土地估价案例与报告

土地估价案例与报告（共6篇）

篇1：土地估价案例与报告

2013土地估价案例与报告考试技巧指导

来源：考试吧（Exam8.com）2013-3-4 1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。

一、问答及单选题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

二、挑错题答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?

这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

三、改错题答题技巧

(一)阅读报告：

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方 法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

(二)错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

四、改错题

改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：

(一)市场比较法

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

(二)收益法

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

(三)成本法

1、没有选择估价时点的正常成本(如：重臵价)的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

(四)假设开发法

1、贴现期确定错误的问题。

2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

(五)基准地价修正法

动态方式不存在投资利息。

4、假设开发法

(1)没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件 直接作为最佳的开发利用方式。

(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润

(3)把利息和税金也作为计算利润的基础

(4)贴现期确定错误

(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。

(四)没有结合估价目的的要求

1、抵押估价的常见错误

(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

2、保险估价的常见错误

(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。

(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。

(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。

3、其他估价目的的常见错误

(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。

(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。

(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。

(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。

(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。

(五)其他类型的错误

1、对估价对象的某一部分重复计价

如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。

2、计算前提与计算结果不一致

如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。

3、遗漏了估价对象部分的价值

如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。

4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

5、报告的有效期起算日期错误。

报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

6、估价时点确定错误。

土地估价报告易出错要点

报告中可能出现的错误 第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的

3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据： 包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)；2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明），设定开 发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； 3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

5）漏掉基准日、年限等。

八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。可能会出现的错误：1）写成一个时间段；2）缺少日、月。

九、估价日期：是评估报告的起止时间。

可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月—11月12日；3）写为一个时间点。

十、估价结果： 估价结果包含：

(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。

可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。

十一、需要特殊说明事项 包含内容：

1、估价假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其它需要说明的问题。

可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；3）报告有效期过长。

十二、土地估价师签名

包含内容：

1、估价机构内的

2、名估价师签字、资格证书编号。一般出错：1）估价师未签署；2）不是土地估价师。

十三、土地估价机构盖章

包含内容：

1、估价机构名称、公章。

一般出错：1）估价机构未盖章；2）估价机构资质不符合规定。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位臵状况

包含内容：位臵、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：

1）待估宗地为国有土地；

2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）； 3）是否设有他项权利，若有需表述；

4）出让土地说明使用年限起止日）和剩余年限截止估价期日）； 5）宗地使用的特殊规定无则不写）；

6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗 地多时需列国有土地使用权划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1）未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地）；2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3）前后不致；4）不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面积； 4）建筑结构； 5）建筑细部说明； 6）设备和安装状况； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析

说明影响待估宗地地价水平的因素

1、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：

1）税收、房地产产业政策描述；

2）自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城镇）经济状况；

3）城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：

(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；

(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停车次数；

C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；

D、路网密度

③基本生活设施条件

衡量设施完善度从三个方面进行：

A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；

B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的； C、设施保证率。

④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；

A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；

a环境质量综合指标；

b大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价

c无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件

C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发

篇2：土地估价案例与报告

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。A．数量指标和质量指标

B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标

2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％

3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程

D：土地估价结果及其使用

E：国家实行土地估价师资格认证制度

4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地

5、地籍调查包括__。A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查

6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理

7、房产分户图的比例尺一般为。A：1：100 B：1；200 C：1：500 D：1：1000 E：土地

8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府

D．乡级土地管理部门

9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．

5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。A：甲 B：乙 C：丙

D：甲或丙 E：时间因素

10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和

D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性

11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。

A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素

12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度

13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后 E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

14、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：时间因素

15、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。【2004年考试真题】 A：物业开发总价值 B：房地价格 C：熟地价格 D：房地总收益 E：时间因素

16、成果验收报告的主要内容没有__。

A．各项成果检查量、合格率及与标准的比较 B．对成果应用的批评建议

C．对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论 D．存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见

17、在城市规划的阶段要进行竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。A：总体规划 B：分区规划

C：控制性详细规划 D：修建性详细规划、E：土地

18、我国土地权利总体上可以分为（）三大类。A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利 B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权 C．土地继承权、土地赠与权和土地买卖权 D．土地使用权、土地处分权和土地收益权

19、在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在。A：相同区域或同一供需圈 B：比较区域或同一供需圈 C：类似区域或同一供需圈 D：比较区域或类似区域 E：时间因素

20、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。A：送文函

B：估价工作报告 C：土地估价报告

D：土地估价技术报告 E：时间因素

21、地籍按表现形式可分为__。A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍

22、是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。A：城市规划 B：城市发展边界 C：土地利用边界 D：以上均不是 E：土地

23、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是。A：土地实际利用状况

B：设定内涵条件下的评估地价 C：现状条件下的评估地价 D：评估时间 E：合法性

24、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。A：慎格尔法则 B：苏慕斯法则 C：霍夫曼法则 D：哈柏法则 E：时间因素

25、目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方法主要有__。A．扣除法 B．低税法 C．抵免法 D．递减法 E．免税法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、货币政策的特点有__。

A．货币政策调节的对象是货币供应量 B．货币政策属于直接调控的经济手段

C．货币政策涉及国民经济发展全局，包括货币供应量、信用量、利率、汇率等宏观经济总量指标，是宏观经济政策体系的重要组成部分 D．货币政策调节的作用是引导整个市场的经济发展

E．货币政策需将长期目标与短期目标相结合，即将最终目标、中介目标和操作目标相结合

2、按规划范围大小，土地规划可分为。A：国家规划 B：地方规划

C：土地利用总体规划 D：土地利用专项规划 E：土地利用详细规划

3、土地估价行业协会的职能有。A：负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系

B：组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制订协会土地估价技术指南 C：协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚

D：受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定 E：负责组织全国土地估价师考试

4、我国目前主要的地价管理政策有。【2004年考试真题】 A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理

B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：投资水平

5、在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，的街道应作为正街。【2009年考试真题】 A：路线价低 B：路线价高

C：路线价相同时较宽 D：路线价相同时较窄 E：车流量较大

6、影响土地价格的人口因素包括__。A．人口密度

B．人口自然增长率 C．人口素质

D．家庭人口构成 E．人口分布

7、在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地__。A．使用权 B．所有权 C．抵押权 D．租赁权

8、施工图预算可作为的依据。A：签订工程施工合同 B：选择最优设计方案

C：向建设单位办理工程结算 D：银行拨付工程价款 E：国家批准设计任务书

9、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入__。A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定

10、在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有。A：设施类型是否齐备 B：设施价格 C：设施水平D：使用保证率 E：设施使用频率

11、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记属于__。A．土地总登记 B．初始登记 C．变更登记 D．注销登记

12、土地增值税的法定扣除项目包括__。A．取得土地使用权所支付的有关费用 B．房地产开发成本和费用 C．与转让房地产有关的税金 D．房地产开发贷款的加罚利息 E．财政部规定的其他扣除项目

13、下列关于拆迁政策，表述不正确的是__。

A．拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁 B．房屋拆迁管理部门可以作为拆迁人，并接受拆迁委托 C．房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托 D．接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格

14、按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为等三种。A：全国通用定额 B：行业通用定额 C：地方通用定额 D：专业专用定额 E：企业定额

15、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。A．30 B．60 C．90 D．120

16、省级人民政府在耕地占补偿制度中的职责是。A：制定开垦耕地计划

B：对建设单位开垦耕地进行监督 C：组织开垦耕地 D：组织土地整理

E：对县、市人民政府开垦耕地进行监督

17、土地使用权出让合同，由__与土地使用者签订。A．市人民政府

B．市人民政府土地管理部门 C．县人民政府

D．县人民政府土地管理部门 E．乡人民政府

18、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据综合确定标底或者底价。A：土地估价结果 B：出让人需要

C：使用土地者需求 D：政府产业政策 E：土地使用需求量

19、国有建设用地供应的基本条件包括。A：符合规划

B：符合国家的土地供应政策

C：符合建设用地标准和集约利用的要求

D：新增建设用地符合农用地转用和征收条件 E：划拨方式供地必须符合法定的出让用地条件

20、__客观地反映了土地价值量大小及其变动趋势，表明了土地利用的经济效果。A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．市场交易价

21、建设用地使用权包括等。A：划拨建设用地使用权 B：出让建设用地使用权 C：租赁建设用地使用权

D：外商投资企业场地使用权 E：抵押建设用地使用权

22、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面符合基准地价的条件设定技术要求。

A：未来某一时点 B：完整权利状况下 C：平均容积率下 D：平均开发程度下 E：最佳利用方式下

23、建筑工程图纸的标高，其尺寸单位应用__。A．米 B．分米 C．厘米 D．毫米 E．微米

24、在中华人民共和国境内，为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。A：企业

B：其他取得收入的组织 C：个人独资企业 D：合伙企业 E：国有企业

25、土地估价报告必须经过才能生效。A：当地土地行政主管部门审批确认 B：土地估价师签字

篇3：土地估价案例与报告

农村土地流转政策作为农村公共政策的重要内容, 农民的意愿和参与度, 直接影响到政策制定和执行的效果。本文将运用公共政策过程的阶段启发分析模型, 结合发源于安徽小岗村的“家庭承包制”和广西上龙村的“互换并地”两个农村土地流转典型案例, 分析公众参与对制度创新绩效的影响。

一、理论基础

公共政策的实现有赖于政策的有效执行。公共政策的执行是将政策目标转化为现实的唯一途径, 执行的有效性关系到公共政策的成败。艾利森指出, 在实现政策目标过程中, 方案确定的功能只占10%, 而其余90%取决于有效的执行。〔1〕许多公共政策的成功经常取决于底层行动主体的责任心和技巧。

公共政策分析的阶段启发分析框架源于拉斯韦尔, 〔2〕经过琼斯、安德森、布鲁尔、狄龙等人的发展, 成为公共政策分析的主导路径。该模型主要分为三个阶段 (见图1) :即政策制定、政策实施、政策评估。〔3〕

农民是农村公共政策主体的组成部分。在公共政策的制定、执行和评估过程中, 农民的积极性、创造性、主动性, 有助于提高农村公共政策的科学性和民主性。

二、典型案例描述

1. 安徽小岗村“按手印”:家庭联产承包制发端

改革开放初期, 安徽省凤阳县小岗村18位农民, 相聚茅草屋中, 在当场写下约定“分田到户”的字据上按下“红手印”。字据写道:“我们分田到户, 家家户主签字盖章, 如以后能干, 每户保证完成全年上交的公粮, 不再向国家伸手要钱要粮。如不成, 我们干部坐牢杀头也甘心, 大家社员们保证把我们的小孩养活到18岁”。这一举动, 点燃了家庭联产承包责任制的薪火, 最终得到中央的大力支持, 几年间星火燎原, 举国响应。

1983年中央一号文件肯定家庭联产承包制是在党的领导下, 我国农民的伟大创造, 要在全国推行社会主义集体经济的生产责任制。直至当年底, 全国农村实行包产到户的生产队已达99.5%。家庭承包责任制的诞生, 对我国的农业生产和农村经济发展起到举足轻重的作用, 并产生了深远影响。

