关于商业街的考察报告

关于商业街的考察报告（精选6篇）

篇1：关于商业街的考察报告

关于赴重庆、成都、西安三市考察商业步行街的报告

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现代商业步行街作为一种商业模式，不仅具有巨大的商业价值，而且对提升城市内涵起着重要的作用。从国内发展的情况看，现代商业步行街已经成为弘扬商业文明、示范诚信经营、构建和谐社会的重要载体和浓缩历史文化、体现地域特征的集中亮点。为了进一步推动“商贸东莞”工程的实施，加快我市商贸流通业的发展，增强消费对经济的拉动作用，今年4月底，由市经贸局陈桂明局长带队，组织了局有关科室的同志与莞城、南城、万江、大朗、常平、长安、虎门等镇街的分管领导、经贸办主任以及市糖酒集团、南城富民商业步行街的负责人共14人组成考察团，先后赴重庆、成都、西安等地考察商业步行街的发展。考察团分别与三地主管商贸的部门负责人进行了座谈和交流，听取了对方关于打造商业步行街，发展商圈，推动商业集聚区建设的经验介绍，实地考察了重庆的观音桥，成都的春熙路、琴台路、锦里古街和西安的西大街、回坊文化风情街等商业步行街以及以商业街为重点形成的商圈，其中重庆的观音桥和西安的西大街已先后被命名为“中国著名商业街”，成都的琴台路被命名为“中国特色商业街”。从考察的情况来看，各大城市商业街的开发建设和经营管理都进入了快速发展时期，政府在打造商业街，发展大商圈的过程中体现了“规划起点高、统筹力度大、开发模式新、文化融合好、政策制定早、管理机构全”的特点，形成了以商业街为重点，以“大商圈”为重要抓手的“大商贸”的发展模式，商业街的建设对推动当地商贸流通业的发展起着极其重要的作用，他们的经验和做法值得我市借鉴学习。

一、三大城市商业步行街及商圈发展概况和主要做法

（一）发展概况

重庆市。2007年，重庆市第三产业占GDP的比重为42.51%，实现社会消费品零售总额1661.23亿元，同比增长18.4%。近年来，重庆市把加强商圈建设作为推动城乡商贸统筹发展的重要抓手，按照中央商务区、主城商圈、区县商圈、中心镇商业中心四个层次，构建了层次分明、特色突出、规模适度、布局合理、结构优化、流通功能完善的现代商业设施网络，形成了“多中心、组团式”的商业格局。这次考察的观音桥商圈位于重庆江北区核心区域，规划面积9平方公里，核心区面积2平方公里，是集商业购物、商务办公、金融贸易、总部基地、文化娱乐、生态旅游等多功能于一体的城市综合服务区。在政府的大力推动下，按照“高品位打造、精细化建设、规范化管理、优质化服务”的理念，以7.5亿元的基础设施建设投入，吸引社会投资近200亿元，实施30余个项目，成功处置了十余幢“烂尾楼”，盘活商业设施面积50万平方米，新建、改建商业设施面积150万平方米，仅用三年时间缔造了西南首条“中国著名商业街”，并成功引进经营面积5000平方米以上大型商业网点39家，200多个国际知名品牌及2000多个国内知名品牌，拥有35万平方米的超大型购物中心，其中单店年销售突破10亿元的新世纪百货获全国百货店最高奖“金鼎奖”；5万平方米的地下不夜城；五星级国际影城、高科技主题公园、绿化覆盖率达40%的20万平方米的生态公共空间。从2005年开街至今，商圈人气、商气、财气加速聚集，商圈社会消费品零售总额以每年25%以上的速度递增，每月客流量在1000万人次以上。2007年，商圈实现社会消费品零售总额近80亿元，占江北区的70%。

成都市。2007年，成都市第三产业占GDP的比重为47.67%，实现社会消费品零售总额1357.2亿元，同比增长17.5%。这次考察的春熙路，位于城市的几何中心，面积约300亩，业态非常丰富，拥有大型商场及众多精品专卖店，云集了西武、太平洋、王府井、时代百盛、伊藤洋华堂、伊势丹等一批国内外知名大型商贸企业以及数家著名的百年老店，网点总面积约22万平方米，全长1.1公里，道路规划宽度20米，每天客流量达100万人次，是成都市最繁华的中心商业区。经过改造，春熙路已不是单一的商业街，而是多条步行街组成的商圈。目前，春熙路正在进行新一轮的扩建改造，与另一个核心商圈连为一体，实现商

圈大融合。另外，琴台路和锦里古街是成都市两条有着浓郁民俗风情，沉淀着浓厚历史文化底蕴的特色商业步行街，是外地游客必到之处。充满“汉风汉韵”和道教文化的琴台路全长900米，是汉唐仿古建筑名胜街，展示了汉代礼仪、舞乐、宴饮等风土人情，被命名为“中国特色商业街”；以“三国文化”为背景的“锦里”民俗休闲街采用清末民初的四川古镇建筑风格，与紧邻的武侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融合，在短短350米的距离内，就能享尽原汁原味的川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化。

西安市。2007年，西安市第三产业占GDP的比重为51.32%，实现社会消费品零售总额921.58亿元，同比增长18.7%。这次考察的西大街位于西安莲湖区，起源于明代，至今已有四百多年历史。2001年开始，西安市政府和莲湖区政府投资6亿元，吸引社会投资35亿元，历时四年对西大街进行了综合改造，改造后的西大街秉承唐代建筑风格，道路全长2088米，宽60米，商业建筑面积约70万平方米，云集了世纪金花、香港ITAT集团、民生百货、中环广场等国内外知名企业和60多个世界顶级品牌，其中单店年销售近8亿元的世纪金花购物中心获国家 “金鼎奖”。商业街还引进了知名度高、发展前景好的老字号品牌店，挖掘、恢复一批老字号商铺，发挥历史积淀下的良好商业信誉和较高的知名度，使商业和文化、旅游得到很好的结合。商业街拥有金融、酒店、百货、餐饮、旅游等多种业态，形成了联系紧密的商业链，道路两侧错落分布了9处景观广场，拥有城市景观绿化公共面积4万平方米。另外，西大街两侧延伸的商业街也各具特色，其中有着浓郁穆斯林文化的北院门回坊文化风情街，全长545米，是西安市乃至全国闻名的集旅游、观光、购物的特色商业街，高峰期客流量高达10万人。

（二）主要做法和经验

1.高度重视规划

三大城市在建设商业步行街，打造商圈之初，都经过了详细论证和多方征求意见的过程，把科学规划作为成功建设商圈的关键。一是科学选点，集中打造。作为省会城市或直辖市，商业资源丰富，消费人口多，消费能力强，三大城市均无一例外地选择了消费力集中，具有浓厚商业氛围和深厚历史积淀的城市中心区，集中各种优势资源，重点打造一至两个商业集聚力强、规模大、档次高的大型商圈。重庆的观音桥、解放碑，成都的春熙路，西安的西大街都是当地政府全力重点打造的商圈。如观音桥商圈，在建设之初，就完成了《观音桥商圈综合整治规划》、《观音桥商圈功能定位和业态布局规划》、《观音桥商圈交通规划方案》和《观音桥商圈景观规划》四个重要规划，确定了观音桥商圈基础设施及城市景观建设的主要原则和建设框架。二是准确定位，合理布局。三大商圈均是中高定位的城市中心商圈，对培育高端消费，吸引高端商家，提升消费档次和水平起着重要的作用，同时注重与周边地区错位经营，形成层次分明，布局合理的商业网络。如西安西大街按照“盛唐文化的综合体验区，城市主格调的重要载体、城市中心旅游区”的功能定位，确立其在西安商圈中的主导地位，同时，沿西大街向南北两侧鱼刺状延伸发展商贸业，形成错落有序的、合理的商业布局；观音桥按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的定位，高品位打造主城商圈，与县区商圈和中心镇商业中心错位经营。三是配套设施完善。各大商圈的建设均能够与道路交通建设和休闲娱乐等其他功能设施的建设结合起来，与城市建设融为一体。如观音桥建设的“地下直行，地面环行”立体交通体系，包括单向循环4车道的环行道路工程，双向直行4车道隧道工程和轻轨3号线观音桥商圈段，确保商圈畅通无阻。同时，商圈内“吃”有美食一条街；“住”有两个超五星级的大饭店；“购”有国内著名的六大主力百货和大型购物广场；“游”有主城最大的开放式城市生态公园；“乐”有科幻乐园和中国西部最大的地下娱乐城，形成了一个集消费、休闲、娱乐为一体，功能配套齐全的生态商圈、文化商圈和时尚商圈。

