电梯维修保养制度Microsoft Word 文档

2024-06-05

电梯维修保养制度Microsoft Word 文档（精选3篇）

篇1：电梯维修保养制度Microsoft Word 文档

河南省电梯安全监督管理办法

河南省人民政府

河南省人民政府令

第160号

《河南省电梯安全监督管理办法》已经2014年1月10日省政府第21次常务会议通过,现予公布,自2014年3月1日起施行。

省长谢伏瞻

2014年1月23日

河南省电梯安全监督管理办法

第一章总则

第一条为加强电梯安全监督管理工作,预防电梯事故,保障人身和财产安全,根据《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》等法律、法规规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条本省行政区域内电梯的生产(包括制造、安装、改造、修理,下同)、经营、使用、检验、检测和电梯安全的监督管理,适用本办法。

居民家庭自用电梯的管理,不适用本办法。

第三条县级以上人民政府应当加强对电梯安全工作的领导,及时协调、解决电梯安全监督管理中存在的重大问题,督促有关部门依法履行电梯安全监督管理职责。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助有关部门做好电梯安全运行监督管理工作。

第四条县级以上人民政府质量技术监督部门负责本行政区域的电梯安全监督管理工作。

县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,做好电梯安全监督管理相关工作。

第五条电梯生产、经营、使用单位应当建立健全电梯安全和节能管理制度,明确岗位职责,并按照国家有关规定配备取得法定资格的电梯安全管理人员、检测人员和作业人员。

电梯生产、经营、使用单位及其主要负责人对本单位生产、经营、使用电梯的安全和节能负责。

第六条县级以上人民政府及其有关部门应当制定措施,支持电梯安全、节能先进技术和科学管理方法的应用。

鼓励电梯生产、使用单位和电梯检验、检测机构投保电梯安全责任保险。

第七条质量技术监督部门及有关单位应当开展特种设备法律、法规和电梯安全知识宣传普及工作,倡导文明乘梯,增强社会公众的安全意识和自我保护能力。

第八条电梯行业协会应当加强行业自律,推进行业诚信体系建设,提高电梯安全管理水平。

第九条任何单位和个人有权向质量技术监督部门和有关部门举报涉及电梯安全的违法违规行为。接到举报的部门应当及时处理,并为举报人保密。

第二章电梯的生产、经营

第十条电梯生产单位应当依法取得许可,并按照安全技术规范以及相关标准的要求开展生产活动,不得生产不符合安全性能要求和能效指标的电梯,不得生产国家明令淘汰的电梯。

第十一条因生产原因造成电梯存在危及安全的同一性缺陷的,电梯生产单位应当立即停止生产,并主动召回。电梯召回按照国家缺陷特种设备召回制度的规定执行。

第十二条电梯制造单位应当按照安全技术规范的要求,提供产品质量合格证明、安装及使用维修说明、型式试验证明等相关技术资料和文件,并在电梯的显著位置设置产品铭牌、安全警示标志及其说明。

电梯制造单位应当保证所制造电梯的配件供应,对电梯安全运行情况进行跟踪调查,为电梯的维护保养单位或者使用单位提供技术指导和服务。

第十三条电梯的安装、改造、修理应当由制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行,并遵守以下规定:

(一)施工前将拟进行的电梯安装、改造、修理情况书面告知省辖市人民政府质量技术监督部门;

(二)电梯的安装、改造及重大修理过程,应当经具有法定资质的电梯检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验,未经监督检验或者监督检验不合格的,不得交付使用;

(三)施工竣工验收后30日内,施工单位应当向电梯使用单位移交相关技术资料和文件;

(四)对电梯进行改造的,改造单位负责更换电梯产品铭牌,出具质量证明书,并在产品铭牌、质量证明书上标明改造单位名称、许可证书编号和改造日期等信息。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的,应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控,并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。

第十四条建设工程需要安装电梯的,建设单位应当选购依法取得制造许可的单位制造的电梯,且选型、配置及备用电源应当与建筑物的结构、使用需求相适应。建设单位应当优先选购具有节能措施的电梯,并由制造单位或者其委托的取得安装许可的单位进行安装。

第十五条电梯销售单位应当建立电梯检查验收和销售记录制度,验明安全技术规范要求的相关技术资料和文件。

禁止销售未取得许可生产、未经检验或者检验不合格、国家明令淘汰和已经报废的电梯。

进口电梯,应当履行向进口地省辖市人民政府质量技术监督部门提前告知义务。

第三章电梯的使用

第十六条电梯使用单位对电梯的使用安全负责。

电梯使用单位的确定按照下列规定执行:

