地产计划管理办法

无论你是处在何种工作岗位上，书写工作计划都是一项不可或缺的通用工作技能。在新的年度，很多人又在为如何写好计划苦恼了吧！以下是小编整理的关于《地产计划管理办法》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：地产计划管理办法

金力达房地产计划管理办法

计划管理办法

1.目的

1.1建立以战略为导向、以经营目标为基础、以关键业绩指标为核心，贯穿公司—部门—员工三个层级的计划管理与绩效考核办法。

1.2 通过对目标的设定、考核及考核结果的应用，促使公司全员积极达成目标，持续不断改进，提升组织绩效。

2.适用范围

2.1 本办法适用于全公司的计划管理。

2.2 本办法适用于常务副总经理等主管领导以下所有人员绩效考核。

3.职责

3.1 绩效考核小组

3.2.1 负责部门级计划以及项目计划的审核或批准。 3.2.2 负责各部门计划考核的复评。 3.2.3 负责各部门总监年度述职的评价。 3.2.4 负责部门总监的绩效考核投诉处理。 3.2 计划管理部(拟定名) 3.3.1负责公司级计划的制订。

3.3.2负责各部门月度计划、周计划的初审及工作完成情况的核实和初评分。 3.3.3 负责公司A+任务专项计划的每日追踪。

3.3.4 负责各部门季度、年度考核指标的设定与达成数据的收集和得分计算。 3.3.5 负责各部门总监年度述职报告的初审。

3.3.6 督促检查各部门总监对下属员工的绩效考核的复审。 3.3.7负责部门总监以下员工的绩效考核投诉处理。 3.3 财务管理部

3.4.1提供各部门考核指标的相关财务数据。

3.4.2 负责按绩效考核结果发放工资。 3.4 各部门负责人

3.5.1 负责本部门《部门年度工作计划》、《部门月度工作计划》、《部门周工作计划》及本专业项目计划的制订。

3.5.2 严格执行审批确认后的目标管理计划的所有内容。

3.5.3下属员工的计划与绩效管理。包括月工作计划和周计划的审批，员工的绩效考核等。组织部门员工的绩效沟通与面谈，共同制定绩效改进计划。

4.计划管理标准(内容)

4.1公司和部门年度目标的设定

4.1.1 总控计划：公司根据集团战略制订公司战略，并根据战略要求和项目实际情况制订出《项目开发总控计划》。总控计划由计划管理部排订或修改，经绩效考核小组讨论通过后报集团批准。

4.1.2 各部门的年度目标：公司的年度目标确定后，由计划管理部分解出各个部门的年度目标，经计划管理委员会和集团审核后，由常务副总经理与各部门总监签订《部门年度目标责任书》。

4.1.3 各部门的季度目标：由计划管理部组织将《部门年度工作计划》中的项目进行分解，制订《部门月度工作计划》, 由绩效考核小组审核，集团批准后执行。

4.2 计划编制

4.2.1公司年度工作计划：每年1月底，计划管理部根据《项目开发总控计划》，组织各部门制订《部门年度工作计划》，计划管理部审核后汇总成《公司年度工作计划》，经绩效考核小组审核后，报集团审批。

4.2.2 部门年度工作计划：每年1月底，各中心根据《部门年度目标责任书》、《公司年度工作计划》和《项目开发总控计划》制订本中心的《部门年度工作计划》，经计划管理中心审核后提交绩效考核小组批准，然后报集团备案。

4.2.3 项目开发各专业进度计划：《项目开发总控计划》批准后，各部门根据《项目开发总控计划》制订出《项目开发报批报建计划》、《项目工程计划》(含设计、工程、采购、招投标)、《项目营销计划》、《项目资金计划》。各专业计划经计划管理部审核后提交绩效考核小组批准，然后报集团审批。

4.2.4 公司月度工作计划：每月26日，计划管理部根据《公司年度目标责任书》、《公司年度工作计划》、《项目开发总控计划》、各《项目专业计划》组织各部门制订《部门月度工作计划》，计划管理部审核后汇总成《公司月度工作计划》，每月29日将经绩效考核小组

审核后的《公司月度工作计划》报集团审批。

4.2.5 部门月度工作计划：集团例会一个工作日内，计划管理部将集团审批通过的《公司月度工作计划》下发给各部门，各部门据此修订《部门月度工作计划》，经计划管理部审核后提交绩效考核小组审批报集团备案并发至各部门。

4.2.6 总监以下人员的月度计划：《部门月度工作计划》审批发布后，部门总监应在2个工作日内与员工沟通，分解落实部门工作任务到具体责任人，并与员工签署《月度绩效沟通表》的期初确认内容，作为员工该月的考核内容，并报计划管理部备案。

4.2.7 总监以下人员的周计划：每周六上午，总监(或工作直接上级)根据本部门的《部门月度工作计划》和员工岗位工作实际情况，沟通共同确定员工周工作计划，并以《员工绩效沟通表》形式确定，双方签署后，报计划管理部备案。

