小区物业管理难点（共6篇）
篇1：小区物业管理难点
小区物业管理的重点和难点
物业管理的难点：
主要有以下几个方面
一、物业管理收费难的问题
原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。
解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。
二、电梯运行收费及摊销的问题
解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。
三、停车场责任承担的问题
对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。
因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。
在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。
四、物业管理费收费标准问题
五、物业管理的服务水平
六、停车收费问题
七、房屋质量问题和维修等问题
八、业主委员会维权途径不畅
住宅小区物业管理的重点
1.物业类型多，管理上各有侧重。
住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
2.解决物业管理经费不足的矛盾。
物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。
3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。
因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。
4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。
5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。
物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
6.开展丰富多彩的社区文化。
针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。
7.开展多种形式的便民服务。
篇2：小区物业管理难点
住宅小区物业管理的特点和难点
摘要住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其 成为了与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质服务为宗旨以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部 分也有其自身的特点。但是作为新生事物的物业管理行业在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露 出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区
域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。
一、住宅小区的特点
1.居住功能单一相对封闭独立。
2.住宅小区居住的人多人口结构复杂形成相对独立的社区文化。3.住宅小区房屋产权多元化公用设施社会化。4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。
加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的 客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的 综
合管理大力发展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的 管理水平更好地为业主生活和小区建设服务。
二、住宅小区物业管理的特点
住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程 度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差 异。业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家 家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分 之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在 紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小 区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作 应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自 身所具有的特点(一)、管理具有社会性
住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成部分它的管 理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十 分复杂产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力 量的支持与帮助。例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关 社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的 治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。