(一)自行管理的电梯,所有权人为使用单位;

(二)委托物业服务企业管理的电梯,物业服务企业为使用单位;

(三)新安装电梯未移交业主的,项目建设单位为使用单位;

(四)共有的电梯,共有人未委托管理的,共有人或者实际管理人为使用单位;

(五)电梯所有权人出租、出借或者以其他方式转移含有电梯的场所使用权的,可以约定使用人为使用单位;

(六)政府出资建设的用于公益性事业的电梯,其实施管理者为使用单位。

第十七条电梯使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的电梯。

电梯使用单位应当做好下列电梯安全管理工作:

(一)制定电梯使用安全管理制度,确定具有相应资格的电梯安全管理人员负责电梯日常使用管理工作;

(二)在电梯轿厢内、出入口的明显位置张贴安全注意事项、有效的安全使用标志等规定的标识;保证电梯紧急报警装置和通话装置完好,保证联络畅通;

(三)在电梯出现故障或者发生异常情况时及时通知维护保养单位消除故障或者异常情况,在可能危及乘客安全的情况下立即停止电梯运行;

(四)乘客被滞留在电梯轿厢时,及时组织应急救援;电梯发生事故后,依法开展事故救援,减少人员伤亡和财产损失,保护事故现场并及时向有关部门报告;

(五)按规定办理电梯使用登记,申报并接受检验;电梯使用单位变更时,自变更之日起3日内向新的电梯使用单位移交电梯的全部安全技术档案;

(六)委托取得相应许可的单位实施电梯安装、改造、修理和维护保养;监督电梯维护保养单位定期对电梯进行维护保养,并对维护保养记录进行确认;电梯维护保养单位变更时,应当在新维护保养合同生效后30日内到原登记机关办理变更手续;

(七)制定电梯事故应急专项预案,每年至少进行一次事故应急演练;

(八)法律、法规、规章或者安全技术规范规定的其他电梯安全管理工作。

第十八条电梯投入使用前或者投入使用后30日内,使用单位应当依法向质量技术监督部门办理使用登记;电梯进行改造、修理,按照规定需要变更使用登记的,电梯使用单位应当自改造、修理完成之日起30日内到原登记部门办理变更登记,方可继续使用。

在用电梯拟停用1年以上或者停用期超过下次定期检验日期的,使用单位应当封存电梯,设置警示标志,并书面告知电梯使用登记部门。重新启用前,应当经具有法定资质的电梯检验机构检验合格。

第十九条电梯使用单位应当在检验合格有效期届满前30日向电梯检验机构提出定期检验申请。

电梯使用单位应当及时对电梯定期检验中发现的问题进行整改,不得使用未经定期检验或者检验不合格的电梯。

第二十条电梯存在严重事故隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的其他报废条件的,电梯使用单位应当依法履行报废义务,采取必要措施消除该电梯的使用功能,并向原登记的质量技术监督部门办理使用登记证书注销手续。

第二十一条电梯有下列情形之一的,电梯使用单位应当按照安全技术规范的要求通过检验或者安全评估:

(一)使用期限超过15年的;

(二)故障频发影响正常使用的;

(三)达到设计使用年限可以继续使用的。

电梯检验机构经检验或者安全评估后应当提出继续使用、维修或者报废的意见。电梯通过检验或者安全评估可以继续使用的,电梯使用单位应当在办理使用登记证书变更后方可继续使用,并采取加强检验、检测和维护保养等措施,确保使用安全。

第二十二条电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进行,并按照国家有关安全技术规范的规定组织实施。

第二十三条电梯维护保养单位应当对其维护保养的电梯安全性能负责,并按照有关安全技术规范和要求履行下列职责:

(一)制定电梯的维护保养方案,落实安全防护措施;

(二)协助使用单位制定电梯安全管理制度和应急救援预案;

(三)对维护保养的电梯每15日至少进行一次维护保养;

(四)对新承担维护保养的电梯进行安全性能确认;

(五)建立每部电梯的维护保养档案,并至少保存4年;

(六)发现电梯出现故障、发生异常情况或者接到相关通知后,应当及时消除故障和异常情况;发现乘客滞留在电梯轿厢或者接到相关通知后,应当在规定时间内赶赴现场,采取应急救援措施,市区内不超过30分钟,其他地区一般不超过l小时;

