西方经济学评析论文提纲

论文题目：中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析

摘要：随着经济的发展和社会的进步，近年来我国城市的房价已经呈现逐步走高的发展态势。而一些大型城市的房价更是，高不可攀，直上云端。针对这些现象，笔者翻阅国内外的有关资料发现诸多学者对于房地产市场的研究已经十分深入，而且涉及的领域也十分庞杂，对于实践的研究也多以案例分析和可控制的实验为基础，研究方法十分严谨。然而，国内外的研究有一个共同的特征，就是这些研究将高房价视为已经存在的现象，或者是司空见惯的现象，并且用经济富裕的资本主义国家中仍然有多数民众无力购买房产的情况作为我国房价高启的陪衬和依据。在这基础上，将飙升的房价简单的归因于房地产市场的不规范、土地招拍挂制度的负面作用和地方政府的“土地财政”等原因。 本文立足于我国现阶段房地产市场存在的一些问题，以及在飙升的房价背后的隐形原因，在综合分析国内外学者研究成果基础上，将各方面原因以及制度层面的缺陷进行初步的分析与整合。本文的可贵之处在于并没有进行简单的供给与需求方面的分析，因为房地产场的复杂性以及宏观经济政策的调控性，使得我国现阶段的房地产价格在长期上涨的前提下呈现周期性的不断波动。在这种情况下，任何一种政策都可能对房地产市场的供给与需求双方产生影响，从而其推高房价的效果被弱化或者稀释。在了解上述各方面原因的基础之上，本文将我国房价虚高的突破口落脚在土地产权制度改革，金融税收制度改革以及建立房地产市场中的新型政府关系等方面。从而为问题的解决提供了一种新思路，拓宽了房地产市场研究的理论视角和研究方法。 本文核心的研究内容分为七个部分： 第一部分是导论的部分。包括问题的提出，相关问题和概念的阐述和界定，以及整篇论文的内容安排。 第二部分是本论文涉及到的相关理论基础。包括马克斯主义经济学关于房地产市场价格的理论，西方经济学理论，制度经济学理论，中央与地方关系等基础理论。 第三部分是我国土地制度的结构与功能。主要包括土地产权制度的激励与约束作用，土地拆迁制度导致交易成本的上升，以及土地储备制度造成我国土地一级市场的垄断和招拍挂制度导致地价的虚高等经济现象一一分析。最后用城市土地的管理作用将上述内容整合为一个有机的整体，凸显我国土地制度在整个房地产市场中的举足轻重的作用。 第四部分是中国城市房产价格的原因分析。包括房产价格的形成机理，房产市场的结构失衡，房产市场的信息不对称与交易费用和税收结构成本等问题。将房产市场的交易成本和交易费用问题单独加以考虑。作为助推房价的最直接与原因，房产市场自身的结构与制度同样“功不可没”。同时，也将金融与税收政策在该章节给予重点考虑，并将博弈中的相关内容融合进来，深入分析政府，开发商和消费者的行为依据。 第五部分是中国房地产市场价格虚高的内生性均衡分析。从制度经济学的角度来讲内生性均衡意味着目前的状态的制度博弈后的结果。改变目前的状态，制度变迁的成本将会大于制度变迁的收益，所以达到了一种均衡的状态。目前中国房地产市场的均衡意味着，政府，开发商与银行已经在利益的链条上，各取所需，牢不可破。 第六部分是国外房地产市场宏观调控制度评析与借鉴。内容包括德国、美国、日本、新加坡等国家的房地产市场的宏观调控的制度介绍，制度评析及对我国的房地产市场宏观调控的重要影响及制度借鉴和创新。借鉴他们的土地制度，借鉴他们的房地产市场治理之道，借鉴他们的宏观调控的路径与力道。从而为我国出台适合国情的政策打下铺垫。 第七部分是建立新型的政府关系。本章重点讨论如何构建合理规制房地产市场的新型政府关系。在当前的经济形势下，我们应该如何看待中央的调控政策在通过各级机构传达到地方时候效应递减的原因及相应的整改措施。并且就该问题产生的制度层面的原因进行广泛而深入的分析。着手探索在实践的基础上建立起既能够帮助中央政府深入真实地了解房地产市场调控的着力点，又能够约束地方政府行为的政策选择，同时还能够使两级政府在房地产市场中发挥合理规制作用的新型政府关系。