为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居 民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有 违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采 取寓管理于服务中将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合 要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约形成自我管理的约束机制这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。(二)管理具有统一性
住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管 理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一 的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效成本的控制又能 提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。(三)、管理强调服务性
住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住 在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业 应该强化服务意识本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的 服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质 的服务达到管理的目的。同时不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。(四)、管理具有复杂性
主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一房屋 产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程 中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位 需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大 目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。(五)、管理追求艺术性
为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个 良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的 管理加以美化。例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加 强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情 舒畅等等。
三、住宅小区物业管理的指导思想 1.服务至上寓管理于服务之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。
3.坚持统一领导与综合管理产权与经营管理权相分离。4.有偿使用有偿服务合理负担。
四、住宅小区物业管理的难点和问题
物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日 常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利安全不受侵侵害。根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小 区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。(一)、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿 享受服务的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认 为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交 住房消费意识淡薄。(二)、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案 比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足包 括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。(三)、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房 房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居 民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设 施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管 房、二手房产权人等。(四)、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进 行管理的局面。主要有“单位自管房”物业管理公司“房管局直管公房”物业 管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。(五)、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的基础设施进行 不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的 多少和改造等级的不同资金量少则几十万多则上百万甚至上千万。资金 从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。(六)、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物 业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费 标准为每平方米0.50元普通小区全年收费总额为200多元。尽管是如此低廉 的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。(七)、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受 方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。如根据有关规定业主委员 会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小 区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员 会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权 行为或不能充分履行相关职责。(八)、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区 委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目把政府补贴给物业 管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出 租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保 安造成一些影响。
五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议 1.加快、加强物业管理的立法工作
2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资改善居民生活环境 3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 4.深化房改政策在工资中增加物业消费部分 5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系 6.加强实施物业管理的正面宣传 7.处理好社区管理与物业管理的关系
8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性改变多头管理 的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安 排一个物业管理公司。
篇3：返程投资凸显管理“难点”
关键词：返程投资,管理,难点
返程投资出现是国内利用外资政策、资本市场发展、税制改革、外汇管理等多方面因素综合作用的结果。外资企业“超国民待遇”引发了返程投资的潮流, 这一现象的涌现, 对国内经济发展、金融稳定、社会公正的产生了一定的负面影响, 对国家法制建设带来了一定的冲击。为规范返程投资行为, 近年来, 国家外汇管理局先后下发了《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》 (汇发[2005]75号, 以下简称75号文) 、《国家外汇管理局综合司关于印发〈国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知>操作规程的通知》 (汇综发[2007]106号, 以下简称106号文) 。期间, 六部委联合下发了《关于外国投资者并购境内企业的规定》 (以下简称“10号令”) , 一系列文件的发布, 规范了境内居民法人和自然人通过境外特殊目的公司进行跨境投融资活动的资本交易行为, 在一定程度上遏制了假外资的流入。但相关法规执行中仍存在一些难点, 削弱了政策效力, 亟待解决和完善。
一、返程投资管理中存在的问题
(一) 返程投资身份鉴别难
一是外汇局处于外资企业审批环节的下游, 审核认定境外企业的最终控制人较困难。个别企业为加快办理外汇登记及资金投入, 往往承诺境内外投资者之间没有关联。但实际上从后续资金流入环节 (验资询证等环节) 看是内外一套人马的关联收购, 但由于法规不配套, 对一些骗取外资外汇登记的违规行为处置乏力, 使目前的外资外汇登记陷入较为尴尬的境地。在目前的国内信用环境下, 即使个别企业境外投资者被境内居民法人或境内机构持股或控制, 其申请书中还照样声明无上述情况, 外汇局据此便给予办理登记, 难以实现政策设计的初衷。如企业发生虚假误导性陈述, 作为基层的管理者, 也难以摆脱监管不到位的“嫌疑”。由于缺乏有效的制约措施, 外汇局不能有效避免企业进行不实“声明”, 其直接后果是削弱了外汇管理政策的执行效果, 影响了外汇局对外的权威性、公平性和一致性。
