商品房销售管理办法记录

商品房销售管理办法记录（共12篇）

篇1：商品房销售管理办法记录

第十三条

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第二十三条

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。第三十二条

销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

物业公司资质

（三）三级资质

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行行主经独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理(如房地产开发企业兼营物业管理)，或者不能独立承担民事责任，不具备企业法人资格的分公司。

既然经营范围保护物业管理，可以依《武汉市物业管理企业资质管理办法》所规定的条件申请物业管理资质证书

篇2：商品房销售管理办法记录

为了规范我公司商品房的销售行为，调动销售人员的积极性，特制定本销售管理办法。

1、商品房销售人员必须严格遵守公司的规章制度及员工行为规范，维护公司利益和形象。

2、销售部是公司的窗口，应保持环境整洁、优美。销售人员在营业场所应做到着装整齐、仪表大方、热情周到、有礼有节、业务熟练、顾全大局、团结协作。

3、销售人员联系洽谈客户，在洽谈过程中要礼貌并准确地介绍公司状况及开发商品房的布局、结构、装修和各楼盘的具体特征以及价格、付款办法等，不得擅自承诺公司没有承诺的事宜。

4、销售人员在任何情况任何环境下，不得与客户发生争吵，不能在同事间搬弄是非，损害公司形象。

5、销售人员应对公司的销售政策，所推销的产品及经办的业务了如指掌，在推销过程中做到实事求是、全面周到、不夸大、不无中生有。

6、销售人员应严格在公司确定的优惠权限下进行推销，不越权，不擅自向客户承诺。

7、销售人员要具有良好的素质，要保守公司的营销手段，不得与客户串通，不得从事中间倒房，接受贿赂等行为。

8、购房定金，住宅不得少于10000-20000元，商业用房不得少于20000-50000元，售楼员不得以任何借口预留空房，实行先将定金足额付至公司帐户，签订合同者优先。如果由于价格、装修标准未确定，可收取定金确定预售房，待价格、装修标准确定后15日内签订商品房买卖合同，若逾期不签合同者，预交订金不退，房屋可再次出售。

9、购房户若分期付款，可采用：（1）公司赊欠的办法：须签订欠款偿还协议并办理公证，或由售楼员提供担保，期限最长一年，月利率10‰；（2）银行按揭贷款：住宅1—15年，首付款40%；商业用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭贷款的具体要求（指期限、额度、利率及规定应承担的相关费用等）均以银行同期要求为准。在购房户按要求已提供齐全有效的资料后，贷款未审批下来时，欠款不需付利息。对于贷款户应办未按要求办相关手续的，暂扣售楼经办人当月工资100元，待手续清理后如数退还；对于贷款户连续2个月以上未办相关手续的，每月暂扣售楼经办人当月工资200元，待手续清理后如数退还。以上暂扣工资以户为计算单位。

10、购房人及经办人（必须持购房人授权委托书）持定单到财务部办理付款、收款手续，收据（发票）付款人姓名应与合同约定购房人相符。否则不签订商品房买卖合同.11、签订商品房买卖合同时，一次性付清房款的必须全款交清方可在网上签订商品房买卖合同。分期以现金支付房款的首付款必须达到总房款的40%方可签订商品房买卖合同，并在合同付款方式中注明已付款数额和未付款后期如何支付。办理按揭贷款的首付必须达到银行要求的首付款比例方可签订商品房买卖合同。合同份数规定：一次性付清房款和分期以现金支付房款的商品房买卖合同一式四份：甲方二份，乙方一份，产权一份，办理按揭贷款的商品房买卖合同一式五份，甲方二份，乙方一份，产权一份，银行一份。销售人员签合同时必须认真仔细、数据准确、条款责任清楚，如房屋面积、付款方式、交房时间、利息计付、违约责任、银行按揭应付费用等。合同条款要认真填写，并给住户做详细解释，不留后遗症。办理按揭贷款的相关手续及代收款项须向购房户解释清楚明白，资料（如办理按揭贷款进行房屋登记时所需的商品房预告登记约定书、赤峰市商品房预告登记申请书、商品房预售许可证等）配备完整。销售合同不缺项、漏项。如果因销售人员计算不准确、合同填写有误，致使欠款不能按时清收，给公司造成损失，销售人员应承担全部责任。

12、购房人签字后，由财务部审核无误，销售经理签字，再由经办人员到办公室公章管理人员处审核、盖章，并办理存档手续。合同购房人与签字人必须是同一个人，当不一致时须出具合法委托书，并提供委托人、受委托人双方身份证明。

13、未经销售主管经理及经办人、购房人签字，办公室公章管理人员不得盖章，合同章应妥善保管，不得丢失或挪作他用，否则由合同章管理人员承担责任。

14、销售合同签订后，必须及时交财务部及公司合同管理人员保管，合同管理人员随时登记造册，并准确反馈空房的信息，妥善保管销售合同资料，如因信息提供不准确，给公司造成损失，合同管理人员应承担主要责任。销售部合同管理人员每周六向售房部公布一次销售情况，空房以销售部合同管理人员公布为准。

15、销售人员负责合同履行全过程，并承担合同担保责任，即：对合同签字人员的签字行为负责。如果出现购房户与签字人的行为纠纷，售房经办人员承担全部责任。

16、销售提成办法，凡公司内部人员、关系单位有关人员购房按公司规定的优惠比例成交的合同，销售人员不享受提成。公司对外抵帐成交的合同销售人员不享受提成，其余成交的合同，销售人员可按公司确定的提成比例享受提成。销售提成依据当期销售资金全款现金入帐后实际数额计提。

17、销售人员向购房户移交商品房时必须严格按照合同规定，按程序办理，认真填写有关表格，并负责向购房户解释清楚商品房的使用须知、注意事项、保修范围、期限等。

18、退房程序：由购房人到合同管理人员处领取退房审批单，填写退房原因、申请，签字按手印，并提供有效身份证明，由原售房经办人签署处理意见，说明是否同意退房。由售房经办人持审批单到分管经理处审批，经分管经理同意后方可办理退房手续。出具向当地房产管理局提供的纸质《退房申请》，并在网上登录《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》提交退房申请，退房人夫妻双方持身份证（原件、复印件）、结婚证（原件、复印件）、《退房申请》（原件）、原网签的《商品房买卖合同》（原件）到房产交易大厅查档、到房产局市场科退房。经当地房产管理局在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》中审批同意退房后，由合同管理人员按退房审批单收回原《商品房买卖合同》加盖作废章，退房人持原收款票据由售房经办人、合同管理人员、退房人签字后按审批单处理意见到经理处办理退款审批。房屋办理退房手续后一律交由销售部统一对外销售，不得由原购房人出卖，否则不得退房。

19、换房程序：先按退房程序办理后，再办理购房手续，退、换房人都必须与原购房人为同一人，并且须持本人有效身份证明，售房业务员不得代办，否则，不得办理相关手续。

20、退换房违约金约定：购房人退房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人10000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取30000元作为违约金。购房人换房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人5000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取20000元作为违约金。退换房审批单中须写明违约金数额。

