房地产行业税收案例

房地产行业税收案例（精选6篇）

篇1：房地产行业税收案例

房地产行业税收检查

房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加

[政策一] 《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；

（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。

[政策十] 国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一] 川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二] 国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三] 财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四] 财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五] 川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七] 国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三] 国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税

[政策一] 《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：

（一）以土地房屋权属作价投资入股；

（二）以土地房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

[政策二] 川财明电（1997）17号

在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号

我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号

契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号

同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。

[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号

居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号

2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。

[政策十] 财税（2001）44号

对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号

甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：

公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。

企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。

企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号

成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。

高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号

参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。

国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。

妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号

经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。

在 2006-07-27 08:18:41 发表: 统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税人签订土地房屋权属转移合同当天，或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、

篇2：房地产行业税收案例

为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为，国家税务总局今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装业；二是烟草行业，房地产行业税收专项自查提纲。烟草行业已于3月份自查完毕，查补税款上亿元，自查效果比较好，现在进入稽查阶段，同时国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合，要在房地产行业开展全面自查，官渡区地方税务局根据省局统一部署，本着为纳税人提供优质服务，构建公平和谐的税收环境，由我局张励纪检组长亲自组织召开房地产企业税收专项检查自查见面会，我主要是讲两方面内容：

一是就房地产企业税收专项检查自查的方向与大家进行探讨；

二是对房地产企业税收专项检查自查的工作作一些安排。

一、房地产企业税收专项检查自查的方向：

从近几年我们对房地产行业检查的情况来看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出，形成的原因一是企业主观故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，随着法制的不断健全，偷税的成本越来越高，风险越来越大，这部分企业还是需要转变观念，依法纳税；另外一种是企业财务人员对税收政策理解有误，那么就应该和主管税收机关、税收管理员多进行沟通，交流，税收管理员有义务对税收政策进行解释。下面我就对历年来在检查过程中容易出现的问题进行慨述：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：

（12个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种。

下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明

（一）房地产业营业税

1、检查应税营业额的合理性、完整性。

一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入，整改报告《房地产行业税收专项自查提纲》。

三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。

五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。

六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。

九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。

十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。

2、检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（二）房地产业企业所得税

篇3：浅谈房地产行业的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担, 而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金, 企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金, 必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类, 即企业自身资金积累、债务融资 (向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款) 和权益融资 (企业内部融资和公开上市发行股票融资) 。在三类融资方式中, 企业自身资金积累大代表企业经营状况良好, 但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转, 还需要面临双重交税的负担;由于房地产行业经营特点, 融资金额需求也很大, 因而会支付较大的利息成本, 不过借款利息一般可以税前扣除, 可以一定程度上抵减企业所得税的总额;更多的企业愿意使用权益融资, 不仅是这种融资方式成本较小, 而且可以有效优化企业的资本结构, 增强企业抗风险能力, 然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的, 不能起到抵税的作用。因此, 相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要, 进行合理税收负担考虑, 选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段, 最明显的就是土地增值税, 这部分税收虽然直接显示在销售环节, 但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定, 建造普通标准住宅进行出售的, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的, 应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率, 税率从30%到60%。在这种规定下, 房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点, 可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序, 适当的增加成本;这样一来, 在一定程度上增加扣除项目的金额, 达到合理避税的目的。

例如, 某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权, 建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知, 整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元, 项目销售预计为18200万元。此时, (18200-10000-5000) / (1 0 0 0 0+5 0 0 0) =2 1.3%, 企业需要交纳的土地增值税为 (18200-10000-5000) ×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整, 使可扣除项目增加200万, 那么, (18200-10000-5200) / (10000+5200) =19.73%, 刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件, 则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出, 但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面, 可以在有效避税的基础上, 提高商品房的品质, 有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中, 营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的, 它又是城建税、教育费附加计税的基础, 同时也能影响契税、印花税以及土地增值税, 因此, 销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是, 土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关, 因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数, 合理剥离价外费用, 恰当分离税种税率。具体地, 可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

(1) 剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定, 营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中, 为了吸引客户和提供更好的房源, 房地产企业将各种配备设施和服务 (如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等) 提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额, 无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额, 需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司, 负责这些代收费用的收取, 将这些费用从总销售收入中剥离, 进而减小营业税的计税金额。

例如, 某企业年度总代收费用为1000万, 这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万, 还要缴纳城建税和教育费附加5万左右, 相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司, 只要保证其经营成本低于这部分税负总和, 对于企业都是有利的。