4.2.8 A+级任务专项计划：每周由公司周例会确定3件(或3件以下)公司最紧急且重要的工作任务作为公司“A+级任务”，此3件任务由计划管理部和相关责任部门列出《A+级任务专项计划》，在周工作细化分解到每日，由计划管理部每日跟踪专项计划的进度，有异常就及时报告与协调(每天下午5：30前)。A+级任务专项计划的内容合并到周计划一起考核。

※原则上，各级计划一经审批发布，不允许自行调整。如遇特殊情况(包括工作任务取消)，需填写《计划调整申请单》，经计划管理部、公司常务副总经理审核后集团审批，否则仍按原计划执行。

月度计划执行过程中，如临时增加工作任务，不计入考核，但列入计划外监控。

计划内工作任务如已延误，延误结果计入考核，且部门总监需同时明确其后续完成计划并重新纳入考核，直到其完成为止。

5 绩效考核标准(内容)

见金力发(2011)25号文，建议细化A、B、C、D档的计算办法。

6. 绩效考核文件保存与使用

6.1 绩效考核文件原件统一由计划管理部编号和保存。 6.2 绩效考核相关电子文档也在计划管理部备份。 6.3绩效考核文件查阅权限

1)经理以下员工只可以查阅自己的绩效考核档案。 2)总监或经理级人员可查阅其下属人员的绩效考核档案。 3)副总经理可查阅其分管部门人员的绩效考核档案。

4)查阅前需进行登记。

7. 绩效考核申诉(建议)

7.1申诉条件

在定期、年度综合考核过程中，被考核对象如认为受到了不公平对待或对考核结果感到不满意,有权在考核期间或考核结束后直接向计划管理部申诉。但是申诉期最多不超过五个工作日(从考核结论做出之日计算)。

7.2申诉形式

被考核对象申诉时需要以书面形式提交申诉申请表，计划管理部负责将申诉统一记录备案，并将员工报告和申诉记录提交老板裁定。

7.3申诉处理

7.3.1计划管理部负责人在收到申诉报告的1个工作日内须与申诉人沟通核实， 调阅考核记录，并在申诉申请表上提出审核意见;

7.3.2计划管理部负责人在审核申诉报告的次日，须将提有审核意见的申诉申请表及相关资料与员工所在部门会签后，一并提交老板审查;

7.3.3计划管理部在收到申诉申请表的1个工作日内提出决定维持、变更还是取消原考核结论的建议，与员工所在部门会签后提交老板裁定。如取消，则要按绩效考核流程对申诉人重新进行绩效考核，此次考核结果即为该员工绩效考核最终成绩;

7.3.4经过变更或者重新考核确定的考核结论，作为考核对象的月度或年度薪资发放依据，如已经发放，则要下月工资发放时做相应调整。

7.3.5申诉审查机构还需要确定绩效考核者对员工考核过程中是否存在不公平现象。如果发现员工绩效考核者在考核过程中确有不公平行为，公司将采取相应的处罚措施。

7.4申诉反馈

计划管理部在申诉评审完成后1个工作日内将最终考核结果反馈给申诉人。 7.5申诉流程

对考核有异议→提交申诉申请表→计划管理部调查情况→受理(如不受理，解释原因)→计划管理部、员工所在部门会签→老板裁定→最终考核结果1个工作日内通知当事部门和当事人→申诉评审的结果在集团行政管理部备案

9.记录文件内容

9.1 《部门年度工作计划》

9.2 《部门月度工作计划》 9.3 《部门周工作计划》 9.4 《部门月度考核表》 9.5 《部门年度述职报告》 9.6 《个人月度绩效考核表》 9.7 《个人周工作计划》(待编制)

计划管理与考核细则

第一章

计划编制

第一条

各部门总监作为计划执行制定的责任人，为公司计划管理考核委员会成员，参加公司计划会议。日常工作须安排专人兼任部门计划管理员联络和协调，负责配合计划管理部负责本部门的计划编制上报、跟进考核工作。

第二条

各部门制定的年/月度计划须以集团下发的年度计划纲要、月度计划纲要、和公司领导确定的重大计划节点为依据，并在此基础上适度超前。

第三条 年/月度计划的上报分为本部门工作计划及需求计划两类。凡是有需要其它部门配合完成的计划，在与配合部门沟通后，可在“需求计划”栏中填写配合部门、配合时间和配合事项。

第四条

各部门须自觉将上月未完成的计划列入本月计划中继续执行，如未申请调整(在备注栏注明调整后的完成时间或注明取消)，则默认计划完成时间为本月1日。 第五条 计划填报标准及考核

1、计划管理部每月26日根据《公司年度工作计划》、《项目开发总控计划》、各《项目专业计划》、和集团下发的下月《计划纲要》组织下月计划填报工作，各部门须根据计划管理发文要求进行计划编制，填写《部门月度计划表》，经部门总监和主管领导签字确认后，于规定时间将部门月度计划(电子版和打印版)一并交至计划管理部。