二是在部分企业利用与外汇局之间的信息不对称, 刻意规避政策监管的情况下, 无法甄别返程投资的身份。
1. 借用他人之名注册境外公司, 利用外汇局与企业之间信息的
不对称, 有效规避股权并购和境外上市方面的外汇管理政策规定, 间接实现资本跨境流动。典型的做法是借用境外他人的名义在境外注册成立境外公司, 通过其收购境内公司的股权, 再通过境外壳公司以反向并购方式实现在境外上市。这种借用他人名义间接实现资本跨境流动的方式, 假如企业并不据实反映境外公司背后的实际控制人, 外汇局是不可能知悉境外公司的真正控制人的身份, 而按照一般外国投资者并购境内企业操作, 政策规定有被架空之嫌。例如, 2007年11月, 经广东省对外贸易经济合作局批准, (英属维尔京群岛) 准升控股有限公司以2.698亿元人民币收购中方东莞市天安集团有限公司 (注册资本3000万元人民币) 的100%股权, 民营企业变身外商独资企业。表面上看这是一例外资并购的个案, 实质上此次并购实为东莞市天安集团“反向兼并的海外上市方式”前的必经步骤, 境外公司的最终控制人仍是境内居民。由于准升控股有限公司是由英国人注册的BVI公司, 且最终上市过程均以风险投资公司“基廷投资”在美国进行运作, 假如上市成功, 绕过了国内严格的资本与外汇管制, 特别是绕过了特殊目的公司并购境内企业的相关规定, 轻易实现国际资本的双向流动。
2. 通过境外公司股权转让运作, 将原为境内居民自然人控制的境外公司转让给境外人士控制, 并申明境内外投资者之间没有关联, 从而取得外汇登记。
在此情况下, 外汇局经办人员明知内有蹊跷, 但外经贸部门已批复其公司章程变更, 且企业提交了符合外汇局规定的材料, 不能拒绝其办理外汇登记。即使其境内居民自然人的股权交割并未真正实现, 目前的个人境外投资外汇管理也无相关的处罚规定。
(二) 返程投资资金监控难
一是境外资产来源合法合规性判断难。在境内居民自然人将其持有的境外权益注入特殊目的公司并返程投资时, 如其所有资产权益来源真实性、合法性不能有效识别, 将会为不法分子跨境洗钱行为提供便利, 把不法收入转移国外再返程投资, 达到洗钱目的。
二是回流资金难以定性。106号文规定, 特殊目的公司融资资金资金合规性审核仅是与境外融资商业计划书和招股说明相一致, 缺乏有效认定手段, 外汇局对资金来源合规性难以判断, 对其资金的返程方式存在操作难度;由于对境外公司的损益、资产负债难以掌握, 无法准确核实, 外汇局对境外公司利润、资本变动收入和返程管理陷于被动;境内居民从特殊目的公司获得的利润、红利等收入可直接进入经常项目账户或储蓄账户, 一些境内居民可能利用这一渠道, 将其他资金混作利润、红利收入汇入境内, 以逃避资本管制。
三是回流资金流向监控难。特殊目的公司可通过股权并购、增资、新设外商投资企业或股东借款等方式, 将在境外融入的大量资金回流境内。由于特殊目的公司通过协议并购境内居民自然人持有的境内企业股权, 使大量资金结汇后进入境内居民个人的人民币账户, 而居民个人的人民币资金的进一步流向则难以监控, 不排除最终流入证券或房地产市场, 还可以通过境外上市公司股权收购的方式回流境外。
(三) 部门监管尺度统一难
认识不统一, 造成管理脱节和政策上的不协调。商务、工商等负责企业立项、注册的上游部门对返程投资还在施行较宽泛的管理政策, 客观上造成了外汇局孤立无援, 矛盾集中的现状。例如, “10号令”仅对境内公司在境外设立特殊目的公司做出了规定, 而对于境内居民自然人设立特殊目的公司则没有提及, 申请人仅办理境外投资外汇登记即可。这样一来, 不仅规避了商务部等经济主管部门对特殊目的公司返程投资的监督, 同时也增加了外汇管理局核准特殊目的公司外汇登记的政策风险;商务部对特殊目的公司以并购和新设企业形式返程投资区别对待, 外汇局在办理业务中难以识别所有返程投资企业;商务部门目前并不对境内居民个人境外投资进行审批, 阻塞了境内居民自然人资金正常汇出的通道。
二、政策建议
(一) 消除制度根源, 加大返程投资真实性审核力度;强化企业和居民守法经营管理的自律性, 构建信用社会
一是健全体制, 消除刻意规避监管行为的根源, 同时加大真实性审核力度。建议逐步减少或取消外商投资优惠政策, 实施国民待遇, 从根本上抑制这些现象。同时, 尽可能拓宽民营企业境内融资的正常渠道, 避免境内资产通过非正式渠道境外化。依托外商资质审查, 和具公正力的材料, 加大真实性审核力度, 准确判别外国投资者的股权结构和实际控制人, 有效甄别返程投资。
二是相关部门要加大政策法规宣传力度, 引导企业和居民知法守法, 加强自律, 在政策法规的框架内从事投资和各项经营活动, 打造信用社会。同时, 完善规定, 制订罚则, 对刻意逃避文件规定的企业和个人加以惩处, 落实失信惩戒责任, 保证政策规定落实到位。
(二) 建立对返程投资资金全方位监测和管理体系
一是对特殊目的公司的融资行为实施跟踪管理。要求特殊目的公司定期报告境外融资进程, 明确对其融资和调回资金应如何进行规范和管理, 确保不偏离原有目的。
二是加强返程投资资金的真实性审查, 加大对非法跨境资金的打击力度。对此类公司在办理外资询证时增加资金来源证明, 对特殊目的公司汇入的投资款进行真实性审查, 以防止其他非法资金的流入。
三是全面搜集居民在境外投资设立公司的基本情况、投资行为、关联交易、财务利润和经营范围等基础信息, 规定境内居民从特殊目的公司所得利润、红利及资本变动收入需按会计决算年度向外汇局申报, 并在调回境内时, 提供境外资金的资信证明材料。明确资金性质后, 方可核准予以调回境内, 并逐笔审核结汇。