21、本办法自2011年4月1日起实施。

22、附件：合同签订审批单

篇3：商品房销售管理办法记录

关键词：商品销售,管理系统,C/S结构,.NET

1开发的目标和任务

系统设计开发的目标:商品销售管理系统中销售部分可以对商品销售员进行高效的管理并且能够进行正常的售卖活动。系统中管理部分可以对供应商信息、商品信息、商品库存信息、商品销售信息进行管理以便超市管理员对商品有效地进行进货、退货并从中尽可能赚取最大合理利润。该系统操作简单, 界面美观大方。

系统设计开发的任务:

(1) 系统支持职员信息的相关管理。

(2) 系统提供商品销售和结账的功能。

(3) 系统具备完整的供货商和商品价格库存管理。

(4) 系统提供简单实用的营业额和商品销售统计功能。

2系统开发所采用的技术

系统的开发采用了C/S (客户机/服务器) 的软件体系结构, 不选用B/S (浏览器/服务器) 软件体系结构, 首先它符合该系统用于局域网的条件, 其次开发成本低, 开发周期短, 充分发挥客户端PC的处理能力, 客户端响应速度快。既然选择了C/S的软件体系结构, 那主要就是开发客户端的应用程序, 就目前客户端使用最多的windows操作系统来说, 最后决定采用熟悉的C#语言将系统开发成windows窗体应用程序。开发工具采用.NET平台最好用的visual studio集成环境开发工具。数据库采用主流的SQL Server数据库。

3系统设计

3.1系统功能设计

根据系统功能的要求, 商品销售管理系统总体分为前台销售和后台管理。前台销售包括修改密码、前台收银、退出系统等模块。后台管理包括系统管理、基本信息管理、库存管理、销售管理等功能。

前台销售功能的具体分析:

1.修改密码:员工更换登陆密码, 确保信息安全。

2.商品销售:员工输入商品条形码, 商品在销售小计上自动加1, 输入完毕, 结账找零。

3.退出系统:安全退出系统。

后台管理功能的具体分析:

1.系统管理:主要由系统备份和退出系统2个功能组成。系统管理员可以对系统数据库进行备份和退出系统。

2.基本信息管理:主要由供应商信息管理、员工信息管理、商品档案管理和部门信息管理4个功能组成。系统管理员可以对商品供应商信息、员工信息、商品档案、部门信息进行添加、删除、修改、查询等操作。

3.库存管理:主要由商品入库、入库记录、单个商品入库记录、库存提醒和商品报损5个功能组成。库存管理员可以对商品进行添加入库并且可以查询相关记录, 单个特别商品也可以进行查询。商品数量低于某一数值或者一个月内将要过期将会有提示。商品的意外损坏可以进行登记。

4.销售管理:主要由所有商品销售统计、所有商品销售排行榜和单个商品销售记录3个功能组成。

3.2系统功能结构图

1.总的系统功能结构图, 如图1。

2.后台管理详细功能结构图, 是对后台管理模块的详细划分, 如图2。

3.3系统流程图

前台销售是售货员登陆之后进入收银页面, 顾客买好商品交给售货员, 售货员按照顾客购买的商品依次录入商品条形码, 商品条形码都录入完毕后, 系统计算金额, 顾客支付现金, 售货员输入收款, 系统计算出找零。流程图见图3。后台管理流程就是管理员输入用户名密码登陆之后, 按照需要对商品进行管理, 商品入库, 商品信息修改, 查看商品销售情况, 商品供应商的信息等等。流程图见图4。

4结束语

篇4：谈商品销售中的人力资源管理

【关键词】銷售；人力资源；管理

前言：自我国进入WTO以来，国内企业进入了经济全球化发展的新纪元。而销售人员作为与市场最为贴近的团队，在企业的经营发展中肩负着重要的职责。尤其是外资经济的大量引入，致使人才争夺战早已进入到了白热化阶段。因此，如何建立一支强有力的销售团队，无意成为企业人力资源的工作重点，益成为许多企业家夙兴夜寐的难题之一。以下笔者从人力资源管理的角度入手，就如何提高企业销售工作，提出几点建议，以供参考。

1. 为企业销售人员设计合理的胜任能力范畴

企业在招聘销售人员时，往往首先考虑的就是一个人的基本素质，其次才是他的工作能力。而入职之后，要想将销售人员的基本素质要求上升到胜任能力范畴之上，也并非易事。尤其是以人力资源管理的角度来讲，销售人员的胜任能力，范围广泛，主要包括：产品、市场及业务知识；客户关系；沟通能力；分析解决问题能力；销售目标的达成；可信赖感；谈判技巧与影响力；灵活性；行动力。因此，在人力资源管理中，要想有效提高销售个人素质以及销售团队整体业绩，可以采取聘请优秀的销售人员和营销管理专家举办专业讲座，以此分享作为一名成功销售人员的销售经验，以及销售人员应有的能力、素质和行为方式。同时，在人力资源管理中，针对企业销售人员的胜任能力范畴设计，应特别注意以下几点：首先，设计胜任能力模型，必须胸怀现在，放眼未来，否则胜任能力很快就会被淘汰；其次，要充分了解最前沿的销售管理研究成果，用新理论武装头脑；最后，明确销售人员的素质到底包含哪些因素，并把它上升到胜任能力模型的高度。

2. 帮助销售人员寻找出与他人的现存差距

在人力资源管理中，为了帮助销售人员更好地提高自身业务水平，自身综合素质，有效的自省尤为重要。在企业中，人力资源部门可以定期组织，销售人员评估活动。其考评内容具体可以包括以下几点；

2.1是否有能力为各种类型的客户做内容翔实指导；

2.2是否能事先预测可能出现的问题，并能准备补救方案和采取行动；

2.3是否能够充分了解竞争对手的活动和市场发展趋势；

2.4是否能够做到不断主动改进工作流程；

2.5是否能够艺术地处理反对意见等考核内容

同时，为了避免部分销售人员过于谦逊或过低自信，在进行考核时，可在考核内容上，添加一项外部打分项，即邀请销售人员上级、下级、平级同事和客户一同来打分，并要求上级标出每一项的重要程度，构成360°评估。这样便很容易通过最低的三项或五项找到销售人员及销售队伍的差距，进一步确定最急于要解决的问题。

3. 为销售人员提供科学、有效的培训体系

明确销售人员的个人胜任能力极易所存在的个体差距之后，为销售人员提供科学、有效的培训体系，寻找有效的解决方案便显得十分重要。而就目前我国市场经济环境日新月异的变化，对销售人员的系统培训，应与市场实际发展相结合，采取长期积累与短期速成，二者相结合的方式进行销售培训。长期积累则是为销售人员确立一个长期的规划目标，明确在销售历程中所应掌握、熟知的技巧并提供有效的解决方案，在一段时间内逐渐积累，实现从量变到质变的飞跃。而短期速成则多变现为对一门专业技巧的集中性、封闭式培训，在一定程度提高销售人员自身素质，带来短期收益，但无法从根本上解决实质问题。因此，可以说，二者在企业销售人员培训中，相辅相成，缺一不可。