(七)发现使用的电梯未经定期检验或者检验不合格的,以及使用存在事故隐患、报停、报废电梯的,应当书面告知电梯使用单位,并向当地质量技术监督部门报告;

(八)在许可的范围内开展业务,不得将电梯的维护保养业务转包或者分包;

(九)法律、法规、规章或者安全技术规范规定的其他安全管理规定。

第二十四条电梯维护保养单位在企业注册地以外其他省辖市从事异地维护保养的,应当配备与其业务量相适应的维护保养人员和设备,并将单位名称、许可证、办公地点、作业人员、设备情况、应急救援电话等信息书面告知维护保养业务所在地的质量技术监督部门。

第二十五条电梯的更新、改造、重大修理费用依照有关规定从住宅专项维修资金中列支,资金不足部分或者无住宅专项维修资金的,由电梯所有权人筹集。

电梯维护保养、一般修理和检验、检测、安全评估等费用由电梯使用单位支付。

第二十六条电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志的要求乘坐电梯,不得有下列行为:

(一)使用明示处于非正常状态下的电梯;

(二)采用非正常手段开启电梯层门;

(三)拆除、毁坏电梯的部件或者标志、标识;

(四)乘坐超过额定载荷的电梯或者运载超过额定载荷的货物;

(五)其他危及电梯安全运行的行为。

乘坐的电梯发生故障时,电梯乘客应当及时与电梯安全管理人员取得联系,服从电梯安全管理人员的指挥。

第四章检验、检测

第二十七条电梯检验、检测机构及其检验、检测人员应当依法取得相应的检验、检测资质和资格,按照安全技术规范的要求开展电梯检验、检测工作,客观、公正、及时地出具检验、检测结果和鉴定结论,并对检验、检测结果和鉴定结论负责。

电梯检验、检测机构在检验、检测中发现安全隐患的,应当书面告知电梯使用单位;发现严重事故隐患时,还应当立即报告所在地质量技术监督部门。

第二十八条电梯检验机构应当自接到检验申请之日起20日内完成检验工作,出具检验报告。

第二十九条电梯检验机构不得对存在以下情形的电梯实施定期检验:

(一)未进行注册登记的;

(二)电梯使用单位未与维护保养单位签订维护保养合同的;

(三)依法应当报废的,或者应当进行安全评估的。

第三十条电梯检验、检测机构及其从业人员对检验、检测过程中知悉的商业秘密负有保密义务。

电梯检验、检测机构及其从业人员不得从事电梯的生产、经营活动,不得推荐、监制、监销电梯,或者推荐维护保养单位。

第五章监督管理

第三十一条质量技术监督部门应当依法开展许可工作,并对电梯生产、经营、使用单位和检验、检测机构进行监督检查,发现违法和违反安全技术规范要求的行为或者电梯存在事故隐患时,应当以书面形式发出特种设备安全监察指令。

质量技术监督部门应当对学校、幼儿园、医院、车站、客运码头、商场、体育场馆、展览馆、公园、旅游景区等公众聚集场所以及重大活动场所的电梯,实施重点监督检查。

第三十二条质量技术监督部门在依法履行监督检查职责时,可以行使下列职权:

(一)进入现场进行检查,向电梯生产、经营、使用单位和检验、检测机构的主要负责人和其他有关人员调查、了解有关情况;

(二)根据举报或者取得的涉嫌违法证据,查阅、复制电梯生产、经营、使用单位和检验、检测机构的有关合同、发票、账簿以及其他有关资料;

(三)对有证据表明不符合安全技术规范要求或者存在严重事故隐患的电梯实施查封、扣押;

(四)对流入市场的达到报废条件或者已经报废的电梯实施查封、扣押;

(五)对违反电梯安全管理法律、法规、规章规定的行为作出行政处罚决定。

第三十三条县级以上人民政府应当鼓励和支持建立乘客电梯远程监控系统,对电梯安全运行实行网络监控管理。质量技术监督部门应当对乘客电梯远程监控系统的建立和管理进行指导监督。

乘客电梯远程监控系统应当满足记录事故和故障、维护保养、检验检测与应急救援的需要。

第三十四条县级以上人民政府及其质量技术监督部门应当依法组织制定本行政区域包括电梯在内的特种设备事故应急预案,建立或者纳入相应的应急处置和救援体系。

第三十五条发生电梯安全事故,省人民政府、省辖市人民政府质量技术监督部门应当按照事故调查处理权限会同有关部门组织事故调查组开展电梯事故调查工作。电梯事故责任单位应当依法落实整改措施,预防同类事故发生。事故造成损害的,事故责任单位应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条违反本办法规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第三十七条违反本办法规定,电梯改造单位进行电梯改造有下列行为之一的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令限期改正;逾期未改正的,处5000元以上3万元以下罚款:

(一)未更换电梯产品铭牌的;

(二)未出具质量证明书的;

(三)未在产品铭牌、质量证明书上标明改造单位名称、许可证书编号和改造日期等信息的。

第三十八条违反本办法规定,电梯使用单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令限期改正;逾期未改正的,处1000元以上5000元以下罚款:

(一)未制定电梯安全使用管理制度的;

(二)电梯紧急报警装置和通话装置不能正常使用的;

(三)电梯使用单位变更时,未按照规定期限移交全部安全技术档案的;

(四)电梯的维护保养单位变更时,未按照规定办理变更手续的;

(五)发生乘客滞留电梯轿厢未及时组织救援,导致乘客被滞留电梯轿厢内1小时以上的;

(六)在用电梯拟停用1年以上或者停用期超过下次定期检验日期,使用单位未封存电梯并设置停止使用的警示标志,或者未告知使用登记部门的。

第三十九条电梯维护保养单位违反本办法第二十三条规定所列情形之一的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令限期改正,并处2000元以上2万元以下罚款。

电梯维护保养单位进行异地维保违反本办法第二十四条规定,未配备与其业务量相适应的维护保养人员和设备,或者未向维护保养业务所在地的质量技术监督部门书面告知的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令限期改正,并处5000元以上2万元以下罚款。

第四十条电梯检验机构违反本办法第二十八条规定,未按照本办法规定的期限要求完成检验工作、出具电梯检验报告的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令限期改正,并处5000元以上1万元以下罚款。

电梯检验机构实施定期检验违反本办法第二十九条规定所列情形之一的,由县级以上人民政府质量技术监督部门责令改正,并处5000元以上2万元以下罚款。

第四十一条违反本办法规定,质量技术监督部门及其工作人员有下列行为之一的,由上级机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:

(一)未依照法律、行政法规规定的条件、程序实施许可的;

(二)发现电梯生产、经营、使用、检验、检测违法行为不予查处的;(三)推荐或者监制、监销电梯的;(四)泄露履行职责过程中知悉的商业秘密的;(五)妨碍事故救援或者事故调查处理的;(六)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第七章附则

第四十二条本办法自2014年3月1日起施行。

篇2：电梯维修保养制度Microsoft Word 文档

1、目的和范围

1目的

规范电梯维修保养的行为，及电梯维修保养过程中的作业人员应遵守的工作要求。

2范围

2.1适用于在用电梯的维修保养。不适用于对电梯的大修与改造工作。

2.2电梯的“大修”是指需要通过拆卸或者更新主要受力结构部件才能完成的修理业务，也包括对机构(传动系统)或者控制系统进行整体修理的业务，但大修后特种设备的性能参数与技术指标不应变更。

2.3电梯的“改造”是指改变设备受力结构、机构(传动系统)或控制系统，致使特种设备的性能参数与技术指标发生变更的业务。

2、电梯维护保养制度

2.1电梯进行维护保养必须遵守电梯维护保养安全操作规程。

2.2电梯的维护保养分为：日常性的维护保养和专业性的维护保养。

2.3日常性的维护保养工作由具有质量技术监督部门认可的，具有相应资格证的人员承担，专业的维护保养应有与电梯维护保养资格的专业保养单位签订维护保养合同。

2.4电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录，电梯安全管理人员必须向电梯专业维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进行存档保管，作为电梯档案的内容。

2.5日常性维护保养记录有本单位电梯作业人员填写，每月底将记录内容报送电梯安全管理人保管、存档。

2.6电梯日常性的维护保养内容应按照电梯产品随机文件中维护保养说明书的要求进行，专业性维护保养按照签订合同的内容、周期进行。

2.7电梯重大项目的修理应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向质量技术部门的特种设备安全监察机构备案后方可实施。

2.8电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时组织有关人员或外委有关单位进行处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。

