商品定金合同（通用8篇）
篇1：商品定金合同
商品房定金合同
（合同编号: 2010020215）
甲方：（卖方）：杭州万通时尚置业有限公司住所：杭州市拱墅区沈半路232号邮编 ：310015
法定代表人：吕和斌联系电话： 057164939343委托代理机构：×住所：×邮编 ：×法定代表人：×联系电话：×委托代理人：吕云宇住所 ：浙江省丽水市莲都区丽光新村六栋八号邮编 ：323000
证件名称：身份证证号： ***817联系电话 ：***
乙方(预订方)：倪海滨住所 ：浙江省vxx8号邮编 ：31xxx
证件名称：身份证证号： 3306211991xxx联系电话 ：1526xxx
法定代表人：×
委托代理人：×
住所 ：×邮编 ：×
证件名称：×证号：×联系电话 ：×
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就
乙方向甲方预订商品房事宜，订立本合同。
第一条 乙方预订座落杭州市拱墅区万通中心4#楼501室房屋（以下简称该房屋）。甲方已领取该房屋的所有权证（证书号：杭售许字(2012)第0095号），并经具有房产测绘资质测绘机构实测，该房屋建筑面积为241.2平方米。
第二条 甲、乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价
款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米24414元，总金额（人民币）伍佰捌拾捌万捌仟陆佰伍拾陆元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米
×元，总金额（人民币）×元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）×元
整。
第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币 5888656元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为10天（不超过十五天），乙方于 2012年10月18日前到杭州市拱墅
区沈半路232号与甲方签订《商品房买卖合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。
第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第七条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；
2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房产权利的。
第八条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：
1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；
2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。
第九条 甲乙双方应当在约定的期限10（不超过十五天）
内签订商品房销售合同。约定期限内未签订的，本合同自动失效。
第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：
1、提交杭州仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第十一条 本合同一式4份，甲乙双方各持2份，×、×各执一份。
甲方：（签章）乙方：（签章）
杭州万通时尚置业有限公司倪海滨
2012年10月10日2012年10月10日
篇2：商品定金合同
住所：天津
负责人： 职务：董事长
被告：天津市yyyyyyyyyy置业有限公司
住所：天津，邮编
负责人： 电话：
被告：zzzzzzzzz公司
住所：天津市
负责人： 电话：
诉讼请求：
1、被告天津市yyyyyyyyyy置业有限公司立即为原告办理商品房买卖合同登记备案手续、房屋产权登记手续;
2、被告天津市yyyyyyyyyy置业有限公司向原告支付从20xx年x月xx日至房屋产权登记手续办理完毕之日的违约金，支付标准为总房款的10%/年(按约定)，二被告承担连带责任;
3、诉讼费用由二被告承担;
事实和理由：
20xx年x月x日，原告和被告天津市yyyyyyyyyy置业有限公司(下称“yyyyyyyyyy置业”)签署四份《天津市商品房买卖合同》，购买天津市楼底商四套，合同编号分别为(以下统称“购房合同”)，同日，原告和二被告共同签署《商品房买卖合同补充协议》，约定买卖双方违约责任，并由被告zzzzzzzzz公司为被告yyyyyyyyyy置业提供连带保证责任。
20xx年x月x日，原告按照约定将总房款x万元支付被告，但被告yyyyyyyyyy置业至今没有给原告办理合同登记备案手续、房屋产权登记手续。20xx年x月xx日，原告和被告yyyyyyyyyy置业签订《补充协议》进一步明确被告yyyyyyyyyy置业的违约事实和违约责任，被告yyyyyyyyyy置业应当赔偿原告因此遭受的经济损失和权益，直至房屋所有权登记手续办理完毕。
以上事实，有购房合同、《商品房买卖合同补充协议》、《预售款专用收据》、《补充协议》等证据予以证明。根据我国《民法通则》及《合同法》等相关法律规定，原告依法被告履行合同义务，并承担违约责任。请求贵院查明事实，判如所请。
此致
天津市x人民法院
具状人：
篇3：商品房预售合同效力分析
一、商品房预售合同的有效条件
1. 预售方主体资格条件符合。
开发企业进行商品房预售应当满足一些基本条件:必须是经土地管理部门核准, 已经全部交付土地使用权出让金, 取得了商品房开发项目的土地使用权;商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项, 已申领了固定资产投资许可证;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已确定施工进度和竣工交付日期;预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记, 取得了《商品房预售许可证》的。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时, 应出示房地产开发企业的委托书, 委托书必须载明委托单位的权限。
2. 预售合同双方意思表示真实一致。
合同双方信息不对称, 承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况, 承购人才能在知情的基础上做出自己真实的意思表示。
3. 预售合同内容和形式的合法性。
