机构取得的所得予以征税。

法国公司所得税的税率分为标准税率、低税率和特殊税率。

标准税率：为33.33%。另外，年营业额超过7,630,000欧元, 年缴纳所得税税款超过763000欧元的公司，还应就所得税税款超过763000欧元的部分，缴纳附加税,税率为3.3%。

低税率：适用于低税率的所得主要包括一是长期资本利得，税率为8%至15%。二是中小企业的年利润低于38,120欧元的部分，税率为15%，年利润超过38,120欧元的部分，税率仍为33.33%;特殊税率主要适用于租赁收入、林业收入、农业收入，税率为24%;来自免税公司的红利所得，税率为10%。

此外，缴纳公司所得税的法律实体还要按年缴纳最小税，如下表

年营业额(欧元)

300000

300000---750000

750000---1500000

1500000---7500000

7500000---15000000

15000000---75000000

75000000---500000000

超过500000000

收所得税。

(3)应纳税所得额的计算 年最小税额(欧元) 0 1300 2000 3750 16250 20500 32750 110000外国公司在法国的常设机构比照居民公司纳税。长期资本利得之外的资本利得视同一般所得征

法国公司税的纳税人每一纳税的收入总额减去准予扣除项目以后的余额为应纳税所得额。下列项目，按照规定的范围、标准准予从应纳税所得额中扣除。

①免税所得:：从其他公司取得的税后利润。

②折旧扣除：折旧允许从应纳税所得额中扣除，各种设备的折旧可以采取直线法或者余额递减法折旧法。直线法的规定如下表:

分类项目

商业建筑 折旧率% 2-5

办公设备

工具和机械设备

汽车或者卡车

飞机

使用余额递减法: 5-20 10-20 20-25 12.5采取余额递减法计提折旧的固定资产必须是使用年限超过3年的机器设备，下列固定资产允许

一是受酸碱腐蚀的设备;二是常年处于震颤的厂房和建筑物;三是常年处于高温情况下的设备;四是用于科学研究的设备;五是医疗和社会福利机构的建筑物。

允许加速折旧的固定资产包括：2003年1月1日之前建成的用于净化工业用水的设备，在投入运行的第一年允许100%计提折旧;2007年1月1日之前建成有助于节约能源，有利于资源再利用、保护环境的设备，电动汽车在投入运行的第一年可以100%计提折旧;软件设备，在使用的前12个月100%计提折旧。

③关联公司扣除：公司支付给关联公司的合理费用可以在应纳税所得额中扣除，但是如果支付费用明显不合理，税务机关有权根据税法第57条予以调整。在法国关联公司包括母子公司、姊妹公司。

法国母公司从其子公司取得的红利，红利的95%可以免除公司所得税，但是5%部分必须加回到母公司的应纳税所得额中。

④亏损结转：净经营亏损可以向后结转5年，由于折旧而出现的经营亏损可以向后无限期结转。⑤税收扣除：除企业所得税和罚款外，大多数税款可以在应纳税所得额中扣除，如增值税、营业税、注册税。

⑥ 已在境外缴纳的企业所得税税款的扣除，居民公司来源于境外的所得已经在境外缴纳的企业所得税税款，准予在汇总纳税时，从其应纳税所得额中扣除，扣除额主要采取以下三种办法：第一，对已经在境外缴纳所得税的红利，给予免税处理;第二，对利息、特许权使用费通过避免双重征税协定中对利息、特许权使用费有关征收预提所得税的规定处理;第三，对与法国尚未签订避免对所得双重征税的国家，利息、特许权使用费已经在境外纳税部分，准予在汇总纳税时从其应纳税所得额中扣除。

⑦研究费用扣除：经过有关部门审核确认的研究费用，可以从当年的应纳税所得额中扣除，研究费用扣除标准为当年研究费用额减去前两年该项费用平均额的50%。但是每年的最高扣除额不得超过200万欧元。

(4)关联企业的业务往来：法国公司与其外国关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。由于不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款而减少其应纳税所得额的，税务机关有权根据税法第57条规定进行合理调整，由此减少的应纳税所得额将被加回到原应纳税所得额中。