2.管理机构健全

各商圈均设立了商圈办或管委会，作为政府的派出机构，对商圈的开发、建设、管理进行统筹，充分体现了政府对商圈建设的高度重视，保证了商圈高效、规范运作。如重庆江北区先后成立了观音桥商圈步行街综合整治建设领导小组办公室、观音桥商贸中心开发建设领导小组办公室（简称“商圈办”）和重庆观音桥商圈建设有限责任公司，全面负责观音桥商圈规划、拆迁、建设及招商引资工作，并由区领导任商圈办主任，作为商圈建设的第一责任人；西安西大街成立了由沿线项目单位组成的西安西大街商会和区政府成立的管理委员会，两者协调运作，形成商家自律机构和政府管理机构相结合的管理模式，为商家提供了便

捷的服务保障，也确保了商圈的高效、规范运作；成都也成立了由锦江区副区长任主任的春熙路管委会，加强对商圈的领导。

3.政策制度完善

为确保商贸业朝着健康、科学、可持续发展的轨道运行，各地在编制《城市商业网点规划》的同时，还制定了一系列配套政策，完善制度建设。如重庆商务局制定了《重庆市餐饮业服务质量规范（试行）》，江北区除制定了观音桥商圈的一系列规划文件外，还制定了《观音桥商贸中心2006-2010年业态调整指导意见》、《大型商业网点准入听证制度》、《江北商圈政府部门联手服务特事特办制度》、《观音桥商圈商业及商业地产纠纷应急处置预案》、《江北区商贸发展专项资金使用管理办法》等政策文件；西安市政府制定了《西安市商贸业发展十五规划》、《西安市商业零售业态规范》、《西安市商业分级设置规范》、《西安市商贸业分类发展指导目录》、《西安市关于进一步发展连锁经营的指导意见》、《西安市设立大型零售商业网点听证办法》等政策文件，莲湖区也制定了《关于西大街商业业态调整指导意见》；成都市制定了《成都市零售商供应商公平交易管理实施办法》等政策文件。

4.开发模式创新

各条商业街基本上按照“政府规划、多元投资、企业经营”的模式进行开发建设，多方招商。观音桥采取“政府为主、多渠道、多形式”的方式筹集商圈市政基础设施建设资金，通过科学论证，建立了“找钱、用钱、还钱”的运行机制，即通过环境打造，引进品牌企业入驻商圈，用土地出让金及辖区内新增税费收入偿还建设债务，在实施高强度招商时，坚持以政府引导为主，并积极采用市场运作方式，以商招商，并引导企业先定位、后招商，再量身定做，成功以7.5亿元的政府投资，吸引了200亿元的社会投资；西安在实行多元化投资的同时，开展多方共同招商，整条商业街由多个开发商分片开发，并分别由开发商在拆迁、建设的同时开展招商，大大提高了运作效率，改造期间，共拆迁3万户，40万平方米。

5.融合文化内涵

西安、成都、重庆都是有着悠久历史和深厚文化底蕴的城市，当地政府在规划建设商圈和商业步行街时就充分考虑到了商业与文化、旅游的有机结合。如西安西大街传承盛唐历史风韵，对沿街原有和新建建筑都进行了以唐代特色为主的中国传统建筑形式的改造，同时对有600多年历史的都城隍庙进行了修缮，对非物质文化遗产道教古乐进行保护性开发，形成了旅游、观光、庙会为一体的体验式旅游购物新亮点。同时，整合开发回坊文化风情街、清真大寺等民族特色文化资源，积极引入全国各地老字号企业入驻，达到文化与商贸的完美结合；重庆观音桥广场上的大型景观构筑物“观音桥”与“古榕屏风”、雕塑“江北龙”、“九龙喷水”、“重庆言子”雕塑墙、音乐喷泉等动感水系形成了独特的景观效果。另外，还通过欢乐消费节、火锅美食节和“渝州大舞台”等各类大型商业和文艺活动，营造了商圈“月月有演出，年年有盛宴”的良好氛围；成都春熙路商业步行街南北入口处设置的浮雕艺术墙，描绘了唐代成都的八大景观，各个不同时期的街景照片分别镶嵌在北入口太平洋百货底层步行道分隔墙上，从而完整、连续地重拾老街历史，传承着城市独特的文化气质。另外，琴台路和锦里古街两条特色商业步行街，分别以“道教文化”和“三国文化”为背景，有着浓郁的民俗风情，积淀着浓厚的历史文化底蕴，体现了“小、精、特”的独特优势，吸引了不少游客前来消费。

二、我市商贸业发展存在的问题

与三大城市相比，我市商贸业发展有着自身的优势：一是商业网点覆盖面广，实现了城乡一体化，特别是社区商业发展水平较高，业态业种较齐全，消费便利性、服务便民性突出；二是规划了商业主、副中心，2007年主、副中心（不含松山湖）实现社会消费品零售总额431.39亿元，占全市60.21%，初步形成了商贸业相对集聚、组团式的发展格局，在大城区已初步形成一定规模的商圈，为下一阶段重点打造城市中心商圈奠定了基础；三是会展经济发展强劲，产业关联度大，对酒店、餐饮、交通等服务业带动作用明显；四是物流业蓬勃发展，物流水平不断提高，为商贸业大规模扩张和网点快速布点提供了便利，降低了营运成本。但从总体上看，我市商贸业的发展水平与三大城市相比，仍有较大差距，主要表现在政府统筹能力不足，商贸业发展比较散乱；缺乏高端中心商圈，高端消费外流；开发模式单一，缺乏历史文化内涵。就发展现状看，我市既没有形成“大而强”的大商圈，又缺乏“小而精”的特色商业街。

（一）政府统筹能力不足，商贸发展比较散乱，没有形成大规模、上档次、集聚度高的中心商圈

我市商业容量大，商业设施多，但大型项目无序扩张，定位不清，业态雷同，同质化现象明显；小型网点业种散乱，沿街随意开设；全市共有26条商业步行街，分布在19个镇区，处于粗放型经营状态，经营质量和效率较低。商业资源分散，总体上呈现分布散乱，规模小、档次低的局面。造成这种状况既有主观因素，也有客观因素。一是政府统筹能力不足。虽然我市在2005年已出台了《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，但由于缺乏有效手段，网点规划执行不到位，政府各职能部门之间相互配合的协调性也不够。对于我市商贸业的发展，特别是中心商圈的打造，政府缺乏整体规划和发展思路，没有配套相应的优惠措施和政策加以扶持，又缺乏对各镇街的发展进行有效调控，造成网点规划没起到应有的引导调控作用，存在“重规划，轻执行”的问题。大城区在全市范围内最有基础，最有条件打造中心商圈，但由于缺乏从全市的高度规划统筹，四个街道都强调自身的商业地位，各自为政，定位不清、随意性大、档次偏低、重复建设、同质化竞争等问题严重，至今没有形成真正的城市中心商圈，缺乏辐射力和消费拉动力。尽管万江华南MALL硬件设施一流，开发商旨在打造成集旅游、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，但由于选址不尽合理，政府缺乏规划，整合资源和调控发展力度不足，大城区四个街道商业资源分流，同质化竞争严重，加上经营水平有限等因素，华南MALL目前经营状态欠佳。二是与我市的经济发展模式有关。我市通过引进外资，依靠市、镇、村、组“四个轮子”驱动的发展模式，快速推动了工业化和城市化，但也造成了工业布局散乱的状况，商贸业发展与我市工业发展轨迹息息相关，由于消费人口和商业网点分散，商贸业散、乱、小的问题比较突出，规模、档次提升难度较大；三是与我市特殊的行政架构有关。全市行政区域设置过多，各镇街各自为政，商业资源集聚度不够高，仅从商业步行街来看，全市的26条商业步行街分布在19个镇街里，同质化严重，商业资源分散，特色不明显、层次结构不清晰，缺乏区域商业中心，不利于商业资源的相对集聚和结构升级。

与我市相比，这次考察的三大城市，政府的统筹力度都非常大，各市都成立了商业街管理机构，由区领导任负责人，统一协调商圈范围内的商业、市政、城建、国土、交通、工商等相关部门，集中资源重点打造1-2条商业步行街，形成1-2个重点商圈或中心商业街区，消费力和辐射力都很强。