电梯定期报检制度

1、目的和范围

1目的

为使电梯保护正常的、安全的工作状态，防止由电梯而造成的人身伤亡事故和重大设备事故的发生。

2范围

2.1适合于电梯按国家规定的要求向国家规定的电梯安全主管部门申请电梯安全定期检验。

2.2也适合于按单位内部设备管理制度的规定要求进行的定期检查的报检工作。

2、职责

电梯安全管理人员负责向有关部门报告电梯定期检验工作。

3、定期报检制度

3.1电梯安全管理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请定期检验。

3.2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害(如火灾、水淹、地震、雷击、大风等)

后也应由电梯安全管理人员向特种设备安全监督检验机构申请检验。

3.3电梯经较长时间停用，但尚未超过一年时间的，电梯安全管理人员可向单位设备管理部门申请内部安全检验，认为有必要的可向特种设备安全监督检验机构申请安全检验。

3.4申请电梯安全技术检验应以书面的形式，一份报送执行检验的部门，另一份由电梯安全管理人员负责保管，作为电梯管理档案保存。

电梯作业人员培训考核制度

1、目的和范围

1目的

提高电梯作业的人员安全意识和技术水平，了解国家有关电梯安全管理的法规、政策，自觉地履行电梯作业人员的各项职责。

2范围

规定电梯作业人员进行培训的内容、方式，组织电梯作业人员的方法，对培训取得的成果进行考核。

2、职责

电梯安全管理人员负责组织对电梯作业人员培训工作。单位负责职工教育管理部门负责组织对培训情况进行考核。

3、电梯作业人员培训考核制度

3.1电梯作业人员必须持质量技术部门的特种设备操作人员的操作证方可独立从事相应的工种。

3.2电梯作业人员的培训包括：外委培训(质量技术监督部门组织)和单位内部培训两种。

3.3电梯安全管理人员应建立该类人员的培训、教育档案，及时通知有关人员参加电梯作业人员的换证考试，保持操作证的有效性。

3.4电梯安全管理人员每年应编制当电梯作业人员的培训计划，报告单位领导批准后实施。

3.5单位内部培训由电梯安全管理人员负责组织实施，每季度至少组织一次，培训的内容主要包括：国家有关电梯的法律、法规、规章的学习;电梯事故的案例的分析;电梯有关技术知识的学习。必要时可组织人员进行笔试。每次培训必须作好相应有记录。

3.6参加外委培训(质量技术监督部门组织)的人员必须经单位领导同意，培训合格的予以报销相应的费用。

3.7电梯作业人员未按规定参加培训，或培训考核不合格的按有关制度予以处分或扣奖。

3.8电梯安全管理人员培训工作考核按质量技术部门的规定要求进行。

意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度

1、目的和范围

1目的

为使电梯发生设备事故和人员伤亡事故或未遂事故后，迅速消除事故源，及时抢救伤员，抢修受损设备，尽量减少事故带来负面影响，减小事故的损失。2范围

针对事故或事件可能产生的情况，确定抢救及救助方案并使其始终保护有效状态。

2、职责

电梯安全管理人员负责组织意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习的实施。

3、意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度

3.1电梯发生意外事件或事故应按国家规定，及告有关人员或部门，发生一般事故(指无人员伤亡，设备损坏不能正常运行，且直接经济损失50万元以下的设备事故)和严重事故(指造成死亡1～2人，或者受伤19人(含19人)以下，或者直接经济损失50万元(含50万元)以上100万元以下，以及无人员伤亡的设备爆炸事故)后，应当立即向质量技术监督部门报告。查明事故发生的原因，提出相关的预防措施。

3.2电梯安全管理人员应确定意外事件和事故的紧急救援小组成员，并报单位领导批准，成员人员必须包括一名单位的行政领导，电梯安全管理人员和电梯日常维护保养人员。

3.3每年至少要进行一次应急演习，成员人员都必须参加。

3.4演习内容、时间、排险方法、急救预案由电梯安全管理人员拟定，行政领导批准后实施。

3.5演习结束后，电梯安全管理人员应将该次演习的情况作书面记录，并进行总结，对存在的问题在下次演习中进行调整、修改。

技术档案管理制度

1、目的和范围 1目的

为便于电梯的维护保养，分析电梯故障原因，及时消除电梯事故隐患，了解电梯日常管理的进展情况。

2范围

规定对电梯所涉有关资料存档、保管、借用等方面的要求。

2、职责

电梯安全管理人员负责电梯档案的收集、管理工作，单位档案室负责电梯档案的存档、保管工作。

3、技术档案管理制度

3.1电梯技术档案的种类：

A、电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录);

B、电梯开工申报单;

