地产销售费用管理办法

第一篇：地产销售费用管理办法

房地产企业成本费用票据管理

一、 合法凭据的理解

《进一步加强税收征管若干措施》(国税发[2009]114号)规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。

“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。

实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物(或劳务、服务)清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。

依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、 房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：

(1)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证; (2)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证;

(3)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明;

(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、 开发成本各项支出有关票据的具体说明

(一)土地出让金

国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。

(二)拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。 委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。

财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。 财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。 房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。

(三)土地整理费

根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。

(四)挖土费

支付给农民工(非雇员)的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。

(五)设计费、项目咨询服务费、工程监理费

1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。 2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项， 需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。

(六)建筑工程

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。

2.包工不包料(甲供工程或清包工)。

根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：

问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票?

答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/(1+3%)*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为(100-50)/(1+3%)*3%。 当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。

上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

(七)装饰工程

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

1.包工包料。与建筑工程相同。

2.包工不包料(清包工或称甲供材)。与建筑工程相同。

(八)设备安装

1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。

2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。

房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票(金额不含设备价款)。

3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。

(九)房屋修缮

房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。

允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。

(十)绿化工程

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：

如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。

如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。 对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

(十一)利息支出

房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。

房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。

(十二)办公费

1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。 3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。

(十三)通讯费

各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。

(十四)差旅费

1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。

(十五)市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。 (十六)车辆使用费

各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费(申请税务机关代开增值税发票)、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。 (十七)租赁费

承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。 (十八)交际应酬费

1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。

2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。 (十九)会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。 (二十)物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。 (二十一)水电费

各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。 (二十二)咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。

凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。

(二十三)广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。 (二十四)业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。

凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。 借：库存商品

借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款

根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。

借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品

贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税

3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。 (二十五)市场调研费

企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。 (二十六)劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。 (二十七)人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。” (二十八)临时用工劳务费

管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。 (二十九)工资社保、住房公积金等

以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。 向受雇的员工支付的解除劳动合同(辞退)补偿金，以企业与职工解除劳动合同(辞退)协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。 (三十)职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。 (三十一)销售佣金

对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除;超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。

(三十二)营销体系奖励内部员工奖励品

如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。

建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。

(三十三)营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调(价值2000元)、奥运银条(价值600元)、咖啡机(价值300元)等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。

如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。 (三十四)售楼处费用

销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。 (三十五)赔款与违约金支出

房地产企业与客户或供应商发生的各类违约金支出，以双方签订的质量赔款协议、质量检验报告(或质量事故鉴定)、相关合同、法院文书以及付款单据为入账凭证。

第二篇：房地产公司安全生产费用管理办法

中铁十五局集团周口置业有限公司

安全生产费用管理办法

安全生产费用管理办法

一 总 则

第一条 为建立企业安全生产投入长效机制，加强安全生产费用管理，保障企业安全生产资金投入，维护企业、职工以及社会公共利益，根据财政部、安全监管总局关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知(财企[2012]16号)要求，结合公司实际，特制定本办法。

第二条 安全生产费用(以下简称安全费用)是指企业按照规定标准提取，在成本中列支,专门用于完善和改进施工安全生产条件的资金。

第三条 项目各施工单位必须建立安全生产费用提取使用管理制度，落实管理责任，及时检查安全生产费用提取使用管理情况，保证本办法的实施。

第四条 本办法适用于本项目所属各施工单位。各施工单位应根据本单位的实际情况制定实施细则。

二 职 责

第五条 总经理职责

贯彻执行国家有关安全生产的法律、法规，确保安全生产费用提取、使用、管理符合相关规定要求，满足安全生产需要。

第六条 工程副总职责

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(一)房屋建筑工程为2.0%;

(二)市政公用工程、公路工程为1.5%;