（二）缺乏高端消费圈，高端消费外流，整体消费力不足

据调查结果表明，全市26条商业步行街中，没有一条高档次的步行街。只有虎门步行街、莞城香港街步行街和东城区东城风情步行街的中高档品牌店比例超过40%，其余23条商业步行街的店铺均为中低档，占全市的88%，全市有46%的商业步行街无一品牌店。东莞市商业步行街的档次水平整体较低，原因是多方面的。从地理位置看，我市处于广州、深圳之间，毗邻香港，交通极为便利，加上本地人的消费心理和消费习惯，对香港、广州、深圳中高档商品有较高的心理认同，造成中高端消费严重外流。从消费群体的构成看，我市庞大的外来务工者大部分收入不高、素质不高，购物消费主要以满足日常生活为主，没有需要也没有能力进行职业化消费，城市化和职业化消费的不足在很大程度上制约了我市高端消费市场的发展。从高端消费的载体看，由于我市没有规划打造高端消费商圈，也没有有计划地引进高端品牌店，缺少培育高端消费的高端品牌集聚区。目前我市个别名牌店都是分散于不同的街区，被孤立和边缘化，缺乏高端商业氛围，经营效益不理想，大多数无法维持下去，甚至出现名牌店开一家倒一家的现象，严重打击名牌店进驻我市的积极性。从市场环境看，由于政府相关职能部门监管力度不足和部分经营主体守法自律意识薄弱等方面原因，目前我市无牌无证经营、销售假冒伪劣商品现象仍在不少范围内存在，严重损害我市整体商业形象和信誉。市场经营环境不规范，导致市民对在本地消费购物特别是对高端商品消费的信心不足。与我市相比，这次考察的三大城市地处内陆，周边没有其他高端消费地，存在很大市场需求，世界一线品牌店进驻率高。同时，当地政府科学规划，提高商业集聚度，引导错位经营，形成真正的高端消费商圈，聚集了高端消费群体，从而吸引更多的名牌店进驻，形成良性循环，拉动了整体消费力的提升。

（三）开发模式单一，同质化情况严重，商业缺乏历史文化内涵

一方面，开发模式单一，同质化严重。就我市目前情况看，60%以上的商业步行街是由民营企业规划和开发建设管理的，占而政府规划和统筹建设管理的很少，政府的调控作用不能有效发挥，而且这些商业步行街大多数是伴随着房地产项目而建，由于民营投资缺乏整体规划，投资一个房地产项目就配套一个商业

街，只考虑商业地产的短期单一利益，不顾长远的经营和整体集聚功能，把全部商铺出售后，不再对商业街有任何的投入，而是将经营风险全部转嫁到商铺业主的身上，因此，开发前就没有对功能定位、消费结构和市场需求进行科学规划，建成后又缺乏有实力的运营商对项目进行整体包装、宣传推广和培育，进行有效的营销活动和招商规划，造成招商随意性大，经营商品雷同，档次较低，同质化现象严重，形成恶性竞争，空置率较高的局面，经济效益和社会效益均不理想；另一方面，商业项目缺乏与文化的融合。文化内涵是商业街发展的重要支撑，但由于我市商业地产的过度开发，很难形成自身特色，更谈不上与历史文化的融合。从我市的步行街看，现有的26条商业步行街，除了市桥路商业街有历史渊源外，过半数是商业房地产项目（新建步行街15条，占57.69%），完全没有考虑与我市特有商业特色和历史文化的融合。各镇街在发展商业街时也没有注意挖掘本地的历史文化和民俗风情，缺乏商业特色和文化内涵，难以与旅游业相结合，发挥不了旅游消费的拉动作用，形成不了特色消费和旅游消费。

与我市相比，这次考察的三大城市在对商业街的功能定位、营销策划、招商规划等方面调控力度都很大，对商业街的良性发展起着重要的作用。另外，重庆市的观音桥、成都的春熙路、西安的西大街都有着深厚的历史文化底蕴，当地政府和开发商在规划开发时就充分考虑这些要素，并在商业街的商业设施中充分体现，形成了具有旅游特色的文化街区，消费特色显著，消费能力强，既是当地人的休闲娱乐场所，也是旅游者必到之处。各街区管理机构定期组织丰富多彩的营销活动，形成浓厚的商业氛围，也有效地拉动了消费。

三、我市加快商业街区发展的主要思路

（一）注重商圈规划选点

要更加注重高标准搞好商圈规划，在不同商圈之间构筑有序竞争的商业环境，既避免社会资源浪费，又通过对商圈之间优化整合，来吸引社会资源有效投入。一是要拉开层次。在市区层面，既要更加注重以大城区来统筹四个街道的发展，充分发挥城市商业主中心引领时尚消费、发展多元化商业，辐射整个市域和周边地区的核心作用，又要有所侧重，充分考虑消费结构和消费习惯等因素和各自的比较优势，在莞城、东城、南城和万江发展各具特色的商圈，形成竞争与竞合的和谐共处关系，促进都市商圈的共同繁荣和整体竞争力的提高。与此同时，在市镇之间，要形成层次感明显的空间布局，以8个城市商业副中心作为镇街商业组团的主要集聚地形成区域型商圈。二是要加强集聚。要综合考虑历史文化底蕴、传统商贸基础、区位特色和影响力、经济发展水平、商业步行街现状等各种因素，选取一到两个商圈，精心打造市一级的中心商圈。作为东莞传统商贸重地的莞城无疑是最佳的选择。我们可以借鉴重庆观音桥商圈实行旧城改造并将商圈建设与历史文化底蕴及旅游紧密结合的经验，在莞城以西城楼和文化广场为中心，将市桥路、西正路、运河两岸至可园连片开发打造商业集聚区。同时建议对这片区域从市的层面集中资源予以倾斜扶持，成立市级专门机构牵头做好规划，并由莞城具体实施建设、招商和管理。三是要严格约束。要严格按照有关规定严肃处理一些违规建设、违规经营的项目，维护商业网点规划的权威性，彻底杜绝未报先建设、未批先开工的现象。

（二）科学定位发展商业街

一是要准确把握经营定位。对新建或改造的商业步行街要实行统筹规划，避免一哄而上，重复建设。已建的步行街应对消费人群、客流量、城市规划、交通发展等方面的情况动态跟踪和分析并及时修正定位。现有步行街定位出现偏差的要适时调整，逐步完善和改进步行街的经营方式和服务功能，找准市场支撑点和经营着力点。对经营出现严重问题和困难的步行街要引导其转型，减少社会资源的浪费。二是要合理组合业种业态。商业街的业态取决于当地的商圈情况、人文特点和消费水平，并不以人的意志而转移，不能盲目追求大型、高档和千篇一律的现代化。要根据商圈的定位配置业态和业种，避免同行过度竞争，满足顾客多样化、多层次的消费需求，吸引更广泛的潜在顾客。三是要改进营销监管方式。要加强部门之间的配合，对商业地产过度开发加强调控，避免房地产项目与商业街发展机械捆绑，促使开发商把获益方式由一次性收益向兼靠物业升值赢得长线投资回报转变。在商业街内部要形成既竞争又合作的发展机制，可以将商业街严格按功能分区由不同的主体进行招商、宣传和促销等活动，提高招商效率和质量。

（三）强化政府统筹能力

一要落实网点规划。加强各部门之间的配合，进一步贯彻落实《东莞市城市商业网点规划2005-2015》，将城市商业网点的建设与发展纳入城市总体规划，调整现有商业步行街定位，创新管理模式，以发展新型业态、调整网点结构为主，大型商业网点与中小型网点互为补充、相互促进、协调发展。二要成立组织机构。强化商业中心区的管理，成立发展协调指导机构，并赋予相关职能，统筹协调商圈内立项登记备案、拆迁安置、规划建设、土地审批、招商宣传等工作，进一步完善“一站式”服务。三要强化引导扶持。一方面要限制房地产项目与大型商业项目捆绑立项，同时围绕模式、业态、原则、重点等内容制订落实进一步加快商业中心建设的指导意见。另一方面要充分利用好商贸流通业专项资金，从招商引资、业态改造、配套设施、流通技改等方面进行有效支持。另外，要尽快建立完善商业网点的市场供需和业态变化等市场预警机制，引导投资者客观评估、理性投资、有序开发。

（四）大力打造品牌商圈

一是发挥龙头作用。要创造条件加强引进国内外知名大型企业进驻，同时抓好本土企业的扶持发展，尽快培育若干个省级甚至国家级的商业龙头企业，吸引知名品牌集聚。通过龙头带动，提升商圈的辐射力、吸引力和消费力。二是培育高端消费。要通过规划和引导，在大城区和中心镇区内形成一定范围的高端商业区，集聚高端品牌，与其他商业区拉开距离和层次，迎合高端消费者的消费心理，吸引高端消费回流。要严厉打击销售假冒名牌产品的行为，营造国内外知名品牌放心进入、高端消费者放心购物的大环境。三是注入人文元素。要创新观念，将历史文化和商业文化内涵充分结合起来，增强商圈的商品特色、文化特色、建筑特色和景观特色，营造与城市生活相适应的本土文化和饮食文化。在总体上要按适当比例减少购物功能，增加餐饮、休闲娱乐、文化教育、旅游观光功能。四是举办各类活动。外来购物是商圈繁荣的重要保障，尤其是都市型商圈，通常50%的购买力来自该区域以外的地区。要推动旅游产业和城市商业资源有机对接，促进商业、文化和旅游一体化。定期组织举办影响力大、特色突出、品位高的系列商业文化活动，吸引外地游客来莞消费。五是完善交通体系。便利的交通对凝聚商圈人气具有突出重要的作用。要构建立体化综合交通体系，按照“增加线路、增加站点、增加密度”的原则发展公共交通，争取使每个工业区和社区都有公交线路直通中心商圈，扩大中心商圈的消费规模，同时结合旧城改造和城市建设，注重抓好地面或地下停车场的配套，保障人流和车流畅通。