在具体培训中，企业人力资源部门应该做好充分的准备工作，应专门寻找与研究所销售产品的知识介绍性材料，同时，建立企业自己的内部培训讲师，以此更好的贴近企业的实际需求。这样，课程内容不仅能够因地制宜的调整，使之与业务紧密联系在一起，重点突出，更能够为公司省下不少外请专家讲课的费用，为销售人员提供一个较长期的职业发展规划和晋升通道。

4. 为销售人员创造良好的加速空间

成人在学习中，其高成效学习多半建立在个人经验判断和知识评价基础上的“干中学”，即所学的知识，能够有效解决成人在社会、工作、生活中所迫切解决的实际问题。因此，衡量高效培训的最佳方法就是看是否有行为的改变。而为了更好的促进销售人员提高自身素质，增强工作业绩，在企业销售培训、管理，应为销售人员创造一个更为良好的加速空间，以促进销售人员的行为改变。在销售培训中，可融入以下几点：第一，通过角色扮演、小组讨论和实战演练，让销售人员充分利用所学技巧，真实地演练客户拜访，现学现卖，加速行为的改变；第二，角色扮演之后，应该进行合理的点评。其点评内容，主要围绕销售人员在一般销售场合下应做到的动作、应具有的素质和心态。从而促进销售人员在模拟销售中，发现与客户的交谈中的销售技巧、倾听技巧等等；第三，在销售培训结束后，应专门安排时间让学员写一份销售计划书，以保证培训之后销售人员的行为为之改变，与以前不同。同时，在培训后的一段时间内，对销售人员进行第二次整体考核，以便发现销售人员的素质与胜任能力十分有所提高，问题是否解决，以发挥人力资源对员工的最佳化管理。

结束语：综上所述，本文通过对销售人员的定位，销售队伍的建立，使我们更加清楚地认识到，建立一支优秀的销售团队，不仅要确立销售人员的能力范畴，找出销售团队的差距，进行针对性培养，更应该完善企业内部环境，为优秀销售团队的发展，提供一个良好的内部环境。而这些，恰恰是企业人力资源管理的要点。因此，要想实现企业的可持续发展，提高经济利润，加强销对售人员的人力资源管理，尤为重要。

参考文献

[1] 侯锋.林纸企业战略人力资源管理研究[D]. 中南林业科技大学 2007

[2] 胡彦春.河北省建筑设计研究院人力资源管理研究[D]. 天津大学 2003

（作者单位：哈药集团中药有限公司）

篇5：上海商品房销售管理办法

二、《建设工程规划许可证》，证明该房地产项目规划已取得规划部门许可

三、《建设用地规划许可证》，表明政府允许在该土地上进行项目开发建设

四、《建筑工程施工许可证》，表明政府允许该项目进行施工建设

篇6：上海商品房销售管理办法

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。

下一页还有更多关于“上海商品房销售管理办法”的内容

★ 《汽车销售管理办法》全文

★ 销售制度和管理办法

★ 金华市销售燃放烟花爆竹管理办法

★ 商品房买卖合同解释

★ 商品房买卖合同范本简单

★ 商品房买卖合同补充协议

★ 商品房质量保证书

★ 商品房买卖合同示范文本

★ 商品房回购协议书

篇7：商品房销售管理规定

第一章总则

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条____建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在___%以内(含___%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出___%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在___%以内(含___%)部分的房价款由买受人补足;超出___%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在___%以内(含___%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出___%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积面积误差比=-------------____%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起___日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起___日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起___日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售代理

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起___日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处___万元以上___万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款___%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处___万元以上___万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条本办法由____建设行政主管部门负责解释。

篇8：商品房销售管理办法记录

自从Office软件包被广泛应用在办公领域,Excel成为电子表格处理不可或缺的利器。Excel工作簿包括若干张工作表,每张工作表由若干个单元格组成,用户可以将数据信息在单元格中显示,或由Excel提供的数据分析功能对单元格数据进行、排序、统计分析、分类汇总等。如果用户需要完成自动化功能可以启用宏来方便用户的操作,但过多的录制宏,会导致代码复杂缭乱,难以分清主次[1]。Microsoft公司在Office应用中内置了VBA(Visual Basic for Application)语言的编辑环境,通过VBA可以更方便地操作工作簿、工作表以及单元格等数据。商家在日常的进销存过程中,需要接触到大量数据,并且进行重复操作步骤和分析,或在多个工作表间实现类似的数据交互操作,通过Excel VBA开发一个集成化信息控制系统,既可以简化程序设计过程,又可以满足用户对数据的操作要求[2]。

1 系统界面设计和功能

本次设计的商品销售管理系统中主要包括商品的进货信息存储、更新和转换图表功能,商品销售后库存情况更新、存根生成、存货统计透视表功能。设计的界面包括销售管理界面、库存表、销售表以及存根界面。Excel中4个主要工作表及按钮功能设定如下:

1.1 主界面

如图1所示,商品管理系统主界面中主要包括3个按钮:确定销售、查看库存和退出系统。主界面可以做前台显示页面,主要是通过商品货号对商品进行销售,自动完成库存更新功能。

确定销售:通过货号和数量对库存表进行更新,若库存表货物少于待销货物数量,则显示提示信息,通知用户增加库存。

查看库存:该按钮功能为生成货物库存数据透视表,以便查看库存情况。

退出:关闭工作簿,退出系统。

1.2 库存表

如图2所示,该工作表包括添加商品、删除商品、转换图表等3个按钮,分别完成如下功能:添加商品:通过新的窗口对产品库存产品进行类别的更新,若添加的新商品已经存在于库存表中,则弹出提示窗口;删除商品:根据商品货号对商品进行删除操作;转换图表:将库存表中商品以柱形图表显示在工作表中,让库存管理更直观。

1.3 销售表

如图3所示,该界面主要对销售情况进行统计,包括两个功能按钮:商品销售透视表和销售趋势图。商品销售透视表可以显示所有已售商品的销售额,用户也可以通过下拉按钮选择单个商品的统计情况;销售趋势图可以根据上月产品销售情况和本月销售情况以拆线图表形式做出对比,查看各类商品的销售情况走势。

1.4 存根

如图4所示,存根表中包括两个部分:销售存根区域主要用于公司或商家保存记账;销售发票区域用于退货或换货时给顾客的销售凭证。这两个区域的内容在销售商品时自动打印出来。

2 部分源代码

由于篇幅有限,只给出商品管理系统主界面中相关控件的代码。

3 结语

以商品销售管理系统为例,简单说明了VBA对Excel的扩展开发功能。用户也可以根据自己需求,扩充该系统功能,如增加会员工作表,对会员消费金额达到一定数量,采用优惠机制,也可将系统应用于网络,远程控制各个销售点的情况。该系统简单便捷,易于操作和编辑,可作为个人用户或小型商家对商品的进销存管理的系统软件。

摘要：Excel是微软公司开发的电子表格软件,具有强大的制表、绘图和分析功能,并可以通过VBA来实现数据的程序化管理,以商品销售管理系统为例,说明Excel VBA构建管理信息系统的过程。

关键词：Excel软件,VBA语言,商品销售管理系统

参考文献

[1]孙敬杰.Excel VBA入门与实例演练[M].中国青年电子出版社,2005.