C、电梯安装施工记录;

D、竣工验收报告;

E、质量技术部门特种设备监督检验机构电梯验收报告和定期检验报告;

F、日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告;

G、运行情况记录和交接班记录;

H、事故及故障记录;

I、电梯作业人员培训记录;

J、同意注册的登记表。

3.2电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

3.3电梯日常管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

3.4电梯日常管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

3.5有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯日常管理人员同意签署意见后向档案管理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

3.6电梯的各种资料应按由档案管理部门装订成册。

篇3：电梯维修保养制度Microsoft Word 文档

电梯属于全体业主购买的特种设备、是业主共有的固定资产。所谓固定资产, 为使用寿命在两年以上, 价值在5 万元以上的设备。关于电梯的使用期, 日本规定15 年, 欧洲规定为18 年, 国家层面尚未有规定, 但北京市规定电梯使用期为15 年。

电梯价格因品牌、性能、生产厂家、销售渠道等种种原因, 各不相同, 其价格处于上升趋势, 至少在20 万元/ 台, 尤其是当前, 急需更新的电梯均不会低于此价格。

当前电梯更新时所需资金是动用房屋维修资金。房屋维修资金的来源一般是在购房交易的同时, 按房价的2% 比例通过强制性预交方式统一筹集的。根据《京建发 (2010) 272 号》《建设部财政部令第165 号》及《京建物 (2009) 836 号》等文件规定。设施设备大修更换的使用标准范围包含了:地基基础;主体结构工程;防水工程;保温工程;装饰装修工程;室外工程;建筑给水及排水工程;电梯工程;电气工程;智能建筑工程等十个方面, 电梯工程仅是其中一项。

文件还相应规定:业主分户账面的住宅专项维修资金余额 (售后公有住房不含售房单位交存部分) 不足首期交存额30% 的, 应当及时续交。即资金使用达70% 时要实施续交。就目前的现实状态, 续交的困难甚至远远大于动用维修资金时双三分之二的签字通过, 续交难这一点是不得不考虑的。

现政策条件下房屋维修资金的支付能力也需推敲。仅就电梯一项而言, 根据目前成本情况分析:已达15 年寿命的电梯需要更新。假设15 年前的房价 (北京水平) 5000 元/m2, 按每部电梯承担面积5000m2, 按5000m2房价提取2% 的房屋维修资金计算, 总额为50 万元, 房屋产权为70 年, 电梯使用期为15年/台, 以70年为计, 总需更新 (70年÷15年/台) —1 台 (原始台数) =3.6 台次 (在目前银行存款年利率低于物价上涨指数状态, 即使这两者比较为价值互抵, 不予考虑) 。以15 年前电梯单价20 万/ 台来计算, 这50 万元的房屋维修资金, 即使全部用于电梯更新 (50万元÷20万元/台=2.5台次) 还少1.1 台次的费用。显然, 即使房屋维修资金全部用来支付电梯更新仍然是不够的。况且, 房屋维修资金除电梯工程外, 还有九大项工程的费用支出, 钱从哪来?综上所述, 单独依靠现有的房屋维修资金是不够的, 单独用在电梯更新上是不现实的, 实施“续交”工作是极大难度的, 而“停梯爬楼”, 又是业主居民和社会不能接受的, 怎么解决这个问题呢?不妨尝试从另一个角度——即从电梯作为固定资产管理角度来进行探讨。

电梯作为固定资产管理其更新改造资金的来源应该靠提取固定资产折旧费来实现的。即在使用期间分次提取, 统一使用。折旧费的提取一般是采用平均法《固定资产原值 ÷ 使用年限 (年·月) = 折旧费 (元/ (年·月) 》或固定的折旧费率 (原值 × 费率) 。关于住宅电梯如何筹集笔者在这里提出三种方式, 供研讨。

一、“加法”——在物业费中加收住宅电梯的折旧费

1、折旧费测定

电梯原值设X (元/ 台) ÷15 (年) ÷ 使用面积 (m2) ÷12 月= Y (元/ 月m2台)

2、收交折旧费方式

可以年度一次性单项收费, 也可在物业费收费标准中增加折旧费项目。

3、执行中需注意要点

1增收专项电梯折旧费必须进行事前宣传, 讲明道理, 避免支付者误解;

(2) 必须得到业主大会讨论共同表决通过;

(3) 必须制定电梯折旧费专项管理制度。明确此项费用的性质及收、存、支、规范程序和监督与使用管理的措施;