（五）加快区划适度调整

我市不带县的区划格局在改革开放过程中极大激发了基层的积极性和主动性，对我市发展成为国际知名制造业城市起了重要的作用，但时至今日，各镇重复建设、恶性竞争、资源浪费等问题日益突出。从商业的发展来看，各镇街各自为政，商业资源无法集中，没有形成合理的、各具特色的、错位的层次结构，不利于商业资源的相对集聚和结构升级。我们要吸取工业零星发展、自发发展的教训，加快商业的相对集聚，促进商业进圈，区划适度调整是一条有效途径。

篇2：关于商业街的考察报告

前言：

针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文：

一、商业街的发展历程与现状特点

1．商业街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。

第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。

第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。

第四个时期，大型商业街的出现。

《清明上河图》局部

第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。

第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。

第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。

2．商业街的分类

根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。

商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。①传统商业街

传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”

传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在

目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。

②新建商业街

芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改

造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问

诚基中心商业街

题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。③综合商业街

综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。④专业商业街

专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。

⑤旅游商业街

旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。

旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。⑥室内商业街

伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。

⑦地下商业街

我国长期的和平环境，地下人防工程 “平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。⑧站点商业街

基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。

3．现代商业街发展的新特点

现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。

二、旅游商业街（RBD）

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型

此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。

商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型

该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用

从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计

通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用

不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观

RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观

与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观

“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合

旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。

三、济南泉乐坊商业步行街

泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。

泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。

四、商业街发展的新形式

如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

篇3：关于波兰亚麻的考察报告

黑龙江省农业科学院亚麻代表团是首次对波兰进行访问。首先访问了波兰天然研究所,同所长Ryszard Kozlowski教授等15名亚麻方面的专家进行了座谈,会上亚麻首席专家关凤芝介绍了我国亚麻科研和生产情况,同时听取了波方对亚麻方面的全面介绍。代表团还先后访问了波滋南农业大学生物技术、种子科学系,波兰植物保护研究所,波兰育种和环境研究所,波兰新品种检测中心等单位和试验站。

波兰国土面积31万多km2。位于中欧东北部,北濒波罗的海,西邻德国,南界捷克、斯洛伐克,东北和东南与白俄罗斯和乌克兰相连。海岸线长528 km。地势北低南高,中部下凹。主要山脉有咯尔巴阡山脉和苏台德山脉。属于由海洋性向大陆性气候过渡的温带阔叶林气候,具有亚麻生产得天独厚的自然条件。

1 波兰亚麻的发展概况

波兰天然纤维研究所是波兰唯一的麻类作物研究机构,同时也是联合国粮农组织麻类作物研究协调处[1]。在麻类研究手段上处于国际领先地位。研究项目包括从亚麻育种到纺织产品对人体的影响,以及亚麻副产品的利用研究等。亚麻种植主要分布在东南和西南地区,纤用亚麻面积6 000 hm2。

1.1 优异的资源材料

波兰亚麻资源研究深入,且有丰富的种质资源。目前保存有核心亚麻种质资源1 000余份,分别在中长期库中保存,此次交换回高纤,抗病材料5份,稀有的野生资源7份(Linum pallescens Bunge,Linum altaicum ledeb,Linum alpinum(jackj.) Ockendon,Linum Komarovii Juz,Linum narbonense L.Linum thracicum Degen,Linmu hirsutum L.)。

1.2 系统的研究手段

在波兰亚麻枯萎病是主要的病害,所以在温室内利用盆栽进行抗病鉴定,首先筛选出抗病的材料作为杂交亲本,后代入选材料在第5、8、11代都进行抗病鉴定,同时进行纤维含量和品质分析。我国只在进入区域试验前才对抗病性进行鉴定。

1.3 改良的亚麻盆栽方法

我国的盆栽采用在盆底留眼的办法保持空气的通透性,但不利于水分的控制。波兰在盆的底部放一个拱型的多孔的铁片形成一个空间,在盆的两边各竖起一个通气的管子,很好的解决了土壤通气和水分控制问题。

1.4 亚麻抗旱研究方法

亚麻快速生长期,水分对亚麻的产量有很大的影响。波兰在这方面开展了深入研究,首先对资源材料在25%的含水量条件下,苗高18 cm时,维持一个月的时间。鉴定出抗旱资源用于育种,同时研究抗旱药剂提高亚麻的抗旱能力。

1.5 先进的分析仪器设备

试验室亚麻纤维提取和分析设备先进,一部分都是自行设计,如亚麻原茎单株碎茎机,直接分析单株的纤维含量;亚麻浸渍脱胶仪,脱胶时间在30～40 h;小样碎茎机和脱屑设备;小样打麻设备等都是该所独有的。

1.6 亚麻副产品加工研究

亚麻屑用于建筑材料和防火材料,防火材料最高可耐1 200℃的高温。亚麻种子应用已经是很成熟的技术,亚麻种子加工为食品填加剂或直接食用,作为保健产品。亚麻粉、亚麻油、亚麻中的不饱和酸等已在市场上销售,亚麻籽粉达100元·kg-1。

1.7 先进的亚麻产品检测手段

有先进的液相、气相色谱仪和静电检测等设备,检测亚麻产品对人体的影响。为新产品注册提供科学的依据。

1.8 天然颜料开发

目前纺织品印染都采用化学药剂,存在着环境污染和对人体危害的问题。该所开展了天然颜料的研究,筛选不同的植物,提取色素,应用于亚麻布和丝绸上。这种环保的印染技术已获得了两项专利。

1.9 亚麻花卉繁殖

众所周知亚麻的用途是纺织、建筑材料、食品等,该所开发出了亚麻的新用途,把野生亚麻开发成花卉植物,目前多年生亚麻、黄花和红花亚麻已成功推向市场,正计划同我国签订繁殖合同。

2 主要启示

波兰具有悠久的亚麻研究和种植历史,在亚麻科研生产上具有很多值得我国学习和借鉴的地方。

2.1 引进波兰先进的育种技术和设备,提高我国亚麻育种水平

波兰的亚麻品种原茎产量一般都在7～8 t·hm-2,麻率27%～30%,抗病性强,抗倒伏。抗病育种具有严格的鉴定程序,确保抗病材料的筛选。亚麻纤维含量的分析都采用机械作业,准确度高。从沤制到纤维分析都有先进的仪器设备。我国亚麻育种过程中纤维含量分析都采用手工操作,影响实验的准确性。波兰对原茎单株纤维含量分析,非常值得我们学习,此方法简单易行,设备简单,有利于高世代单株的选择。

2.2 多学科研究,促进产业的发展

波兰天然纤维研究所在育种、栽培、副产品加工、亚麻种子营养价值开发利用、纺织产品检测、印染和亚麻花卉方面进行了全面的研究,为亚麻产业的发展提供了全方位的支持[2]。而且研究手段先进,研究内容领先。我国相对研究领域狭窄,所以拓展研究学科是我国亚麻科研发展方向。

2.3 亚麻原料生产全程机械化,组织方式科学

波兰亚麻生产全程机械化,居世界领先地位[3]。亚麻原料生产采用两种组织方式:(1)农民自行种植在工厂加工,自己处理纤维;(2)农民给工厂种植,将雨露干茎运到工厂,工厂加工完纤维后,根据纤维数量、质量和市场上的价格,给农民付钱。这样减少了农民和工厂间的矛盾。10年前波兰也采用我国工厂直接收购农民原茎的方式,目前已全部用这种方式取代。

通过此次在波兰学习访问,增进了双方的了解,为进一步在亚麻方面合作研究奠定了基础。

参考文献

[1]Ryszard Kozlowski.Statistic data on flax[J].Euroflax Newsle-tter,2006,1(25):35.

[2]吕江南,贺德意,王朝云,等.全国亚麻生产调查报告[J].中国麻业,2004(2):95-103.