篇9：商品房销售管理办法记录

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

市场分析人士认为，去年底多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对今年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

去年年底“量价齐升”现象明显

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

2012年12月26日，上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，11月份30个典型城市商品住宅成交面积为2125万平方米，同比增长84.1%，持续9个月同比上升。同时，商品住宅成交量在11月达到年内最高点。

在价格上，2012年11月份30个典型城市商品住宅成交均价为9449元/平方米，环比增长3.0%，同比增长6.3%。易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升的态势。

2012年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为112.2%、79.5%和75.7%。

此前统计局发布的2012年11月份70大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格上涨的城市有53个，比上月增加了18个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。

由于去年11月房价上涨明显加速，超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。

基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

今年市场趋势整体好于去年

自2012年3月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场2013年将会呈现怎样的趋势？

中国某研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受采访时表示，2013年房地产市场整体形势将好于2012年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国某研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。

从需求来看，2013年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速前高后低特点。他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于2012年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

聂梅生也指出，2013年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

调控，有望用“组合拳”治理楼市

前不久落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国某研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

住建部部长姜伟新表示：“2013年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

除此之外，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。

篇10：商品房销售管理办法记录

其中，针对商品房预售行为，《通知》要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。对于捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，佛山将加大查处力度。

在价格监管方面，《通知》强调，商品房销售明码标价，实行一套一标，属于房价外加收项目的将一律禁止。对于违反有关规定的房地产开发商、房地产经纪机构，佛山将按照相关法律法规进行处罚及对应《佛山市房地产行业诚信管理办法》的扣分标准进行诚信扣分。

同时，《通知》要求佛山市各区各相关行政主管部门抓好对房地产开发企业、房地产经纪机构的监管，加强对在售房地产项目销售环节的监管，认真核实并及时处理市民的投诉与信访。对于调查处理后仍发生投诉的项目，市局将派出检查人员进行暗访或复查，区局反馈信息与市局调查情况不一致的，市局将约谈区局并将调查处理情况报市纪委派驻市局纪检组。

据了解，佛山市级主管部门将在11月开展对全市房地产在售项目的联合检查与整顿工作。

又讯 在楼市传统销售旺季“金九银十”期间，佛山市房地产交易市场整体活跃，呈现“量升价稳”的发展态势。5日，佛山市书记鲁毅、市长朱伟分别率队前往南海、禅城“踩盘”，调研该市房地产市场情况。鲁毅要求房地产开发商严格按规销售，确保佛山房地产市场规范平稳健康发展。

在调研的第一站，鲁毅一行来到了位于南海千灯湖板块的中国铁建国际公馆。“现在楼盘卖得怎样了?”“价格涨了多少?”到达该楼盘后，鲁毅连续向现场销售人员发问，了解情况。

“希望你们积极响应政府的政策规范，严格按照房地产相关政策来操作。”在离开之时，鲁毅再三向国际公馆相关负责人强调，要求房地产开发商守纪律，特别是大型房地产开发商，要成为守纪律的模范。

调研的第二站，鲁毅带队来到了位于禅城亚艺板块的招商臻园，继续了解楼盘价格的上涨情况，再次要求房地产开发商按规销售，确保房地产市场平稳健康发展。随后，调研组回到佛山市政府召开专题会议。

根据佛山市住房和城乡建设管理局提供的数据显示，今年1-8月，全市商品房销售面积1444.00万平方米，同比上涨35.35%，成交均价9014.22元/平方米，同比上涨6.63%，市场整体依然活跃且平稳健康发展。

附：

佛山市住建管理局佛山市发展改革局

篇11：商品房销售管理办法记录

第二条 凡在本市行政区域从事城市建设综合开发、经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。

第三条 商品房销售价格行为， 应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。

商品房销售价格就在以开发成本为基础，加合理利润，结合供求和国家有关政策制定。

商品房价格构成按物价部门有关规定执行。

根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数各应趋近于零。

第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

根据不同情况，商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价、由市场价局、市城乡建设委员会(以下简称市建委)会同有关部门审批。

第六条 普通商品住宅(不含公寓、 别墅、四合院等高档商品住宅)实行政府指导价格，由市场价局、市建委会同市计划委员会(以下简称市计委)等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度未发布。

普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。

实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。

第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。

第八条 实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价避、市建委申报销售价格。

市物价局、市建委在收到正式报告30个工作日内做出正式批复。

第九条 实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：

⒈项目总说明(包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等);

⒉商品房成本税费报价表;

⒊政府批地文件;

⒋建筑施工合同;

⒌市政管网综合图;

⒍详细规划总平面图(含附属和配套工程明细);

⒎要求报送的其他有关文件和资料。

第十条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售(销售)价格向市物价局、市建委备案。

第十一条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：

⒈项目总说明(内容第九条有关规定);

⒉项目成本税费报价表;

⒊计、建两委批准的商品房建设计划文件;

⒋市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证。

第十二条 实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售;特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。

第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内，应向市物价局、市建委备案。

第十四条 商品房销售实行明码标价，售房者必须务有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：

⒈商品房使用面积单价和建筑面积单价;

⒉楼层、朝向价格增减系数;

⒊坐落位置、房型简图、整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积;

⒋商品房价格外代收代付的具体收费项目(含分摊性的项目)与收费标准;

⒌拟定的物业管理收费项目和标准。

售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。

第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收;属于分摊性质的.，只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业怀收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第十七条 商品房销售合同应标明销售价格，其他涉及价格(收费)的内容应写入合同有关条款和附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须属行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。

第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗骗房者。

第十九条 销售商品房不得有下列行为：

⒈不执行政府规定的价格(收费标准)擅自涨价或乱收费用;

⒉采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用)，改为在价外别行收取;

⒊违反代收代交规定，牟取非法利益;

⒋不按规定实行明码标价，不按规定使用售房价格说明书，或者使用虚假手段、不规范标价手段蒙骗购房者;

⒌虚置成本、短给面积，进行价格欺诈的;

⒍不按规定申报备案成效价格、预售价格的;

⒎?其他违反本办法的行为。

对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。

第二十条 本办法由市物价局负责解释。

篇12：商品陈列销售管理

最近几年，随着国内零售业的迅猛发展，市场竞争日趋激烈，传统百货店为主零售商业格局被渐渐打乱，新的零售业态不断涌现。这些不同类型业态的发展使竞争日趋激烈，新兴的连锁店和平价超市已经成为人们的主要销费场所；而且新兴商业形态的发展，也使市场划分越来越细，商业格局日渐完备合理，由此也推动零售业向连锁化、专业化、国际化发展路上大大迈进了一步。社区连锁超市的发展已经成为一种不可或缺的零售形态，在各大中城市日益受到重视。但因为社区超市地域分散，不便集中管理，很容易带来各种问题，货架陈列管理就是一个比较突出的问题。