第十三条 提取的安全费用列入工程造价，在竞标时，不得删减, 列入标外管理。国家对基本建设投资概算另有规定的，从其规定。

第十四条 总包单位应当将安全费用按比例直接支付分包单位并监督使用，分包单位 不再重复提取。

四 安全生产费用计划

第十五条 每年年初，各单位应依据工程内容和年度投资完成计划编制《年度安全生产费用计划》，报公司工程部。

第十六条 新开工项目或停工复建项目，承担施工任务的单位应在工程正式开工前或正式复建前，编制并上报总承包方《年度安全生产费用计划》。

第十七条 公司工程部会同合约成本部和财务部，对各单位上报的《年度安全生产费用计划》进行审查，汇总编制公司《年度安全生产费用计划》，经总经理审批后下达给各施工单位。

第十八条 各施工单位应严格按照批准的《年度安全生产经费计划》组织落实;因故不能实施或需增加新的投入的，应向上级单位报告，说明原因，经批准后实施。

五 安全生产费用的使用和管理

第十九条 建设工程施工企业安全费用应当按照以下范围使用：

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安全费用不足的，超出部分按正常成本费用渠道列支，确保项目施工安全。

第二十二条 各单位应当为从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、野外、深井等高危作业的人员办理团体人身意外伤害保险或个人意外伤害保险。所需保险费用直接列入成本(费用)，不在安全费用中列支。

各单位为职工提供的职业病防治、工伤保险、医疗保险所需费用，不在安全费用中列支。

六 监督执行

第二十三条 各单位应当及时、足额提取安全费用，并按规定使用。在年度财务会计报告中,应当有列入安全费用提取和使用的具体情况。

第二十四条 财务部门、工程部及合约成本部对各单位安全文明费用提取、管理、使用进行监督检查。

安全文明施工费用按河南省相关文件规定和甲方要求实行，投入和实施标准不得低于《河南省施工现场安全文明施工标准》，费用列成清单形式，按清单形式当月按实际投入计量，且总投入费用标准不得低于规定总费用的90%安全文明施工费，总结算时按实际投入进行结算，总结算额低于规定(安全文明施工基本费)90%的，不再补给乙方，超过费用90%时按安全文明施工基本费给予补全，但超过总费用的由乙方自行承担。

第二十五条 各单位未按本办法提取和使用安全费用的，工

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第三篇：销售费用管理

企业销售费用及其管理初探

一、企业情况概述

武汉市小雨点贸易有限公司成立于2002年4月12日，是一家集商超贸易、食品批发、物流配送为一体的贸易有限公司。公司多年来一直坚持走品牌路线，经过多年的发展并在湖北及周边城市拥有较高的知名度与信誉度。

目前，本公司主要以罐头类、调味品类、生鲜类、酒水类、休闲类以及饮料类等产品为经营主线。拥有30多家食品企业系列产品的经销权，并与湖北省内大型连锁超市、KA卖场、BC类门店及批发客户保持着良好的合作伙伴关系。公司现有员工130余人，年销售额1亿多元。随着社会主义市场经济的不断发展和完善特别是在我国加入后，企业之间的竞争日趋激烈。为使企业的产品迅速占领市场，不断扩大销售份额，经营者在销售环节上下了很大工夫，不惜注入大量的资金来扩大产品销售，形成了生产成本一降再降，而销售费用却不断增长的态势，对此，已引起有关人士的重视。销售费用的作用销售费用是企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，具体包括运输费、装卸费、包装费、保险费、差旅费、广告费以及专设销售机构的正常经费开支等。它是计算应纳税所得额时准予扣除的费用项目之一，是直接计入当期损益的期间费用。销售费用的支出具有以下作用。维持销售体系的正常运转，保证产品销售渠道的畅通一般大中型企业都设有专职销售机构，有的还在各地建立了相当规模的营销网络，其人员工资、办公经费等由销售费用列支。这部分费用主要用于保证销售体系的正常运转。提高产品的市场占有率适当的广告宣传，能够使消费者了解企业产品的质量、性能、价格以及售前、售中、售后服务等方面的优势，刺激消费者购买该产品的欲望从而扩大该产品的销售，树立良好的品牌形象。预测市场行情以及本企业的产品销售情况及时将了解到的信息反馈给企业经营决策部门，以便于决策者根据瞬息万变的市场供求关系来调整业的经营策略，使企业在竞争中处于有利地位。搞好售后服务，树立良好的企业形象完善的售后服务，能使消费者购买其产品时消除后顾之忧，从而大胆放心地购买该产品，也为树立企业形象作了很好的宣传。