篇4：关于商业街的考察报告

一、瑞典、芬兰两国企业债务重组基本情况

20世纪80年代末至90年代中期，受东欧巨变及前苏联解体的影响，瑞典和芬兰企业的主要国际市场急剧萎缩，国内通货膨胀严重，货币贬值，导致瑞典和芬兰两国出现了比较严重的银行和企业债务危机。

受危机的影响，企业经营状况恶化，大量银行贷款无法偿还，银行的不良资产大量增加，使两国的银行和企业陷入了严重的困境，不少企业和银行宣告破产。

为了克服银行和企业的债务危机，两国政府采取了各种措施，处置不良资产，取得了比较好的效果。

通过对银行的重组和对不良资产的处理，以及政府强有力的支持，各项措施的成功实践和外部条件的改善，瑞典银行业终于在1993年下半年摆脱了进一步滑坡的局面，并逐渐走出低谷。瑞典政府在银行经营明显好转后，开始对其实行民营化，成功售出持有的银行股权，回收政府注入的资金；承接剥离和负责处置不良资产的资产管理公司也按比预期快的速度卖掉了所拥有的工业和房地产业的资产，收到了比预期好的价格。

芬兰也仿照瑞典的做法，政府对银行和企业采取了一系列挽救措施，通过银行的不良资产剥离和出售，支持中小企业发展等，其企业在1995年后开始走出困境，芬兰经济也走出低谷。目前，两国除了不断健全相关资产重组法律，加强建立法律框架下的法庭内的资产重组以外，仍保留了通过政府的行政与市场相结合的手段对企业进行债务重组的做法，并不断完善。

二、瑞典、芬兰两国企业债务危机治理工作的主要特点

（一）强调政府采取行政政策措施在企业债务危机治理中的作用

1．政府成立援助银行的专门机构——瑞典银行援助局SBSA。它采取了各种措施来拯救银行业，包括对银行注资、为银行债务提供担保、剥离银行的不良资产、银行的国有化和合并等。同时，政府还成立了金融监督管理委员会来监督整个过程。

2．合并银行。对于资产规模小、受冲击最大的储蓄银行，在政府的撮合下，所有的储蓄银行被并入全国储蓄银行总部SWEDBANK，成为其紧密控制下的分支机构。对于商业银行，政府通过购买银行的优先股的方式注资，将其国有化，并将其不良资产剥离给政府成立的资产管理公司（AMC）。

3．实施“好银行坏银行”战略。瑞典政府灵活地采取了成立多个资产管理公司分散处理不良资产的方式，其中既有政府成立的国有资产管理公司，又有银行下属的民营资产管理公司。在运作中，兼顾处理速度和规模效益，对于问题严重的银行，成立国有资产管理公司处理不良资产。对于其他经营较好的银行，则由银行自身设立下属的资产管理公司。国有资产管理公司并不是全部收购不良资产，为了维持公平竞争，政府将一定比例的不良贷款按平均水平交由问题银行自己承担，所有不良资产按可实现的长期价值进行转让。

（二）建立符合市场经济要求的企业债务危机处理和防范机制

1．瑞典的做法：一是在公司设立之初，尽量使公司治理扁平化，减少管理层次和管理成本，不断提高公司的专业化程度，加快公司资金回笼，减少公司出现债务危机的几率。二是政府内阁设立国家债务办公室，在该办公室下设立国有资产债务办公室，办公室下设立一个改善国有企业经济状况基金会。国家将国有企业上交利润的10％给该基金会，由基金会用于挽救亏损的国有企业，在总体上平衡国有企业的盈亏。三是瑞典于1998年将所有国有企业集中到一个部门管理，在工商部下设立国有资产监督管理局，不仅解决了国有资产出资人到位的问题，而且参与对所监管企业的债务重组全过程。该类重组不进法庭，完全在国有资产监督管理局指导下进行。国有资产监督管理局指导企业进行债务重组，一类按市场运作，一类按政策指导。按市场运作的企业，主要是将其所欠国有银行的债务转化为民营银行的债务或借贷，依靠资本市场，依法进行重组；按政策指导的企业，主要在政策框架下，通过购并、压低成本、优化资本结构等方式，实施重组。

2．芬兰的做法：芬兰政府认真吸取银行和企业债务危机的经验教训，调整企业重组体系，于1999年在工贸部下设立了国家贷款保证委员会，为大型企业提供信用担保，为各类企业提供贷款或直接持股，面向全国企业提供风险监测和评估服务，并专门成立地区重组小组参与所服务企业的重组工作。该委员会重组小组对企业进行重组的方式主要有，一是对企业进行重建。即加强对企业的监管，整合企业业务，出售或终止亏损业务，构建新的领导系统，改组公司，使之适应市场竞争的需要；二是将危机企业以合理的价格出售转让给别的公司；三是交给（ARSENAL）资产管理公司重组出售。该委员会还对所服务的3万户企业建立了风险评估系统，制定了危机诊断图，每年做两次风险评估。它把企业分成四大类，一是业绩好的公司，二是新设立的公司，三是濒临破产的公司，四是破产公司。该系统能及早发现企业运营中存在的债务危机是否到了警戒线，及时进行治理，尽量减少破产的发生。

（三）健全企业债务危机治理的法律制度并依法治理

瑞典和芬兰在20世纪90年代银行和企业债务危机之后，颁布实施了《资产重组法》，开展了法庭内企业债务重组工作，依法规范了企业债务危机治理问题，并不断完善资本市场。重在同时保护债务人和债权人利益，鼓励重组，减少企业破产及企业破产对社会的冲击。出现债务危机的企业可以向法庭申请资产重组。有以下特点：

一是规定重组条件和期限。到法庭申请资产重组的企业，必须能够证明以后能够偿还50％的债务，从长期看有盈利能力。重组保护期（从申请保护到宣告正常化）一般为3—6个月，最长不超过12个月。在这个期限内，债权人不能向债务人追索债务。其目的在于保证债务的完整性，防止一部分人先受偿，同时让负债累累的企业有喘息的机会，不受债权人的干扰，静下心来研究重组和企业发展问题。在这个期限内有担保的债权人也受此限制。在经过调查、法庭宣判重组、债权人认可三个阶段后，可宣告正常化。

二是需要确定重组代理人。法庭裁定企业可以进行资产重组后，需由法庭指定或由债权人、企业确定资产重组代理人。原企业董事会仍然发挥作用，并有权决定是重组还是破产，与代理人相互制衡。

三是需要制定重组方案。重组方案由资产重组代理人和企业董事会共同制定，并必须取得60—75％债权额的债权人同意，才能呈交法庭批准。重组方案只负责债权、债务处理，并体现在财务上。方案批准后，即使有些债权人不同意，也要受此约束。重组方案批准后才可以减轻债务负担。一旦债务人按照重组方案，偿还了一部分债务，债权人没有权利再追索这部分债权。国家税收等同于一般债权。在企业实施资产重组过程中，不得拖欠职工工资。

四是法庭内的企业重组过程是一个诉讼过程。重组方案付诸实践后，在3个月内，企业经营和偿债无进展，法庭有权终止重组方案的继续实施。债权人对获得的清偿不满意，也可提出诉讼。通常情况下，债权人可以通过100％追偿、放弃利息和债权打折等方式获得清偿，但一般只能得到10—20％。

（四）对无法挽救的企业依法实施破产并妥善安置职工

三、建议

如何借鉴国际经验，切实结合我国企业实际，寻求化解国有企业债务负担的有效途径，做到既减轻国有企业债务负担，又不能恶意逃废债权人尤其是国有银行的债务，是我们面临的一项艰巨任务。我们建议：

（一）建立和完善企业债务危机治理和债务重组的法律体系

在正在制定的新的《企业破产法》中，一定要加强对企业进行重组方面的规定，对能够挽救的危机企业进行挽救，在法律保护下对企业实施重组，减少破产及破产给企业和社会带来的负面效应。使企业债务重组做到有法可依，能够得到法律保护。必要时，可以制定《企业资产重组法》，明确债务重组的程序和规则，少破产，多重组。建立社会中介机构（人员）组成的企业债务重组管理人制度，提高效率，并加强管理。

（二）健全政府对企业债务危机进行防范和治理的机制

一是构建代表国资委对所出资企业能够进行债务重组的资本运作平台，并赋予必要的更换危机企业领导机构的职权。二是建立国有企业债务风险评估系统，对所监管企业适时进行风险监测和评估。三是尽快制定国资委对所监管企业进行债务重组的办法，使国有企业债务重组工作规范化和制度化。确保国有企业债务重组工作在制度框架下进行，防止国有资产流失。四是设立国有企业债务重组基金，为企业债务重组提供必要的资金保障。

（三）进一步完善我国的资本市场和社会保障体系

企业债务重组需要采用重组企业、债权转股权、不良资产出售和重组、资产证券化、以及吸引外资等多种方式，没有一个发达的资本市场，难以完成企业债务重组的任务。同样，没有一个完善的社会保障体系，债务重组必然产生对企业职工、金融机构和社会保障机构的反作用，进而影响社会稳定。对无法进行债务重组又不得不破产的企业，其职工安置必然成为政府需要考虑的首要问题，以尽量减少对社会稳定的冲击。