货架陈列管理是超市商品销售管理的重要内容，与商品销售管理的其他部分息息相关，因而在进行商品货架陈列管理分析前有必要对商品销售管理进行简单分析。商品销售管理包括新品的引进，滞销商品的淘汰，营促销的规划以及货架陈列的管理。在新品引进中目前存在的问题主要有引进渠道单一，还不具备商品开发能力，三个月试销期形同虚设，滞销商品早期淘汰无效进行。淘汰机制不完善，具有较大随机性，淘汰的依据简单，未能建立科学的淘汰指标体系。营促销规划存在时间的滞后，容易造成营促销的无效率。以季节变化为依据，尚未上升到细分目标消费者。对货架陈列不重视，管理制度不健全，随意性大，门店对货架陈列具有完全的决策权，各店陈列五花八门，十分混乱，既不利于顾客购买，也容易产生各种销售腐败，极大的影响了超市形象。其实，只有规范管理，才能有力促进各商品销售，从而整体上提升超市的销售，形成商家与超市双赢，消费者满意。这就需要超市通过与生产商和批发商进行合作开发新品，执行试销期淘汰机制，制度化商品淘汰机制，标准化商品淘汰决策，改善营促销反应机制，减小策划到执行的提前期，过渡到以细分的目标顾客为决策依据，从而科学的对货架陈列进行管理。

著名的7－11便利店的商品开发管理共分三个层次。第一层是团队开发，主要由生产商、批发商和7-11共同组成商品开发团队；第二层次是集团开发，主要由伊藤洋华堂、日本乳制品集团等各种企业集团组成的商品开发联盟。最后是全球开发，主要与美国沃尔玛麦德龙集团、被那同等海外著名企业结成商品开发的国际战略联盟。

国内超市新品引进的主要渠道是供应商自我推荐，通过样品审查，由新品审定部门通过后进入主档；定牌产品开发主要选择中小供应商，但开发过程及其后的管理缺乏团队合作，无法形成有效供应链，所以定牌产品的开发尤其需要与供应商的合作，通过双向交流提高监控能力，同时可以选择集团供应商进行合作。进口产品主要由贸易公司或其它代理机构引进；规模大些的连锁超市与重要的供应商和生产商结成联盟，通过团队开发的方式拓宽新品引进的渠道。

社区连锁超市在促销规划时为了做到有的放矢，减少活动的盲目性，节约费用，应该对超市顾客分类。服务型顾客看中产品的与众不同、齐全性以及良好的顾客服务，并不关心促销，应减少针对这类顾客开展的促销活动。亲善型顾客喜欢将超市的形象与个人联系起来，对价格的敏感相对较弱，对这类顾客也可实行较小力度的促销。价值方便型顾客关注性价比，商品价格尤其敏感商品的价格是决定他们是否光顾某家超市的指标之一，对这类顾客应该大力开展营促销活动。

货架陈列管理分析

商品销售额的扩大是货架陈列管理的根本目标，具体到货架陈列，就必须实现最好的商品放在最好的货架上，因而，货架优化管理的基本原则是商品货架面积比例的分配与市场占有率相符。在大型的超市中，货架陈列管理都是销售管理的重要内容，在社区连锁超市由小到大的发展过程中，将会逐步实现统一采购，统一进行滞销商品的淘汰，统一进行营促销规划。超市决策层也会意识到统一货架陈列管理对促进销售的重要作用，加强货架陈列管理已成为必然。

从不同业态货架陈列管理看社区连锁超市货架陈列管理：大卖场由于数量少，规模大，商品品种多，货架陈列由业务员全权负责可以实现统一管理并发挥业务员的优势；便利店的数量众多，规模小，商品品种少，货架陈列由门店负责具有必然性。社区连锁超市介于二者之间，货架陈列管理应该与大卖场和便利店均不同。

目前大部分社区连锁超市货架管理由门店自行负责。补货由店长与助理根据POS机存储的当日销售信息以及库存信息，依据经验做出明日的补货种类及数量的决定。总部的业务员不管理门店货架陈列，总部在换季的时候对门店的补货品种和货架陈列才提出指导性的意见。偶尔连锁总部对一些大类如妇女卫生用品的货架陈列进行调整，但这种局部的调整显然无法达到整体最优，在具体执行中也可能和门店产生冲突。

而门店管理货架陈列中出现的问题也是不少。门店营销分析能力不足，商品陈列具有极大的主观性，尤其表现在新品的陈列上。无法统一贯彻决策层的战略意图，因而即使各门店达到优化，公司整体的优化仍难以达到。日常的补货和陈列常常受到非理性因素如供应商赠品的影响，难以实现单个门店的优化。

货架陈列管理方案

那么社区门店商品货架陈列到底该由谁来负责呢？

门店对货架陈列管理的优势十分明显。门店熟悉当地居民的消费习惯和消费层次，门店获取销售信息直接。在当前社区连锁超市信息系统尚未得到完全自动化时，信息传递的不畅与失真无法避免的情况下，此优势尤为重要。但门店对货架陈列管理的劣势也十分突出，对商品特性的熟悉程度差于业务员，这可能导致在某些缺乏历史数据，需要根据商品特性做出货架陈列决策的商品被随意堆放。门店容易出现短视信给和局部行为，这将成为贯彻决策层的战略意图的阻力。门店在营促销和换季时会产生步调不一致。

业务员对商品特性及商品适合的消费对象熟悉，尤其是在引进新品时，业务员对商品特性熟悉的优势表现得更为明显。业务员能容易理解贯彻决策层的战略意图，由业务员统一操作可实现步调一致。但由于门店数量众多，业务员无法掌握各个门店消费者的特征，在进行货架陈列时的决策不可避免的带有主观性，同时业务员获得的销售信息是第二手信息，而且未经过分析处理，由于失真与粘性，其价值已低于门店的第一手信息，由这种信息做出的货架陈列决策是不可靠的。

从上面的分析可以看出，门店管理货架陈列与业务员管理货架陈列各有优劣势。将商品进行分类后，可以更明晰的看出门店货架陈列管理与业务员货架陈列管理相结合的必要。目前一般的社区连锁店都会多达几十家，受到管理幅度的限制，由业务员直接管理门店所有商品的陈列是不可能的；又由上述的分析可以看出，业务员全权接管理货架将是对门店资源，包括对顾客的熟悉、销售信息的准确两大资源的浪费。但是完全由门店管理货架则会出现：营促销统一规划时容易出现矛盾，在新品管理能力上的不足，决策层战略意图无法得到贯彻，季节性商品调整的滞后，以及由门店自身特点决定的局部行为与短视行为。

管理行为由两个过程组成，决策的制定与决策的执行，在执行过程中，不可忽视区域的作用。在加强区域分析能力以及管理能力的前提下，将区域的力量结合到货架陈列管理中是可能也是必要的。由于上述的认识，我们提出了基于商品分类的协同管理模式对超市的货架陈列进行管理。

一．商品分类。商品的分类并非是对现有商品大类进行重新定义，而是基于门店和业务员各自对货架陈列管理优劣势的认识上定义的商品分类。根据上面的分析，我们提出一种可行的分类方式，即将商品分为新品、战略性商品、季节性商品和其他稳定品。