销售费用管理中存在的问题

尽管销售费用对产品销售有着重要的作用，但是使用不当，也会产生消极作用。目前，企业在销售费用管理和使用方面仍存在一些问题。销售费用支出膨胀近年来，企业的销售费用有逐年增长的势头，主要原因是企业经营者急于抢占市场而被迫采取不切合实际的营销策略。其主要表现为一是大做广告。二是设立庞大的营销网络。

三、销售费用的膨胀成了普遍现象，这在一定程度上掩盖了其中的不合理部分。因此，加强销售费用管理十分必要。 加强销售费用管理的对策

随着市场的逐渐成熟和竞争的日益加剧，销售费用的膨胀成了普遍现象，这在一定程度上掩盖了其中的不合理部分。因此，加强销售费用管理十分必要。加强销售费用管理也是成本意识。

制定销售费用控制指标体系任何企业要想有效地控制销售费用的膨胀，都必须有一套严格、科学的控制指标体系。建议企业经营者在分析前期发生的各项销售费用合理性的基础上，针对销售目标及新市场开拓目标，制定一系列既具有操作性又不影响营销人员积极性的有效控制指标。这样既可以控制销售费用无节制地膨胀，又能使营销人员自觉参与到加强销售费用控制的工作中来，为降低销售费用，提高企业效益创造条件。同时还必须通过加强日常支出核算来监督控制指标的落实。一是建立健全销售费用明细账或备查账。二是建立费用

支出内部控制制度，做到手续完备，单证齐全，支出有据。三是强化会计、审计部门对销售费用使用情况的监督，尽量节约销售费用。四是加强对实行销售费用定额包干企业节约留用资金核算，防止偷逃个人所得税。五是禁止回扣行为的发生，杜绝暗箱操作。

加强政策调控措施

大额销售费用列为资本性支出在销售费用中所占比重有逐年增大趋势的广告费支出，可考虑作为资本性支出。 广告的目的是通过付费媒介向消费者传达具有说服力的信息，从而使消费者购买产品。广告是企业在市场竞争中推销商品不可缺少的工具。通过广告宣传介绍，旨在使消费者在心目中牢固树立企业及其产品的形象、开拓内在的市场，以扩大市场份额，有利于产品的销售。可见，广告不仅使企业在本期内受益，而且使企业在相当长的一段时期内受益。若将广告费作为收益性支出，在当期收入中得到一次性补偿，必然会虚减本期利润，严重扭曲了收入与费用配比性原则。

为鼓励企业厉行节约，提高资金使用效率，避免铺张浪费，建议在销售费用作为收益性支出的情况下，可对其中的广告宣传费、展览费以及促销费等根据销售收入水平核定最高费用定额，超额部分进行纳税调整，交纳企业所得税。具体方法，可参照企业业务招待费开支标准研究制定。

建立售后服务费用预提制度

售后服务是指凡与所推销产品有连带关系且有益于购买者的服务。包括送货、安装、产品退换、维修、保养、使用技术培训等方面的服务。售后服务是企业竞争的强有力的手段，谁的售后服务好，谁就能占有市场，赢得消费者。企业以优质的售后服务可以维系老客户，促使其将来继续购买其产品。老客户又作为企业产品的义务宣传员，向亲友推荐自己所使用的产品，进而扩大了企业及其产品的影响。需要指出的是产品售后保修费用等支出，采取预提的形式比较可取。这是因为会计核算要符合配比性原则，本期销售的产品，以后期间发生售后服务时，相应的费用应在本期扣除，不应在发生期扣除。采取预提制也符合会计的稳健性原则。建议企业可根据历史资料按售后服务费用占相应销售收入的一般水平，确定合理的预提率。企业相应建立备查帐，及时记录或冲销有关费用，以便于加强售后服务管理。

第四篇：销售费用管理办法(试行)