考核：未签字或签字不全的，按未及时提交，对中心负责人进行处罚：月计划50元，周计划20元。

2、计划填报要求科学、合理、完整、无缺漏、有重点、有预见性、有目标性。集团下发的公司月计划节点必须严格体现在对应部门的月计划中;公司下发的各部门月计划节点必须按照时间严格体现在各部门的周计划中。

考核：经部门负责人及主管领导签字所报的计划出现重要节点计划缺漏、计划时间违反集团公司要求等问题，单项扣罚部门负责人50元，计划管理部汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监25元。

3、所有计划必须可以量化，有明确的被衡量对象;有明确的标准可以衡量完成情况，跟进、持续性工作不属于计划填报范围。

考核：未量化节点报入计划中，单项扣罚部门负责人20元，计划管理部门汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监10元。

4、月(周)总结必须严格按照上月(周)发文的计划填报相应的完成情况，对已发文的计划不得改动、删减，严格保持内容和格式(包括排序与序号等)不变。

考核：违反本条要求的，单项扣罚部门负责人20元，计划管理部门汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监10元。

5、计划要有明确完成时间、责任人、执行人，责任人必须是部门负责人，涉及多个部门配合完成的计划，必须明确由哪个部门牵头开展工作，列入牵头部门的计划，便于考核。

考核：违反本条要求的，单项扣罚部门负责人20元，计划管理部门汇总报表未及时发现，单项计划扣罚10元。

6、保证语言逻辑性、明确性及严肃性，杜绝含糊或投机辞藻，所有计划条款必须以“完成”、“取得”、“签订”等确定性词语开头。

考核：违反本条要求的，单项扣罚部门负责人20元，计划管理部门汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监10元。

7、为精简计划数量，保证质量，便于管理及考核，研发部、合约部、营销部等部门月(周)计划条数原则上不超过15条，其他职能、业务部门不超过10条，部门内部管理、每周重复性工作，属于周计划填报内容，不得单列入月工作计划中。

考核：违反本条要求的，单项扣罚部门负责人20元，计划管理部汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监10元。

8、集团下发的公司节点计划(一级计划)必须在部门计划(二级计划)中体现，不允许

拆分，填报时在备注栏标注“公司节点”，并加重计划分值从严考核，充分体现部门工作与公司计划的高度一致。

考核：违反本条要求的，漏报、错报一级计划的，按每条50元对部门负责人进行考核，计划管理部汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监25元。

9、同一工作内容存在先后顺序且本月应完成的计划，一律合并填报计划，不允许分解成多条计划上报;不存在先后顺序，可并行实施的多项计划，根据总工作量大小尽量合并报入一条计划中。

考核：违反本条要求的，分报计划的，按每条50元对执行人进行考核，计划管理部汇总报表未及时发现，单项扣罚计划部门总监25元。

第六条 计划管理部将各部门上报计划汇总整理后，编定《北京金力达房地产开发有限公司月度计划》、《北京金力达房地产开发有限公司各部门月度计划》，提交公司领导审查，并于每月29日组织召开公司月度计划会议，确定公司各部门月度计划，报集团公司通过后，下文执行。

第二章

计划考核

第七条

考核对象：公司各部门总监及员工。 第八条 年度考核

1、年度考核时间：为适应集团现阶段的发展需要，保证各部门提交的总结准确有效，年度考核周期为每年2月1日开始到次年1月31日。

2、各部门根据计划管理部门下发的集团年度计划纲要拟定年度工作计划，经部门总监及主管领导签字后，于1月15日下午17：00前提交各部门下年度计划。

3、计划管理部对各部门提交的年度工作计划就格式、内容等进行初审，对不符合要求的，有权责令其立即修正，并于1个工作日内重新提交。逾期提交的，逾期一天处罚经办人与相关部门总监各100元。

4、计划管理部于1月17日17：00前将各部门年度工作计划初稿提交集团公司。

5、公司于1月18日召开专题办公会议，审议年度计划初稿。如未按时组织会议，处罚计划管理部负责人100元。

6、计划管理部汇总后，按集团公司计划管理要求时间提交公司年度工作计划。

7、年度计划专题办公会后，计划管理部根据下发的修改意见，组织各部门在会后2个工作日内对年度工作计划进行完善与修订，审核后将定稿提交集团公司(**部)。

8、2月底集团(**部)将下发经集团审定的计划终稿，计划管理部负责存档备案，在2个工作日内分发至各部门并督办执行。 第九条 月度考核

1、各中心月度工作计划的计划周期为：每月29日至次月28日。

2、每月26日上午12点之前，计划管理部根据集团年度计划纲要下发月计划纲要，各部门根据本部门年度工作计划，制定下月月度工作计划，同时将计划一并拟定提交，经部门总监及主管领导签字后于每月27日17：00前提交本部门工作计划，每月28日17：00前提交本月部门当月工作计划检索自评表。如未按时下发月度计划纲要，处罚计划管理部总监100元;逾期提交的，逾期一天处罚经办人与相关部门负责人各100元。