1．新品的定义是明确的，即超市以前未进行过销售，由业务员新引进的，在三个月试销期内的商品。

2．季节性商品的定义是明确的，即只在某个季节才拥有大量顾客，具有较强时效性的商品。需要业务员根据现有商品明确制定出具体品种并随着新品引进和滞销品淘汰进行调整。

3．其他稳定品指即除了营促销商品、新品、战略性商品和季节性商品之外的，在标准型超市内销售的商品。

4．战略性商品的明确是商品分类的关键，对其进行归纳必须结合社区超市超市发展战略，由决策层进行规定并随社区超市的发展进行持续的调整。

战略性商品体现超市长期发展战略意图，是超市有价值的、异质的、他人无法简单仿效和替代的能力即超市核心竞争力的外在表现。目前超市可以发展为战略性商品的有生鲜商品、定牌产品和进口产品。这些商品将是未来超市进行业态间竞争和与其他公司竞争的有力武器，因此，战略性商品应该在这三类商品中进行选择，增长点突出、毛利率高、差异化优势明显的商品将是首选。随着超市的发展，战略性商品的调整也是不可缺少的。在进行战略性商品选择时，组织的保证将是不可或缺的。建议由总经理牵头，由商品管理总部各部门领导和业务员组成的小组制定战略性商品目录，并由常务小组负责个别商品的调整。

二．货架陈列管理分类

１．营促销商品货架陈列管理——业务员

管理营促销商品所处的排面位置及大小，其后排面位置和大小的调整。营销部配合业务员负责营促销商品的货架陈列，区域具有在限定范围内调整的灵活权利。门店执行业务员的决定，区域管理处监督门店执行并反馈执行情况和销售情况。

2．各商品大类的货架资源分配比例——业务员

业务员在扣除营促销商品分配的货架资源后，制定各商品大类所占货架资源的比例及调整。业务员负责营促销商品的货架陈列，区域具有在限定范围内灵活调整的权利。门店执行业务员的决定，区域管理处监督门店执行并反馈执行情况和销售情况。

3．新品的货架陈列管理——业务员

管理进入社区超市公司时新品所处的排面位置及大小，其后若干次排面位置和大小的调整。业务员全权负责其引进的新品货架陈列。门店执行业务员的决定，区域管理处监督门店执行并反馈执行情况和销售情况。

4．战略性商品的货架陈列管理——业务员

制定战略性商品包括的商品具体品种，所处的排面位置及大小，以及其后的调整。总经理牵头制定战略性商品的品种，业务员负责战略性商品货架陈列管理。门店执行业务员的决定，区域管理处监督门店执行并反馈执行情况和销售情况。

5．季节性商品的货架陈列管理——业务员

管理季节性商品包括的商品具体品种，所处的排面位置和大小。业务员负责制定季节性商品的品种以及对季节性商品货架陈列做出规划。门店执行业务员的决定，区域管理处监督门店执行并反馈执行情况和销售情况。

6．其他稳定品的管理——门店

管理除上述商品外的其他商品进行大类的划分，决定所处的排面位置及大小以及其后排面位置和大小的调整。在其他稳定品方面，目前门店相对业务员而言具有较大的优势，因此其他稳定品的货架陈列管理在业务员进行大类比例分配后可仍由门店管理。在总部能力不断加强的情况下，可以进一步实现集权。

基于商品分类协同管理方式的实施

步骤一：门店货架资源的分类

由于业务员不可能经常性地到门店进行货架陈列管理，对各个门店货架资源进行分类是协同管理的必然。货架资源的分类涉及的因素有两个，一是货架在门店所处的区域，如在店门口与在角落对销售而言自然是不同的；二是货架的空间，对于普遍采用的高为165cm的货架来说，根据人的观看习惯和拿取的方便程度，可将货架空间分为上、中、下三种不同的段位。其中中段是黄金位置，最易被人看到和拿取，上段醒目易于指点，下段位置较差。对涉及的两个因素进行分析，可以制作出某个门店货架资源二维图，并定义其属于哪种货架资源，建议将货架资源分为好、中、差三类，如果确有必要可进一步细分。社区超市的大小不

一、形状各异，因而有必要对每个门店的货架资源逐个进行定义。

步骤二：营促销商品货架陈列管理——业务员

在本地区各区域消费者的差异性不是非常明显的情况下，大型营促销活动应该基本保持一致。同时，考虑到差异性仍然存在，中小型的营促销活动应该照顾到各个区域，给区域一定的灵活性权利。因此，在营销部制定大型营促销活动后，应协助业务员给出营促销商品货架资源分配比例的上下限，区域再结合本区域门店和消费者的特点，具体制定各门店的货架资源分配比例。规划营促销活动时应该考虑充分利用门店的货架资源，包括堆桩、专架、转台等，因此，各门店这些资源的信息收集将是营促销商品货架陈列管理的一个重要组成部分。可通过门店上报和区域实地察看相结合的方式收集门店未充分利用的货架资源，并通过适当的激励方式予以保证。

促销时促销商品在社区超市超市的货架陈列管理：

1、营销部门准备围绕某个主题开展一次大型的促销活动。在制定好促销的商品组合后通知业务员。

2、业务员与营销部协商各营促销商品货架资源分配比例的上下限，并确定被撤换的商品，与供应商谈判好交易条件后，传达各区域。

3、区域结合门店的货架资源情况，并根据本区域消费者的特点，在业务员制定的范围内制定各门店营促销商品货架资源分配的比例，传达门店执行。

5、区域在此次促销期间定期收集营促销商品在本地区销售情况，分析后对制定的比例进行调整。

6、业务员在此次促销期间定期收集营促销商品在本地区销售情况，收集各门店的销售数据并进行分析，依据销售情况进行比例调整。

7、促销结束后，对空出的货架资源进行调整。

步骤三：商品大类货架资源分配比例制订

商品大类货架资源分配比例的制订由业务员负责，对社区超市目前的39个大类商品定出在门店货架资源中所占的比例上下限，再由区域结合本区域特点和门店特点定出各门店的比例。商品大类货架资源比例是在扣除营促销商品所占货架资源后制订的。在每个商品大类中再细分为新品、战略性商品、季节性商品和其他稳定品。商品大类货架资源比例的调整也由业务员分析销售数据定期进行。商品大类货架资源比例可以通过图表形式制订，首先收集综合门店的销售历史数据，分析本区域的商圈特点及消费者习惯，然后由商品管理总部会同门店代表，区域人员共同讨论决定每商品大类货架资源分配表，即确定所经营的大类商品占每 种货架资源的比例。

步骤四：对新品货架陈列进行管理——业务员

新品的货架陈列由引进的业务员进行决策，门店执行，区域管理处进行监督反馈。新品可依据其引进目的分为主力商品、辅助商品、关系商品和季节性商品，功能不用应分配不同的货架。各门店新品排面分配的比例应该基本一致，但是由于各区域消费者的不同，在制定新品比例时应该具有弹性，即给出上下限，再由区域在此范围内决定各门店具体的比例。新品的货架资源比例调整由区域和业务员共同进行。

新品进入社区超市超市后的货架陈列管理：

1、某商品作为新品进入社区超市后，业务员依据对商品特性的熟悉，与其他业务员协调后，结合此商品所属的大类货架资源分配比例，制定出该商品将在各门店的上等货架资源中占据0.3%-0.32%，在中等货架资源中占0.1%-0.12%，同时，指定相应撤出的商品，再报请业务经理批准。