(2) 分离税率

由于市场需求的变化, 现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房, 这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售, 则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%, 而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策, 房地产企业可以单独成立装修公司, 负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同, 这样, 房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者, 企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司, 只负责销售毛坯房, 然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析, 销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率, 充分应用税收税率变动临界点, 合理制定商品房销售定价, 可以有效增加企业税后利润。例如, 某房地产企业建造的普通标准住宅, 完工后计算的可扣除项目金额为800万元, 而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元, (1210-800) /800>50%, 则应缴纳的土地增值税为 (1210-800) ×40%=164万元, 税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元, 则20% (1190-800) /800<50%, 应缴纳的土地增值税为 (1190-800) ×30%=117万元, 税后利润为1190-800-117=273万元。第二种定价低了, 税后利润却比第一种定价要高, 由此可见, 合理利用税率临界点制定销售价格, 可以有效达到避税的效果。

另外, 企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点, 合理安排销售, 采用上述的承包装修任务等, 是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多, 在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意, 进行合理的税收筹划, 才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中, 会有一些相关的抵税项目以减少企业税收, 但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象, 因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策, 合理调整企业销售业务组成, 借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如, 很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主, 并确定收入, 就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售, 企业可以将其租给业主, 然后分期收取租金, 这样将这部分的收入划分为多个年度, 有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产, 用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税, 用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时, 也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样, 这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租, 打包收取租金, 则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大, 经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金, 企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划, 尽量减少税务业务中的误区和风险, 正确运用税收政策, 合理规避税收负担, 提高税后净利润。

参考文献

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学, 2010

[2]张莹.浅析税收筹划在房地产企业经营管理决策中的应用[D].会计之友, 2012年第12期下

篇4：论房地产行业税收筹划及应用

【关键词】房地产行业；税收筹划；应用；讨论

一、税收筹划与房地产行业相关内容

1.税收筹划

近十几年来，新兴的房地产行业为我国经济建设的发展做出了卓越的贡献。其拉动了资源矿产行业的发展，带动了就业，创造了巨大的经济价值。但是，房地产行业一直承担着较重的税收，不但税收种类较多，而且金额额度也较大，所以房地产行业的生存亦较为艰难，为实现利润最大化，房地产行业必须采取必要的税收筹划措施。

税收筹划的本质其实是缴费主体应用合理手段进行避税，目的是使缴税主体减少无必要的税收缴纳，增加利润总额。合理避税的要求是符合相关法律与政策，另外其必须在投资与经营活动发生之前进行。

税收筹划的方法很多，其中最基本筹划方法税额筹划方法、税基筹划方法和税率筹划方法。税额筹划方法比较简单，易于操作，其基本原理是依靠直接减少税收总额度降低缴税金额，该方法一般需要依托相关的优惠政策进行减税或者免税；税基筹划方法是依靠减少税收的基准数值来降低缴税金额，应该缴税数值等于税额（税基）乘以税率，因此，在一般情况下税收基准数值越小相应的缴税金额越小；税率筹划方法的原理是通过降低税率，减小缴费额度，影响税率高低的因素较多，使用该方法需要根据具体税种进行具体筹划。

2.我国房地产行业的相关情况

房地产在近些年来成为支持我国经济发展支热门行业之一，作为我国的新兴行业其有着明显区别于其他行业的特点。主要体现在房地产产品建设过程复杂、资金融合渠道多样性和生产周期长等方面。

房地产行业建设过程复杂，涉及范围广，包括立项、规划、融资、置地、拆迁、建设、预售、交易和物业等多个环节。其资金融合渠道较多，主要是金融机构贷款、房产预售款和股东集资等。其生产周期较长，资金回流速度缓，一般至少需要三到四年。综上可知，房地产行业的收入总额，建设成本与相关费用在不同会计期间的摊销政策会直接影响着行业的利润额度和纳税额度。

二、房地产行业税收相关情况

要进行税收筹划工作，必须首先了解我国房地产行业的基本税收情况，明确在房地产产品建设中缴税的主要环节和大比重税负的税种。

当前我国房地产行业的税收主要发生在房地产建设过程中的置地、预售和交易三个环节。置地时必须交纳契约税，有些项目还需交纳农耕地占用税；预售时期需呀交纳房产税和城镇土地使用税；在房地产交易过程中缴税的名目最为繁多，主要有企业所得税、土地增值税、城市建设税和印花税等。