关键词：房地产市场;土地制度;土地财政;税收制度;内生性均衡;宏观调控;政府关系

学科专业：制度经济学

前言

摘要

Abstract

第1章 导论

1.1 选题背景与研究意义

1.1.1 选题背景

1.1.2 研究意义

1.2 研究文献综述

1.2.1 我国城市地产价格“虚高”原因

1.2.2 我国城市房产价格“虚高”的原因

1.2.3 金融制度对房地产市场的影响

1.2.4 政府推高房地产价格的运作机理

1.2.5 宏观调控措施的选择

1.3 研究框架与分析方法

1.3.1 研究框架

1.3.2 研究方法

1.4 论文的创新之处与不足

1.4.1 论文的创新

1.4.2 论文的不足

第2章 中国房地产价格研究的相关理论基础

2.1 马克思主义关于房地产市场价格的理论

2.1.1 资本主义绝对地租

2.1.2 马克思主义的级差地租

2.1.3 马克思主义经济学的竞争理论

2.2 西方经济学关于房地产市场的有关理论

2.2.1 西方经济学关于地租的理论

2.2.2 西方经济学房地产价格的理论

2.3 西方经济学关于制度经济学的理论

2.3.1 制度经济学的理论

2.3.2 新制度经济学与各主流经济学派之间的关系

2.4 中央与地方关系的理论

2.4.1 中央与地方利益和事权关系的一般理论

2.4.2 协调中央与地方利益和事权关系理论分析框架

第3章 中国城市土地价格“虚高”的制度成因分析

3.1 土地市场的供给与需求结构失衡

3.1.1 耕地保护制度是土地供给的硬性约束

3.1.2 城市化是土地需求的长期驱动力

3.2 土地储备制度形成土地一级市场垄断

3.2.1 土地储备制度的内涵与分类

3.2.2 土地储备制度的特征

3.2.3 土地储备制度存在的问题

3.2.4 土地储备制度的完善措施

3.3 招拍挂制度导致地价“虚高”

3.3.1 土地招拍挂制度的沿革与变迁

3.3.2 中国土地“招拍挂”制度的积极效应

3.3.3 土地“招拍挂”制度变迁的负面效应

3.3.4 土地“招拍挂”制度变迁之趋势与改进方向

3.4 土地财政制度的成因分析与治理模式

3.4.1 土地财政制度产生的历史变迁

3.4.2 土地财政行为的制度性根源

3.4.3 “土地财政”的破解之道

第4章 中国城市房产价格“虚高”的制度成因分析

4.1 我国房产市场现状成因及问题分析

4.1.1 我国城市住房市场发展过快，危机重重

4.1.2 房产开发成本不断高升

4.2 房地产行业融资结构不合理，亟待创新

4.2.1 房地产行业融资结构存在问题

4.2.2 完善房地产行业融资结构制度创新

4.3 住房保障体系建设与房地产价格调控

4.3.1 住房保障体系的内涵与分类

4.3.2 我国住房保障体系存在的问题

4.3.3 住房保障体系的改革原则与改革方向

4.3.4 保障房体系建设的政策建议

4.4 税制结构不合理，税负过重

4.4.1 税收分类及定义

4.4.2 中国房地产税制结构存在主要问题

4.4.3 完善我国房地产税收体系的建议

4.4.4 关于改革中国房地产税制结构的构想

4.4.5 国外房产税的征收方式思考与借鉴

第5章 中国房地产市场价格“虚高”的内生性均衡分析

5.1 相关的概念界定

5.2 中央政府的博弈行为分析

5.2.1 中央政府在房地产市场中的行为特征

5.2.2 实现土地利用总体规划，保护耕地资源

5.2.3 中央政府在土地市场垄断性供给中的考量

5.3 地方政府的博弈行为分析

5.3.1 地方政府在土地储备制度的建立过程中具有绝对收益

5.3.2 地方政府对土地具有绝对的垄断与操控地位

5.3.3 地方政府的机会主义行为

5.3.4 地方政府的政治利益

5.3.5 地方政府与房地产开发商存在博弈与合谋

5.4 开发商垄断房地产市场攫取暴利

5.4.1 我国的房地产市场是区域垄断结构

5.4.2 开发商通过垄断价格获益

5.4.3 开发商通过假按揭、捂盘、惜售等手段操纵资金和市场

5.4.4 开发商在与消费者博弈的过程中受益

5.4.5 开发商在与政府的博弈过程中获利

5.5 消费者在房地产市场中的利益分析

5.6 由房地产市场制度的内生性均衡看房地产市场走势

第6章 国外房地产市场宏观调控制度评析与借鉴

6.1 德国的房地产市场调控制度经验与借鉴

6.1.1 德国住房市场的租赁政策

6.1.2 德国的住房补贴政策

6.1.3 德国的住房储蓄融资制度

6.1.4 德国的合作建房、自建住房模式

6.2 美国房地产市场的调控方式与借鉴

6.2.1 税收政策是美国调控房市的主要手段

6.2.2 鼓励并控制私人投资住房是美国调控房市的重要方法

6.2.3 金融政策杠杆是美国调节房地产市场的重要工具

6.2.4 美国房地产市场调控借鉴的经验

6.3 日本房地产市场调控手段与经验借鉴

6.3.1 日本房地产市场调控的特点

6.3.2 日本房地产市场调控的经验借鉴

6.4 新加坡市场宏观调控经验借鉴

6.4.1 新家坡政府调控房地产市场的主要方法

6.4.2 新家坡政府调控房地产市场经验借鉴

6.5 世界各国调控制度经验与教训

6.5.1 世界各国调控经验启示

6.5.2 世界各国房地产市场调控的制度设计

第7章 构建合理规制房地产市场的新型政府关系

7.1 中央和地方政府在房市调控中利益和目标各不相同

7.1.1 中央、地方政府的利益的统一性

7.1.2 中央、地方政府的利益对立性

7.2 两级政府部门在房市调控中的博弈行为分析

7.2.1 两级政府部门在房市调控中的博弈分析

7.2.2 两级政府部门在房市调控中政策博弈的制度性根源

7.3 房市调控中协调两级关系的方法选择

7.3.1 房市调控中协调两级关系的目标和原则

7.3.2 构建解决中央、地方政府政策冲突的新机制和新制度

7.4 中央与地方政府两级规制模式的主要内容

7.4.1 中央政府需要主要负责的内容

7.4.2 地方政府需要主要负责的内容

参考文献