2、业务经理批准后将决定传达区域，区域依据本区域消费者和各门店的特点，制定出所属区域内各门店适合的货架资源配额并传达门店执行。

3、区域在此新品开始销售的每个礼拜后收集在本地区销售情况，分析后在业务员指定的范围内进行比例调整。

4、业务员在新品销售一个月后，收集各门店的销售数据并进行分析，依据销售情况进行比例调整。

5、三个月试销期后，业务员决定淘汰与否，如转为稳定品，则依据其属性不同以对应方式进行货架陈列管理。

步骤五：对战略性商品货架陈列进行管理——业务员

与对新品货架陈列管理的方案一致，战略性商品的管理由业务员负责，门店执行。战略性商品是社区超市超市核心竞争力的体现，但也应依据其功能的不同分配适宜的货架。各门店战略性商品排面分配的比例应该基本一致，同样考虑到各区域消费者的不同，在制定新品比例时应该具有弹性，即给出上下限，再由区域在此范围内决定各门店具体的比例。由于战略性商品的特殊性，对其货架陈列比例调整的次数与时间与新品相比应该更长。

战略性商品在社区超市超市的货架陈列管理：

1、在总经理牵头下，商品管理总部与生鲜部共同确定战略性商品名单，某生鲜商品在此目录内。

2、负责此生鲜业务的业务员依据总部的战略意图，在与其他业务员协调后，结合大类商品的货架资源分配比例，制定出此生鲜商品在超市上等货架资源中分配的比例为0.2%-0.22%，在中等货架资源中分配的比例为0.1%-0.12%，同时，指定调整或撤出的商品。

3、报业务经理批准后，传达到区域。

4、区域根据本地区消费者特点和各门店特点，制定各门店具体的比例，再传达门店执行。

5、区域每月依据销售数据做出范围内的调整。

6、业务员每季度依据销售数据做出比例调整。

7、战略商品制定小组依据公司发展战略的变化做出战略商品的目录调整。

步骤六：对季节性商品货架陈列进行管理——业务员

季节性商品的调整考虑的因素是门店预见性不强以及连锁超市统一性的原则，由业务员统一规划季节性商品具有较大优势。与战略性商品的货架陈列管理相同，要进行有效管理，首先必须明确制定季节性商品，但与战略性商品制定不同的是，此处由业务员依据经验制定即可。另外，季节性商目录应随着主档的变化自然地进行调整。各门店季节性商品排面分配的比例应该基本一致，同样考虑到各区域消费者的不同，在制定新品比例时应该具有弹性，即给出上下限，再由区域在此范围内决定各门店具体的比例。

换季时商品在社区超市超市的货架陈列管理：

1、业务员依据常识与经验制定出各大类商品中的季节性商品目录，传达给区域和门店。此目录随着新品的引进和滞销商品的淘汰进行动态调整，并将更新后的目录定期传达。

2、某次换季前的一段时间，业务员结合各大类货架资源分配比例，制定季节性商品货架资源比例的上下限，并减少或撤出过季商品的货架资源比例。

3、报业务经理批准后，传达到区域。

4、区域根据本地区特点和各门店特点，制定各门店适合的比例，再传达门店执行。

5、区域定期依据销售数据做出范围内的调整。

6、业务员定期依据销售数据做出比例调整。

步骤七：对其他稳定品货架陈列进行管理——门店

目前情况下，考虑到门店的优势，门店在这类商品的品种选择和货架陈列上将具有极大的权利。其他稳定品货架陈列管理更强调业务员、门店、区域管理的配合。业务员先前制订的商品大类货架资源分配比例将是门店进行品种选择和货架陈列决策的前提性条件。业务员与区域可以通过实地观察、提供指导性意见、对门店进行培训等方式进行指导。在总部信息收集（包括消费者信息、销售信息）、传递和处理能力达到一定程度时，这类商品可考虑由业务员管理。

稳定品在社区超市超市的货架陈列管理：

1、业务员协调后制定各商品大类货架资源分配比例的上下限，传达给区域管理处。

2、区域管理处结合本区域消费者的特点和门店特点，依据业务员制定的比例范围制定下属各门店大类货架资源分配比例，由门店执行。

3、门店依据本门店消费者的特点决定商品品种的选择和货架资源分配比例，如康师傅方便面占中等货架的0.2%。

4、区域定期依据各门店的销售情况进行大类比例调整，并传达门店执行。

5、业务员定期依据所有区域商品销售情况调整货架资源比例。

6、门店在区域制定的大类货架资源分配比例内具有灵活调整商品种类和各商品货架资源分配比例的权利。

商品比例的制定是整个方案的关键，必须结合多种信息来源，符合社区超市超市未来发展。商品比例的制定必须结合目前社区超市正进行的品类管理。市场部的分析将是业务员进行决策的重要信息来源。

陈列管理的指导和培训

在基于商品分类的协同管理模式下，业务员是通过对门店货架资源进行分类后制订分配比例进行管理的，其带来的问题是无法考虑到关联性商品的组合销售，同时，在有相当数量超市商品的销售属于冲动销售的情况下, 商品在具体陈列时，需要依据具体的情况考虑灯光、颜色、布局等因素，门店能力的参差不齐会大大影响到销售。因此，总部应该加强统一指导和培训，以弥补上述方案的不足。

管理总部定期(两周或一个月）给各门店下发一本陈列建议彩图，陈列建议彩图由市场部人员制作，并交由专家审定。内容包括商品陈列的常用技巧，关联性商品的摆放原则和技巧，一些标准店型的商品陈列样图等等。说明的方式以图例为主，配以文字。总部的人员还可按月，周对商品陈列进行指导，特别是换季时的商品调整和节假日时的商品陈列。比如，春节来临之际，节日商品如何陈列，店铺如何装修等在总部指导下进行。

管理总部可聘请商品陈列方面的专家定期召集各个门店的有关负责人进行上课培训。培训的内容主要是一些商品陈列的基本知识和常用技巧。除了正常的授课之外，社区超市还可借鉴7-11的做法。它在商品陈列方面做的非常出色。7-11具体的做法是在每年春、秋两季各举办一次商品展示会，向各加盟店铺展示标准化的商品陈列方式，采用的形式主要是讲座和样板货架陈列相结合的形式，参加这种展示会的只能是7-11的职员和各加盟店的店员，外人一律不得入内，因为这个展示会揭示了7-11半年内的商品陈列和发展战略。

部门之间的协调

当连锁超市发展到一定规模时，店面数量众多，会用分区管理的办法。在协同管理方式下，区域是商品管理总部和门店之间的桥梁和缓冲点，无论是营促销商品、新品、战略性商品、季节性商品还是其他稳定品的货架陈列管理，商品管理总部都需要区域的大力配合。区域的职责是结合本区域的特点和各门店的特点制订各类商品具体的比例，同时，区域还有监督并反馈的职能。因此，在协同管理方式下必须在区域与商品管理总部之间有通畅的沟通和协调渠道，这可以通过设立通信员、组织结构调整等多种方法达到。