内容合法是指合同内容不得违反相关的法律法规, 任何人不得利用预售商品房合同进行非法的活动。形式合法是指必须由预售方与预购方签订书面形式的合同。
二、商品房预售合同无效及民事责任
商品房预售合同无效是指已经成立的商品房预售合同由于不符合或违反了有关法律、法规所规定的效力要件, 从而不能在商品房预售双方当事人之间产生预期的法律效力。换而言之, 即商品房预售合同的无效是违反了其有效所必须具备的有效条件, 从而产生了无效的法律后果。具体而言, 预售合同无效分以下情况:
1. 开发企业不具备主体资格。
开发企业存在以下情形之一:无《商品房预售许可证》, 采取欺骗手段伪造许可证;未按时交纳土地出让金, 未取得土地使用权证书;无建设工程规划许可证;投入建设的资金未达到法定的资金额度。
2. 预售商品房存在物和权利瑕疵。
开发企业虚设商品房进行欺诈, 与承购方以并不存在的标的物为对象而签订商品房预购合同;所交付的商品房不符合预售合同的相关约定;就同一标的物多次与不同的承购人签订商品房预售合同的。
3. 一方欺诈、胁迫、乘人之危与对方签订合同。
预售商品房合同的任何一方采取欺诈、胁迫、乘人之危手段与对方签订合同。或者双方恶意串通损害第三人和集体的合法权益而签订的合同都是无效合同。
三、无预售许可证商品房预售合同的效力
1. 无预售许可证违反法律强制性规定。
根据我国预售许可证强制取得制度, 取得预售许可证属于公法上的强制性规定, 当事人必须遵守。
2. 无预售许可证的预售合同效力分析。
无预售许可证商品房预售合同属于有瑕疵的合同。《城市房地产管理法》第44条第1款第4项强制要求商品房开发经营者在进行商品房预售时应当取得预售许可证明的规定属于取缔性规定而非效力性规定。商品房预售合同并不因为商品房开发经营者无预售许可证就应当宣布为无效, 当购房者明知商品房开发经营者无预售许可证, 但仍与之签订商品房预售合同的, 应当认定商品房预售合同无效;当商品房开发经营者隐瞒其无预售许可证的事实, 欺骗购房者与之签订商品房预售合同的, 应该认定商品房预售合同为可变更可撤销的合同。
3. 无预售许可证预售合同的司法救济。
在商品房买卖合同订立以后, 买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的, 或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的, 如果买受人想反悔的, 这时可以选择下列方式:起诉申请认定该合同无效, 并可以请求双倍返还已付购房款;申请撤销该合同, 并可以请求双倍返还已付购房款;如果开发商既有“故意隐瞒”或“提供假证”, 又根本就不能取得《商品房预售许可证明》的, 而导致商品房买卖合同的目的根本不能实现的话, 购买人还可以选择“解除合同”, 并可以请求双倍返还。
四、预售合同登记备案的效力影响
商品房预售合同属不动产买卖合同, 根据相关法规, 双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。登记备案与预售合同本身的效力相分离, 备案登记是商品房预售合同的对抗要件, 只能对抗第三人, 预售合同备案登记与否并不影响预售合同的效力。
五、分析总结
商品房预售合同的效力问题, 在理论上重要而复杂, 在实务中对当事人尤其是购房者利益影响甚大, 不应当简单判别其有效或无效。将强制性规定进一步区分为效力性规范和取缔性规范, 只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。无预售许可证商品房预售合同存在瑕疵, 不能仅仅因为开发商无预售许可证就宣布商品房预售合同无效, 对其效力的分析应该区分不同情形, 分别对待。如此才能真正实现法律的目的, 并保护购房者的合法权益, 保障商品房预售市场的规范。
参考文献
[1]2012年全国企业法律顾问执业资格考试用书:企业法律顾问实务分册.北京:经济科学出版社, 2012[1]2012年全国企业法律顾问执业资格考试用书:企业法律顾问实务分册.北京:经济科学出版社, 2012
篇4：商品定金合同
【关键词】商品房；定金；风险；应对措施
在购买房屋中，合同的签订是保障双方合法权益的重要保障，一旦签订了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出现矛盾，就需要从法律的角度进行解决。最常见的问题就是在购买房屋前，购房者会交付定金，如果在交付定金后又失去了购买的意愿，此时想要开发商顺利的退回定金可以说是难上加难，究竟在商品房买卖中，定金存在何种风险，应该采取何种方式进行解决，相信人们对此并不了解，因此本文对此进行了详细的论述，希望在今后的实际情况中，可以令更多的人们对这一问题具有系统的认识。
1、案例分析
2011年，王女士打算购买一套商品房，在经过对市场的详细考察后，她看中了一套商品房，并随即与开发商签订了合同，决定购买此房。在签订《商品房认购书》后，王女士还在签订的当日缴纳了合同中所述的定金，共计四万元人民币，同时还规定即自签订认购书的当日算起，十五日内必须要进一步签订具体的购房合同。王女士依照认购书中的要求缴纳了定金，也在规定的日期内前往开发商处打算进一步签订购房合同。但是在签订具体购房合同的过程中，王女士经过认真的审核，对于其中的一些条款表示出异议，并没有草率进行签字，在与开发商针对存在异议的条款进行协商的过程中，双方并没有达成一致的意见，同时开发商也明确的表示合同中的条款并不能进行修改，必须要按照以上的内容签订合同，所以最后合同并没能如愿的签订。事后王女士不想购房并要求开发商将定金退还，但是开发商拒绝了王女士的要求，拒绝的理由是没有在规定时间内对相关事宜进行谈判，购房合同也已经签订了正式的版本，所以不予退还定金。此时，就产生了本文所提到的定金风险，王女士的定金是否能够通过法律途径予以要回，答案是肯定的，开发商应该退还王女士的定金共计四万元。下面笔者对此案件进行详细讨论。
2、购房买卖中的定金风险