开始于安徽小岗村, 以“分散流转”形式, 在全国推行的“家庭承包责任制”, 曾极大地解放了我国农村生产力, 充分调动了农民的生产积极性, 促进了农业生产发展, 使农业经济效益显著提高, 然而, 由于土地“大块切小块”, 农村土地零散、细碎, 已不利于现代农业集约化经营。

2. 广西上龙村“互换并地”:农村土地流转新举措

广西龙州县是国家扶贫开发工作重点县。实行家庭联产承包责任制以后, 龙州县上龙村也像其它地方一样, 按照不同地类、不同地势、不同位置等条件, 把耕地“化整为零”, 对耕地实施“大块切小块”, 把连片耕地分割成几块、十几块甚至几十块, 各村屯普遍存在农户承包耕地“面积小、地块多、分布散、机耕难、效益低”等问题。

随着我国农村土地流转政策的出台, 广西龙州县上龙村农民进行了一些大胆探索与尝试:农民“互换并地”, 实行“小块并大块”的集中流转。具体地说, 就是在同一片土地范围内, 不改变原有土地承包总面积, 只改变地块的地理位置, 将500亩零碎农地整合到一块。

农村土地流转政策是家庭承包责任制的一种创新, 对于优化土地资源结构、提高土地利用效率, 改善农村经济发展状况起到关键性作用。但是, 我国农村公共政策的制定中, 实践探索往往领先于理论创新。近几年, 广西龙州县上龙村农民“互换并地”, 实行“集中流转”的做法, 一定程度上破解了家庭分散经营所引起的土地低效利用问题。

2010年4月, 中央农村工作领导小组办公室调研组到龙州县上龙村现场调研, 称赞“小块并大块”土地流转模式“开了全国先河”, 在中国是首例。

三、典型案例比较分析

1. 公共政策过程比较分析

(1) 公共政策制定中的农民参与。家庭承包责任制的制定是一个动态的过程。从小岗村农民“按手印”开始, 经过了长时间反复争论, 经历了调查、研究、试点、反复论证等一系列过程, 安徽小岗村18位农民的壮举, 既是试点, 又是示范, 更是农民意愿在政策制定中参与的象征。安徽小岗村农民摸着石头过河, 使我国的农村改革找到了突破口。农民参与促进了“家庭承包责任制”的“破冰”和制定, 使农村土地流转政策在我国生产实践中得到丰富和发展。

广西龙州县上龙村农地“小块并大块”是土地流转政策的新探索, 是农民自愿进行的有偿流转。土地流转采取“一事一议”的方式, 在现有政策框架下大胆地探索, 互换并地, 创造了农业规模经营所能带来的经济效益, 实现土地、资本、技术等生产要素的最佳配置。与家庭承包责任制的制定相比, 农民参与所起的作用有所不同, 但对农村土地流转政策的创新和发展却产生积极的影响。

(2) 公共政策执行中的农民参与。家庭承包责任制的执行。小岗村的成功, 产生了强烈的示范效应, 全国各地农村也相继实行了各种形式的承包责任制。1980年, 中共中央开始支持并推动以“包产到户”为主要形式的家庭承包经营责任制, 并印发了《关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题》的会议纪要, 首次以文件形式, 明确肯定党的十一届三中全会以来农民创造的, 以“包产到户”为代表的生产责任制新形式。这个文件受到广大农村干部群众的热烈欢迎, 在安徽、浙江、江西、江苏、山东、内蒙古、四川、贵州等地迅速实行了“包产到户”形式的承包责任制。

在家庭承包责任制的执行和扩大试点过程中, 中央充分肯定农民首创精神, 及时总结经验, 对农业政策进行了一系列调整。1983年中央以一号文件的形式, 正式确立了“家庭联产承包责任制”。当年年底, 全国已有1.75亿农户实行了包产到户, 占农户总数的94.5%。

农民“互换并地”的实践。广西龙州县上龙村农民“互换并地”的做法, 始终坚持农民自愿的原则, 具有广泛的群众基础, 确保方案公开透明, 并获得三分之二以上的村民同意方可实施。上龙村农民决定把村前分散成1324块面积约500亩土地合并起来, 将土地调整方案提交村民大会讨论, 画好图, 留出机耕路、水渠, 按每块5亩现场测量, 一块块编号, 谁抽中就签字“按手印”, 不得反悔。地方政府因势利导, 以屯为单位, 以连片田块为基础, 以户与户结对并块为切入点, 实行“结对并地”。村与村、屯与屯共同制定友好协议和村规民约, 结成友好村、友谊屯、兄弟户。在无数小块并成一大块后, 再按各户原有的面积重新抽签分配。

这种“互换并地”方式, 正在从龙州县到崇左市的江州区、扶绥县, 乃至国内一些地区逐步得到推广。在政策的执行过程中, 农民作为政策执行的基层行动主体, 他们的积极参与, 既有利于保护农民的合法权益, 也有利于地方政府及时发现农村土地流转政策在执行过程中存在的问题, 使农村土地流转政策进一步得到完善。

(3) 公共政策评估中的农民参与。家庭承包责任制彻底打破了吃“大锅饭”的思想, 激发了农民的生产积极性, 符合当时我国的基本国情, 对于促进我国农村小农经济的复苏, 提高农业生产效率起到了巨大的推动作用。实际上, 农民的意志和参与, 对家庭承包责任制的形成产生了积极的影响, 小岗村农民的举动已经超越了局部试点的初衷, 超越了农民本能的创造, 最后发展为推向全国的, 具有划时代意义的农村土地流转政策, 引起了我国农村的伟大变革。