财产保险股份有限公司

销售费用管理办法(试行)

第一章

总 则

第一条 为了适应市场变化和监管要求，优化业务品质，提高竞争力，促进分公司业务发展，加强分公司销售费用的预算管理，防范经营风险，特制定《销售费用管理办法》，以下简称“本办法”。

第二条 本办法将依据总公司年度预算适时调整。

第二章

指导原则

第三条 销售费用管理是公司为适应市场发展，以销售渠道、产品品质为制定基础，达到公司销售成本清晰，业务结构优化的经营目标。

第四条 本办法中的销售费用费分为固定费用、变动费用和手续费三部分，固定费用与销售人力相匹配原则，变动费用与业务品质和经营业绩相匹配原则，手续费与中介渠道相匹配原则。

第三章

业务分类

第五条 按照渠道分类

以业务来源为确定渠道类型的依据，根据不同业务渠道其经营成

1 本不同为原则，确定销售费用的支出标准和比例。

第六条 按照产品品质分类

根据不同产品的赔付率、赔付稳定性、市场竞争及营销成本、业务复杂性及风险管控难易程度等统计数据分析结果。

第四章 销售费用项目

第七条 销售费用按照实际需求分为固定费用、变动费用、手续费三部分，其费用项目包括：

一、 固定费用包括销售系列员工的基本工资、福利费及各项补助费用;

二、 变动费用包括销售系列员工绩效、展业费用、业绩达成奖、激励费用、年终奖及培训费;

三、 手续费包括中介业务中所发生手续费支出，包含专(兼)业代理渠道业务，保险经纪业务。

第五章

销售费用核定和使用

第八条 销售费用由总公司根据当年的总体经营预算进行核定，具体标准另行制定下发。

第九条 固定费用的核定及使用

一、 固定费用的核定

固定费用的核定与分公司销售系列人力相匹配原则，年度分公司

2 固定费用的核定由总公司根据分公司的销售人力标准制定相应的总体比例参照标准，分公司在总体标准的基础上，结合自身情况和经总公司审批同意的销售薪酬方案确定具体比例。

二、 固定费用的使用

(一) 基本工资及福利 分公司在核定的固定费用范围内，年初根据年度保费计划、销售人力编制、市场薪资水平制定销售固定薪酬方案，报总公司审批后执行;

(二) 补助 分公司根据实际情况制定相应各项补助标准;

(三) 分公司年度销售固定费用比例要在总公司核定的年度总销售费用投入比例中预留。

第十条 变动费用的核定及使用

一、变动费用的核定

变动费用的核定是按照业务品质和经营业绩相匹配的原则，以业务品质、业绩达成在考虑渠道相关因素制定具体的预算比例。分公司可根据自身的业务情况和市场变化在总变动费用比例内调整。

二、变动费用的使用

(一)绩效 分公司可以根据产品分类标准，制定绩效提奖标准，具体比例可参照《华农财产保险公司直销系列管理办法》及各公司对于险种提奖的具体比例标准等相关规定执行;

员工绩效管理中，绩效奖金(个人绩效奖金、团队绩效奖金)发放的数据基数是实收保费扣减手续费支出后的金额。

(一) 展业费用 分公司应根据实际情况分险种、分渠道制定展业费用预算标准;

展业费用均按实收保费扣减手续费后再进行相应的比例计算，公司费用按实收保费进行全额计算，不扣减手续费。

(二) 团队费用 分公司可根据团队的类型和管理内容制定团队费用标准。

(三) 分公司费用 根据分公司管理的内容制定分公司费用标准。如激励费用、培训费用、年终奖等。

1、 激励费用 制定针对员工、客户、渠道的激励方案和相应的激励费用;

2、

3、

第十一条 固定费用与变动费用的总体管控

固定费用与变动费用的管控，应严格参照总公司拟定的销售费用指导方案和各分公司年初制定的实施细则落实执行。以总体费用额度控制为核算原则，总公司按年度实收保费累计完成额和规定的销售费用比例计算各分公司可用销售费用额度作为核拨分公司销售投入资金的最高限额。