(4) 必须明确折旧费的专项预提性质, 只准专款专项使用、不准挤挪它用、更不准计入物企利润, 物企变动时, 必须列入移交内容和实施移交程序。

4、评价

(1) 此法能起到电梯维修更新的资金保证作用, 和减轻续交负担, 但在使用过程前需经过业主共同表决三分之二同意的程序;

(2) 如果没有完善的相应制度规范和资金监督和使用措施, 容易在特定的环境下产生流失风险;

(3) 如果不能正确、有效开展事前宣传和共同决定, 容易产生“乱涨物业费”的误解, 造成社区“和谐”的失衡。

二、“减法”——将电梯费用从物业费中减除, 建立住宅电梯独立的专项管理

住宅电梯费用的结构包括能源费 (电费) 、维保费、中修费、大修费及设备更新费等, 目前实际执行的是将能源费、维保费列入运行管理费, 在物业管理费中支出。中修费、大修费及设备更新费列入房屋维修资金支出。而采用建立住宅电梯专项管理则是把全部的电梯费用统一进行独立核算、专项运行, 把二项费用分别从物业费和房屋维修资金中冲减扣除, 通称为“减法”。

1、实施电梯费用专项管理的前置条件

(1) 通过技术改造, 每台电梯安装电表, 通过计量, 明确能耗为专项管理奠定基础;

(2) 通过技术更新, 每台电梯增设刷卡使用设施, 能提供相应的电梯。使用计量、计次、计费功能;

(3) 测评刷卡使用标准;

(4) 制定电梯专项管理制度;

2、实施住宅电梯专项管理制度要点

(1) 专项管理费用实行全额统筹使用, 包含能源费、维保费、检测费、小修费、中修费、大修费及设备更新费。资金来源于购买刷卡使用费, 实施先预付、后消费;

(2) 实施电梯智能化系统管理——内呼分层控制电梯IC卡系统来分别设置多层卡或全通卡, 分别采用两种计费方式, 即按次计费或按时收费, 凸显使用付费公平;

(3) 安装和使用电梯能量回馈装置。通过实施节能改造能耗省电25%, 将节省的电费来弥补大修、更新资金支出, 使刷卡使用费与原有的物业电梯费基本相当;

(4) 通过独立核算对刷卡费收入或余额采取比例法或额定费用法, 提取电梯大修及设备更新费用, 实施专项管理。通过零存、整取、众筹、统用的措施解决固定资产折旧费用;

(5) 住宅电梯刷卡使用, 属于先预付后使用的程序, 可以有效防止专项管理的资金断链风险;

(6) 住宅电梯专项管理的主体, 原则上属于业主、属于业主大会的共同决定。在不具备业主共同决定的环境下, 由社区组织聘用社会法律实务和财务部门以合同方式监督物业企业委托管理。

3、评价

本方案的一方面是通过管理方法的改革, 实现对大修更新费用筹集的创新, 在谁使用谁付费的原则下, 既能保证资金来源的稳妥可靠, 更有利于体现使用消费的公平性、公正性, 还能促进物业管理的智能化进程, 值得探讨。

另一方面, 实施该方案对管理的要求更为严谨, 尤其对业主的宣传教育的水平和物企的管理素质与管理水平要求较高, 须在准备好、有基础、能共识情况下推行。

特别要指出的是对住宅电梯专项管理要慎重处之。具体细节和实施过程需要在运行过程中不断完善。

三、“零法”——采用财产保险理财, 盘活电梯维修资金, 通过资金增值实现住宅电梯大修、更新“零支付”

据人民日报2015 年10 月26 日刊登的消息称, 从1998年至今全国住宅维修资金本金累积已达5 千亿元以上, 据悉北京市的房屋维修资金已达到433 亿元以上。

虽然从金额上来看, 数量巨大, 但是一旦动用, 仍然满足不了70 年的电梯大修更新的需求, 必须采用续交的方式, 如前所述, 续筹资金要经过相当艰难的双三分之二的投票过程, 会带来一系列社会、民生、安定、安全等问题。面对社区现实应找到更为合理利用发挥资金增值的优势, 由顶层设计创新改革思维为切入口, 探索通过资金的社会经济组合运行来激活房屋电梯维修资金, 从而实现增值资金的收益最大化, 从资金的根上解决住宅电梯大修更新的使用问题。这就是“零法”探索的出发点。