（四）加强国资委内部对企业债务危机治理的管理

篇5：杭州商业考察报告

杭州万象城开发商为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方于2005 年12月1日共同投资成立，注册资本金为9.9 亿港币（双方出资比例为6:4）。（香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。）

2005年8月29日，华润新鸿基以11亿左右的价格拍下了位于杭州钱江新城50号万象城地块，因两家大鳄雄厚的实力和不俗的背景，该项目曾一度引起浙江地产界的震动，项目的一举一动也备受瞩目。

该项目投资高达50亿港币，作为杭州第一个大型都市综合体，于2006年12月23日在杭州钱江新城核心区举行奠基开工典礼。杭州万象城借鉴了深圳万象城的选址和规划理念，地处杭州未来CBD钱江新城的核心区，北靠钱江路,西邻江锦路,南临富春路,东依庆春东路, 与浙江财富中心对面而立，与未来杭州市民中心、杭州大剧院举步之遥，地铁2号线和4号线紧贴左右，毗邻BRT线路总站，富春路、庆春东路等城市主干次道将其网罗其中，并毗邻北部及东部的新老居民区，地理位置优越。

未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成以一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变。杭州万象城的开工，将使得杭州从“西湖时代“向”钱江时代“跨越的历史进程进一步加速，也将对长三角的商业地产产生一定的影响。项目占地约150亩,规划建筑面积超80万平方米(含地下), 将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，其中包含24万方的”万象城"购物中心、11万方的写字楼、6万方的酒店，25万方的服务式公寓以及14万方的住宅。万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

作为整个万象城项目的核心部分之一，购物中心建筑面积24万平方米，是杭州最大的购物中心。该项目采取“只租不售”的方式进行招商和经营管理，并且计划引入20%的全新商家。在业态规划上，项目将借鉴深圳万象城的成功经验，并结合杭州本地的消费特点，涵盖零售、餐饮和娱乐(包括影院，杭州第一个在购物中心内的、符合奥运比赛标准的真冰溜冰场等设施)。

整个杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。

杭州万象城据称是华润旗下目前为止国内MAII中最成功的划时代的一个店，虽处于杭州新城区，但是由于华润和新鸿基集团的强大号召力、建筑的出色商业氛围和品牌集聚能力，依然引来了路易威登等国际一线奢侈品牌入驻。其建设周期也创造了奇迹，其中设计时间为一年，建筑为两年半，共计三年半时间。项目物业全部出租，于2010年4月21日营业，开业出租率达到92%，营业率达到60%。同时值得一提的是万象城所在的杭州钱江新城综合体项目开发的三幢高档住宅“悦府”在开盘当天即售罄，交付一年后价格即翻番。

项目用地面积34409平方米，容积率3.59，项目占地面积24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上总建筑面积123434平方米，地下总建筑面积93479平方米，合计216913平方米。其中地上约12万方，可用面积约8万方，主要构成为尚泰百货约2万方，餐饮约2.3万方，零售店铺约2.7万方，影院约6000方，真冰场约5000方。杭州万象城主要有以下几个特点：

业态分布：地下四层，其中负一（与高档住宅区相通）、负二(局部)为商业，主要有精品超市、世界知名餐饮（肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、味千等，且均靠在一起）等，并与地铁站相连接，负

三、负四为停车场（总停车位1200个）；地上五层涵盖主题百货（尚泰百货为泰国最大的著名高档百货品牌，为大陆首家）、奢侈品专卖店、奥林匹克真冰场、百老汇电影院、知名品牌及特色餐饮、电玩、休闲、娱乐等设施。

建筑规划：在建筑与主干道之间留有上下客人（机动车）辅助道路；建筑设置屋顶平台和室外活动区，并辅以园林设施，与室内高档餐饮区、钱塘江景互为辉映；内部建筑空间丰富，线条简洁，硬朗和柔和互为交织并富于变化，外部立面石材与玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，错落大方，充分体现了城市、人和商业的完美结合和设计师的匠心独具；建筑中间主天井为蛋形，一至三层逐渐放大，三至五层逐渐缩小，各次通道均有小天井，成弧形和不规则长方形，动感而且商业韵味浓郁。

交通动线：以一条主线贯穿整个建筑，且没有柱廊，顾客可以一进店就可以一眼望到底，可视性特别强；三条次动线分布其中，分别通向三个次出入口；除配备每层的之间的电梯之外还分别设置了2-4,3-5层的跨层直达电梯，以方便顾客快速上升直达目的地，同时带动电梯周边主力店铺；餐饮主要分布在建筑的四个角，中间为时尚店铺；电影院有独立的区域空间和对内、对外交通动线，并与周边的餐饮、时尚店铺动线交流互动，互带人气，促进人流的集聚和流动。

氛围布置：杭州万象城的商业氛围浓郁，但是给人的感觉却很简洁、自然、清新，在主入口都有LED显示屏（约80平方米），画面闪耀动感，一楼无柱中庭上方设置室内LED（约50平方米）；因开业不久，在中庭中间几条次通道交汇处摆放了由大小不一的红色的礼品包装盒堆砌而成的造型（其间还巧妙的布置了正方形的可三面面对顾客的LED显示屏）；室内悬挂物主要以烘托开业氛围的红色礼品包装盒几何造型为主，没有悬挂吊旗。

杭州万象城考察时间虽短，但还是给我们很多的启发和值得借鉴的地方：

1、建筑面向主干道为国际一线品牌预留的空间、高度、开间很合理，尤其是店门档次和造型都很时尚；

2、室内主天井上方中间布置了LED显示屏，气派、动感、商品信息丰富，传播及时迅速，中央国际新亚广场和未来的雨润中央新天地都可以借鉴；

3、没有悬挂吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休闲空间均大量设置有立式的双面的广告牌（为插入式），画面内容可定期更换，广告牌上端留有槽口，可放置商场布局图、品牌宣传促销信息、主题店铺活动等；

4、次出入口有下沉式广场，与负一楼连通，通道两边为世界知名连锁餐饮品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必胜客与味千、肯德基与麦当劳等都紧靠在一起；

5、可以考虑设置跨层的直达电梯；

6、负一楼与住宅楼、写字楼等应留有出入口；

7、餐饮的比例在所有业态中应适当加大；

8、真冰场在淮安乃至周边城市都是空白，可以引进；

9、卸货区可设置在地下；

篇6：商业广场考察报告

调研时间：2011年9月19日 调研地点：万达广场 本次调查报告以调查合肥商业环境为主，在听取指导老师首次要求后，定出了调查对象，主要有万达购物广场、百大cbd、步行街专卖店、百盛、沃尔玛等。调查内容分别从商场的几个方面进行了解，通过我们自身的观察为主，并且通过网络查找到那些大型商场的成长历史和营业模式了解到这些商场给消费者形象。

万达购物广场：

合肥包河万达广场位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约70.4万平方米，其中自持商业中心面积约17.7万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米，目前合肥万达广场进驻的主力店有万千百货、五星级威斯汀酒店、万达影城、国美电器和合肥大歌星餐饮等。

合肥精品万千百

货作为万达广场内经营规模最大的精品百货主力店，约有3.5万平米的经营面积。商场规划地面6层、地下1层，与万达广场广场室内步行街、国际影城等客流互通，坐享万达广场五星级酒店、景观豪宅、主题餐饮、滨河酒吧街、国际影城等诸多业态组成的全方位生活、休闲、娱乐和商务配套。b1：家居床用、厨房用品、烟酒保健、美容spa 1f：国际精品服装、钟表、化妆品、总服务台 2f：时尚精品、珠宝、饰品、vip室 3f：精品女装、饰品、女鞋、改衣处 4f：时尚女装、饰品、女内衣、女包

5f：男装、男内衣、男鞋、男包、团购客户室 6f：运动、童装、户外、母婴室

总体感觉：

1、商品比较全面，适合各个层次的顾客前去购物。

2、各个层次商品的布置比较合理。

3、人流动线曲折，使得顾客一眼望去可以看到几个店面。

4、室内步行街设计合理，顾客身在步行街犹如在卖场里面的感觉。

5、一层布置出现了死胡同，使得整个的人流动线不是很流畅。

6、三、四、五层的人流动线是两个圆，但是小圆的入口太小，容易使顾客忽略。

百大cbd：（后面自己到百大cbd）

百大cbd购物中心所在合肥的中央商务区，地处合肥市三孝口商业中心，面向合肥市级商业中心中轴线长江路，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，提供办公、餐饮、购物、住宿等全方位服务，以先进的服务理念、高标准的配套设施领先市场。