首先，要对《商品房认购书》的性质具有一定的认识，这是在购买商品房前签订的一份合同，但并不是买卖合同，只是达成了购买的意向，所以如果开发商将其作为买卖合同不予退还消费者的定金，明显是不合情理的，并且也不具有法律的约束力。相关规定对担保法做出过如下的解释，就是说定金是双方进行交易的约定，如果将定金作为担保，对合同起到约束性的作用，并且购买者也就是交付定金的一方并没有订立主合同的意愿，那么购房者并不具有要求返还定金的能力，但是如果开发商，即接受定金的一方主观上拒绝对主合同进行签订，那么就需要以双倍的价格返还定金。相关适用法律对购房认购作出了如下规定，一是在没有签订商品房买卖合同的前提下，可以依照相关法律的规定进行处理。二是未签订合同的主要原因并不在于购房者，那么开发商有权将定金返还给购房者。购房定金在法律中的性质表示为立约定金，而并不是履约定金，所以在没有签订合同时，定金的主要作用是作为对守约一方的保护以及救济，必须要建立在诚信的前提下，这样才能在最短的时间内完成购房正式合同的签订。但是由于购房者自身的问题，并不能履行购房意愿时，则不能要求返还定金。由此可知，定金对于买卖双方来说均具有一定的风险，但是只要满足诚实守信的原则，就能够将风险降到最低，以达到双方顺利合作的目的。对于买方来说，由自身原因造成无法购买房屋，对卖方造成了一定的损失，所以定金就不能返回。对于卖方来说，不能购房的原因是卖方引起的，那么就应该将定金双倍返还给买方。所以，在认购书中规定的时间内对具体的购房协议进行商讨并且签订购房合同，但是却因为购房合同中的部分条款存在异议，买方并不认同，并且拒绝签订合同的做法是正确的，并不具有责任，卖方的回应也就不成立了。因此必须要退还给买方事先交付的购房定金。如果卖方拒不接受，买方也可以向人民法院提起诉讼，要求返还定金。由上述的案例可知，王女士是在规定的时间内前往开发商处进行合同洽谈的，所以满足购买房屋的条件，并且其做法也符合合同的义务范围，正式购房合同的签订并不能以认购书定金作为认定，在现实生活中，类似的事件十分普遍，可以说是购房买卖中最常出现的问题之一。开发商为了获得更多的经济利益故意拒绝返还定金，实际上具有一种半强制性的意味。一些购房者也就因此购买了房屋，而忽视了对自身权益的保护。如果发生诉讼，购房者负有举证责任，具体来说，只有举证证实自己没有违约才能要回定金；购房者在诉讼审理中要举证来证明自己在认购书约定的时间，曾经去和开发商商谈过签订购房合同的事实成立，就成为是否能够胜诉要回定金的关键所在。
3、应对措施
针对这个问题，平时注意收集证据尤为重要，下面准备了几种方案来帮助购房者作出决策：（1）注重落实当事人洽谈协商购房合同的整个过程录音、摄像，证明双方洽谈协商购房合同的时间、地点及对合同条款不能协商一致而导致不能签约的事实；（2）双方洽谈协商一次如果不能奏效的话，可以多次进行商讨。每次洽谈协商未果后，以书面形式约定下次面谈协商时间，对方当然要签名，签名写在空白处就可以了。如果再有些双方的异议要点的内容就更好了；（3）在认购书约定时间内以有证据证明的书面方式向开发商提出合同的某些条款或者修改意见；（4）洽谈协商购房合同时最好请公证人员一起去，假若不能谈成，就请公证人员就谈判的确切事实作出公证，虽然此种方法比较好，但需要费用。
4、结语
综上所述，在购买商品房时，一定要对合同的相关细节进行详细的研究，如果发现存在异议，可以进行协商，并且在有公证人员的前提下对事实作出公正，这样才能维护购房者的合法权益，并且达到返还定金目的，希望通过本文的论述能够对人们提供一定帮助。
参考文献
[1]杨峥嵘.商品房预售适用预告登记制度之管见[J].法学评论，2008（01）
[2]陆宝丽.浅析商品房买卖合同中的问题[J].法制博览（中旬刊），2013（10）
篇5：商品房买卖定金合同范本
买方(下称乙方)：_________________________
甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得南京市_________区_________地块_________平方米国有土地使用权，土地使用权年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日止，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称_________坐落_________。项目总平面见附件1。
甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订阅本契约
注意
1.如房屋为共有，共同购买人的名字要写全。
2.看清土地使用权的年限以避免权益受损。
3.此条为买卖契约标的的详细状况，应尽量详尽、明确，以便交付、验收时对照。
第一条 标的
第一款 乙方向甲方购买上述商品房中_________幢_________单元_________室房屋;该房屋使用功能为
住宅(住宅/办公/商业)
该房屋主体建筑总层数_________层，其中_________米以下_________层，_________米以上_________层;属框架框架/框剪/砖混)结构，层高_________米。
该房屋建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公用分摊面积_________平方米。
与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施及其标准见附件2，该房屋的套型及分层平面位置见附件3，装修装饰及设备标准见附件4。
第二款 本契约所称“该房屋”，包括其占用土地范围内国有土地使用权，该房屋的土地面积在乙方办理国有土地使用权登记时由政府主管部门核定。
第三款 甲方已申领宁内销_________第_________号《南京市商品房销售/外销许可证》，依法可以销售该房屋。
注意
1.审查开发商的销售许可证所列房屋是否已包含所要购买的房屋在内。
2.不要疏漏层高，注明套内建筑面积及公用分摊面积。
第二条 价格
乙方购买该房屋以建筑面积计算单价为_________元/平方米，房款合计(大写______________元整)(小写：_________)，币种为人民币。
注意：购房单价应以双方实际商定的价格为准，谨防出现多重价格，如有让利，应当明示。
第三条 定金及其处理办法
第一款 乙方应于_________年_________月_________日前向甲方支付定金(大写______________万)(小写：_________元)，币种为人民币。
第二款 甲乙双方履行契约时，定金按下列第_________种方式处理：
1.在乙方履行附件5最后一次付款时，充抵房款。
2.在空白时，甲方一次性返还乙方。
注意：为使购房手续简化，此款建议选择第一种方式处理。
第四条 付款方式及时间
第一款 乙方按照本契约附件5载明的付款方式和时间向甲方支付房款。
第二款 如乙方违反本契约附件5的约定，乙方承担下列第2种违约责任;但甲方解除本契约的除外：
1.按照中国人民银行同期贷款利息，向甲方支付未付到期房款逾期间的违约金。
2.按照每万分之_________计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金。
3._________________________________________________________________
第三款 (以下适用于一次性付款)经甲方催告后____天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到总房款式____%的，甲方有权解除本契约，并按下列第_________种方式处理：
1.甲方于解除本契约后15天内将已付房款退还乙方，定金不返还;乙方按总房款的_________%向甲方支付赔偿金.