3、计划管理部对月度工作计划就格式、内容等进行初审，对不符合要求的，有权责令其立即修正，并于4个小时内重新提交。逾期提交的时间超过每月28日17：00，逾期1小时处罚相关部门经办人与部门总监各50元。

4、计划管理部在每月29日(如2月则为27号)12点前将本月总结、下月度工作计划提交常务副总经理;

5、每月29日14点经计划管理部提请召开月计划专题会，讨论确定公司本月总结、下月工作计划。如未按时提请，处罚计划管理部总监100元。

6、计划管理部在每月计划专题会后组织各部门在会后1个工作日内对月度工作计划进行完善与修订，于每月30日17点前将本月总结、下月度工作计划提交集团公司;

8、计划管理部负责将经审定的月度计划终稿存档备案，在1个工作日内分发至各部门并督办执行。

第十条 计划时间节点标准

1、设计、勘探、招投标、报建、测量、施工、产值、安装、整改、签证、结算、资料报

送、交房等计划任务应有明确的时间节点、步骤设置;考核标准必须量化，必须有可控制节点设置，如“施工至某楼层、资料报送至窗口、实现产值500万元”等。工程进度类以现场检查(附图片)为准。

2、关于证照的取得、各分部分项工程的验收、工程的移交等工作计划，须以档案室提供的签收记录作为计划完成时间，若无签收记录，需征询主管经理意见;工程进度完成情况、活动类以现场实际照片为准。如已完成，但未提交依据或记录，视同未完成。

3、文件类以对接部门实际收到时间为准。

4、日常工作类以重点项填报计划，不要简单罗列每周工作情况。档案管理、考核等相关重要月例行工作任务，以相应的扣分标准来作为考核标准。

5、制度建设、督办实施、指导检查等计划任务必须有相应可考核的标准设定。如“初稿提交常务副总经理”，“培训纪要”，“督办检查报告”等。

6、招聘、培训、考核等计划任务必须明确到位的岗位、培训的次数和考核记录等。

7、相关信息库建设、月报、交易信息等计划任务要有书面/电子文件做为考核标准。

8、土地租用、征用、摘牌、拆迁等计划任务要有明确时间节点，明确完成步骤(如通过市国土局审批)，工作对象具体情况(如土地100亩)及标准界定(如拆迁以房屋倒地为标准)。

17、营销类计划任务，如销售目标、销售收入、销售欠款回笼等。销售目标有确定的目标，如房屋、车库等数量;有相关金额的项目要明确金额;

18、各工作成果存在先后关系时，计划管理部按照实际完成情况进行考核，特殊情况在周计划协调会上提报，并由常务副总经理审核。

第十一条 计划时间项调整规定：在每月初召开的计划例会上，对工作之间有直接逻辑关系、且紧前工作未完成导致紧后工作无法开展的，紧前工作的计划时间重新确定，紧后工作的时间可按照二者在上月计划发文中的时间逻辑关系进行相应调整。对于持续未完成工作一般每季度调整一次计划时间，老板指示调整除外。所有计划一经确定当月不再调整，未完成的计划下月重新编排。在周计划填报中可将二级计划分解填报，本周未完成的下周重新填报。 第十二条 为体现职能部门对业务部门的服务职能，公司鼓励各业务部门积极对相关职能部门提出需求计划，计划提交前各相关部门应相互沟通确定计划时间，保证计划准确、可行。需求计划一经采纳，将纳入该部门月计划考核中。 第十三条 计划上报与审议、执行

1、每月27日17：00前提交本部门工作计划。

2、月计划填报时间为每月27日(2月份相应调整至25日)17：00之前，本部门工

作检索自评表为每月28日17点之前，周计划总结为每周五17：00之前，各部门将经分管领导签批后的计划报计划管理部，同步报电子版(邮箱：)公司的计划例会审议后发文执行。超过17：00之后提交的，每次扣罚部门责任人月计划50元，周计划20元，填报时间及要求自文件下发之日起不再另行通知。

第十四条 计划管理部对工程现场计划完成情况进行现场跟踪检查，及时反映最新工程形象进度、施工人数和计划完成情况。

第十五条 计划管理部在计划考核过程中，对重要计划完成情况须及时通报公司领导。

第三章

考核监督

第十六条 集团运营管理总部对本公司考核部门及考核过程进行监督检查。

第十七条 在计划编制工作中，如有部门不坚持原则，出现漏报、瞒报、混分等现象的，由考核监督部门对责任部门责任人予以问责处理。

第十八条 在计划考核工作中，如有部门提供虚假信息、资料或记录等弄虚作假行为，一经发现，公司将另行发文对责任人予以严肃处理。

第二篇：房地产公司计划管理制度

公 司 制 度 篇

河北顺都房地产开发有限公司

计划管理制度

1.0目的

通过组织、管理，帮助公司确定不同时期工作计划，对公司战略目标进行分解，全面落实目标责任制，保障各部门严格按照暨定的战略和组织目标有计划的开展工作。

2.0适用范围

本制度适用于公司全体人员

3.0计划管理体系构成及各级职责

3.1 计划管理体系的构成：公司建立由公司总经理、各部门经理构成的计划管理体系。

3.2 公司总经理：

3.2.1 负责根据公司战略发展规划及目标，讨论并确定公司工作大纲，组织召开公司工作会议;