四是建立各相关部门之间通畅的信息监测网络。要求特殊目的公司定期向外汇局提交反映公司营运情况的报表, 并将其纳入境外投资联合年检的体系中;对银行进行相关政策培训, 强化其业务人员防范国际游资的意识, 要求其向外汇局报送特殊目的公司资本流动情况;定期同相关主管部门交换信息, 实现资源共享。
(三) 统一认识, 加强合作, 形成监管合力
一是统一认识, 形成各部门通力配合的返程投资监管体系。在政府统一领导下, 工商、税务、商务、外管等部门要联合行动、相互配合, 建立信息沟通机制和工作协调机制, 加强对境外投资者资质和真实性背景的审查, 逐步规范返程投资行为, 最终形成运行规范, 监管有效的管理机制。
二是协调政策, 统一操作。进一步加强同商务部门的合作, 尽快建立境内居民个人的管理与监督机制, 明确操作细节的衔接, 尽快将所有特殊目的公司的设立和返程投资都纳入商务部的审批范围, 减少外汇局先于经济主管部门做出外汇登记核准的政策风险。建议商务部扩大申请主体的范围, 要求境内居民自然人在设立特殊目的公司时与境内企业一样, 向商务部和证监会申请核准之后才能办理外汇登记等手续。同时, 商务部应在所有批准的特殊目的返程投资企业批准证书上标注, 以免其他部门在办理业务时由于企业虚假声明造成混淆。强化同税务部门合作, 实现资源的互通有无, 及时掌握和监测试图逃脱股权出售获利后的个人所得税等不法行为。
参考文献
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篇4：智能小区系统集成实施难点探讨
关键词：智能小区；系统集成；楼宇自控协议
中图分类号：TU855 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）20-0078-02
智能小区系统综合计算机技术、网络通信、项目管理等方面的最先进技术，使建筑物内的电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备系统等协调工作，实现楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安全保卫自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS）。将各个子系统有机地集成起来，各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源，所有的子系统既可独立运行，又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。平台完全基于小区物内部网Intranet之上，通过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多种技术，实现整个网络上的信息交互、综合和共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。各个子系统范围如下：
图1
（1）楼宇自动化包括高低压配送电、应急发电、电能管理；普通照明及应急照明；电梯监控；冷热源设备监控、空调控制、通风环境监控；给排水控制等。
（2）安全保卫自动化包括出入控制、防盗报警、视频监控、电子巡更。
（3）消防自动化系统包括自动监控与报警系统、自动灭火控制、消防联动控制、消防应急广播。
（4）通信自动系统包括电视网络、计算机网络、电话网络、综合布线系统、广播和电子公告系统。
（5）办公自动化系统包括物业管理系统、远程抄表系统、停车场管理系统、智能卡管理系统。
常见网络结构包括现场总线、控制层、管理层、应用层四层结构。
目前由于智能小区系统集成在国内刚刚兴起，只有在高档小区才采用。基于价格比较高，产生效益需要长期使用过程才反馈到客户那边，所以小区系统集成还在不断尝试中，其中难点如下：
第一难点：协议标准选择、接口选择。
智能小区系统集成设计协议众多，系统集成一般分四层，每层都有不同协议，按照国内经验比较选协议如下：
目前现场总线选协议有基金会现场总线FF、LONWORKS、以太网、RS485等。楼宇自控选择LONWORKS总线协议；出入控制、防盗报警可采用RS485协议接口；其他系统尽可能选择以太网现场总线。LONWORKS总线协议目前国内楼宇自控主流协议，采用RS485接口协议是兼容部分厂家设备，减低工程造价，其他系统总线使用以太网。因为目前以太网迅猛发展，多数厂家都提供以太网接口设备。
控制层协议选择：BACnet协议，建立BACnet协议基础上楼宇自动化系统将是未来楼宇自动化的发展方向和采用的主流技术。LONWORKS协议同样可以作为控制层协议，把两个协议混合使用，BACnet作为系统层协议的一种选择，优势更大。从目前情况来看，楼宇控制器顶尖级厂家这类应用上，还没有哪家选LONWORKS。BACnet很适宜工作站级管理领域应用，系统层协议有利于交互操作性。
管理层使用的TCP/IP协议是目前最成熟的管理层协议。
应用层协议使用的OPC和ODBC协议是微软公司提供接口统一标准化智能小区应用层接口协议，能很好融入主流终端操作系统和数据库。
我们选择了复合网络构成技术，采用LONWORKS楼宇自控现场总线，出入控制、防盗报警可采用RS485，BACnet为小区作为小区控制网主干技术，小区管理中心与以太网连接，通过Internet实现信息共享与远程控制，其核心是BACnet控制网络。
要解决子系统之间的互通互连，目前有一种解决方案：OPC技术和ODBC，所图2所示。平台采用国际标准OPC技术提供一个标准的软硬件接口，能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议，并为第三方系统提供楼宇设备的综合性管理信息。可满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求。
图2
第二难点：设计图纸和集成方案。