注意：赔偿金的比例与甲方违约的情形应当对等，购房者更要考察甲、乙双方哪一方违约的可能性最大。
2.__________________________________________________________________
第四款 (以下适用于分期付款)经甲方催告后______天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到总房款___%的，甲方有权要求乙方支付全部房款或解除本契约，甲方解除本契约时，按下列第1种方式处理：
1.甲方于解除本契约后_________天内将已付房款退还乙方，定金不返还;乙方按总房款的_________%向甲方支付赔偿金。
注意：提示事项同上
2.________________________________________________________________
第五款 (以下适用于分期付款方式)甲乙双方解除本契约时，按以下约定处理：
____________________________________________________________________
注意：
1.就付款方式的期限以及迟延付款所应承担的责任须明确约定，以防产生纠纷无约可依。
2.如果选择按揭的方式支付房款，注意约定如贷款不获银行批准时的解决办法和处理方式。
第五条 (本条适用于预售商品房)预售款的专用
第一款 该房屋竣工前，《_________》商品房的预售款应用于有关该房屋的工程建设，由开户银行监管。
第二款 甲方如将该预售款挪作他用，视为甲方可能丧失履行债务能力;乙方有权中止履行本契约，甲方在_______天内不提供相应担保的，乙方有权解除本契约，并按下列第_________种方式处理：
1.甲方应于本契约解除后_________天内将已收房款及双倍定金返还乙方;并按总房款的_________%向乙方支付赔偿金。
注意：赔偿金的比便应不低于乙方按揭贷款的利率，否则购房者的权益无法得以真正的维护，最终遭受损失的仍将是购房者。
2.__________________________________________________________________
第六条 房屋交付时间
第一款 甲方应于_________年_________月_________日前将该房屋交付乙方。
第二款 甲方逾期交付该房屋的，甲方承担下列第_________种违约责任;但乙方解除本契除外：
1.按照中国人民银行同期贷款利息计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。
2.按照每天万分之_________计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。
3.__________________________________________________________________
注意：
1.选择第2种方式处理的应注意违约金的比例与乙方逾期付款的违约金等。
2.有些开发商往往要会求购房者给予以3个月左右的交付宽限期，但并不承担违约责任，此处“陷阱”一定要防。
第三款 甲方逾期交付该房屋，经乙方催告后30天内仍未履行的，乙方有权解除本契约，并按下列第1种方式处理：
1.甲方应于本契约解除后15天内将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款_________%向乙方支付赔偿金。
2.___________________________________________________________________
注意：
1.逾期交房的催告期不要约定太长。
2.在选择解约的情形下，违约金的比例应高于银行货款利率，以防开发商在房屋涨价时，不惜违约而另卖高价。
第七条 (本条适用于分期建设、分期验收交付的项目)公共配套设施的交付时间
第一款 甲方应按附件2载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配配套设施交付使用。
第二款 如甲方逾期交付上述公共配套设施的，甲方承担下列第_________种违约责任;但乙方解除本契约的除外：
1.按照每天万分之_________计算，向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。
注意：此处应明确约定清楚，有些开发商经常将此处填为空白，而交房时，很多配套设施如道路、水、电、气等根本无法使用，以致房屋实际无法使用，贻害不浅。
2.双方约定其他处理方式。
第三款 甲方未按前款约定的时间交附件2中第1-6项公共配套设施，经乙方催告后30天内甲方仍未履行的，乙方有权解除本契约，并按下列第1种方式处理：
注意：明确注明，如道路、绿化、水、电、气、防盗系统等。
1.甲方应于本契约解除后15天内，将已将房款及双倍定金返还乙方，并按总房款的_________%向乙方支付赔偿金。
2.____________________________________________________________________
第八条 房屋交付标准
第一款 甲方应按第一条约定的标准交付该房屋。
第二款 第一条约定的该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按照下列第______种方式处理：
1.按《南京市房地产交易管理办法》第17条规定的处理办法执行。
2.按建设部《商品房销售管理办法》的规定处理。
注意：面积误差选择按《南京市房地产交易管理办法》或建设部《商品房销售管理办法》的规定处理，不能选择按实际面积多退少补。
第三款 甲方交付该房屋与第一条约定标准不符合的，甲方承担下列第1种违约责任，但本条前款和第4、5款另有约定除外;乙方也可以解除本契约：
1.单价降低每平方米_________元，并一交付该房屋后30天内与乙方结算。
注意：此处交付的标准应包括房屋结构、层高、室内及公用分摊面积，如不符合要求，则乙方有权选择解除合同，甲方降价或甲方按总房款的百分之_________承担责任，并加倍赔还定金。此处用“空白”是不明智的。
2._________________________________________________________