法国公司纳税人支付给本国股东或者外国股东的利息超过或者低于法国金融机构正常利率平均值的，税务机关可以参照正常利率调整。

(5)征收管理：法国公司和其控股达95%的本地子公司可以合并申报缴纳企业所得税，各子公司有盈有亏，可以盈亏相抵后，缴纳企业所得税。其他公司集团，只要拥有其子公司50%的股份，并且事先得到财政部的许可，也可以合并申报缴纳企业所得税。法国企业所得税按会计缴纳，实行分季预缴，预缴数为上一会计应纳税所得额的四分之一，在下一个会计的前3个月内实行年终汇算清缴，补齐少缴的所得税税额。

2.个人所得税

(1)纳税人

个人所得税纳税人分为居民纳税人和非居民纳税人。居民纳税人应就其来源于全世界的个人所得缴纳个人所得税(避免双重征税协定另有规定除外)。非居民仅就其来源于法国的个人所得缴纳

个人所得税。

法律规定，个人满足以下四个条件之一，可以被认定是法国居民。

个人的习惯住所或者家庭在法国;②法国是其基本的逗留地区(在一个日历中超过183天);③职业活动在法国进行;

④法国是其经济活动的主要地区。

(2)征税对象、税率

法国个人所得税的应纳税所得额为本年实际收到的年所得，主要包括工资、薪金、现金津贴(搬家津贴)资本利得和其他投资收入。

在与法国签订了避免对所得双重征税协定(以下简称税收协定)的国家中，除非缔约国一方与缔约国另一方有特殊规定，法国对本国居民来自法国境外的，在收入来源国属于免税项目的收入也不给予免税。

关于资本利得和投资所得，对居民取得的来自公开上市证券和不公开上市证券的资本利得，征收资本利得税,税率为16% 。法国对居民从与法国签订税收协定的国家取得的红利，征收资本利得税时,对协定中给予居民的税收优惠予以承认;居民从非税收协定国家取得的红利，只就现金红利缴税,但是不能享受税收优惠。从2001年起，法国还就居民、非居民取得的红利收入征收10%的附加费，2005年前对居民销售基本不动产给予免税。2005年1月1日后，对居民销售基本不动产的税收政策将有所变动。

法国居民个人所得税税率从 0至48.09%。非居民个人所得税税率分别为0、15%、和25%。 2006年法国居民个人所得税税率表

级距

6

7 全月应纳税所得额 不超过4412欧元的部分 超过4412欧元至8677欧元的部分 超过8677欧元至15274欧元的部分 超过15274欧元至24731欧元的部分 超过24731欧元至40241欧元的部分 超过40241欧元至49624欧元的部分 超过49624欧元的部分 税率(%) 0 6.83 19.14 28.26 37.38 42.62 48.09

(3)应纳税所得额的计算

法国居民个人所得税的应纳税所得额为个人年收入总额减除国家允许扣除的费用。扣除项目如下：

①工作费用扣除：法国对雇员取得的工资、薪金所得征收个人所得税时，雇员可以选择按照工资、薪金的10%作为工作费用从个人所得税应纳税所得额中扣除，也可以选择工作费用据实列支的方法从个人应纳税所得额中扣除。2005年最高扣除额为12648欧元。一些自由职业者(如新闻记者)在他们本取得第一笔收入时可以享受扣除额为7650欧元的附加扣除。

②标准扣除：社会保障费、失业保险费 、养老保险费等保险费用也在扣除范围中，外国居民在国籍所在国缴纳的非强制性的养老金不允许扣除。除此之外，雇员还可以享受标准扣除，扣除比例为工资、薪金的20%，2005年最多不得超过23180欧元。

③受抚养人扣除：18岁以下的儿童、残疾孩子(不论年龄大小)属于受抚养人。18岁至21岁的儿童、21至25岁的专职学生，可以申请为被抚养人，拥有被抚养人的家庭每年可以从应纳税所得额中扣除2017欧元，而超过两个孩子的家庭可以享受从应纳税所得额中扣除4034欧元的税收优惠。④其他扣除：包括用于维护、修理其基本住所的费用，保险费收入、居民对慈善机构的捐款、家庭雇佣服务员所发生的费用、学生教育费用、照料孩子的费用、艰苦地区补偿、搬家补贴。

(4)征收管理：法国个人所得税申报要求夫妻必须联合申报，除非在严格的限制条件下，不允

许单独申报。个人所得税纳税采取日历申报，建立在年收入的基础上，申报必须在下一个3月1日之前完成。申报表分成几部分，包括纳税人婚姻状况和受抚养人情况。居民工资、薪金所得缴纳个人所得税不采取源泉扣缴的方式，非居民从法国的雇主或者职业活动中取得的所得必须源泉扣缴。纳税人缴纳个人所得税可以有两种选择,一是分三次缴纳，前两次预缴,最后一次汇算清缴.;另一种方法是按月预缴，最后汇算清缴。