在协同管理方式下，区域必须制定促销品、大类商品、新品、战略性商品和季节性商品各门店货架资源分配的具体比例，并且需要分析销售数据做出调整，因此它已是一个具有分析能力并且能够结合本区域特点做出决策的实体。比较对区域能力的要求，可以看出区域的销售分析能力必须加强。可以在区域管理处设立本区域销售分析员、本区域市场信息收集员。区域销售分析员其职责是对本区域内各门店日常销售信息进行收集，并且结合区域市场信息收集员的信息，做出各商品货架资源分配比例的调整。区域市场信息收集员其职责一是收集商品在区域内销售的信息，二是受基本区域消费者的消费热点信息，提供销售分析员作决策。

推行协同管理的过程中，不可避免会碰到商品管理总部与生鲜部，业务员之间，区域管理处与门店之间的协调。如果处理不当，将会形成多头管理，成为推动此方式的阻力。

因为是社区店，决策层一般会决定将生鲜商品作为超市重点发展商品，因此，在战略性商品制定过程中，将存在生鲜部与商品管理总部之间的协调。随着超市的发展，其战略将会不断调整，这种协调将是持续进行的。在上述方案中，由总经理牵头成立战略商品制定小组，因而这种协调具有组织上的保障。

业务员在制定各新品，战略商品以及其他稳定品货架资源分配比例时，将存在业务员之间的协调。在每引进一种新品，每次战略性商品目录调整，以及换季调整时将会发生协调，因而是长期持续的。建议由各业务员小组经理以及商品管理总部部长组成常务协调小组，负责业务员之间的协调。区域在制定其他稳定品各门店大类货架资源分配比例，以及进行调整时，将会与门店产生协调问题。这种协调也将是长期持续进行的。现有的区域业务员助理可以负责区域与门店之间的协调。

通畅信息的支持与未来货架陈列管理

协同管理方式中，在区域和业务员做出调整时，其决策的一个依据是门店的商品销售信息。因此，信息准确及时的传递将是一个必备的支持因素，否则将会形成盲目指挥，门店无所适从的局面。销售信息传递过程中，会产生传递的不完全和失真，因此，为了做出正确的决策，在构筑社区超市超市销售信息传递网络时，必须侧重于销售信息传递的实时性和准确性。对社区超市而言，这有赖于组织结构的完善和信息系统的提升。

目前区域管理处无法看到本区域所属门店的销售信息，在协同管理方式下，这会导致区域无法做出正确的制定和调整货架资源分配比例。区域管理处与下属门店联网，以求能实时准确的看到门店销售信息，在信息系统逐步完善过程中实现自动信息处理。在初始阶段可以通过人工传递方式进行信息的传递。然而，信息传递存在失真和滞后。同时，信息系统还只能做到传递信息，无法对信息进行分析处理。可以逐步解决信息传递中的失真和滞后，在完善过程中侧重信息的分析处理能力。

基于商品划分的协同管理方式是针对目前社区超市信息系统不是很发达，总部的业务员无法及时、准确的获得第一手销售信息等状况所设计的。随着社区超市的发展和扩张，基于商品划分的协同管理的松散式管理模式必会给社区超市总部对整个商品销售的控制和总体协调带来困难。因此，针对未来的发展需求，社区超市必然需要一种更科学、更严谨、更集中的货架管理模式来替代基于商品划分的协同管理方式。随着社区超市在信息系统方面的持续投入，品类管理的深入开展，业务员素质的不断提高，未来的社区超市将在以下方面获得极大的提高：

1)业务人员素质全面，具有很强的分析能力，深入掌握有关的专门知识；

2)信息系统高度发达，公司的电脑化、自动化程度很高，具有强有力的决策支持系统（有高度的商业智能）能及时处理各门店的销售数据并立即加以智能分析；

3)公司的品类管理高度发展，品类管理已成为公司商品销售管理的基本手段。

在上述条件下，我们提出以下社区超市未来的货架管理方案。

商品配置表就是把商品陈列的排面在货架上作最有效的分配，把陈列商品的货架在门店作最合适的安排，并用表格的形式表现出来。商品配置表是针对某一门店的某个时段的情况而制定的，它实际规定了该门店在这一时段里经营的所有商品及各个商品在门店里确切的摆放位置。基于决策支持系统的商品配置表方案就是由强有力的决策支持系统(DSS)在商品管理总部的业务员的监控下进行商品配置表的制作和调整；由门店进行商品配置表的执行； 由区域对门店的商品配置表执行情况进行监督。商品配置表的制作是由经验丰富的业务员和强有力的决策支持系统共同完成，决策支持系统能对由门店传输上来的实时销售数据进行智能分析，因而，商品配置表能体现消费者信息和商品信息的完美结合。按商品配置表去执行货架管理就能实现货架管理的目标——将最好的商品放在最好的货架上。

根据对门店的销售纪录和商圈特点的智能分析，DSS在大类商品配置图的基础上，决定门店经营的单品种类和数量及各自的摆放位置，完成商品配置表的制作。商品配置表的制定流程如下：市场部整理各门店历年的销售数据，建立便于查询的数据库。此数据库还需与商品数据库和供应商数据库建立关联。决策支持系统（DSS）决定每一个商品大类在超市门店中所占的营业面积及配置位置，并制定出大类商品配置图。再将每一个中分类商品安置到各自归属的大类商品配置图中去。在此过程中，一定要充分结合品类管理和并考虑到各类商品的相关性。根据对门店的销售纪录、商圈特点以及商品本身的信息（毛利率、形状等）的智能分析，DSS在大类商品配置图的基础上，决定门店经营的单品种类和数量及各自的摆放位置，同时还需考虑到商品供应商的特点和配送情况。

在制作商品配置表的整个过程中，需要有经验丰富的业务员对决策支持系统进行监控，主要是对一些与商品配置表有关的定性的信息，例如新闻、政策、顾客的意见和建议等等进行分析，依靠业务员的丰富经验和良好的商业感觉将其转化为量化信息，以此对由决策支持系统做出的商品配置表的有关参数进行修正，使其更符合市场的实际需求。

决策支持系统(DSS)通过高度发达的信息系统从各门店实时收集所有能被量化的数据(主要是以POS系统提供的销售数据)，并在对其智能分析的基础上，及时对商品配置表进行调整。而业务员则负责收集与商品配置表有关的定性的信息，例如新闻、政策、顾客的意见和建议等等，并对其进行分析，依靠自身的丰富经验和良好的商业感觉将其转化为量化信息，对由决策支持系统做出的商品配置表的有关参数进行修正。新品引进、滞销品淘汰、商品的营促销及换季时的商品调整均有相应程序流程以进行商品配置表的调整。

区域会收到本区域所有门店的商品配置表副本，要结合定期、不定期两种方式对下属门店进行抽访，并定期总结下属门店执行商品配制表的情况，做出分析后以书面报告形式送至商品管理总部。门店负责严格按照商品配置表对商品陈列进行管理，并直接将有关紧急情况的报告和顾客反馈信息上报至商品管理总部。