3.2.2 负责审核公司月度工作计划、调整申请完成情况报告，组织计划绩效考核及监督。

3.2.3 负责审批公司各部门月度工作计划、工作大纲调整申请。

3.2.4 负责审批计划管理制度，组织推动计划管理工作，负责指导公司范围内各部门开展日常各项计划管理工作。

3.3 行政部门：

3.3.1 负责草拟计划管理制度，建立并维护计划管理体系。

3.3.2 负责计划管理的培训工作。

3.3.3 负责组织各部门制定周度、月度工作计划。

3.3.4 负责审核各部门月度计划调整的申请，并提报公司总经理审批。

3.3.5 负责审核、跟进、检查、考核各部门并进行监督。

3.3.6 负责起草并向公司总经理提交各部门月度执行情况评估报告。

3.3.8 负责指导公司各部门计划管理开展工作。

3.4 公司各部门：

3.4.1 根据公司工作发展情况制定月度工作计划，并接受公司各部门的监督

及考核。

3.4.2负责本部门员工的计划管理工作，对部门内人员的周度/月度计划进行审核、检查、跟进、考核及评估。

4.0月度工作计划

6.1 制定原则

6.1.1 涵盖公司月度相关工作内容及公司核心会议要求分解至当月工作内容、临时交办工作;

6.1.2 与横向相关部门确定相关工作;

6.1.3 体现对下属单位的具体要求;

6.1.4 每项工作具体、可操作、可检测，明确完成时间。

6.2 制定审核

6.2.1公司各部门

6.2.11各部门每月25日提交本部门月度工作计划内容。

6.2.12行政部门在3个工作日内依据各部门工作计划及核心会议工作要求，审核各部门月度工作计划;

6.2.13公司总经理审批公司各部门工作计划，并抄送公司各部门备案跟进。

7.周度工作计划

7.1各部门员工每周六向本部门经理递交本人的周工作总结及下周度工作计划。

7.1.1周度工作计划由各部门员工根据本部门大纲及月度工作计划工作内容制定适合本人的工作计划向部门经理进行提报，部门经理负责部门内员工工作计划的跟进及点评。

6.3.2周度工作计划由各部门经理进行主导，行政部门进行监督。

8 .计划跟进与考核

8.1 行政部门以月为单位，按照计划管理体系及职责分工进行逐级、分职能跟进并记录、点评计划完成情况，包括完成率和完成效果;并以月度为单位兑现考核。(详见月度计划考核模板)

8.2 行政部门负责考评公司各部门计划，对公司各部门的周度、月度工作计划制定情况、完成情况、完成效果等进行评价，并于每月5日完成考核成绩。

8.3 各部门作为计划执行责任部门，对本部门人员进行工作计划的跟进同时要自我进行计划跟进和总结。

9 .计划调整

9.1 公司各部门计划调整：

9.1.1 月度计划调整须在调整项目计划完成时间前7日填写《计划调整申请》提交行政部门审核、公司总经理审批。

10 .计划确认会

10.1 计划确认会召开时间：

10.1.1次月5日前召开各部门计划确认会。

10.1.2 计划确认会要求

10.2.1 行政部门负责做好会议记录并整理备案，作为日后计划跟进、考核依据。

10.2.2 各参会部门负责记录与自己相关的工作要求，依此修订本部门计划。 10.3 会议议程：

10.3.1各参会部门逐一简述上月重点工作计划完成情况，着重阐述下月核心工作安排，并提出需要协调解决的问题。

10.3.2 相关单位给予工作反馈及协作要求。

10.3.3 公司总经理点评计划完成效果及存在的不足，帮助解决问题，并提出下一步工作要求。

11 .附件

11.1《顺都地产月度工作计划模板》

11.2《顺都地产周度工作计划模板》

11.3《顺都地产计划调整审批单》

第三篇：信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章 总则

第一条 为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条

信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条

信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条 房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条

中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

1

第二章 房地产投资信托计划的设立

第一节 信托公司资质

第八条 设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

(一)注册资本不低于5亿元人民币;

(二)设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员;

(三)具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好;

(四)董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;

(五)过去三年连续盈利;

(六)过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录;

(七)公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好;

(八)最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条

信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

(一)申请报告;

(二)已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表;

(三)由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料;

(四)业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度;

(五)公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表;

(六)具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。

2

第二节 信托计划的发售

第十条 房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。 信托单位的发售，由信托公司负责办理;信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条 信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