一般情况下，房地产行业缴税额度最大的环节是交易环节，其中交易环节中所缴纳的企业所得税和土地增值税是房地产行业中税负比重最大的两个税种。

三、房地产行业税收筹划及应用

1.房地产行业的融资方式选择

房地产行业的融资手段较多，选择的融资手段不同可能会影响缴税的种类和额度，合理地选择融资的手段对减少税收的缴纳，实现企业利润最大化有着积极的作用。房地产行业投资资金数量大，依靠企业本身资金可能导致资金运转困难，也会增加缴税额度。但是若通过借贷融资，其贷款利息会在缴税之前给予扣除，因而减少所得税的额度，所以一般房地产企业均会采取向金融机构进行借贷的方式进行融资。

政府融资平台实质是以融资为主要手段进行经营发展的公司，主要是一些与城市建设，投资发展相关的企事业法人机构。

2.房地产行业税收筹划案例

A房地产投资公司进行旧城改造项目，该项目位于某经济开发区中心地段，总改造面积234.4万平方米，支付土地款100亿元，单位面积的土地价格约4200元，改造项目的主要用途为学校、商业中心、停车场和住宅等。

该项目如果选择企业自身积累资本进行融资，其应缴纳的土地增值税额度为47.87亿元，如果通过政府投资平台向金融机构贷款进行融资，其应该缴纳的土地增值税变为了45.45亿元。由此可以得出结论，A公司通过改变融资方式，进行税收筹划合理的为公司减少了2.32亿元的税收，增大了企业的利润。

B公司成立与2008年，注册资产总值5亿元，经过三年的迅速发展，该公司已经成为一家资质较好的以房地产开发经营与物业管理为主的房地产公司。

B公司的融资方式主要有三种包括向银行贷款，自筹资金和预收款资金，从2009年到2011年，B公司加大了税收筹划的力度，自筹资金的比重从45.4%下降到21.3%，而通过政府融资平台贷款融资的比重从32.6%增加到47.3%，由于另外的预售款资金本质也是贷款，因此通过政府融资平台向银行贷款所融资的占比重较大。经过三年的调整，B公司的利润水平不断提高，2011年的缴税数值相比2009年下降了3.5%，税收筹划的效果较为显著。

四、结论

笔者依据相关工作经验，在本文中简要介绍了税收筹划的基本概念与方法，分析了我国房地产行业现阶段的主要税收情况，通过实例具体论述了房地产行业的税收筹划和及应用，以期对房地产行业的税收筹划工作有所帮助。

要对房地产行业进行税收筹划，必须明确房地产行业税收的具体情况。房地产行业中占税收总金额比重最大的税种是企业所得税和地产增值税。通过向政府融资平台银行借贷进行融资可以减少土地增值税的缴纳，增加房地产行业的利润。

参考文献：

[1]孙宇阳. 我国房地产行业税收筹划管理问题研究[D]. 吉林：吉林大学，2013：15-27

[2] 唐鑫.房地产企业税收筹划及风险防范[D].四川：西南财经大学，2011：23-48

[3] 侯君. 浅议房地产行业税收筹划及应用[J]. 财经界（学术版），2013（24）.

作者简介：

篇5：确保房地产行业税收政策落实到位

——税务总局有关负责人详解房地产税收政策《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》下发后，国家税务总局负责人12日表示，各级税务机关要严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。他还就房地产行业税收政策做了详细解读。

税收优惠政策曾促进房地产发展

这位负责人指出，1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。

一、营业税。营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：

1、《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。

2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

三、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20％。

优惠政策：《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

四、契税。契税暂行条例规定：个人转移房屋权属按成交价格的3％--5％征收契税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

五、印花税。印花税暂行条例规定：商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。税收调控势在必行

这位负责人指出，上述优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业（包括住宅）已走出内需不足的阴影，发展速度加快。今年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行了分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了如下调整。

一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。

二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这

篇6：房地产行业税收案例

主要内容：

第一节、避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐 没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人

思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器

1、高难财技 不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

介绍系统化的税收风险管理方法。

------------第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨

一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法

2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险

3、未入帐房产的房产税问题

4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？

二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式

第三节 房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1 不为人知的税法故事

《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

□案例2 特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？ 分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？ 混合销售的三个要件是什么？

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

------------□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？