广西龙州县上龙村农民的做法, 充分反映了农民意愿、技巧、责任心, 体现了农民对于农村土地流转政策的创新执行, 是一种有益探索和尝试。上龙村的做法始终把农民权益放在首位, 因地制宜、量力而行、依法推进, 充分体现了农民在农村土地流转政策执行中的参与和智慧。这种模式对于提高农业生产管理水平, 推动农村土地承包经营权流转, 解放农村生产力等方面已经取得了明显成效。上龙村的农民坚持群众自愿的原则, 自主“互换并地”, 推行农地集约化调整, 将小块破碎耕地变成大块规范耕地, 进行机械化耕作, 在一定范围内实现了农业规模化经营, 破解了农业发展的难题。

2. 农村土地流转制度创新绩效比较

(1) 公共政策过程。从公共政策的制定和执行角度来说, “家庭联产承包责任制”和农民“互换并地”都没有前人的经验可借鉴, 都是一种“摸着石头过河”的方式, 需要在实践中不断探索, 大胆创新, 从点到面, 由浅入深, 循序渐进, 协调发展。

在公共政策过程中, 上述两个案例都充分体现了农民的充分参与, 体现了农民对于促进农村生产力发展的愿望, 是政府尊重民意, 尊重农民意志的具体表现;政策的价值取向都体现了农民的合法权益, 都是农民参与农村土地流转政策的成功案例。

但是, 两个案例中农民自发参与所处的阶段略有不同, “家庭承包责任制”的形成过程中农民参与处于公共政策的制定阶段, “互换并地”的土地流转过程中农民参与处于公共政策的执行阶段。二者具有相同点和不同点, 如表1所示。

(2) 公共政策创新方式。实现“家庭承包责任制”以前, 由于人民公社的“平均主义”、吃“大锅饭”等集体经济弊端, 严重挫伤了农民的劳动积极性。这种“不均衡”现象使安徽省凤阳县小岗村的18位农民义无反顾地举起了“大包干”的改革大旗, 诱发了一种自下而上的诱致性制度变迁。最后, 得到了中央的重视和肯定, 制定了“家庭承包责任制”。

我国农村土地流转政策的出台, 极大地激发了广西龙州县上龙村农民的创造性, 农民“互换并地”, 农地“小块并大块”的土地流转方式, 节约了土地, 提高了劳动生产率, 提高了农业生产的产量, 增加了农民的收入。这是农民在政策执行中的一种创新实践, 但没有产生制度变迁。

家庭联产承包责任制和互换并地的土地流转模式, 在农村公共政策过程中, 既具有相同点, 也具有不同点, 如表2所示。

(3) 公共政策执行效果。农村公共政策评估是政策过程的一个重要环节, 是政策分析的重要内容。家庭联产承包责任制和农地互换并地的土地流转方式, 尽管产生的时间长短差异很大, 但在政策的执行过程中都产生了显著的效果。

家庭联产承包责任制的制度变迁, 使1978~1984年间我国农业产出增长了约42.23%, 在增长的各种变量中, 制度变革的贡献率为46.89%。〔4〕按当年的价格计算, 农业总产值由1978年的1117.5亿元增加到2008年的28044.2亿元, 净增加26926.7亿元, 使2008年的农业总产值是1978年的25倍, 〔5〕导致我国农村发生了翻天覆地的变化。

广西上龙村农民的“互换并地”, 农地“小块并大块”是农村土地流转政策执行过程中的一项创新, 但它产生的影响是毕竟局部的, 有限的。上龙村农民决定把分散成1324块的500亩土地并起来, 采取集约化经营的办法, 起到了示范和带动作用。地方政府以点带面, 顺势而为。目前, 龙州县12个乡镇已有11个乡镇, 44个村的120个自然屯推行了“小块并大块”优化调整, 调整面积7.6万亩, 占全县耕地面积的15.99%。龙州县农民自发开展的“结对并地”, 农民积极参与, 积极筹资筹劳, 政府只需很少投入, 就能解决农民生产生活中的大问题。

家庭联产承包责任制与互换并地相比, 农村土地流转政策的执行效果同样既具有相同之处, 也具有不同的地方, 如表3所示。

实践证明, 这种以农户为单位的土地经营权集约化调整, 扩大了单块土地面积, 在操作上是可行的。这种方式对于提高农业生产管理水平, 解放农村生产力, 减少劳动力投入, 促进农村剩余劳动力转移, 推动农村土地承包经营权的流转, 增加农民收入等方面效果明显。这种小规模、因地制宜的土地流转方式, 已经成为偏远地区、经济欠发达地区农村土地流转的新模式, 为农村土地政策的改革做出了有益的探索。

四、研究结论

农村公共政策具有广泛公众参与性。公共政策的制定和执行要与农村经济发展水平相协调, 要循序渐进, 点面结合, 不能盲目推进。

农民参与有利于农村公共政策创新。公共政策的制定和执行要以农民利益为出发点, 农民意愿和首创精神是农村公共政策创新的起点。

农民参与有利于提高公共政策执行绩效。农村生产力发展体现在农业生产方式的变革上。农民参与有利于促进农村生产力发展, 从而产生更好的政策执行绩效。

参考文献

[1]王福生.政策学研究[M].成都:四川人民出版社, 1991.

[2]保罗·A·萨巴蒂尔著, 彭宗超等译.政策过程理论[M].北京:生活·读书·新知三联书店, 2004.

[3]卓晓宁, 周海生.西方公共政策理论模型及方法论演进述评[J].南京社会科学, 2010, (07) .

[4]林毅夫.制度、技术与中国农业发展[M].上海:上海人民出版社, 2005.

