拆迁补偿费税收政策

第一篇：拆迁补偿费税收政策

拆迁补偿的税收政策

一、基本概念

1、政策性搬迁

按照《国有土地房屋征收与补偿条例》(国务院2001年第590号令)的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： (1)国防和外交的需要;

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;

(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(5)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

现行规则已经对政策性搬迁给出了比较明确的界定，说白了就是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里注意两点：

(1)政府主导的搬迁一般都会公告并有正式的批复文件，这是证明政策性搬迁最有利的证据，也是进行相关财税处理的核心凭证。

(2)政策性搬迁是与自行搬迁、商业性搬迁等概念相对应的，企业自主决定的搬迁看以看做是正常的商业行为，需要进行正常的财税处理，并不符合政策性优惠的范围。

此外，在进行政策性搬迁财税处理时，企业应按照相关的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不能享受相关的政策优惠。

2、搬迁收入

企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

(1)搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：

-

①对被征用资产价值的补偿; ②因搬迁、安置而给予的补偿;

③对停产停业形成的损失而给予的补偿; ④资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款;

⑤其他补偿收入。这里有一个问题是，政府给予补偿时是否需要在文件中明确补偿的名目和理由，如果没有把来龙去脉说清楚，是否这样的收入就无法认定为拆迁补偿收入。

(2)资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。这里资产处置的收入主要是指本来用着好好的东西，结果因为搬迁而用不了只能便宜处理的资产。这里也有一个问题是，如果是因为仓库被拆迁了，存货没地方放而只能便宜卖的收入按照规定是不能作为处置收入的，这里的损失只能通过政府补偿的形式来实现了。还有，这里的资产处置收入是很难界定清楚的，有事情企业做起来都是迷迷糊糊的，这个工作可能必要时还需要会计师的一些工作。

3、搬迁支出

企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

(1)搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。

(2)资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。这里的资产净值如何理解，小兵认为应该就是资产的账面净值，至于资产处置带来的收益，应该计入搬迁收入里。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。 【会计处理】

一、《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)

1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理： (1)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款;

(2)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款; (3)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款; (4)用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

3、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

二、《财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知》(财会[2009]8号)

企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

三、会计准则政府补助应用指南

1、与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。企业取得与资产相关的政府补助，不能直接确认为当期损益，应当确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益(营业外收入)。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益(营业外收入)。

贷：递延收益120

由于损失已经发生，应同时作如下处理： 借：递延收益120 贷：营业外收入120

5、购置固定资产C： 借：固定资产1000 贷：银行存款等1000 借：专项应付款1000 贷：递延收益1000 投入使用后计提折旧时，应将递延收益按折旧进度转入营业外收入。

6、搬迁固定资产后续支出： (1)费用化后续支出 借：管理费用50 贷：银行存款等50。 (2)资本化后续支出 借：在建工程500 贷：银行存款等500(完工后转入固定资产)

7、搬迁过程中销售以前年度存货： 借：银行存款等234 贷：主营业务收入200 应交税费——应交增值税(销项税额) 34 借：主营业务成本150 贷：库存商品 150

二、税务处理

1、搬迁收入

甲公司应计入政策性搬迁收入2030万元，包括： (1)从政府取得的搬迁补偿款1200万元; (2)被征用土地非货币性收入700万元; (3)固定资产A处置收入100万元; (4)固定资产B保险赔款30万元。

2、搬迁支出

甲公司的政策性搬迁支出1000万元，包括： (1)土地置换中被征用土地处置支出700万元; (2)固定资产A处置支出200万元; (3)固定资产B处置支出50万元; (4)搬迁固定资产费用化支出50万元。

3、涉及资产税务处理

(1)甲公司搬迁中，重置固定资产计税成本C为1000万元，土地置换中换入土地计税成本800万元，均不得从搬迁支出中扣除，而应在以后投入使用后计算折旧或摊销在税前扣除。 (2)甲公司搬迁中，搬迁固定资产费用化支出50万元作为搬迁支出，资本化支出500万元应计入搬迁资产的计税成本。 【观点】

1、是否需要专项审计?