总体感觉： a)应该避免人流进入室内商业环境后感到拥挤。在服务人员的待客动线上，要能够易于接近顾客且缩短距离。对于主通道的宽度及层次的表现要调和，通路要保持顺畅。b)服务台或吧台应设置在显眼处，以便顾客咨询。c)室内布置要体现一种独特的与商业环境相适应的气氛。尽可能把商业环境设计成为雅俗共赏的地方，不但能使消费者有宾至如归的感觉，而且能使其它工作人员也有家的感觉。在空间的分割上应该大胆创新，物品的陈列也应宁缺毋滥。才能真正提高百大cbd的档次。d)应尽量设置多个休息之处，备好坐椅。要让顾客在购物的同时真正体现休闲，而不是疲惫。百大cbd的公共休息席位尚少。e)充分利用各种色彩。墙壁、天花板、灯、陈列区域的内部环境。f)店面形象的效果，百大cbd的这种品味适合现代商场的特征，同时注意个性的表现与印象的塑造，而且要保持美感。g)百大cbd 招牌“易见效果”的表现，要使它在远处仍可以一目了然，且要注意规格的适合性。招牌的设计，除了注意在形式、用料、构图、造型、色彩等方面给消费者以良好的心理感受外，还应在命名方面多下大功夫，力求言简意赅、清新不俗、易读、易记、富有美感，使之具有较强的吸引力，促进消费者的思维活动，达到理想的心理要求。h)店面橱窗的魅力：橱窗的表现要能与风格相称，同时要具有吸引力，进而要具有诱导性。

i)便于入店的进口：要有适当的店头开放度，并且易于看到该环境内部，同时要能有亲切感。

j)店头的整个设施：必须要能表现好的店面形象，避免有污损状况。

我的作业是做服装店设计，所以我就都看看了看关于服装店方面。服装店主要还是以什么类型的服装来装饰店面。比如：运动类的在装修的时候色彩、灯光上都会体现出一种动感。时尚类的在色彩灯光上都会体现出一种光彩亮丽的感觉。还有登上的、休行的等等。在服装店方面第一：展示包括假模特、衣橱柜、展示柜，因为他是一个敞开式的销售方式；第二：储藏在消费者心理

合适的衣服，合适的价钱一般就会直接拿下，所以在销售好的服装店都会有一个很适合的储藏室；第三：配饰再好的服装都需要配饰来装饰它的美，时尚典雅；第四：环境在一个室内衣服与环境搭配的好，销售也就会好。

总结：

在这次外出调研中总体来讲收获还是很不错，现在的时代是追求时尚的时代。每一个环境都有不同的衣服来搭配，所以在服装店的设计都是按什么类型的衣服来设计什么样的店面。在商场里面什么样的衣服适合什么样的场面，最能体现出来，高贵、典雅、气质、清爽、亮丽等等。

在商业广场里面不只是生活品的销售，还有精神的销售。比如电影院、电玩等等。也是一种享受的平台。在设计、灯光、空间等等方面都是由外转向内。而且在感官意识上都大大的提升。

调研报告

----商业环境艺术设计

姓名：

班级：08城建环艺壹班 学号：08290040136篇二：商场调查报告

目 录

一、调查说明

二、商场营销环境状况

三、消费者情况

四、竞争对手情况

五、经营有利条件

六、对商场经营的几点建议

七、制度完善与落实跟踪

一、调查说明

通过调查，了解该地区自然环境及社会经济发展情况、商业竞争对手状况、以及居民消费水平及需求情况，为正确决定商场的市场定位、经营方针提供依据。重点观察和典型考察相结合的方法，主要有以下内容：

① 在商场内部品牌类型、价格进行考察；

②对商业竞争对手进行考察；对距商场1千米以内竞争对手和3千米以内大中型商场进行考察； ③对消费群体，经济发展现状、潜力及对当地居民生活的影响； ④通过购买方式对商场导购人员进行观察考核。

二、商场营销环境状况

包括商场区位状况、人员状况、商场通道状况、商场环境、以及整体规划发展都有所了解；

①就商场区位而言，目前存在很多缺陷与与空缺，部分品牌陈列不当，整体时尚感较差；

② 商场导购人员品牌年龄段分配问题，整体缺乏自律性（玩弄手机等），接待客户语言表达与规范问题，收银员缺岗，导购、保洁人员形象、精神面貌差；

③ 通道、电梯指示牌欠缺；商场背景音乐宜多放乐曲少放歌曲，多放有朝气有活力的，少放俗歌悲腔。

三、消费者情况

（一）消费者基本情况

根据观察，商场消费群体女性居多，女性为60％，男性人口占总体的40％；年龄构成中年龄以21～35岁者最多，占总体人数的60％；35～50岁者占20％，51～60岁者占10％，60岁以上者占5%;20岁以下者占5%。年龄结构分布偏向于中青年。

（二）消费者购买力

①根据解消费人群购买力，部分消费者心理仍是求实、求廉，而另一部分消费者则是求新、求美、求荣；所以消费者的购买力度60%取决于导购人员的营销技巧；

②有一半以上的消费者购物时注重商店环境和文化氛围，并且广告效应对市场以及消费者影响甚重，应加大广告力度与多样化。

四、竞争对手情况

通过对当地另外两个商场进行实地考察，发现存在问题及自己不足之处具体有以下几方面：

(一)kl（开来）商场在购物环境、经营规模、经营内容等方面都将比现有商场有较大优势；

① 商场卫生环境较好；

② 商场人员精神面貌佳，导购较多，语言表达能力较强；

③ 品牌多样化，档次定位中高端，消费人群在20~60岁之间；

（二）dd（东大）商场在地理位置、经营范围、营业时间方面占有优势；

①经营时间长，导购较多，语言表达能力较丰富，成交率高；

②品牌定位中高端，消费人群在35~60岁之间。

五、经营有利条件

当地人口众多，居民受教育程度较高，有着十分庞大的市场需求。尽管居民购买力因行业本身不景气而受到一些抑制，本地区目前正处于发展上升阶段，因地理因素周围已形成固定的商业规模，随着改革的深化，企业效益将会提高，员工收入也会随之增加，如经营有方，将吸引当地相当比例的购买力。

六、对商场的几点建议

1、在服务宗旨上，考虑当地的实际情况，需多样化，更多的吸引外籍人员及高薪收入阶层的消费者；

2、在经营方针上个人认为整体员工素质才是企业的根本之道，让员工主动积极地去学习认识企业文化，第一点我们应该考虑的是员工的“动力”，什么样的”动力”能推动员工前进的步伐？-效益-归属感-机遇，这几点综合起来就形成了目前企业的”动力”，考虑员工心态同样必须建立在员工的利益基础上,用利益来换取一个主动积极的心态，心态有了，我们还应该考虑到社会环境的影响，跳槽也是对企业的一种伤害，为此企业要建立良好的归属感，这是稳定员工的最佳方式.通过以上几点为让企业与员工共同达到双赢；

3、在商场的设施及购物环境上，加大卫生管理制度，增设电梯及方向指示牌；

4、在服务质量和品种上，服务质量包括商品质量、服务态度、售后服务等方面的容；当务之急是加强对导购员的培训，提高各项素质，以取得消费者的信任，增加成交率，提高效益；

5、采用多样式的广告方式加强广告宣传。

七、制度完善与落实跟踪

1、设立行政管理制度

①、新入职员工发放员工手册，对企业文化进行了解； ②、规范日常事务与审批流程管理办法；

③、汇编行政各项管理制度发放到人。

2、建立会议制度，管理人员实施日报制度，具体事项制定时间节点量化，责任到人实施跟踪。2014/3/7篇三：大型综合商场考察报告

开封大型综合商场“兴和百货”考察报告

姓名：x x x 学号：xxxxxx 班级：xxxxxx 指导老师：xxx 开封大型综合商场“兴和百货”考察报告

考察场所：开封兴和百货

考察地理环境：开封市鼓楼区繁华地带

店面设计: 店面设计是中西结合，整个百货楼是钢筋水泥框架结构建筑顶层是古建形式，两个观光电梯的顶上各有一个角楼店牌用的是彩色霓虹灯背景的现代形式，顶层向下都是完完全全的西方简约主义的风格。

室内布置大多是现代设计风格，整个百货大楼有化妆品、衣物、手表、鞋子、衬衫、金店、乐器、电子产品、箱包。开封兴和百货的室内布置上

一楼是化妆品、手表、女鞋金店且大多是女性化的设计布置 二楼是电子产品、钱包、提包、衣物、鞋子设计上大多体现工业时尚的气息

三楼是淑女装、精品男装、男鞋、衬衫 四楼是童装儿童用品乐器游乐场儿童摄影 五楼是健身房和办公区

在空间布置上及在客源分析上认为兴和百货把儿童区放在四楼是很不和了

女性用品和儿童用品格的太远、母亲在购物的时候小孩在吵闹挑选的时候就不会太尽兴、可能失去很多的购买机会母亲带着孩子在四楼晚就根本不会在这时挑选物品应该把女性商品和儿童商品放在一楼儿童商品区在里面且母亲可以看见放心的方位，这样儿童开心母亲购物舒心而且这样还符合兴和百货的客源安排以女性为主，可以长时间的留住女性同胞们在百货楼里购物。