篇4：土地估价案例与报告

案例 反思

【中图分类号】G 【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2016）07A-

0081-02

一、教材分析

《这片土地是神圣的》这篇文章，被誉为有史以来在环境保护方面最动人心弦的演说。它生动形象地描写了人类与大地上一切生物的血肉关系，强烈地表达了印第安人对土地无比眷恋的真挚情感。课文语言优美，内涵丰富，多处运用了比喻、拟人的修辞手法，字里行间洋溢着作者对这片土地的热爱和珍惜之情。

二、教学目标

（一）知识与能力

1.学会“嗡嗡、麋鹿、骏马、雄鹰、潺潺、松脂、婴儿、眷恋”8个词语，理解“神圣”“眷恋”的意思。

2.有感情地朗读课文，通过体会含义深刻的句子、揣摩优美的语句来理解土地的神圣。

3.揣摩优美的、含义深刻的语句，体会课文表达上的特点并进行积累。

（二）过程与方法

1.借助资料、创设情境，进行体验学习。

2.利用多种读书方式，促进学生对课文内容与情感的理解。

（三）情感、态度与价值观

体会人类与大自然休戚相关、不可分离的密切关系，懂得应该保护环境、爱护家园。

三、教学重点、难点

1.通过诵读，感悟、积累文章优美的语言，感受人与自然息息相关的情感。

2.引导学生通过朗读，深入感受文章的语言文字，体会人与自然不可分离的关系，懂得应该保护环境、爱护家园。

四、教学过程

（一）第一课时

1.联系生活，谈话导入。

（1）师：说说在我们生活中，“神圣”一词多用来形容什么？（出示句子“ 的土地”，引出课题）

师：一般我们怎样形容土地？（肥沃的、富饶的、美丽的、贫瘠的……）

（2）抓住题眼质疑。

（3）了解写作背景。

【设计意图】联系生活品读课题，感悟“神圣”一词，为学生创设崇高、庄严的学习心境，感受印第安人对土地的热爱，诱发学生的学习动机和求知欲望，激发学生的学习兴趣，为进一步学习这节课打下情感基础。

2.出示本节课的学习目标及学法指导。

（1）学习目标：

①自读课文，注意读准字音、读顺句子，掌握本课的生词。

②师：说说文章主要介绍了什么内容？

③师：文章哪些段落体现了这片土地是神圣的？

④自主学习之后，小组交流并讨论学习成果。

（2）学法指导：

①边读边用笔勾画课文的生字及要求会读写的词语，用书空的形式牢记字的笔画结构，不会读的字词要查字典或询问其他同学。

②用快速阅读的方法反复读，厘清文章的顺序，并了解课文的主要内容。

【设计意图】预习对于小学高年级学生来说是必要的环节，良好的预习习惯培养了学生的自学能力。学生在这一环节中通过自主阅读课文，养成自主阅读的好习惯。阅读课中朗读与理解分不开，良好的阅读习惯能帮助学生了解课文主要内容，厘清文脉，提取重要信息。

3.整体感知，检查自学情况。

（1）教师检查预习，课件出示生词。教师让学生自己练习读，然后同桌读、指名读、齐读。（学生互评，纠正读错的地方，教师相机点评鼓励）

（2）师：在写的过程中，你觉得哪个字不好写，哪个字容易写错，是否能给其他同学指出来？（指名写，其他学生跟写）

（3）师：在预习的过程中，你有哪些词语的意思还弄不明白？

（4）师：谁来说一说这篇文章的主要内容？（指名说，学生补充，教师归纳，同桌相互复述）

【设计意图】教会学生在理解词语遇到困难时不要忘记查工具书，学会归纳文章主要内容，培养学生良好的自学能力。

4.当堂训练。

（1）看拼音，写汉字。

jùn yīnɡ yīnɡ

（ ）马 雄（ ） （ ）儿

juàn zhī lù

（ ）恋 松（ ） 麋（ ）

（2）在括号中填上恰当的词语。

（）的丛林（）的湖水

（）的怀抱（）的味道

亲切的（ ）神圣的（ ）

潺潺的（ ）嗡嗡的（ ）

（3）课内阅读。

（ ）的酋长认为这片土地是神圣的，酋长要把（ ）这片土地转让给（ ），并对（ ）要求，要牢记这片土地是神圣的，（ ）是人类的母亲，人类是属于（ ）的，而大地不属于人类，要爱护大地和大地上生长的万物。课文从（ ）、（ ）、（ ）这三个方面来写这片土地是神圣的，表达了西雅图酋长希望白人能牢记：（ ）。

【设计意图】课堂练习是课堂教学的重要组成部分，是学生学习过程中不可缺少的重要环节，是学生掌握知识，形成技能、发展智力、挖掘创新的重要手段，也有助于检测本节课教学的有效性。