3.其他主要税种

(1)增值税：在法国境内销售货物和提供劳务按照税法规定需要缴纳增值税。增值税税率有三种：标准税率19.6%;低税率5.5%和2.1%以及零税率。低税率5.5%,主要对生活必需品征收如食品、饮料、客运、书籍等;低税率2.1%，主要对日报、药品、严肃的音乐演出(包括音乐剧、音乐会、芭蕾舞、马戏团)、销售家畜给非纳税人等征收;出口货物和劳务适用零税率。在法国东南部的科西嘉省，虽然与全国执行同一部税收法律，但对进口货物和提供劳务服务征税，税率更为优惠。法属圭亚那不实行增值税，法属马提尼克岛、瓜德罗普岛(南美洲小安的列斯群岛中部)实行增值税，税目与法国基本相同，税率更为优惠，标准税率为8.5%，低税率为2.1%。

(2)个人房地产税：在法国私人拥有房地产需要缴纳地方税，即个人房地产税。该税税收收入主要归属地方财政，税率由于房地产面积、地理位置的不同递减，税基建立在房地产的上一年的价值上。

(3)营业执照税。进行工商活动的所有法人或者实体都要缴纳此税。该税为地方税，各地地方政府制定了不同的税率。计税依据有两种：一是以所用有形固定资产的租金值(增加值)为计税依据，二是以支付给雇员的薪金为计税依据。

(4)社会保障税：从2002年起，雇员应当以其工资、薪金为计税依据，缴纳社会保障税，税率为18%至23% 。

(5)财产税：按照财产净值征税。 在1999年1月1日以前，财产净值超过720000欧元开始征收财产税。财产净值在720000欧元至1160000欧元之间的，适用税率为0.55% ;财产净值超过1500万欧元的，适用税率为1.8% 。法国居民就其全世界拥有的财产缴税，非居民仅就其在法国的财产纳税。

(二)主要税收优惠

1.公司所得税：法国政府对外国投资者提供了广泛的税收优惠，对投资于工业建筑和商业建筑的资本允许加速折旧，对外资投资于不发达地区给予提供补助的鼓励;

2.个人所得税：法国对法国居民从与法国签订税收协定的国家取得的应该缴纳预提税的个人所得在税收政策上给予一定的税收优惠，还对法国居民从法国公司取得的现金红利的50%给予税收优惠。

第二篇：房地产税收培训讲义

一、房地产税收涉及的税种与基本规定：

(一)税种：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易(包括房地产转让、房屋租赁)所涉及：(11个税种)

营业税、城市维护建设税、

教育费附加、资源税、

城镇土地使用税、房产税、

城市房地产税、土地增值税、

印花税、企业所得税、个人所得税等税种，

(二)税种的重点是销售不动产营业税：

1、什么是销售不动产?销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。

销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题：

(一)房地产开发中的有关税收政策问题：

1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税;但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

(1)集资者为未参加房改的职工;

(2)建房用地的使用权为集资者所在单位(所有)或以集资者名义购买;

(3)发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出;

(4)持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。

(二)土地使用权取得方面有关税收政策：

1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城

镇土地使用税。

纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。

2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。

3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。

(三)转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。

2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

二手房交易有关税收政策

国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》 自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起从2年变成5年。2006年8月1日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原来就有，只是没有得到很好的落实。

对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;

个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

(四)房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。

2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等;融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。

3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税;但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税和4%的税率征收房产税。个人所得税减按10%的税率征收。

转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印花税。

(五)房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：

(1)以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。

(2)由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。

国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：a、为公共利益需要使用土地的;

b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的;

c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的;

e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。

(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。

(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，

不征收土地增值税。

(7)法律法规规章规定的其他不征税行为。

2、根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：

(1)土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

(2)个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

(3)纳税人按***规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。

(4)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

(5)因城市实施规划、国家建设的需要而被***批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

三、容易混淆的需要注意的问题：

(一)以房换地及以地换房的问题：

“以房换地”，这种情况往往在合作建房的过程中发生，即一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋。当然这也有可能不止两家，但不管有多少家合作建房，只发生了两种形式的交易行为：一种是提供土地使用权的一方，以部分土地的使用权为代价，换回了部分房屋;另一种是提供资金的一方，以部分房屋为代价，获得了部分土地的使用权。对于提供资金的一方，则发生了销售不动产的行为，应按规定征收营业税。