系统集成要采用科学的方法来进行，就是“总体规划，优先设计，从上向下，分步实施”。从上向下，分步实施，是指各个子系统的功能和技术方案必须要满足系统集成的目标和设计指导，先完成子系统的集成，只有这样，才能够达到总体目标。
系统总体结构是在小区的物业管理中心设置一台总控主机，在每个单元设置单元控制主机，在每个需要联网控制的设备处设置相应的控制主机，通过BACnet协议控制网络将这些主机设备联网，将小区形成了一个互动的智能网络，公共设备都成为这个智能网络中的智能节点，从而实现信息交互传递与智能化控制各项功能。
系统定位在小区建立BACnet控制网络，可视对讲和家庭安防报警作为户内基本配置。同时，针对不同应用环境下系统的表现，做了大量的完善工作，使系统磨练成为一套完全成熟的系统。
为了解决互联和互操作的问题，采用统一通信协议和协议转换器实现网络层互联，采用OPC和ODBC技术实现应用层互操作问题。
第三难点：工程实施管理方面。
（1）管理方式：采用总承包模式和平行发包模式，根据甲方投资和自身人才储备决定，我们讨论是甲方节约投资，并具备智能小区人才储备的情况下，工程采用平行发包形式，分设备材料供应商、施工方、设计和集成商三方。采取分工如下：设备采购由甲方直接采购，集成商协助制定采购数量。电源、机房配套、管线预埋由土建施工单位负责，综合布线、设备安装由设备单位负责。设备加电和调试由厂家和集成商、设备安装单位联合负责，集成商做主导。设备安装单位负责硬件实施，厂家负责本机调试、集成商负责联合调试。
数据库、服务器、操作系统由集成商和供应商联合负责，供应商负责单机部分，集成商负责联合调试。集成平台由集成商负责。工程进度、质量由机房提供节点和标准，集成商进行过程把控，并向甲方汇报。
（2）材料设备供应：根据设计图纸和集成方案确定采购设备，包括综合布线产品，网络设备产品，数据库、服务器、终、集成平台。设备材料供应有集成商和甲方联合根据实际进行动态调整。设备材料订购计划，考虑到仓库空间限制，根据实际进度情况调整设备材料发货时间。根据专业情况配套材料，配套材料比较杂，包括电源线、机房配电箱、开关电源、UPS设备、走线架、地线接入排、空调、办公用品等。采购计划要提前，到货时间间隔大。综合布线施工可以配套同步进行，材料到货管理相对容易。设备采购涉及兼容性好的设备，支持集成方案协议。服务器和数据库采购需要根据集成平台需求和支持OPC和ODBC协议，采购相对容易。
（3）工程施工过程中难点如下：
配套建设包括电源、机房配套、管线预埋先行。难点在于电源提供，一来网络设备分散各个地方，分布于楼宇设备间或者弱电井中，二来电源稳定性难以保证，电源接地点难确定。目前解决办法是对于重要设备提供UPS供电，设备接地点可以通过楼宇柱的钢筋开凿引入作为接
地点。
综合布线施工，部分垮楼宇线缆管道未规划，在已经建设好的楼宇中，很难进行管道开挖，可采取架空或者营运商的线路或者直埋。
网络设备安装及调试，网络设备安装比较容易，但是调试工作涉及到供应商和集成商，对于两者之间分工难以界定，最好在合同中给予明确下来。采购常用品牌网络设备能减低网络设备调试难度。
集成平台安装和调试。集成平台是集成商的重点工作。集成商平台选择有很多，选择成熟国际品牌价格较贵，选择国内成熟厂家开发的平台系统，价格比较适中，综合从维护升级考虑，选择具备生命力品牌，综合成本比较低的，开发实力强大的集成平台品牌。
综上所述，智能化楼宇集成是大势所趋，并在摸索中逐步完善，在实施过程中遇到问题，已经找到比较成熟的解决方法。
篇5：小区物业管理难点
随着社会的发展和一座座的建成，人们对物业管理越来越重视了，物业管理的全面性，是小区业主的好管家，所以小区业主对物业的要求也越来越高，而物业管理的重点就是客服、工程、保洁、保安。其中安全管理重之重既是物业的的形象，又是与业主接住最多，保安的服务工作做的好坏直接关系到物业公司的利益。所以企业的发展需要人才，为了使企业能在竞争日益激烈的大市场环境中立于不败之地，我们不仅需要服务技能过硬的员工，还需要懂业务、善经营的管理者，只有平时严格要求自己，不断提高自身业务素质，才能把握好每一次展现自身才能的机会，从而实现自我价值。我知道，我没有辉煌的过去，只求把握好现在和将来。从我自身来讲，无论是工作能力还是综合素质可能还不是最佳人选，但人往高处走，只有不断挑战自我，二、安全防范及秩序维护工作；
安全防范工作责任重于泰山，为了做好小区的安全管理及秩序维护工作主要做了以下工作：
1、技术防范；
1.1充分利用监控中心视频，密切监控小区动态发现情况快速反映到达现场查看。1.2充分利用小区围墙周界红外报警系统，探测外围情况。
1.3充分利用门禁系统，把无证、无卡人员隔离于楼宇外围，严格落实凭卡出入制度，使不法分子无法进入小区实施破坏、盗窃等违法活动。
1.4严格落实各级检查制度，设置流动签到点制度加强员工巡查力度。
2、人力防范；
2.1在小区合理分配巡逻人员，确保检查到每个地点不留任何死角。
2.2尤其加强对薄弱环节和一些死角的检查，对容易进入的地段安排人员蹲点守侯。2.3小区的门岗严格执行相关的管理规定，杜绝人员随意进入，做到来访人员无业主同意不得进入，装修人员无出入证不得进入。业主无卡核实身份有误者不得进入。确保没有安全责任事故发生。
3、消防管理；
3.1严格落实消防检查三级检查制度，对消防器材进行日检、周检、月检。并在每栋楼落实消防安全检查责任人，做到责任明确，发现问题立即上报。
3.2、不定期的检查消防设备器材是否完好无损，消防通道是畅通，有无消防安全隐患，确保小区业主人身财产安全。