(一)信托合同期限为五年以上;

(二)信托单位募集金额不低于五亿元人民币;

(三)信托单位持有人不少于一百个;

(四)任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50%;

(五)房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15%。

第十二条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

(一)可行性研究报告;

(二)信托合同草案;

(三)资金保管协议草案;

(四)发售说明书草案;

(五)注册会计师出具的会计意见书;

(六)专业房地产估价机构对房地产估价报告;

(七)描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告;

(八)律师事务所出具的法律意见书;

(九)中国银监会要求的其他文件。 第十三条

信托合同应当包括下列内容：

(一)房地产投资信托计划的发行目的和名称;

(二)信托公司和资金保管机构的名称和住所;

(三)信托计划总额和信托合同期限;

(四)信托单位发售日期、价格和费用的原则;

(五)信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务;

(六)信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则;

(七)信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式;

(八)信托收益分配原则、执行方式;

(九)作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例;

(十)与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式;

(十一)信托财产的投资策略;

(十二)信托计划资产净值的计算方法和公告方式;

(十三)信托单位募集未达到法定要求的处理方式;

(十四)信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式;

(十五)争议解决方式;

(十六)当事人约定的其他事项。

第十四条 房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

(一)房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期;

(二)信托公司、资金保管机构的基本情况;

(三)信托合同和资金保管协议的内容摘要;

(四)将要收购的物业的详细介绍;

(五)交易及其结构的特定特征;

(六)实际交易的特定细节;

(七)定价及估值;

(八)信托单位的发售日期、价格、费用和期限;

(九)信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称;

(十)信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例;

(十一)会计调查报告;

(十二)税务意见书;

(十三)法律意见书;

(十四)风险警示内容;

(十五)中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条 中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人;不予核准的，应当说明理由。

第十六条

信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条 信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条

在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条 房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条 投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立;信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

(一)以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用;

(二)在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5 还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条 房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节 信托公司的职责

第二十二条 信托公司应当履行下列职责：

(一)依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜;

(二)办理信托计划备案手续;

(三)对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账;

(四)按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益;

(五)进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告;

(六)编制季度、中期和信托计划报告;

(七)计算并公告信托计划资产净值;

(八)办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项;

(九)召集信托单位持有人大会;

(十)保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;

(十一)以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为;

(十二)中国银监会规定的其他职责。 第二十三条 信托公司不得有下列行为：

(一)将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动;

(二)不公平对待其管理的不同信托财产;

(三)利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益;

(四)向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失;

(五)依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。

6 第二十四条 有下列情形之一的，信托公司职责终止：

(一)被依法暂停或取消营业资格;

(二)被信托单位持有人大会解任;

(三)依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产;

(四)信托合同约定的其他情形。

第二十五条 原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人;新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条 信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节 资金保管机构的职责

第二十七条

资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

(一)净资产和资本充足率符合有关规定;

(二)设有专门负责信托财产账户资金保管的部门;

(三)有安全高效的清算、交割系统;

(四)有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施;

(五)有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度;

(六)法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。 第二十八条 资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。 第二十九条

资金保管机构应当履行下列职责：

(一)安全保管信托账户资金;

(二)按照规定开设信托资金账户;

(三)对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立;

(四)保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;

(五)按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜;

(六)办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项;

(七)对信托计划财务会计报告、中期和信托计划报告出具意见;

(八)复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值;

(九)按照规定召集信托单位持有人大会;

(十)按照规定监督信托公司的投资运作;

(十一)中国银监会规定的其他职责。

第三十条 资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条 有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

(一)被信托单位持有人大会解任;

(二)依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产;

(三)信托合同约定的其他情形。

第三十二条

资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构;新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条 资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章 房地产投资信托计划的运作

8 第三十四条

信托财产应当用于下列投资：

(一)投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售;

(二)用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业;

(三)中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条 信托财产不得用于下列投资或者活动：

(一)将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等;

(二)向他人贷款或者提供担保;

(三)从事承担无限责任的投资;

(四)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。 第三十六条 信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

(一)投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目;

(二)房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%;

(三)购买房地产项目的持有期限不得低于3年;

(四)同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目;

(五)不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条 信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

(一)用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80%;

(二)用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。 第三十八条

信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90%。

第三十九条 房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9 产净值的20%。

第四十条 信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

(一)详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系;

(二)对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性;

(三)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求;审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等;

(四)对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析;

(五)房地产项目现有及预期的租约及重大协议;

(六)维修及营运物业所需的开支;

(七)物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额;

(八)了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系;

(九)通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等;

(十)通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见;

(十一)了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况;

(十二)委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条 估价报告必須最低限度包括下列事项：

(一)有关的估价基础及所用假设的全部重要详情;

(二)描述及说明所采用的估价方法;

(三)有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析;

(四)有关物业的所处的详细位置;

(五)有关物业现有用途;

(六)有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等;

(七)有关物业产权状况;

(八)有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等;