(二)以房产抵顶有关债务问题：

单位和个人以房屋抵顶有关债务，不论是双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位和个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

(三)以受托建房房地产企业“受托建房”的征税问题

房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：

1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项;

2、委托建房的单位必须具有的土地使用证;

3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理的“代建费”。 对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税;不同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业税。

(四)先租后销售的税收问题

例：某房产商采取先租后售的办法销售房产，即与购房者签定协议，规定购房者先租二年，付租金，二年期满，购房者可以按约定的价格购买该房产，

办理产权过户手续，原先支付的二年租金可以抵减房款。

一种意见认为，先租后售的实质实际是分期付款方式的变异，因此应就其取得的租金收入和房款收入的全部征收销售不动产营业税。

另一种意见认为，先租后售是两种行为，租金收入应按租赁业征税，售房收入应按销售不动产征税。但在售房计税依据上存在不同看法：一是应按合同规定的售房价款全额征税，不得扣除租金抵减部分;一是应抵减租金，理由是房产商实际取得的售房款就是这些，不应扩大计税依据。

(六)售后包租的征税问题

所谓售后包租，就是房产商将房产出售的同时，与购房者签定协议，由房产商将己出售的房产负责包租下来再转租，房产商按规定支付购房者一定的租金。在具体做法上有两种：(1)不管房产是否能租出去，房产商均给予购房者一定期限的租金;(2)由房产商代购房者出租，租金归购房者。这两种方式，以第一种居多。对第一种售后包租的方式如何征税。

一种意见认为这是还本销售的变异，实质一样，因此只须对房产商全额征收销售不动产营业税即可，对购房者从房产商处取得的租金收入可以作为还本收入，不征营业税。

另一种意见认为，售后包租与还本销售有本质区别，因为售后包租的购房者取得的租金是在以房产的使用权归房产商作为代价的，因此，除了房产商应全额征收营业税外，对购房者取得的租金收入，应征收租赁业营业税。正确的应该是后一种意见。

第三篇：一、房地产企业常见税收问题

(一)收入方面

主要表现为：

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

(二)成本费用方面

主要表现为：

1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务检查

(一)税务检查方法

1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

3.收集企业基础资料、数据。

房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

(二)房地产企业收入的检查

1.收入检查的基本思路。

(1)将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

(2)从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

(3)收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售(收入时间、数量、金额)准确性、及时性。

(4)到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

(5)房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

2.确认收入时应注意的问题。

(1)首先要正确区分销售收入与预售收入

销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工(以下的“完工之日”，亦指验收合格之日)。销售未完工开发产品收取的价款(包括定金)作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

① 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);

② 已开始投入使用的开发产品(成本对象);

③ 已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

(2)收入检查的内容

开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现;预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税;视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税;代建工程和提供劳务收入的确认是否正确;合作建房收入的确认是否正确;开发产品的出租收入确认是否正确;关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项;客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入;商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入;房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。

(三)房地产企业成本费用的检查

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成

本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用;有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费” 、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除;各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整;自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分;违法经营的罚款和被没收财物的损失等。

第四篇：房地产税收政策培训讲义

时间:2009-07-28 19:58 来源:未知

一、房地产税收涉及的税种与基本规定：

(一)税种： 本文转自天津财税 信 息 网,转载请注明出处 取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易(包括房地产转 让、房屋租赁)所涉及：(11 个税种)营业税、城市维护建设税、教 育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地 增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，

(二)税种的重点是销售不动产营业税：

1、什么是销售不动产?销售不动产是指有偿转让不动产所有权 的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。 不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通 常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。 销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销 售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不 动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权 一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有 权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题： 天津财税信息网,您身边的 财税专家!