三、车辆管理； 在车辆的管理上，停车场指定专人管理,定期进行培训，对业主的机动车辆要求门岗值勤人员认车认人，熟悉小区业主的车辆及车位状况，使所有车辆对号入座，并配备专职的车辆管理员专门负责维护车库的停车秩序。对进出车场临时车辆的管理,车辆凭临时卡出入、并核对清楚房号做好登记,通知车场巡逻对车况检查并记录,确保车辆停放有序杜绝乱停乱放和占位现象发生；对临时停放车的车辆按照物价部门制定的收费标准实施了收费完成公司制定的年度计划指标。同时认真落实了有关车辆管理规定的其他内容。预防车辆被盗事件发生。
四、装修管理；
装修管理历来是住宅小区物业管理的一个大难题，尤其是在人员进出管理及进入小区的控制问题上以及在实施装修的现场管理和装修材料入场的管理上。及时与管理处各部门进行沟通共同完善好装修管理工作，使小区无违规装修现象发生，主要做到以下几点工作
1、在装修人员的管理上，严格落实双证出入制度及临时出入制度既：正、副证和临时出入证，进小区把副卡押在门岗处，持正卡进入小区，出小区时再退还副卡，因临时进入小区的在门岗处办理临时出入证且交一定的押金，主要目的是要监督装修人员按规定的退场时间主动停止施工行为离开小区，如果超过规定的时间退场，将没收正副证和临时出入证重新补办，这样是对施工人员的无形监督，从而大大减轻了需要大量人力每天进行装修清场的工作压力。也大大减少了因延时装修带来业主的投诉。
2、在施工现场的管理上落实人员每天对装修现场进行一次检查，有无持证施工、有无按照审批内容施工，有无违规施工，有无配备相关消防器材，现场抽烟。并将在检查过程中发现的问题及时通知物业助理到场处理，及时有效制止违规装修的现象发生。
3、在施工材料进场的管理上，门岗值勤人员对进入小区的一些违禁物品严格把关，对一些不锈钢门窗、安装空调等情况的必须得到所属物业助理核实并签字后方可放行，极力配合客户中心做好影响外地面和外观的违规行为。同时严格把控搬运关，特别是外来人员搬运必须搬有押金出入有证，有效控制因零散人员流动的特点在小区从事一些违规作业。
五、狠抓团队建设。
要想一个部门的各项工作开展好、落实好，少不了一个健康、良好的人员队伍。为了加强团队建设主要做了如下工作：
1、强化考核竞争激励机制，淘汰末尾人员。
2、抓牢员工的思想命脉，牢牢抓住思想教育阵地，不受居心不良者的煽动、鼓动，影响整体工作。
3、加强员工相互之间的互助意识，共同努力把本部门的工作开展好。
4、培养每名员工富有集体荣誉感、耻辱感，以公司的业绩为荣，以业主的投诉、不认可为耻，增强了员工对自己的严格要求意识。
5、严格落实管理规定及操作层员工考核实施细则，并在管理中坚决做到公平、公正、公开。不讲兄弟、老乡等小集体关系，对任何人员一视同仁，在员工心目中树立起了比较公平的管理杠杠，能做到坚决服从领导，没有不满的情绪，减少了违规行为的发生。
六、狠抓培训工作并及时跟踪检查落实情况；
培训工作是贯彻落实公司各项指导方针、工作思路、工作方案，了解公司各项管理流程、规章制度，岗位操作流程、行业规范、突发事件处理的一个重要环节，公司下大力气对员工进行各方面素质的培训，最终目的也是为了增强公司的美誉度和品牌，主要如下工作：
1、首先根据从事行业的需要规划了全年的培训计划涉及培训步凑、培训方式、培训验收、培训要达到的目的。
2、结合实际工作需要，在日常工作中不断补充培训内容，特别是交警手势的培训，提高员工对车辆的专业化指挥。
3、加强各分队员工的军事训练力度，军事训练可以提高员工的服务意识和态度，提高员工值勤过程中岗位状态。
4、加大日常会议频率，结合部门人员的工作实际情况和工作任务特点，加大日常事务的频率，不断贯输队员思想，提高思想觉悟，为保障小区安全打下坚实基础。
5、加强员工业务技能培训，结合年度工作要求，在日常工作中不断提高员工业务技能培训，特别是消防训练培训。
6、对常见案例的分析进行培训，案例分析可以促进员工在平时工作中为断吸取经验，对以后的工作起到促进作用。
7、加大岗位作业流程的培训，结合公司质量体系文件的实际，组织人员进行学习。
8、对突发事件的培训，使每名队员能够处理一些常见的对突发事件，事后针对时的处理情况进行总结。
9、加大部门储备干部的培养，根据每个人的特点制定相应的培训计划，及时发掘人才是有人才。为公司推荐优秀人才。
七、抓好业主服务质量工作。
良好的服务工作是企业的生命，也是业主凝聚力的根本所在，服务质量好坏在一定程度上决定着物业服务工作开展是否能够处于优势，能否让更多的业主满意，对企业生存和发展起着至关重要的作用。物业服务工作要做到用心服务、持续改进，要将公司服务理念渗透到员工物业服务工作渗透到日常工作的每一分钟每一秒当中，不能够等出现问题后再解决问题，必须做到服务工作的预警，将问题可能产生的原因分析透彻，针对每一个部门员工可能导致服务差异的原因要整理出具体的解决办法，并时时刻刻进行预检查，确保员工服务质量的优质高效。
八、做好业主的投诉跟进工作。
业主的投诉率是对我们工作成绩的最好的评价，秩序维护中心把业主投诉作为工作的重点工作来抓，接到投诉第一时间安排人员前去处理，并把处理结果及时反馈给业主，同时针对投诉内容查找原因有效防止类似问题反复出现。
篇6：小区宽带实施难点重点的技术措施
一、施工难点及应对措施
根据我公司多年的施工经验，对经常出现的难点进行分析，并制定下列解决办法，落实现场施工人员学习，以确保解决，保障项目目标：
1.物业协调难点的预见及应对措施 2.外界因素影响的预见及应对措施 物业协调难点的预见及应对措施
本工程施工时涉及的部门较多，我公司将设立施工协调人员，做好施工协调，确保工程顺利进行。现就本工程施工协调对工程造成影响的分析及处理方法如下：
难点一：居民、单位对工程的干扰造成工期的延误。
应对措施：分支机构采取本地化员工，改善施工人员与居民、单位之间的关系，防止因语言不通或沟通不够造成窝工、停工。对专职协调人员进行专业培训，便于在协调工作中开展专业解释工作。
难点二：与市政部门、交通部门以及其他通信运营商、供电、供水等部门的干扰造成工期的延误。
应对措施：在项目部内设臵专人专职负责工程协调，营造较好的氛围；在开工前，有预见性与各相关单位进行协调，减少工程的干扰。 外界因素影响的预见及应对措施