目前的房屋维修资金使用制度设计规范有两个不可逾越的“框”, 其一是资金存量的保值增值使用, 只准购买国债, 其二:只有成立了业主大会/ 业主委员会才能划转维修资金。

现实状态是, 业主大会/ 业委会的成立率仅为20% 左右, 划转的程序又是非常艰难, 即使成立的业主组织能够全部实现维修资金的划转, 还将有80% 的资金只能沉睡在资金管理中心, 这本质上是资金资源的制度性极大浪费。

政策规定维修资金只能用于购买国债, 造成资金保值增值适用对象单一、运行手段单一, 属于保守型制度设计, 制约了资金的活化范围和再增值效益途径。比较而言, 眼下, 人社资金都已可以三分之一入市运行, 而房屋维修资金却仍在一条道走到黑, 其本质还是资金资源的制度性浪费。

综上所述, 现提出“零法”——电梯大修更新资金使用方案 (设计) :

1、“零法”理念

“零法”是采用财产保险理财的方法, 从房屋维修资金中按一定比例提取电梯大修及更新资金。将这部分资金用于投保电梯使用, 运用于意外险和电梯大修及更新财产险。通过保险资金运行方式来实现住宅电梯大修更新费用的零支付和使用意外理赔的零支付。

2、运行方案

(1) 核订电梯大修更新资金的提取额:

住宅电梯用户房屋维修资金预存总额设X (万元) × 22% (一般情况下电梯在10 项设施设备维修资金中所占使用标准) = 住宅区电梯大修、更新资金Y (万元)

(2) 提取住宅电梯大修及更新基本金, 建立专款专用账户:

·已成立业主大会并已划转房屋维修资金的小区, 由业主大会共同决定, 单独制定制度, 开设 (专款专用) 的账户, 实施划转;

·已成立业主大会但未划转房屋维修资金的, 按国家建设部、财政部第165 号令:住宅专项维修资金管理办法第十五条;及京建物 (2009) 836 号第十五条规定实施划转;

·房改房按照第165 号令第八条 (二) ——售房单位按照多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款的30%, 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金, 及京建物 (2009) 836号第八条规定, 从单位交纳的住宅专项维修资金 (即售房款的30%) 中提取33% ~ 35% 作为住宅电梯大修、更新基本金;

·其它因售房单位灭失或因企业改制兼并等未按固定交纳售房款, 又无法落实维修资金源头的使用电梯的老旧小区, 在政府老旧小区危改项目中更新了电梯后, 可按更新电梯原值的40% ~ 60%, 筹集电梯大修、建立更新基本金的户头 (按每部电梯原值30 万元并承担5000m2计算, 每平方米筹集标准为24 元/m2~ 36 元/m2) 。

·对于未成立业主大会和房屋维修资金归集在市住建资金管理中心账户的资金由中心统一管理, 在原有管理范围内, 提取总额的20% 建立住宅电梯大修、更新基本金, 按第165号令第四条规定实施专户存储、专款使用、所有权人决策、政府监督的原则制定基本金账户管理制度和使用监督制度。

(3) 住宅电梯大修更新基本金保险理财运行:

·账户所有人为全体业主权利主体, 采用公开招投标方式确定保险机构, 以合同、协议方式签约, 实施投保理财;

·按电梯原值的1.5%/ 年保费率投保住宅电梯财产险 (即3000 元/ 部·年) ;

·按电梯原值的1‰保费率投保住宅电梯使用意外险 (即200 元/ 部·年) ;

·采用一次性20 年保费交付方式 (即每部电梯6.4 万元/20 年) ;

·按此原则要点, 在房屋60 年限内分三次投、续保, 来满足电梯大修、更新资金的“零追加”目标。

(4) “零法”可行性例证

·某小区高层建筑面积10 万m2, 住宅电梯20 部, 2005年入住, 房价1 万元/m2, 房屋维修资金按房价20% 筹集总额为2000 万元;

·按房屋维修资金20% 提取电梯大修、更新基本金为400 万元 (相当于每部电梯20 万元) ;

·按年1% 保费投保20 年财产险 (30 万/ 部 ×1.5%×20年=180 万元) , 则一次性投入180 万元/ 年;

·小区2005年入住, 房屋寿命为70年, (2005年~2075年) 需更新电梯4.6 次, 假设从2015 年实行电梯更新大修基金保险理财到2065 年。基本金余额尚余208 万元, 2065 年~ 2075年则买10 年保险到2075 年, 最终账户余额结余122.72 万元。