固定费用超支则挤占变动费用成本，同理变动费用超支则挤占固定费用额度，如分公司总体销售费用出现超支情况，必需上报总公司销售管理部与计划财务部并列明原因和解决办法。

4 培训费 在额度范围内编制一定培训费用标准; 年终奖 年终根据考核指标结果发放年终奖。

第十二条 手续费的核定及使用

一、手续费的核定

手续费的核定应根据市场情况、渠道成本、业务品质综合考虑。总公司对于各分公司手续费实行年度总体考核，手续费年度总比例不得超过总公司规定上限标准，不得超过总公司对向保监会报备产品单笔手续费标准。

如特殊风险、经纪业务等需进行超比例的手续费支付时，应通过系统上报总公司审批，经总公司批准之后按核定的标准和手续费支付程序进行支付，并对此类项目进行严格监控。

二、手续费的使用

(一) 直销业务不得支付代理手续费;

(二) 手续费支付必需符合监管法规和相关财税制度;

(三) 代理手续费只能支付给具有保险代理资格并与公司签订正式代理合同的代理人。具有保险代理资格的的代理人包括，取得《经营保险代理业务许可证》的专业代理人、取得《保险兼业代理许可证》的兼业代理人，以及取得《保险代理人资格证书》的个人代理人;

(四) 代理业务的范围必须与代理资格证书上的险种范围一致;

(五) 经纪业务佣金视同代理业务手续费进行控制。

5 第六章

销售费用管理部门及职责

第十三条 销售管理的职能部门为各级销售管理部、计划财务部、核保部。

一、 销售管理部 总公司销售管理部：

(一) 制定分公司销售费用指导方案，核定分公司销售费用率，审核分公司销售费用预算方案;

(二) 对分公司的销售费用总体情况进行定期追踪，及时提出调整通知;

(三) 负责制订不同代理渠道的手续费具体支付标准;

(四) 对超范围支付手续费比例的非特殊风险业务申请进行审核，并严格监控;

(五) 负责保证核定的手续费率符合国家和当地保险监督管理部门的有关规定，并进行定期分析，监控手续费支付的合规性; 分公司销售管理部：

(六) 根据总公司核定的总体销售费用和销售费用项目结合当地市场拟定符合本分公司发展的预算放案;

(七) 负责分析代理业务情况，及时调整手续费支付标准;

(八) 负责手续费台账信息完整性、数据真实性和准确性;

(九) 负责监控各团队业务进度，审核代理人资格及代理协议合法合规性;

(十) 负责手续费台账的管理，定期与两核及财务部门核对手续费台账，将手续费台账原件的统一编号和妥善保管。

二、 计划财务部 总公司计划财务部：

(一) 根据公司年度经营预算，制定并控制公司销售费用及手续费用总投入比例;

(二) 与销售管理部共同核定分公司销售费用率和审核分公司销售费用预算方案;

(三) 为分公司进行手续费支付的方式、手续提供必要的指导，并保证会计核算的真实有效;

(四) 定期进行销售费用支出分析，保证分公司保费收入的真实性，保证手续费支付符合公司规定;

(五) 年终根据各分公司经营情况调整销售费用预算。 分公司计划财务部：

(六) 配合销售管理部制定符合本分公司发展的销售投入预算方案;

(七) 负责销售费用总额控制，拟定销售费用各项内容的具体比例并进行支出分析，及时向领导提出调整建议;

(八) 负责保证各项费用资金支付方式符合国家及公司有关规定。

三、 核保部门 总公司核保部门：

(一) 根据业务品质，协助销售管理部制定不同渠道的手续费支付标准;

(二) 对于特殊风险业务，核定手续费标准，建立特殊业务的业务档案并进行保管和监控; 分公司核保部门：

(三) 保证出单操作过程中，手续费录入、核定的合规性;

(四) 根据分公司所在地的具体情况，进行总公司规定范围内的合理调整;

(五) 负责对手续费支付标准进行核定，并按代理协议规定执行;