第四款 甲方交付该房屋的公共配套设施低于附件2约定标准的，甲方承担下列第1种违约责任;甲方低于附件2约定标准交付附件2中第_________项公共配套设施的，乙方也可以解除本契约：
1.单价降低每平方米_________元，并于交付后30天内与乙方结算。
2.采取补救措施使其达到附件2约定标准。
3._________________________________________________________
注意：如甲方交付房屋的公共配套设施装饰装修低于约定标准，可根据具体情况约定由甲方进行补偿，直至解除契约。
第五款 甲方交付该房屋的装修及设备低于附件4约定标准的，甲方承担上列第1种违约责任：
1.按有关装饰装修及设备的重置价差价双倍赔偿乙方。
2.采取补救措施使其达到附件4约定标准。
3._________________________________________________________
注意：此处可约定，如争取补救措施仍不能达到约定标准的，则按重置差价双倍赔偿乙方。
第六款 乙方依本条上述约定解除本契约时，按下列第1种方式处理：
1.甲方应于本契约解除后15天内，将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款的_________%向乙方支付赔偿金。
2._________________________________________________________
第九条 工程质量验收
第一款 甲方取得有关工程验收合格证明文件后，方可将该房屋交付乙方使用。
第二款 该房屋交付后，如有关建设工程质量监督机构责令停止使用的，甲方承担下列第1种责任：
1.视同甲方自始未交付该房屋，并赔偿乙方因此蒙受的一切损失。
2._________________________________________________________
注意：可选择甲方承担第一种责任。
第十条 房屋交接手续
第一款 甲方交付该房屋时，应书面通知乙方;乙方应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与甲方办理交接手续，甲乙双方交接钥匙，签署房屋交接单(见附件6)，即为交付。
第二款 若乙方在上述书面通知送达之日起30天内未对该房屋进行验收的，按下列第_________种方式处理：
1.甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理费;该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
2.注意：此处交接时间不宜太短且管理费不宜太高。
第十一条 质量保证书和使用说明书
甲方交付该房屋时，应当向乙方提供附件6《质量保证书》和附件7《使用说明书》。
第十二条 房屋保修
第一款 保修期按甲方提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定最低保修期。保修期自该房屋交付之日起计算。
第二款 该房屋在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列第_________种约定赔偿乙方：
1.乙方实际损失。
2._________________________________________________________
注意：此处可约定实际损失的范围。
第三款 该房屋在保修期内发生重大质量问题，严重影响正常使用的，经有关部门认定系甲方责任的，乙方有权解除本契约。
第十三条 物业管理
有关该房屋的物业管理约定见附件8。
第十四条 权利瑕疵担保
第一款 下述第三人对该房屋享有下列第_________项权利;甲方保证，该第三人已书面同意甲方将该房屋出卖给乙方：
1._________(第三人)的抵押权。
2.承租人(第三人)：_________的权利。
3._________________________________________________________
注意：
1.尽可能不购买存在权利瑕疵的房屋。
2.可以该房屋有对外出租，抵押的情形，应予明确。
3.可以补充约定如甲方隐瞒权利瑕疵情况下的赔偿责任。
第二款 甲乙双方按下列第_________种方式处理上述第三人权利：
1.(以下适用于抵押权)甲方应于本契约生效后_________天内取得上述第三人不向乙方主张上述抵押权的书面保证，并于办理该房屋产权交易过户手续前消灭该抵押权。否则乙方有权立即解除本契约，并要求甲方赔偿占总房款_________%的赔偿金。
(以下适用于承租人的权利)甲方应于本契约生效后_________天内征得上述第三人同意，从_________时起将甲方的有关租赁合同权利义务转让给乙方;并对预收租金按实与乙方结算。
2.双方约定的其他处理方式。
第十五条 产权转移手续
第一款 该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方输该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。
第二款 如违反前款约定，则不协助方向对方承担上列第1种违约责任：
1.按每天_________元计处，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。
注意：应约定如果甲方的原因现使乙方不能取得房地产证的情形如何处理及赔偿责任。
2.____________________________________________________________
第十六条 通讯
一方向对方发送的有关本契约的通讯，以本契约载明的通讯地址为送达目的地。若需变更通讯地址，应当及时通知对方;否则，造成有关通讯不能送达或送达不到的，在一定合理期限后即视为送达。
第十七条 期间
本契约关于期间的约定适用《中华人民共和国民法通则》关于期间的规定。
第十八条 生效条件
篇6：商品定金合同
定购协议解除函
（先生/女士）： 您与三明环球房地产发展有限公司于年月日签定《商品房定购协议书》，（以下简称《定购书》），自愿认购其开发建设的“五洲·第一城”房产号楼单元室。由于您本人没有在约定时间内与其签订正式《商品房买卖合同》，致使《定购书》约定的内容无法履行。