(九)在估价基准日，有关物业的帐面价值;

(十)可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条 信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条 信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

(一)单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上(含二家)具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由;

(二)信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月;

(三)专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。

11 第四十四条 信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条 信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议;投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机;执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条

信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条

信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条

信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条

信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条 信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条

信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

12 第五十二条 信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险; (二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目; (三)明确额定信托计划的借款限额; (四)管理信托计划的现金流量; (五)管理信托计划的财务安排;

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险; (七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户;

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜;

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规;

(十)制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条

信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条

信托公司可以委托具备二级以上(含二级)国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。 信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条 信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章 信托单位持有人权利及其行使

第五十六条 信托单位持有人享有下列权利：

(一)分享信托财产收益;

(二)参与分配清算后的剩余信托财产;

(三)按照规定要求召开信托单位持有人大会;

(四)对信托单位持有人大会审议事项行使表决权;

(五)查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料;

(六)对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼;

(七)信托合同约定的其他权利。

第五十七条

下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

(一)提前终止信托合同;

(二)信托计划扩募或者延长信托合同期限;

(三)提高信托公司、资金保管机构的报酬标准;

(四)更换信托公司、资金保管机构;

(五)信托合同约定的其他事项。

第五十八条

信托单位持有人大会由信托公司召集;信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条

召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条 信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条 信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开;大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过;但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。

14

第五章 信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条 按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条 信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

(一)信托计划运营业绩良好;

(二)信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚;

(三)信托单位持有人大会决议通过;

(四)中国银监会规定的其他条件。

第六十四条 有下列情形之一的，信托合同终止：

(一)信托合同期限届满而未延期的;

(二)信托单位持有人大会决定终止的;

(三)信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的;

(四)信托合同约定的其他情形。

第六十五条

信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。 清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条 清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章 信息披露

15

第六十七条

信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条 信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条 公开披露的信托计划信息包括：

(一)房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议;

(二)信托计划募集情况;

(三)信托单位交易公告书;

(四)信托计划资产净值、信托单位净值;

(五)信托财产的资产组合报告、财务会计报告及季度、中期和信托计划报告;

(六)临时报告;

(七)信托单位持有人大会决议;

(八)信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动;

(九)涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼;

(十)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条 对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条

公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

(一)虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;

(二)对房地产投资业绩进行预测;

(三)违规承诺收益或者承担损失;

(四)诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构;

(五)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。 第七十二条 信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章 监督管理和处罚

第七十三条

中国银监会依法履行下列职责：

(一)依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权;

(二)办理房地产投资信托计划备案;

(三)对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告;

(四)制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施;

(五)监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况;

(六)法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条 未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条

信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条

信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条

信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条

中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章 附则

17

第七十九条 本办法由中国银监会负责解释。 第八十条 本办法自发布之日起施行。

第四篇：房地产企业经营计划管理制度

第一章 总则

第1条 为了加强企业经营计划管理,促进企业快速健康发展,结合本企业的实际情况,特制定本制度。

第2条 管理范围

这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。

第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。

第二章 经营计划的编制

第4条 经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。

第5条 经营计划编制的程序

(1)每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本经营计划的执行情况和预期目标,初步提出下一的经营目标。

(2)投资发展部将拟订的经营目标传达给各部门征求意见,并对各部门的意见进行汇总。

(3)投资发展部通过汇总各部门的意见,编制《经营计划草案》,并提交总经理办公会讨论。

(4)投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对经营计划进行修改,并经总经理批准后执行。

第6条 经营计划的内容

企业经营目标,预计分阶段目标;为实现企业业务目标,各业务部门的业务计划指标;编制规范(含表式、编制说明要求)和编制进度要求。

第7条 如遇特殊情况,企业经营计划可于年中调整一次,调整计划须经总经理办公会批准。

第三章 经营计划的分解

第8条 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解,形成季度和月度的各部门分解计划。

第9条 按季度和月度分解经营计划

将经营计划分解成为季度、月度经营计划。

(1)投资发展部负责整体计划的分解,并对各部门计划进行综合协调和平衡。

(2)各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。

第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度

各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月,形成月度工作计划。

第11条 审核批准企业经营计划分解结果

由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划,由总经理批准。

第四章 经营计划的执行

第12条 经营计划的下达

(1)每年年底前由总经理办公会向各部门下达经营计划。

(2)每季度之初,由总经理办公会批准,投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。

(3)每月月初,由总经理批准,投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。

第13条 经营计划的执行

各部门根据企业经营计划及本部门工作计划,着眼全局开展工作,以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。

第14条 调整经营计划

(1)确因客观因素影响需要调整经营计划的,必须由投资发展部提出申请说明原因,经总

经理办公会讨论通过后才能执行。

(2)确因客观因素影响需要调整季度经营计划的,必须由相关部门主管副总提出申请说明原因,经总经理批准后才能执行。

(3)确因客观因素影响需要调整月度经营计划的,必须由相关部门经理提出申请说明原因,经主管副总确认,总经理批准后才能执行。

第15条 调整计划一律以书面批复为准,在未接到书面批复以前,一律按原计划执行。

第五章 检查与考核

第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。

第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的,由总经理办公会决定。

第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况,发现问题应及时采取有效措施予以解决,以保证计划的顺利完成。