（二）第二课时

1.回顾课文，感知“神圣”。

（1）课件出示生词，让学生回忆、朗读并复述课文主要内容。

（2）导入新课：为什么说这片土地是“神圣”的？今天我们随着西雅图再一次走进那片神圣的土地。

【设计意图】“温故而知新”，这样教学，有效检查上节课学生是否真正学到知识，让学生牢固掌握旧知识，为新课学习做铺垫。

2.出示本节课的学习目标及学法指导。

（1）学习目标：

①文章如何体现这片土地是神圣的，为什么？

②印第安人的首领西雅图对白人具体提出了哪三个方面的要求？

③再读课文，解决以上几个问题，并用笔在文中画出让你体会较深的句子，与小组同伴交流讨论。

（2）学法指导：读书时要深入理解课文含义深刻的句子，养成边读边画，或在旁边做注释的好习惯。

【设计意图】在小学高年级阅读教学中，教师要目标明确、有针对性地引导学生阅读，让学生养成与同学合作探究交流、自主阅读的好习惯。

3.汇报交流，生生互动，教师适时点拨、引导。

过渡：读完了课文，让我们来交流自学成果。

①学生找出关键语段。（教师相机出示课件播放图片）

学生读：每一处沙滩，每一片耕地，每座……都是圣洁的。

教师点拨：看到这样一幅幅画面，你又有怎样的感受呢？（指名学生谈感受）

生通过朗读把自己的感受读出来，再练习读一读。

②对比阅读。

师：如果把这里的“每一处、每一片、每一座、每一条……”改成“所有的”，请同桌相互读一读，看看感觉有什么不同。

（学生谈自己的感受并交流：“每一处”“每一片”更能体现出印第安人崇敬自然，对大自然的一草一木，一山一石都报以敬畏之心）

③印第安人首领西雅图向白人提出三个要求。

教师根据学生的回答板书：善待河水、照管空气、照顾动物。

（想一想：为什么要善待河水、照管空气、照顾动物？勾画出相关的句子仔细体会）

学生交流、教师点拨，重点理解：“大地不属于人类，而人类是属于大地的。”

师小结：人类属于大地，因为大地拥有着生命成长的物质，使人类的生命不断得以繁衍、延续。我们只有爱护大地上的一草一木、一山一石，才能确保人类生命成长需要的各种自然条件，从而保持生命的延续。

【设计意图】让学生有针对性地感悟情感，体味“神圣”。由学生最感兴趣的问题，也就是文章的中心问题“这片土地是神圣的”入手，抓住重点词段，让学生一步一步走进文本，再走出文本，逐层领悟土地在印第安人心中的神圣之意。

4.拓展延伸，深化“神圣”。

（1）师：西雅图酋长要白人献出全部的力量和情感保护这片神圣的土地，白人做到了吗？我们来看看百年过后的西雅图是什么样子的。（课件出示西雅图城市图片）

（2）师：看了这些图片资料，谈谈自己的感受。（学生畅谈感受）

【设计意图】让学生通过现实中的西雅图城市图片拉近与文本的距离，更深刻地体会所有人都关爱、珍惜自己脚下的土地。

5.当堂训练。

（1）过渡：同学们，难道只有印第安人的土地是神圣的，而我们的土地就不神圣的吗？此时此刻，你想说点什么吗？拿起你的笔，把你心中的话写下来吧！（学生写完后交流分享）

（2）师（小结）：是啊，只要我们献出全部的力量和情感，来保护我们脚下这片神圣的土地，它会回赠我们一个美丽温馨的家园。（板书：保护家园）

【设计意图】从文本走进生活，激发学生保护环境、爱护自然的意识。

五、教学反思

本节课的教学设计都是有针对性的自学目标及当堂训练，充分体现了先学后教的课堂模式，课堂教学流畅、教学目标明确。在整堂课中，笔者以如何培养学生自主阅读的良好习惯为教学目标。在课堂教学引入环节，笔者采用谈话式教学拉近学生与文本的距离，激起学生的学习兴趣。接着，笔者让学生抓住“神圣”一词，理解词语意思，再交流“这片土地为什么是神圣的”，让学生带着问题走进文本，做到边读书边动笔，在书本做注释的好习惯。这一环节着重培养了学生带着问题去读书的好习惯。在学生自主学习的过程中，笔者放手给学生自己学习，并留有时间给予小组合作交流，基础好的学生交流更深层次的问题，而基础一般的学生交流生字新词，让每个学生都能参与到课堂学习中来。在课堂上，笔者抓住体现文章主旨的中心句“如果我们放弃这片土地，转让给你们，你们一定要记住：这片土地是神圣的”，让学生通过朗读句子，体会作者表达的强烈情感，再结合当前西雅图的环境现状，呼吁大家热爱大地、保护家园。

此次教学也有不足之处。首先，教学整体设计框架有待改善，教学流程应更加顺畅紧凑些，每个教学环节的衔接语言不够顺畅自然，教师的鼓励语言不够丰富。其次，课堂教学更加注重全班同学都能参与进来，特别是应该多鼓励学困生举手回答问题，引导他们积极参与到同学间交流讨论的环节中，给予他们肯定的鼓励，树立敢想、敢说的好习惯。

六、板书设计

篇5：土地估价案例与报告

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向提出申请。

A：城市、县人民政府国土主管部门 B：城市、县人民政府建设主管部门 C：城市、县人民政府城乡规划主管部门 D：城市、县人民政府房地产主管部门 E：35％～50％

2、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：时间因素

3、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日

4、地产的性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A：价值 B：价格 C：普遍 D：个别 E：时间因素

5、我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度是。A：所有制为主体，公有制经济共同发展 B：公有制为主体，多种所有制经济共同发展 C：私有制为主体，多种所有制经济共同发展 D：公有制为主体，私有制经济共同发展 E：土地

6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。

A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡

7、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。A：级差地租I B：级差地租Ⅱ C：垄断地租 D：绝对地租 E：时间因素

8、我国的土地价格不包含（）。A.土地所有权价格  B.土地使用权价格  C.土地租赁权价格  D.土地抵押权价格

9、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。A．空间 B．法律 C．精确 D．自主 E．连续性

10、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在__平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。A．50 B．55 C．60 D．65

11、农业土地侧重于土地的__ A．经济条件 B．地理位置 C．自然条件 D．土质状况

12、我国现行的城市规划编制体系可以划分为__。

A．城市总体规划、城市分区规划和城市详细规划三个层次 B．城市总体规划和城市详细规划两个层次

C．城市总体规划(含市域城镇体系规划)、控制性详细规划和修建性详细规划三个层次

D．城镇体系规划、城市总体规划、详细规划三个层次

13、房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款1%以下的罚款。行使该处罚权的是县级以上人民政府__。A．土地管理部门 B．工商行政管理部门 C．规划管理部门