根据《商品房定购协议书》第四条的规定：“乙方承诺在签定《定购书》后日内，携本协议到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关事宜。该《商品房买卖合同》、《补充协议》经永安市住宅保障与房地产管理局审核备案，乙方不得以任何借口拒签，如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售。同时乙方已交的定金不予返还。” 您的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。
本公司经过认真审核相关资料，认为您的违约事实客观存在，证据充分，为此，您购买的“五洲·第一城”B地块二期号楼单元室已另售他人，现郑重告知您：请您于接到本通知 7 日内来我公司办理交接手续。
特此函告！
三明环球房地产发展有限公司
篇7：商品定金合同
——兼析〈商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉相关规定
四川攀枝花东荣律师事务所 王文胜
笔者前两天陪同一位委托人签订了一份商品房买卖合同，对在签约过程中的一些遭遇颇有感慨，恰逢最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），现结合当时的遭遇和该《解释》的有关条款规定，谈一谈如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险。
该委托人是在见到某开发商在报纸上打出的“首付＊万元，即可入住”的广告后慕名前往的，在没有对整个售楼过程进行全面详细了解，没有看到相关的正式合同的情况下，听信售楼小姐的介绍，该楼盘如何如何好，条件如何的优惠，可以办理银行按揭贷款，遂即选定了一套价值２０多万的房屋，交了定金，签署了《认购协议》。该《认购协议》写明了买受人所选定的房屋和应在约定时间内签订正式的商品房买卖合同以及定金的相关规定。该委托人在交了定金、签订了《认购协议》后，觉得自己当时有些太草率，怕有什么风险，就找到事务所，要求在他签合同时把把关，审查一下合同，以降低风险。
接受委托后，笔者和另一位同事对该楼盘进行了相应的调查了解。原来该楼盘是预售房，只不过该预售房基本上已完工，如果签订了正式商品房买卖合同，开发商马上就可以将钥匙交给用户进行装修，这就是开发商所说的“可以入住”。经审查，该预售楼盘的有关手续是齐全的，但在审查商品房买卖合同条款时双方出现了分歧，对一些具体的条款，如违约责任、按揭贷款、办理产权证时间、开通电梯及相关辅助设施的时间等条款，买受人提出了一些修改意见，但开发商售楼人员以买卖合同是国家印制的，条款是公司制定的，是格式合同，不能修改为由，拒绝作任何修改。该委托人是个个体工商户，是准备以银行按揭贷款并以该商品房为担保的方式购买该商品房的，如果办不到按揭贷款是不会交定金购房的的。售楼小姐在介绍时说开发商和提供按揭贷款的银行银企关系很好，办理按揭贷款没有问题，一定能办的下来。但据我们向该银行了解到的情况是，银行只对有稳定经济收入的，比如国家机关工作人员、大企业的职工，才给予按揭贷款，个体工商户不符合条件，不予放贷。我们将该情况向开发商的售楼人员说明后，售楼人员一再口头承诺一定能办得到按揭贷款，并说公司已办理了多起类似业务。我们提议一起到该银行去落实一下，售楼人员打电话给该银行的业务人员，银行的业务人员来后，我们将相关情况作了介绍，银行的人员说他们要根据买受人的具体情况作风险评估，是个体工商户的，要有担保人，即使这样，也不能保证银行一定会发放贷款。我们向售楼人员提议，如果银行按揭贷款能够办下来，就继续履行合同，如果办不下来，双方解除合同，开发商将买受人已付购房款返还。售楼人员说可以，但只是口头承诺，仍然以买卖合同是格式合同，不能修改为由，就是不同意将这一条写入合同；而且售楼人员还要挟说，今天是《认购协议》中规定的签订正式合同的最后一天，要么合同一字不改的按照开发商的要求填写，要么不签合同，做弃权处理，定金不退。我们针锋相对地说，合同如果不做修改，我们是不会签订的，合同不能签订的责任不在我们而是在公司方面，公司应该双倍返还定金。
双方为此僵持不下，最后还是打电话找到该公司的经理，其同意将“如在＊月内不能办理按揭贷款，买卖合同解除，买受人所付购房款无息返还”这一条加上后，才将该商品房买卖合同签订了。合同虽然是签订了，但由于存在的不确定因素，委托人在这几个月中不敢贸然进行装修，以免造成损失，本想在这几个月比较清闲的时候装修房屋的打算落了空，只有让该房屋限制一段时间。
此前，笔者作为一些开发商的法律顾问拟定、审查过不少商品房买卖合同，都是站在开发商的角度考虑，而且这些单位比较诚信，没有出现过类似的纷争，这次是完全站在一个买受人的角度去看商品房买卖合同，发现开发商在定金认购（订购、预定）、担保贷款方面有意无意之间设置了陷阱，加大了买受人的风险，而新公布、将于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第４条、第２３条对此有明确的规定。
虽然《解释》对商品房买卖合同的许多方面作了很详细的规定，具有很强的操作性，但《解释》毕竟不是合同文本，相信随着《解释》的施行，现在比较通用的商品房买卖合同将会做较大的修改，不过这需要一个过程，现阶段买受人在签约时如何充分利用好《解释》，维护自己的合法权益，是一个值得探讨的问题
对于第一次签订商品房买卖合同的买受人来说，如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，只看《解释》的第４条、第２３条，在具体操作起来难免还是有困难，笔者认为，关键在于这两条规定在实践中容易引发争议，甚至会加大买受人的相关风险。《解释》的第４条规定“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”那么在本案例中，开发商执意不同意对其所谓的格式合同作任何修改，而买受人又无法接受其某些条款，双方在签订《认购协议》、交定金时又未对买卖合同所有条款达成一致，对此种情况下未能订立商品房买卖合同，责任是应该在开发商呢，还是买受人？必然造成公说公有理、婆说婆有理，各持一词的局面，开发商很可能仗着财大气粗，将其收取的定金拒不退还，买受人只有要么被迫接受开发商的格式条款，要么与开发商抗争到底，法庭上见，承担不必要的定金风险。对于担保贷款，《解释》第23条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条款并没有消除隐含的对买受人不利的担保贷款风险。