第19条 检查企业经营计划的执行情况时,应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数,一律以统计报表数为依据。

第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见,总经理办公会讨论后做出考核结论。

第六章 附则

第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。

第22条 本制度自××××年××月××日起执行。

第五篇：某房地产公司项目的计划管理

三期项目计划大纲

三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢， 8幢住宅，(其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝)均为23+1层。

项目目标：

总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区

进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日

主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日

质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优

成本目标：控制在2.6亿元(包括主楼及配套和景观成本)

一、范围计划

1、范围管理计划：

主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段

前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;

主楼施工阶段：基础开槽;基础施工;主体1-23层;主楼装修;水电安装;消防安装;防水工程;门窗工程;电梯安装;平整场地

室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项;智能工程;道路工程;室外配电;

景观阶段：苗木栽种;水景及游泳池;灯具配置;宅前路;

建设三期：

1、楼号比较集中，易于管理。

2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售;

3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。

二、质量安全计划

1、争创安全文明工地

为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。

X市安全文明工地相关规定如下：(附后)

2、工程主体质量保证措施

①施工单位标准：

*选择有资金实力

*土建一级资质建筑公司

*项目经理资质一级(在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书)

*ISO9000认证企业

②监理公司标准：

*选择有技术实力

*信誉良好

*敢于承担责任对工作认真负责的

*无建设主管部门不良记录的监理公司

③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。

④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。

⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。

⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制

⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度

⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。

⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。

三、投资控制

1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。

参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。 ①总工办造价控制成本：(以下为以往承包信息)

*前期地质勘察：二期60元/米;三期53元/米

*白蚁防治：2.5元/米2

*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩(Ф400×95)材料单价78元/米

*工程主体：1100—1200元/米2

*外网配套(煤气、水电接入、有线电视、管道等)300元/米2

*景观工程：140元/米2

*商品混凝土：;如果为了赶工期，使用商品混凝土;如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。(用商品混凝土和不用相差50天左右工期)

总量;三期混凝土总量约4.5万 m3，

C20：280元/m3;C30：330元/m3;现场施工搅拌C20：188+16.9;C30：216+16.9;差价：

90元/m3左右

总差价：4.5万×90元/m3=405万

建设局费用和罚款;补给搅拌站费用2项合计计划约80万

还差325万

®决策是否用商品混凝土?同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼;还是暂时节约325万成本?

②项目办前期手续成本：各项手续费用。

③销售部成本：营销策划宣传费用(广告、楼书等)、销售提成。营销策划方面：

1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，

2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排;每个阶段都有不同的内涵和主题

3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台;小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗?想必具有购房的煽动性。

4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。

④材料部采购成本：材料成本(主要指甲供材料)

2、确定销售收益

定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。

3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本

4、严格控制设计投资;深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。

四、进度计划

1、合理安排前期手续进度(见总部批件表)，总部要求2005年7月18日开工

2、前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;该阶段进度待修缮。

3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定;为项目办跑前期手续作好铺垫;以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。

4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段;

2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖

8月1日—9月1日 基础施工

9月1日—2006年4月31日 主体23层施工(按每层10天计，其中基础检测及基础验收

10天)

5月1日—5月31日 主体验收阶段;

2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段

5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月

五、人员计划

1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师

2、人员分工：

经理A 负责总协调及处理日常性事务

土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事

土建乙 负责其余3栋楼土建

水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面

电气甲 负责其余3栋楼电气

电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务

景观ⅹ 负责

二、三期景观、入口处景观、一期景观调整

3、队伍建设

①建立与业绩考核相应的奖罚机制(得公司支持)

②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。 ③每月定期开展专业技术讨论会

④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质

⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是

⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程

六、内外沟通

①与总部人员的沟通：

前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题

1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。

2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。

3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。

②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。

③与分集团各部门的沟通

项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。

项目前期总工办配合项目办工作：

1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。

2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同

3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。

4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。

与材料部门的协调：

1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。

2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度

④与设计院、监理单位的沟通

设计方面：

1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制;

2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计(在不影响二期景观设计的前提下)

⑤与X市建设行政部门的沟通

⑥与各施工单位的沟通

七、风险管理计划

1、资金断链

这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。

考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金

2.6个亿(130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2)。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可;考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位;这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位;

2、进度风险：

①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。

②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。

③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。

八、采购管理计划

主要材料的明细(哪些属于甲供材料)，主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供(因为电梯价格不好确定，且品牌较多)，主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。

建议各部门(总工办、项目办、材料部、预算室、销售部等相关部门)都提前做计划，然后整和成一个三期项目总计划，在计划阶段就达成共识，便于以后有效执行。