D．房地产开发主管部门

14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是__。A．r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B．r数值在(0，1)之间变化

C．离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1

15、可行性研究的目的是使决策__，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。A．科学化 B．客观化 C．具体化 D．可行化 E．程序化

16、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。【2004年考试真题】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：时间因素

17、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／㎡，则其土地价格为元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素

18、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》 B：《规划设计方案批准书》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：土地

19、下列选项中，一般不作为剩余法评估中计算投资利润办法的是。A：计算年利润折现

B：计算建造费用的一定比例 C：计算不动产总价的一定比例

D：计算全部预付总资本的一定比例 E：合法性

20、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率 C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：土地

21、土地统计不包括__。A．土地统计科学 B．土地统计调查 C．土地统计工作 D．土地统计资料

22、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率

23、某宗容积率为r(r＞1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为，地面地价为，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是。A： B：

C：r=e×n D：

E：时间因素

24、重置净价在数量上等于．【2002年考试真题】 A：重置全价扣除有形损耗 B：重置全价扣除各种损耗 C：重置全价扣除无形损耗

D：重置全价扣除有形及功能性损耗 E：土地

25、竞争可以分为__竞争。A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性 B：土地的效用大小 C：土地的生产成本 D：土地的需求 E：土地的可流转

2、国家融资项目的范围包括。

A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目 D：使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目 E：使用国家对外征收的所得税的项目

3、城市规划法律体系中的配套法律是。A：《中华人民共和国城乡规划法》 B：《村庄和集镇规划建设管理条例》 C：《城市规划编制办法》

D：《城镇体系规划编制审批办法》 E：《中华人民共和国土地管理法》

4、根据信息对证券价格影响的不同程度，法玛将有效性分为三类，其中__效率是证券市场效率的最低程度 A．弱 B．半弱型 C．强型 D．半强型

5、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有。

A：本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考

B：经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C：本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限50年

D：甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方 E：乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

6、某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为__万元。A．220 B．160 C．190 D．250

7、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的

C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬

8、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还

D．限制贷款金额 E．分期偿还利息

9、国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限制某类土地的利用，以下说法正确的是(．)。

A：以达到提高土地总体利用效益的目的 B：国家的干预，对土地价格影响重大

C：在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素

D：土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素 E：从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素

10、市城内必须控制开发的地域包括__。A．风景名胜区 B．湿地

C．水源保护区等生态敏感区 D．历史文化保护区 E．特定市场经营场地

11、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目

D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目

12、可以设定行政许可。A：法律

B：尚未制定法律的，行政法规

C：尚未制定法律、行政法规的，地方性法规 D：已制定法律、行政法规的，地方性法规 E：国家部委

13、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项

14、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。(2009年试题)A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

D：确定土地所有权和使用权的若干规定

E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

15、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为（）。A．间接费用 B．销售费用 C．管理费用 D．期间费用

16、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营

17、委托外单位加工的存货，其计价标准有__。A．协议确认

B．实际耗用的原材料 C．加工费用 D．交纳的税金

E．标准计价原则法

18、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括__等多项权利。A．土地所有权 B．土地抵押权

C．建设用地使用权 D．宅基地使用权 E．地役权

19、在确定土地市场供需调控的时间问题上，应考虑的因素包括。A：调控效应的惯性

B：供需调控措施的决策时间 C：供需调控效应的滞后时间 D：供需调控效应的超前时间 E：供需调控的措施

20、在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于__形式。A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减

21、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

22、总体规划的主要内容有__。

A．确定规划期内城市性质、人口和用地规模，并划定城市规范区范围 B．确定城市用地发展方向和布局结构，并确定市、区、中心区位置 C．确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和规划布局 D．拟定城市经济社会发展目标

E．确定城市居民区的承载面积，以及绿化环境区域的规划布局

23、下列符合出让建设用地使用权的转让条件的是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

C．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的15%以上

D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上

E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上

24、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。A．建筑物重置价 B．社会经济因素 C．环境因素 D．其他因素 E．人口因素

25、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。【2009年考试真题】 A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

篇6：土地估价案例与报告

试试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为__万元。A．6.6 B．5.4 C．4.2 D．1.2

2、__是决定城市土地利用价值的重要因素。A．经济状况 B．自然条件 C．交通状况 D．区位

3、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素

4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。A：实行地价冻结 B：停止交易

C：提高交易税金比例 D：政府回收土地 E：时间因素

5、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了__。A．预测原则和替代原则 B．供求原则和协调原则

C．预测原则和最有效使用原则 D．竞争原则和贡献原则

6、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的。A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：其他因素 E：合法性

7、根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前3年平均产值的__倍计算。A．5～8 B．6～10 C．8～10 D．10～12

8、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：1500元／m2，成新率为80％。据调查，同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（）元／m2。A.2200  B.2500  C.2600  D.2900

9、土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用方法，从不同的角度考评土地的价值。A：一种 B：两种以上 C：两种 D：三种

E：国家实行土地估价师资格认证制度

10、吕某、王某、蒋某3人经协商，决定共同出资50万元设立一有限责任公司，3人的全部出资经法定的验资机构验资后，向公司登记机关申请设立登记，并提交了公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件，经审批，领取了营业执照．根据规定，该公司的成立日期应是。A：股东会成立日

B：公司营业执照签发日期 C：申请成立日

D：政府主管部门批准成立日 E：35％～50％

11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】 A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素