开发商的销售广告和销售资料上一般都标明某某银行提供多少年多少成按揭，许多经济不宽裕的买受人也正是冲着能办理银行按揭贷款才去买房的。由于签订商品房买卖合同和银行按揭贷款合同不是同一时间，不是同一个主体，中间有时时间间隔还比较长，如果最后银行不同意发放按揭贷款，未能订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，应当解除，《解释》第23条对此有规定，问题在于，如果由于买受人不符合银行贷款条件造成不能订立商品房担保贷款合同，该如何认定责任？是应认为由于买受人的原因呢，还是不可归责于当事人双方的是由？如果认为是买受人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，开发商不仅可以请求解除合同，还可以要求赔偿损失。作为买受人来说，实在是冤得很。买受人在签订商品房买卖合同时，并不知道自己不符合银行的放贷标准，是办不到银行按揭的，此时银行也还没有全面介入进来，没有对买受人进行资信调查，只是进行一些现场解答。这种情况下解除合同，过错并不在买受人，让买受人承担违约责任赔偿损失，如果买受人对房屋做了装修的话，还要承担装修费折价处理的损失，显然有失公平。如果认为这是不可归责于当事人双方的是由造成的，虽然买受人不承担违约责任，但对于已经装修了的买受人来说，还要承担装修费折价处理的损失。
笔者认为，要想比较完善的防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，应当以相关法律法规和《解释》为依据，根据具体情况，在签订认购、订购、预约协议和商品房买卖合同时增加一些补充条款，要末在认购、订购、预约协议中将商品房买卖合同的主要内容明确下来，并注明如签订的正式合同与本协议内容不同，视为开发商违约，定金双倍返还，协议解除；或者在签订认购、订购、预约协议时，将正式商品房买卖合同的条款认真研究后保留一份，注明以其作为正式商品房买卖合同签订样本，不得变更相关内容，否则按定金规定处理；或者不需要签订认购、订购、预约协议，直接签订商品房买卖合同。在认购阶段，开发商为了销售，很多条款都好协商，不像交了定金后，再签订商品房买卖合同时那么难以协商，以此来防范定金风险。在协商具体条款时，可以对担保贷款作出详细的约定，如果办不到银行按揭贷款时，应如何处理，解除合同的话，装修费用如何处置，以此来防范担保贷款风险。
篇8：论商品房预售合同的若干问题
一、商品房预售合同的性质
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的, 属于买卖合同的一种, 但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同, 如:第一, 预售的标的物是尚未建成的房屋;第二, 依照合同由承购人支付房价款, 承购人取得的是将来的房屋使用权;第三, 预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四, 从合同成立到标的物交付需要较长的周期[1]。因而, 理论上对于商品房预售合同性质的认识, 还存在着许多不同的意见。
在合同法中, 合同有预约合同与本合同之分, 它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同, 简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力, 二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同, 所以, 当事人一方只能请求对方订立合同, 而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么, 商品房预售合同是否为预约合同呢?对此, 学者们的看法并不一致。有的学者认为, 商品房的预售是预约交易行为, 商品房预售合同即商品房交易预约合同。本人认为, 因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成, 所以带有“预售”的字样, 但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中, 预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定, 双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同, 即可以按照商品房预售合同的规定直接履行, 并办理房屋产权过户登记手续, 达到双方的交易目的。当然, 我们并不否定在商品房销售过程中, 双方当事人不能订立预约合同, 而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。
明确商品房预售合同不是预约合同, 在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同, 那么, 一方面, 预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面, 在一方当事人违反商品房预售合同时, 对方只能要求其承担不订立合同的责任, 而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见, 上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言, 都是不利的, 也不利于解决商品房预售合同纠纷。
二、房屋瑕疵担保制度建立的必要性
(一) 房屋瑕疵的概念
关于瑕疵的概念以及判断标准, 在各国的立法上也有很大的不同。台湾著名学者王泽鉴先生认为, 物之瑕疵系就物的“应有状态”和“实际状态”加以比较, 而其实际状态有不利于买受人的差异而言。如桶有漏洞, 不能蓄水。王泽鉴先生认为, 关于瑕疵的判断应采用主观说, 依照买卖契约的目的加以认定。在2002年1月1日实行的德国债法现代化法中, 并没有直接给瑕疵下定义, 而是通过对无瑕疵的描述以达到对瑕疵的间接说明, 它明确了在判断物的瑕疵时出卖人和买受人之间就买卖物性质进行单独约定的优先地位, 即带有主观色彩的约定性质成为衡量不存在物的瑕疵的首要考虑因素。仅当双方没有就买卖物的性质进行约定时, 才用合同约定的用途、通常用途、买受人可以期待的性质等因素来进行衡量。这体现了新法 (1) 倾向于对消费者进行保护的立法精神。因为一旦就买卖物是否存在瑕疵发生争议, 最直接也是最有效的证据就是双方之间的约定。将单独约定作为衡量物的瑕疵的首要因素, 降低了作为买受人的一般消费者的举证难度。从另一方面而言, 它考虑到了个案具体情况的丰富性, 体现了私法自治原则。