(一)房地产开发中的有关税收政策问题：

1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视 同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建 的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在 开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销 售不动产”征收营业税;但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。 (1)集资者为未参加房改的职工; (2)建房用地的使用权为集资者所在单位(所有)或以集资者 名义购买; (3)发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于 建房支出; (4)持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程 承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花 税。

(二)土地使用权取得方面有关税收政策：

1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时 申报缴纳城镇土地使用税。 纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城 镇土地使用税。

2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利 许可证照”缴纳印花税。

3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30 日内向主管地税机关 报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳 城镇土地使用税。

(三)转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑 物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为， 比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产 行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开 发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他 企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。

2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使 用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其 实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建 项目行为应按以下办法征收营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚 未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地 使用权”项目征收营业税。 (2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产” 税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或 其他建设项目。

3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外 费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包 括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他 各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均 应并入营业额计算应纳税额。

4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款 和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为 营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不

动产、土地 使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的 余额为营业额。 二手房交易有关税收政策 国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理 的通知》 自2005 年6 月1 日起是2 年。2006 年6 月1 日起从2 年变成5 年。2006 年 8 月 1 日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原 来就有，只是没有得到很好的落实。 对个人购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税; 个人购买普通住房超过5 年(含5 年)转手交易的，销售时免征 营业税 对个人购买非普通住房超过5 年(含5 年)转手交易的，销售时 按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

(四)房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按 规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由 产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成 本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。

2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品 转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以 后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现， 缴纳营业税和房产税等;融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房 产余值计算征收房产税。

3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业 税和12%的房产税;但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征 房产税的，按房产余值计征房产税。 对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租 金收入减按 3%的税率征收营业税和 4%的税率征收房产税。个人所 得税减按10%的税率征收。 转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按 差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印 花税。

(五)房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收： (1)以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业 税。 (2)由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地 所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。 国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规 定的以下情形： a、为公共利益需要使用土地的; b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的; c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者 未申请续期或者申请续期未获批准的; d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的; e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 (3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。 (4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金， 不征收营业税。 (5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠 与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 (6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会 团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会 福利、公益事业的，不征收土地增值税。 (7)法律法规规章规定的其他不征税行为。

2、根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收： (1)土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产， 免征营业税。 (2)个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5 年(含5 年) 转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征 点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征 土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得，免征个人所得税。 (3)纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括 企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。 (4)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的免征土地增值税。 (5)因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房 产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

三、容易混淆的需要注意的问题： (一)以房换地及以地换房的问题： “以房换地”，这种情况往往在合作建房的过程中发生，即一方 提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，房屋建成后双方按一定 比例分配房屋。当然这也有可能不止两家，但不管有多少

家合作建房， 只发生了两种形式的交易行为：一种是提供土地使用权的一方，以部 分土地的使用权为代价，换回了部分房屋;另一种是提供资金的一方， 以部分房屋为代价，获得了部分土地的使用权。对于提供资金的一方， 则发生了销售不动产的行为，应按规定征收营业税。 天津财税网,财 会人员好帮手!

(二)以房产抵顶有关债务问题： 单位和个人以房屋抵顶有关债务，不论是双方(或多方)协商决 定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取 得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位和个人以房屋或其他不 动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

(三)以受托建房房地产企业“受托建房”的征税问题 房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：

1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项;

2、委托建房的单位必须具有的土地使用证;

3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理 的“代建费”。 对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征 收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税;不同 时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业 税。 (四)先租后销售的税收问题 例：某房产商采取先租后售的办法销售房产，即与购房者签定协 议，规定购房者先租二年，付租金，二年期满，购房者可以按约定的 价格购买该房产，办理产权过户手续，原先支付的二年租金可以抵减 房款。 一种意见认为，先租后售的实质实际是分期付款方式的变异，因 此应就其取得的租金收入和房款收入的全部征收销售不动产营业税。 另一种意见认为，先租后售是两种行为，租金收入应按租赁业征 税，售房收入应按销售不动产征税。但在售房计税依据上存在不同看 法：一是应按合同规定的售房价款全额征税，不得扣除租金抵减部分; 一是应抵减租金，理由是房产商实际取得的售房款就是这些，不应扩 大计税依据。

(六)售后包租的征税问题 所谓售后包租，就是房产商将房产出售的同时，与购房者签定协 议，由房产商将己出售的房产负责包租下来再转租，房产商按规定支 付购房者一定的租金。在具体做法上有两种：(1)不管房产是否能租 出去，房产商均给予购房者一定期限的租金;(2)由房产商代购房者 出租，租金归购房者。这两种方式，以第一种居多。对第一种售后包 租的方式如何征税。 一种意见认为这是还本销售的变异，实质一样，因此只须对房产 商全额征收销售不动产营业税即可，对购房者从房产商处取得的租金 收入可以作为还本收入，不征营业税。 另一种意见认为，售后包租与还本销售有本质区别，因为售后包 租的购房者取得的租金是在以房产的使用权归房产商作为代价的，因 此，除了房产商应全额征收营业税外，对购房者取得的租金收入，应 征收租赁业营业税。正确的应该是后一种意见。