难点一：施工期间雨天造成的窝、停工及安全事故。
应对措施：配臵足够的雨衣、帐篷、抽水机、潜水泵、发电机等，确保工程顺利进行；对雨天应具有预见性，协调好各工序的先后顺序，尽量避免雨天进行室外高空作业及光缆接头。
难点二：施工期间因业主生产经营活动以及作息时间对施工造成的干扰和影响施工进度。难点三：安装井道或机房安装位臵不符合要求，设备无法安装于设计位臵。
应对措施：要求相关设计人员在现场勘测中应尽可能详尽的填写相关勘测表单，尽可能详细了解安装井道及安装机房情况，并作为系统设计参考，避免出现上述问题。如出现上述问题，项目经理应本着尽可能完善及尽可能减少对原方案修改的原则并充分考虑经济性原则对原有方案进行调整。
难点四：由于小区或建筑物内强弱电共用井（管）道，甚至无井（管）道，给光缆铺设及设备安装带来较大问题；
应对措施：在一些小型楼宇或早期建设楼宇的分布系统建设中常出现上述问题，上述问题可能导致电磁干扰，并给设备安装及系统安全性带来一定影响。在实际工程实施中需考虑尽可能拉开强电线与系统馈线距离，如无法拉开二者间距则必须考虑采取相应措施，如馈线外套铁管，PVC管等以保证强电不致对分布系统信号线产生干扰并保证室内分布系统相关设备器件的安全性。
难点五：割接入网对现网的影响，割接失败可能导致部分运营设备瘫痪或造成通信中断事故；
应对措施：要求技术支撑工程师必须确认割接方案的可行性和安全性，并且割接申请报告得到业主和监理方的批准。对割接失败后，有完备的应急预案。
二、施工重点及技术措施
1）特殊地段施工建议：
①城区道路内施工时注意行人、车辆安全并与交管做好协调工作，重视施工队伍自身的形象。
②城区绿化带内施工时，要即时与园林、城建等单位联系，尽快办理施工许可证避免影响施工工期。（2）路由复测：
①根据设计核定光缆路由走向及敷设位臵。②核定和丈量线路长度。
③为光缆和配盘、布放和运输提供参考资料。④为修改、补充施工图提供参考意见。（3）做好光缆单盘检验与光缆配盘 ①按技术规范要求编制单盘检验记录表格。
②单盘检验要求按屯放点编写自编盘号，测试时用OTDR测试光纤衰减和纤长，并应与出厂随盘资料核对；测试数据要做好详细记录，出厂资料和单检记录应存档。
③光缆配盘：根据复测路由和光缆到货的实际盘长，合理配盘，尽量做到整盘配放。（4）管道、埋式光缆的敷设 ①清洗管孔、放子管、敷设管道光缆。
②接续、成端、测试，督促工序自检及互检，做好记录（记录表格见竣工技术文件），严把质量关，确保优质快速，同时做分阶段的质量和安全检查。
③掌握工程进度，及时调整安排，注意交叉衔接，均衡施工，按时上报工程周报。④做好文明施工，注意施工现场整洁。⑤隐蔽工程要做好检查记录，及时办理签证。
⑥严格按施工规范及审查后的设计要求施工，如有工程变更，应办理签证手续。⑦讲信誉、创名牌。施工中坚持高标准、严要求，履行合同。
⑧定期进行安全教育和安全检查，注意安全行车和遵守操作规程，防止安全事故。⑨做好现场材料、机具清理，整理竣工图纸资料。
⑩全程测试：做好光电测试记录。对于设备、材料本身的质量缺陷，测试中要尽力修理，并向建设单位提出处理办法。（5）光缆接续安装: ①光缆接续测试操作人员必须是通过专业培训并已取得上岗证书的人员进行。②本工程将根据工程中使用的光缆和光缆接头盒以及工程实际情况，组织光缆接续和安装培训和现场演示，统一操作规范和工艺，并对参加培训的人员进行考核发证。在施工中实行持证上岗，以确保工程质量。
③光缆接续仪表和监测仪表应通过仪表计量单位校对后使用，使用中每周还必须进行一次核查试验。
④光纤接续损耗必须达到设计要求指标。
⑤光接续完毕后应及时固定，防护措施应按技术要求和规范进行光缆成端和全程测试。（6）光缆成端和全程测试: ①光缆成端工作由经过专门培训的人员持证上岗完成。②成端之前应核对施工图纸，以确保安装正确，工艺美观。③光缆全程测试仪表应在使用前交仪表计量站进行校对。④全程测试工作认真细致，测试数据要与掌握的资料进行核对。⑤测试记录要认真填写，最终测试需要维护单位签字认可。6.1.6施工各阶段所采用的新技术、新工艺
高效性的熔接技术是专线光缆接入工程进度的关键控制点，我公司坚持尝试新的技术和仪器，带有’冷溶’技术的光纤端面处理机加快了我们熔接小组工作的时效性，并且未降低熔接的质量。
当前，光网络容量增速已经大大落后于互联网流量增速，预计不久将出现容量危机，由此新一代光纤技术开始不断涌现。而随着智能终端的普及，以及高清视频、网络电视等大带宽业务的涌现，用户对于网络速度和质量的要求也越来越高，FTTH的高质量需要完善的光纤接续技术加以保障，“冷熔”接续技术的先进与否，也将直接影响后续FTTH部署的质量。光纤热熔为传统干线及机房建设的主配设备，以接续质量可靠著称，应用于FTTH光纤到户却有着先天不足，初期投入大、接续效率低、施工强度大，特别是我国入户光缆采用的是3X2的皮线光缆，光纤包覆层直径0.25mm，巨大的线径差导致收缩热熔管需要巨大的电能支撑，对电池容量的需求和对熔接机便携性的要求的矛盾，以及熔接机操作时劣质光缆的易断性，导致施工进度相当缓慢，甚至每天两个工作人员只能熔接5户，对热熔的抱怨导致各地市运营商并没有大批量采购熔接机产品。基于 此考虑，日本住友、韩国日新又先后推出了热熔型连接器，把尾纤缩小至连接器尾部，希望通过连接器的结构保护熔接点，并采用0.25包覆层定心来降低成本，接续损耗达到0.2dB以上，并把此产品写入中国电信标准中，经过使用发现，热熔型连接器由于光纤切割制备相当严苛，采用国产切割刀或磨损了的进口切割刀都会使切割失败率大大提高，甚至突破30%以上，而热熔型连接器是一次性产品，耗费成本巨大，设备投入、电池容量及便携性等熔接机的问题并没有解决，所以除了向运营商们推销了数百台熔接机外，并没有大批量工程使用。