商品房作为一种不动产, 其预售合同中关于瑕疵之规定也有不同与其他物之瑕疵。商品房的瑕疵不仅仅包含房屋的实体瑕疵, 还包含房屋的权利瑕疵, 例如开发商为房地产设抵押, 以换取银行之贷款, 而在房屋转移之后, 开发商因不能偿还贷款, 从而导致银行行使抵押权, 使买受人处于有房无地的尴尬境地, 买受人的利益保障大大降低。预购人签订商品房预售合同是为了取得房屋的产权, 满足日常生活起居之需要, 以达到安居乐业之目的, 因此, 在商品房预售合同中, 不仅要标明房屋的面积、质量标准等实体要求, 还应在合同中限制开发商设置抵押权, 以确保自己的利益不受侵害[2]。
(二) 商品房瑕疵担保责任的两级制:
物之瑕疵担保, 系物之出卖人, 就其买卖标的物的本身所存在的瑕疵, 对于买受人应负担的担保责任, 其旨意在维持交易的对等价值以及诚实信用。在一般的商品房预售合同中, 若房屋瑕疵确实存在, 买受人可以解除合同、降低价金或者请求损害赔偿。其缺陷在于忽视了大多数情况下买受人订立合同的利益所在。买受人订立商品房预售合同旨在获得他所期待的使用价值或者某种性质, 当存在瑕疵时, 他更希望的是获得不存在缺陷的买卖物以实现他的期待而非通过其他方式获得救济。相比之下, 新法更加尊重买受人订立合同的初衷, 将买受人的权利分为两级, 在存在瑕疵的情况下, 买受人先向出卖人主张继续履行以获得没有瑕疵的买卖物, 在主张继续履行请求权未果时方得解除合同、降低价金或请求损害赔偿以替代给付。然而买受人却不能像以前一样立即解除合同从而使自己摆脱合同义务, 而是原则上必须给予出卖人继续履行的机会。假使不实行两级的瑕疵担保责任, 即将继续履行、解除合同、降低价金和请求损害赔偿作为平等的对买受人的救济手段, 似乎能够给予买受人更多的选择自由, 更利于买受人利益的保护。然而“法律的重要作用之一乃是调整和调和种种相互冲突的利益”[3], 买卖合同法除了要保护买受人的利益之外, 同样要兼顾出卖人利益的实现与保护。
两级制的设立恰恰体现了出卖人和买受人之间的利益平衡。假如不实行两级制, 出卖人将因存在瑕疵而面临买受人轻易解除合同、价金降低或承担损害赔偿的不利。民法的作用之一即在于促成交易, 而非使可达成的交易破灭。因此, 赋予买受人继续履行请求权的优先地位能够使出卖人和买受人双方遵守“合同忠诚原则”尽力履行合同义务, 在买受人的利益得以保全、实现的情况下, 使出卖人也能够享受到合同利益, 免于遭受其他不利。这样的解决方式更符合公平正义的理念。
(三) 出卖人承担瑕疵担保责任的条件
首先, 权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在, 即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前, 并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利, 则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。
其次, 买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定, 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的, 出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
第三, 第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵, 但是对合同标的享有权利的第三人没有向买受人主张权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失, 则买受人的权利实际上没有受到侵害, 所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
当第三人向买受人主张权利时, 买受人可以请求出卖人承担责任。出卖人承担责任的方式主要有以下几种:1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后, 买受人可以要求出卖人重新提供出卖物, 因此而引起的合同履行期限延误的, 出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时, 买受人可以主张解除合同, 出卖人应当承担合同不能履行的责任。3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时, 出卖人应当赔偿。4.支付违约金。需要指出的是, 此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金, 如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定, 买受人则不能主张。
总之, 商品房预售合同的相关规定已经建立, 然而关于预告登记以及瑕疵担保的问题, 却出现了法律法规的缺位, 现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同行为是符合市场经济的运行规则的, 并将会继续发展下去, 然而这种行为并不是不需要任何的限制, 靠市场自身就能调整好的[4]。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定, 使这种行为有法可依, 避免恶意的投机行为, 建立健全预告登记制度和瑕疵担保制度, 这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。
参考文献
[1]郭东海, 李云飞.商品房预售中的法律问题.河北企业, 2007, (1) :61.
[2]吴舒昕.论商品房预售合同的效力.建筑管理现代化, 2004-05.
[3]博登海默.法理学——法哲学及其方法.邓正来译.华夏出版社, 1987.383.