三楼的淑女装换到一楼

商场的采光设计与光源灯光设计

1、采光设计：兴和百货商场的顶棚采用自然采光，窗高大。

利用自然采光，不仅可以节约能源，并且在视觉上更为习惯和舒适，在心理上能和自然接近、协调，可以看到室外景色，更能满足精神上的要求，如果按照精确的采光标准，日光完全可以在全年提供足够的室内照明。室内采光效果，主要取决于采光部位和采光口的面积大小和布置形式，一般分为侧光、高侧光和顶光三种形式。侧光可以选择良好的朝向、室外景观，使用维护比较方便，但当房间的进深增加时，采光效率很快降低。因此，商场加

高窗的高度来弥补这一缺点。顶光的照度分布均匀，影响室内照度的因素较少，但当上部有障碍物时，照度就急剧下降。

室内采光还受到室外周围环境和室内界面装饰处理的影响，室外临近的建筑物，既可阻挡日光的射入，又可从墙面反射一部分日光进入室内。窗子采用的玻璃材料的透射系数不同，则室内的采光效果也不同。此商场的采光玻璃是亚光磨砂玻璃自然采光一般采取遮阳措施，以避免阳光直射室内所产生的眩光和过热的不适感觉。休息采用垂直百叶用一些红绿的装饰灯来点缀起居室、餐厅，以增加欢乐的气氛。

不同色彩的透明或半透明材料，在增加室内光色上可以发挥很大的作用，中庭天窗采用白色磨砂玻璃，使室内产生漫射光，光线柔和平静。但阳光对活跃室内气氛，创造空间立体感以及光影的对比效果，起着重要的作用。色彩随着光源的变化而不同，许多色调在白天阳光照耀下，显得光彩夺目

商场对防止变、退色要求较高的商品高级皮包精品皮鞋等采用了截阻红外线和紫外线的光源。没有光也就没有一切。商场光的视觉效果，满足人们视觉功能的需要，是一个重要的美学因素。也引起了人们的购买欲，光可以形成空间、改变空间或者破坏空间，它直接影响到人对物体大小、形状、质地和色彩的感知。

在现代商品经营的环境中, 色彩扮演着个性化、人性化的重要角色。它起着吸引人们的注意力，引导人们消费欲望的作用，是色彩在商业环境设计中的关键。

但是在兴和百货里对色彩的重视不够深除一楼的化妆品区的化妆柜台和金店比较注意色彩的力量外大多不注意色彩的效果，在四楼儿童的主要楼层设计上凌乱色调上不和谐挺扎眼

设计定位之色彩魅力

兴和百货在店面设计上比较注意颜色的问题用比较清雅和女性化的色彩进行简约明快的设计为化

妆品服务

在现代商品经营的环境中, 色彩扮演着个性化、人性化的重要角色。它起着吸引人们的注意力，引导人们消费欲望的作用，是色彩在商业环境设计中的关键。

色彩本身的物理作用会影响人们的心理反应,在商业环境装饰中要有目的的使用色彩,要与使用功能和商品的特性相适应，才能取得预期的效果。1.大厅区域:是顾客获得第一印象的场所,它与经营特点和商业品种密切结合，能够给与消费者高中低档的判断。因而色彩设计易富于特色、简洁明快，具有庄重、华丽的感觉, 并强调和突出经营的商品特点, 同时还应具有欢快热烈的气氛，在轻松自然的环境中增强人的购物欲望。在进入大厅后通过进入眼帘的很多的化妆品专柜可以看出这家店是经营化妆品为主的百货大楼。2.经营区域:由于商品琳琅满目, 色彩极为丰富,因而就必须采用某种特定的色彩将其统一起来，并更大限度的突出商品的色彩。例如:墙面色彩就应采用比较素的颜色, 衬托商品、突出商品，以达到吸引消费者的目的。

色彩设计中需充分考虑到功能的要求和商品本身的形态特点,要分析经营空间的性质和用途, 在处理造型的同时还要处理好色彩的明度、色相之间的关系。使色彩设计更加科学化、艺术化, 得到一个统一、和谐、丰富的色彩环境。

二、商业环境中色彩对人们心理影响

所谓的物理作用, 指的是通过人的视觉系统在人的大脑中所产生的距离、温度、重量感的视觉效果。高明度和暖色有向前的突出感, 反之则有后退感。红橙色使人联想到炎炎的夏日, 青蓝色让人想到海洋和水。色彩上随着明度、纯度的降低, 重量感增加，这些感觉是我们营造良好室内空间气氛的重要手段。

但是兴和很少营造良好的空间气氛一楼的还过的区，四楼儿童区的空间气氛极差空空如野，没有一店儿童游乐的气氛，甚至弄的人气都没几个。

三、色彩在商业环境装饰中的应用 色彩作为设计整体的重要因素与组成部分，具有审美性和功能性的双重作用，它既装饰、美化设计物，同时又调节设计物的功能性视觉效应，起到一定的示意性功能，协调使用者的生理感受与心理平衡，从而满足人们的物质与精神生活的双重需要。1.色彩与商业环境装饰风格的关系。色彩与装饰风格在形式上也有内在联系。西方传统风格与东方的传统风格有着明显的差异, 各个时期又有着不同的特点。文艺复兴时期色彩多采用暖色为主色调，具有和谐、华丽的特点, 巴洛克、洛克克时期, 装饰色彩极尽华丽, 大量使用了金色和柔美的线条, 华丽的色彩给人以光辉耀眼的感觉。传统风格常给人们以历史延续和地域文脉的感受，它使商业环境突出民族文化的形象特征。建议兴和百货金店采用金色和柔美的线条且利用传统风格进行设计装饰取到给人华丽光辉耀眼的感觉。看下金店的原始图片吧： 2.色彩在商业环境中的整体性。色彩设计能否取得满意的效果, 取决于能否正确处理色彩之间的关系。其中, 最关键的问题是解决协调与对比的问题, 只有当色彩符合统一中有变化, 协调中有对比的原则, 才能使人感到舒适, 给人以美的享受，这种美的享受来源于把握好色彩在室内设计中的整体性。色彩设计是商业环境设计中至关重要的环节, 把握好色彩对比与和谐的规律, 掌握好色彩在设计的整体性, 才能够设计出好的装饰作品来。3.商业环境个性化的色彩特点。色彩用于商业环境装饰的主要目的是创造一种气氛，体现一种风格，形成一种感觉。近年来，室内的色彩组合呈多元化的变化，尤其在表达“回归自然”的感觉中，各种图案面料的纺织品以及木头、石头、藤制品、皮毛、不锈钢金属、玻璃制品等一起成为商业环境设计的元素，同时，其纹样、色彩、质地变化，能产生更多的个性化效果。兴和百货的这种回归自然的感觉太少，整个楼里没见到几盆像样的花草、木石、只见在楼梯口等地有几盆没有经过设计随便摆放的画。请看图：效果极差，表现不了生机勃勃的生命感个性感，完全埋没掉了花草的作用。4.色彩设计中的节奏变化。色彩的创意表现在既简洁又丰富上，如何运用色彩的重复与呼应、如何处理好色彩的节奏便是关键。将表达设计概念的颜色用在关键性的几个部位，从而使整个空间均被这些色彩所控制。如展示货架、家具、接待台等设计成同一色相，只是在明度或纯度上有差异，而使其他色处于从属的地位，整个商业空间就会形成一个多样统一、色彩又相互联系的空间。色彩的重复与呼应，篇四：北京商业考察报告

北京商业考察报告

一、朝阳大悦城 大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展

朝阳大悦城位于朝阳 区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有aeno百货及超市、金逸国际影城以及 70 多家餐饮店铺，170 多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。

1、定位与业态

商业定位：品质时尚生活中心

业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲

店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11f共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食 总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr.pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及costa coffee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了windsor、strellson、brooks brothers、tommy hilfiger、miss sixty、gap、ochirly、i.t、lacoste、kiliah、novo me、ovs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。

项目亮点

项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势

朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。

项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足

朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群

大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。

项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广

蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园 ktv、影院、冰场、酒吧街

项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围

飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从f1直达f5,f5直达f8，快速到达高层； 双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽

主题街区：

2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

二、世贸天阶

世贸天阶项目简介 世贸天阶地处北京中央商务区(cbd)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。

该项目2006年入市，现在已经投入运营。篇五：商业项目考察报告 商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。

第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三 项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色 淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品９０％外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。