第五篇：中国房地产税收制度改革建议

论房地产税收制度的完善

我国房地产税收制度改革，既是一个被国家提上议事日程、正在研究实施方案、已经进行局部调整和试点、尚未进入核心改革阶段的问题，也是被万众瞩目、关系到百姓安居乐业和国计民生的问题。在税制改革的当年，房产税率先破冰，引起社会各界的关注。随着房地产试点工作的进一步深入，房地产税制改革中的问题进一步暴露，对房地产税制改革的进一步完善需要政府、专家、学者和业界人士做出更多地思考、研究和建议。

目前，无论学术界还是决策层一致认为现行的房地产税收制度需要完善，并对其进行了大量地讨论和研究，且随着2011年年初，上海 重庆对个人开征房产税试点以后，我国房产税税制改革进入了实质性的操作阶段。但对于改革的方法、改革的时机等问题却一直众说纷纭，特别是在沪渝两地房产税试行一年多之时，议论更为颇多。对于房地产税收制度的改革建议，主要有三种不同的观点：

1.针对税费繁多问题，提出“正税、明租、清费”的改革建议

2.针对“重流转、轻保有”问题，提出“重新调整税种，统一征收物业税”建议3.针对“征税范围窄”问题，提出“从宽确定税基”的建议

针对房地产税收制度改革的建议，社会各界还有很多，但其可操作性都值得商榷。我认为针对房地产税制改革的最好建议是以现有税种为基础，加强地方政府对土地增值说的征收管理工作。自国家1993年年底出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以来， 各地税务机关对该税种的征收管理存在弱化现象。关于如何加强对土地增值税的征收管理工作，我认为应从源头上解决问题，建立健全土地增值税项目管理工作。

1.认真落实对项目各环节的监控。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》都对房地产开发项目实施项目管理提出了明确要求，通过项目管理，实现房地产开发项目的土地购入、立项、规划、施工、工程结算、销售、清盘各环节的全程监控。

2.加强部门间联系，准确掌握项目进展情况。

在实施房地产开发企业专业化管理工作中，管理员应定期从计划部门取得房地产开发项目立项批准文件，以获取房地产立项信息;从土地部门获取房地产开发项目用地审批信息，掌握开发项目地籍资料信息;从建设部门获取包括开发项目建设用地规划许可证明、建筑规划许可证明、建筑施工许可证明、建设项目预算报告、商品房预售许可、商品房销售合同备案登记等基本信息资料，从而掌握开发项目总体面貌和项目进展情况。

3.对土地增值税清算数据形成预期，并对项目及时进行清算。 按项目设立档案，归集税管员从各个环节采集的原始信息，并分析、评估、检查各管理资料，待项目清算且税款全部入库后进行立卷。项目档案既应反映项目开发的土地成本、各时期的开发成本、销售面积、销售价格等方面的具体情况及原始信息，同时又应全面体现税管员在管理过程中的监控资料和征管效果，为土地增值税的清算与审核提供详细、具体、准确的基础资料。

4.加强项目后续管理，实现资源共享。

根据从有关部门获取的开发项目信息和日常税收征管中所采集的信息，应按照不动产项目管理要求，根据项目建设情况，做好不动产项目登记工作。在纳税人取得项目销售许可证后要求纳税人及时填报《不动产项目情况登记表》，由税管员在管理员平台中进行项目信息的采集登记，将整个房地产开发项目的基本情况纳入信息化管理，建立数据库，以便于后期的数据监控和比对，并按照不动产项目管理要求，收集和整理其他相关涉税信息，促进土地增值税信息化管理水平的提高。

总之，尽管房地产的税收制度改革存在着迫切性，但是根据我国的国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。当务之急是做好税收征收管理工作，将土地增值税征收管理抓上来，使其成为地方政府税收收入的稳定增长点。对于试点一年多的房产税税制改革，和从2003年就提上议程的物业税，姑且不议其存在的合法性，或假使其合法，现在的工作也不是急于征收，而是从正面向公众进行宣传和解释，使公众在思想上逐步接受和承认，才能进一步施行，否则一切将只是空谈。