(六) 对向保监会报备产品单笔手续费比例不得超过总公司报备手续费标准。

第七章

销售费用的管理与考核

第十四条 对分公司超权限核保业务，总公司根据具体业务效益情况单独核定该笔业务的手续费率及销售变动费用。

第十五条 销售费用的管理按照月度、季度、年中、年度进行

一、 月度，总公司对于分公司的销售费用使用情况进行过程监控;

二、 季度，分公司应对本分公司销售费用的使用情况进行分析，

8 对于超比例支出的情况说明原因并提出整改措施。总公司对于销售费用支出存在问题的分公司提出整改意见，并在下一季度重点监控;

三、 年中，对于存在销售费用严重超支并达不到整改意见的分公司，总公司将对销售费用实行直接管控;

四、 年终，分公司销售费用应严格控制在核定范围内，对于销售费用超支的分公司，在其当年利润考核部分作相应扣减并严格控制下一年度的销售费用总额。

第八章

附 则

第十六条 各分公司年度销售费用管理办法实施细则应上报至总公司销售管理部、计划财务部进行审核后方可执行。

第十七条 本办法由总公司销售管理部负责解释

9

第五篇：销售部费用管理办法

目的：规范销售部费用流程，有效控制成本;

费用使用原则：销售部费用坚持“先申请，后使用;欠款不清，后款不借”的原则;

一、销售费用管理流程：

1、销售费用预算流程：

1)每月25号之前，区域经理根据本省实际情况作次月用款计划，发送给销售总监;销售总监审核批准后，回复相应区域，并抄送销售助理以便备档;

2)未按时提交费用预算的区域，将视为次月无费用计划;

3)未按时提交费用预算，但后来补齐的区域;扣考核分数5分;

4)此流程电子版生效;

5)财务报销时要附财务申请单;

2、销售费用申请流程：

1)此流程电子版生效;

2)由用款区域经理填写“费用申请单”，按以下流程申请： 费用申请：区域经理直接发申请，报送给销售总监，销售总监审批核准回复用款区域经理，并抄送销售助理费用情况，以便备档

3)以上销售费用申请，需销售总监审批核准后方可用款;

4)请款额度：在月初预算额度范围之内的，销售总监审批后即可使用;在预算范围之外的，总监审批后，由公司总裁批准才可使用;

5)费用审批权限见公司费用审批权限流程;

3、销售费用用款流程：

1)用款需得到相关领导审核批准;

2)特殊情况或紧急事务用款，需及时补写费用申请，待相关费用审批核准人批复同意后方可用款;

3)区域经理对所属区域的费用负责，本区域的费用申请、使用和报销，由区域经理直接管理;

4)按用款的实际用途获取费用发生地税务机构正规发票;

4、销售部费用报销流程：

1)按相应类别分别填写报销单，按时(指费用发生一周内邮寄回总部)报销;

2)报销时销售助理按照“费用申请单”备档文件来审核费用报销额度，不相符或者无“费用申请单”的票据退回处理;

3)超标(与申请时款项金额相比较)情况，一律退回票据，由区域经理重新填写好票据后再进行报销。

4)不符合要求被退回报销单据，累计超过三次者，一次扣减绩效考评5分;

不符合要求包括：

a) 费用报销用途与实际情况不相符且没有邮件补充说明的; b) 工作访问记录单填写不正确或不完整的;

c) 虚报费用的;

d) 连续三周未提交报销单据的;

5)符合要求的费用报销单，由销售助理报财务审核后，按财务

费用报销流程处理。

二、销售借款流程：(可以按用款时间来安排)

1、 申请流程：

此流程需电子版与纸质版同时生效;

由借款区域经理填写借支单： 1) 2)

费用申请：区域经理直接发申请，报送给销售总监，销售总监审批核准回复用款区域经理，并抄送销售助理费用情况，以便备档 3)

4) 销售助理以接到销售总监邮件批复为准，报财务办理借支; 有区域经理确认为准来办理借款，在前期无借款情况下借款单生效，报财务总监批复;

5)

2、 由财务出纳出款。 用款及报销：

同费用流程抄送：公司各部门领导

签发人：

北京瑞码联信信息技术有限公司

2007年7月