12、将某城市2009年3～6月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5％、-2％、2％和3％，这类指标被称为。A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：土地

13、下列不属于土地执法监察内容的是__。

A．对土地管理行政机构的土地转让情况进行检查 B．对集体所有的荒坡的开发情况进行调查 C．对建设用地的使用情况进行调查 D．对耕地占用税的缴纳情况进行调查

14、关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（）。

A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方

C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方

D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。A：区域平均地价 B：市场价格的平均值 C：成交地价的平均水平D：评估价格的平均值 E：时间因素

16、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。A：共同特征 B：个性特征 C：整体特征 D：主要特征 E：时间因素

17、分区规划的主要内容不包括__。

A．确定市、区级公共设施的分布及其用地范围

B．确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要的工程设施的位置和用地范围

C．原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量、控制指标 D．确定区域基础设施，如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目标与布局

18、为证券的发行出具资产评估报告的专业机构就其所应负责的内容弄虚作假而造成损失的，承担责任。A：直接 B：连带 C：全部 D：相关

E：35％～50％

19、某市拟于2006年12月8日，对位于市区的几宗土地实施拍卖，在统计中，若以拟出让土地作为总体，对拟实施拍卖的各宗地面积的表述可称为__。A．数量标志 B．数量指标 C．品质标志 D．质量指标

20、路线价评估法中，划分地价区段的标准应重点考虑、人流量、商业繁华程度等。【2006年考试真题】 A：道路条件 B：公共设施 C：基础设施 D：环境状况 E：时间因素

21、在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。

A：评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主

B：分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价

C：先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论

D：一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法 E：合法性

22、若情况修正系数协议为0．50，招标为0．73，拍卖为0．9，1996年,1997年、1998年的地价指数分别为1．

12、1．

15、1．20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元／㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为元／㎡。A：1029．18 B：1380．00 C：1440．00 D：1502．61 E：合法性

23、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳。A：5％的营业税 B：12％的房产税 C：0．05％的教育税 D：0．35％的城建税 E：时间因素

24、以下权利针对地表土地使用权而言的是__。A．地役权 B．地上权 C．所有权

D．空中权和地下权

25、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及等。

A：开发土地的成本、费用 B：转让房地产发生的费用 C：与转让房地产有关的税金

D：取得土地使用权所支付的金额 E：新建房及配套设施的成本、费用

2、下列，属于破坏耕地行为。

A：未经批准，擅自在耕地上建房，使土地种植条件遭到破坏

B：超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为 C：占用耕地建窑、建坟

D：未经批准，擅自在耕地上取土，使土地种植条件遭到破坏 E：因土地开发造成耕地沙化、盐碱化的

3、货币政策的种类__。A．紧张性货币政策 B．扩张性货币政策 C．紧缩性货币政策 D．扩大性货币政策

4、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当。

A：遵循公正、公平、公开的原则

B：按照国家规定的技术标准和评估程序

C：以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础 D：同时参照当地的市场价格 E：应当参照外地的市场价格

5、测量误差主要可以分为。A：随机误差 B：系统误差 C：人为误差 D：粗大误差 E：仪器误差

6、评估价格包括。A：交易底价 B：基准地价 C：申报地价 D：拍卖底价 E：成交价格

7、公共设施规划布置满足的基本要求有__。A．公共设施要分级成套地布置 B．公共设施要依托现有城区，分布在城区中心

C．各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径 D．公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑 E．公共设施的分布应尽量分散，不易集中

8、下列不适用于收益还原法的有。A：没有收益的不动产

B：机关、学校、公园用地估价 C：公益事业用地估价 D：有收益的土地

E：具有潜在收益的土地

9、一般来讲，决定利率水平的主要基本因素有。A：年利润率 B：平均利润率

C：借款市场中资金供求比对状况 D：企业利润率

E：经营成果的预测方案

10、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的。A：增值税 B：消费税

C：个人所得税 D：营业税 E：企业所得税

11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。

A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《拍卖法》

E．《土地管理法实施条例》

12、城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。A：省会 B：治区首府

C：50万人口以上的大城市的 D：100万人口以上的大城市的 E：地级市

13、居住用地估价，宜选用。A：市场比较法 B：剩余法

C：成本逼近法 D：收益还原法

E：基准地价系数修正法

14、土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（）。A．替代原则 B．最有效利用原则 C．公开、公平原则 D．独立性原则

15、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有。A：契税实行3％～5％的幅度税率

B：房屋买卖以评估价格为契税计税依据

C：国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据

D：房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税

E：土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税

16、计算建筑物重置价格的方法有。A：净计法 B：平方法 C：叠加法 D：开方法 E：立方法

17、__是地籍管理的核心。A．土地权属管理 B．土地行政管理 C．土地档案管理 D．土地法制管理

18、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％

19、基准地价评估的基本要求有__。A．评估数据要符合数理统计要求 B．样本数据要准确

C．评估数据以现时土地成本为主 D．评估模型选择要合理

E．要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

20、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的

C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬

21、土地市场客体是指__。A．供给者 B．需求者

C．土地本身及其产权关系 D．中介者和管理者

22、《中华人民共和国物权法》规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括__。A．单位共有 B．按份共有 C．个人共有 D．共同共有

E．单位与个人共有

23、下列说法错误的是__。

A．一般来说，地势高的土地价格高于地势低的土地价格 B．面积较大的土地价格一定高于面积狭小的土地的价格 C．地质条件与土地的承载力密切相关

D．地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低

24、经营矿山开采业的资本家必须缴纳。A：建筑地段地租 B：矿山地租 C：级差地租 D：垄断地租 E：绝对地租

25、在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除的有。A：向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项 B：企业所得税税款 C：税收滞纳金