应该说，2012年的40号文要比2009年的118号文进步了很多，不仅澄清了很多模糊的地方，很多实务中的问题也有了更多具有操作性的指引。不过，小兵一直在强调的一个事情还是需要注意，那就是搬迁收入、支出这两个核心的指标该如何认定并保障它的真实合理。因为这两个指标是整个制度设计的核心和基础，如果这两个指标实务中存在了瑕疵，那么一切的努力和进步都显得苍白没有意义。

当然，我们可以说我们可以依靠税务局时候的稽查来发现问题，可是显然税务局常规的一些核查手段并不能完全满足这种特殊企业行为的要求。小兵建议，是否可以引入专项评估审计制度，要求专业机构对企业发生的相关费用和支出进行评估和审计，以确定最终的企业搬迁结果，并最终作为税务机关税收管理的依据。

2、其他税收政策

在该部分内容中，我们只是强调了政策性搬迁的企业所得税处理，那么其他一些税收问题呢，小兵这里简单提示：

(1)搬迁收入不需要缴纳营业税(国税函[2008]277号、国税函[2009]520号);

(2)搬迁收入不需要缴纳土地增值税(《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》、财税[2006]21号)。

3、明确区分政策性搬迁与非政策性搬迁

从规则上来讲，为了鼓励企业多为国家的公益事业做出牺牲和贡献，在相关政策上还是对政策性搬迁设计了一些优惠政策。但是，需要注意的是，政策性搬迁不仅有着明确的界定，并且为了防止税收漏洞和损失，还在税收管理上对企业进行了一些要求，企业必须按照这些要求进行备案申报才可以，不然企业将无法享受政策性拆迁的一些优惠政策，只能按照商业搬迁进行处理。

第二篇：拆迁安置补偿政策措施

对置换农户的拆迁安置补偿执行当地被征地农民同等的拆迁安置补偿标准，对置换农户的安置补偿，可以采用现房安置、货币补偿和全部或部分到工业集中区置换标准厂房三种形式。对要求现房安置的农户，采取"等价交换、差额结算"的置换方法，即农村住宅交换商品房遵循等价交换原则，在土地使用权互不作价的前提下，镇(街道)要制定对农宅估价的实施细则和原则上按成本价确定的安置商品房的价格及楼层差价。对拟置换农宅的面积、质量进行价值评估，镇政府(街道办)给予相等面积(或按家庭人数折算)的商品房，交换的成套商品房价格小于或大于农宅评估价格的，进行差额结算。

对要求货币补偿的农户，在对其原农村住宅进行价值评估后，确定应得的安置商品房补偿面积。货币补偿总额为应得安置商品房面积的市场折算价扣除政府定销价后的差额，并可在此基础上适当提高补偿金。但选择该类补偿形式的农户其前提条件是已有其他住房，或只要求获取安置商品房中的一部分，从而申请全部或者部分采取货币补偿。农户接受货币补偿后，政府不再安排商品房置换。

对要求以原农村住宅全部或部分到工业集中区置换标准厂房的农户，按照应置换商品房的价格和面积，综合折算应置换的标准厂房面积，原则上标准厂房面积应大于商品房面积。置换后标准厂房的所有权和出租产生的收益归农户所有。

《实施意见》明确，对符合规定的出宅条件并已提交出宅申请的置换区(拆旧区)内农民，自愿放弃宅基地申请的，可安排一套面积约120平方米的商品房作为政策性补偿。

同时，《实施意见》规定，不得假借建设安置商品房的名义，搞房地产项目开发，所建安置商品房必须专门用于参与置换的农民居住用房，不得向社会销售;安置区内所建的经营性、公益性公共服务设施，其产权归参与置换的农户共有，用于出租的，出租收入要用于安置区的物业管理费用支出;农村住宅置换后，农户原宅基地使用权由原集体经济组织收回，并由县级市、区政府注销其土地登记，收回相关权证;动迁农户的户籍关系迁入社区管理，可以参照被征地农户基本生活保障办法，享受相关政策待遇，符合条件的可以直接纳入城镇社会保障体系，转为城镇居民。

文章来源：中顾法律 (免费法律咨询，就上中顾法律)

第三篇：北京房屋拆迁补偿政策问题

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北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

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从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

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他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

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须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

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担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

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商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目?这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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定

缩

小

征

地

范

围

政

策

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第四篇：关于请求拆迁政策给予补偿的报告

关于请求履行承诺按现行拆迁政策给予补偿的报告

某某单位：

我们原是某居民，居住在某地方，因历史原因形成村居混合。

某年上半年某市政府实施了改造工程急需要先行搬迁。为了能及时施工，必须及时搬迁。当时等领导亲临现场协调解决我们的住房拆迁事宜。为了保证建设工程的及时施工，上级领导和部门当时对我们作出承诺：只要我们支持政府建设能做到先行搬迁，即给我们享受相应的优惠政策，同时享受政府新出台的新政策。

为了支持政府建设，我们根据当时的协商承诺，立即先行了搬迁。同时也与公司签订了“拆迁补偿安置协议书”。该协议书第七点约定：“本协议未明确事项，按该地块拆迁安置细则及现行拆迁法规的有关规定执行”。现在政府已经新出台了拆迁安置细则和现行拆迁法规。根据新的政策，我们原享受的补偿待遇与新的政策补偿有许多相差。当时，我们是听政府领导的话，实施了先行搬迁，支持了政府建设。现在政府出台了新的政策，为了能公平、公正、合理地解决我们的问题，共同构建安定、稳定的社会环境，今特向上级和有关部门反映以上情况请求能履行承诺，按现行拆迁政策给予我们作出必要的合理的经济补偿。

特此报告。

报告人：某某居民

年月日

第五篇：房屋拆迁安置补偿协议房屋拆迁安置补偿协议（大全）

房屋拆迁安置补偿协议

甲方：齐齐哈尔名都房地产开发有限责任公司

乙方：孙成喜、孙国雷

甲方因建设需要，须拆除乙方的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称：名都花园小区，位于富区向阳委。

二、房屋基本状况

乙方在拆迁范围内有房屋两处，分别为坏男孩酒吧和宝洁浴池，建筑面积分别为：坏男孩酒吧：建筑面积488.69 平方米(姓名王墨产权证号00103077 ，约50平方米无照部分，已出售给孙成喜。乙方保证该房与王墨的经济关系已结清，与王墨的相关事宜由乙方负全责)。宝洁浴池 ： 811.29平方米(姓名 孙成喜 产权证号00237445 建筑面积78.48平方米;姓名孙成喜产权证号00113932 建筑109.58平方米;姓名孙成喜产权证号00200386 建筑面积623.23 平方米。以产权证为准。约200平方米无照部分)。

三、拆迁安置与拆迁补偿的总体原则：

坏男孩酒吧采用货币安置，宝洁浴池采用等面积回迁安置(价格找差)。 甲方安置乙方宝洁浴池回迁总面积约为：860平方米，以实际安置面积为准。

四、拆迁安置与补偿

1、宝洁浴池采用等面积回迁安置。

甲方安置乙方的房屋，位于名都小区3号楼

1、2层，回迁按同等面积补足差价，回迁面积约为 800 平方米。其中首层回迁价格为3500元/平方米，二层回迁价格为3000元/平方米(超出部分面积执行该价格)，首层与二层立体分割。按照房屋评估价格及动迁办按规定计算的应补偿金额后(以动迁办最终认定结果为准)，不足部分由乙方另行投资补足该款项。回迁面积按最终房产部门核定的面积为准，多退少补。

2、坏男孩酒吧采用货币安置，安置金额按照拆迁办规定的计算结果执行(以动迁办最终认定结果为准)。

3、除以上补偿外，甲方对两处房产另行补偿，补偿金额由以下部分组成，分别为：

1)两处房屋装修部分另行增加其它补偿 80万元。

2)洗浴装修的锅炉、水箱、多余的暖气片(应留够4平方米/片暖气片)归乙方

3)酒吧装修归甲方。

五、付款方法及交房时间：

合同签订后，甲乙双方共同到银行办理解除两处房产抵押手续，费用由甲方先行替乙方交付(乙方出具收条)。解除抵押后房照由甲方保管(给乙方出具手续)。同时甲方付给乙方总补偿款的50%，乙方搬家完成后，甲方付清乙方的全部补偿款，同时乙方交付房屋给甲方。

交房时间为：宝洁洗浴为签完合同后7天内。酒吧搬迁时间为2010年3月15日之前，在此期间属于甲方借用给乙方使用。如延期交付，乙方每天付给甲方总拆迁价款的1%作为租金。同时甲方有权利随时拆扒，造成损失由乙方负责;直至将安置宝洁浴池的房屋收回。

六、乙方家庭同意甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人孙国雷领取，回迁房屋名称

更名为孙国雷(更名事宜甲方给予配合)。甲方对乙方家庭成员中以及与原房主之间发生与拆迁房屋有关的经济纠纷等，一律不负责任。乙方与房照所有人王墨的经济关系与甲方无关，由乙方自行处理。

七、违约责任

甲方如不按协议规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额向乙方偿付违约金;甲方如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按协议履行义务。

乙方如经甲方按协议规定后，仍不搬迁的，由甲方对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

八、保密

双方保证对协议内容予以保密。未经同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

九、不可抗力

如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。

十、争议的处理

(一)本协议受法律管辖并按其进行解释。

(二)本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。

十一、解释

本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。

十二、补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

十三、协议效力

本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。合同执行完毕失效。

甲方(盖章)：_____________乙方(盖章)：___________

代表(签字)：_________代表(签字)：

年______月______日年______月______日